OGH 1Ob512/93

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 5.433,60 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin 905,60 S Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Der Beklagte verkaufte seine Liegenschaft mit dem darauf errichteten Wohnhaus mit Kaufvertrag vom 12. Februar 1990, der keine Regelungen über die bestehenden Mietverträge enthält, an eine Wohnbau Gesellschaft (im folgenden nur Käuferin), ist aber (noch) bücherlicher Eigentümer. Die Übergabe der Liegenschaft und ihrer Verwaltung erfolgte rückwirkend mit 1. Jänner 1990, die Schlüssel folgte der Beklagte der Käuferin Ende August 1990 aus. Die Klägerin ist seit 1971 in diesem Wohnhaus Mieterin einer Dachgeschoßwohnung, die nach dem Inhalt ihres Mietvertrages über eine im Keller installierte, mit Öl zu befeuernde und noch für die Wärmeversorgung zweier weiterer Großwohnungen im Haus ausgelegte Zentralheizungsanlage zu beheizen ist.

Im Mai oder Sommer 1990 teilte der Beklagte der Klägerin mit, daß er die Liegenschaft verkauft habe und die weiteren (Mietzins- und Betriebskosten)Zahlungen an die Käuferin zu leisten seien. Die Klägerin äußerte, sie sehe nur den Beklagten als Eigentümer an, und erlegte ab Juli 1990 die Mietzinse gemäß § 1425 ABGB bei Gericht. Namens der Klägerin forderte die Mietervereinigung den Beklagten mit Schreiben vom 21. August 1990 auf, durch Anlegung eines entsprechenden Ölvorrates dafür Sorge zu tragen, daß die Zentralheizungsanlage zeitgerecht für die kalte Jahreszeit 1990/91 in Betrieb gesetzt werden könne. Im Herbst 1990 brachte die Käuferin vor dem Fenster mit dem Füllstutzen einen Blechkasten mit Schloß an, ohne daß zuvor Öl nachgefüllt worden wäre. Die Kellertür war bereits am 18. Juni 1990 zugenagelt worden. Mit Schreiben vom 16. November 1990 ersuchte der damalige Rechtsvertreter des Beklagten und der Käuferin namens dieser die Klägerin unter Hinweis auf den Verkauf auf, künftighin sämtliche Korrespondenzen ausschließlich an die Käuferin als Rechtsnachfolgerin im Eigentum der Liegenschaft zu richten. Der Klagevertreter antwortete darauf am 22. November 1990, daß die Klägerin einem Eintritt der Käuferin in den Bestandvertrag vor Verbücherung des Kaufvertrages nach wie vor nicht zustimme und sich daher bis zum Einlangen eines entsprechenden Grundbuchsgesuches weiterhin an den Beklagten als Vermieter wenden werde.

Der Beklagte hatte im Winter 1990/91 keinen Zutritt zur Liegenschaft und auch keinen Schlüssel zum erwähnten Blechkasten. Am 2. Dezember 1990 war der Heizöltank völlig leer und die Zentralheizungsanlage außer Betrieb, wodurch die Raumtemperatur in der klägerischen Wohnung nur mehr 8 bis 9 Grad Celsius erreichte. Am 3. Dezember 1990 forderte die Mietervereinigung namens der Klägerin den Beklagten auf, binnen 48 Stunden die Befüllung der Heizöltanks in Auftrag zu geben. Da dies nicht geschah, wurde dem Beklagten mit rechtskräftiger einstweiliger Verfügung des Bezirksgerichtes Vöcklabruck vom 12. Dezember 1990, GZ 5 C 213/90y-4, aufgetragen, die Tankbefüllung vorzunehmen. Daraufhin fanden bis zum Frühjahr 1991 drei oder vier Heizöllieferungen statt, wobei der Blechkasten vor dem Füllstutzen jeweils aufgesperrt wurde. Mit weiterer rechtskräftiger einstweiliger Verfügung des Bezirksgerichtes Vöcklabruck vom 17. Jänner 1992, GZ 5 C 15/91g-30, wurde dem Beklagten neuerlich aufgetragen, die Tankbefüllung vorzunehmen.

Das Erstgericht verwarf unangefochten den vom Beklagten erhobenen Einwand der Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges (§§ 37 Abs 1 Z 2, 3 Abs 2 Z 3 MRG) und gab dem modifizierten (ON 14 AS 37) Klagebegehren der Mieterin gegenüber dem Beklagten als bücherlichem Eigentümer statt, dieser sei schuldig, für die Dauer der jeweiligen Heizperiode, mindestens aber für die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April eines jeden Jahres, die Befüllung der im Keller des Hauses...., im vom Außenstiegenkellerabgang links gelegenen Tankraum befindlichen vier Stück Heiztanks, die miteinander verbunden sind, mit Heizöl vorzunehmen bzw zu belassen und die Ölheizung für das genannte Haus in Betrieb zu setzen bzw zu halten, sowie es zum Zwecke des jeweiligen Nachfüllens der Öltanks zuzulassen, den versperrten, von außen zugänglichen Stiegenabgang in den Keller des genannten Hauses zu öffnen, sowie das links neben diesem Stiegenabgang gelegene Kellerfenster, das durch Eisenverschlag und Schlösser versperrt wurde, zu öffnen oder eine andere zumutbare Möglichkeit zum Nachfüllen der Öltanks zu schaffen. Den Einwand des Beklagten, er sei passiv nicht legitimiert, sah die Erstrichterin wegen des fehlenden Eintritts der Käuferin in den Bestandvertrag als nicht gegeben an.

Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil. Es sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes 50.000 S übersteige, und ließ die ordentliche Revision zu. Rechtlich bejahte auch die zweite Instanz die Passivlegitimation des Beklagten. Vor Verbücherung des Eigentums könne ein dem Bestandnehmer gegenüber wirksamer Eintritt des außerbücherlichen Käufers in den Bestandvertrag erst angenommen werden, wenn die - hier fehlende - ausdrückliche oder wenigstens konkludente Zustimmung des Bestandnehmers zum Eintritt des Käufers in den Bestandvertrag vorliege.

Die Revision des Beklagten, der geltend macht, er sei zufolge des Eintrittes der Käuferin in den Mietvertrag mit der Klägerin passiv nicht legitimiert, ist nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Die Klägerin ist auf Grund eines nicht verbücherten Bestandvertrages Mieterin einer Wohnung in dem vom Beklagten an einen Dritten verkauften Haus. Gemäß § 1 Abs 1 MRG gilt dieses Bundesgesetz ua für die Miete von Wohnungen und dessen 1. Hauptstück (§§ 1 bis 42), soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes geschlossen worden sind (§ 43 Abs 1 MRG). Fällt aber ein Rechtsverhältnis in den Geltungsbereich des MRG, so besteht eine Vermutung für die Anwendbarkeit des MRG, die nur durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestandes (§ 1 Abs 2 bis 4 MRG) widerlegt werden kann (SZ 61/236 = MietSlg 40.229; SZ 58/145 = JBl 1986, 386 mit Anm von Huber = MietSlg 37.239/37 mwN; Würth in Rummel ², § 1 MRG Rz 1). Ein solcher wurde hier nicht behauptet. Die Rechtsnachfolge beim Vermieter richtet sich daher nach § 2 Abs 1 MRG.

Die in der Revision allein relevierte Frage, ob der Mieter seine Ansprüche auf Erfüllung des Mietvertrags gegen den bücherlichen Eigentümer oder den Erwerber des Bestandgegenstandes, dessen Rechte aber (noch) nicht verbüchert sind, geltend machen muß, findet ihre Regelung im § 1120 ABGB, an den § 2 Abs 1 MRG anschließt (SZ 61/236). Nach der erstgenannten Bestimmung muß, der Bestandnehmer, wenn der Eigentümer die Bestandsache an einen anderen veräußert und ihm bereits übergeben hat und sein Recht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist (§ 1095 ABGB), nach gehöriger Aufkündigung dem neuen Besitzer weichen. Die Veräußerung der Bestandsache beendet das Bestandverhältnis daher nicht, der Bestandnehmer muß das Bestandobjekt erst nach gehöriger Kündigung räumen. Der Erwerber der Bestandsache bleibt daher zunächst an den Bestandvertrag gebunden. § 1120 ABGB sieht bei Rechtsbesitz des Bestandnehmers (MietSlg 42.162/24 uva; Würth aaO § 1120 Rz 1 und 2; Hoyer in WoBl 1991, 152 ff, 154) und Einzelrechtsnachfolge auf der Bestandgeberseite eine vom Willen der Beteiligten unabhängige, kraft Gesetzes wirksam werdende Übernahme des Bestandvertrages durch den Erwerber des Bestandgegenstands vor (MietSlg 42.142/24 41.141 uva; Würth aaO § 1120 Rz 1 und 5; Mayrhofer in Ehrenzweig, Schuldrecht AT³ 533 und FN 2). Der Erwerber tritt mit der sachenrechtlich wirksamen „Übergabe“, bei verbücherten Liegenschaften also gemäß § 431 ABGB mit der Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch, in den Bestandvertrag ein (MietSlg 41.141, 40.182 uva; Würth aaO § 1120 Rz 5 und 7; Binder in Schwimann, ABGB § 1120 Rz 21 mwN; Klang in Klang ² V 129 mwN in FN 18; Ehrenzweig, System² II/1 448 unter Hinweis auf SpR. 199 und wN in FN 80; Feil, Liegenschaftsrecht II 29). Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei nicht erst der Vollzug der Eintragung im Hauptbuch, sondern im Fall der rechtskräftigen Bewilligung schon der des Einlangens des entsprechenden Gesuchs beim Grundbuchsgericht (SZ 58/117, SZ 51/151 ua; Spielbüchler in Rummel ², § 431 Rz 8; Hoyer aaO 154 f).

Der Bestandvertrag kann vom Erwerber aber auch schon vor der dinglichen Übergabe übernommen werden, weil der Bestandgeber, ebensowenig wie der Verkäufer einer Sache (§ 1092 ABGB), Eigentümer der Bestandsache sein muß. Die neuere Rechtsprechung hat - entgegen Klang (aaO) - daher auch dem außerbücherlichen Erwerber das Recht zur Auflösung von Bestandverträgen, somit die auch hier bedeutsame Vermieterstellung, zugebilligt, wenn ihm nur vom Veräußerer der Besitz und die Verwaltung (Nutznießung) des Bestandgegenstandes übertragen wurde und der Erwerber entweder in den bestehenden Bestandvertrag eingetreten ist oder diesen erneuert hat (WoBl 1991, 159; MietSlg 40.182; SZ 59/127 uva, zuletzt wieder 5 Ob 82/92; Binder aaO Rz 24 mwN; Feil aaO). Einem Teil der zu dieser Frage einschlägigen Rechtsprechung scheint allerdings die Auffassung zugrundezuliegen, daß der Eintritt in den Bestandvertrag bzw dessen Erneuerung auch in Ansehung der dem früheren Bestandgeber oblegenen Verpflichtungen, die Zustimmung des Bestandnehmers nicht erfordere, sondern schon die Überlassung von Besitz und Verwaltung (Nutznießung) für sich allein genüge:

So stellt etwa die Entscheidung SZ 57/156 = MietSlg 36.199 zwar zunächst bei Beurteilung der Vermieterstellung des außerbücherlichen Erwerbers des Bestandgegenstandes darauf ab, daß er bereits in den Bestandvertrag eingetreten sei bzw diesen erneuert habe, knüpft aber in der Folge diese Rechtsposition des Erwerbers an die physische Übergabe der Bestandsache, ohne hiefür eine besondere Form zu fordern. Da aber nach dem Inhalt des zu beurteilenden Mietvertrags ohnedies die jeweiligen Rechtsnachfolger der Geschäftspartner in den Vertrag eintreten sollten, kam es nach dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt gar nicht darauf an, ob die Vermieterstellung des Erwerbers vor der Verbücherung an die Zustimmung des Mieters gebunden war.

Die Entscheidung MietSlg 38.218 billigt dem Legatar die Legitimation zur Aufkündigung für den Fall zu, daß ihm Besitz und Verwaltung (Nutznießung) der Liegenschaft bereits übertragen seien und er in den Bestandvertrag eingetreten sei, begnügte sich aber letztlich mit der keiner besonderen Form bedürftigen Übergabe des Bestandgegenstandes. In den in dieser Entscheidung gerafft wiedergegebenen Feststellungen finden sich indes Hinweise auf eine (zumindest schlüssige) Zustimmung der beklagten Bestandnehmerin zum Vertragseintritt, sodaß ein verläßlicher Schluß verwehrt bleibt, die Entscheidung habe die Einräumung von Besitz und Verwaltung der Bestandsache an den Erweber schon als dessen Eintritt in den Bestandvertrag bzw als dessen Erneuerung durch ihn angesehen.

Der in MietSlg 40.182 nur teilweise veröffentlichten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 28. Juli 1988, 7 Ob 623/88, liegt die Auffassung zugrunde, sei dem außerbücherlichen Erwerber Besitz und Verwaltung der Liegenschaft übertragen, so ergäbe sich der Eintritt in den Bestandvertrag in der Regel aus § 1120 ABGB, sofern der Erwerber nicht zu erkennen gebe, daß er das Bestandverhältnis nicht fortsetzen wolle. Billige man dem außerbücherlichen Erwerber das Recht zur Auflösung von Bestandverträgen, ja sogar zur Vornahme weiterer gegen den Mieter gerichteten Verwaltungshandlungen zu, so müsse er es auch in Kauf nehmen, daß der Mieter die zur Durchsetzung seiner Ansprüche erforderlichen Schritte gegen ihn unternehme. Diese Darlegungen waren dort aber letztlich für den Sachausgang nicht entscheidend, wurde doch das auf § 372 ABGB gestützte Begehren des Mieters schon allein deshalb nicht als berechtigt erkannt, weil ihm das Bestandobjekt bisher noch nicht übergeben worden war und das Begehren daher schon daran scheiterte, daß sich der Kläger weder im Besitz der Bestandsache befand noch sich je befunden hatte.

In der Entscheidung vom 13. Oktober 1992, 5 Ob 82/92 - in diesem Verfahren war über den Antrag des Erwerbers der Bestandsache auf Bestimmung des angemessenen Mietzinses gemäß § 12 Abs 3 MRG zu befinden (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG) - , führte der Oberste Gerichtshof aus, die Antragstellerin sei zwar mangels Verbücherung des Kaufvertrags nicht Eigentümerin der Liegenschaft, wohl aber aufgrund der kaufvertraglichen Bestimmung über den Übergang von Rechten und Besitzvorteilen Vermieterin. Die ständige Rechtsprechung räume auch dem außerbücherlichen Erwerber die Vermieterstellung ein, wenn ihm vom Veräußerer Besitz und Verwaltung der Liegenschaft übertragen und „er in den vom bisherigen Eigentümer abgeschlossenen Bestandvertrag eingetreten“ sei bzw diesen erneuert habe. Dabei genüge es, daß der Erwerber den physischen Besitz und die Verwaltung des Hauses erhalten habe. Im Zweifel sei anzunehmen, daß derjenige, der den Besitz übertragen habe, mit dem Grundstück nichts mehr zu schaffen habe. Eine Besitzergreifungshandlung trage in der Regel den Besitzwillen in sich, sodaß nicht der Beweis des Besitzwillens nötig, sondern nur der Gegenbeweis seines Nichtvorhandenseins zulässig sei. Der Oberste Gerichtshof sehe sich trotz der Kritik der Lehre (Würth aaO § 1120 Rz 7) nicht veranlaßt, davon abzugehen. Damit wird aber die Auffassung, daß der außerbücherliche Erwerber der Bestandsache zum Eintritt in den Bestandvertrag der Zustimmung des Bestandnehmers nicht bedürfe, ganz unmißverständlich zum Ausdruck gebracht. Dieser Ansicht vermag der erkennende Senat nach neuerlicher Prüfung der anstehenden Rechtsfragen - jedenfalls in deren vollen Konsequenz - nicht beizutreten:

Wegen des mit dem Eintritt eines Dritten in ein bestehendes Vertragsverhältnis (der Vertragsübernahme) notwendigerweise verbundenen Übergangs wechselseitiger Rechte und Pflichten (Synallagma) verbietet sich bei einem gegenseitigen Vertrag - demnach auch beim Bestandvertrag - eine einseitige zessionsrechtliche Sicht. In Wahrheit handelt es sich beim Eintritt in ein bestehendes Vertragsverhältnis um eine dreipersonale - selbst wieder vertraglich zustandegekommene - Vertragsübernahme als Mittel der Übertragung der gesamten Rechtsstellung eines der Vertragspartner aus dem Schuldverhältnis. Diese bedarf nach herrschender Ansicht (JBl 1984, 439 uva; Apathy in Schwimann § 859 Rz 5; Rummel, Würth und Ertl in Rummel ², § 859 Rz 34, § 1098 Rz 14 bzw § 1406 Rz 2; Koziol-Welser, Grundriß⁹ I 304; P. Bydlinski, Gestaltungsrechte 181) einer Vereinbarung zwischen Überträger und Übernehmer sowie der - zumindest schlüssig erteilten - Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners.

An dieser Auffassung ist auch bei Veräußerung der Bestandsache festzuhalten: Der Erwerber einer verbücherten Liegenschaft tritt in bestehende Bestandverträge somit vor Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch nur ein, wenn ihm der Veräußerer im Vertrag Besitz, Verwaltung und Nutznießung überläßt und überdies der Bestandnehmer der Vertragsübernahme zumindet schlüssig zustimmt; mit der Einverleibung seines Eigentumsrechts übernimmt der Erwerber gemäß § 1120 ABGB (bzw § 2 Abs 1 MRG) die bestehenden Bestandverträge dagegen kraft Gesetzes, sodaß dann zur Wirksamkeit des Vertragseintritts die Zustimmung des Bestandnehmers nicht mehr erforderlich ist (vgl P. Bydlinski aaO 181 ff).

Der erkennende Senat verkennt indessen nicht, daß auch der Abtretung von Ansprüchen aus gegenseitigen Verträgen nichts im Wege steht (Mayrhofer aaO 476) und der (kaufvertraglichen) Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung an den Erwerber regelmäßig, soweit nicht § 42 Abs 2 MRG entgegensteht, die Abtretung der dem Bestandgeber aus dem Bestandverhältnis erwachsenden Rechte an den Erwerber der Liegenschaft impliziert ist, nicht nur, weil im Zweifel angenommen werden muß, daß der Veräußerer danach mit dem Grundstück nichts mehr zu schaffen haben will, sondern vor allem auch, weil mit der Nutznießung der Liegenschaft zwangsläufig auch die Ausübung der Rechte aus bestehenden Bestandverträgen - vor allem die Einziehung der Mietzinse - verbunden ist.

Ob und inwieweit mit der Abtretung der Bestandzinsforderung oder überhaupt aller Rechte des Bestandgebers aus dem Bestandvertrag auch dessen Gestaltungsrechte übergehen, deren erfolgreiche Ausübung den Bestand des Schuldverhältnisses an sich berührt, mag strittig sein (vgl etwa P. Bydlinski aaO 187 f und Ertl aaO § 1393 Rz 5), muß aber im vorliegenden Fall nicht abschließend geklärt werden, weil hier die Bestandnehmerin den (bücherlichen) Eigentümer der Bestandliegenschaft auf Zuhaltung des der dem Bestandgeber obliegenden Verpflichtungen belangt hat. Gegenstand des Rechtsstreits sind demnach nicht etwa die Rechte des Bestandgebers, sondern dessen bestandvertragliche Pflichten, deren Übertragung auf einen Dritten im Wege einer Vereinbarung unter Ausschluß des verbleibenden Vertragspartners (hier des Bestandnehmers) nicht möglich ist, sofern der Überträger hiedurch von seinen Verpflichtungen befreit werden soll (§ 1405 ABGB; Mayrhofer aaO 476). Wohl ist in der Überlassung der Verwaltung und Nutznießung der Liegenschaft nicht etwa nur die Abtretung der Gläubigerrechte des Veräußerers zu erblicken, sondern liegt darin gewiß auch die dem bisherigen Bestandgeber vom Erwerber erklärte Schuldübernahme, die aber mangels Einwilligung des Bestandnehmers - insoweit Gläubigers - bloß als Erfüllungsübernahme wirksam ist (§ 1405 zweiter Satz ABGB). Gewiß kann der Bestandnehmer in solchen Fällen auch schon den Erwerber in Anspruch nehmen, weil der im Veräußerungsvertrag vereinbarte „Eintritt“ des Erwerbers in sämtliche Rechte und Pflichten des Veräußerers ein Vertrag zugunsten des Bestandnehmers als Dritten zu beurteilen ist (WoBl 1992, 237 mit zust Glosse von Würth; ähnlich schon MietSlg 40.182); es steht diesem aber frei, weiterhin den Veräußerer als bücherlichen Eigentümer auf Erfüllung der bestandvertraglichen Pflichten in Anspruch zu nehmen.

Damit haben die Vorinstanzen hier die Passivlegitimation des Beklagten zutreffend bejaht, weil zwar die klagende Bestandnehmerin Rechtsbesitz hatte und der beklagte - noch im Grundbuch eingetragene - Verkäufer der Käuferin den Besitz und die Verwaltung der Liegenschaft übertrug, die Voraussetzungen einer gesetzlichen Vertragsübernahme (Verbücherung des Eigentumsrechtes der Erwerberin) ebensowenig vorliegen wie die einer vertraglichen Vertragsübernahme (zumindest konkludente Zustimmung der klagenden Bestandnehmerin).

Der Revision ist demnach nicht Folge zu geben.

Die Kostenentscheidung fußt auf §§ 41, 50 ZPO.