LVwG Tirol LVwG-2022/11/0510-2

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Präsidenten Dr. Purtscher über die Beschwerde des AA (1.) und der BB (2.), beide vertreten durch CC, Rechtsanwalt in **** Z, Adresse 1, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Z vom 25.01.2022, Zl ***, betreffend eine Feststellung nach § 11 Abs 3 TGVG,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Sachverhalt:

Mit Kaufvertrag vom 24.05.2011 haben AA und BB die Liegenschaft in EZ ***1 GB Y, allein bestehend aus dem Gst **1 mit 307 m², je zur ideellen Hälfte von DD käuflich erworben.

Am 30.05.2011 wurde dieses Rechtsgeschäft dem Stadtmagistrat Z angezeigt und in weiterer Folge haben die Käufer ausdrücklich erklärt, dass das Gst **1 der Liegenschaft in EZ ***1 GB Y „binnen fünf Jahren nach Eigentumserwerb bebaut wird“. Am 07.07.2011 wurde von der Behörde eine Bestätigung der Anzeige im Sinne des § 25a Abs 2 TGVG ausgestellt.

Am 04.01.2016 wurde von den Käufern eine Verlängerung der Bebauungsfrist um weitere fünf Jahre beantragt. Begründend wurde ausgeführt, dass eine jetzige Bebauung die familiären Mittel stark übersteigen würde. Eine Verlängerung der Frist sei notwendig, damit in Ruhe über eine zukünftige Bebauung nachgedacht und eine entsprechende Planung ebenso sorgfältig und nachhaltig ausgearbeitet werden könne. Schließlich sei auch die finanzielle Situation entsprechend anzupassen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Z vom 26.01.2016, Zl ***, ist eine Verlängerung der Bebauungsfrist um weitere fünf Jahre erfolgt. Der Spruch dieses Bescheides lautet wie folgt: „Gemäß § 11 Abs. 3 TGVG 1996 wird dem Antrag stattgegeben. Die gesetzlich vorgesehene Frist von fünf Jahren, innerhalb welcher das Gst. **1 KG Y im Ausmaß von ca. 307 m² dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt werden muss, wird um fünf Jahre auf insgesamt zehn Jahre verlängert. Somit muss mit der Bauführung – abgesehen von einer allfälligen aus raumordnungsrechtlichen Gründen erzwungenen Fristunterbrechung – bis spätestens 07.07.2021 begonnen werden.“

Mit Bescheid vom 25.01.2022, Zl ***, hat der Bürgermeister der Landeshauptstadt Z gemäß § 11 Abs 3 TGVG festgestellt, dass das Gst **1 KG Y innerhalb der festgelegten Frist nicht dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck, der Bebauung des Grundstückes, zugeführt wurde.

Gegen diese Entscheidung haben die rechtsfreundlich vertretenen AA und BB fristgerecht Beschwerde erhoben und ua ausgeführt, dass mit Bescheid vom 26.01.2016 ausgesprochen worden sei, dass die vorgesehene Frist von fünf Jahren auf zehn Jahre verlängert werde und somit mit der Bauführung bis spätestens 07.07.2021 begonnen werden müsse. Ausgehend von diesem in Rechtskraft erwachsenen Bescheid habe die Behörde nur zu prüfen, ob die im Bescheid/Spruch festgelegte Maßnahme, nämlich der Beginn der Bebauung, ergriffen worden sei. Da die Behörde dies selbst bejahe, sei die nunmehr getroffene Entscheidung nicht nachvollziehbar. Es werde daher beantragt, den bekämpften Bescheid ersatzlos zu beheben bzw festzustellen, dass die im Bescheid aufgetragene Bauführung bereits vor dem 07.07.2021 begonnen wurde und das Baugrundstück daher den der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt wurde und wird.

Das Gst **1 GB Y ist entsprechend dem Flächenwidmungsplan der Landeshauptstadt Z als Bauland (Wohngebiet) ausgewiesen. Den nunmehrigen Beschwerdeführern wurde mit Bescheid des Stadtmagistrates Z vom 01.09.2020, Zl ***, die baubehördliche Bewilligung für den Neubau eines Wohnhauses auf diesem Grundstück erteilt. Dieses Wohnhaus wurde bisher noch nicht errichtet. Bisher wurden folgende Arbeiten vorgenommen: Erdarbeiten, Aushub und Herstellen der erforderlichen Betoneinzelfundamente und Plattenfundament, Herstellen der erforderlichen Stützmauern, Graben und Versetzen eines neuen Schachtes, Vorbereiten der Ver- und Entsorgung des geplanten Bauvorhabens. Darüber hinaus wurde das Grundstück mit entsprechenden Hinweisen, dass es sich um eine Baustelle handelt, deutlich gekennzeichnet und abgegrenzt.

II. Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen konnten unbedenklich aufgrund der Unterlagen im Behördenakt sowie dem eigenen Vorbringen der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer getroffen werden.

III. Rechtslage:

Die Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996 idF LGBl Nr 30/2011 – diese Fassung stand im Zeitpunkt der Ausstellung der gegenständlichen Bestätigung in Geltung – lauten auszugsweise:

„3. Abschnitt

Rechtserwerbe an Baugrundstücken

§ 9

Erklärungspflicht

(1) Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an Baugrundstücken zum Gegenstand haben, bedürfen einer Erklärung nach § 11 Abs. 1 oder 2:

a) den Erwerb des Eigentums;

…

§ 11

Inhalt der Erklärung, Frist für die Bebauung

…

(2) Beim Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück hat der Rechtserwerber zu erklären, dass

a) durch den beabsichtigten Rechtserwerb kein Freizeitwohnsitz geschaffen werden soll und

b) das Grundstück innerhalb der Frist nach Abs. 3 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, werden soll, es sei denn, dass das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich ist.

(3) Ein unbebautes Baugrundstück ist innerhalb von fünf Jahren ab der Ausstellung der Bestätigung nach § 25a Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zuzuführen. Ist das Grundstück demnach mit einem Gebäude zu bebauen, so gilt die Errichtung eines Gebäudes von untergeordneter Bedeutung, wie einer Garage, eines Geräteschuppens, eines Bienenhauses, eines Gartenhäuschens und dergleichen, nicht als Bebauung. Die Grundverkehrsbehörde kann auf Antrag des Rechtserwerbers die im ersten Satz bestimmte Frist im erforderlichen Ausmaß einmalig verlängern, wenn besonders berücksichtigungswürdige Gründe hierfür vorliegen. …

(4) Wird ein unbebautes Baugrundstück nicht innerhalb der Frist nach Abs. 3 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, so hat die Grundverkehrsbehörde dies mit schriftlichem Bescheid festzustellen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieses Bescheides ist das Grundstück auf Antrag der für das Land Tirol einschreitenden Grundverkehrsbehörde vom Gericht in sinngemäßer Anwendung des § 352 der Exekutionsordnung zu versteigern. Der Verpflichtete ist vom Bieten ausgeschlossen. Die Grundverkehrsbehörde kann vom Antrag auf Versteigerung absehen, wenn der Verlust des Eigentums für den Verpflichteten aufgrund von Umständen, die ohne sein Verschulden eingetreten sind, eine unbillige Härte bedeuten würde. ...

8. Abschnitt

Verfahren

§ 23

Anzeigepflicht

(1) Jedes Rechtsgeschäft und jeder Rechtsvorgang, das (der) nach den §§ 4, 9 und 12 Abs. 1 der Genehmigungspflicht bzw. der Erklärungspflicht unterliegt, ist vom Rechtserwerber binnen acht Wochen nach Abschluss des betreffenden Rechtsgeschäftes oder Rechtsvorganges der Bezirksverwaltungsbehörde, in deren Sprengel das betreffende Grundstück liegt, schriftlich anzuzeigen; dies gilt nicht im Falle des § 15 erster Satz. Die Anzeige kann auch durch den Veräußerer erfolgen. Bei Rechtserwerben, die eines Notariatsaktes bedürfen, obliegt die Anzeigepflicht dem Notar.

…

§ 25a

Bestätigung über Ausnahmen von der Erklärungspflicht,

Bestätigung der Anzeige

…

(2) Erfüllt die Anzeige über einen Rechtserwerb an einem Baugrundstück die Erfordernisse nach § 23, so hat die Grundverkehrsbehörde eine Bestätigung über die erfolgte Anzeige auszustellen.

….“

Das TGVG – in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 204/2021 – lautet auszugsweise:

㤠11

Inhalt der Erklärung, Frist für die Bebauung

(1) Beim Rechtserwerb an einem Grundstück nach § 9 Abs. 1 hat der Rechtserwerber zu erklären, dass das Grundstück innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, werden soll, es sei denn, dass das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich ist.

(2) Ein unbebautes Baugrundstück ist innerhalb folgender Fristen dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zuzuführen:

a) wenn der Rechtserwerb an einem unbebauten Baugrundstück im Gewerbe- und Industriegebiet im Sinn des § 39 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 oder in jenen Teilen von Mischgebieten, für die eine Festlegung nach § 40 Abs. 6 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 vorliegt, zum Zweck der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage erfolgt und das Grundstück hierfür geeignet ist, eine hierfür angemessene Fläche aufweist und an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, innerhalb von 20 Jahren,

b) in allen anderen Fällen innerhalb von zehn Jahren.

Die Fristen nach lit. a und b beginnen ab dem Eingang der Anzeige nach § 23 Abs. 1 bei der Grundverkehrsbehörde zu laufen, im Fall des Rechtserwerbs an Grundstücken, die innerhalb der im örtlichen Raumordnungskonzept nach § 31 Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 zur Befriedigung des Wohnbedarfes und für Zwecke der Wirtschaft vorgesehenen Bereiche liegen, jedoch erst mit dem Vorliegen der entsprechenden Flächenwidmung. Zeiträume, in denen es aufgrund raumordnungsrechtlicher Bestimmungen nicht zulässig ist, das Grundstück dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zuzuführen, sind in diese Fristen nicht einzurechnen. Ist das Grundstück nach der entsprechenden Flächenwidmung mit einem Gebäude zu bebauen, so gilt die Errichtung eines Gebäudes von untergeordneter Bedeutung im Sinn des § 2 Abs. 3 zweiter Satz nicht als Bebauung.

(3) Wird ein unbebautes Baugrundstück nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut , oder entgegen einer Vereinbarung nach § 6 Abs. 9 lit. c nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 lit. b ab dem Vorliegen der entsprechenden Flächenwidmung für Zwecke des geförderten Wohnbaus verwendet, so hat die Grundverkehrsbehörde dies mit schriftlichem Bescheid festzustellen . Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung ist das Grundstück auf Antrag der für das Land Tirol einschreitenden Grundverkehrsbehörde vom Gericht in sinngemäßer Anwendung des § 352 der Exekutionsordnung zu versteigern. Der Verpflichtete ist vom Bieten ausgeschlossen. Die Grundverkehrsbehörde kann vom Antrag auf Versteigerung absehen, wenn der Verlust des Eigentums für den Verpflichteten aufgrund von Umständen, die ohne sein Verschulden eingetreten sind, eine unbillige Härte bedeuten würde.

§ 40

Übergangsbestimmung

(1) Ist am 1. Oktober 2016 die Frist von fünf Jahren nach § 11 Abs. 3 erster Satz in der Fassung des Gesetzes LGBl. Nr. 130/2013 noch nicht abgelaufen, so verlängert sich diese Frist auf zehn Jahre, gerechnet ab der Ausstellung der Bestätigung nach § 25a Abs. 2.

…“

IV. Erwägungen:

Auszugehen ist davon, dass das in Rede stehende Grundstück bis zum Ablauf der behördlich verlängerten Bebauungsfrist mit 07.07.2021 nicht mit dem baubehördlich bewilligten Wohnhaus bebaut wurde; das Wohnhaus ist nach wie vor nicht errichtet. Strittig ist, ob vor dem Hintergrund des behördlichen Verlängerungsbescheides der in weiterer Folge von der belangten Behörde erlassene Feststellungsbescheid (an den das TGVG bedeutsame Konsequenzen knüpft) ergehen durfte.

In diesem Zusammenhang ist vorweg darauf hinzuweisen, dass nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung nicht nur die Sachlage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung, sondern grundsätzlich (sofern nicht etwa Übergangsbestimmungen Gegenteiliges anordnen) auch die im Zeitpunkt seiner Entscheidung geltende Rechtslage zugrunde zu legen hat (vgl zB das Erk vom 09.09.2015, Ro 2015/03/0032).

Durch die Übergangsbestimmung des § 40 Abs 1 TGVG wurden die bereits laufenden Fristen für die Bebauung, die bis zum Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 95/2016 (= 1.10.2016) fünf Jahre betrugen, auf zehn Jahre verlängert, wenn sie bei Inkrafttreten der letztgenannten Novelle noch nicht abgelaufen waren. Die Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage LGBl Nr 95/2016 stellen in diesem Zusammenhang klar, dass Fälle, in denen die Grundverkehrsbehörde die fünfjährige Bebauungsfrist auf Antrag des Rechtserwerbers aufgrund besonderer berücksichtigungswürdiger Gründe bescheidmäßig bereits verlängert hat, nicht unter diese Übergangsregelung fallen, da hier ja bereits eine – bezogen auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls – angemessene Verlängerung der Bebauungsfrist erfolgt ist.

Vorliegend ist eine bescheidmäßige Verlängerung der ursprünglichen Bebauungsfrist von fünf Jahren auf insgesamt 10 Jahre erfolgt. Die Übergangsregelung des § 40 Abs 1 TGVG kommt daher nicht zur Anwendung bzw ist nicht von Relevanz.

Die von der Verwaltungsbehörde getroffene Feststellung, wonach das gegenständliche Baugrundstück nicht innerhalb der behördlich verlängerten Bebauungsfrist – welche im Juli 2021 geendet hat – bebaut und damit auch nicht dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt wurde, erweist sich im Ergebnis als zutreffend. Vorauszuschicken ist, dass die Bestimmung des § 11 Abs 4 (nun Abs 3) erster Satz TGVG darauf abzielt, zu verhindern, dass ein raumordnungspolitisch unerwünschter Zustand, nämlich eine dem rechtskräftigen Flächenwidmungsplan widersprechende Nutzung, perpetuiert wird. In diesem Zusammenhang hat der Verfassungsgerichtshof bereits wiederholt ausgesprochen, dass gegen die Bestimmung des § 11 Abs 4 (nun Abs 3) erster Satz TGVG bzw gegen die Vorschriften der §§ 10 und 11 leg cit keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen (vgl zB die Beschlüsse des VfGH vom 23.06.2010, B 779/10-3; 20.06.2012, B 486/12-4; 22.02.2013, B 29/13-3). Letztlich geht es bei den Regelungen des TGVG zum Baulandgrundverkehr darum, dass unbebaute Baugrundstücke einer Bebauung zugeführt werden. Im Spruch des Bescheides des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Z vom 26.01.2016, Zl ***, erfolgt die Entscheidung über die beantragte Verlängerung der Bebauungsfrist. Ausdrücklich wird ausgesprochen, dass die gesetzlich vorgesehene Frist von fünf Jahren, innerhalb welcher das Gst **1 KG Y im Ausmaß von ca 307 m² dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt (also bebaut) werden muss, um fünf Jahre auf insgesamt zehn Jahre verlängert wird. Wenn in weiterer Folge noch festgehalten wird, dass bis spätestens 07.07.2021 (= Ablauf der zehnjährigen Bebauungsfrist) mit der Bauführung begonnen werden muss, kann daraus vor dem Hintergrund der Zielsetzung dieser Regelungen – nämlich: sicherzustellen, dass Baugrundstücke innerhalb eines vertretbaren Zeitraumes bebaut werden – nicht abgeleitet und wie vorliegend im Ergebnis argumentiert werden, die Bebauungsverpflichtung sei bereits mit dem Beginn des Bauvorhabens erfüllt, ohne dass es darauf ankomme, ob dieses Bauvorhaben jemals vollendet wird. Eine derartige Betrachtungsweise würde Sinn und Zweck der Regelungen über den Baulandgrundverkehr diametral zuwiderlaufen, aber letztlich auch nicht mit dem behördlichen Verlängerungsbescheid vom 26.01.2016 in Einklang zu bringen sein, wenn man sich den Spruch dieses Bescheides in seiner Gesamtheit – und nicht nur reduziert auf den zweiten Satz – vor Augen hält. Losgelöst von der Beurteilung der Frage, ob die bisher erfolgten Arbeiten tatsächlich als „Beginn der Bauführung“ einzustufen sind, ist das verfahrensgegenständliche Grundstück unbestreitbar nach wie vor nicht mit dem baubehördlich bewilligten Wohnhaus bebaut, sodass die in Beschwerde gezogene Feststellung der Behörde im Ergebnis zu Recht erfolgt ist.

Wenn die Beschwerdeführer verschiedene Gründe vorbringen, warum das baubehördlich bewilligte Wohnhaus (nach nahezu 11 Jahren) noch immer nicht errichtet wurde, ist auf Folgendes hinzuweisen: Sache des gegenständlichen Verfahrens ist bloß die Feststellung gemäß § 11 Abs 3 erster Satz TGVG, dass die Frist zur Bebauung des Grundstückes abgelaufen, ohne dass innerhalb dieser Frist eine Bebauung erfolgt ist. Davon zu unterscheiden sind die in § 11 Abs 3 zweiter bis vierter Satz leg cit normierten Folgewirkungen einer solchen Feststellung, bei denen es ua auch auf das Vorliegen von Umständen, die ohne Verschulden der Beschwerdeführer eingetreten sind, ankommt. Die von den Beschwerdeführern ins Treffen geführten Hindernisse für die zeitgerechte Bebauung ihres Grundstückes waren daher nicht im gegenständlichen Feststellungsverfahren zu klären, sondern sind gegebenenfalls im Rahmen der Entscheidung über das Absehen von der Versteigerung zu berücksichtigen (vgl insgesamt das Erk des VwGH vom 22.06.2017, Ra 2017/11/0077).

Auf die Durchführung einer mündlichen Beschwerdeverhandlung konnte – auch unter dem Gesichtspunkt des Art 6 EMRK – verzichtet werden, zumal die Frage des Fristablaufs eine Rechtsfrage darstellt (vgl VwGH 02.05.2016, Zl Ra 2016/11/0043, mit dem Verweis insbesondere auf das Urteil des EGMR vom 18.07.2013, Nr 56422/09, Schädler-Eberle gegen Liechtenstein).

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gemäß § 25a Abs 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die (ordentliche) Revision gemäß Art 133 Abs 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichts ist die ordentliche Revision zulässig, wenn eine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Der Wortlaut des § 11 Abs 3 TGVG normiert unzweifelhaft die Verpflichtung der Behörde, immer dann, wenn eine Bebauung unterblieben ist, dies festzustellen. Angesichts dieser eindeutigen Rechtslage ist nicht davon auszugehen, dass eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt (vgl VwGH 24.09.2014, Zl Ra 2014/03/0027). Im Übrigen liegt gegenständlich auch einschlägige und einheitliche Rechtsprechung der Höchstgerichte vor (vgl die zitierten Entscheidungen). Es war daher auszusprechen, dass die ordentliche Revision nicht zulässig ist.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Purtscher

(Präsident)