Spruch:
Der Revision wird teilweise Folge gegeben.
Das angefochtene Teilurteil des Berufungsgerichtes wird bestätigt, soweit das Zahlungsbegehren abgewiesen wurde.
Hingegen wird es in seinem das Räumungsbegehren abweisenden Teil und insoweit auch das Urteil des Erstgerichtes aufgehoben und die Rechtssache in diesem Umfang an das Erstgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Erstkläger ist Eigentümer der Liegenschaft EZ 40 Grundbuch *****, die Zweitklägerin und der Drittkläger sind die Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 486 in dieser Katastralgemeinde.
Die Beklagte betreibt mit ihrem Ehegatten mehrere Fitneßinstitute und mietete im August 1987 Teile der Liegenschaft, um dort ein Fitneßstudio zu betreiben und in der Folge den Betrieb auszubauen und allenfalls aus den Erträgen den Erwerb des Objektes zu finanzieren. Nach dem Inhalt des von ihrem Vertreter verfaßten Vertrages mietete sie unter Bezugnahme auf vorliegende Pläne Räumlichkeiten. In einem Plan wurden auch Schraffierungen für die Ausbaustufe II vorgenommen. Den Einreichplan für das baubehördliche, gewerbebehördliche und wasserrechtliche Verwaltungsverfahren verfaßte der erstklagende Architekt für die Beklagte. Die jeweiligen Eigentümer räumten der Beklagten an den im zweiten Etappenplan vorgesehenen Objektteilen als "Vormietrecht" die Option zum Abschluß eines Mietvertrages ein, wobei der Gesamtmietzins festgelegt und vereinbart war, daß die Beklagte die Option bis spätestens 30. April 1988 zum 30.Juni 1988 durch Erklärung ausüben kann. Die Beklagte sollte das Mietobjekt zu einem Freizeit- und Fitneßcenter umgestalten. Die Vermieter räumten ihr oder einer von ihr zu benennenden natürlichen oder juristischen Person das Recht ein, die "gesamten Liegenschaften EZ 40 der Katastralgemeinde Neumarkt Markt und die Eigentumswohnungen W 1, W 2 und W 3 samt dazugehöriger Wehranlage um den Kaufpreis von 8,250.000 S zu erwerben.
Ursprünglich war vereinbart, daß die Beklagte das Mietobjekt selbst verwalte. Die Beklagte begann mit der Adaptierung des Mietgegenstandes der ersten Ausbaustufe für die Zwecke des Fitneßcenters. Wegen einer Dachreparatur gab es zwischen den Vertragsteilen Probleme.
Am 15.April 1988 schrieb der Beklagtenvertreter den Klägern, daß das Optionsrecht zum Ankauf der Objekte aufgegriffen werde. Das Schreiben stelle eine Ankündigung der Inanspruchnahme der Option zum 1.Mai 1989 dar. Weiters habe er die Kläger zu unterrichten, daß die Beklagte von ihrem Vormietrecht Gebrauch mache. Sie werde ab 30.Juni 1988 die Miete an den vom Vormietrecht erfaßten Räumlichkeiten antreten und ersuche, sich mit ihm wegen Errichtung des Mietvertrages in Verbindung zu setzen. In einem Briefwechsel mit dem die Kläger vertretenden Notar lehnten die Kläger es ab, daß der Beklagtenvertreter den Mietvertrag verfasse und bestanden darauf, daß ihr Vertreter die entsprechenden Verträge entwerfe. Als die Beklagte erfuhr, daß seitens der Wasserrechtsbehörde kostspielige Auflagen erteilt worden waren, änderte sie ihre Kaufwünsche. Der Rechtsvertreter der Kläger wies am 2.Dezember 1988 darauf hin, nach dem Wesen der Option sei schon durch deren Ausübung die verbindliche Wirkung eingetreten. Als zwischen Sommer und Herbst 1989 für die Kollaudierung des Bauabschnittes I notwendige Baumaßnahmen in einem zum Bauabschnitt II gehörigen Bereich erfolgten, vertrieb der Erstkläger die Arbeiter, weil sie dort nichts zu suchen hätten. Der Bereich sei nicht angemietet. Die Kläger forderten für einen zusätzlich zugemieteten Mietgegenstand erstmals mit Schreiben ihres Vertreters vom 14.Juni 1989 den Mietzins ab dem 1.Juli 1988. Der Bereich der Baustufe II wurde von der Beklagten weder benützt noch ausgebaut oder adaptiert. Zunächst wurden von der Beklagten keine Betriebskosten gefordert, weil sie alle im Objekt erforderlichen Arbeiten selbst ausführen und die Verwaltung und Betreuung des Objektes übernehmen sollte. Erst am 25.September 1989 forderten die Kläger von der Beklagten die Zahlung einer Verwaltungsgebühr von S 37.112,40.
Die Kläger begehrten mit ihrer am 6.Oktober 1989 eingebrachten Klage die Zahlung eines Rückstandes an Mietzins und die Räumung des Mietgegenstandes mit der Trainingshalle, der Maschinenhalle, dem Aufwärmraum, der Wohnung W 1 und des Teils der zur Wohnung W 2 gehörigen in der Planurkunde vom 8.Juli 1987 bezeichneten Kellerräume unter Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1118 ABGB. Zuletzt wurde die Zahlung von S 267.181,10 sA an Mietzins verlangt. Die Beklagte habe von der Option Gebrauch gemacht, bezahle aber weder den zusätzlich vereinbarten Mietzins noch den durch die Wertsicherungsvereinbarung fälligen Mehrbetrag. Sie schulde die Verwaltungsgebühr und Betriebskosten.
Die Beklagte entgegnete, sie habe zwar die Ausübung der Option am 15. April 1988 angekündigt, jedoch weitere Vertragsverhandlungen gewünscht, die ergebnislos geblieben seien. Die Ausdehnung des Mietverhältnisses sei nicht erfolgt. Die Beklagte sei durch die Kläger getäuscht und durch Verschweigen der Belastung der Liegenschaft im Irrtum gewesen. Sie habe mit den Klägern vereinbart, daß sie zunächst einen Teil der Liegenschaften miete, um dort ein Fitneß-Center zu errichten, dann das Mietverhältnis auf weitere Teile der Liegenschaften ausdehne und das Recht erhalte, die Liegenschaften zu kaufen. Da sie den Mietgegenstand selbst verwalten sollte, stehe den Klägern keine Verwaltungsgebühr zu. Die durch die Wertsicherungsvereinbarung erhöhten Beträge habe sie entrichtet.
Das Erstgericht wies das auf Zahlung und auf Räumung gerichtete Begehren ab. Es kam auf Grund der eingangs gekürzt dargestellten Feststellungen zu dem Ergebnis, daß kein qualifizierter Mietzinsrückstand bestehe. Die Zumietung der für den Bauabschnitt II gedachten Objekte sei nicht wirksam, weil die Vertragsteile davon ausgingen, daß erst weitere Vertragsverhandlungen stattfinden sollten.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Kläger teilweise Folge. Es änderte die Entscheidung des Erstgerichtes dahin ab, daß die Beklagte dem Erstkläger S 1.440,54 sA, sowie der Zweitklägerin und dem Drittkläger je S 600,23 sA zu bezahlen habe, hob das Urteil des Erstgerichtes im Ausspruch über das Zahlungsbegehren von S 77.524,30 sA auf und verwies die Rechtssache insoweit an das Erstgericht zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung zurück, ohne auszusprechen, daß dagegen ein Rekurs zulässig sei, und bestätigte das Urteil des Erstgerichtes in der Abweisung eines Zahlungsbegehrens von S 187.015,80 sA sowie des Räumungsbegehrens als Teilurteil. Es sprach schließlich aus, daß die ordentliche Revision gegen dieses Teilurteil nicht zulässig sei.
Das Berufungsgericht meinte, das Räumungsbegehren sei schon deshalb zutreffend abgewiesen worden, weil ihm die erforderliche Bestimmtheit abgehe. Die zu übergebenden Räumlichkeiten müßten so bezeichnet sein, daß sie jeder Dritte erkennen und auffinden könne. Dem Klagebegehren sei nicht zu entnehmen, in welchem Ausmaß die im Eigentum des Erstklägers stehende Liegenschaft EZ 40 der Katastralgemeinde ***** geräumt werden solle und wie sich die Lage der zu übergebenden Grundstücksteile in der Natur darstelle, weil die Liegenschaft die Grundstücke 90/1, 98 und 100 umfasse. Ein Lageplan sei nicht auffindbar, der Plan vom 8.Juli 1987 zeige keine Kellerräume, sondern das Erdgeschoß. Eine Wohnung W 2 gebe es nicht, so daß unklar bleibe, welche zu einer Wohnung "Top Nr 2" gehörigen Kellerräume zu übergeben seien. Wegen der Einheitlichkeit des Mietgegenstandes könne dem Räumungsbegehren auch nicht zum Teil stattgegeben werden. Die Unbestimmtheit des Räumungsbegehrens könne im Berufungsverfahren nicht saniert werden.
Den Zuspruch von Beträgen an Mietzinsrückstand begründete das Berufungsgericht damit, daß diese sich aus der Wertsicherungsvereinbarung ergebenden Unterschiedsbeträge von der Beklagten nicht beglichen wurden.
Die auf die Ausübung der Option zur Anmietung weiterer Objekte gestützte Forderung der Kläger sei nicht berechtigt, weil zwar nicht ein Vormietrecht, sondern eine echte Option vereinbart wurde, die Beklagte aber bei der Erklärung vom 15.April 1988 die Option nicht uneingeschränkt in Anspruch genommen, sondern die Errichtung eines Mietvertrages, also verlangt habe, daß der Inhalt der Vereinbarung erst beschrieben und festgelegt werde. Beide Teile seien auch zunächst nicht davon ausgegangen, daß durch diese Erklärung allein schon vertragliche Bindungen eintraten. Der Erstkläger habe sogar Arbeiten in dem durch die Option erfaßten Bereich unterbunden. Zu dem von der Beklagten angestrebten neuen Vertrag sei es aber nicht gekommen.
Soweit die Kläger eine Verwaltungsgebühr und Betriebskostenakonti begehrten, sei die Sache nicht spruchreif, weil nicht klar sei, ob und inwieweit der Mietvertrag den Vorschriften des MRG unterliege.
Da es um die Auslegung von Vertragsbestimmungen im Einzelfall gehe, sei die ordentliche Revision nicht zulässig.
Der von den Klägern erhobenen außerordentlichen Revision, die auf Abänderung des Teilurteiles des Berufungsgerichtes in die Stattgebung des Räumungs- und des Zahlungsbegehrens von S 187.015,80 sA und hilfsweise auf Aufhebung des Teilurteiles und Zurückverweisung der Rechtssache (auch) in diesem Umfang an eine Vorinstanz, gerichtet ist, kommt teilweise Berechtigung zu, womit auch ihre Zulässigkeit gegeben ist (§ 502 Abs 1 ZPO).
Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen, ihr aber jedenfalls nicht Folge zu geben.
Zum Räumungsanspruch:
Rechtliche Beurteilung
Das Recht auf Auflösung des Mietverhältnisses kann unter den im § 1118 ABGB umschriebenen Voraussetzungen mit Räumungsklage geltend gemacht werden. Im Exekutionstitel muß der Teil der Liegenschaft, der zu überlassen oder zu räumen ist, bestimmt bezeichnet sein. Es darf nicht nur der Gegner keinen Zweifel über die Bestandsache haben, auch der Gerichtsvollzieher muß in der Lage sein, die bei einer Räumungsexekution nach § 349 EO zu erzwingende Leistung dem Bewilligungsbeschluß zu entnehmen, ohne daß es weiterer Erhebungen oder Nachweise bedürfte (MietSlg. 40.819 uva). Es ist daher zu fordern, daß schon im Exekutionstitel eindeutig bestimmt wird, welcher Teil der Liegenschaft zu übergeben oder zu räumen ist, weil sonst die Vollstreckbarkeit fehlt (JBl 1953, 489; MietSlg. 37.834 ua). Es genügt daher auch nicht ein Verweis auf die Umschreibung im Mietvertrag, doch kann die Bestimmtheit des Räumungsbegehrens durch eine Planzeichnung hergestellt werden, wenn diese in das Begehren und in das stattgebende Urteil einbezogen wird. Es kann hier aber dahingestellt bleiben, ob die Bezugnahme auf eine "Planurkunde vom 8. Juli 1987" zur ausreichenden Bestimmtheit der Bezeichnung des zu räumenden Liegenschaftsteiles genügte oder ob nicht eine nähere Umschreibung geboten ist, besonders deshalb, weil sich der Vertrag auf Mietgegenstände bezog, die zwei Liegenschaften und möglicherweise Räumlichkeiten wie Flächen umfaßten, wobei die Eigentumsverhältnisse verschieden und in Ansehung einer Liegenschaft auch noch dadurch gekennzeichnet sind, daß dort an allen Anteilen Wohnungseigentum begründet ist. Das Berufungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, daß eine zur Bestimmtheit des Räumungsbegehrens erforderliche Ergänzung im Berufungsverfahren nicht nachgeholt werden kann. Das Fehlen der erforderlichen Bestimmtheit des Klagebegehrens rechtfertigt nämlich regelmäßig nicht die sofortige Abweisung. Der Kläger ist vielmehr zur Präzisierung aufzufordern. Das Erstgericht hatte sich mit der Frage der Bestimmtheit des Räumungsbegehrens nicht zu befassen, weil es von einer vom Berufungsgericht nicht geteilten Rechtsansicht ausgehend eine Säumnis mit der Bezahlung des Zinses verneinte. Das Erstgericht durfte daher, weil es aus einem anderen Grund zur Abweisung des Räumungsbegehrens kam, von einer Aufforderung zu einer entsprechenden Präzisierung des Begehrens absehen. Die Bestimmtheit des Klagebegehrens als Voraussetzung für einen tauglichen Exekutionstitel ist nach der Lehre (Fasching Komm III 23 ff) und Rechtsprechung (SZ 36/86; ZVR 1987/93; ÖBl 1989, 14 ua) eine Voraussetzung, deren Vorhandensein von Amts wegen auch noch im Rechtsmittelverfahren zu prüfen ist. Ein Mangel der Bestimmtheit des Begehrens führt jedoch nicht zur sofortigen Abweisung des Klagebegehrens. Auch die durch einen Rechtsanwalt vertretene Partei ist iSd § 182 Abs 1 ZPO zur Vervollständigung des Klagebegehrens aufzufordern (Fasching, ZPR2 Rz 1049; SZ 41/148; RZ 1979, 281; ÖBl 1989, 14 ua).
Ist dies nicht geschehen, dann hat auch noch das Berufungsgericht, wenn es das Klagebegehren für zu wenig bestimmt hält, diesen Mangel aufzugreifen, das angefochtene Urteil aufzuheben und das Erstgericht anzuweisen, dem Kläger eine entsprechende Verbesserung aufzutragen (ÖBl 1981, 122; zuletzt etwa 3 Ob 507/93). Dies gilt besonders, wenn der vom Erstgericht angenommene Abweisungsgrund vom Berufungsgericht nicht gebilligt wird und daher die Schaffung eines stattgebenden Räumungstitels noch in Erwägung zu ziehen ist.
Bei der bestimmten Bezeichnung des zu räumenden Teiles der Liegenschaft wird auch das Ergebnis dieses Rechtsstreits zu berücksichtigen sein, soweit es um die Ausweitung der Miete auf die in der Ausbauphase II benötigten Mietgegenstände geht.
Es sind daher die Urteile der Vorinstanzen, soweit sie über das Räumungsbegehren entschieden haben, aufzuheben und insoweit die Rechtssache an das Prozeßgericht erster Instanz zu neuerlicher Entscheidung zurückzuverweisen. Das Erstgericht wird zunächst die Kläger zur Präzisierung des Räumungsbegehrens aufzufordern und nach Ergänzung des Verfahrens erneut zu entscheiden haben. Dabei wird es wie in dem einer Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof entzogenen Bereich der Aufhebung des erstgerichtlichen Urteiles unter Zurückverweisung der Sache an das Erstgericht ohne Rekurszulassung iSd § 527 Abs 2 ZPO darauf ankommen, inwieweit das Mietverhältnis den Vorschriften des MRG unterliegt, weil die Anwendung des § 33 Abs 2 und 3 MRG in Betracht kommt und der Beklagten Gelegenheit gegeben werden muß, einen rückständigen Mietzins vor Schluß der Verhandlung in erster Instanz zu entrichten, wenn sie an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft. Abgesehen von dem Mangel der Bestimmtheit des Räumungsbegehrens kann daher auch nach Präzisierung nicht sogleich stattgebend entschieden werden, auch wenn das Berufungsgericht rechtskräftig entschied, daß ein Mietzins rückständig war.
Zum Begehren auf Mietzinszahlung für die Mietgegenstände der Ausbauphase II (Optionsausübung):
Nicht berechtigt ist die Bekämpfung des Teilurteiles, soweit das Begehren auf Mietzinszahlung für die als zweite Etappe vorgesehene Zumietung weiterer Mietgegenstände von beiden Vorinstanzen abgewiesen wurde. Beizutreten ist der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes, daß in der Erklärung der Beklagten vom 15.April 1988 nicht die bedingungslose Ausübung der eingeräumten, im Vertrag falsch als Vormietrecht bezeichneten Option zu erblicken ist, weil die Erklärung auch aus der Sicht der Kläger deutlich erkennbar darauf abzielt, in Vertragsverhandlungen über die Anmietung weiterer Objekte zu treten, ohne daß der Vertrag allein schon durch die einseitige Erklärung der Beklagten wirksam wurde. So verstanden die Kläger zunächst auch die Äußerung der Beklagten. Das Schreiben enthält die Einschränkung, daß erst ein Mietvertrag zu errichten sei. Damit war den Klägern nach redlicher Verkehrsauffassung zweifelsfrei erkennbar, daß die Beklagte zwar ankündigen wollte, daß sie die Zumietung der Objektteile, die vom "zweiten Etappenplan" erfaßt sind, anstrebe und darüber einen Mietvertrag schließen wolle, sich aber noch nicht durch die Ausübung der Option binde. Dieser Vertrag kam aber schließlich weder ausdrücklich noch durch schlüssiges Verhalten der Vertragsteile zustande.
Das Teilurteil ist also zu bestätigen, soweit das auf Ausübung der Option und Erweiterung des Vertrages auf die Mietgegenstände der Ausbauphase II gestützte Mietzinszahlungsbegehren der Kläger, die hier entgegen der vertraglichen Regelung als Gesamthandgläubiger fordern, abgewiesen wurde.
Die Kostenentscheidung beruht auf dem § 52 ZPO.
Sie ist dem Endurteil vorzubehalten.