Spruch:
Der Revision wird teilweise Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung wie folgt zu lauten hat:
"1. Es wird festgestellt, daß die beklagte Partei Eigentümerin der Heizungsrohre der Zentralheizungsanlage im Haus H*****, ist.
2. Das Mehrbegehren des Inhalts, festgestellt werde weiters, daß die beklagte Partei Eigentümerin der gesamten Zentralheizungsanlage im Haus H***** sei, wird abgewiesen.
3. Die Kosten des Verfahrens erster Instanz und des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 1.080 S anteilig bestimmten Gerichtsgebühren binnen 14 Tagen zu ersetzen."
Die Kosten des Revisionsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 3.000 S anteilig bestimmten Gerichtsgebühren binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte ist seit 1990 Eigentümerin des Hauses H*****. Ihre Mutter betrieb dort ein Unternehmen (Warenhaus), das sie am 4.März 1963 für die Dauer von 15 Jahren der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei verpachtete. Bei den in Art. I. des Vertrages aufgezählten verpachteten Räumlichkeiten ist ein Kellerraum nicht erwähnt. Die übrigen hier relevanten Bestimmungen des Pachtvertrages lauten:
Art. XII. Die Pächterin erhält das Recht, innerhalb der gepachteten Geschäftsräumlichkeiten Veränderungen auch baulicher Natur nach ihren eigenen Plänen vorzunehmen ... Sollte sich bei derartigen Umänderungen ergeben, daß vorhandenes gepachtetes Geschäftsinventar von den Pächtern nicht benötigt oder durch neues Inventar ersetzt wird, ist die Pächterin berechtigt, das gepachtete Inventar der Verpächterin zur Verfügung zu stellen. Ein eventueller Abtransport hat jedoch auf ihre Kosten zu geschehen. Eine Minderung des Pachtschillings darf dadurch nicht eintreten. Bewegliches vom Pächter eingebrachtes Inventar bleibt Eigentum der Pächterin."
Art. XIV. Hinsichtlich der von der Pächterin gemäß den obigen Punkten vorgenommenen Investitionen am Pachtobjekt wird vereinbart, daß sie nach Beendigung des Pachtverhältnisses entschädigungslos in das Eigentum der Verpächterin übergehen sollen. ...
Die Rechtsvorgängerin der klagenden Partei ließ - nur zur Beheizung der zu ihrem Betrieb gehörigen Geschäftsräumlichkeiten - 1968 mit Wissen und Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Beklagten im Kellerraum unterhalb des Verkaufslokals durch einen dazu befugten Gewerbetreibenden eine Ölfeuerungs-Warmwasserzentralheizungsanlage (im folgenden Heizungsanlage) errichten, die im wesentlichen aus einem Einzelkessel, einem Ölbrenner, einem Öltank, den Leitungsrohren sowie sechs Radiatoren (in den Geschäftsräumlichkeiten) besteht. Die Benützung des Kellerraumes erfolgte während der Laufzeit des Pachtvertrages mit Wissen und Willen der Rechtsvorgänger(in) der Beklagten. Wann der Antrag der klagenden Partei auf die Genehmigung der Heizungsanlage bei der zuständigen Gemeinde einlangte, ist nicht feststellbar.
Bei Beendigung des Pachtvertrages am 4.März 1978 kam es weder zu einer Räumung des Bestandobjektes noch zu einer Schlüsselrückstellung noch wurde die Geschäftstätigkeit der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei zu diesem Zweck unterbrochen; schon am 5.März 1978 schloß die Rechtsvorgängerin der klagenden Partei mit dem Vater (Rechtsvorgänger) der Beklagten einen Mietvertrag über die Geschäftsräumlichkeiten, nun einschließlich eines vom Hof begehbaren Kellerraums als Heiz- und Öllagerraum. Die Vertragspartner sprachen bei Abschluß des Mietvertrages nicht näher über die Heizungsanlage. Der geschäftsführende Gesellschafter der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei ging davon aus, daß die Heizungsanlage mitgemietet sei, ohne dies jedoch anzusprechen. Erst nachdem die Beklagte Eigentümerin der Liegenschaft mit dem Haus geworden war, stellte sich 1991 das Fehlen einer baubehördlichen Genehmigung der Heizungsanlage heraus. Die klagende Partei stellte über Aufforderung der Beklagten bei der zuständigen Gemeinde einen Genehmigungsantrag. Im Zuge des Bauverfahrens trug die Baubehörde zahlreiche Ergänzungsarbeiten auf, weshalb es nicht sofort zu einer positiven Genehmigung der Heizungsanlage kam. Die klagende Partei ließ die Arbeiten durch befugte Gewerbsleute im Sommer 1992 ausführen, wobei wesentliche Bestandteile der Heizungsanlage, wie Öltank, Kessel und Ölbrenner nicht zur Gänze ausgetauscht, sondern im wesentlichen zusätzliche Sicherheitskomponenten wie Schutzgitter, Lampen, Schutztüren, Ölauffangtassen eingebaut, Einzelteile wie Schrauben, Rohre, Schalter und Klemmen ersetzt sowie Anstreich- und Maurerarbeiten durchgeführt wurden. Bei der Bauverhandlung vom 29.September 1992 - nach Abschluß der Arbeiten - kam es zur Genehmigung der Heizungsanlage. Im Zuge des Bauvorhabens bestritten beide Parteien, Eigentümer der Heizungsanlage zu sein. Eine derartige Auseinandersetzung wurde auch - ergebnislos - bei der Bauverhandlung vor dem Bürgermeister ausgetragen. Sämtliche Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage seit ihrer Errichtung beauftragte und bezahlte die klagende Partei bzw ihre Rechtsvorgängerin; lediglich Instandsetzungsarbeiten im Bereich des Kamins beauftragten die Rechtsvorgänger der Beklagten beim Rauchfangkehrer.
Die klagende Partei begehrt die Feststellung, die Beklagte sei Eigentümerin der Heizungsanlage, und trägt dazu im wesentlichen vor, das Eigentum an der von ihr 1968 errichteten Heizungsanlage sei zufolge Art. XIV. des Pachtvertrages auf die Rechtsvorgänger der Beklagten übergegangen. Das rechtliche Interesse an der Feststellung ergebe sich daraus, daß es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien gekommen sei, wer die Kosten zur Erhaltung und Wartung der Heizungsanlage zu tragen habe. Die Beklagte bestreite, Eigentümerin zu sein; es treffe sie aber eine Instandhaltungspflicht nach § 1096 ABGB, § 3 MRG.
Die Beklagte wendet ein, Art. XIV. des Pachtvertrages sei unanwendbar, weil der Kellerraum vom Pachtvertrag nicht umfaßt gewesen sei. Überdies handle es sich bei der nunmehr vorhandenen Heizungsanlage nicht mehr um die 1968 durch die klagende Partei (deren Rechtsvorgängerin) errichtete Heizungsanlage; die Anlage sei durch die klagende Partei neu errichtet worden und stehe in ihrem Eigentum.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt, weil die in die Bausubstanz integrierten Bestandteile wie Heizungsrohre unselbständige Bestandteile des Hauses (geworden) seien, damit das rechtliche Schicksal der Hauptsache teilten und bereits mit ihrem Einbau 1968 in das Eigentum der damaligen Verpächterin übergegangen seien. Die übrigen Teile der Heizungsanlage - als zwar selbständige Bestandteile - seien als Investitionen am Pachtobjekt zufolge Art. XIV. des Pachtvertrages ins Eigentum der Verpächterin übergegangen, die Rückgabe des Bestandobjekts an die Bestandgeber und die neuerliche Übergabe an den Bestandnehmer sei sachenrechtlich in Form von schlüssigen Erklärungen durch Besitzkonstitut erfolgt. Der Hauptbestandteil der Heizungsanlage sei zwar in einem im Pachtvertrag nicht ausdrücklich angeführten Kellerraum aufgestellt worden, jedoch sei dieser Raum mit Wissen und Zustimmung der Rechtsvorgänger der Beklagten genutzt worden. Selbst wenn der Heizraum nicht schon ursprünglich vom Pachtvertrag - ohne ausdrückliche Erwähnung - umfaßt gewesen sei, sei er jedenfalls in der Folge in den Pachtvertrag einbezogen worden. Nach Art. XIV. des Pachtvertrages sei das Eigentum an diesen Teilen mit Beendigung des Pachtvertrages auf die Rechtsvorgänger der Beklagten übergegangen.
Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichtes und ließ die ordentliche Revision zu, weil in der Frage, ob eine Heizungsanlage ein selbständiger oder unselbständiger Bestandteil eines Hauses sei, von der oberstgerichtlichen Rechtsprechung abgewichen werde. Die zweite Instanz ließ sich von der Erwägung leiten, die Heizungsanlage sei eine zusammengesetzte Sache, welche als solche Bestandteil des Gebäudes sei. Die gesamte Heizungsanlage sei nur im eingebauten Zustand betriebsfähig. Würden einzelne Teile entfernt, wären nicht nur die Installationsarbeiten, sondern auch die bekanntermaßen kostspieligen Aufwendungen für die Errichtung eines Öllagerraumes (für einen 5.000-l-Tank) und eines Heizraumes sinnlos. Einzelne Bestandteile der Heizungsanlage repräsentierten nur einen Bruchteil des Wertes der gesamten betriebsfähigen Heizungsanlage, weshalb der Ausbau unwirtschaftlich sei. Die Heizungsanlage sei durch die Verbindung mit dem Haus unselbständiger Bestandteil des Hauses geworden und nicht sonderrechtsfähig, teile somit notwendigerweise das sachenrechtliche Schicksal der Hauptsache. Jedenfalls sei aber durch Art. XIV. des Pachtvertrages ein Titel für den Eigentumsübergang geschaffen worden, wonach nach Beendigung des Pachtvertrages die Heizungsanlage - als Investition - entschädigungslos ins Eigentum der Verpächter übergegangen sei.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision der Beklagten ist zulässig und teilweise berechtigt.
Das in jeder Lage des Verfahren von Amts wegen zu prüfende Interesse der klagenden Partei an der Feststellung (§ 228 ZPO) des Eigentumsrechts der Beklagten an der Heizungsanlage ergibt sich aus den daraus abzuleitenden möglichen Konsequenzen auch für künftige Kostentragungspflichten (§ 1096 ABGB, allenfalls § 3 MRG) sowie aus den sich anläßlich einer allfälligen Auflösung des Bestandverhältnisses ergebenden Fragen der Auseinandersetzung der Streitteile in Bezug auf die Heizungsanlage.
Eine Heizungsanlage wie die hier zu beurteilende ist eine sogenannte zusammengesetzte Sache. Sie besteht aus unselbständigen Bestandteilen - mit einer Liegenschaft derart eng verbunden, daß sie nach der Verkehrsauffassung nicht mehr ohne wesentlichen Schaden am Gegenstand oder an der Liegenschaft entfernt werden können (Pimmer in Schwimann, Rz 2 zu § 294 ABGB mwN) - , hier den Leitungsrohren, insbesondere bei Verlegung im Mauerwerk (SZ 45/29; vgl auch JBl 1991, 376 und RZ 1964, 41; Pimmer aaO Rz 3 zu § 294 ABGB), und selbständigen Bestandteilen - die jederzeit ohne Zerstörung oder wesentliche Wertminderung vom Ort ihrer Aufstellung entfernt, somit tatsächlich und wirtschaftlich von der Restsache abgetrennt werden können (Pimmer aaO Rz 7 zu § 294 ABGB) - , hier neben Kessel (vgl SZ 43/88) mit Ölbrenner, Öltank, Öl- und Wasserpumpe auch die in den einzelnen Räumen angebrachten Radiatoren (SZ 45/29 = MietSlg 24.042; SZ 39/23; EvBl 1966/512 ua; Pimmer aaO Rz 8 zu § 294 ABGB; vgl Koziol-Welser, Grundriß9 II 12 ff). Für derartige Teile einer Heizungsanlage wurde bisher von der Rechtsprechung das Eintreten eines wesentlichen Schadens durch die Abtrennung verneint. Der erkennende Senat sieht keinen Anlaß, davon abzugehen. Maßgeblich ist, ob die mit dem Grundstück verbundene Sache durch eine Trennung zerstört oder erheblich beschädigt würde (vgl SZ 60/66). Davon kann hier keine Rede sein. Die von der zweiten Instanz ins Treffen geführten notwendigen weiteren Aufwendungen müssen hier außer Betracht bleiben, weil auf die bestehende Gesamtsache abzustellen ist. An selbständigen Sachen können aber unabhängig vom Eigentum an der Liegenschaft sachenrechtlich Sonderrechte bestehen (SZ 55/105 ua; Pimmer aaO Rz 9 zu § 294 ABGB). Daher haben im vorliegenden Fall die Heizungsrohre durch den Einbau im Haus ihre rechtliche Selbständigkeit verloren, teilen das sachenrechtliche Schicksal der Hauptsache Haus und wurden demgemäß schon durch ihren Einbau Eigentum der Rechtsvorgänger der beklagten Liegenschaftseigentümerin. Die übrigen Teile der Heizungsanlage wie Heizkessel, Ölbrenner, Öltank und sechs Radiatoren, verblieben aber auch nach dem Einbau im Eigentum der klagenden Partei.
Es ist nun unerheblich, ob diese Teile der Heizungsanlage "Inventar" iS des Art. XII. des Pachtvertrages sein sollten und schon deshalb im Eigentum der klagenden Pächterin verblieben, oder ob sie als "Investitionen" am Pachtobjekt nach Art. XIV. des Pachtvertrages nach Beendigung des Pachtverhältnisses in das Eigentum der Verpächter fallen sollten. Denn diese letztere Vertragsbestimmung im Pachtvertrag stellt nur den Titel für einen allfälligen Eigentumserwerb des Verpächters nach Beendigung des Pachtverhältnisses dar. Verlangt wird nach § 380 ABGB und der dort statuierten sogenannten Zweiaktigkeit des Eigentumserwerbes neben dem Titel als Modus ein Akt, der die rechtliche Erwerbsmöglichkeit realisiert. Er besteht zunächst in einem äußeren Vorgang (zB Übergabe, Eintragung in das Grundbuch). Daneben ist für den Erwerb die Einigung der Parteien darüber nötig, daß das Eigentum an der Sache übergeben werden soll (Koziol-Welser aaO 61). Die nicht mit dem Gebäude fest verbundenen Bestandteile der Heizungsanlage sind bewegliche Sachen. Die Übergangsformen der körperlichen Übergabe (§ 426 ABGB) und der Übergabe durch Zeichen (§ 427 ABGB) kommen beim hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht in Betracht. Möglich ist noch die Übergabe durch Erklärung (§ 428 ABGB), wobei hier nur das Besitzkonstitut Besitzbeauftragung, constitutum possessorium) nach § 428 erster Halbsatz ABGB in Betracht kommt. Durch Erklärung wird eine Sache übergeben, wenn der Veräußerer auf eine erweisliche Art seinen Willen an den Tag legt, daß er die Sache künftig im Namen des Übernehmers innehabe. Die auch für den Besitzauftrag geforderte "erweisliche Art" kann nicht dahin verstanden werden, daß neben der Erklärung noch ein weiterer Publizitätsakt gesetzt werden muß, sondern bedeutet nur, daß der Übertragungswille außer Zweifel steht (JBl 1985, 672; JBl 1982, 311; Koziol-Welser aaO 28). Es genügt nicht die "deutliche Manifestierung des Übertragungswillens", vielmehr muß sich der Übergeber überdies verpflichten, die Sache in seiner Gewahrsame zu behalten, und zwar für den neuen Besitzer (JBl 1982, 311; SZ 44/157; Pimmer aaO Rz 2 zu § 428 ABGB). Aus den hier zu beurteilenden Feststellungen ergibt sich ein solcher eindeutiger Übertragungswille in Ansehung des Eigentums weder für die Zeit des aufrechten Pachtvertrages noch mit Ablauf der Pachtzeit und mit Beginn der Mietdauer. Denn im Mietvertrag ist keine Vermietung der von der klagenden Partei für ihre Geschäftsräumlichkeiten weiter benötigten Heizungsanlage vorgesehen, sondern nur des Heizraumes. Ausdrückliche Vereinbarungen der klagenden Partei mit den Rechtsvorgängern der Beklagten fehlen. Unter dem Gesichtspunkt des § 863 ABGB kann vom Rechtsgeschäftswillen redlicher Vertragsparteien auf Übertragung des Eigentums an den selbständigen Teilen der Heizungsanlage und der Gesamtanlage zum Zeitpunkt der Beendigung des Pachtvertrages nicht ausgegangen werden, vielmehr erfolgte nur eine Auswechslung des Titels zur Benützung der in Bestand gegebenen Geschäftsräumlichkeiten. Die klagende Partei blieb somit jedenfalls für die Zeit des aufrechten Mietvertrages Eigentümerin der selbständigen Teile der Heizungsanlage. Damit ist die beklagte Liegenschafts-und Hauseigentümerin, die erkennbar in den Mietvertrag eingetreten ist, zwar Eigentümerin der Heizungsrohre, die klagende Mieterin hingegen weiterhin Eigentümerin der übrigen, selbständigen Teile der Heizungsanlage.
Auch bei Feststellungsklagen ist der Zuspruch eines minus zulässig. Eine Überschreitung des § 405 ZPO liegt dann nicht vor, wenn ein quantitativ geringerer Umfang des Rechtes - hier nur Feststellung des Eigentumsrechtes an den Heizungsrohren - , dessen Feststellung begehrt wird, urteilsmäßig festgestellt wird (WoBl 1992, 121 mit Anm Call; SZ 58/187, SZ 56/38 uva; Fasching III 75, 650 f Rechberger, Rz 3 zu § 405 ZPO mwN), das aber begrifflich in dem Recht oder Rechtsverhältnis, dessen Feststellung begehrt wird, zur Gänze seine Deckung findet (SZ 56/38 mwN).
Die Kosten sind nach § 43 Abs 1 erster Satz ZPO iVm § 50 ZPO gegeneinander aufzuheben. An Gerichtsgebühren entrichtete die klagende Partei in erster Instanz 2.640 S, die Beklagte hingegen in zweiter Instanz 4.800 S. Nach § 43 Abs 1 zweiter Satz ZPO entfällt somit auf die klagende Partei noch ein zu ersetzender Betrag von 1.080 S. In dritter Instanz hat die klagende Partei der Beklagten die Hälfte ihrer Gerichtsgebühren von 6.000 S zu ersetzen.