LVwG Niederösterreich LVwG-AV-1493/001-2021

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz von Mag. Christoph Wimmer im Beisein der Richterin

Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing.

Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 30. Juli 2021, Zl. ***, mit welchem der Antrag der A GmbH vom 15.10.2020 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 14.10.2020, Beurkundungsregisterzahl ***, abgeschlossen zwischen der C GmbH, ***, ***, und D, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der Antragstellerin A GmbH als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 3,6380 ha, abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.05.2022 und Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 30. Juli 2021, Zl. ***, wurde der Antrag der A GmbH vom 15.10.2020 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 14.10.2020, Beurkundungsregisterzahl *** des öffentlichen Notariats E in ***, abgeschlossen zwischen der C GmbH, ***, ***, und D, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der Antragstellerin A GmbH als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 3,6380 ha, abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 iVm § 1 Z 1 und 2, § 6 Abs. 2 Z 4, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass im Verfahren fristgerecht eine Interessentenmeldung abgegeben worden sei und daher zu prüfen sei, ob der Interessent Parteistellung erlangt habe. Der Interessentenmeldung sei unter Hinweis darauf, dass der ortsübliche Kaufpreis € 4,00 betrage, eine Finanzierungszusage einer Bank in der Höhe von € 146.000,00 beigelegt gewesen. Es liege daher eine rechtmäßige Interessentenmeldung vor, welche die Parteistellung einräume, zumal die Landwirteeigenschaft des Interessenten amtsbekannt sei. Seine wirtschaftlichen Verhältnisse seien nämlich bereits durch ein landwirtschaftliches Gutachten in einem anderen Verfahren erhoben worden. Bei Nichtvorliegen der Landwirteeigenschaft der Käuferin würde dies zur Versagung des Rechtsgeschäftes führen.

Bei Prüfung der Landwirteeigenschaft der A GmbH sei zunächst festzuhalten, dass das NÖ GVG 2007 Legaldefinitionen sowohl des Landwirtes (§ 3 Z 2) als auch des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes (§ 3 Z 3) enthalte. Gemäß § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 gelte als Landwirt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet.

Der Begriff Landwirt setze somit

1. einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb voraus,

2. der von den in § 3 Z 2 lit. a leg. cit. genannten Personen bewirtschaftet werde,

3. sodass daraus "der Lebensunterhalt " der in dieser Bestimmung genannten Personen "zumindest zu einem erheblichen Teil" bestritten werde (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Nach dem Motivenbericht vom 20. Juni 2006 zur Stammfassung des NÖ GVG 2007 sei ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die "Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit"; dies scheide bei einer juristischen Person aus. Dies könne nur so verstanden werden, dass eine juristische Person zwar einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG 2007 führen, aber nicht Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 und des gegenständlich maßgebenden § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 sein könne (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Juristische Personen würden nicht im Schutzbereich des § 1 Z 1 NÖ GVG 2007 liegen, wenngleich der Erwerb durch juristische Personen zulässig und nicht verboten, gegenüber bäuerlichen Betrieben aber nicht bevorzugt sei.

Auch wenn die A GmbH tatsächlich einen landwirtschaftlichen Betrieb führe und diesen mit landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschafte, fehle es am weiteren – unabdingbaren – Kriterium, dass aus dieser Bewirtschaftung der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten werde, da eine GmbH weder einen eigenen „Lebensunterhalt“ noch einen Lebensunterhalt für eine Familie zu bestreiten habe.

Die fehlende Bestreitung des eigenen Lebensunterhaltes und des der Familie aus landwirtschaftlicher Tätigkeit könne auch nicht dadurch kompensiert werden, dass die Gesellschaftsanteile gleichzeitig einer Alleineigentümerin gehören, die mit 180 DienstnehmerInnen mittelbar aus den Erträgnissen aus dem von der Gesellschaft geführten landwirtschaftlichen Betrieb auch die eigenen Lebenserhaltungskosten decke.

Darüber hinaus verfolge das niederösterreichische Grundverkehrsrecht die in § 1 NÖ GVG festgelegten Ziele, die dadurch erreicht werden sollen, dass der land- und forstwirtschaftliche Grund in bäuerlicher Hand bleiben soll. Dem entsprechend habe der Gesetzgeber die Definition der Landwirteeigenschaft in § 3 Z 2 NÖ GVG gestaltet. Der aufgrund dieser Legaldefinition bewirkte teilweise Ausschluss von juristischen Personen vom Grundverkehr – nicht ausgeschlossen sei für eine juristische Person der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grund dann, wenn im grundverkehrsbehördlichen Verfahren kein Landwirt als Interessent auftritt – erweise sich auch vor der angesprochenen europarechtlichen und verfassungsrechtlichen Rechtslage sowie auch vor der dazu ergangenen Judikatur jedenfalls aber deshalb als verhältnismäßig, weil durch Verkauf von Gesellschaftsanteilen und Geschäftsführerwechsel die hinter einer Gesellschaft stehenden Eigentümer jederzeit wechseln können und naturgemäß nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft entzogen werden, vor allem weil gesellschaftsrechtliche Verträge mitunter dem Grundverkehr nicht unterliegen würden. Der Verweis auf die Entscheidung des EuGHs, 23.9.2009, C-452/01, Ospelt und Schlössle Weissenberg Familienstiftung, Rz 51, führe unter diesen Gesichtspunkten ins Leere.

Wenn vorgebracht werde, dass § 3 Z 6 lit. b NÖ GVG 2007 als ausländische Person sowohl natürliche Personen als auch juristische Personen definiere, ändere dies nichts an der Definition des Landwirtes nach § 3 Z 2 NÖ GVG 2007. Die zitierte Judikatur 2016/11/0081 zum Vorarlberger GVG sei mit der Rechtslage in NÖ nicht vergleichbar und sei überdies die Genehmigung aufgehoben worden.

Aufgrund dieser Verfahrensergebnisse sei die Landwirteeigenschaft der Käuferin zu verneinen und komme der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zum Tragen, da die Käuferin keine Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei und jedenfalls ein Interessent vorhanden sei, dem auch die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukomme.

Der Vollständigkeit halber werde darauf hingewiesen, dass sich aus der Aufstellung der Bezirksbauernkammer die Grundstückspreise für landwirtschaftliche Grundstücke in der betroffenen Gemeinde für den Zeitraum von 2016 bis 2020 betreffend Preise zwischen € 2,15 und € 6,30 ergeben würden. Der (vereinbarte) Kaufpreis von € 12,50 pro m² übersteige den höchsten Preis um 100%, weshalb die Genehmigung (auch) nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 zu versagen sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, vom 27. August 2021, mit welcher der gegenständliche Bescheid vollumfänglich aus den Beschwerdegründen der inhaltlichen Rechtswidrigkeit sowie der Verletzung von Verfahrensvorschriften (insbesondere in Bezug auf das Parteiengehör) angefochten wird.

Im Einzelnen wird ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin der Auffassung sei, ihr komme die Eigenschaft einer „Landwirtin“ iSd § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 zu, weshalb ihr Antrag zu genehmigen gewesen wäre.

Da die belangte Behörde selbst vom Vorliegen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, der von den in § 3 Z 2 lit. a leg. cit. genannten Personen bewirtschaftet werde, ausgegangen sei, werde darauf nicht näher eingegangen, sondern zum weiteren - von der Behörde negierten - Kriterium des Landwirtebegriffes, nämlich der Bestreitung des Lebensunterhalts aus dem landwirtschaftlichen Betrieb, Folgendes ausgeführt:

Der VfGH habe betreffend die Landwirteeigenschaft von juristischen Personen bereits ausgesprochen, dass eine juristische Person zwar voraussetzungsgemäß niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften könne, es aber in einem solchen Fall daher nur darauf ankomme, ob jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig seien. Diese Interpretation sei gerade im heutigen Wirtschaftsleben sachgemäß, da immer mehr landwirtschaftliche Betriebe in der Form einer juristischen Person betrieben werden würden.

Der VwGH habe sich dieser Judikatur des VfGH angeschlossen und judiziert, dass einer juristischen Person die Landwirteeigenschaft dann zukomme, wenn sie von einem Landwirt wirtschaftlich dominiert wird. Ausschlaggebend für die Eigenschaft einer juristischen Person als Landwirt sei demnach, ob die hinter der juristischen Person stehenden Gesellschafter Landwirte iSd § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 sind. Dies sei in der gegenständlichen Konstellation der Fall.

Die Gesellschafter der Beschwerdeführerin seien Frau F und die „G, s.r.o“, welche ein 100%-iges Tochterunternehmen der „H, a.s“, einer slowakischen AG im Alleineigentum von Frau F sei und selbst weitere 100%-ige Tochterunternehmen besitze, wie etwa die „I, a.s“. Die Gesellschaftsanteile der Beschwerdeführerin würden somit letztlich im Alleineigentum von Frau F stehen. Wie die Beschwerdeführerin bereits in ihrer Stellungnahme vom 24.3.2021 ausführlich dargelegt habe, seien all diese Unternehmen im Bereich der Landwirtschaft tätig. Überdies würden bereits konkrete Pläne für die landwirtschaftliche Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke vorliegen.

Wenn die belangte Behörde ausführe, dass es für die Voraussetzung der „Bestreitung des Lebensunterhalts“ nicht ausreiche, dass die Alleineigentümerin mittelbar aus den Erträgnissen aus dem von der Gesellschaft geführten landwirtschaftlichen Betrieb auch die eigenen Lebensunterhaltungskosten bezahle, sei sie auf die zitierte Judikatur und jene des LVwG NÖ zu verweisen, wonach es sehr wohl auf die hinter der Gesellschaft stehenden Personen ankomme und in diesem Zusammenhang demnach auch eine mittelbare Bestreitung des Lebensunterhalts ausreiche.

Die von der belangten Behörde vertretene Auffassung würde (wie bereits angedeutet) auch zu dem unsachlichen Ergebnis führen, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb, der von mehreren Familienangehörigen gemeinsam betrieben wird, mit der Entscheidung, sich in einer Gesellschaft organisieren zu wollen, die Landwirteeigenschaft verlieren würde und keine weiteren Flächen mehr zukaufen könnte.

Zudem verweise die Beschwerdeführerin neuerlich auf das von ihr bereits in ihrer Stellungnahme vom 24.3.2021 zitierte EuGH-Urteil (EuGH vom 23.9.2009, C-452/01, Ospelt und Schlössle Weissenberg Familienstiftung, Rz 51), welches der behördlichen Auslegung des NÖ GVG 2007 entgegenstehe. Dort habe der Gerichtshof nämlich ausgesprochen, dass Regelungen, die ausschließen, dass juristische Personen einschließlich solcher, die Landwirtschaft betreiben (sollen), ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben können, unionsrechtswidrig seien.

In diesem Zusammenhang sei dem von der belangten Behörde vorgebrachten Argument, dass bei juristischen Personen durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen und Geschäftsführerwechsel die hinter einer Gesellschaft stehenden Eigentümer jederzeit wechseln könnten und nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Grundstücke der Landwirtschaft entzogen werden, vor allem weil gesellschaftsrechtliche Verträge mitunter dem Grundverkehr nicht unterliegen würden, zu erwidern, dass dieses Risiko durch die Vorschreibung von Nebenbestimmungen ausgeschlossen werden könne. So könne die Behörde etwa gemäß § 36 Abs 1 NÖ GVG 2007 Bedingungen und Auflagen vorschreiben, wenn dies zur Sicherung der nach § 1 leg. cit. geschützten Interessen erforderlich sei. Eine mögliche Auflage wäre etwa, dass die die Gesellschaft wirtschaftlich dominierenden Personen stets Landwirte iSd NÖ GVG 2007 sein müssten.

Schließlich gehe die Beschwerdeführerin davon aus, dass J keine Landwirteeigenschaft zukomme. Die belangte Behörde stütze sich zur Begründung dieser Landwirteeigenschaft auf „ein landwirtschaftliches Gutachten in einem anderen Verfahren“, welches der Beschwerdeführerin jedoch nicht bekannt sei. Insoweit liege ein bislang nicht behobener Verfahrensmangel vor. Überdies scheine sich das Gutachten nach der im angefochtenen Bescheid zitierten Passage auf eine bereits veraltete Einkommenssituation zu beziehen, nämlich auf Einkommenssteuerbescheide aus den Jahren 2016 – 2018. Zur Beurteilung der Landwirteeigenschaft im maßgeblichen Beurteilungszeitraum wären jedoch aktuelle Einkommensnachweise vorzulegen gewesen. Dies sei unterblieben.

Beantragt werde daher, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wolle nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst entscheiden und den Bescheid insoweit abändern, als der gegenständliche Kaufvertrag grundverkehrsbehördlich genehmigt werde.

Dem Beschwerdeschriftsatz war zudem ein Firmenbuchauszug zum Stichtag 27.08.2021 hinsichtlich der A GmbH sowie eine Darstellung der geographischen Situation, der Eigentumsstruktur, der Personal- und Bodenbewirtschaftung und der Organisationsstruktur samt einem Finanzreport hinsichtlich des Firmenimperiums „I“ („Unsere Farmen/Bauernhöfe“) angeschlossen.

In einem weiteren Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 13.05.2022, eingelangt beim erkennenden Gericht noch vor Durchführung der beantragten öffentlichen mündlichen Verhandlung, wird ergänzend zusammengefasst Folgendes ausgeführt:

Gegen § 3 Z 2 NÖ GVG würden sowohl unionsrechtliche als auch verfassungsrechtliche Bedenken bestehen.

Konkret würde § 3 Z. 2 lit. a und b NÖ GVG gegen die Kapitalverkehrsfreiheit des Art. 63 AEUV verstoßen. Denn gemäß Art. 63 Absatz 1 AEUV seien alle Beschränkungen des Kapitalverkehrs zwischen Mitgliedstaaten verboten. Diese Bestimmung normiere somit ein allgemeines Beschränkungsverbot, für dessen Anwendung die Ungleichbehandlung von Staatsangehörigen oder Gesellschaften aus verschiedenen Mitgliedstaaten keine Voraussetzung sei. Maßnahmen, die keinen diskriminierenden Charakter hätten, könnten nämlich ebenso den Gebrauch der unionsrechtlichen Grundfreiheiten beeinträchtigen, indem sie diesen etwa „weniger attraktiv machten“ oder eine „abschreckende Wirkung“ darauf ausübten.

Das Beschränkungsverbot der Kapitalverkehrsfreiheit sei weit im Sinne einer umfassenden Liberalisierungsverpflichtung zu verstehen. Es verbiete damit sämtliche unmittelbare oder mittelbare, aktuelle oder potentielle Behinderungen, Begrenzungen oder Untersagungen für den Zufluss, Abfluss oder Durchfluss von Kapital. Der EuGH begründe das Vorliegen einer Beschränkung meist damit, dass die mitgliedstaatliche Regelung die Attraktivität einer unter Art. 63 AEUV fallenden Transaktion verringere.

Damit eine Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit gerechtfertigt sei, müsse sie ein durch das Unionsrecht legitimes Ziel verfolgen und dabei verhältnismäßig sein. Eine Rechtfertigung könne sich auch aus den ausdrücklich geregelten Rechtfertigungsgründen des Art. 65 Abs. 1 AEUV ergeben.

Die gegenständliche Regelung des NÖ GVG 2007, wonach zur Qualifikation als Landwirt der Lebensunterhalt „zumindest zu einem erheblichen Teil“ aus der Landwirtschaft bestritten werden müsse und die von der belangten Behörde vertretene Interpretation dieser Bestimmung, wonach eine juristische Person weder einen eigenen Lebensunterhalt noch einen Lebensunterhalt für eine Familie zu bestreiten habe und daher generell nicht als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG qualifiziert werden könne, seien vor dem Hintergrund der obigen Ausführungen jedenfalls als unionsrechtswidrig anzusehen.

In der Folge wurden in diesem Schriftsatz ausführlich die Gründe für die Unionsrechtswidrigkeit dargelegt. Weiters wurde in diesem hinsichtlich der verfassungsrechtlichen Bedenken ausgeführt, dass der Gleichheitsgrundsatz das Verbot unsachlicher Differenzierungen und das Gebot unsachlicher Differenzierungen wesentlich unterschiedlicher Sachverhalte gewährleiste. Zudem habe der VfGH aus Art. 7 B-VG ein allgemeines, den Gesetzgeber bindendes Sachlichkeitsgebot abgeleitet. Als unsachlich würden insbesondere unverhältnismäßige Regelungen gelten. Eine Regelung sei nur dann verhältnismäßig, wenn das Ziel der Regelung im öffentlichen Interesse liege und die Regelung zur Erreichung des Zieles geeignet, erforderlich und adäquat sei. Diese Verhältnismäßigkeit liege im gegenständlichen Fall nicht vor.

Auch verletze die gegenständliche Regelung das Grundrecht auf freie Erwerbstätigkeit (Art. 6 StGG). Sie stelle eine objektive Beschränkung der Erwerbsausübung dar, da eine juristische Person die Hürde des § 3 Z 2 NÖ GVG iVm § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG nicht aus eigener Kraft überwinden könne, da die Tatsache, dass es sich um eine juristische Person handle und ein Interessent auftrete den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen verhindere.

Selbst wenn bei juristischen Personen Bedenken bestehen sollten, dass durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen und Geschäftsführerwechsel die hinter einer Gesellschaft stehenden Eigentümer jederzeit wechseln könnten und nicht ausgeschlossen werden könnte, dass die Grundstücke der Landwirtschaft entzogen werden würden, sei zu erwidern, dass dieses Risiko durch die Vorschreibung von Nebenbestimmungen ausgeschlossen werden könnte. So könne bzw. habe die Behörde beispielsweise gemäß § 36 Abs. 1 NÖ GVG Bedingungen und Auflagen vorzuschreiben, wenn dies zur Sicherung der nach § 1 leg.cit. geschützten Interessen erforderlich sei. Dies wäre jedenfalls ein gelinderes Mittel.

Ebenfalls vor Durchführung der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.5.2022 hat der im Verfahren als Interessent aufgetretene J ein Urkundenkonvolut zur Darstellung seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vorgelegt.

Diese Schriftsätze wurden den Verfahrensparteien wechselseitig zugestellt und waren diesen bei Durchführung der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.5.2022 bekannt.

In dieser vor dem Grundverkehrssenat des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am 18.5.2022 durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde Beweis erhoben durch

- Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur GZ. ***,

- Verlesung des Gerichtsaktes zur GZ. LVwG-AV-1493/001-2021,

- Einvernahme des Interessenten J als Partei, und

- durch Einholung und mündliche Erörterung des schriftlich vorgelegten Befundes und Gutachtens (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) durch die der Verhandlung beigezogene agrartechnische Amtssachverständigen K

 zur Höhe des landwirtschaftlichen Einkommens des Interessenten J sowie

 zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der Kaufliegenschaft und für den Fall, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigt, zur Frage des Vorliegens einer ausreichenden Begründung.

Zur Glaubhaftmachung seiner Zahlungsfähigkeit im Hinblick auf das in der Verhandlung von der Amtssachverständigen K ermittelte Preisband des ortsüblichen Verkehrswertes hat der Interessent J eine Verlängerung des Finanzierungsanbotes der L (Beilage ./B der Verhandlungsschrift) sowie zwei Sparbücher, eines mit einem Guthaben von

€ 14.702,48 und eines mit einem Guthaben von € 14.602,24 (Kopien dieser beiden Sparbücher als Beilagen ./C und ./D der Verhandlungsschrift) vorgelegt.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender ent-scheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, weisen eine Gesamtfläche von 3,6380 ha auf und stehen jeweils im Hälfteeigentum der C GmbH, ***, ***, und der D, ***, ***. Laut dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** weisen sie die Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf, sind verpachtet und werden aktuell landwirtschaftlich als Grünland genutzt.

Am 14.10.2020 wurde hinsichtlich dieser Grundstücke zwischen der C GmbH, ***, ***, und D, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der Antragstellerin A GmbH als Käuferin andererseits ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 454.750,00 vereinbart. Die Unterschriften zum Kaufvertrag wurden am 14. Oktober 2020 vom öffentlichen Notar E notariell beglaubigt (Beurkundungsregisterzahl ***).

Mit Antrag vom 15. Oktober 2020 hat die Käuferin A GmbH, vertreten durch M, öffentlicher Notar in ***, unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes – zunächst wohl irrtümlich gemäß „§ 6 Abs. 1 NÖ GVG“, im Beschwerdeverfahren sodann richtiggestellt auf „§ 6 Abs. 2 NÖ GVG“ - beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer in *** und der Stadtgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG veranlasst.

Innerhalb der Anmeldefrist hat J sein Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich angemeldet (Interessentenerklärung) und verbindlich seine Bereitschaft erklärt, anstelle der Käuferin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständlichen Grundstücke abzuschließen. Gleichzeitig hat er darauf hingewiesen, selbst Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu sein, und erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Preis der Grundstücke als Kaufpreis zu bezahlen und diesen mit € 4,00 pro Quadratmeter bezeichnet. Zum Nachweis seiner Zahlungsfähigkeit hat er eine Finanzierungszusage der L vom 11.11.2020, gültig bis zum 31.3.2022, über den Betrag von € 146.000,00 angeschlossen.

Der ortsübliche Verkehrswert der Grundstücke Nr. ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 3,6380 ha beträgt insgesamt € 145.520,00 (€ 4,00 pro Quadratmeter) bzw. maximal € 163.710,00 (€ 4,50 pro Quadratmeter).

Eine Begründung für die Höhe des deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreises ist von den Parteien des Kaufvertrages im gesamten Verfahren nicht dargelegt worden.

Zur Person des Interessenten J steht Folgendes fest:

Der Interessent bewirtschaftet eine Ackerfläche von rund 96 ha. Die Hofstelle seines landwirtschaftlichen Betriebes befindet sich in ***, ***.

Im Jahr 2020 wurden öffentliche Gelder (Direktzahlungen + ÖPUL) in der Höhe von

€ 35.282,67 und im Jahr 2021 von € 33.778,86 bezogen. Der Jahresbeitrag 2021 zur SVB betrug € 19.817,79. Das Einkommen aus Land- und Forstwirtschaft betrug laut Einkommensteuerbescheid von 2019 € 15.663,25, im Jahr 2020 € 21.905,73.

Ein außerlandwirtschaftliches Einkommen bezieht der Interessent nicht.

Hinsichtlich der Käuferin A GmbH ist festzustellen, dass diese ihren Sitz in ***, ***, hat und im Firmenbuch als Geschäftszweig folgende Tätigkeiten ausgewiesen hat:

 Erwerb, Verwaltung und Verwertung von Grundstücken, insbesondere von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken,

 Betrieb der Landwirtschaft, insbesondere Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes einschließlich Pferdezucht und Weinbau,

 Handel mit Waren aller Art, insbesondere Getreide, Kartoffeln, Obst, Hülsenfrüchte und Gemüse,

 Beteiligung an anderen Unternehmungen,

 Vermittlungstätigkeit im Bereich Handel, Dienstleistungen, Produktion,

 Verarbeitung und Konservierung von Kartoffeln, Obst und Gemüse

Handelsrechtliche Geschäftsführerin ist F, geb. ***, und Gesellschafterin die Unternehmung G s. r. o. mit Sitz in ***.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur abweisenden erstinstanzlichen Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 15. Oktober 2020 und ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, insbesondere die Grundstücksnummern, das Flächenausmaß und der vereinbarte Kaufpreis, ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 15. Oktober 2020 sowie aus dem Kaufvertrag vom 14. Oktober 2020. Dass die Grundstücke derzeit landwirtschaftlich genutzt werden, ergibt sich in unbedenklicher Weise aus dem verfahrenseinleitenden Antrag, in dem auch auf die aktuelle Verpachtung der Flächen an N hingewiesen ist.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist eine Interessentenanmeldung von J eingelangt ist, geht aus dem elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsakt aufgrund der dort einliegenden Dokumente hervor.

Bei den Feststellungen zur Person des Interessenten J und seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes stützt sich das erkennende Gericht auf seine im Rahmen der mündlichen Verhandlung getätigten Angaben sowie auf das zu seinem Betrieb bzw. zum erzielten landwirtschaftlichen Einkommen eingeholte Gutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen K vom 13. Mai 2022, welches auch Gegenstand der Erörterung in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht gewesen ist. Den diesbezüglichen Angaben bzw. dem Gutachten ist im Verfahren vor dem erkennenden Gericht nicht entgegengetreten worden, vielmehr wurde seitens der Beschwerdeführerin die gegebene Landwirteeigenschaft des Interessenten außer Streit gestellt. Ebenso wurde den in der Verhandlung vorgelegten Unterlagen zur Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit im Falle eines Eintrittes in den Vertrag nicht entgegengetreten.

Die Feststellungen zur Beschwerdeführerin und Antragstellerin, der A GmbH, beruhen auf den von ihr im Zuge des Verfahrens vorgelegten Unterlagen, insbesondere auf dem Firmenbuchauszug des Unternehmens zum Stichtag 27.8.2021 (Beilage zur Beschwerde).

Dass der im Kaufvertrag vom 14.10.2020 genannte Kaufpreis von € 454.750,00 den ortsüblichen Verkehrswert übersteigt, ergibt sich aus dem im Beschwerdeverfahren eingeholten Gutachten der Amtssachverständigen für Agrartechnik, in welchem im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Vergleichswertverfahren über das digitale Grundbuch des Bezirksgerichtes *** Erhebungen über die am freien Grundstücksmarkt in der betroffenen Katastralgemeinde *** sowie in der angrenzenden KG *** abgeschlossenen Kauffälle vorgenommen wurden. Die erforderliche Nachvollziehbarkeit des Gutachtens ist durch die vorgenommene Auflistung der herangezogenen Kauffälle gegeben. Letztlich wurde auch von Seiten der Beschwerdeführerin weder dem Gutachten noch dem durch die Amtssachverständige ermittelten ortsüblichen Verkehrswert entgegengetreten, insbesondere wurde die Schlüssigkeit des Gutachtens der Amtssachverständigen auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten oder in Frage gestellt. Zudem wurde im gesamten Verfahren keine Begründung für den deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis genannt.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist. Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend. Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

- diese Absicht durch ausreichende Gründe und

- aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen, wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z 7 NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach § 4 genehmigungsfrei, wenn in Fällen der Übertragung des Eigentumsrechts das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes, bei mehreren Grundstücken die katastrale Gesamtfläche aller aneinander angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke,

-3.000 m² oder

-1.000 m² bei Grundstücken, die zur Gänze oder teilweise innerhalb von verordneten Weinbaufluren liegen,

nicht übersteigt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b) eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 1 Abs. 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) gilt dieses Bundesgesetz für die Ermittlung des Wertes (Bewertung) von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten im Sinn des § 435 ABGB sowie von damit verbundenen Rechten und darauf ruhenden Lasten in allen gerichtlichen Verfahren.

Gemäß § 2 Abs. 1 LBG ist, sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.

Gemäß § 2 Abs. 2 LBG ist der Verkehrswert der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Gemäß § 3 Abs. 1 LBG sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.

Gemäß § 7 Abs. 1 LBG hat der Sachverständige, soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen landwirtschaftlichen Nutzung (Grünland) der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt deren Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im gegenständlichen Fall hat das durchgeführte Beweisverfahren keinen Hinweis darauf ergeben, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke künftig anders als aktuell durch den Pächter genutzt bewirtschaftet werden sollen. Dem entsprechend ist im Beschwerdeverfahren auch von Seiten der Antragstellerin klargestellt worden, dass sich der Antrag vom 15. Oktober 2020 nur irrtümlich auf eine Genehmigungserteilung gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG bezogen hat und vielmehr beabsichtigt war, eine Genehmigung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG zu erlangen.

Von dieser ursprünglichen Absicht ausgehend ist seitens der belangten Behörde folgerichtig das Kundmachungsverfahren nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG durchgeführt worden und nicht nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 1 NÖ GVG.

Bei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist sohin zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung gegeben ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG ist die Genehmigung insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Die im vorliegenden Fall vom erkennenden Gericht durchgeführte Beweisaufnahme hat einen ortsüblichen Verkehrswert sämtlicher verfahrensgegenständlicher Grundstücke von € 145.520,00 (€ 4,00 pro Quadratmeter) bzw. von maximal

€ 163.710,00 (€ 4,50 pro Quadratmeter) ergeben.

Wie festgestellt, ist anlässlich des Kaufvertragsabschlusses vom 14. Oktober 2020 für die kaufgegenständlichen Grundstücke ein Gesamtkaufpreis in der Höhe von € 454.750,00 vereinbart worden.

Damit ist der Kaufpreis um mehr als 175 % (unter Zugrundelegung von € 4,50 pro Quadratmeter) über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen und davon auszugehen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 erheblich übersteigt.

Der Umstand, dass der Kaufpreis erheblich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen ist, ist bereits im angefochtenen Bescheid Gegenstand von Erörterungen der Behörde gewesen, die letztlich dazu geführt haben, dass die Abweisung des verfahrenseinleitenden Antrages ausdrücklich auch auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG gestützt worden ist. Diese Thematik war somit der Beschwerdeführerin spätestens mit der Zustellung des angefochtenen Bescheides bekannt.

Ein erheblich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegener Kaufpreis bedeutet jedoch nicht automatisch eine Versagung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes. Vielmehr ist zu prüfen, ob für den deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben ist.

Eine solche ausreichende Begründung für den den ortsüblichen Verkehrswert erheblich überschreitenden Kaufpreis hat die Beschwerdeführerin allerdings im gesamten Verfahren nicht dargelegt und auch nicht den Versuch der Rechtfertigung der konkreten Kaufpreishöhe unternommen. Im Übrigen konnte auch die vom Gericht beigezogene Amtssachverständige für Agrartechnik keine Begründung für die Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswertes erkennen.

Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 ist somit nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens im Hinblick auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis, der um mehr als 175 % über dem ortsüblichen Verkehrswert der Kaufliegenschaft liegt, als gegeben anzusehen.

Bei diesem Verfahrensergebnis erübrigt sich ein Eingehen auf das allfällige Vorliegen weiterer Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG, insbesondere auch ein Eingehen auf das Beschwerdevorbringen hinsichtlich der Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin (vgl. VwGH Ra 2019/11/0120-15 vom 17. März 2022).

Anzumerken ist hinsichtlich des hier relevanten Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG, dass der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausführt, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist. Die in den Grundverkehrsgesetzen normierten Ziele der Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes ließen nicht erkennen, dass der Schutz dieser der Grundverkehrsbehörde, die dabei von Amts wegen tätig zu werden hat, übertragenen Interessen von den Parteien des Verfahrens geltend zu machen wäre. Die Grundverkehrsbehörde und auch das erkennende Gericht waren daher verpflichtet, ungeachtet einer Einwendung durch eine Partei des Verfahrens (vgl. Interessentenanmeldung des J) zu überprüfen, ob der genannte Versagungsgrund gegeben ist. (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0006, und die dort zitierte Vorjudikatur).

Vor diesem Hintergrund war auch auf das Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrem ergänzenden Schriftsatz nicht mehr näher einzugehen.

Im Hinblick auf das vor dem erkennenden Gericht erzielte Verfahrensergebnis war somit der Beschwerde nicht stattzugeben und der angefochtene Bescheid zu bestätigen.

Festgehalten wird, dass seitens der bei der Beschwerdeverhandlung anwesenden Parteien auf eine Verkündung der Entscheidung gemäß § 29 Abs. 2 VwGVG ausdrücklich verzichtet worden ist.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen war, sondern sich die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und die zitierte Judikatur stützt und diesbezüglich auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.