LVwG Vorarlberg LVwG-302-008/R12-2015

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Mag. Eva Ostermeier über die Beschwerde der L B, B, gegen den Bescheid der Vorarlberger Landesregierung vom 05.05.2015, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid versagte die belangte Behörde gemäß § 23 Abs 2 iVm § 21 Abs 6 des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 28/2011, die aufsichtsbehördliche Genehmigung für die Umwidmung der GST-NRN WWW und XXX und von Teilflächen der GST-NRN YYY, ZZZ und VVV, KG F (B), von Freifläche-Landwirtschaftsgebiet in Baufläche-Wohngebiet.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser wird im Wesentlichen Folgendes vorgebracht:

a) Im Sachverhalt des bekämpften Bescheides werde zu Unrecht davon ausgegangen, dass durch die beantragte Umwidmung der im Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) ausgewiesene Grüngürtel verloren gehe und dadurch ein Widerspruch zum REK bestehe (s Bescheid, S 15 und 19). Dazu sei auszuführen, dass sich der im REK ausgewiesene Grüngürtel hangseitig vom westlichen Ortsrand beginnend streifenförmig bis zum östlichen Ortsende auf einer Länge von knapp 2 km (ca 1.950 m) hinziehe und eine Fläche von rund 156.000 m² aufweise. Die zur Umwidmung anstehenden Liegenschaften würden eine Fläche von ca 3.000 m² aufweisen. Es sei nicht davon auszugehen, dass durch eine Flächenreduktion um 1,9 % die Wirksamkeit und Funktionalität des Grüngürtels verloren gehe. Es müsse auch beachtet werden, dass bereits bei Erstellung des Ortsentwicklungsplanes im Jahr 1994 und bei dessen Überführung ins REK im Jahr 2001 bzw 2008 Bauflächenwidmungen und Bauwerke innerhalb des Grüngürtels zurecht bestanden hätten und diese bewusst in den Grüngürtel integriert worden seien. Diese „dörflichen“ Strukturen und Weiterbildungen seien auch der Grund, weshalb keine Siedlungsgrenzen im Ortsteil F im Gegensatz zum Dauersiedlungsraum des Stadtgebietes festgelegt worden seien. Ein Widerspruch zum REK werde deshalb zu Unrecht beanstandet.

b) Der Bescheidbegründung sei immer wieder zu entnehmen, dass seitens der Behörde von einer klaren Abgrenzung (Siedlungsgrenzen) zwischen Siedlungs- und Grünraum ausgegangen werde (s Bescheid, S 15). Hier werde auf die Ausführungen unter a) verwiesen und nochmals betont, dass für den Ortsteil F im REK keine Siedlungsgrenzen festgelegt seien. Dies sei seit Inkrafttreten des ersten Entwicklungskonzeptes (Ortsentwicklungsplan F) Mitte der 1990er Jahre der Fall. Bereits damals seien die Themenbereiche Siedlungsstruktur, Zersiedelung und Streusiedlung intensiv diskutiert worden. Aufgrund der „ländlichen und landwirtschaftlichen Ausrichtung“ der F sei man zu dem Schluss gekommen, dass nicht „starr festgelegte Siedlungsgrenzen“ das beste Mittel zur Erreichung der siedlungsstrukturellen Zielsetzungen seien, sondern dass vielmehr die Festlegung von Siedlungsschwerpunkten in Form von „Ortskern und Weilern“ eine maßvolle Verdichtung bei gleichzeitiger Wahrung des ländlichen Charakters ermögliche (Auszug aus dem OEP 1994, Leitbild). Ein Widerspruch zum REK werde deshalb zu Unrecht beanstandet.

c) In der Bescheidbegründung werde dargelegt, dass die Sichtbeziehungen („besonders schützenswerter Aussichtspunkt“) durch eine allfällige Bebauung verloren gehe (s Bescheid, S 15). Dies möge vielleicht zutreffen, wenn angedacht wäre, die gesamte Hangwiese einer verdichteten Verbauung zuzuführen, was aber zu keinem Zeitpunkt in Betracht gezogen worden sei. Das Umwidmungsbestreben sei auf eine kleinteilige und zurückhaltende Bebauungsstruktur (ca drei Einfamilienhäuser) ausgerichtet. Es würden dadurch die Sichtbeziehungen zum B gar nicht verhindert und es blieben weiter großzügige Durch- und Ausblicke zum Gegenhang (B) bestehen. Ein Widerspruch zum REK werde deshalb zu Unrecht beanstandet.

d) Die Bescheidbegründung verweise auf Stellungnahmen des raumplanerischen Sachverständigen der Vorarlberger Landesregierung, wonach ausreichend Bauflächenreserven im Ortsteil F vorhanden seien (s Bescheid, S 13). Es dürfe betont werden, dass im Vergleich der 96 Vorarlberger Gemeinden B inklusive dem Ortsteil F mit 20 % an gewidmetem Bauland mit Abstand die geringsten Bauflächenreserven aufwiesen; der Durchschnitt in Vorarlberg liege bei 34,8 %, die Spitzen bei über 50 % (Quelle: Materialien Raumplanung Vorarlberg, Ausgabe 06.02.2014, Erhebung der Bauflächenreserven 2012). Der haushälterische Umgang mit Grund und Boden werde als Planungsgrundsatz in B äußerst ernst genommen, was die in den letzten Jahren sehr zurückhaltende Widmungspolitik belege. Es möge zwar zutreffen, dass im Ortsteil F Bauflächenreserven vorhanden seien, diese seien jedoch praktisch zur Gänze nicht verfügbar („Familienhortung“). Es sei deshalb im Sinne einer geordneten Ortsentfaltung auf Basis der räumlichen Zielsetzungen wichtig, „schwache“ Ortsräume weiter zu entwickeln und Möglichkeiten zu nutzen, die eine Stärkung der dörflichen Strukturen unterstützen. Es sei hier somit kein grundlegender Widerspruch zu den Raumplanungszielen (§ 2 Abs 3 RPG) und den Zielsetzungen des REK festzustellen.

e) In der Bescheidbegründung werde angemerkt, dass abgesehen vom REK keine neuen „Entscheidungs- bzw Plangrundlagen“ vorliegen würden, die eine Umwidmung rechtfertigen würden. Ebenso fehle ein „wichtiger Grund für die Änderung des Flächenwidmungsplanes“ (s Bescheid, S 18 und 19). Die Vorarlberger Landesregierung sehe die Umwidmung im Widerspruch zur bestehenden Planungsgrundlage REK. Dieser Standpunkt werde von der Beschwerdeführerin nicht vertreten. Es sei deshalb auch nicht erforderlich, „neue Entscheidungs- und Plangrundlagen“ vorzulegen, da die Umwidmung im Einklang mit dem bestehenden REK gesehen werde. Wenn weiters das Fehlen eines „wichtigen Grundes“ bemängelt werde, so wird diesbezüglich ausgeführt, dass die gängige Verfahrenspraxis der Aufsichtsbehörde „Eigenbedarf“ bislang immer als „wichtigen Änderungsgrund“ akzeptiert habe, dies in den letzten Jahren sogar verstärkt eingefordert habe. Es sei aus Sicht der Beschwerdeführerin nicht nachvollziehbar, weshalb im gegenständlichen Fall „Eigenbedarf“ nicht mehr als wichtiger Änderungsgrund gesehen werde. Wenn (zusätzlich) andere wichtige Gründe vorliegen müssten, dann seien diese eindeutig und klar von der Behörde zu benennen, ansonsten viele aufsichtsbehördliche Genehmigungen in landesweiten Umwidmungsverfahren versagt werden müssten.

Im Übrigen führte die Beschwerdeführerin aus, dass während der gesetzlichen Planauflage die Vorarlberger Landesregierung als Aufsichts- und Genehmigungsbehörde nachweislich schriftlich zur Übermittlung einer Stellungnahme aufgefordert worden sei, eine solche jedoch nie im Amt der L B eingegangen sei. Die Beschwerdeführerin habe somit davon ausgehen können, dass zumindest kein „K.O.-Kriterium“ vorliege, wonach eine aufsichtsbehördliche Genehmigung nicht erteilt werden könne. Als Folge sei die Umwidmung in der Sitzung der Stadtvertretung beschlossen worden. Hätte die Aufsichtsbehörde bereits im dafür vorgesehenen Auflageverfahren Bedenken geäußert, so hätte die Beschwerdeführerin allfällige „Präzisierungen“ durchführen können, welche unter bestimmten Voraussetzungen der Aufsichtsbehörde eine positive Genehmigungsentscheidung ermöglicht hätten. Der Bescheid der Vorarlberger Landesregierung lege weiters immer wieder die Vermutung nahe, dass die seitens der Beschwerdeführerin vorgebrachten Erläuterungen, Begründungen und Erklärungen nicht detailscharf erkannt worden seien. Deshalb werde das Gutachten des raumplanungsfachlichen Amtssachverständigen der L B vom 23.04.2014 sowie die schriftliche Stellungnahme der Abteilung Planung und Bau im Amt der L B vom 26.03.2015 der gegenständlichen Beschwerde nochmals beigefügt.

Die Beschwerdeführerin beantragte

1) der Beschwerde Folge zu geben und den bekämpften Bescheid dahingehend abzuändern, dass die beantragte aufsichtsbehördliche Genehmigung für die Umwidmung zur Gänze erteilt werde,

2) es mögen klar definierte, nachvollziehbare und taxativ aufgelistete „wichtige Gründe“ (gemäß § 23 Abs 1 RPG) benannt werden, welche vorliegen müssten, um eine Flächenwidmungsplanänderung durchzuführen und

3) die Vorarlberger Landesregierung möge abschließend erklären, warum während der gesetzlichen Planauflage trotz schriftlicher Aufforderung seitens des Amtes der L B keine Stellungnahme mit dem Hinweis übermittelt worden sei, dass die Umwidmung „kritisch“ gesehen werde.

3. Folgender entscheidungswesentliche Sachverhalt steht fest:

Mit Beschluss der Stadtvertretung B vom 15.10.2013 wurde der Entwurf verschiedener Umwidmungen (Standorte 1 bis 5) beschlossen. Im Planauflageverfahren (21.10.2013 bis 22.11.2013) sind von der Wildbach- und Lawinenverbauung sowie dem Militärkommando Vorarlberg Stellungnahmen eingelangt.

Die Beschwerdeführerin hat mit Schreiben vom 17.12.2013 um Erteilung der aufsichtsbehördlichen Genehmigung der in der Stadtvertretungssitzung vom 09.12.2013 beschlossenen Änderungen des Flächenwidmungsplanes angesucht.

Es wurde ua beantragt, die Umwidmung folgender Flächen im Ortsteil F zu genehmigen (die im Antrag neben dem „Standort 2“ beantragten Umwidmungen – Standorte 1,3,4 und 5 im Bereich B F – wurden bereits aufsichtsbehördlich genehmigt):

Standort 2

​

Seitens der Beschwerdeführerin wurden die Änderungen des Flächenwidmungsplanes insgesamt mit der Weiterentwicklung des Ortsteils F in der letzten Dekade begründet. Neben der Ansiedlung von Einfamilienhäusern seien auch öffentliche Einrichtungen wie der Kirchvorplatz oder das Feuerwehrgebäude neu errichtet worden, laufend technische Adaptierungen in der Volksschule vorgenommen und eine Hackschnitzelheizanlage umgesetzt worden. Weiters sei die F durch die Landbuslinie an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden worden. Aus Sicht der Flächenwidmung seien seit Inkrafttreten des REK im Jahr 2001 mit Ausnahme des Weilers G praktisch keine Widmungsveränderungen (Baulandausweitungen) durchgeführt worden. In den letzten 10 Jahren (01.01.2003 bis 01.01.2013) habe die F Bevölkerung um mehr als 32 % zugenommen, Bauflächenreserven hätten im vergleichbaren Zeitraum um über 10 % abgenommen. In ländlichen Regionen sei es üblich, dass Flächenreserven meist durch Erbteilungen „in der Familie“ gehalten würden. Dadurch seien die Entwicklungsmöglichkeiten stark eingeschränkt und es stünden zum heutigen Zeitpunkt oft nicht die Flächen zur Verfügung, welche für eine nachhaltige Ortsentwicklung erforderlich seien. Deshalb seien in den vergangenen zwei Jahren vermehrt Umwidmungsgesuche im Amt der L B eingegangen. Bei den Gesuchen handle es sich durchwegs um Einfamiliengrundstücke innerhalb vom bzw angrenzend an den bestehenden Siedlungskörper, als Widmungskategorie sei ausschließlich „Baufläche Wohngebiet“ vorgesehen.

Am 28.02.2014 fand eine Besprechung mit Vertretern der Parteien sowie dem Büro s, das das Räumliche Entwicklungskonzept (REK) der L B verfasst hat, statt. In dieser Besprechung hielt der Vertreter des Büros s fest, dass die vorgenommenen Umwidmungen beim Standort 2 im Widerspruch zu den planerischen Aussagen im REK stünden und begründete dies mit dem Überspringen einer klaren Siedlungsgrenze hinein in einen bislang nicht bebauten zusammenhängenden Landschaftsbereich unterhalb des Pwegs. Der im räumlichen Leitbild ausgewiesene Grüngürtel ginge dadurch weitgehend verloren (s Aktenvermerk vom 28.02.2014).

Mit Schreiben vom 13.05.2014, übermittelte die Beschwerdeführerin eine gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen für Raumplanung der Stadt B zum Standort 2 vom 23.04.2014. Darin wird auszugsweise Folgendes ausgeführt:

„…

Ausgangslage:

Seit vielen Jahren beabsichtigen die Grundeigentümer, die gegenständlichen Liegenschaften einer Bebauung zuzuführen. Bei den Grundflächen handelt es sich insgesamt um drei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 2.950 m², gegenüber dem Amt der L B wird seitens der Grundeigentümer „Eigenbedarf“ bekundet. Die Schwierigkeiten einer allfälligen Bebauung liegen in der topografischen Lage und landschaftsbildlichen Besonderheit dieses Ortes.

…

Bereits bei der Erstellung des ersten Ortsentwicklungsplanes (OEP) im Jahr 1995 sowie bei den weiterführenden Betrachtungen im Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) 2001 und 2008 wurden die gegenständlichen Flächen einer genauen Betrachtung unterzogen. Es wurde versucht, die Baulandeignung quantitativ und qualitativ einzustufen. An diesem Standort traten „stark unterschiedliche Bewertungen" auf, im Durchschnitt fiel die Bewertung „knapp negativ" aus. Dies ist jedoch vor allem vor dem Hintergrund zu sehen, dass zum damaligen Zeitpunkt der Betrachtungsperimeter auf beinahe die gesamte Hangfläche ausgerichtet war und von einer weitaus umfangreicheren Bauflächenausweitung ausgegangen wurde.

Grundlagen und Zielsetzungen der Ortsentwicklung:

In der letzten Dekade hat sich der Ortsteil F stetig weiterentwickelt. Neben der Ansiedlung von Einfamilienhäusern wurden auch öffentliche Einrichtungen wie der Kirchenvorplatz oder jüngst das Feuerwehrgebäude neu errichtet, laufend technische Adaptierungen in der Volksschule vorgenommen und eine Hackschnitzelheizanlage installiert. Weiters wurde die F durch die Landbuslinie an den ÖPNV angebunden.

Hinsichtlich der Flächenwidmung sind seit Inkrafttreten des REK mit Ausnahme des Weilers „G" (U) praktisch keine Widmungsveränderungen (Bauflächenausweitungen) durchgeführt worden. In den letzten 10 Jahren (01.01.2003 bis 01.01.2013) hat die F Bevölkerung um mehr als 32% zugenommen, die Bauflächenreserven haben im vergleichbaren Zeitraum hingegen um über 10% abgenommen. Aus Sicht der Ortsentwicklung sind somit Möglichkeiten der Bauflächenausweitung/ergänzung zu prüfen. Die Zielsetzungen des REK 2008 dienen dafür als Grundlage.

Im REK 2008 sind folgende allgemeine Leitziele für den Ortsteil F genannt:

• Konzentration der Bebauung auf bestehende Siedlungsschwerpunkte

• Keine weitere Zersiedelung und Verhindern von ausufernden Siedlungsrändern

• Keine neuen Bautätigkeiten in isolierter Lage

• Landwirtschaftliche Einzelgehöfte in ihrer Struktur belassen

• Keine neuen großflächigen Bauland-Widmungen, sondern Nutzung bestehender

Baulandreserven

• Pflege und Erhaltung der charakteristischen dörflichen Bausubstanz sowie besondere

Bedachtnahme auf das Ortsbild bei zukünftigen Bautätigkeiten

Bei der Erstellung des REK wurde im Ortsteil F bewusst auf die Festlegung von parzellenscharten Siedlungsgrenzen verzichtet. Dies begründet sich in den Verflechtungen bzw. fließenden Übergängen zwischen den einzelnen Natur- und Siedlungsräumen. Grundsätzlich ist aus raumplanungsfachlicher Sicht ein kompakter Siedlungskörper anzustreben. Bauliche Einschnitte in den Naturraum können jedoch dann „geduldet" werden, wenn störende Einflüsse auszuschließen sind und die naturräumliche Funktion nicht nachhaltig beeinträchtigt wird.

Befund:

Bei den gegenständlichen Flächen handelt es sich um die spitz zulaufenden Hangwiesen am westlichen Ortseingang zur O zwischen der L Fstraße und dem F-weg. Die verkehrliche Erschließung und die Voraussetzungen zum Anschluss an die technische Infrastruktur sind gegeben. Von grundlegender Bedeutung ist hier die naturräumliche bzw. landschaftsbildende Komponente. Laut REK liegt der Standort innerhalb bzw. am Rande eines großflächigen Grünzuges, welcher sich entlang der

Im Dreieck zwischen Fstraße und Pweg beginnt eine landwirtschaftliche Wiesenfläche, welche sich talwärts mit Blickrichtung B öffnet. Eine allfällige Bauflächenausweisung ist hier gründlich zu prüfen, da ein bislang unangetasteter Landschaftsraum angeschnitten werden würde. Für eine Widmungsänderung spricht, dass sich sowohl oberhalb des Pweges als auch südlich der Fstraße bereits Wohnbebauung angesiedelt hat.

Maßgebend ist auch die Abklärung der geologischen Situation. Der Landesgeologe spricht sich in seiner Stellungnahme (Schreiben vom 25.09.2013) nicht kategorisch gegen eine Bauflächenwidmung aus, weist jedoch darauf hin, dass "vom Bewilligungswerber Untergrunduntersuchungen (wobei Baggerschürfe nicht ausreichend für eine Beurteilung sind) beizubringen sind. Die Untergrunduntersuchung muss jedenfalls tiefere Schichten qualifiziert erkunden, damit die Entscheidung, ob und wo Gebäude errichtet werden können, im Sinne des Raumplanungsgesetzes fundiert entschieden werden können." Aus Sicht des Landesgeologen sollten allenfalls die Gebäude entlang der Fstraße positioniert werden, da hier das Risiko eines Verlustes der Gebäude durch Rutschungen und Steinschläge am geringsten ist.

Die österreichische Bodengütekartierung weist diesen Bereich als „mittelwertiges Grünland" aus, Geländemorphologie und Grünstrukturen lassen ihn besonders in seiner landschaftlichen Eigenart hervortreten. Das Gelände knickt sanft von Süden nach Westen, wodurch ein „neuer" Landschaftsraum visuell erlebbar wird. Als Eingang zur Geländeterrasse der O ist dieser Bereich ortsbildlich besonders markant. Derzeit sind die Flächen als „Freifläche Landwirtschaftsgebiet" gewidmet.

Gutachten:

Wie bereits erwähnt, haben die Bauflächenreserven in den letzten Jahren merklich abgenommen. In ländlichen Regionen ist es üblich, dass Flächenreserven meist durch Erbteilungen „in der Familie“ gehalten werden. Dadurch sind die Entwicklungsmöglichkeiten stark eingeschränkt und es stehen zum heutigen Zeitpunkt oft nicht die Flächen zur Verfügung, welche für eine nachhaltige Ortsentwicklung erforderlich wären. Deshalb sind in den vergangenen zwei Jahren vermehrt Umwidmungsgesuche im Amt der L B eingegangen. Bei den Gesuchen handelt es sich durchwegs um Einfamilienhausgrundstücke innerhalb bzw. angrenzend an den bestehenden Siedlungskörper. Als Widmungskategorie ist ausschließlich „Baufläche Wohngebiet“ in Betracht zu ziehen.

Die gegenständlichen Liegenschaften „S/F“ sind Teil eines lang gezogenen Grüngürtels, welcher sich hangseitig parallel zur L bis nach B erstreckt und im REK als „erhaltenswerter und zu sichernder Grünraum“ ausgewiesen ist (Siedlungsgrenzen sind wie oben erwähnt nicht festgelegt). Dieser Grüngürtel ist in einigen Bereichen bereits von Bestandsbaukörpern durchsetzt, wobei der Landschaftsraum aufgrund der „einfühlsamen Architektursprache“ der Objekte nicht nachhaltig gestört wird. Die Grüngürtel-Festlegung im REK verunmöglicht eine Bauflächenausweisung somit per se nicht. Es ist jedoch darauf zu achten, dass allfällige Baumaßnahmen so behutsam und zurückhaltend wie möglich in den Landschaftsraum integriert werden und eine klare Abgrenzung zum westlich anschließenden Naturraum erfolgt.

Die Aufrechterhaltung der Sichtbeziehungen, des Grünzuges sowie das „zurückhaltende Anschneiden“ des Landschaftsraumes sind als Voraussetzung für eine mögliche Bauflächenwidmung anzusehen. Aus nachfolgender Abbildung ist erkennbar, dass eine Bauflächenausweisung „möglichst östlich“ anzulegen ist – dies würde auch der geologischen Erstbegutachtung und den umgebenden Bestandsbaukörperstellungen am ehesten entsprechen.

Abbildung „Landschaftsbild F“

Aus der Abbildung geht hervor, dass der zu erhaltende Landschaftsraum zwar tangiert, nicht jedoch grundlegend beeinträchtigt wird. Die Blickbeziehungen Richtung Westen und Süden werden durch eine allfällige Bebauung (Widmung) nicht verunmöglicht, ebenso wird der Großteil der landschaftsprägenden Hangwiesen nicht beeinflusst. Auch wenn der Bereich laut REK im „erhaltenswerten Grüngürtel“ liegt, kann eine Bauflächenausweisung für drei bis maximal vier Einfamilienhäuser befürwortet werden, sofern die Situierung – wie bereits erwähnt – im östlichen, flach auslaufenden Bereich stattfindet und der Versiegelungsgrad gering gehalten wird.

Ein weiteres ortsbauliches Charakteristikum der F ist die „Weilerbildung“. Rund um die ursprünglichen landwirtschaftlichen Höfe haben sich im Laufe der Jahrzehnte neue Strukturen (v.a. Einfamilienhausbebauung) entwickelt, welche in ihrer Gesamtheit raumprägend und im Kontext mit dem vorherrschenden Landschaftsraum angeordnet sind (Beispiele: G, Tbach). Aber auch entlang der Fstraße sind Bereiche erkennbar, welche innerhalb des linearen Siedlungsbandes als „Weilersituationen“ anzusehen sind (Beispiel: D, B). Bei einer allfälligen Bebauung der gegenständlichen Liegenschaften könnte diese „Weilerbildung“ weiter gestärkt werden, ohne dass die naturräumlichen und landschaftsbildlichen Funktionen grundlegend beeinträchtigt werden.

Abbildung „Weilerbildung“

Eine Bauflächenwidmung erscheint somit aus raumplanerischer Sicht – wenn auch mit Einschränkungen – vertretbar und geht aus Sicht des Gefertigten mit den Zielsetzungen des REK konform. Es ist jedenfalls darauf zu achten, dass die „neuen“ Baukörper behutsam in den Landschaftsraum integriert werden und die Oberflächenversiegelung so gering wie möglich gehalten wird. Die Sicherung der gestalterischen Qualität sowie die Wahrung der landschafts- räumlichen Besonderheiten können mittels präziser Baugrundlagenbestimmungen erfolgen.

Auf Basis dieser Beurteilung wurde in der Sitzung der Stadtvertretung am 10.12.2013 folgender Widmungsbeschluss (Plandarstellung) gefasst:

Widmung alt Widmung neu

…“

Am 25.06.2014 wurde eine Besichtigung an Ort und Stelle durchgeführt, an der neben den Parteien auch DI R und DI K von der „P“, die in derartigen Fällen ergänzend herangezogen wird, teilnahmen (Protokoll vom 25.06.2014). Den anwesenden Vertretern der Antragstellerin wurden dabei Bedenken hinsichtlich der Umwidmung mitgeteilt, insbesondere, dass die Umwidmungen im Widerspruch zum REK stünden und ein Überspringen der Siedlungsgrenze in den bislang unbebauten Bereich bedeuten würden. DI R hielt bei der Besichtigung fest, dass das umzuwidmende Gebiet einen intakten Naturraum von hoher landschaftsbildlicher Qualität darstelle, der als besonders schützenswert einzustufen sei. Eine Bebauung, selbst wenn sie nur in Teilbereichen erfolge, stelle einen gröblichen Eingriff in die vorgegebene naturräumliche Situation dar, welche für den westlichen Ortseingang der O eine einzigartige und unverwechselbare Qualität darstelle. Eine auch nur teilweise Umwidmung sei aus diesen Gründen klar abzulehnen.

Die Beschwerdeführerin nahm zu den in der Besprechung geäußerten Ansichten mit Schreiben vom 22.07.2014, wie folgt Stellung:

„Die jüngste Diskussion zum Umwidmungsverfahren „S/F, F“ veranlassen uns, die folgende Klarstellung zu übermitteln. Seitens der Aufsichtsbehörde wird immer wieder das Thema „Siedlungsgrenzen“ ins Spiel gebracht. Wir haben bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass im Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) für den Ortsteil F keine Siedlungsgrenzen festgelegt sind (weder planerisch noch verbal). Dies ist seit Inkrafttreten des ersten Entwicklungskonzepts, dem so genannten Ortsentwicklungsplan F (OEP), Mitte der 1990er Jahre der Fall. Bereits damals wurden die Themenbereiche Siedlungsstruktur, Zersiedelung und Streusiedlung intensiv diskutiert. Auf Grund der „ländlichen und landwirtschaftlichen Ausrichtung“ der F kam man (auch im partizipativen Prozess) zu dem Schluss, dass nicht „starr festgelegte Siedlungsgrenzen“ das beste Mittel zur Erreichung der siedlungsstrukturellen Zielsetzungen sind, sondern dass vielmehr die Festlegung von Siedlungsschwerpunkten in Form von „Ortskern und Weilern“ eine maßvolle Verdichtung bei gleichzeitiger Wahrung des ländlichen Charakters ermöglicht (Auszug aus dem OEP 1994, Leitbild). Dies war die ursprüngliche raumplanungsfachliche Ausrichtung, welche damals auch vom beauftragten Büro „s“ so empfohlen wurde.

Bei der Erstellung des ersten, das gesamte Stadtgebiet von B umfassenden REKs (Beschlussfassung im Jahr 2001), wurde dieses siedlungsstrukturelle Leitbild des Ortsteils F vollinhaltlich aufgenommen. Entgegen der Festlegung von klaren Siedlungsgrenzen im städtischen Dauersiedlungsraum wurde für F abermals aus fachlicher Sicht bestätigt, dass eine „weichere Auslegung“ in Form von Siedlungsschwerpunkten einer ländlich geprägten Ortsentwicklung besser entspricht. Bei der Überarbeitung des REK im Jahr 2008 wurde wiederum keine anderslautende Fachmeinung vertreten. Sowohl die Erstellung des REK 2001 als auch dessen Überarbeitung im Jahr 2008 wurden vom Büro „s“ durchgeführt.

In den aktuellen Beratungen und Beschlussfassungen zur Umwidmung „S/F“ wurde in den Sitzungen der Stadtvertretung im Oktober und Dezember 2013 das Thema der „Siedlungsgrenzen im Ortsteil F“ erneut behandelt. Bürgermeister Dipl.-Ing. M L hielt dabei ausdrücklich fest, dass auf der F keine starren Siedlungsgrenzen im REK festgelegt sind. Dies blieb von allen politischen Fraktionen der Stadtvertretung unwidersprochen und ist – wie bereits erwähnt – seit 20 Jahren „fraktionsübergreifend“ die siedlungsstrukturelle Ausrichtung für den Ortsteil F.

Im raumplanungsfachlichen Gutachten vom 23.04.2014 wurde ausführlich dargelegt, dass unter vorgenannten Gesichtspunkten eine Umwidmung im beschlossenen Umfang keine Widersprüche zu den Festlegungen im REK erkennen lassen (da für den Ortsteil F keine Siedlungsgrenzen festgelegt sind, können diese auch nicht überschritten werden). Auch mit einer allfälligen Bebauung der „S/F-Grundstücke“ werden der langgestreckte Grünzug (welcher bereits heute an mehreren Stellen mit Einfamilienhäusern durchsetzt ist) sowie die Funktion und Qualität des Naherholungsraumes nicht maßgebend beeinträchtigt und es können bei entsprechender Baukörperstellung (ist mittels „verpflichtender“ Baugrundlagenbestimmung festzulegen) wichtige Sichtfenster und Durchblicke erhalten bleiben. Weiters wird den aktuell gültigen REK-Zielsetzungen der „Konzentration der Bebauung auf bestehende Siedlungsschwerpunkte“, der „Stärkung der Weilerstruktur“ sowie des „behutsamen Wachstums der F“ (es handelt sich lediglich um drei Baugrundstücke) Rechnung getragen. Aus Sicht des Gutachters ist somit trotz anders geäußerter Meinung keine Änderung des bestehenden REK erforderlich.“

Das Gutachten des Amtssachverständigen für Raumplanung und Baugestaltung vom 18.02.2015, lautet dazu auszugsweise wie folgt:

1. Gegenstand, Grundlagen

Gegenstand der Beurteilung ist die Umwidmung von Teilflächen der GST-NRN YYY, ZZZ, WWW, XXX und VVV von Freifläche-Landwirtschaftsgebiet in Baufläche-Wohngebiet. Diesbezüglich liegt seitens der Stadtvertretung B ein Umwidmungsbeschluss datiert vom 09.12.2013 vor. Die L B hat hiefür mit Schreiben vom 17.12.2013 um Erteilung der aufsichtsbehördlichen Genehmigung angesucht. Als Begründung wurde vom Umwidmungswerber (Familien S und F) Eigenbedarf angemeldet.

Grundlage für die Beurteilung bilden darüber hinaus nachstehende Unterlagen:

 Stadtvertretungsbeschluss vom 09.12.2013 samt Leitfaden und Planbeilage

 Stellungnahme des geologischen Amtssachverständigen vom 25.09.2013

 Stellungnahme vom Ingenieurbüro für Geologie „G“ 09.12.2013

 Aktenvermerk vom 28.02.2014 über eine Besprechung im Amt der L

 Gutachten DI C G vom 13.05.2014

 Protokoll über eine Begehung mit den Mitgliedern der „Plattform für raumrelevante Betrachtungen“ am 25.06.2014

 Schreiben vom Amt der L B an Landesstatthalter Mag. Karlheinz Rüdisser vom 22.07.2014

 Ortsentwicklungsplanung F, 1995

 Räumliches Entwicklungskonzept (REK), 2007/2008

2. Befund

2.1. Ausgangslage, Sachverhalt

Die gegenständliche Umwidmungsfläche befindet sich am westlichen Ortseingang zur O. Es handelt sich um eine dreiecksförmig zugeschnittene Hangfläche, die bergseitig vom F-Pweg und talseitig von der L (Fstraße) räumlich begrenzt wird. Die verkehrliche Erschließung und die Voraussetzungen für einen Anschluss an die technische Infrastruktur (Trinkwasserversorgung, Abwasserbeseitigung) sind soweit gegeben.

Abbildungen 1 und 2 (in Word nicht darstellbar)

Die Stadtvertretung begründet in ihrer Interessensabwägung den Beschluss damit, dass sich der Ortsteil F in der letzten Dekade stetig weiterentwickelt habe. Neben der Ansiedelung von Einfamilienhäusern wurden auch öffentliche Einrichtungen wie der Kirchvorplatz oder das Feuerwehrgebäude neu errichtet, laufend technische Adaptierungen in der Volksschule vorgenommen und eine Hackschnitzelanlage umgesetzt. Weiters wurde die F durch die Landbuslinie an den ÖPNV angebunden. Aus Sicht der Flächenwidmungsplanung seien seit Inkrafttreten des REK im Jahr 2001 mit Ausnahme des Weilers G praktisch keine Widmungsänderungen (Baulandausweitungen) mehr durchgeführt worden. In den letzten 10 Jahren (01.01.2003 bis 01.01.2013) habe die F Bevölkerung um mehr als 10% zugenommen, die Bauflächenreserven hätten im vergleichbaren Zeitraum um über 10% abgenommen. In ländlichen Regionen sei es üblich, dass Flächenreserven meist durch Erbteilungen „in der Familie“ gehalten werden. Dadurch seien die Entwicklungsmöglichkeiten stark eingeschränkt und es stünden zum heutigen Zeitpunkt oft nicht die Flächen zur Verfügung, die für eine nachhaltige Ortsentwicklung erforderlich wären. Deshalb seien in der L B vermehrt Umwidmungsanträge - unter anderem auch der gegenständliche Antrag der Familien S/F – eingegangen. Es handle sich hier um Grundstücke angrenzend an den bestehenden Siedlungskörper, die sich für eine Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern eignen. Als Widmungskategorie sei daher ausschließlich „Baufläche-Wohngebiet“ vorgesehen. Eine Bauflächenwidmung werde seitens der Landeshauptstadt ausdrücklich befürwortet. Es wird zudem auf das positive Gutachten des eigenen Raumplaners (DI C G) und die positive geologische Beurteilung hingewiesen.

2.2 Räumliches Entwicklungskonzept (REK) 2007/2008, Ortsentwicklungsplanung F 1995

Von grundlegender Bedeutung ist hier auch die naturräumliche und landschaftsbildliche Komponente, die auch im Räumlichen Entwicklungskonzept thematisiert wird.

In den Grundsätzen und Leitzielen zur F werden unter anderem die Sicherung und Erhaltung der zusammenhängenden Freiräume angeführt, die vor weiterer Zersiedelung zu schützen sind. Die Bebauung hat sich auf die bestehenden Siedlungsschwerpunkte zu konzentrieren. Keine weitere Zersiedelung und Verhindern von ausufernden Siedlungsrändern werden ebenfalls genannt.

Die Bebauung hat sich auf bestehende Siedlungsschwerpunkte zu konzentrieren; ein Ausufern des Siedlungsrandes ist zu verhindern. Naturwerte und das Landschaftsbild sollen als Voraussetzung für die Erholungsfunktion und die Wohnqualität bewahrt werden.

In der planerischen Darstellung werden insbesondere bergseitig der Fstraße ausgedehnte sogenannte Grüngürtel ausgewiesen, die im westlichen Teil die zur Umwidmung beantragten Hangwiesen klar umfassen. Auch wenn diese Darstellung kein parzellenscharfes Bild wiedergibt, so bestehen gutachterlicherseits keine Zweifel an der planerischen Grundaussage, eben diesen Bereich von Bebauungen freizuhalten.

2.3 Flächenwidmungsplan, Siedlungsentwicklung

Gemäß dem Leitbild ist die traditionelle Siedlungsstruktur der F aus der ehemaligen bäuerlichen Bewirtschaftung heraus entstanden. Der lockere Streusiedlungscharakter wurde bis in die heutige Zeit von neueren Siedlungsstrukturen überformt. In Teilbereichen sind neue Siedlungssplitter entstanden, die keinen Bezug zum Siedlungsverband mehr haben. Aus diesem Umstand heraus erscheint es aus heutiger Sicht umso wichtiger, weiteren Zersiedelungstendenzen entgegen zu wirken.

3. Beurteilung (Gutachten)

Zunächst ist festzuhalten, dass das derzeit erlebbare Orts- und Landschaftsbild im gegenständlichen Bereich von einer weitgehend freigestellten Hangsituation geprägt ist. Die bezeichnete Hangzone stellt einen intakten Naturraum von hoher landschaftsbildlicher Qualität dar, der als besonders schützenswert einzustufen ist. Er liegt im direkten Blickfeld des Betrachters sowohl von der Fstraße als auch vom oberliegenden Wanderweg aus gesehen. Hinzu kommt die nahe gelegene Waldrandkulisse, die den Hangbereich nach oben hin einfasst und einen eindrucksvollen Kontrast dazu bildet. Diese Aspekte definieren den Hangbereich letztendlich als wichtiges Freiraumelement, das für die Wahrnehmung und Erlebbarkeit des betroffenen Landschaftsraumes von essentieller Bedeutung ist.

Eine Bebauung, selbst wenn sie nur in Teilbereichen erfolgt, stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die vorgegebene naturräumliche Situation dar, welche für den westlichen Ortseingang der O eine einzigartige und unverwechselbare Qualität darstellt. Durch eine auch nur teilweise Umwidmung und anschließende Bebauung würde diese einzigartige Situation verloren gehen. Vereinzelte Bebauungsstudien dazu vermochten diese Bedenken jedenfalls nicht auszuräumen.

Eine Baulandausweisung steht im klaren Widerspruch zu den Zielsetzungen im REK, das den gegenständlichen Hangbereich als erhaltenswerten und zu sichernden Grünraum ausweist. Die hier vorgenommene Umwidmung führt zu einem Überspringen einer durch Pweg und Fstraße vorgegebenen Siedlungsgrenze. Sie stellt einen Eingriff in einen bislang unbebauten zusammenhängenden Landschaftsbereich unterhalb des Pwegs dar. Der im „Räumlichen Leitbild F“ ausgewiesene Grüngürtel ginge dadurch weitgehend verloren.

Darüber hinaus ist auch auf die möglichen Beeinträchtigungen bislang offener Sichtbeziehungen hinzuweisen. Bei einer Bebauung im unteren auslaufenden Hangbereich dürften diese nach Westen das heißt in Richtung B hin je nach Art, Lage und Höhe der Bebauung unterschiedlich stark ausfallen. Eine Bebauung im oberen Hangbereich wird mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer massiven Einschränkung der Blickbezüge vom Wanderweg aus in Richtung Gegenhang (B) führen.

Dem Argument einer möglichen Weilerbildung, wie in anderen Teil der F (z.B D, B) vorzufinden, kann hier nicht gefolgt werden:

Der gegenständliche Ortsbereich ist vielmehr geprägt durch eine lineare Siedlungsentwicklung ausgehend vom „Haus M“ im Westen, über den „Bhof F“ weiter nach Osten hin. Die Hangwiesen unterhalb des Pweges schieben sich derart weit nach Osten, dass eine „Verzahnung“ des Freiraums mit dem Siedlungsband entlang der Fstraße entsteht. Diese „Verzahnung“ steht stellvertretend für die einzigartige und unverwechselbare ortsräumliche Qualität am Ortseingang der F. Durch eine Weilerbildung würde diese Situation weitgehend verloren gehen. Das Leitbild erachtet diese (Weilerbildung) lediglich am Ortsende von B und in U für möglich.

Zur Bevölkerungsentwicklung und zum Verlust an Bauflächen wie unter Punkt 2.1 angeführt ist Folgendes anzumerken:

Im Flächenwidmungsplan der L B sind bezogen auf den Ortsteil F derzeit rund 99.561 m² Bauland ausgewiesen (siehe Anlage). Davon sind noch rund 49.991 m² unbebaut (Stand DKM 2013). Dies entspricht 50,2% des gewidmeten Baulands. Auf dieser Fläche könnten bei einer durchschnittlichen Baulandgröße von 600 m² 83 zusätzliche Einfamilienhäuser errichtet werden und zwar ohne Änderung des Flächenwidmungsplanes.

Rein quantitativ betrachtet ist daraus kein zusätzlicher Baulandbedarf ableitbar. Sollte aus sonstigen im öffentlichen Interesse begründeten Planungsüberlegungen eine Siedlungserweiterung angedacht werden, so wäre diese Erweiterung nicht zwangsläufig auf den gegenständlichen Umwidmungsbereich orientiert.

4. Zusammenfassung, Ausblick

Aus fachlicher Sicht und unter Berücksichtigung der raumplanerischen Zielsetzungen im Räumlichen Entwicklungskonzept für den Ortsteil F sind die Voraussetzungen für eine Baulandausweisung am beantragten Standort gutachterlicherseits nicht gegeben. Dies auch insofern, da den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes betreffend, eine nachfolgende Bebauung ein mit erheblich nachteiligen Auswirkungen verbundener Eingriff wäre und einer geordneten Siedlungsentwicklung des Ortsteils F widersprechen würde. Die von der Stadtvertretung beschlossene Umwidmung wird aus den genannten Gründen daher negativ beurteilt.

Ein Festhalten an der gegenständlichen Umwidmung würde umgekehrt eine komplette Neubetrachtung der Situation am Ortseingang verlangen, die für den Ortsteil F eine grundlegende Gesamtüberarbeitung des REK nach sich ziehen würde. Das Ergebnis dieser Überarbeitung bliebe im Ergebnis derzeit offen. Daraus resultierende anderslautende planerische Überlegungen wären jedenfalls schlüssig darzulegen.“

Mit Schreiben vom 26.03.2015, nahm die Beschwerdeführerin zum oa raumplanerischen Gutachten Stellung und führte aus wie folgt:

„…

Es wird eingangs darauf verzichtet, auf die örtliche Situation im Detail einzugehen, da diese schon hinlänglich beschrieben und auch im Gutachten des Amtes der L B vom 23.04.2014 bereits ausführlich dargelegt wurde (siehe Anlage).

Die gegenständlichen Liegenschaften sind Teil eines langgezogenen Grüngürtels, welcher sich hangseitig parallel zur L bis nach B erstreckt und im Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) als „erhaltenswerter und zu sichernder Grünraum“ ausgewiesen ist. Dieser Grüngürtel ist in einigen Bereichen bereits heute von Baukörpern (mit Bauflächenwidmungen!) durchsetzt, deren Hausgärten einen Bestandteil des Grünzugs bilden. Im Kern ist somit die Frage zu beantworten, ob eine Bebauung im Ausmaß von der in der Stadtvertretung beschlossenen Umwidmung zu einer nachhaltigen Beeinträchtigung der Grünraumqualität führt.

Das Gutachten des Amtes der Vorarlberger Landesregierung beschreibt äußerst detailreich die Besonderheiten des Landschaftsraumes, sieht durch eine allfällige Bebauung die Sichtbeziehungen in Richtung B und Richtung Gegenhang (B) gefährdet und ortet klare Widersprüche zu den planerischen Festlegungen im REK. Dies mag vielleicht zutreffen, wenn angedacht wäre, die gesamte Hangwiese einer verdichteten Verbauung zuzuführen, was aber zu keinem Zeitpunkt in Betracht gezogen worden ist. Das Umwidmungsbestreben ist ausgerichtet auf eine kleinteilige und zurückhaltende Bebauungsstruktur (ca. drei Einfamilienhäuser). Es werden dadurch die Sichtbeziehungen zum B gar nicht verhindert und es bleiben weiter großzügige Durch- und Ausblicke zum Gegenhang (Buch) bestehen.

Ebenso ist die Wahrnehmung und Erlebbarkeit des Landschaftsraumes nicht maßgebend eingeschränkt. Durch die im äußersten Osten situierte Baufläche kann gewährleistet werden, dass auch weiterhin die Waldrandkulisse erlebbar bleibt und der Ortseingang zur O seine einzigartige und unverwechselbare Qualität behält.

Der Amtssachverständige der Vorarlberger Landesregierung kommt in seiner Beurteilung zum Schluss, dass durch die angestrebte Umwidmung der im REK ausgewiesene Grüngürtel weitgehend verloren ginge. Der Grüngürtel weist insgesamt eine Fläche von ca. 156.000 m² auf und die zur Umwidmung anstehenden Flächen knapp unter 3.000 m². Warum der Grüngürtel auf Grund einer 1,9%igen Flächenreduktion verloren gehen sollte, ist für uns aus fachlicher Sicht nicht nachvollziehbar.

Weiters wird vom Landesamtssachverständigen immer wieder angemerkt, dass Siedlungsgrenzen überschritten werden. Wir haben bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass im REK für den Ortsteil F keine Siedlungsgrenzen festgelegt sind (weder planerisch noch verbal). Dies ist seit Inkrafttreten des ersten Entwicklungskonzepts, dem so genannten Ortsentwicklungsplan F (OEP), Mitte der 1990er Jahre der Fall. Bereits damals wurden die Themenbereiche Siedlungsstruktur, Zersiedelung und Streusiedlung intensiv diskutiert. Auf Grund der „ländlichen und landwirtschaftlichen Ausrichtung“ der F kam man (auch im partizipativen Prozess) zu dem Schluss, dass nicht „starr festgelegte Siedlungsgrenzen“ das beste Mittel zur Erreichung der siedlungsstrukturellen Zielsetzungen sind, sondern dass vielmehr die Festlegung von Siedlungsschwerpunkten in Form von „Ortskern und Weilern“ eine maßvolle Verdichtung bei gleichzeitiger Wahrung des ländlichen Charakters ermöglicht (Auszug aus dem OEP 1994, Leitbild). Dies war die ursprüngliche raumplanungsfachliche Ausrichtung, welche damals auch vom beauftragten Büro „s“ so empfohlen wurde.

Die „Verzahnung“ des Freiraums mit dem „Siedlungsband“ sehen wir nicht gefährdet. Die bauliche Ausbildung des Ortseinganges (sei es als Weiler oder lineare Schließung zwischen den nördlich und südlich angrenzenden Bestandsbaukörpern) beeinträchtigt die ortsräumliche Situation nur am Rande bzw. nicht maßgebend. Demgegenüber steht, dass die (junge) F Bevölkerung die Möglichkeit erhält, in ihrem Heimatort den dauerhaften Lebensmittelpunkt zu begründen und die dörfliche Entwicklung dadurch weiter zu stärken. Hier auch von „Zersiedelungstendenzen“ zu sprechen, ist aus fachlicher Sicht unberechtigt, da die neue Baufläche unmittelbar an bestehende Bauwohngebietswidmungen angrenzt.

Hinsichtlich der Bauflächenreserven darf angemerkt werden, dass die im Gutachten angeführte Darstellung und Bemessung falsch ist. Es werden Flächen als „unbebaute Flächen“ (gelb) ausgewiesen, welche bereits bebaut sind. Ebenso sind „Abstandsflächen“ zwischen Gebäuden sowie Flächen, die sich für Hauptbaukörper auf Grund der örtlichen und geologischen Situation nicht eignen, als Reserveflächen ausgewiesen. Diese Flächen können nur rein plantheoretisch bebaut werden bzw. sind im Einvernehmen mit der Landesgeologie nur für Nebengebäude wie z.B. Garagen, Carports etc. geeignet.

Es darf betont werden, dass im Vergleich der 96 Vorarlberger Gemeinden die L B inklusive F mit 20,0% an gewidmeten Bauland mit Abstand die geringsten Bauflächenreserven aufweist (!); der Durchschnitt in Vorarlberg liegt bei 34,8% (Quelle: Materialien Raumplanung Vorarlberg – Ausgabe 06.02.2014, Erhebung der Bauflächenreserven 2012). Der haushälterische Umgang mit Grund und Boden wird als Planungsgrundsatz in der Stadt B äußerst ernst genommen. Die in den letzten Jahren sehr zurückhaltenden Bauflächenausweisungen belegen dies.

Es hat uns auch sehr verwundert, dass während der vorschriftsmäßig durchgeführten Planauflage von der Abteilung VIIa – Raumplanung und Baurecht als Aufsichtsbehörde trotz schriftlicher Aufforderung keinerlei Stellungnahmen oder Änderungsvorschläge im Amt der L B eingegangen sind. Es wäre durchaus sinnvoll, wenn allfällige „Bedenken“ der Aufsichtsbehörde zeitgerecht geäußert würden und nicht erst nachdem die entsprechenden Beschlüsse in der Stadtvertretung gefällt wurden.

Im raumplanungsfachlichen Gutachten vom 23.04.2014 wurde ausführlich dargelegt, dass eine Umwidmung im beschlossenen Umfang keine Widersprüche zu den Festlegungen im REK erkennen lassen. Auch mit einer allfälligen Bebauung der „S/F-Grundstücke“ werden der langgestreckte Grünzug (welcher bereits heute an mehreren Stellen mit Bestandsbaukörpern und Bauflächenwidmungen durchsetzt ist) sowie die Funktion und Qualität des Naherholungsraumes nicht maßgebend beeinträchtigt und es können bei entsprechender Baukörperstellung (mittels „verpflichtender“ Baugrundlagenbestimmung) wichtige Sichtfenster und Durchblicke erhalten bleiben.

Weiters wird den aktuell gültigen REK-Zielsetzungen der „Konzentration der Bebauung auf bestehende Siedlungsschwerpunkte“, der „Stärkung der Weilerstruktur“ sowie des „behutsamen Wachstums der F“ (es handelt sich lediglich um drei Baugrundstücke) Rechnung getragen. Aus ha. Sicht widerspricht die beschlossene Widmungsänderung trotz anders geäußerter Meinungen dem REK nicht. …“

Mit E-Mail vom 24.04.2015 nahm der Amtssachverständige für Raumplanung und Baugestaltung zum Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Bauflächenreserven seien falsch dargestellt, Stellung und entgegnete, dass die in seinem Gutachten erwähnte Bauflächenbilanz auf einer Luftbildaufnahme, Stand DKM 2013, beruhe. Ein aktueller Vergleich, Zustand April 2015, zeige lediglich Abweichungen hinsichtlich von vier (näher beschriebenen) Grundstücken und stelle deshalb eine marginale Änderung der Bilanz dar. Am Ergebnis ändere sich daher nichts Grundlegendes. Bei der Bemessung seien Grundstücke, die mit einem Objekt bebaut seien, zur Gänze einschließlich der sie umschließenden Bauabstandsflächen auch als bebaut berücksichtigt worden. Bei größeren Grundstücken seien die noch unbebauten Grundanteile, auf denen noch eine Bauführung möglich sei, auch als solche, nämlich unbebaut, berücksichtigt worden. Das Argument der nur „plantheoretischen“ Bebauung sei nicht nachvollziehbar. In diesem Fall stelle sich grundsätzlich die Frage, wieso diese Grundstücke als Bauland ausgewiesen worden seien. Selbst wenn diese aufgrund einer geologischen Neubeurteilung nur für Nebengebäude geeignet wären, kämen sie dennoch als potentielle Baulandreserven in Betracht.

4. Dieser Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der Aktenlage, als erwiesen angenommen und ist insoweit unstrittig. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt und war zur Lösung der anstehenden Rechtsfrage auch nicht erforderlich. Im Übrigen wird auf die nachfolgenden Ausführungen verwiesen.

5. Rechtliche Beurteilung:

5.1. Der § 2 des Gesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz – RPG), LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 22/2015, lautet:

„(1) Die Raumplanung hat eine dem allgemeinen Besten dienende Gesamtgestaltung des Landesgebiets anzustreben.

(2) Ziele der Raumplanung sind

a) die nachhaltige Sicherung der räumlichen Existenzgrundlagen der Menschen, besonders für Wohnen und Arbeiten,

b) die Erhaltung der Vielfalt von Natur und Landschaft,

c) der bestmögliche Ausgleich der sonstigen Anforderungen an das Gebiet.

(3) Bei der Planung sind insbesondere folgende weitere Ziele zu beachten:

a) Mit Grund und Boden ist haushälterisch umzugehen, insbesondere sind Bauflächen bodensparend zu nutzen.

b) Die verschiedenen Möglichkeiten der Raumnutzung sind möglichst lange offen zu halten.

c) Die natürlichen und naturnahen Landschaftsteile sowie die Trinkwasserreserven sollen erhalten bleiben.

d) Die zum Schutz vor Naturgefahren notwendigen Freiräume sollen erhalten bleiben.

e) Flächen mit wichtigen Rohstoffvorkommen sind von Nutzungen, die ihre Gewinnung verhindern oder erheblich erschweren, freizuhalten.

f) Die für die Land- und Forstwirtschaft besonders geeigneten Flächen dürfen für andere Zwecke nur verwendet werden, wenn dafür ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht.

g) Die zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs benötigten Flächen sollen nicht für Ferienwohnungen verwendet werden.

h) Die äußeren Siedlungsränder sollen nicht weiter ausgedehnt werden.

i) Gebiete und Flächen für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Einkauf und sonstige Nutzungen sind einander so zuzuordnen, dass Belästigungen möglichst vermieden werden.

j) Räumlichen Strukturen, die zu unnötigem motorisierten Individualverkehr führen, ist entgegenzuwirken.

k) Für Einrichtungen des Gemeinbedarfs sind geeignete Standorte festzulegen.“

§ 3 RPG, LGBl Nr 39/1996, lautet:

„Bei der Raumplanung sind alle berührten Interessen unter Berücksichtigung der im § 2 angeführten Ziele so gegeneinander abzuwägen, dass sie dem Gesamtwohl der Bevölkerung am besten entspricht. Die Planung ist unter möglichster Schonung des Privateigentums durchzuführen.“

§ 11 RPG, LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 28/2011, lautet auszugsweise:

„(1) Die Gemeindevertretung soll als Grundlage für die Flächenwidmungs- und die Bebauungsplanung unter Abwägung der Interessen nach § 3 für das gesamte Gemeindegebiet bzw. Teile desselben ein räumliches Entwicklungskonzept für die Gemeinde erstellen. …

(2) bis (7) …“

§ 13 RPG, LGBl Nr 39/1996, lautet auszugsweise:

„(1) Als Bauflächen dürfen nur bereits bebaute Flächen und Flächen festgelegt werden, die sich aufgrund der natürlichen Verhältnisse für die Bebauung eignen und in absehbarer Zeit, längstens aber innert 15 Jahren, als Bauflächen benötigt werden und innerhalb dieser Frist erschlossen werden können.

(2) Als Bauflächen dürfen nicht gewidmet werden Flächen,

a) …

b) …

c) …

d) die zum Schutz des Landschaftsbildes von einer Bebauung freizuhalten sind.“

§ 21 RPG, LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 28/2011, lautet auszugsweise:

„(1) bis (4) …

(5) Der von der Gemeindevertretung beschlossene Flächenwidmungsplan ist der Landesregierung in dreifacher Ausfertigung samt dem Erläuterungsbericht, den Äußerungen der im Abs. 2 genannten Stellen, den Änderungsvorschlägen und Stellungnahmen vorzulegen.

(6) Der Flächenwidmungsplan bedarf zu seiner Wirksamkeit der Genehmigung der Landesregierung. Die Landesregierung hat nach Prüfung der nach Abs. 5 vorgelegten Äußerungen, Änderungsvorschläge und Stellungnahmen die Genehmigung durch Bescheid zu versagen, wenn der Flächenwidmungsplan

a) den im § 2 genannten Zielen oder einem Landesraumplan widerspricht oder sonst rechtswidrig ist,

b) überörtliche Interessen, insbesondere solche des Umweltschutzes und des Schutzes des Landschafts- und Ortsbildes, verletzt,

c) einen finanziellen Aufwand zur Folge hätte, durch den die Erfüllung der gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtungen der Gemeinde gefährdet würde oder

d) auf Planungen des Bundes, des Landes oder anderer Gemeinden nicht Bedacht nimmt.

(7) …

(8) …“

§ 23 RPG, LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 72/2012, lautet auszugsweise:

„(1) Der Flächenwidmungsplan darf nur aus wichtigen Gründen geändert werden. Er ist zu ändern

a) bei Änderung der maßgebenden Rechtslage oder

b) bei wesentlicher Änderung der für die Raumplanung bedeutsamen Verhältnisse.

(2) Für das Verfahren bei Änderung des Flächenwidmungsplanes gelten die Bestimmungen der §§ 21 und 21a sinngemäß, soweit die Abs. 3 bis 5 nicht anderes bestimmen.

(3) bis (5) …“

5.2. Die belangte Behörde hat ihren Ablehnungsbescheid auf § 21 Abs 6 lit a RPG (Widerspruch zu den Raumordnungszielen des § 2 oder sonstige Rechtswidrigkeit) gestützt.

Wie oben ausgeführt, bedarf gemäß § 21 Abs 6 RPG der Flächenwidmungsplan zu seiner Wirksamkeit der Genehmigung der Landesregierung. Die Landesregierung hat nach Prüfung der nach Abs 5 vorgelegten Äußerungen, Änderungsvorschläge und Stellungnahmen die Genehmigung durch Bescheid zu versagen, wenn der Flächenwidmungsplan den im § 2 genannten Zielen oder einem Landesraumplan widerspricht oder sonst rechtswidrig ist (vgl lit a der zitierten Bestimmung). Dies gilt nach § 23 Abs 2 RPG sinngemäß auch für Änderungen des Flächenwidmungsplanes.

Vorangestellt wird, dass nicht in Zweifel steht, dass es grundsätzlich dem wohlerwogenen Ermessen der Stadt- bzw Gemeindevertretung obliegt, die Widmung von Gemeindeflächen festzulegen. Dabei hat sie die Raumplanungsziele iSd § 2 RPG in Verbindung mit einem bestehenden Räumlichen Entwicklungskonzept zu beachten.

Beim Flächenwidmungsplan handelt es sich um eine vorausschauende und planmäßige Gesamtgestaltung für ein bestimmtes Gebiet für einen längeren Zeitraum. Auch soll im Interesse des Rechtsschutzes jedermann darauf vertrauen können, dass ein Flächenwidmungsplan nicht willkürlich geändert wird. Im § 23 Abs 1 RPG wird daher festgelegt, dass der Flächenwidmungsplan nur aus wichtigen Gründen geändert werden darf. (Zu ändern ist er lediglich bei Änderung der maßgebenden Rechtslage oder bei wesentlicher Änderung der für die Raumplanung bedeutsamen Verhältnisse, was im gegenständlichen Fall nicht zutrifft.)

5.3. Die belangte Behörde begründete die Nichtgenehmigung der gegenständlichen Umwidmung von „Freifläche Landwirtschaft“ in „Baufläche Wohngebiet“ (siehe Punkt 3. dieses Erkenntnisses – Teil eines Grüngürtels im Bereich des westlichen Ortseingangs B F an der L) im Wesentlichen mit dem Nichtvorliegen eines „wichtigen Grundes“ im Sinne des § 23 Abs 1 RPG. Weiters hat sie festgehalten, dass sich die Änderung im Übrigen auch nicht mit den Zielen des Raumplanungsgesetzes in Verbindung mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) der Beschwerdeführerin in Einklang bringen lasse.

Das Raumplanungsgesetz enthält keine Auflistung von wichtigen Gründen iSd § 23 Abs 1 RPG. Ob ein Grund als wichtig angesehen werden kann, ist jeweils aufgrund der konkreten Verhältnisse im Einzelfall zu beurteilen. Es muss sich um einen sachlichen, die Änderung rechtfertigenden Grund handeln. Die von der Beschwerdeführerin beantragte „taxative Auflistung“ von wichtigen Gründen ist daher bereits aus diesem Grund nicht möglich. Im Übrigen sieht das Raumplanungsgesetz einen derartigen Antrag auch nicht vor. Es ist Sache der jeweiligen Gemeinde die wichtigen Gründe für eine Änderung des Flächenwidmungsplanes darzulegen.

Von der Beschwerdeführerin wurde als Grund für die Änderung des Flächenwidmungsplans im Wesentlichen der Baulandbedarf bzw der Bauwunsch der Grundeigentümer genannt. Dazu wurde weiters angeführt, dass die Umwidmung nicht im Widerspruch zu den Zielsetzungen des REK (sowie den Raumplanungszielen nach dem RPG) stehe. Neue Planungsgrundlagen existierten hingegen nicht.

Der Baulandbedarf stellt in diesem Fall keinen wichtigen Grund im Sinne des § 23 Abs 1 RPG dar. Es sind noch Bauflächenreserven vorhanden und es ist nicht erkennbar, weshalb gerade der gegenständliche Teil des Grüngürtels dafür umgewidmet werden soll. Im Übrigen wurden an anderen Standorten in B F (vgl Standorte 1, 3, 4 und 5 lt Stadtvertretungsbeschluss) Flächen in Baufläche-Wohngebiet umgewidmet, sodass sehr wohl Bauflächen gewonnen werden konnten. Private Umwidmungswünsche („Eigenbedarf“) von Grundeigentümern stellen ebenso keinen wichtigen Grund im Sinne des § 23 Abs 1 RPG dar. Ansonsten müssten die Flächenwidmungspläne der Gemeinden im Sinne einer Gleichbehandlung laufend unter diesen Bedingungen abgeändert werden, was – wie die belangte Behörde richtig ausführt – die Raumplanung obsolet machen würde.

Dabei macht es einen Unterschied, ob die Änderung zur Umsetzung neuer, weiterentwickelter Planungsgrundlagen (zB aufgrund von Änderungen im REK) erfolgt oder ob die Änderung lediglich nicht den bestehenden Planungsgrundlagen widerspricht. Zweiteres stellt für sich jedenfalls noch keinen wichtigen Grund iSd § 23 Abs 1 RPG dar.

Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Gründe sind daher keine wichtigen Gründe iSd § 23 Abs 1 RPG. Andere wichtige Gründe sind nicht erkennbar.

Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die Aufsichtsbehörde bislang in gängiger Verfahrenspraxis „Eigenbedarf“ immer als „wichtigen Änderungsgrundgrund“ akzeptiert haben soll. Dasselbe gilt auch für das Vorbringen, dass die belangte Behörde als Aufsichtsbehörde während der gesetzlichen Planauflage keine Stellungnahme abgegeben habe. Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich nicht, dass in diesen Fällen die Umwidmung genehmigt werden müsste (vgl § 21 RPG).

6. Im Übrigen wird abschließend angemerkt, dass die beschlossene Änderung des Flächenwidmungsplanes zudem den Zielen des Raumplanungsgesetzes in Verbindung mit dem REK der Beschwerdeführerin für den Ortsteil B F widerspricht, was sich schon daran zeigt, dass die betreffenden Grundstücke in einem ausgewiesenen Grüngürtel liegen (was auch ohne parzellenscharfe Abgrenzung aus den im Akt aufliegenden Unterlagen und Abbildungen zweifelsfrei hervorgeht). Vor dem Hintergrund der dargestellten Verfahrensergebnisse erweist sich das dem behördlichen Bescheid zugrunde liegende Gutachten des Amtssachverständigen für Raumplanung und Baugestaltung des Amtes der Vorarlberger Landesregierung, welches sich auf einen eingehenden Befund stützt und schlüssig begründet ist, als überzeugender. Die von der Beschwerdeführerin insgesamt aufgezeigten Gründe für die Umwidmung waren daher letztlich nicht geeignet die negative Stellungnahme des Amtssachverständigen zu entkräften.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.