Spruch:
Das WEG 1975 soll dem Wohnungseigentumswerber während der gesamten Gründungsphase Schutz gewähren
Zur Auslegung der Begriffe "Wohnungseigentumswerber" und "Wohnungseigentumsorganisator"
Der Begriff "zahlenmäßig bestimmt" schließt alle Bestimmungselemente der im § 23 Abs. 2 WEG 1975 angeführten Beiträge aus, die nicht numerisch ausgedrückt werden
OGH 3. Feber 1977, 6 Ob 664 - 666/76 (OLG Wien 2 R 101/76; HG Wien 21 Cg 995/75)
Text
Die Kläger sind grundbücherliche Wohnungseigentümer von Wohnungen im Haus Wien 13, L-Gasse 30, und zwar der Kläger Mag. B der Wohnung Nr. 4 im Hause 2 Stiege B, der Kläger Ing. P der Wohnung Nr. 6 im Hause 4 A, und der Kläger S der Wohnung Nr. 6 im Hause I. Sie begehrten in den vom Erstgericht zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Klagen die Beklagte schuldig zu erkennen, ihnen diese Wohnungen zu übergeben und die Wohnungsschlüssel auszufolgen. Ferner stellten sie, für den Fall, daß das Gericht zur Ansicht gelangen sollte, die Wohnungen seien bereits übergeben, das Eventualbegehren auf Ausfolgung lediglich der Wohnungsschlüssel. Die Kläger brachten vor, sie hätten gegen die Beklagte als Wohnungseigentumsorganisator gemäß § 23 EG 1975 einen Anspruch auf Übergabe der Wohnungen, weil sie bereits weit höhere als die im Bauvertrag vereinbarten Pauschalpreise bezahlt hätten. Der Beklagten sei der Auftrag zur Herstellung aller Erd-, Baumeister-, Stahlbeton- und Professionistenarbeiten erteilt worden und sie sei auch mit Planungsarbeiten betraut gewesen. Sie sei daher Wohnungseigentumsorganisator. Die Beklagte verweigere den Klägern die Übergabe der fertigen Wohnungen mit der Begründung, daß wegen Preiserhöhungen noch weitere Zahlungen zu leisten seien. Diese Zahlungen seien jedoch tatsächlich nicht gerechtfertigt. Den Klägern stehe ein Anspruch auf Übergabe der Wohnungen und Ausfolgung der Wohnungsschlüssel auch deshalb zu, weil sie von der Beklagten schriftlich zur Wohnungsübernahme aufgefordert worden seien und der Termin mit 30. April 1975 festgesetzt worden sei. Dagegen hätten die Kläger keinen Widerspruch erhoben, so daß die Übergabe der Wohnungen laut Punkt 9 der Vereinbarung vom 29. September 1970 als vollzogen gelte. Trotzdem verweigere die Beklagte die Herausgabe der Wohnungsschlüssel.
Die Beklagte beantragte, das Klagebegehren abzuweisen und wendete ein, nicht sie, sondern die C-Baugesellschaft mbH sei Wohnungseigentumsorganisator. Die Beklagte sei von den Klägern als grundbücherliche Eigentümer nur mit der Herstellung aller Erd-, Baumeister-, Stahlbeton und Professionistenarbeiten beauftragt worden. Sie habe mit der Durchführung der organisatorischen oder administrativen Abwicklung des Bauvorhabens nichts zu tun gehabt. § 23 Abs. 2 WEG 1975 komme daher nicht zur Anwendung. Die Schlüsselübergabe habe nach Punkt 20 der Bauverträge zur Voraussetzung, daß die Kläger 97% der Baukosten bezahlt hätten. Dieser Verpflichtung seien die Kläger nicht nachgekommen, so daß die Beklagte von ihrem Zurückbehaltungsrecht nach § 471, 1052 ABGB Gebrauch gemacht habe. Die Kläger seien überdies noch Anteile der fix vereinbarten Pauschalkosten schuldig.
Das Erstgericht gab dem Hauptbegehren der Kläger Folge. Es stellte nachstehenden Sachverhalt fest:
Die Kläger schlossen mit der C-Baugesellschaft mbH und der Beklagten folgende gleichlautende Vereinbarungen wie Beilage 2 ab:
"Vereinbarung
welche rechtsverbindlich abgeschlossen wurde zwischen:
(Auftraggeber) 1. B 2. P 3. S und den Firmen: (Auftragnehmer) C-Baugesellschaft mbH in der Folge der Planverfasser und Dipl.-Ing. K, Bauunternehmung in der Folge der Bauführer bzw. Bauunternehmer als Generalunternehmer wie folgt:
1. Zwecks Erstellung des gegenständlichen Wohnhauses in Wien 13, L-Gasse 30 übertrage(n) ich (wir) unwiderruflich für meinen (unseren) Anteil d. i. die Wohnung Nr. a) B: Nr.4 im Haus 2 b) P: Nr. 6 im Haus 4 A c) S: Nr. 6 im Haus I in einverständlicher Gemeinschaft mit allen übrigen Anteilbesitzern an die C-Baugesellschaft mbH nach den von ihr bereits hergestellten Vorentwürfen das endgültige Bauprojekt bau- und genehmigungsreif auszuarbeiten, alle für die Baubewilligung notwendigen Unterlagen zu verfassen bzw. zu beschaffen und die baubehördliche Bewilligung zu erwirken.
Weiters beauftrage ich sie, eine Vereinbarung über die Ausführung des Bauwerkes durch die bauausführende Firma zu treffen und mit ihr die überwachende Bauleitung durchzuführen, Teil- und Schlußrechnungen zu überprüfen und zu unterfertigen, bei Bauschlußabnahme mitzuwirken und in Zusammenarbeit Schritte und Maßnahmen für eine zügige, reibungslose Baudurchführung zu treffen, kurz die gesamte Planverfassung im Sinne der Gebührenordnung für das Baugewerbe zu erbringen.
Gleichzeitig übertrage ich dem Bauführer die Herstellung aller Erd-, Baumeister-, Stahlbeton- und Professionistenarbeiten und Lieferungen auf Grund und im Rahmen der vorliegenden Vereinbarung, Baubeschreibung und den Abschlußplan sowie alle etwaig vorkommenden Abänderungsarbeiten.
3. Für die Durchführung der vereinbarten Arbeiten erhalten die von mir beauftragten Auftragnehmer einen Pauschalpreis für Wohnfläche bzw. Loggia, Balkon bzw. Terrasse, Garage bzw. Einstellplatz und Keller von B: 461 000 S, P: 500 500 S, S: 409 500 S.
9. Der Bauunternehmer hat den Bauherrn schriftlich zur Übernahme ... des Baues aufzufordern. Die Übernahme durch den Bauherrn gilt als rechtlich vollzogen, wenn dieser binnen einer Woche nach Empfang der Benachrichtigung keinen Widerspruch erhebt.
20. Die Vertragsparteien erklären sich mit folgenden
Zahlungsbedingungen einverstanden:
An den Planverfasser:
7% der in P. 3 genannten Pauschalsumme für die Erstellung der Pläne (Vorentwurf, Entwurf, Polierpläne, Detailpläne): Bauüberwachung Einrichtungsplan und zwar erste Hälfte bei Erhalt der Baugenehmigung, zweite Hälfte bei Baubeginn; an den Bauführer:
93% der in P. 3 genannten Pauschalsumme, und zwar 10% bei Fundamentgleiche 10% bei Kellergleiche 10% bei Erdgeschoßgleiche 10% bei zweiter Oberstockgleiche 10% bei Terrassengleiche mit Dachstuhl und Dacheindeckung 10% nach Verputz der Hauptmauer und -decken 10% nach Aufstellung und Verputz der Zwischenwände 10% nach Fertigstellung des Fassadenverputzes 10% nach Verlegung der Fußböden 10% nach Fertigstellung, hievon 7% bei Schlüsselübergabe und 3% bei ordnungsgemäßer Übernahme."
Diese Verträge wurden ursprünglich zwischen den Klägern und der C-Baugesellschaft m. b. H. abgeschlossen. Die Beklagte ist erst später in diese Verträge eingetreten. An Stelle des Klägers P war ursprünglich Dr. L Vertragspartner. P ist statt Dr. L in den Vertrag eingetreten und hat hierauf den Vertrag, der unverändert blieb, unterschrieben.
Die Beklagte errichtete im Sinn des ihr erteilten Auftrages die Wohnhausanlage als Generalunternehmer. Insbesondere führte sie die Bauarbeiten selbst aus und vergab die weiteren Professionistenarbeiten an andere Unternehmer im eigenen Namen und für eigene Rechnung in Auftrag. Deren an die Beklagte gerichtete Rechnungen wurden von ihr bezahlt. Die Arbeiten wurden nach einem von der Beklagten erstellten Bauzeitplan ausgeführt. Über ihre Arbeiten legte die Beklagte den Klägern nach Maßgabe des Baufortschrittes Rechnungen. Die Kläger bezahlten in mehreren
Teilbeträgen folgende Gesamtsumme:
B: 665 503.90 S, P: 619 407.92 S, S: 466 672.88 S.
Nach Fertigstellung der Wohnungen forderte die Beklagte die Kläger auf, die Wohnungen an einem bestimmten Tag zu übernehmen. Die Kläger erhoben dagegen keinen Widerspruch. Die Beklagte weigerte sich jedoch, den Klägern die Schlüssel für ihre Wohnungen auszuhändigen, wenn nicht die Zahlungspflicht bezüglich der aus den letzten Rechnungen noch offenen Beträge, welche über die bisher geleisteten Bezahlungen hinausgehen, anerkannt werde. Zu einer Übergabe der Wohnungen an die Kläger ist es daher nicht gekommen. Der Kläger B hat auf Grund eines ihm nicht von der Beklagten ausgehändigten Wohnungsschlüssels Zutritt zu seiner Wohnung und läßt derzeit in der Wohnung Arbeiten ausführen.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß die Beklagte als Generalunternehmer die organisatorische oder administrative Abwicklung des Bauvorhabens vom Baubeginn bis zur Fertigstellung durchführe oder zumindest an dieser beteiligt sei. Sie sei daher Wohnungseigentumsorganisator. Den Klägern, welche die zahlenmäßig bestimmt vereinbarten Beträge bezahlt hätten, stehe gegen die Beklagte gemäß § 23 Abs. 2 WEG 1975 ein Anspruch auf Übergabe der Wohnungen zu.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes, welche seiner Ansicht nach auf Grund eines mangelfreien Verfahrens getroffen worden seien und teilte auch dessen Rechtsansicht. Durch § 23 Abs. 2 WEG 1975 seien die Bestimmungen des § 471 ABGB derogiert.
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision des Beklagten nicht Folge.
Rechtliche Beurteilung
Aus den Entscheidungsgründen:
Eine Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens erblickt die Beklagte darin, daß die Untergerichte ihren Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens darüber, welche Handlungen der Abwicklung und welche der Errichtung eines Bauwerkes dienten, abgewiesen haben. Die gerügte Mangelhaftigkeit des Verfahrens liegt nicht vor. Abgesehen davon, daß ein in erster Instanz angeblich unterlaufener Verfahrensmangel, der vom Berufungsgericht nicht als gegeben erachtet wurde, nicht mehr mit dem Revisionsgrund des § 503 Z. 2 ZPO geltend gemacht werden kann (JBl. 1972, 569; SZ 41/8 u. v. a.) ist für den vorliegenden Fall allein entscheidend, welche Stellung die Beklagte im konkreten Fall auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen hatte und nicht, welche Aufgaben ein Bauunternehmer bei einem Bau im allgemeinen hat.
Die Untergerichte haben die Rechtssache aber auch rechtlich richtig beurteilt.
Gemäß § 23 Abs. 1 WEG 1975 ist Wohnungseigentumsbewerber derjenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder betagt, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes an einer bestimmt bezeichneten selbständigen Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit zugesagt worden ist. Wohnungseigentumsorganisatoren sind der - wenn auch bloß außerbücherliche - Liegenschaftseigentümer und jeder der mit dem Wissen des Eigentümers die organisatorische oder administrative Abwicklung des Bauvorhabens durchgeführt oder an dieser Abwicklung beteiligt war. Nach § 23 Abs. 2 Z. 1 WEG 1975 hat der Wohnungseigentumsbewerber, wenn er einem der Wohnungseigentumsorganisatoren die zahlenmäßig bestimmt vereinbarten Beträge für die Grund-, Bau- und sonstigen Kosten, die bis zur Vollendung der Bauführung zu entrichten waren, geleistet hat, gegen den verfügungsberechtigten Wohnungseigentumsorganisator den unabdingbaren Anspruch, daß ihm die zugesagte Wohnung oder sonstige Räumlichkeit zur Nutzung übergeben wird, sobald sie beziehbar ist. Diese Bestimmung ist gemäß § 29 Abs. 2 WEG 1975 auch auf Rechtsgeschäfte anzuwenden, welche vor dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wurden.
Da die Kläger bereits grundbücherlich Wohnungseigentum an den in Rede stehenden Wohnungen erworben haben, muß zunächst die Frage geprüft werden, ob auf sie der Begriff des Wohnungseigentumsbewerbers überhaupt noch zutrifft. Die Diktion des Gesetzes, welches im § 23 Abs. 3 und § 24 Abs. 1 sowohl den Wohnungseigentumsbewerber als auch den Wohnungseigentümer nennt, ließe zunächst die Annahme zu, daß die Stellung des Wohnungseigentumsbewerbers mit der grundbücherlichen Eintragung des Wohnungseigentums endet. Auch die (wenngleich nicht völlig eindeutigen) Ausführungen von Meinhart (Wohnungseigentumsgesetz 1975, 191) ließen einen Schluß in dieser Richtung zu ("Sinn der Schutzbestimmung ist die Stärkung der Rechtsstellung desjenigen, der Wohnungseigentum begrunden und erwerben will"). Es darf jedoch nicht übersehen werden, daß § 23 Abs. 2 WEG 1975 von dem Regelfall ausgeht, daß nämlich die grundbücherliche Durchführung erst nach der Übergabe der Wohnung erfolgt. Dies ergibt sich schon aus dem Aufbau des § 23 Abs. 2 WEG 1975, der in der Z. 1 den Anspruch auf Übergabe und in der Z. 2 jenen auf Einverleibung des Eigentumsrechtes auf dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Mindestanteil regelt. Mit Recht verweisen auch Faistenberger - Barta - Call (Kommentar zum WEG 1975, Anm. 6 zu § 23, S. 640) darauf, daß der Schutz bis zur Erlangung des Vollrechtes reicht, wozu Übergabe und Verbücherung gehören. Jede andere Auslegung würde dazu führen, daß in jenen Fällen, in denen eine grundbücherliche Durchführung vor Fertigstellung und übergab der Wohnung möglich ist, die Schutzbestimmung des § 23 Abs. 2 Z. 1 WEG 1975 leicht umgangen werden könnte und auf diesem Umweg ein Druck zur Zahlung weiterer, vielleicht nicht berechtigter Baukosten auf die Wohnungseigentümer ausgeübt werden könnte. Der OGH schließt sich daher der Meinung jener Autoren an, daß Wohnungseigentumsbewerber auch eine Person ist, deren Wohnungseigentum bereits verbüchert, deren Wohnung aber noch nicht übergeben ist. Dies entspricht dem Gedanken, daß der Schutz während der gesamten Gründungsphase gewährt werden soll (vgl. Ausschußbericht Allgemeiner Teil, abgedruckt bei Meinhart a. a. O., 187). Die Gründungsphase endet aber erst mit dem Einzug in die Räumlichkeiten, an denen Wohnungseigentum begrundet wurde (Meinhart a. a. O., 62).
Die Untergerichte haben aber auch mit Recht angenommen, daß es sich bei der Beklagten um einen der Wohnungseigentumsorganisatoren handelt. Daß die Firma C-Baugesellschaft mbH im vorliegenden Fall Wohnungseigentumsorganisator war, wird von der Beklagten selbst behauptet (ON 4 S. 21). Aus der Fassung des § 23 Abs. 2 WEG 1975 ("Wohnungseigentumsorganisatoren"; "gegen den verfügungsberechtigten Wohnungseigentumsorganisator") ergibt sich eindeutig, daß an einem Wohnungseigentumsprojekt auch mehrere Wohnungseigentumsorganisatoren gleichzeitig und nebeneinander mitwirken können (Faistenberger - Barta - Call a. a. O., Anm. 17 zu § 23, S. 651). Die Beklagte meint nun, bei den abgeschlossenen, oben wiedergegebenen Vereinbarungen handle es sich um reine Bauaufträge der Wohnungseigentümer an eine Baufirma. Die Beklagte habe mit der organisatorischen oder administrativen Abwicklung des Baues nichts zu tun gehabt. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Der Begriff des Wohnungseigentumsorganisators wurde vom Gesetzgeber überaus weit gefaßt. Der Begriff der "Organisation" ist fließend und rechtlich schwer faßbar. Darunter könnten fallen: Planen, Leiten, Ordnen, Koordinieren, Einschreiben bei Behörden, Beschaffung der Finanzierungsmittel, Bauüberwachung, Vermittlung und Abschluß mit Bauunternehmen, Bauhandwerkern und Architekten;
Vertragsvorbereitung, Kalkulation und kaufmännisches Management (Faistenberger - Barta - Call a. a. O., Anm. 23 zu § 23, S. 658). Mit Recht wird jedoch in der Lehre darauf verwiesen, daß hier eine gewisse einschränkende Auslegung stattfinden muß, da ansonsten etwa auch der Rechtsanwalt, der die Verträge errichtet und der Glasermeister des Wohnungseigentumsobjektes, der die Fenster einglast, unter diesen Begriff fallen würden (Faistenberger - Barta - Call a. a. O., Anm. 24 zu § 23, S. 658 ff.; vgl. auch Koziol; Entschuldbare Fehlleistungen des Gesetzgebers? in JBl. 1976, 169 f., insbesondere 173 und Welser: Das Wohnungseigentumsgesetz 1975 in NotZ 1975, 150 f. insbesondere 157). Es wird daher nicht jeder, der mit der Abwicklung des Bauvorhabens in irgend einer Weise organisatorisch oder administrativ in Berührung kommt, hiedurch bereits zum Wohnungseigentumsorganisator. Die Beteiligung an der Abwicklung des Bauvorhabens im Sinne des § 23 Abs. 1 WEG 1975 setzt vielmehr auch die Verantwortlichkeit für diese Abwicklung voraus. Dies trifft aber auf die Beklagte zu. Diese war bei der Errichtung der Eigentumswohnungen als Generalunternehmer tätig. Sie hat ihre Verpflichtung nicht etwa in Unkenntnis des Umstandes übernommen, daß es sich um die Errichtung von Eigentumswohnungen handelt, womit alle Ausführungen der Revision darüber, daß ein Generalunternehmer bei der Auftragsvergabe nicht wissen könne, ob Wohnungseigentum geschaffen werde und daher die Annahme eines jeden Bauauftrages mit einem Risiko für den Unternehmer verbunden wäre, ins Leere gehen. Denn aus den schriftlichen Vereinbarungen ergibt sich eindeutig, daß es sich um Wohnungseigentum handelt (vgl. etwa Punkt 7). Unter diesen Umständen ist aber ein Generalunternehmer, anders als der schlichte Bauhandwerker, gleichfalls Wohnungseigentumsorganisator (Faistenberger - Barta - Call, Anm. 25 zu § 23, S. 661). Denn gerade auch der Generalunternehmer führt die organisatorische Abwicklung des Baus durch, gehört es doch zu seinen Aufgaben, die Arbeit auf dem Bau so zu koordinieren, daß kein Leerlauf entsteht und auch die Professionisten auszuwählen (vgl. auch § 157 Abs. 2 GewO).
Sind jedoch die Kläger Wohnungseigentumsbewerber, denen das Wohnungseigentumsrecht an einer bestimmt bezeichneten selbständigen Wohnung nicht nur zugesagt, sondern sogar schon grundbücherlich eingeräumt wurde und ist die Beklagte Wohnungseigentumsorganisator, dann ist das Klagebegehren gerechtfertigt. In den sowohl von der C-Baugesellschaft mbH als auch von der Beklagten mit den Klägern abgeschlossenen Vereinbarungen - auf dem Zeitpunkt der Unterfertigung durch die Beklagte kommt es nicht an - wurde für die Durchführung der Arbeiten ein Pauschalpreis pro Wohnung und Miteigentumsanteil vereinbart, der nach einem bestimmten Schlüssel zwischen der C-Baugesellschaft mbH und der Beklagten aufgeteilt werden sollte. Damit wurde ein zahlenmäßig bestimmter Betrag für den Bau der Eigentumswohnung im Sinn des § 23 Abs. 2 WEG 1975 vereinbart. Der Begriff "zahlenmäßig bestimmt" schließt alle Bestimmungselemente aus, die nicht numerisch ausgedrückt werden (Meinhart a. a. O., 193; Faistenberger - Barta - Call a. a. O., Anm. 36 zu § 23, S. 666 f.). Die Bestimmung des Punktes 11 der Verträge, wonach die Löhne und Preise auf die am 1. August 1970 geltenden Löhne - und Preise kalkuliert sind und sich die Pauschalsumme entsprechend dem Index nach "Maculan" verändere, entspricht nicht dem Merkmal der Bestimmtheit und ist daher bedeutungslos. Nach Bezahlung dieser Beträge hatten daher die Kläger einen unabdingbaren Anspruch gegen die Beklagte als verfügungsberechtigte Wohnungseigentumsorganisatorin auf Übergabe der Wohnung. Dieser Anspruch gegenüber dem Wohnungseigentumsorganisator konnte daher durch vertragliche Bestimmungen nicht ausgeschlossen werden, und schließt insoweit auch das Zurückbehaltungsrecht nach §§ 471, 1052 ABGB aus.
Die Kläger haben nun nach den Feststellungen der Untergerichte bereits weit höhere Beträge als die bestimmt vereinbarten Pauschalsummen bezahlt. Wenn die Beklagte einwendet, in den vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 geleisteten Teilzahlungen seien auch jeweils die entsprechenden Baukostensteigerungen enthalten gewesen, die ohne Vorbehalt bezahlt worden seien, so daß sie von den Zahlungen in Abzug zu bringen seien, so kann dem nicht beigepflichtet werden. Eines Vorbehaltes bedurfte es schon deshalb nicht, weil die Bestimmung des § 23 Abs. 2 WEG 1975 unabdingbar ist, daher auch durch schlüssige Handlungen nicht geändert werden kann und ihr rückwirkende Kraft zukommt. Außerdem läßt sich, da Punkt 11 der Verträge nicht nur eine mögliche Erhöhung, sondern auch eine Ermäßigung des Pauschalpreises vorsieht und auch eine Änderung der Wohnfläche nach Punkt 12 nicht ausgeschlossen ist und eine solche den Pauschalpreis vermindern kann, im Zeitpunkt der Zahlung der einzelnen Raten noch nicht beurteilen, ob die Gesamtzahlung höher als der vereinbarte Pauschalpreis sein wird.
Da aber außer Streit gestellt wurde, daß die Wohnungen von der Beklagten nicht übergeben wurden und auch der Kläger Mag. B die Wohnungsschlüssel nicht von der Beklagten erhalten hat, ist die Beklagte als verfügungsberechtigter Wohnungseigentumsorganisator verpflichtet, den Klägern die Wohnungen zu übergeben und die Wohnungsschlüssel auszufolgen.