Spruch:
Die Akten werden dem Erstgericht mit dem Auftrag zurückgestellt, durch Zwischenerhebungen iSd §§ 473 Abs 2, 526 Abs 1 Satz 2ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG zu klären, ob die Revisionsrekurswerber im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung über das Mietzinserhöhungsbegehren Hauptmieter der von ihnen benützten Objekte im Haus E*****gasse 3 in Graz waren.
Text
Begründung
Nach der Aktenlage ist der Antragsteller grundbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches ***** I***** mit dem Haus E*****gasse Nr. 3 in Graz. Mit Bescheid der Schlichtungsstelle der Stadt Graz vom 14. Juni 1991 wurde ihm zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten für die Zeit vom 1. Juli 1991 bis 30. Juni 2001 die Anhebung der Hauptmietzinse von 8 Wohnungen bzw. Geschäftsräumlichkeiten dieses Hauses bewilligt, wobei das Objekt Nr 5, das auf den Namen des nunmehrigen Viertantragsgegners lautet, in die Ausstattungskategorie A eingeordnet und der "noch nicht ausgebaute Dachboden des Hauses nicht in die Nutzfläche des Hauses einbezogen" (gemeint ist: bei der Ermittlung der iSd § 18 Abs 1 Z 6 MRG anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse nicht berücksichtigt) wurde. Dieses Hauptmietzinserhöhungsverfahren ist durch einen Antrag der Dritt-, Viert-, Fünft- und Sechtsantragsgegner (letzterer wurde offensichtlich nur irrtümlich im Kopf der ON 1 nicht angeführt) gerichtsanhängig geworden.
Die genannten Antragsgegner haben das Hauptmietzinserhöhungsbegehren in zwei Punkten bekämpft: Einerseits soll das Objekt 5 (ohne dies zum Gegenstand eines Zwischenfeststellungsbegehrens zu machen) der Ausstattungskategorie C zugeordnet werden; andererseits sei "der bereits außerbücherlich verkaufte Dachboden, dessen Ausbau unmittelbar bevorsteht, bei der Nutzflächenberechnung zu berücksichtigen".
Im diesbezüglichen Schriftsatz bezeichnen sich die Dritt-, Viert- und Fünftantragsgegner als "außerbücherliche Eigentümer" der Wohnungen top 3, 4 und 5, "da der Antragsteller mit ihnen Anwartschaftsverträge abgeschlossen habe und ein Parifizierungsverfahren beabsichtigt sei". Gleichzeitig stellten sie ihre eigene Parteistellung im Hauptmietzinserhöhungsverfahren in Frage, "weil sie nicht Mieter der gegenständlichen Wohnungen sind". In der mündlichen Verhandlung am 30. September 1991 zogen sie jedoch "die Ausführungen betreffend die Parteistellung zurück". Es sei nur über die Dachbodennutzfläche und die Kategorie des "Mietobjektes" Nr 5, der (nunmehrigen) Kanzlei des Viertantragsgegners, zu entscheiden.
Das Erstgericht bewilligte mit Sachbeschluß vom 25. Jänner 1993 die beantragte Hauptmietzinserhöhung mit der Maßgabe, daß das Objekt Nr 5 der Kategorie C zugeordnet wurde und der im Entscheidungszeitpunkt noch nicht fertig ausgebaute Dachboden bei der Ermittlung der anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse unberücksichtigt blieb. Von Interesse für die Behandlung des Revisionsrekurses sind im übrigen nur noch die Ausführungen des Erstgerichtes über die Rechtsverhältnisse am verfahrensgegenständlichen Objekt, die wie folgt lauten:
Beim Haus E*****gasse 3 in Graz handelt es sich um ein noch nicht parifiziertes Objekt, in dem Wohnungseigentum begründet werden soll. Der Antragsgegner Dr. Norbert S***** hat das Objekt top.Nr. 5 bereits käuflich erworben, der Kaufpreis ist voll bezahlt, eine Verbücherung ist jedoch bisher nicht erfolgt. Auch die übrigen Antragsgegner sind außerbücherliche Mit- bzw. Wohnungseigentümer. Der Dachboden ist leerstehend verkauft worden und soll ausgebaut werden; die Bauarbeiten sind noch nicht fertiggestellt.
Das nur von den Dritt-, Viert-, Fünft- und Sechstantragsgegnern angerufene Rekursgericht bestätigte diesen Sachbeschluß. Es teilte die Rechtsansicht des Erstgerichtes, daß der Dachboden bei der Ermittlung des Deckungserfordernisses nicht berücksichtigt werden könne, weil für die Frage der Nutzflächenberechnung der Zustand im Zeitpunkt der Entscheidung der ersten Instanz maßgeblich sei. Damals habe sich der Dachboden jedenfalls noch im Ausbauzustand befunden.
Unerörtert blieb, auf Grund welcher Titel die Rechtsmittelwerber und die anderen als Parteien angeführten Personen die verfahrensgegenständlichen Objekte benützen. Im Einleitungssatz der Begründung des zweitinstanzlichen Sachbeschlusses heißt es lediglich, daß die Antragsgegner Mieter der im Haus E*****gasse 3 in Graz gelegenen Wohnungen top.Nr 1 bis 8 sind. Eine Belegstelle für diese Annahme wurde nicht angeführt. Das Rekursgericht betonte jedoch am Ende seiner Rechtsausführungen, daß es die Parteistellung der Rechtsmittelwerber wegen der Zurückziehung der diesbezüglichen Einwände gar nicht zu prüfen hatte.
Der Sachbeschluß des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekus nicht zulässig sei; Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung iSd § 528 Abs 1 ZPO hätten nämlich nicht gelöst werden müssen.
Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs machen die Dritt-, Viert-, Fünft- und Sechstantragsgegner geltend, daß der genaue Ausbauzustand des Dachbodens von Amts wegen hätte erhoben werden müssen, sollte er tatsächlich für die Nutzflächenberechnung von Bedeutung sein. Unabhängig davon ordne § 18 Abs 1 Z 6 lit c MRG ohnehin die Einbeziehung aller vermietbaren Objekte in die Ermittlung der anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse an. Da ein leerer (auch noch nicht ausgebauter) Dachboden ohne weiteres vermietet werden könne (etwa um ihn auszubauen und dann als Wohnung zu nutzen), hätte die Dachbodennutzfläche festgestellt und bei der Hauptmietzinserhöhung berücksichtigt werden müssen. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß entweder so abzuändern, daß bei der Berechnung der erhöhten Hauptmietzinse auch der Dachboden des verfahrensgegenständlichen Hauses miteinbezogen wird, oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.
Den übrigen Parteien wurde die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt. Der Antragsteller hat von dieser Möglichkeit auch Gebrauch gemacht und die Bestätigung des zweitinstanzlichen Sachbeschlusses beantragt. Diese Revisionsrekursbeantwortung ist allerdings verspätet, weil sie entgegen § 508a Abs 2 ZPO beim Erstgericht eingebracht wurde und erst am 29. November 1993 (also nach Ablauf der vierwöchigen Notfrist des § 507 Abs 2 ZPO) beim Obersten Gerichtshof einlangte (vgl E 1 zu § 465 ZPO, MGA14).
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs wäre bei isolierter Betrachtung der Rechtsmittelbeschränkung des § 528 Abs 1 ZPO (hier iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG) zulässig, weil er eine bisher von der Judikatur nicht behandelte Rechtsfrage aufzeigt; im Vorfeld der Entscheidung, ob ein vom Hauseigentümer bereits verkaufter Dachboden bei einer Erhöhung der Hauptmietzinse als Objekt iSd § 18 Abs 1 Z 6 lit c MRG anzusehen ist, tauchen allerdings ungelöste Fragen der Parteistellung der Rechtsmittelwerber auf, die unter diesem Gesichtspunkt an der Zulässigkeit ihres Rechtsmittels zweifeln lassen. Die essentielle Verknüpfung der Parteistellung im gegenständlichen Hauptmietzinserhöhungsverfahren mit der Gefahr einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Interessen der formell ins Verfahren einbezogenen Personen (§ 37 Abs 3 Z 3 MRG) führte nämlich dazu, ihnen zugleich mit der materiellen Parteistellung auch die Beschwer und damit die Rechtsmittelmöglichkeit gegen eine nicht ihrem Verfahrensstandpunkt Rechnung tragende Entscheidung abzuerkennen. In letzter Konsequenz würde dies bedeuten, daß bereits das Rechtsmittel der nunmehrigen Revisionsrekurswerber gegen die erstinstanzliche Entscheidung unzulässig, ja sogar die (gemäß § 40 Abs 1 und 2 MRG den Parteien vorbehaltene) Anrufung des Gerichtes unwirksam war. Hier ist jedoch vorderhand nur die Parteistellung bzw. Beschwer der Rechtsmittelwerber als Zulässigkeitsvoraussetzung des vorliegenden Revisionsrekurses zu prüfen. Fehlt sie, wird das Rechtsmittel zurückzuweisen sein, ohne dann noch eventuelle Nichtigkeiten aufgreifen zu können (vgl. E 15 zu § 461 ZPO und E 1 zu § 477 ZPO, MGA14); ist die Parteistellung der Revisionsrekurswerber zu bejahen, steht der inhaltlichen Behandlung des Revisionsrekurses nichts im Weg, weil er - wie bereits erwähnt - eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung aufzeigt.
Zur Parteistellung der Revisionsrekurswerber enthalten die Entscheidungen der Vorinstanzen widersprüchliche Angaben. Während das Erstgericht schlechthin alle Antragsgegner (also insbesondere die Revisionsrekurswerber) als "außerbücherliche Mit- und Wohnungseigentümer" der von ihnen benützten Wohnungen bezeichnet, qualifiziert sie das Rekursgericht als Mieter, obwohl das einzige dazu vorhandene Beweisergebnis, die Aussage des Viertantragsgegners, nur den Zweitantragsgegner und eine nicht näher identifizierbare "Fa. A*****" als Mieter, alle übrigen Personen hingegen als "außerbücherliche Wohnungseigentümer" ausweist (AS 16). Offensichtlich maßen die Vorinstanzen dieser Frage deshalb keine Bedeutung zu, weil die Antragsgegner ihre zunächst vorgebrachten Bedenken gegen die eigene (!) Parteistellung wieder fallen ließen und sich alle Verfahrensbeteiligten darin einig waren, im Rahmen der ansonsten unstrittigen Hauptmietzinserhöhung nur die Ausstattungskategorie des Objektes 5 sowie die Behandlung des Dachbodens geklärt haben zu wollen. Die Parteistellung in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 10 MRG steht jedoch angesichts des zwingenden Charakters der einschlägigen Regelung in § 37 Abs 3 Z 3 MRG nicht zur Disposition. Die Frage hätte daher geklärt werden müssen.
Die Zweifel an der Parteistellung der Revisionsrekurswerber im gegenständlichen Verfahren resultieren daraus, daß sie sich selbst immer als außerbücherliche Mit- bzw. Wohnungseigentümer bezeichnen. Das schließt nicht aus, daß sich ihre Benützungsrechte an den verfahrensgegenständlichen Objekten auf Mietverträge gründen, ist aber - sonst wäre es wohl erwähnt worden - eher unwahrscheinlich. Tatsächlich dürften sie eine Benützungsvereinbarung mit dem Antragsteller getroffen haben, der ihnen ja "die Wohnungen verkauft und die Begründung von Wohnungseigentum zugesagt hat". Die Möglichkeit einer Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §§ 18 ff MRG besteht jedoch nur gegenüber den Hauptmietern des Hauses. Sie führt zu einem rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters (bzw. der Schlichtungsstelle) in die Mietverträge (Würth - Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 1 zu § 18 MRG), sodaß auch nur die Parteien dieser Verträge, also Mieter und Vermieter, davon betroffen sind. Darüber, welchen Anteil am Gesamterfordernis ein Miteigentümer des Hauses im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern zu tragen hat, sagt die Entscheidung nach §§ 18 f MRG nichts aus. Dieser Anteil richtet sich vielmehr bei Fehlen einer abweichenden Vereinbarung zwischen den Miteigentümern auch bei einem eine Wohnung des Hauses auf Grund seines Miteigentums benützenden Miteigentümer (und zwar selbst dann, wenn ihm diese Wohnung später ins Wohnungseigentum übertragen werden soll) nicht nach dem für die betreffende Wohnung im Rahmen der Entscheidung nach §§ 18 f MRG anrechenbaren monatlichen Hauptmietzins (§ 18 Abs 1 Z 6 lit c MRG), sondern (solange auch nicht an einer Wohnung des Hauses Wohnungseigentum grundbücherlich begründet wurde) nach § 839 erster Satz ABGB (MietSlg 37.355). Auch dem Wohnungseigentümer fehlt die Parteistellung und damit die Rechtsmittellegitimation in einem Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse, weil er nicht Hauptmieter ist und damit die Entscheidung des Außerstreitrichters (bzw. der Schlichtungsstelle) ihm gegenüber wirkungslos bleibt (Würth - Zingher aaO; MietSlg 41.386).
Eine Klärung der Rechtsstellung der Revisionsrekurswerber ist damit unumgänglich. Die Ergebnisse der Zwischenerhebungen werden dem Obersten Gerichtshof unter Wiedervorlage sämtlicher Akten mitzuteilen sein.