LVwG Niederösterreich LVwG-AV-1276/001-2019

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Mag. Clodi über die Beschwerde der A, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 01.07.2019, Zl. ***, mit dem die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21.01.2019, Zl. ***, betreffend Anordnung eines Abbruchauftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), als unbegründet abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 25.06.2020

zu Recht:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und gleichzeitig der angefochtene Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 01.07.2019, Zl. *** mit der Maßgabe bestätigt, dass dessen Spruch wie folgt zu lauten hat: „Gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wird die Berufung als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21.01.2019, Zl. ***, mit der Maßgabe bestätigt, dass im Spruch die Wortfolge „Die Arbeiten sind unter Einhaltung nachstehender Auflagen auszuführen“ und die Auflagen 1 und 2, sowie die Wortfolge „auf der Pacht- oder Teilfläche Nr. *** des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindlichen“ entfallen.

Weiters hat im Spruch die Bezeichnung der Abbruchobjekte wie folgt zu lauten:

1. das im nördlichen Bereich der Teilfläche *** des Grundstückes Nr. ***, nunmehr Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, errichtete Gebäude (Holzkonstruktion mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 3,9 x 3,8 m, Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,8 m);

2. das im nördlichen Bereich der Teilfläche *** des Grundstückes Nr. ***, nunmehr Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, errichtete Gebäude aus Holz mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 2,10 x 2,0 m, Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,4 m

3. die im südlichen Bereich der Teilfläche *** des Grundstückes Nr. ***, nunmehr Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Stiegenanlage aus Metall mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 2,10 x 0,7 und dem angrenzenden Plattenbelag aus Beton mit den Abmessungen von ca. L x B = 1,3 m x 1,2 m.“

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 21.01.2019, Zl. ***, wurde A (in der Folge: Beschwerdeführerin) gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der Auftrag zum Abbruch der folgenden Objekte innerhalb von acht Wochen ab Rechtskraft dieses Bescheides erteilt:

„- das im nördlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Objekt bzw. Gebäude (Holzkonstruktion mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 3,9 x 3,8 m Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,8 m)

- das im nördlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Objekt bzw. Gebäude aus Holz mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 2,10 x 2,0 m Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,4 m)

- die im südlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht *** befindliche Stiegenanlage aus Metall mit den Grundrissabmessungen von ca. L x B = 2,10 m x 0,7 m), und dem angrenzenden Plattenbelag aus Beton mit den Abmessungen von ca. L x B = 1,3 m x 1,2 m

Darüber hinaus wurden die folgenden Auflagen vorgeschrieben:

„Vor dem Beginn der Abbrucharbeiten sind vorhandene Strom-, Wasser- und Kanalanschlüsse von dazu befugten Personen bzw. Unternehmern ordnungsgemäß abzuschließen und zu sichern.

Die erfolgte Durchführung der aufgetragenen Arbeiten ist der Baubehörde schriftlich gemäß § 16 NÖ Bauordnung 2014 innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung zu melden.“

In der Begründung dieses Bescheides wird das von der Baubehörde erster Instanz eingeholte, am 17.10.2016 im Zuge einer baubehördlichen Überprüfung erstattete Gutachten eines nichtamtlichen Sachverständigen für Bautechnik betreffend die verfahrensgegenständlichen Abbruchobjekte wiedergegeben und wird darüber hinaus ausgeführt, dass die bezeichneten Objekte jeweils Bauwerkseigenschaft aufweisen würden, für diese Bauwerke eine Baubewilligung jedoch nicht vorliege. Es handle sich jeweils um Überbauten (Superädifikate), da es an der Absicht fehle, die Bauwerke dauernd auf dem Grund zu belassen; dies resultiere insbesondere aus dem äußeren Erscheinungsbild. Es sei daher der Abbruchauftrag gegenüber dem Beschwerdeführer anzuordnen gewesen.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 04.02.2019 Berufung. Diesem Berufungsschriftsatz war ein Deckblatt einer Rechtsanwalts GmbH vorangestellt. In der Berufung ist – auf das Wesentliche zusammengefasst – ausgeführt, dass sich die Beschwerdeführerin in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Eigentumsrecht verletzt erachte. An dem Teich seien seit ca. 20 Jahren Badehütten gebaut worden. Die Gemeinde sei über die Badehütten informiert gewesen, erst im Jahr 2013 habe die Gemeinde einen Baustopp verhängt. Selbst nach dem Baustopp habe sich die Gemeinde immer wieder dahingehend geäußert, dass die Situation „legalisiert“ werden solle. Eine „Legalisierung“ durch eine Widmung in Bauland-Sondergebiet oder Grünland-Kleingarten wäre im vorliegenden Fall möglich, doch sei dies nunmehr von der Gemeinde nicht mehr gewollt. Die Beschwerdeführerin verweist auf einen Bescheid der Wasserrechtsbehörde vom 03.01.2005 betreffend die wasserrechtliche Bewilligung für die Erweiterung der Nutzung des Teiches als Sportfischteich mit Badenutzung für einen eingeschränkten Personenkreis. Am Badeteich seien die Bauwerke aufgrund der Zusage der Gemeinde für eine Umwidmung im guten Glauben errichtet worden. Die Pächter würden Vertrauensschutz genießen. Darüber hinaus handle es sich bei der Badehütte um kein Bauwerk im Sinne der NÖ Bauordnung, da diese ohne Fundament und ohne Verankerung im Boden errichtet worden sei.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 01.07.2019, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Begründend ist zusammengefasst ausgeführt, dass sich der angefochtene Bescheid auf das Gutachten des beigezogenen nichtamtlichen Sachverständigen für Bautechnik stütze, wonach den bezeichneten Objekten Bauwerkseigenschaft zukomme. Die Beschwerdeführerin sei diesem Gutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Für die Qualifikation einer Badehütte als Bauwerk sei es nicht erforderlich, dass diese über ein Fundament verfüge – „keine“ (gemeint wohl: „eine“) kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden sei auch dann anzunehmen, wenn die Anlage eine solche nach den Regeln der technischen Wissenschaften haben müsste, wobei ein gewisses Eigengewicht der baulichen Anlage genüge. Die Abbruchobjekte seien auch zum Zeitpunkt der Berufungsentscheidung im Hinblick auf die Widmung nicht bewilligungsfähig. Da eine Baubewilligung nicht vorliege, seien die Voraussetzungen für einen Abbruchauftrag erfüllt.

Dieser Berufungsbescheid wurde zunächst der auf dem Kopf der Berufungsschrift ausgewiesenen Rechtsanwalts GmbH übermittelt. Diese Rechtsanwalts GmbH teilte der belangten Behörde mit Schreiben vom 08.07.2019 mit, dass sie den Bescheidempfänger nicht vertrete und übermittelte der belangten Behörde insbesondere den verfahrensgegenständlichen Bescheid im Original retour.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 24.07.2019 wurde der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass die Berufungsbehörde aufgrund des verwendeten Briefpapiers und der Formulierung der Berufung keinen Grund habe, das Vorliegen eines Vollmachtverhältnisses anzuzweifeln. Die Zustellung an die Rechtsanwalts GmbH sei daher rechtswirksam am 05.07.2019 (nachweisliche Übernahme der RSb-Sendung) erfolgt. Diesem – an den Beschwerdeführer verfügten – Schreiben war der Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 01.07.2019 als Beilage angeschlossen.

Gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 01.07.2019, Zl. ***, erhob die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 01.08.2019 Beschwerde.

In dieser wird – auf das Wesentliche zusammengefasst – vorgebracht, dass die Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren nicht durch die bezeichnete Rechtsanwalts GmbH vertreten gewesen sei. Die Berufung sei von der nunmehrigen Beschwerdeführerin eingebracht und unterfertigt worden. Der Rechtsanwalts GmbH sei weder eine Vollmacht erteilt worden, noch habe eine vertretungsbefugte Person dieser Gesellschaft die Berufung unterfertigt. Die im Bescheid bezeichneten Objekte seien weder bewilligungspflichtig noch bestünde ein öffentliches Interesse am Abbruch der Objekte. An dem Teich würden seit ca. 20 Jahren Badehütten gebaut werden, die Gemeinde habe erst im Jahr 2013 einen Baustopp verhängt. Auch nach dem Baustopp im Jahr 2013 habe die Gemeinde signalisiert, die Situation „legalisieren“ zu wollen. Darüber hinaus liege eine Bewilligung der Wasserrechtsbehörde mit Bescheid vom 03.01.2005 für die Erweiterung der Nutzung des Sportfischteiches als Sportfischteich mit Badenutzung für einen eingeschränkten Personenkreis vor. Am Badeteich seien sohin Bauwerke im guten Glauben auf eine Umwidmung errichtet worden, weshalb die Pächter Vertrauensschutz genießen würden. Darüber hinaus lägen die Voraussetzungen für den Abbruchauftrag nicht vor, da es sich bei einer Badehütte um kein Bauwerk handle. Die Badehütte sei ohne Fundament und ohne Verankerung im Boden errichtet worden.

Beantragt wurde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie die Aufhebung des Abbruchauftrags.

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens sowie aufgrund des Inhaltes des Aktes der belangten Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 25.06.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Einvernahme der Beschwerdeführerin und des Vertreters der belangten Behörde sowie durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde und des Gerichtsaktes, Beweis erhoben wurde.

Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme und Verlesung nachstehender Unterlagen:

- Beschluss betreffend die Parzellierung der Teilfläche ***, die nunmehr Grundstück Nr. *** ist (Beilage ./A der Verhandlungsschrift)

- aktueller Auszug eines Flächenwidmungsplanes (Beilage./B der Verhandlungsschrift)

- Mietvertrag zwischen dem Verpächter B und der heutigen Beschwerdeführerin A vom 09.12.2019 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift)

- Pachtvertrag vom 01.01.2013, abgeschlossen zwischen dem Verpächter B und der Pächterin A (Beilage ./D der Verhandlungsschrift)

- Vereinsregisterauszug zum Stichtag 15.12.2018 (Beilage ./E der Verhandlungsschrift)

- Mail des Grundstückeigentümers B (Beilage ./F der Verhandlungsschrift)

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Der Berufungsschriftsatz vom 04.02.2019 wurde von der Beschwerdeführerin unterzeichnet. Diesem Schriftsatz war ein Deckblatt einer Rechtsanwalts GmbH vorangestellt, wonach die Beschwerdeführerin durch diese Rechtsanwalts GmbH („C Rechtsanwalt-GmbH“) vertreten werde („vertreten durch:“). Das Deckblatt war nicht von einem Vertreter der Rechtsanwaltsgesellschaft unterzeichnet und bestand zwischen der Beschwerdeführerin und dieser Rechtsanwalts GmbH kein Vertretungsverhältnis. Die Zustellung des angefochtenen Bescheides der belangten Behörde wurde zunächst an die Beschwerdeführerin „z.H. C Rechtsanwalt-GmbH“ verfügt und der Bescheid per RSb an diese Gesellschaft übermittelt und von dieser übernommen. Die bezeichnete Rechtsanwalts GmbH teilte der belangten Behörde mit Schreiben vom 08.07.2019 mit, dass zwischen ihr und der Beschwerdeführerin kein Vollmachtverhältnis bestehe und wurde der angefochtene Bescheid im Original retourniert. Mit einem an die nunmehrige Beschwerdeführerin gerichteten Schreiben der belangten Behörde vom 24.07.2019 wurde dieser mitgeteilt, dass die belangte Behörde von einer ordnungsgemäßen Zustellung des Berufungsbescheides mit 05.07.2019 (Übernahme des Bescheides durch die Rechtsanwalts GmbH) ausgehe. Diesem Schreiben war der Berufungsbescheid der belangten Behörde vom 01.07.2019 als Beilage angeschlossen.

Die Beschwerdeführerin schloss am 01.01.2013 mit B einen Bestandsvertrag zur Pacht eines „Wohnwagenabstellplatz/Unterstellmöglichkeit in ***, Parzelle *** im Größenausmaß von ca. 10 x 4 m (Parzellen-Fläche wie in der Natur vorhanden)“ ab. B ist Eigentümer der bezeichneten Grundfläche.

Im Bestandsvertrag ist insbesondere Folgendes geregelt: Der Pachtvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Jahresende aufgelöst werden. Festgehalten ist, dass die derzeitige Widmung Baulichkeiten nicht zulässt und die Nutzung des „Pachtgegenstandes“ ausnahmslos zu Freizeitzwecken erfolgt. Als „sonstige Bestimmungen“ ist insbesondere ausgeführt, dass die Errichtung von „baubewilligungspflichtigen Gebäuden“ ohne Genehmigung unzulässig ist; das Vorhaben müsse dem Verpächter mittels Bauplan dargelegt werden. In diesem Zusammenhang wurde „nochmals darauf verwiesen, dass die Widmung der Badeparzellen keine Baulichkeit in diesem Sinn zulässt“. Dieser Bestandsvertrag wurde mit Ende 2019 aufgelöst.

In dem ab 01.01.2020 zwischen der Beschwerdeführerin als Mieterin einerseits und B als Vermieter andererseits am 09.12.2019 bzw. am 13.12.2019 unterzeichneten „Mietvertrag über eine Grundfläche“ betreffend die verfahrensgegenständliche Grundstücksfläche ist insbesondere geregelt, dass das neue Mietverhältnis am 01.01.2020 beginnt , auf unbefristete Zeit abgeschlossen ist und von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Jahresende aufgelöst werden kann.

Festgehalten ist wiederum, dass die derzeitige Widmung Baulichkeiten nicht zulässt und die Nutzung des „Mietgegenstandes“ ausnahmslos zu Freizeitzwecken erfolgt.

Aus diesem Mietvertrag geht auch hervor (Punkt I. 1. und 2.), dass sich auf der Liegenschaft EZ ***, KG ***, „mehrere Parzellen mit jeweils einer laufenden Teilflächen-Nummerierung als auch einer jeweils eigenen Parzellennummer“ befinden und Gegenstand des Mietvertrages die Teilfläche mit der Nr. *** (= Parzellenummer ***) ist. Die nähere Ausgestaltung des Mietgegenstandes ergibt sich aus einem diesem Vertrag angeschlossenen Lageplan.

Die Beschwerdeführerin hat nach Abschluss des (ersten) Pachtvertrages im Jahr 2013 nachstehende Objekte im Bereich der Teilfläche *** (des damaligen Grundstückes Nr. ***), welche nunmehr als selbständiges Grundstück mit der Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, besteht, errichtet bzw. aufgestellt:

- im nördlichen Grundstücksbereich eine Holzkonstruktion mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 3,9 x 3,8 m Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,8 m

- im nördlichen Grundstücksbereich ein Gebäude aus Holz mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 2,10 x 2,0 m Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,4 m

- im südlichen Grundstücksbereich eine Stiegenanlage aus Metall mit den Grundrissabmessungen von ca. L x B = 2,10 m x 0,7 m und einem angrenzenden Plattenbelag aus Beton mit den Abmessungen von ca. L x B = 1,3 m x 1,2 m

Für die beschriebenen Objekte liegen keine Baubewilligungen vor und wurden auch keine Bauanzeigen erstattet.

Zu diesem Sachverhalt gelangt das Landesverwaltungsgericht aufgrund nachstehende Beweiswürdigung:

Dass die nunmehrigen Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren nicht vertreten war, ergibt sich aus den Unterlagen des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde, insbesondere den darin enthaltenen Schriftstücken samt Zustellverfügungen und Zustellnachweisen. Dem Schreiben der bezeichneten Rechtsanwalts GmbH ist eindeutig zu entnehmen, dass ein Vollmachtverhältnis zur Beschwerdeführerin zu keinem Zeitpunkt bestanden hat und entspricht dies auch dem Vorbringen der Beschwerdeführerin.

Die Feststellungen betreffend den Inhalt der abgeschlossenen Verträge ergeben sich aus den im Verfahren vorgelegten Urkunden (Pachtvertrag und Mietvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und dem Verpächter bzw. Vermieter B, Beilage ./C und ./D der Verhandlungsschrift).

Die Feststellungen hinsichtlich der errichteten Objekte bzw. deren Lage und Größe ergeben sich ebenso aus dem Inhalt des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde, insbesondere aus der im Rahmen einer baubehördlichen Überprüfung aufgenommenen Befundaufnahme eines Bausachverständigen und den im Akt der belangten Behörde einliegenden Plänen (Lageplan, Übersichtsplan) sowie einer ausführlichen Fotodokumentation. Darüberhinaus wurde die Tatsache der Errichtung durch die Beschwerdeführerin ebenso wenig bestritten wie die Größe und Lage der Bauwerke. Ebensowenig bestritten wird die Tatsache, dass es für die genannten Bauwerke keine baubehördliche Bewilligung gibt.

Im Hinblick auf die getroffenen Feststellungen haben sich die in der Beschwerde begehrten Einvernahmen von näher bezeichneten Personen als Zeugen sowie die Beiziehung von weiteren Sachverständigen aus den Fachgebieten Bauwesen, Raumordnung und Wasserbautechnik nicht als erforderlich erwiesen, zumal seitens der Beschwerdeführerin jeweils auch kein Beweisthema dargelegt wurde. Die Beschwerdeführerin ist überdies der insbesondere im Hinblick auf die im Verwaltungsakt enthaltenen Lichtbilder als schlüssig anzusehenden Befundung des von der Baubehörde erster Instanz beigezogenen Sachverständigen nicht entgegengetreten und wurden in der öffentlichen mündlichen Verhandlung keine weiteren Beweisanträge gestellt; darüber hinaus hat die Beschwerdeführerin in der Beschwerde lediglich die unrichtige Qualifikation einer „Badehütte“ als Bauwerk vorgebracht.

Rechtlich hat das Landesverwaltungsgericht wie folgt erwogen:

Für das gegenständliche Verfahren kommt die NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), idF LGBl. Nr. 106/2016 zur Anwendung. Einerseits ist die NÖ BO 2014 auch auf vor Inkrafttreten dieses Gesetzes anhängige Abbruchverfahren gemäß § 35 NÖ BO 1996 anzuwenden (vgl. § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014), andererseits sind am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 50/2017, anhängige Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 106/2016, lauten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

(…)

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

(…)

§ 35. (1) (…)

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. (…)

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

​

(…)

§ 70 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) idF LGBl. Nr. 53/2018 lautet:

§ 70. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden.

(…)

(10) Die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

(…)

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BO 1996), in der im Jahr 2013 geltenden Fassung lauteten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:

1. (…);

3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

(…)

7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;

Im Hinblick auf die oben getroffenen Feststellungen – insbesondere die Mitteilung des Vertreters der Rechtsanwalts GmbH, wonach ein Vollmachtverhältnis zwischen der Gesellschaft und der Beschwerdeführerin nicht besteht – liegt im Hinblick auf die an die Beschwerdeführerin „z.H.“ dieser Gesellschaft verfügte Zustellung des Berufungsbescheides sowie Übernahme durch diese Gesellschaft keine Zustellung dieses Bescheides an die Beschwerdeführerin vor, setzt doch eine wirksame Zustellung eines Schriftstückes an einen Rechtsvertreter das Bestehen eines Vollmachtverhältnisses voraus (vgl. § 10 AVG). Ein solches lag im vorliegenden Fall infolge der Verwendung des Deckblattes der Rechtsanwalts GmbH zwar nahe, ist jedoch im Hinblick auf die ausdrückliche Mitteilung der Rechtsanwalts GmbH betreffend das Nichtvorliegen eines Vollmachtverhältnisses (auf welches sie sich gegenüber der Behörde infolge der Nichtunterzeichnung des Deckblattes zur Berufung oder des Berufungsschriftsatzes auch nicht berufen hat) zu verneinen.

Die Zustellung des angefochtenen Bescheides an die Beschwerdeführerin erfolgte sohin erst mit dem Schreiben der belangten Behörde vom 24.07.2019. In diesem ist die Beschwerdeführerin als Empfängerin ausgewiesen und wurde die Zustellung dieses Schreibens ausdrücklich an sie unter Anschluss des Berufungsbescheides der belangten Behörde vom 01.07.2019 als Beilage verfügt. Die Beschwerdeführerin hat dieses Schreiben samt angeschlossenem Berufungsbescheid unstrittig erhalten und rechtzeitig innerhalb der Beschwerdefrist Beschwerde erhoben. (Bemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass sich selbst unter Annahme der Zustellung des Berufungsbescheides an die Rechtsanwalts Gesellschaft am 05.07.2019 die Beschwerde als rechtzeitig erweisen würde).

Die zulässige Beschwerde erweist sich aber aus nachstehenden Überlegungen als unbegründet:

§ 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruches eines Bauwerks durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige (§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027 bis 0030).

Entscheidungswesentlich ist daher, ob hinsichtlich der vom Abbruch bedrohten Objekte zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrags sowie zum Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine Anzeigepflicht) bestanden hat.

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 bedarf die Errichtung von Gebäuden (Z 1) sowie baulicher Anlagen (Z 2) einer Baubewilligung. Auch sah der zum Zeitpunkt der Errichtung der gegenständlichen Objekte in Kraft gestandene § 14 NÖ BO 1996 die Erforderlichkeit einer Baubewilligung für die Errichtung von Gebäuden (Z 1) sowie von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56 leg.cit.) entstehen oder Rechte nach § 6 leg.cit. verletzt werden können (Z 2), vor.

Gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 (§ 4 Z 3 NÖ BO 1996) sind unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ alle Bauwerke zu verstehen, die nicht Gebäude sind. Ein „Bauwerk“ ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 (§ 4 Z 4 NÖ BO 1996) ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Unter einem Gebäude ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden zu verstehen, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen (vgl. § 4 Z 15 NÖ BO 2014, § 4 Z 7 NÖ BO 1996).

Die vom Abbruchauftrag umfassten, im nördlichen Bereich der Teilfläche *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, errichteten Objekte (Holzkonstruktion mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 3,9 x 3,8 m, Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,8 m sowie Konstruktion aus Holz mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 2,10 x 2,0 m, Traufenhöhe ca. 2,2 m und Firsthöhe ca. 2,4 m) sind als Bauwerke im Sinne der NÖ BO 2014 bzw. NÖ BO 1996 zu qualifizieren. Für die ordnungsgemäße Errichtung solcher Bauwerke, die wie im vorliegenden Fall zum Aufenthalt von Personen und zum Unterstellen von Sachen auf der Pachtfläche dienen, sind jedenfalls ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, um dieses einsturzsicher und den Anforderungen der Statik entsprechend auszuführen. Sie sind mit dem Boden insbesondere schon aufgrund ihres Eigengewichts kraftschlüssig verbunden und infolge ihrer Ausgestaltung und ihres Verwendungszwecks als Gebäude im Sinne der NÖ BO 2014 bzw. NÖ BO 1996 zu qualifizieren. Dabei handelt es sich sowohl nach der NÖ BO 2014 als auch nach der NÖ BO 1996 (vgl. jeweils § 14 Z 1 leg.cit.) um bewilligungspflichtige Bauwerke.

Die vom Abbruchauftrag umfassten im südlichen Bereich der Teilfläche *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Stiegenanlage aus Metall mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 2,10 x 0,7 und der angrenzende Plattenbelag aus Beton mit den Abmessungen von ca. L x B = 1,3 m x 1,2 m sind als bewilligungspflichtige bauliche Anlagen im Sinne des § 14 sowohl der NÖ BO 2014 als auch der NÖ BO 1996 zu qualifizieren.

Zu deren fachgerechter, ordnungsgemäßer Herstellung ist ebenso ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, um ein Ab- oder Einstürzen der Objekte, insbesondere beim Betreten von Personen, die über diese Objekte zum See bzw. in das Wasser gelangen wollen, und damit eine Gefährdung von Personen bei Benützung der Objekte zu verhindern (zum Erfordernis der sicheren Begehbarkeit von Stiegen und Stegen vgl. auch VwGH 23.07.2013, 2010/05/0089). Zur Gewährleistung der Stand- und Kippsicherheit der Objekte wurden diese Anlagen im Untergrund kraftschlüssig mit dem Boden in Verbindung gebracht.

Sie stellen sohin bauliche Anlagen im Sinne des § 4 Z 6 iVm Z 7 NÖ BO 2014 dar, welche zum Zeitpunkt der Erlassung des gegenständlichen Abbruchauftrags bewilligungspflichtige Bauvorhaben sind (vgl. § 14 Z 2 NÖ BO 2014). Auch zum festgestellten Errichtungszeitpunkt waren sie als bewilligungspflichtige bauliche Anlagen zu qualifizieren, weil mit diesen – schon im Hinblick auf deren Nutzungszweck sowie auch die Ausrichtung zum See hin – Gefahren für Personen entstehen könnten (vgl. § 14 Z 2 NÖ BO 1996).

Für sämtliche vom Abbruchauftrag betroffenen Bauwerke liegen entsprechend § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 keine Baubewilligungen (oder Bauanzeigen) vor.

Daran ändert auch das Beschwerdevorbringen nichts, wonach den Pächtern bei Abschluss der Pachtverträge (von wem auch immer) mitgeteilt worden sei, dass „Badehütten“ errichtet werden dürften, die kein Fundament haben. Die dingliche Wirkung baurechtlicher Bescheide erfordert nämlich stets deren schriftliche Erlassung (vgl. § 5 Abs. 1 NÖ BO 2014 und NÖ BO 1996); selbst eine mündlich erteilte Baubewilligung – wäre eine solche ausgesprochen worden - erzeugt keinerlei Rechtswirkungen (vgl. VwGH 04.03.2008, 2005/05/0302). Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, dass die Errichtung von Objekten auf den Pachtflächen jahrelang unbeanstandet geblieben sei und alle Pächter im Hinblick auf das Verhalten der Gemeinde Vertrauensschutz genießen würden, ist auszuführen, dass ein „Verzicht“ auf die Erlassung eines Bauauftrags gemäß den hier maßgeblichen Vorschriften nicht vorgesehen ist (vgl. VwGH 28.10.2005, 2004/05/0190). Eine Baubewilligung kann auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden (vgl. VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176). Die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrags ist demnach auch dann zulässig, wenn ein Bauwerk jahrelang unbeanstandet existierte (vgl. VwGH 23.07.2013, 2013/05/0012).

Die Beschwerdeführerin ist darüber hinaus auch zu Recht Adressatin des Abbruchauftrags. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft nämlich dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171). Adressat eines Auftrags nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist – mangels anders lautender gesetzlicher Regelung – der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH 15.02.2011, 2008/05/0087). Der Verwaltungsgerichtshof hegt keine Bedenken, einen vom Grundstückseigentümer verschiedenen Eigentümer eines Bauwerks als Adressaten eines Beseitigungsauftrags heranzuziehen (vgl. VwGH 10.12.2013, 2010/05/0186).

Voraussetzung für das Vorliegen eines Superädifikates ist, dass dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht, nämlich die Absicht fehlt, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Fehlende Belassungsabsicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks (Bauweise) hervor, kann aber auch aus anderen Umständen, wie zB den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und Erbauer bestehen, bzw. aus der Art der Benutzung oder dem der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck abgeleitet werden. Das Fehlen der Belassungsabsicht des Bauwerks muss schon zu Beginn der Bauführung objektiv in Erscheinung treten; in Belassungsabsicht errichtete Bauwerke werden unabhängig von der Bauweise unselbständige Bestandteile der Liegenschaft (vgl. etwa VwSlg. 18828 A/2014, VwGH 24.01.2013, 2012/06/0157, jeweils mwN; siehe auch Koziol – Welser/Kletecka, Bürgerliches Recht I¹⁴, Rz. 796 f).

Insofern ist auch in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes mit Hinweis auf die einschlägige Literatur (vgl. etwa OGH 08. März 2007, 2Ob242/05k) ausgeführt, dass im Zusammenhang mit der fehlenden Belassungsabsicht nicht auf innere, psychologische Tatbestände abzustellen sei, sondern jene in äußerlich erkennbarer Weise zutage treten müsse. Sie könne sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder aus anderen, ebenso signifikanten Umständen ergeben; als Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht kommen das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, eine Zweckwidmung sowie das zugrundeliegende Grundnutzungsverhältnis in Betracht, wobei alle diese drei Kriterien ins Kalkül zu ziehen seien. Auch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es zur Beurteilung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerks insbesondere auch auf das der Bauführung zugrundeliegende Rechtsverhältnis zwischen Liegenschaftseigentümer und Erbauer bzw. den aus der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck des Bauwerks an (vgl. etwa VwGH 27.02.2006, 2005/05/0180; 29.01.2002, 2000/05/0079).

Im verfahrensgegenständlichen Fall sind die vom Abbruchauftrag umfassten Bauwerke als Superädifikate im Sinne der dargelegten Rechtsprechung zu qualifizieren. Die fehlende Belassungsabsicht der Beschwerdeführerin schon zum Zeitpunkt der Errichtung kommt bereits durch deren äußeres Erscheinungsbild, nämlich die Ausführungen als Holzkonstruktionen, die mit einfachen Mitteln (ohne Fundamentierung) mit dem Untergrund verbunden sind, zum Ausdruck. Darüber hinaus zeigt sich die fehlende Belassungsabsicht in dem dem Grundbenützungsverhältnis zugrundeliegenden Verwendungszweck der Pachtfläche, nämlich deren Nutzung für Erholungszwecke, sowie in dem Umstand, dass das Grundbenützungsverhältnis (der Pachtvertrag bzw. der Mietvertrag) jährlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist von beiden Vertragsparteien gekündigt werden darf. Die fehlende Belassungsabsicht des Beschwerdeführers tritt sohin im Hinblick auf diese Kriterien in äußerlich erkennbarer Weise eindeutig zutage. In diesem Sinne ist auch die Beschwerdeführerin der Qualifikation ihrer Person als Eigentümerin der bezeichneten Objekte im gesamten Verfahren gar nicht entgegengetreten.

Die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen die Anordnung des Abbruchs der vom Abbruchauftrag umfassten Bauwerke ist sohin als unbegründet abzuweisen.

Hierzu ist auszuführen, dass die Beschwerdeführerin der von der Baubehörde erster Instanz vorgesehenen Erfüllungsfrist, nämlich innerhalb von acht Wochen ab Rechtskraft des Abbruchauftrages, nicht entgegengetreten ist. Diese erweist sich auch aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im Hinblick auf die bauliche Ausgestaltung der abzubrechenden Objekte als Holzkonstruktionen als angemessen.

Die im Spruch vorgenommene Klarstellung war deshalb erforderlich, da mittlerweile seit Erlassung des bekämpften Bescheides eine Grundstücksteilung des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, erfolgt ist, aus der unter anderem das eigenständige Grundstück mit der Nr. ***, EZ ***, KG ***, hervorgegangen ist, welches die im Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21.01.2019, Zl. ***, angeführte und hier gegenständliche Pacht- oder Teilfläche Nr. *** des Grundstückes Nr. ***, beinhaltet.

Weiters war der Spruch dahingehend zu ändern, als für die im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides vorgesehenen Auflagen 1 und 2 keine rechtliche Grundlage besteht.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Auflagen pflichtbegründende Nebenbestimmungen von begünstigenden Verwaltungsakten (vgl. VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0038, mwN), die nur dann zulässig sind, soweit sie gesetzlich bestimmt sind (vgl. VwGH 29.01.2020, Ro 2019, 05/0002, mwN). Bei der Anordnung des Abbruchs von Bauwerken gemäß der NÖ BO 2014 handelt es sich weder um einen begünstigenden Verwaltungsakt, noch ist die Erteilung von Auflagen im Zusammenhang mit der Anordnung eines Abbruchs in § 35 NÖ BO 2014 vorgesehen (soweit die Behörde auf § 16 NÖ BO 2014 verweist, ist auszuführen, dass diese Bestimmung nur für meldepflichtige Abbrüche in Betracht kommt, die nicht infolge eines Abbruchauftrags durchgeführt werden). Die im bekämpften Abbruchbescheid angeordneten Auflagen 1 und 2 haben somit zu entfallen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten und einheitlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht und sich überdies auf den eindeutigen Wortlaut der angewendeten Gesetzesbestimmungen der NÖ BO 2014 stützen kann (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigen Wortlaut der anzuwendenden Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086)