LVwG Niederösterreich LVwG-AV-227/001-2021

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger im Beisein der Richterin Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. M. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter St. Schlegel über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch B, Notar in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrs-behörde Melk vom 21. Dezember 2020, ***, mit welchem ihr Antrag um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 29.11.2019, BRZln. *** und *** des Notariats B, abgeschlossen zwischen der C GmbH, ***, ***, als Verkäuferin einerseits und der A GmbH als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Fläche von insgesamt 23,5832 ha, abgewiesen worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) stattgegeben und der Kaufvertrag vom 29.11.2019, BRZln. *** und *** des Notariats B in ***, abgeschlossen zwischen der C GmbH, **, ***, als Verkäuferin einerseits und der A GmbH als Käuferin andererseits, über die Grundstücke Nr. ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 23,5832 ha, grundverkehrsbehördlich genehmigt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 21. Dezember 2020, ***, wurde der Antrag der A GmbH, ***, ***, vertreten durch B, Notar in ***, ***, vom 03.12.2019 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 29.11.2019, BRZln. *** und *** des Notariats B in ***, abgeschlossen zwischen der C GmbH, ***, ***, als Verkäuferin einerseits und der A GmbH als Käuferin andererseits, über die Grundstücke Nr. ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 23,5832 ha und einem Kaufpreis von € 754.662,40, abgewiesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die Beschwerde der A GmbH in der beantragt wird, nach Anberaumung einer mündlichen Verhandlung den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird, in eventu die Rechtssache nach Aufhebung des bekämpften Bescheides an die Grundverkehrsbehörde Melk zur neuerlichen Entscheidung zurückverwiesen wird.

Zur Begründung dieser Anträge werden die Beschwerdegründe der unzureichenden Sachverhaltsfeststellung, der Mangelhaftigkeit des Verfahrens bzw. des Vorliegens von Verfahrensfehlern und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung geltend gemacht.

Zu diesen Beschwerdegründen wird zusammengefasst vorgebracht, dass nach dem eingeholten forstfachlichen Gutachten vom 07.04.2020 die Wuchsleistung auf den kaufgegenständlichen Flächen aufgrund des sehr geringen Humushorizontes und des stark durchlässigen Schotteruntergrundes als sehr niedrig einzustufen sei. Bei einer Nutzung in Form eines waldbaulichen Minimalkonzeptes würden nur sehr geringe Erntemengen, allerdings auch mit sehr geringen Kosten, erzielbar sein. Der wahre Wert der vertragsgegenständlichen Liegenschaft liege somit nicht in einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung, sondern im Schottervorkommen und dessen eventuellem zukünftigen Abbau.

Im Verfahren sei zu den aufgetretenen Interessenten vorgebracht worden, dass sowohl D als auch der weitere Interessent E, der seine Interessentenmeldung zwischenzeitig zurückgezogen habe, beim Bauunternehmer F beschäftigt seien und dieser bereits im Vorfeld starkes Interesse am Erwerb der Liegenschaft geäußert habe.

Dem im Verfahren dargestellten Vorbringen, wonach F versucht habe, mit der nunmehrigen Käuferin eine Vereinbarung zum Erwerb der Hälfte des Vertragsgegenstandes zu schließen und dafür im Gegenzug die Interessenten von deren Interesse abzuhalten, sei von der Behörde trotz ausdrücklicher Antragstellung auf Prüfung dieses Sachverhaltes im Rahmen einer mündlichen Tagsatzung nicht nachgegangen worden.

Es sei im Verfahren auch mehrmals vorgebracht worden, dass die Erlangung einer Finanzierungszusage durch eine Bank aufgrund der Höhe des Kaufpreises, dem geringen Ertrag und dem geringen Einkommen des Interessenten ohne Garantien dritter Personen der Bank gegenüber niemals möglich wäre. Es liege daher die Vermutung nahe, dass der Interessent (Anm.: D) lediglich als Treuhänder seines Arbeitgebers auftrete, zumal der Interessent nicht in der Lage sei, aus eigenen Mitteln und mit dem minimal erzielbaren land- und forstwirtschaftlichen Erlös einen fremdfinanzierten Kaufpreis in der Höhe von € 751.000,00 samt Zinsen zu erwirtschaften bzw. zurückzubezahlen. Seitens der Behörde seien dazu keine entscheidungserheblichen Beweise aufgenommen oder eine Prüfung dieser Punkte durchgeführt worden. Somit sei im bisherigen Verfahren der maßgebliche Sachverhalt entgegen der Bestimmung des § 37 AVG nicht festgestellt worden.

Aufgrund der minimalen Ertragsaussichten bei einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Kaufliegenschaft könne im Erwerbsfall auch nicht von einem nachhaltigen Beitrag zur Sicherung der Existenz des Interessenten ausgegangen werden. Vielmehr sei demnach allenfalls eine hobbymäßige Landwirtschaft gegeben oder geplant, weswegen auch anzunehmen sei, dass eine Selbstbewirtschaftung längerfristig nicht gesichert sei. Durch die bisher dazu ergangene Judikatur sei sichergestellt, dass die Bestimmungen des NÖ GVG 2007 nicht durch Ausübung eines Hobbys umgangen werden können.

Zudem sei im Verfahren nicht geprüft worden, ob bei einer ordnungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung die Erhaltung bzw. Stärkung einer leistungsfähigen Land- und Forstwirtschaft gewährleistet sei und die Personen, die in der Land- und Forstwirtschaft selbständig tätig seien, ebenso geschützt seien wie die Erhaltung und Stärkung der bäuerlichen Betriebsstrukturen. Zwar bestehe für die Behörde keine Verpflichtung zur Aufnahme von Erkundungsbeweisen, doch enthebe sie dies nicht von der Verpflichtung zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes.

Des Weiteren sei von der Behörde nie darauf eingegangen worden, dass eine Besserungsklausel für den Fall der Umwidmung eines der vertragsgegenständlichen Grundstücke, die eine andere höherwertige Nutzung zulasse, in Punkt VI. des Kaufvertrages vom 29.11.2019 vereinbart worden sei.

Der Interessent sei bei einer Nichtgenehmigung des Kaufvertrages im Falle einer Inanspruchnahme durch den Verkäufer verpflichtet, das Kaufgeschäft zu den im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren angeführten Bedingungen abzuschließen. Damit habe der Gesetzgeber verhindern wollen, dass im Falle des Versagens der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung aufgrund des Einschreitens eines Interessenten der Verkäufer ohne potentiellen Käufer zurückbleibt.

Trotzdem der Kaufvertrag dem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung angeschlossen gewesen sei, habe die Behörde niemals einen Nachweis über die Möglichkeit der Aufbringung des in der Besserungsklausel angeführten Betrages vom Interessenten verlangt.

Schließlich habe sich die Behörde auch mit dem weiteren Vorbringen nicht auseinandergesetzt, wonach einem Landwirt kein unbeschränkter Anspruch auf Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, unabhängig vom späteren Verwendungszweck, zustehe, weil dies einer nicht gerechtfertigten Privilegierung von Landwirten gleichkäme.

Aufgrund der somit aufgezeigten Mängel im Verfahren vor der belangten Behörde werde die Aufnahme nachstehender Beweise beantragt:

 Durchführung einer mündlichen Verhandlung und Einvernahme des Interessenten (zur Überprüfung, ob seitens des Interessenten ein Umgehungsgeschäft geplant sei)

 Nachvollziehbarer Rückzahlungsplan des Interessenten in Ansehung des zur Finanzierung des Ankaufs aufgenommenen Kredites

 Vorlage der für den Kredit des Interessenten gewährten Sicherheiten, insbesondere von dritter Seite

 Einholung eines Gutachtens, ob der Interessent über die technische Ausstattung für die Bewirtschaftung des Waldes verfügt und ob die Bewirtschaftung zu einem nachhaltigen Beitrag zur Sicherung seiner Existenz führen würde

 Erbringung des Nachweises durch den Interessenten, dass er den in der Besserungsklausel (Punkt VI. des Kaufvertrages) vereinbarten Betrag leisten könne

Unabhängig von der von Seiten des Grundverkehrssenates 1 des Landes-verwaltungsgerichtes Niederösterreich zunächst anberaumt gewesenen und in der Folge wieder abberaumten öffentlichen mündlichen Verhandlung und unabhängig von dem mit Schriftsatz der Käuferin vom 17.06.2021 gestellten (weiteren) Beweisantrag auf Einvernahme des E und der darauf replizierenden Stellungnahme des Interessenten D vom 28.06.2021, in der einerseits die „Strohmann-Unterstellung“ bezüglich F mit dem Hinweis zurückgewiesen wird, dass dieser im Falle eines späteren Erwerbes ohnedies eine Prüfung durch die Grundverkehrsbehörde zu gewärtigen hätte, und andererseits die Vorlage eines „aktuellen Finanzierungsnachweises“ im Hinblick auf die im Verfahren vorgelegte und mit 30.06.2021 befristete Finanzierungszusage der G AG in Aussicht gestellt wird, steht bereits aufgrund des von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsaktes der folgende für die Entscheidung relevante Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, ***, *** und ***, alle KG ***, weist eine Fläche von insgesamt 23,5832 ha auf und steht im Alleineigentum der C GmbH, ***, ***. Sie ist laut rechtskräftigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** als ‚Grünland/Land- und Forstwirtschaft‘ gewidmet. Als Kulturgattung weisen die Grundstücksflächen die Nutzungen ‚Grünland‘ und ‚Wald‘ auf.

Hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke wurde zwischen der Liegenschaftseigentümerin, der C GmbH, als Verkäuferin und der A GmbH, ***, ***, als Käuferin der Kaufvertrag vom 29. November 2019 geschlossen und dabei der Betrag von € 754.662,40 als Kaufpreis vereinbart.

Unter Punkt VI. des Kaufvertrages haben die Vertragsparteien zum Kaufpreis noch Folgendes vereinbart:

„Die Vertragsparteien vereinbaren folgende Besserungsklausel (für den Teil des Grundstückes der einer Besserung unterliegt):

Sollte bis zum 31.12 2027 (einunddreißigsten Dezember zweitausendsieben-undzwanzig) eine Umwidmung der Grundstücke oder von Teilen der Grundstücke in eine andere, höherwertige Nutzungskategorie bzw. eine höherwertige Nutzung z. B. als Freizeitgebiet, Eigenjagd, Schotterabbaugebiet, erfolgen, erhöht sich der vereinbarte Kaufpreis von € 3,20/m² auf € 9,60/m² und verpflichtet sich die Käuferin eine Aufzahlung zum derzeitigen Kaufpreis zu leisten. Eine Wertsicherung des Besserungsbetrages wird nicht vereinbart.

Eine allfällige Nachzahlung ist bis längstens vier Wochen ab Inkrafttreten/Vorliegen der entsprechenden Umwidmung in eine höherwertige Nutzungskategorie zu leisten. Im Falle des Dissenses über das Vorliegen der Voraussetzungen sind diese durch den Präsidenten des Verbandes für Immobilien zu bestätigen.

Die Käuferin verpflichtet sich, die Verkäuferin unverzüglich und nachweislich über rechtskräftige Umwidmungen bzw. Nutzung der verkaufsgegenständlichen Liegenschaften bzw. Grundstücke zu informieren.

Die Käuferin ist verpflichtet, diese Nachbesserungsvereinbarung auf sämtliche Gesamtrechtsnachfolger, sowie auch auf Einzelrechtsnachfolger, im Eigentum an den kaufgegenständlichen Grundstücken zu überbinden. Berechtigt eine Nachzahlung einzufordern sind Einzelrechtsnachfolger als auch Gesamtrechtsnachfolger der Verkäuferin. Einzelrechtsnachfolger jedoch nur sofern diese dem C-Konzern entstammen.“

Mit Antrag vom 03. Dezember 2019 (eingebracht am 05.12.2019) hat die Käuferin A GmbH bei der Grundverkehrsbehörde Melk unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks unter Anschluss des Kaufvertrages und von Widmungsbestätigungen der Gemeinde *** um die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ GVG angesucht und hinsichtlich der geplanten künftigen Nutzung angegeben, dass diese wie bisher (land- und forstwirtschaftlich) erfolgen wird.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Melk durchgeführten Kundmachungs-verfahrens bei der Marktgemeinde *** und der Bezirksbauern-kammer *** haben E und D jeweils innerhalb der Anmeldefrist eine Interessentenanmeldung bei der Bezirksbauernkammer *** erstattet.

Neben Angaben zur eigenen Landwirtschaft sowie zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen und der Erklärung, die in Rede stehende Liegenschaft „um den ortsüblichen Preis (Gegenleistungen) erwerben zu wollen“, findet sich in den Interessentenanmeldungen jeweils die weitere Erklärung, „in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen sowie die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten“.

Wörtlich ist dazu in beiden Interessentenanmeldungen noch Folgendes (wortgleich) ausgeführt:

„Zum Nachweis lege ich die Kopie von E-mails von der H an Herrn F, ***, *** bei, aus denen hervorgehen, dass diese bereit ist, für Herrn F ein Finanzierungsvolumen von € 900.000,- zur Verfügung zu stellen.

Herr F wiederum erklärt sich bereit, mir die Finanzierung des Kaufpreises sicherzustellen.“

Angeschlossen an diese Interessentenanmeldungen, die jeweils auch mit der Unterschrift „F“ unter Beifügung der Worte „für die Sicherstellung der Finanzierung“ versehen sind, ist ein E-Mail vom Absender „F“ an die Bezirksbauernkammer, in dem auf das im Anhang angeschlossene „Schreiben der Finanzierungszusage der H“ verwiesen wird. In diesem offenbar von der H (vgl. E-Mail-Zusatz: ***) an F am 23. Dezember 2019 gesendeten E-Mail ist Folgendes ausgeführt:

„Sehr geehrter Herr F!

Wunschgemäß bestätige ich ihnen, dass wir ihnen jederzeit ein Finanzierungsvolumen für Investitionen in der Höhe von € 900.000,-- zur Verfügung stellen.

Aufgrund der Kurzfristigkeit gilt die Finanzierungszusage vorbehaltlich der Zustimmung unserer Gremien.

Auch können beidseitig keine Finanzierungsdetails aufgrund der Kurzfristigkeit kommuniziert werden.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

I

Leiter der Firmenkundenbetreuung

H eGen

***, ***“

Eigenhändig (nachträglich) unterfertigt ist dieser E-Mail-Ausdruck unter Beisetzung des Datums „23.12.2019“ mit „F“.

Des Weiteren ist den beiden Interessentenanmeldungen ein offenbar ausgedrucktes und handschriftlich verbessertes (durch Streichungen) und handschriftlich ergänztes (hier: in Kursivschrift) sowie mit „23.12.2019 F“ gezeichnetes E-Mail mit folgendem Wortlaut angeschlossen:

„Finanzierungszusage

Mit dieser Finanzierungszusage von der H würde der Landwirt D und der Landwirt E, ihren Kaufwillen bezüglich Grundstücksverkauf C Kaufpreis € 900.000,-- bekunden.

Die Finanzierungszusage lautet auf F, welcher wiederum seine Zustimmung zur Finanzierung der Landwirte D und E gibt.

Ebenfalls können die Landwirte Grundbesitz nachweisen und Bargeld von ca. Euro 350.000,-- vorweisen.

F gibt weiters an, eine Firma mit einem Jahresumsatz von € 6.000.000,-- zu betreiben und eine Landwirtschaft mit ca. 17 ha Grund und dazugehörigen Wohn- und Wirtschaftsgebäude lastenfrei zu besitzen, als auch weitere Immobilien im Wert von mehreren Hunderttausend Euro.

Mit diesem Wert steht er ebenfalls Gut, um den Landwirten D oder E einen weiteren Finanzierungsbedarf abzudecken.

Vollinhaltlich bestätigt F 22.05.68 mit Unterschrift: 23.12.2019 F“

Mit Eingabe vom 07.02.2020, somit nach Ablauf der Anmeldefrist für Interessentenanmeldungen (Fristende: 26.12.2019), hat der Interessent D eine Finanzierungszusage der G AG vom 06.02.2020 über den Betrag von € 751.000,00 vorgelegt, in der festgehalten ist, dass das Bankinstitut mit der Bereitschaft zum Abschluss eines Kreditvertrages dem Interessenten bis 30.06.2021 im Wort bleibt.

Daran anknüpfend wurde von der E-Mail-Adresse ‚***‘ „wie mit Herrn D besprochen“ ein Auszug von einem Sparbuch der Behörde übermittelt.

Aus diesem Auszug (Kopie) geht eine Einlage von € 10.479,09 hervor.

Vom weiteren Interessenten E erfolgte mit E-Mail vom 28.02.2020 die folgende Mitteilung an die Behörde:

„Nach genauerem Überprüfen meinerseits ob ich Landwirt bin oder nicht die Fakten abgeklärt und zum Schluss gekommen das ich mit diesen Voraussetzungen nach

Grundverkerskommision kein Landwirt bin oder sein kannst

Daher möchte ich meinen Einspruch

A/ C zurückziehen

Mit freundlichen Grüßen

E“

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung:

Die Feststellungen hinsichtlich des durchgeführten grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens der belangten Behörde stützen sich auf den Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes, der den verfahrenseinleitenden Antrag der Käuferin ebenso wie den Kaufvertrag und die im Verfahren erstatteten Interessenten-anmeldungen samt Beilagen sowie die im Verfahren vorgelegten Unterlagen enthält. Im behördlichen Verwaltungsakt sind die einzelnen Verfahrensschritte in unbedenklicher Weise – aufgrund der elektronischen Aktenführung – dokumentiert und sind die aus dem Akt getroffenen Feststellungen unbestritten. Das trifft auch auf die Angaben zu den in Rede stehenden Grundstücken und die aktuelle Flächenwidmung sowie die Nutzung derselben zu.

Die im Kundmachungsverfahren erstatteten Interessentenanmeldungen samt den angeschlossenen Unterlagen erliegen ebenfalls vollständig im verwaltungs-behördlichen Akt; das erkennende Gericht kann sich daher auf ihren – im Wesentlichen oben wörtlich wiedergegebenen – Wortlaut stützen.

Die „Zurückziehung“ der Interessentenerklärung des E ist ebenfalls im Verwaltungsakt enthalten und wörtlich wiedergegeben.

Hinweise auf eine Unvollständigkeit des (elektronisch geführten) behördlichen Verwaltungsaktes sind im gesamten Verfahren nicht hervorgekommen.

Dass während der Kundmachung des Kaufgeschäftes eine Einsichtnahme in die Urkunde über das Rechtsgeschäft sowohl bei der Grundverkehrsbehörde Melk als auch bei der zuständigen Bezirksbauernkammer möglich gewesen ist, ergibt sich aus dem in der Kundmachung angebrachten Hinweis und ist Gegenteiliges nicht behauptet worden.

In rechtlicher Hinsicht war der so festgestellte Sachverhalt wie folgt zu bewerten:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. 1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. 2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. 3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist. Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend. Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

1. a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
2. b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und
   • diese Absicht durch ausreichende Gründe und
   • aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen

wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

1. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

2. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

3. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

a) eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das gegenständliche Rechtsgeschäft bedarf – von der Flächenwidmung der Grundstücke her – gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im Hinblick auf die Bestimmung des § 11 Abs. 8 NÖ GVG, wonach die Grundverkehrsbehörde das Rechtsgeschäft zu genehmigen hat, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt und kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht, ist zunächst zu prüfen, ob im Verfahren eine rechtswirksame Interessenanmeldung erfolgt ist.

Der Interessentenanmeldung des D sind zunächst Angaben zu seinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb und zu seinem außerlandwirt-schaftlichen Nettoeinkommen zu entnehmen, die für die Beurteilung der Glaubhaftmachung der Landwirteeigenschaft im Sinne der Bestimmungen nach § 3 Z 2 und Z 4 lit. a NÖ GVG von Relevanz sind.

Wesentlich ist im Zusammenhang mit der nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG verlangten Glaubhaftmachung aber auch (arg.: „insbesondere“), dass die Interessenten-anmeldung Angaben darüber enthalten muss, „wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist“.

Dazu finden sich im Anhang zur Interessentenanmeldung des D lediglich E-Mails der H an seinen Arbeitgeber F, sohin an eine dritte Person, die am Verfahren in keiner Weise beteiligt ist.

Die in den vorgelegten E-Mails von der H gegenüber F getroffene Zusage der Zurverfügungstellung eines „Finanzierungs-volumens für Investitionen in der Höhe von € 900.000,00“ ist nicht geeignet, die Finanzierung des in Rede stehenden Kaufpreises durch den Interessenten D glaubhaft bzw. wahrscheinlich zu machen, da die diesbezügliche Zusage der Bank nicht ihm gegenüber erfolgt ist.

Daran ändert auch die der Interessentenanmeldung beigelegte Erklärung („Finanzierungszusage“) des F nichts, wonach dieser zu der auf seinen Namen und auf seine Person lautende Finanzierungszusage der H erklärt, „seine Zustimmung zur Finanzierung der Landwirte D und E“ zu geben. Eine solche Zustimmung von unbeteiligter dritter Seite oder von Seiten des Arbeitgebers des Interessenten ist allerdings weder gesetzlich noch aufgrund besonderer Umstände im vorliegenden Fall verlangt und daher im Verfahren auch unbeachtlich.

Es wäre vielmehr am Interessenten selbst gelegen, die Finanzierung des allenfalls von ihm zu entrichtenden Kaufpreises glaubhaft zu machen.

Abgesehen davon müsste selbst die mit der Interessentenanmeldung vorgelegte Mitteilung einer Finanzierungszusage durch die H an F als unzureichend qualifiziert werden, da sie an den „Vorbehalt der Zustimmung der Gremien“ gebunden ist und sich die Bank – zumindest laut diesem Schreiben – (noch bzw. eventuell gar) nicht zur Kreditgewährung verpflichtet.

Somit hat der Interessent D – abgesehen von der durch F geäußerten freiwilligen und somit rechtlich unbeachtlichen Unterstützung bei der Finanzierung des Kaufgegenstandes und abgesehen von der darüber hinaus unzureichenden Finanzierungszusage der H an den am Verfahren nicht beteiligten F selbst – mit seiner Interessentenanmeldung nicht einmal ansatzweise Angaben darüber gemacht bzw. machen können, aus denen nachzuvollziehen ist bzw. wäre, dass die Bezahlung des dem ortsüblichen Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises gewährleistet ist.

Vor diesem Hintergrund erübrigt sich ein Eingehen darauf, dass in der Interessentenanmeldung des Interessenten D auf die Besserungsklausel im Kaufvertrag, die im Falle der Versagung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes bei Inanspruchnahme durch die Verkäuferin gegebenenfalls einen zusätzlichen Finanzierungsaufwand nach sich ziehen würde, in keiner Weise eingegangen wird und auch diesbezüglich eine Glaubhaftmachung der allenfalls erforderlichen Finanzierung des solcherart erhöhten Kaufpreises nicht erfolgt ist.

Derartige Angaben, nämlich wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für die Verkäuferin lebensnotwendigen Vertragsbedingungen gewährleistet sind, sind aber bereits in der Interessentenanmeldung nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG „gleichzeitig“ mit der Anmeldung des Interesses zu machen und zwar innerhalb der Kundmachungsfrist, die eine materiell-rechtliche Frist darstellt und somit nicht erlaubt, rechtlich relevante Mängel, wie das Fehlen von zwingend zu machenden Angaben oder Bescheinigungen (für die vorgeschriebene Glaubhaftmachung der Finanzierung des Kaufpreises), nach Ablauf der Frist einer Verbesserung zuzuführen.

Da es sich bei der Anmeldung des Interesses im Sinne des NÖ GVG somit nicht um ein Anbringen im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG und bei der unterlassenen Glaubhaftmachung der Interessentenstellung somit nicht um einen verbesserungsfähigen Mangel im Sinne dieser Bestimmung handelt, sind die nach Ablauf der Anmeldefrist erstatteten Erklärungen und die damit gleichzeitig vorgelegten Unterlagen – wie etwa im vorliegenden Fall die nachträglich vorgelegte Finanzierungszusage der G AG vom 06.02.2020 über den Betrag von € 751.000,00 - nicht geeignet, die Mängel der Interessentenanmeldung, wie die hier fehlende Glaubhaftmachung der Bezahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises, zu sanieren.

Wie der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, 0005, nämlich ausgeführt hat, handelt es sich bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar. Daraus ergibt sich, dass bereits in der Interessentenanmeldung all jene Behauptungen aufzustellen und zu belegen sind, die geeignet sind, eine Erfüllung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 geforderten Voraussetzungen glaubhaft zu machen. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG mit den Voraussetzungen des

§ 11 NÖ GVG verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge

§ 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG Parteistellung gemäß § 8 AVG im weiteren Verfahren erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt (vgl. auch VwGH 26.04.2021, Ra 2018/11/0176).

Im verfahrensgegenständlichen Fall ist daher davon auszugehen, dass der als

Interessent im Kundmachungsverfahren aufgetretene D aufgrund seiner nicht gesetzmäßigen Interessentenanmeldung, nämlich mangels einer auch nur ansatzweisen Glaubhaftmachung des Umstandes, im Falle der Inanspruchnahme durch die Verkäuferin in der Lage zu sein, den dem ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft offenkundig entsprechenden Kaufpreis laut der hier zu beurteilenden Kaufvertragsurkunde bezahlen zu können, die Parteistellung im weiteren Verfahren nicht erlangt hat.

Dies bedeutet, dass die außerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist erstatteten Erklärungen und beigebrachten Nachweise weder zur Erlangung der Stellung als Interessent führen können noch im Verfahren zu berücksichtigen sind, sodass der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG gegenständlich ausscheidet (VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004).

An einer gesetzmäßigen Interessentenanmeldung fehlt es aber auch der während der Kundmachungsfrist (Anmeldefrist) erstatteten Interessentenanmeldung des E, der seine Anmeldung in gleicher Weise erstattet hat wie der Interessent D. Zudem hat dieser im Verfahren seine Interessenten-anmeldung mit dem Eingeständnis seiner fehlenden Landwirte-eigenschaft zurückgezogen und sich am weiteren Verfahren auch nicht mehr beteiligt.

Somit ist es den beiden im Verfahren aufgetretenen Interessenten mit ihrer Interessentenanmeldung jeweils nicht gelungen glaubhaft zu machen, den dem ortsüblichen Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis finanzieren zu können. Es ist daher nicht von einer Parteistellung dieser Interessenten im Verfahren auszugehen und daher im Sinne des § 11 Abs. 8 NÖ GVG zu prüfen, ob die dort genannten Voraussetzungen für die Erteilung der beantragten Genehmigung des Rechtsgeschäftes vorliegen.

Weder wurde im Verfahren von der Bezirksbauernkammer der Grundverkehrs-behörde eine fachlich begründete Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist übermittelt noch hat das Verfahren anderweitige Hinweise oder Gründe ergeben, die einer Genehmigung offensichtlich entgegenstehen.

Somit liegen die Voraussetzungen für ein Vorgehen nach § 11 Abs. 8 NÖ GVG vor, weshalb der angefochtene Bescheid aufzuheben und die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen war.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG konnte von der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht abgesehen werden, da bereits die Akten erkennen lassen haben, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Mangels Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und mangels Abweichen von

der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. die oben zitierte Judikatur) war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.