LVwG Niederösterreich LVwG-AV-196/001-2021

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde der A-GmbH in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (nunmehr vertreten durch C Rechtsanwälte GmbH, ***, ***) vom 24. November 2020, Zl. ***, betreffend Baubewilligung, durch Verkündung am Schluss der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 27. Jänner 2022 zu Recht erkannt:

1. Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG wird der Beschwerde Folge gegeben. Der angefochtene Bescheid wird dahingehend abgeändert, dass der Berufung Folge gegeben und (in Abänderung des Bescheides des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 13. August 2020) der beschwerdeführenden Gesellschaft die Baubewilligung für den Umbau des Doppelwohnhauses auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, nach Maßgabe der am 6. Dezember 2021 vorgelegten geänderten Einreichunterlagen (Erstelldatum 24. November 2021) sowie der in der Verhandlung vom 27. Jänner 2022 getroffenen Klarstellung, dass entsprechend der OIB-Richtlinie 2, Pkt. 3.11., unvernetzte Rauchwarnmelder eingebaut werden, erteilt wird.

2. Der Beschwerdeführerin werden gemäß § 1 Abs. 1 iVm § 7 Abs. 1 des NÖ Landes- und Gemeindeverwaltungsabgabengesetzes Verwaltungsabgaben in der Höhe von € 78,80 vorgeschrieben, die innerhalb von zwei Wochen nach Rechtskraft dieses Erkenntnisses an die Marktgemeinde *** zu entrichten sind.

3. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG iVm § 25a Abs. 1 VwGG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

I. Sachverhalt und Verfahrensgang

1. Zur Vorgeschichte wird auf das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 4. Juli 2019, LVwG‑AV‑1506/002-2017, sowie die Beschlüsse des Verwaltungsgerichtshofes vom 9. Oktober 2019, ***, und vom 29. Juli 2021, ***, verwiesen. In all diesen Verfahren hatten die belangte Behörde und die beschwerdeführende Gesellschaft bzw. deren Rechtsvorgänger Parteistellung.

Folgendes sei nochmals hervorgehoben:

1.1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück). Ihrem Rechtsvorgänger wurde für dieses Grundstück mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 7. Juli 2017 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Doppelhauses mit straßenseitiger Einfriedung erteilt. Dagegen von zwei Nachbarn (den Beschwerdeführern bzw. Revisionswerbern der oben genannten Verfahren) erhobene Berufungen wurden mit Bescheiden der belangten Behörde vom 17. Oktober 2017 abgesehen von der Vorschreibung einer zusätzlichen Auflage als unbegründet abgewiesen. Die von den Nachbarn dagegen erhobenen Beschwerden und Revisionen blieben, wie sich aus den vorzitierten Entscheidungen ergibt, erfolglos.

1.2. Nach dem Inhalt der Pläne bzw. der Baubeschreibung, die der damit rechtskräftigen Baubewilligung zu Grunde liegen, besteht die erste (größere) Doppelhaushälfte (TOP ***) im Erdgeschoß aus einem Bad, einem WC, einer Küche, und drei Zimmern. Im Obergeschoß befinden sich weitere vier Zimmer.

Die zweite (kleinere) Doppelhaushälfte (TOP ***) verfügt im Erdgeschoß ebenfalls über ein Bad, ein WC und eine Küche. Darüber hinaus befinden sich dort ein Zimmer und ein Lagerraum.

Sowohl die Räume im Untergeschoß als auch jene im Obergeschoß sind in beiden Hälften jeweils über einen Flur zugänglich, in den man im Untergeschoß über ein zwischen den beiden Doppelhaushälften liegendes Stiegenhaus gelangt. Die Flure im Obergeschoß erreicht man vom Erdgeschoß ebenfalls über das Stiegenhaus, darüber hinaus aber auch über Treppen im Inneren der beiden Hälften, die über die jeweilige Küche zugänglich sind.

Über dem Obergeschoß liegt ein Dachgeschoß, das nur über das Stiegenhaus erreichbar ist. Darin befinden sich über TOP *** vier und über TOP *** drei Räume, die wiederum jeweils über einen Flur zugänglich sind.

2. Am 7. Februar 2020 ersuchte die beschwerdeführende Gesellschaft den Bürgermeister um Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für einen Umbau des Doppelwohnhauses. Demnach waren zusammengefasst Änderungen beim Eingangsportal und der Raumaufteilung der beiden Doppelhaushälften, die Schaffung eines weiteren Zuganges von außen zu TOP *** (zusätzlich zum vorhandenen Stiegenhaus, das ebenfalls geringfügig umgebaut wird) samt einer neuen Treppe im Inneren dieser TOP, der Abbruch bestehender Innentreppen in beiden TOP, der Umbau bestehender Dachbodenräume samt künftiger Nutzung als (weitere) Wohn- bzw. Nebenräume sowie eine Erhöhung bzw. Verlegung der Zahl der Fenster. Sie hielt fest, dass es dabei zu keiner Veränderung der Kubatur, der Seitenabstände zu den Nachbarn und der bewilligten Gebäudehöhe komme und berief sich ausdrücklich auf § 18 Abs. 1a NÖ BO 2014.

3. Am 5. März 2020 erteilte der Bürgermeister der Gesellschaft einen (ersten) Verbesserungsauftrag, in dem er sie (neben anderen, hier nicht mehr maßgeblichen Punkten) dazu aufforderte, zur Ermittlung der erforderlichen KFZ-Stellplätze den genauen Verwendungszweck der Zimmer bzw. die Anzahl der sich regelmäßig im Gebäude befindlichen Personen zu nennen.

4. Darauf reagierte die Gesellschaft am 19. März 2020. Sie brachte (zusätzlich zur Vorlage überarbeiteter Einreichunterlagen) vor, dass das Projekt auch künftig aus zwei abgeschlossenen Wohneinheiten bestehen solle, von denen jede den Anforderungen des § 47 NÖ BO 2014 für Wohnungen entspreche. In der Stellplatzverordnung der Marktgemeinde *** sei festgeschrieben, dass je Wohneinheit zwei Stellplätze zu schaffen seien. Die Begriffe „Wohnung“ in § 4 Z 32a bzw. § 47 NÖ BO 2014 und „Wohneinheit“ in der Stellplatzverordnung bzw. § 16 Abs. 5 NÖ ROG 2014 seien (wie auch die Gesetzesmaterialien zu § 4 Z 32a NÖ BO 2014 zeigen würden) synonym zu verstehen. Daher seien auch weiterhin nur vier Stellplätze erforderlich, die bereits bewilligt seien. Weitere Stellplätze seien derzeit nicht vorgesehen.

Klargestellt werde, dass es sich bei den als „Zimmer“ bezeichneten Räumen um Wohnräume iSd § 47 Abs. 1 NÖ BO 2014 handle. Sonstige zulässige Räume (wie etwa Büros) seien im Projekt nicht vorgesehen. Für das Projekt irrelevant und gesetzlich nicht gedeckt sei die Frage nach der Anzahl der sich regelmäßig im Gebäude befindlichen Personen. Es gebe keine gesetzlich vorgesehene höchstzulässige Anzahl an Bewohnern in einer Wohneinheit bzw. an sich regelmäßig im Gebäude aufhaltenden Personen. Dazu wurde auch auf eine angeschlossene entsprechende Rechtsauskunft der zuständigen Abteilung im Amt der NÖ Landesregierung vom 27. Dezember 2019 verwiesen.

5. Daraufhin ersuchte der Bürgermeister am 10. April 2020 einen bautechnischen Amtssachverständigen um „Vorbegutachtung“ gemäß § 20 NÖ BO 2014

Der Sachverständige erklärte in seiner Stellungnahme vom 29. April 2020 zunächst, da die Einreichpläne der Erstbewilligung sowie die zugehörigen Beschreibungen nicht übermittelt worden seien, könne nicht geprüft werden, ob die darin enthaltenen Angaben korrekt in die neuen Einreichunterlagen übernommen worden seien. Darüber hinaus wies er auf mehrere Widersprüche in den Einreichunterlagen hin. Insbesondere werde in den Plänen nicht korrekt zwischen Bestand und neuen bzw. abgeänderten Bauteilen unterschieden und seien die Angaben zur Wärmedämmung widersprüchlich.

Unter der Annahme einer Korrektur dieser Widersprüche bestehe aber gegen die Erteilung der Baubewilligung aus bautechnischer Sicht bei Einhaltung im Einzelnen angeführter Auflagen kein Einwand.

6. Das Gutachten wurde der beschwerdeführenden Gesellschaft vom Bürgermeister am 7. Mai 2020 mit dem Ersuchen um entsprechende Anpassung der Einreichunterlagen übermittelt.

Die Gesellschaft legte daraufhin am 28. Mai 2020 wiederum überarbeitete Einreichunterlagen vor.

7. Am 7. Juli 2020 erteilte der Bürgermeister der Gesellschaft einen weiteren Verbesserungsauftrag, in dem er (neben zwei weiteren, hier nicht mehr relevanten Punkten) diese neuerlich zum Zweck der Ermittlung der erforderlichen Anzahl an PKW-Stellplätzen zur Bekanntgabe der Art und Weise der Nutzung der Zimmer und der Anzahl der sich regelmäßig im Gebäude befindlichen Personen aufforderte. Dies begründete er damit, dass diese Angaben trotz der Erteilung des Verbesserungsauftrages vom 5. März 2020 nicht gemacht worden seien und er nicht zuletzt auf Grund der unverhältnismäßig hohen Anzahl der Zimmer davon ausgehen müsse, dass offensichtlich eine betriebliche Nutzung erfolgen solle.

8. In ihrer (durch ihren Rechtsvertreter erstatteten) Stellungnahme vom 15. Juli 2020 wiederholte die Gesellschaft im Wesentlichen ihr Vorbringen aus der Stellungnahme vom 19. März 2020 und stellte – wenngleich sie die Erteilung des Verbesserungsauftrages insoweit als unzulässig ansah – klar, dass eine reine Wohnnutzung durch mehrere Personen, konkret eine Person je Zimmer, im Rahmen einer Wohngemeinschaft in einem Wohngebäude vorgesehen sei. Das Baugrundstück weise die Widmung „Bauland-Wohngebiet“ auf. Daher sei dort die Errichtung von Wohngebäuden zulässig. Nach der Rechtsprechung seien selbst Dienstnehmerwohnungen unter den Begriff „Wohngebäude“ zu subsumieren, wenn sie überwiegend Wohnzecken dienen. Die Anzahl der sich regelmäßig im Gebäude befindlichen Personen sei baurechtlich irrelevant und dürfe von der Baubehörde mangels gesetzlicher Grundlage nicht hinterfragt werden.

Im Hinblick darauf, dass das Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren sei, sei der Schluss des Bürgermeisters, es werde eine betriebliche Nutzung erfolgen, unzulässig. Vielmehr sei alleine der von der beschwerdeführenden Gesellschaft als Bauwerberin angegebene Verwendungszweck – eine reine Wohnnutzung – für die Prüfung der Zulässigkeit des Bauvorhabens maßgeblich.

Für die Anzahl der Pflichtabstellplätze komme es nach § 63 Abs. 1 NÖ BO 2014 iVm § 11 Abs. 1 Z 1 NÖ BTV 2014 bei Wohngebäuden alleine auf die Anzahl der Wohnungen an, sodass auch dafür die Erhebung eines voraussichtlichen Bedarfs (wie ihn § 63 Abs. 3 NÖ BO 2014 für andere Gebäude- und Nutzungsarten vorsieht) nicht erforderlich sei. Die erforderlichen Pflichtabstellplätze seien längst hergestellt.

9. Mit Bescheid des Bürgermeisters vom 13. August 2020 wurde der Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung nach der NÖ BO 2014 abgewiesen.

In der Begründung vertrat er unter Verweis auf die Stellungnahme vom 15. Juli 2020 sowie das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. September 2012, 2010/06/0037, die Auffassung, ein Gebäude zur Unterbringung einer größeren Personenanzahl, denen keine selbständigen Wohnungen zur Verfügung stehen, sei nicht als Wohngebäude, sondern als sonstige Einrichtung zu qualifizieren. Eine solche sei nach § 16 Abs. 1 Z 1 NÖ ROG 2014 nur zulässig, wenn sie dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung diene. Ein derartiger Bedarf sei im vorliegenden Fall nicht erkennbar.

10. Dagegen erhob die beschwerdeführende Gesellschaft rechtzeitig Berufung, in der sie zusammengefasst die Rechtsauffassung des Bürgermeisters als unvertretbar erachtete.

11. Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Berufung ab.

Sie stellte nach Wiedergabe des Verfahrensganges fest, dass durch den Umbau im bisher nicht ausgebauten Dachgeschoß weitere Aufenthaltsräume untergebracht werden sollten. Die Raumaufteilung solle dahingehend abgeändert werden, dass den meisten der einzelnen Zimmer Nebenräume (wie Vorräume, Schrank- und Abstellräume) zugeordnet werden sollten. Es seien insgesamt 30 Zimmer vorgesehen, die nach dem Vorbringen der beschwerdeführenden Gesellschaft von je einer Person im Rahmen einer Wohngemeinschaft genutzt werden sollen.

Nachdem die beschwerdeführende Gesellschaft selbst nicht einmal behaupte, dass es sich um ein Gebäude handle, das dem täglichen Bedarf der im Wohngebiet wohnenden Bevölkerung dient, und sie das Vorliegen eines Betriebes ausschließe, sei zu prüfen, ob die beabsichtigte Nutzung als Wohngebäude zu qualifizieren sei. Hiefür sei das schon vom Bürgermeister ins Treffen geführte Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. September 2012 zur Beurteilung eines Erstaufnahmezentrums für Asylwerber nach der burgenländischen Rechtslage maßgeblich. Auch dort sei der Begriff „Wohngebäude“ nicht definiert. Der Verwaltungsgerichtshof habe zu dessen Bestimmung auf die OIB-Richtlinie 3 „Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz“ zurückgegriffen, die nach der NÖ BTV 2014 auch Bestandteil des niederösterreichischen Landesrechts sei.

Demnach sei als Wohnung die Gesamtheit von einzelnen oder zusammenliegenden Räumen, die baulich in sich abgeschlossen und zu Wohnzwecken bestimmt sind und die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen, zu qualifizieren. Von der Führung eines eigenen Haushalts könne jedoch im Fall der Bildung einer „Wohngemeinschaft“ durch 30 Personen keine Rede sein. Der Verwaltungsgerichtshof habe betont, dass der Begriff „Wohnen“ nicht nur mit der Unterkunft, sondern auch mit der Haushaltsführung nach allgemeinem Verständnis verbunden sei. Eine solche sei nicht gegeben, wenn den Nutzern eines Gebäudes jeweils ein Zimmer samt kleinen Nebenräumen und Gemeinschaftseinrichtungen zugewiesen ist. Entscheidend sei nicht die Anzahl der Personen, sondern die Nutzung des Gebäudes. Diese sei als „Unterkunftnahme“ durch 30 Personen, nicht aber als Führung eines eigenen Haushaltes durch diese zu qualifizieren. Somit handle es sich nicht um ein Wohngebäude.

Da ein sonstiges im Bauland zulässiges Gebäude unbestritten nicht vorliege, sei das Bauvorhaben mit der Widmung Bauland-Wohngebiet nicht vereinbar.

Auf in der Berufung geltend gemachte Verfahrensmängel sei im Hinblick darauf nicht einzugehen, weil die Verfahrensrechte einer Partei nicht weiter reichen würden als ihre materiellen Rechte. Auch sei es nicht erforderlich gewesen, der beschwerdeführenden Gesellschaft Gelegenheit zur Anpassung des Bauvorhabens zu geben. Diese Verpflichtung bestehe nur dann, wenn die Bewilligungsfähigkeit durch eine Projektmodifikation hergestellt werden könne. Im vorliegenden Fall wäre jedoch ein bewilligungsfähiges Wohngebäude im Vergleich zum Projekt nicht als bloße Modifikation, sondern als aliud zu werten.

12. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, mit der die beschwerdeführende Gesellschaft zunächst die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, in eventu dessen Aufhebung samt Zurückverweisung an die belangte Behörde begehrte.

Die Beschwerde wurde von der belangten Behörde am 26. Jänner 2021 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vorgelegt, wo sie am 1. Februar 2021 einlangte.

13. Das Landesverwaltungsgericht beabsichtigte zunächst eine Aussetzung des Verfahrens, was sich jedoch im Hinblick auf den Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes vom 29. Juli 2021 erübrigte.

14. Nach Rückübermittlung der Verwaltungsakten des ursprünglichen Baubewilligungsverfahrens ersuchte das Gericht am 30. September 2021 den bereits im Verwaltungsverfahren tätig gewesen bautechnischen Amtssachverständigen um Prüfung mehrerer fachlicher Fragen, insbesondere zur Schlüssigkeit der Einreichunterlagen, der Erfüllung der vom Bürgermeister erteilten Verbesserungsaufträge und zu bautechnischen Bedenken gegen das Vorhaben.

Auf Grund des am 20. Oktober 2021 erstatteten Gutachtens des Sachverständigen erteilte das Gericht der beschwerdeführenden Gesellschaft am 6. November 2021 einen Verbesserungsauftrag zu den Einreichunterlagen.

Diesen beantwortete die Gesellschaft am 6. Dezember 2021 durch die (neuerliche) Vorlage geänderter Einreichunterlagen (diese erfolgte zunächst elektronisch; am 07.12.2021 langten die Unterlagen auch in Papierform ein, weshalb der Sachverständige in seinen Ausführungen dieses Datum anführte).

15. Mit Beschluss vom 13. Dezember 2021 bestellte das Gericht D förmlich zum bautechnischen Amtssachverständigen.

16. Das Gericht führte am 27.Jänner 2022 in *** eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an der ein Vertreter der beschwerdeführenden Gesellschaft, deren Rechtsvertreter, der Rechtsvertreter der belangten Behörde sowie der Sachverständige teilnahmen. Die beschwerdeführende Gesellschaft modifizierte zunächst ihr Beschwerdebegehren im Hauptantrag dahingehend, dass es auf die Erteilung der von ihr begehrten Baubewilligung gerichtet war.

Mit dem Sachverständigen wurde dessen Gutachten vom 20. Oktober 2021 unter Berücksichtigung der verbesserten Einreichunterlagen vom 6. Dezember 2021 erörtert. Im Zuge dessen erklärte die beschwerdeführende Gesellschaft, das Bauvorhaben dahingehend zu ergänzen, dass in sämtlichen Aufenthaltsräumen sowie in allen Fluchtwegen unvernetzte Brandmelder entsprechend der OIB-Richtlinie 2 eingebaut werden.

Am Schluss der Verhandlung hat das Landesverwaltungsgericht das vorliegende Erkenntnis mündlich verkündet.

17. Am 3. Februar 2022 beantragte die belangte Behörde eine schriftliche Ausfertigung des Erkenntnisses.

18. Der bisher wiedergegebene Sachverhalt und Verfahrensgang ergibt sich aus dem Inhalt des vorgelegten Verwaltungsaktes sowie des Gerichtsaktes und wird von keiner Partei bestritten.

Ergänzend war auf Grundlage des in der mündlichen Verhandlung erstatteten schlüssigen Gutachtens des Amtssachverständigen festzustellen, dass das Bauvorhaben keine Eigenschaften aufweist, die aus bautechnischer Sicht gegen seine Verwirklichung sprechen würden. Dem Gutachten ist keine Partei entgegengetreten.

II. Rechtsvorschriften

1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I 109/2021, lauten:

„[…]

Verhandlung

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

[…]

Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B‑VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[…]

2.1. Gemäß § 70 Abs. 16 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 32/2021, sind die am Tag des Inkrafttretens der Novelle LGBl. 32/2021 (das war gemäß § 70 Abs. 14 leg.cit. der 01.07.2021) anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

2.2. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF LGBl. 53/2018 lauten:

„[…]

§ 4

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

[…]

Wohngebäude: ein Gebäude, das ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt wird;

[…]

32a.Wohnung: jener für sich abgeschlossene oder abgegrenzte Teil eines Gebäudes, der wenigstens über die Räumlichkeiten nach § 47 Abs. 1 verfügt und objektiv für die Führung eines Haushaltes ausreicht;

[…]

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[…]

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;

[…]

§ 18

Antragsbeilagen

(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

[…]

3. Bautechnische Unterlagen:

a) ein Bauplan (§ 19 Abs. 1) und eine Baubeschreibung (§ 19 Abs. 2) jeweils dreifach, in Fällen des § 23 Abs. 8 letzter Satz vierfach;

[…]

(1a) Abweichend von Abs. 1 Z 2 bis 5 ist dem Antrag auf Baubewilligung für

[…]

2a. die Abänderung von Bauwerken, sofern nicht Rechte nach § 6 verletzt werden könnten (§ 14 Z 3)

[…]

jeweils eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung und für Vorhaben nach Z 3 überdies ein Typenprüfbericht anzuschließen. § 25 Abs. 1 gilt dafür nicht.

[…]

§ 19

Bauplan, Baubeschreibung und Energieausweis

[…]

(2) Die Baubeschreibung muss alle nachstehenden Angaben enthalten, die nicht schon aus den Bauplänen ersichtlich sind. Anzugeben sind nach der Art des Bauvorhabens:

[…]

5. der Verwendungszweck des neu geplanten oder vom Vorhaben betroffenen Bauwerks, bei Gebäuden jedes Raumes;

[…]

§ 20

Vorprüfung

(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,

2. der Bebauungsplan,

3. der Zweck einer Bausperre,

4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,

5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder

7. sonst eine Bestimmung

– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,

– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

– der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,

– des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,

– des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder

– einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze

entgegensteht.

[…]

§ 21

Verfahren mit Parteien und Nachbarn

[…]

(4) Abs. 1 und 2 gelten nicht

1. für folgende Vorhaben:

[…]

d) Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a

[…]

§ 23

Baubewilligung

(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.

Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.

Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. […]

[…]

§ 47

Wohnungen und Wohngebäude

(1) Jede Wohnung muss mindestens bestehen aus

1. einem Wohnraum,

2. einer Küche oder Kochnische und

3. einer Toilette, einem Waschbecken und einer Dusche oder Badewanne in zumindest einem Sanitärraum

[…]“

3. § 16 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. 3/2015 idF LGBl. 97/2020, lautet auszugsweise:

㤠16

Bauland

(1) Das Bauland ist entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

1. Wohngebiete, die für Wohngebäude und die dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung dienenden Gebäude sowie für Betriebe bestimmt sind, welche in das Ortsbild einer Wohnsiedlung eingeordnet werden können und keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen. […]

[…]

(5) [...]

Zur Sicherung des strukturellen Charakters darf die Widmungsart Bauland-Wohngebiet mit dem Zusatz „maximal zwei Wohneinheiten“ oder „maximal drei Wohneinheiten“ verbunden werden; unter dieser Bezeichnung dürfen nicht mehr als zwei bzw. drei Wohnungen (§ 4 Z 32a NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung) pro Grundstück errichtet werden.

[…]“

III. Rechtliche Beurteilung

1. Das in der mündlichen Verhandlung modifizierte Beschwerdebegehren liegt nunmehr jedenfalls innerhalb der Sache des angefochtenen Bescheides, sodass die Beschwerde zulässig ist.

2. Festzuhalten ist zunächst, dass das vorliegende Baubewilligungsverfahren vor dem 1. Juli 2021 (Inkrafttreten der Novelle LGBl. 32/2021 zur NÖ BO 2014) anhängig war. Es war daher gemäß § 70 Abs. 16 NÖ BO 2014 idF dieser Novelle nach den bisher geltenden Bestimmungen, also nach der NÖ BO 2014 idF der Novelle LGBl. 53/2018 zu Ende zu führen.

3. Unstrittig ist, dass die geplante Änderung (Umbau) des bestehenden (mit dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 04.07.2019 rechtskräftig bewilligten) Gebäudes der Bewilligungspflicht nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 unterliegt.

4. Im Hinblick darauf ist zunächst auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hinzuweisen, wonach das Baubewilligungsverfahren nach der NÖ BO 2014 ein Projektgenehmigungsverfahren ist, bei dem die Zulässigkeit auf Grund der eingereichten Pläne zu beurteilen ist. Gegenstand des Verfahrens ist das darin und in den sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt. Ob die tatsächliche Ausführung eines Bauwerks der erteilten Bewilligung und den dabei vidierten Einreichplänen entspricht, ist nicht maßgeblich (VwGH 22.01.2019, Ra 2018/05/0272, mwN).

5. Gemäß § 19 Abs. 2 Z 5 NÖ BO 2014 hat die Baubeschreibung, sofern dies nicht schon aus den Bauplänen ersichtlich ist, den Verwendungszweck des neu geplanten oder vom Vorhaben betroffenen Bauwerks, bei Gebäuden jedes Raumes, zu enthalten. Darin zeigt sich klar, dass nach den Vorstellungen des Gesetzgebers der Verwendungszweck Teil der vom Bauwerber vorzulegenden Einreichunterlagen und damit auch einer auf deren Grundlage erteilten Genehmigung ist. Im Hinblick darauf erscheint auch die zum Steiermärkischen Baugesetz 1995 ergangene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes übertragbar, wonach grundsätzlich der vom Bauwerber angegebene Verwendungszweck im Bauverfahren maßgeblich ist. Nur wenn es auf Grund der vorgelegten Planunterlagen offensichtlich nicht möglich wäre, mit dem vorgesehenen Bauvorhaben den angegebenen Verwendungszweck zu realisieren, könnte die Baubehörde nicht von dem vom Bauwerber angegebenen Zweck ausgehen (VwGH 26.04.2002, 2000/06/0058).

6. Schon die ursprüngliche Baubewilligung vom 4. Juli 2019 umfasste lediglich Wohnzwecke.

Die beschwerdeführende Gesellschaft hat niemals erklärt, mit dem nunmehrigen Umbauvorhaben eine Änderung dieses bewilligten Verwendungszwecks anzustreben. Über Aufforderung des Bürgermeisters erklärte sie vielmehr ausdrücklich, dass weiterhin lediglich eine Verwendung zu Wohnzwecken beabsichtigt sei, wobei sie auch klarstellte, dass die in den Einreichplänen als „Zimmer“ bezeichneten Räume Wohnräume iSd § 47 NÖ BO 2014 seien. Diese Ausführungen wiederholte sie auch in der Berufung (ebenso wie in der Beschwerde).

Wenn die belangte Behörde nun trotz dieser Erklärungen – im Wesentlichen auf Grund der großen Zahl der Zimmer sowie dem Vorbringen der Gesellschaft, diese sollten im Rahmen von Wohngemeinschaften genutzt werden – davon ausging, es liege mangels Haushaltsführung kein Wohngebäude vor, so hat sie den dargelegten Charakter des Baubewilligungsverfahrens als Projektgenehmigungsverfahren nicht beachtet.

Die Beseitigung allfälliger Widersprüche in den Einreichunterlagen über den Verwendungszweck iSd § 19 Abs. 2 Z 5 NÖ BO 2014 wäre durch die Erteilung eines Verbesserungsauftrages nach § 13 Abs. 3 AVG zu veranlassen gewesen. Solche Widersprüche waren und sind aber (jedenfalls seit den getroffenen Klarstellungen) nicht mehr zu erkennen. Ebensowenig liegt ein offenkundiger Widerspruch zwischen dem bereits bewilligten und durch das nunmehrige Bauvorhaben nicht berührten Verwendungszweck und den nunmehrigen Einreichunterlagen im Sinne der vorzitierten Rechtsprechung vor. Vielmehr ist der Beschwerde zu folgen, dass die NÖ BO 2014 in § 4 Z 32a iVm § 47 Abs. 1 für Wohnungen nur Mindestanforderungen aufstellt, nicht aber deren Größe (etwa durch eine Höchstanzahl von Räumen) beschränkt oder Wohnzwecke ab einer gewissen Größe einer baulichen Einheit ausschließt. Dies gilt speziell für die Haushaltsführung (arg. „ausreicht“ in § 4 Z 32a NÖ BO 2014).

Ein Verstoß gegen die im vorliegenden Fall für das Baugrundstück bestehende Widmung „Bauland-Wohngebiet“ (§ 16 Abs. 1 Z 1 NÖ ROG 2014) mit dem Zusatz „maximal zwei Wohneinheiten“ (§ 16 Abs. 5 dritter Unterabsatz NÖ ROG 2014) könnte somit jedenfalls nur dann vorliegen, wenn das Bauvorhaben die vorgenannten Mindestanforderungen mehr als zweifach aufwiese. Dies ist aber schon deshalb auszuschließen, weil das Vorhaben (wie bisher) in jeder TOP nur eine Küche (somit insgesamt zwei Küchen) enthält.

Zum von der belangten Behörde für ihre Rechtsauffassung ins Treffen geführten Erkenntnis des VwGH vom 20. September 2012, 2010/06/0037, ist einerseits darauf hinzuweisen, dass das Burgenländische Baugesetz 1997 (bis heute) keine eigene § 4 Z 32a iVm § 47 Abs. 1 NÖ BO 2014 vergleichbare Definition der Wohnung enthält. Andererseits ist auch die Neuerrichtung eines Heimes für Asylwerber mit dem hier vorliegenden Fall des Umbaus eines (allein) für Wohnzwecke bewilligten Gebäudes nicht zu vergleichen.

7. Da sich im Übrigen im Beschwerdeverfahren nach der Verbesserung der Einreichunterlagen durch die beschwerdeführende Gesellschaft auch sonst keine Anhaltspunkte für das Vorliegen von Hindernissen nach § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014 ergeben haben (solche waren auch im vorangegangenen Verwaltungsverfahren kein Thema), war der Beschwerde Folge zu geben. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hatte im Rahmen seiner sich aus § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG ergebenden Verpflichtung zur Entscheidung in der Sache selbst in Abänderung des angefochtenen bzw. des erstinstanzlichen Bescheides die beantragte Baubewilligung unter Zugrundelegung der verbesserten Einreichunterlagen vom 6. Dezember 2021 sowie der in der mündlichen Verhandlung durch die beschwerdeführende Gesellschaft vorgenommenen Präzisierung gemäß § 23 Abs. 1 zweiter Unterabsatz NÖ BO 2014 zu erteilen.

Dazu sei ergänzend festgehalten, dass für das Ausmaß der erforderlichen Einreichunterlagen unstrittig § 18 Abs. 1a NÖ BO 2014 maßgeblich war, weil eine Beeinträchtigung von Grundeigentümer- oder Nachbarrechten nach § 6 NÖ BO 2014 durch die geplanten Änderungen ausgeschlossen ist. Daher hatte auch kein Verfahren nach § 21 leg.cit. stattzufinden (vgl. dessen Abs. 4).

8. Abschließend weist das Landesverwaltungsgericht noch auf § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 hin, der die Erlassung eines Nutzungsverbotes durch die Baubehörde vorsieht, sollte das Bauvorhaben nicht bewilligungsgemäß (also als Wohngebäude) genutzt werden (vgl. dazu wiederum das vorzitierte Erkenntnis des VwGH vom 26.04.2002).

9. Die Vorschreibung von Verwaltungsabgaben beruht auf § 1 Abs. 1 und § 7 Abs. 1 des NÖ Landes- und Gemeindeverwaltungsabgabengesetzes iVm den TP 1 und 30 des durch LGBl. 74/2021 kundgemachten NÖ Verwaltungsabgabentarifes.

IV. Zur Unzulässigkeit der Revision

Die Revision war nicht zuzulassen, weil im Verfahren keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung iSd Art. 133 Abs. 4 B‑VG zu lösen war. Weder weicht die vorliegende Entscheidung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt eine solche Rechtsprechung noch ist diese als uneinheitlich zu qualifizieren. Die Lösung der maßgeblichen Rechtsfragen beruht vielmehr einerseits auf dem klaren Wortlaut von § 4 Z 15 und 32a, § 14 Z 3, § 18 Abs. 1a Z 2a, § 19 Abs. 2 Z 5, § 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 und § 47 Abs. 1 NÖ BO 2014 sowie § 16 Abs. 1 Z 1 und Abs 5 dritter Unterabsatz NÖ ROG 2014 (vgl. zur Unzulässigkeit der Revision bei klarem Gesetzeswortlaut VwGH 27.02.2018, Ra 2018/05/0011, mwN) und andererseits auf der zitierten einheitlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.