LVwG Niederösterreich LVwG-AV-668/001-2023

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde des A, des B und des C in ***, alle vertreten durch D, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 22.11.2022, ***, betreffend die Anordnung des Abbruchs von Objekten (Hütten) auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) und dem NÖ Kleingartengesetz, den

BESCHLUSS​

1. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Gemeinde *** zurückverwiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B‑VG) nicht zulässig.

Begründung:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren

Aus dem Inhalt des von der Gemeinde *** vorgelegten unbedenklichen Verfahrensaktes ergibt sich folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** (im Folgenden: Baubehörde I. Instanz) vom 10.06.2022, ***, wurde gegenüber Herrn C, Herrn B und Herrn A (im Folgenden: Beschwerdeführer) angeordnet, die „bestehenden Objekte (Hütten)“ in *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, zur Gänze abzutragen. Dazu wurde ausgeführt, dass das beiliegende Gutachten über die baubehördliche Überprüfung am 17.05.2022 einen wesentlichen Bestanteil des Bescheides bilde, und aufgetragen, dass für die Arbeiten eine Frist von sechs Monaten angesetzt werde, sodass der Auftrag spätestens 31.12.2022 zu erfüllen sei.

Die Baubehörde I. Instanz stützte ihren Bescheid auf § 35 NÖ BO 2014 sowie § 10 Abs 3 NÖ Kleingartengesetz und führte aus, dass das Herstellen eines ordnungsgemäßen Kleingartens entsprechend dem NÖ Kleingartengesetz und auch eine nachträgliche Baubewilligung für die „Hütten“ nicht möglich erscheine, weshalb ein Abbruchbescheid für die gegenständliche konsenslose Anlage erteilt werde.

Der Verweis der Baubehörde I. Instanz bezieht sich offenbar auf das Gutachten des E der F GmbH in *** vom 19.05.2022. Darin wird im Hinblick auf eine am 17.05.2022 durchgeführte Begehung Nachfolgendes festgehalten:

„Ein Betreten der einzelnen Parzellen (ca. 16 Stück) war nicht möglich. Es konnte das Areal nur entlang der äußeren Parzelleneinzäunung besichtigt werden.

Die einzelnen Parzellen weisen eine Breite ab ca. 5,00m auf und sind mit den unterschiedlichsten Materialen „eingezäunt“.

Eine Wasserversorgung und eine Abwasserentsorgung ist nicht vorhanden.

Soweit ersichtlich, ist auch kein Anschluss an das Stromnetz vorhanden.

In den jeweiligen Parzellen befinden sich diverse „Hütten“ (Gebäude, Bauwerke, Pergolen), welche in Holzbauweise errichtet wurden. Diese befinden sich, soweit ersichtlich, teilweise in schlechtem baulichen Zustand und wurden konsenslos errichtet.

In Manchen Parzellen sind Grillgeräte (Holzkohlengriller und Gasgriller) aufgestellt.

Betreffend Brandschutz werden die Vorgaben der OIB-RL 2 nicht eingehalten (Abstände der einzelnen „Hütten“ zueinander, fehlende Feuermauern, usw.)!

Auf Grund der Parzellengröße, der Anordnung der „Hütten“ auf den Parzellen, der Größe der „Hütten“, der Einzäunungen usw. ist festzuhalten, dass diese nicht dem Kleingartengesetz entsprechen!

Zusätzlich wurden auch bauliche Anlagen (Stege, befestigte Auftritte, usw.) außerhalb der Parzellen im Uferbereich der *** festgestellt. Es ist zu vermuten, dass aus der *** Wasser zu Bewässerungszwecken entnommen wird. Ob hierfür eine wasserrechtliche Bewilligung vorliegt ist nicht bekannt.

Des Weiteren wurden Baumschnitte im Uferbereich vorgenommen und das geschnittene Astwerk im unmittelbaren Uferbereich gelagert.

Als Sofortmaßnahme sollte jedenfalls das Hantieren mit offenen Feuer (Inbetriebnahme der Grillgeräte) verboten werden.

Da das Herstellen eines ordnungsgemäßen Kleingartens entsprechend NÖ Kleingartengesetz und auch eine nachträgliche Baubewilligung für die „Hütten“ nicht möglich erscheint, wäre seitens der Gemeinde ein Abbruchbescheid für die gegenständliche konsenslose Anlage zu erteilen.“

Einer gegen den Bescheid vom 10.06.2022 erhobenen Berufung wurde vom Gemeindevorstand der Gemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) vom 22.11.2022, ***, keine Folge gegeben. Der Einwand der mangelnden Tatsachenfeststellungen wurde von der belangten Behörde ebenso zurückgewiesen, wie der Einwand der Mangelhaftigkeit des Verfahrens. Dass es sich bei den vorgefundenen Artefakten um konsenslos errichtete Baulichkeiten/Hütten/Unterstände handle gehe aus dem Gutachten, welches ausdrücklich zum Bescheidbestandteil erhoben worden sei und dem Protokoll der baubehördlichen Überprüfung eindeutig hervor. Die Behauptung, es handle sich nicht um „Bauwerke“ sei sinnbefreit und widerspreche den Denkgesetzen, handle es sich doch bei den Hütten um menschengemachte, mit dem Boden kraftschlüssig verbundene, großteils hölzerne bedachte Behausungen mit Aufenthalts- und Wohncharakter. Eine genauere Beschreibung der Bauwerke/Gebäude und des Zustandes dieser sei nicht möglich gewesen, da die einzelnen „Parzellen“ nicht hätten betreten werden können.

2. Zum Beschwerdevorbringen

Dagegen richtet sich die vorliegende, fristgerecht eingebrachte Bescheidbeschwerde vom 15.12.2022, in welcher nach der Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges moniert wird, dass sich die Beschwerdeführer in ihrem subjektiven Recht verletzt erachteten, dass ihnen nicht ohne Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen hierfür die Abtragung der auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück bestehenden Objekte (Hütten) aufgetragen werde.

Dazu wird im Wesentlichen ausgeführt, dass das Gutachten über die baubehördliche Überprüfung vom 17.05.2022 für eine Bescheidbegründung ungeeignet sei. Es sei weder aus dem festgehaltenen Befund, noch aus Feststellungen der Behörde ersichtlich oder in rechtlicher Hinsicht folgerbar, aus welchen Gründen es sich um eine Kleingartenanlage im Sinne des NÖ Kleingartengesetzes handeln sollte, was aber wiederum Voraussetzung dafür wäre, dass die Behörde den Verfügungsberechtigten die Beseitigung einer solchen Anlage überhaupt auftragen könne. Dass es sich verfahrensgegenständlich um eine Kleingartenanlage handeln sollte, hätten sie nie behauptet, sondern in Abrede gestellt und dies auch begründet.

Allfällige Bauwerke würden jedenfalls nicht in ihrem Eigentum stehen, da diese von ihren Pächtern als Superädifikate errichtet worden seien und daher im Eigentum der Pächter stünden. Der baubehördliche Abbruchauftrag hätte daher nicht an sie ergehen dürfen, sondern nur an die jeweiligen Eigentümer der beanstandeten „Bauwerke“.

Die Beschwerdeführer beantragten die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die Abänderung des angefochtenen Bescheides der belangten Behörde dahingehend, dass der Berufung Folge gegeben und der Bescheid der Baubehörde I. Instanz ersatzlos behoben werde.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren

Mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 10.01.2023 wurde der Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht NÖ zur Entscheidung über diese Beschwerde vorgelegt.

Im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Bezug habenden Verwaltungsakt der belangten Behörde und das öffentliche Grundbuch.

4. Feststellungen

Die Beschwerdeführer sind Eigentümer (Herr C zur Hälfte und die Herren B sowie A zu je einem Viertel) des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, in der KG *** mit einer Gesamtfläche von 12.166 m². Dieses Grundstück weist die Widmung Grünland Kleingarten auf.

Dieses Grundstück ist in ca. 16 Parzellen unterteilt und wurden von Pächtern auf diesen Teilflächen die im Gutachten vom 19.05.2022 als „diverse Hütten“ bezeichneten Gebäude, Bauwerke und Pergolen errichtet. Baubehördliche Bewilligungen für Bauwerke auf diesem Grundstück liegen nicht vor. Im Gutachten werden zu diesen „diversen Hütten“ keine näheren Ausführungen zu deren Größe sowie Lage getätigt und kann deren Beschaffenheit lediglich anhand der Überblicksbilder in der dem Gutachten beigelegten Fotodokumentation erahnt werden.

Einen über die Einholung des oben zitierten Gutachtens hinausgehenden Ermittlungsschritt zur exakten Feststellung jener Objekte (ihrer Art, Anzahl und Situierung nach), die unter dem Begriff „diverse Hütten“ als Bauwerke qualifiziert wurden und in weiterer Folge vom gegenständlichen Auftrag umfasst sein sollen, setzte die belangte Behörde ebenso wenig wie einen solchen zur Feststellung der Pächter der Teilparzellen des Grundstücks sowie zur Klärung der Rechtsfrage des Eigentums an diesen Bauwerken.

Im Übrigen wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf den unter Punkt 1 wiedergegebenen Verlauf des verwaltungsbehördlichen Verfahrens verwiesen.

5. Beweiswürdigung

Diese Feststellungen – einschließlich des dargelegten Verfahrensgangs – konnten in unbedenklicher Weise im Hinblick auf die eindeutigen und insoweit unstrittigen Inhalte des vorliegenden Verwaltungsaktes der belangten Behörde getroffen werden.

Die Feststellungen zu den aktuellen Eigentumsverhältnissen an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gründen sich auf das offene Grundbuch.

6. Rechtslage

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge § 31 Abs 1 VwGVG mit Beschluss.

Gemäß § 28 Abs 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B‑VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Liegen die Voraussetzungen des Abs 2 nicht vor und hat die Behörde dem nicht bei Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widersprochen, dann hat das Verwaltungsgericht nach § 28 Abs 3 VwGVG über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B‑VG in der Sache selbst zu entscheiden. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 lauten auszugsweise:

„§ 4

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

• 6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
• 7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

[…]

• 15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

[…]“

„§ 6

Parteien und Nachbarn

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:

• 1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
• 2. der Eigentümer des Baugrundstücks

[…]“

„§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

• 1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
• 2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

[…]“

„§ 35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

• 1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
• 2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

[…]“

Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Kleingartengesetzes lauten auszugsweise:

„Abschnitt 1

Allgemeine Bestimmungen

§ 1

Geltungsbereich

(1) Dieses Gesetz regelt in Ergänzung des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung und der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung die Errichtung und Nutzung von Kleingartenanlagen und Kleingärten.

[…]“

„§ 2

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

• 1. Kleingärten: Grundflächen, die für eine nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung und für Zwecke der Erholung bestimmt sind;
• 2. Kleingartenanlagen: Verbände von mindestens 10 aneinander angrenzenden Kleingärten mit einer Gesamtfläche von mindestens 2500 m² mit den dazugehörigen Wegen und sonstigen Gemeinschaftsanlagen;
• 3. Gemeinschaftsanlagen: Grundflächen und Anlagen in Kleingartenanlagen, die gemeinschaftlichen, mit der widmungsgemäßen Nutzung der Kleingärten zusammenhängenden Zwecken dienen.
• 4. Kleingartenhütten: Gebäude in Kleingärten die höchstens zwei oberirdische Geschosse aufweisen und nicht der ganzjährigen Benützung dienen.

[…]“

„§ 9

Bewilligung der Kleingartenanlage

(1) Die Behörde darf die Errichtung einer Kleingartenanlage nur dann bewilligen, wenn diese den Bestimmungen dieses Gesetzes entspricht.

(2) Dem Ergebnis der allenfalls erforderlichen Baubewilligungsverfahren für Baulichkeiten sowie sonst erforderlicher Bewilligungsverfahren wird nicht vorgegriffen, wenn die Errichtung der Kleingartenanlage bewilligt wird.

§ 10

Überprüfungsverfahren

(1) Errichtung, Nutzung und Erhaltung von Kleingartenanlagen und der in diesen bestehenden Kleingärten unterliegen der Aufsicht und Überprüfung durch die Behörde.

(2) Zur Überprüfung, ob die Bestimmungen dieses Gesetzes eingehalten werden, ist den Organen der Behörde der Zutritt zu allen Teilen der Kleingartenanlage zu gestatten. Außer bei Gefahr im Verzug ist die Vornahme einer derartigen Überprüfung den jeweils Verfügungsberechtigten mindestens zwei Wochen vorher schriftlich anzuzeigen. Die Verfügungsberechtigten sind verpflichtet, der Behörde alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen.

(3) Stellt die Behörde fest, daß eine Kleingartenanlage ohne Bewilligung gemäß § 9 errichtet wird oder bereits errichtet wurde, so hat sie dem Verfügungsberechtigten die Beseitigung der Anlage innerhalb angemessener Frist mit Bescheid aufzutragen.

(4) Stellt die Behörde fest, daß ein sonstigen Bestimmungen dieses Gesetzes widersprechender Zustand eingetreten ist, so hat sie, soweit hiefür nicht andere landesrechtliche Vorschriften maßgebend sind dem Verfügungsberechtigten die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes aufzutragen.“

„§ 14

Übergangsbestimmungen

(1) Kleingartenanlagen, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits bestehen, gelten als Kleingartenanlagen im Sinne dieses Gesetzes, deren Errichtung nicht untersagt wurde.

(2) Soweit diese Kleingartenanlagen einschließlich der in ihnen errichteten Baulichkeiten zwingenden Bestimmungen dieses Gesetzes widersprechen und der bestehende Zustand nicht durch rechtswirksame behördliche Bewilligungen gedeckt ist, sind sie innerhalb von drei Jahren ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes an dessen Bestimmungen anzupassen oder zu beseitigen. Dies gilt nicht hinsichtlich der Erfordernisse des § 2 Z 2, § 4 Abs. 1 und 2, § 5 sowie § 6 Abs. 4 und 5.

(3) Wird die Kleingartenanlage innerhalb der in Abs. 2 angeführten Frist weder an die Bestimmungen dieses Gesetzes angepaßt, noch beseitigt, so gilt § 10 Abs. 3 sinngemäß.

§ 15

Inkrafttreten

Dieses Gesetz tritt mit 1. Jänner 1989 in Kraft.“

7. Erwägungen

Zum Verhältnis der NÖ BO 2014 zum NÖ Kleingartengesetz ist zunächst auszuführen, dass Letzteres für Kleingartenanlagen und Kleingärten zusätzlich zur NÖ BO 2014 zur Anwendung kommt; es enthält spezialgesetzliche Bestimmungen, wobei ihm jedoch ein allgemeiner Vorrang gegenüber der NÖ BO 2014 nicht zukommt.

So regelt das NÖ Kleingartengesetz „in Ergänzung“ insbesondere zur NÖ BO 2014 die Errichtung und Nutzung von Kleingartenanlagen und Kleingärten (vgl. § 1 Abs 1 leg.cit .) und sieht etwa in § 9 leg.cit. die Bewilligungspflicht von Kleingartenanlagen – worunter ein Verband von mindestens zehn aneinander angrenzenden Kleingärten mit einer Gesamtfläche von mindestens 2.500 m^² mit den dazugehörigen Wegen und sonstigen Gemeinschaftsanlagen zu verstehen ist (vgl. § 2 Z 2 leg.cit .) – vor. § 9 Abs 2 NÖ Kleingartengesetz stellt klar, dass mit der Bewilligung für die Errichtung einer Kleingartenanlage dem Ergebnis eines allenfalls erforderlichen Baubewilligungsverfahrens für Baulichkeiten sowie sonst erforderlicher Bewilligungsverfahren nicht vorgegriffen wird. Insoweit nimmt auch § 20 Abs 1 Z 7 NÖ BO 2014 auf das NÖ Kleingartengesetz Bezug, wonach die Baubehörde die Übereinstimmung mit den Bestimmungen des NÖ Kleingartengesetzes – dabei handelt es sich etwa um die Regelungen über „Baulichkeiten in Kleingartenanlagen“ gemäß §§ 6 ff NÖ Kleingartengesetz – zu prüfen hat.

Die Bewilligungspflicht gemäß § 9 NÖ Kleingartengesetz ist folglich von der Bewilligungspflicht von Baulichkeiten in einer Kleingartenanlage zu unterscheiden. Das bedeutet, dass – ungeachtet der Frage, ob im vorliegenden Fall überhaupt eine Kleingartenanlage im Sinne des NÖ Kleingartengesetzes vorliegt (vgl. insbesondere § 2 Z 2 NÖ Kleingartengesetz sowie die gemäß § 3 leg.cit. erforderliche Widmungsart im Flächenwidmungsplan als Grünland-Kleingärten) – für Bauvorhaben im Sinne des § 14 NÖ BO 2014, die in Kleingartenanlagen errichtet werden sollen, eine Bewilligung gemäß der NÖ BO 2014 erforderlich ist (vgl. LVwG NÖ zu LVwG-AV-296/001-2018).

Die Übergangsbestimmung des § 14 Abs 2 NÖ Kleingartengesetz bestimmt wiederum, dass bestehende Kleingartenanlagen einschließlich der in ihnen errichteten Baulichkeiten, soweit sie zwingenden Bestimmungen dieses Gesetzes widersprechen und der bestehende Zustand nicht durch rechtswirksame behördliche Bewilligungen gedeckt ist, innerhalb von drei Jahren ab Inkrafttreten dieses Gesetzes an dessen Bestimmungen anzupassen oder zu beseitigen sind. Wird eine Kleingartenanlage innerhalb der in Abs. 2 angeführten Frist weder angepasst noch beseitigt, gilt gemäß § 14 Abs 3 NÖ Kleingartengesetz § 10 Abs 3 leg.cit. sinngemäß, wonach dem Verfügungsberechtigten die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes aufzutragen ist.

Die Übergangsbestimmung kommt folglich für „Übergangsfälle“, nämlich zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Kleingartengesetzes am 01.01.1989 bestehende Kleingartenanlagen einschließlich der in ihnen errichteten Baulichkeiten zur Anwendung, die den Bestimmungen des NÖ Kleingartengesetzes zu diesem Zeitpunkt nicht entsprochen haben, wobei dessen zeitlicher Anwendungsbereich überdies bereits am 01.01.1992 endete.

Weiters gilt, dass für in Kleingartenanlagen errichtete Bauwerke ohne einer nach der Bauordnung erforderlichen Baubewilligung ein Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 zu erlassen ist, unabhängig davon, ob das Bauwerk bei Erlassung des Abbruchauftrages bewilligungs- bzw. anzeigefähig ist. Die Behörde hat daher auch für Bauwerke in Kleingartenanlagen nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 vorzugehen, wenn diese (zum Zeitpunkt ihrer Errichtung und Erlassung des Abbruchbescheides) bewilligungspflichtig sind und keine Baubewilligung vorliegt (vgl. dazu u.a. VwGH 2009/05/0203).

Die Regelungen des NÖ Kleingartengesetzes stehen daher der Erlassung eines Abbruchauftrages nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 nicht entgegen.

Gegenständlich ist die belangte Behörde offenbar von der konsenslosen Errichtung von „bestehenden Objekten (Hütten)“ ausgegangen. Damit hätte die belangte Behörde in einem ersten Schritt prüft müssen, ob es sich bei den verfahrensgegenständlichen Objekten, wie sie im dem Bescheid beigelegten Gutachten erwähnt werden, um bewilligungs- bzw. anzeigepflichtige Bauwerke (§ 4 Z 7 NÖ BO 2014) bzw. um bauliche Anlagen (§ 4 Z 6 NÖ BO 2014) handelt. Baulichkeiten, die keiner Baubewilligungs- oder Anzeigepflicht unterliegen – u.a. dann, wenn sie in § 17 NÖ BO 2014 ausdrücklich als solche bezeichnet sind – stellen keine „anderen Vorhaben“ iS des § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 dar.

Die belangte Behörde hätte in einem weiteren Schritt zu prüfen gehabt, ob die Bewilligungs- oder Anzeigenpflicht im Zeitpunkt der Errichtung der Bauwerke bzw. der baulichen Anlagen sowie im Zeitpunkt der Erteilung des Beseitigungsauftrages bestanden hat (vgl. VwGH Ro 2015/05/0012, mwN).

Vor diesem Hintergrund bleibt aber – mangels jeglicher Konkretisierung im angefochtenen Bescheid – auch völlig offen, welche Objekte (ihrer Art, Anzahl und Situierung nach) die belangte Behörde als bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauwerke qualifizierte und welche daher vom gegenständlichen Auftrag umfasst sein sollen. Der angefochtene Bescheid entspricht daher in keiner Weise den an pflichtenbegründende individuelle Verwaltungsakte zu stellenden Anforderungen. Bei einem Beseitigungsauftrag darf nämlich kein Zweifel darüber bestehen, was im Detail beseitigt werden soll, und es muss aus ihm unmittelbar zu entnehmen sein, welche Bauwerke abzubrechen sind. Hiebei genügt es, dass ein Fachkundiger dies dem Spruch des Bescheides entnehmen kann (vgl. VwGH 2013/05/0117 und zuletzt Ra 2024/06/0088).

In Bezug auf den Begriff „Verfügungsberechtigter“ wird im Motivenbericht zum NÖ Kleingartengesetz, Ltg.-397/K-8-1988, festgehalten, dass als Verfügungsberechtigter über die Kleingartenanlage der Eigentümer oder der Generalpächter anzusehen ist, als Verfügungsberechtigter über den jeweiligen Kleingarten jedoch der jeweilige Kleinpächter. In den einzelnen Absätzen des § 10 NÖ Kleingartengesetz sind demnach verschiedene Personen als verfügungsberechtigt anzusehen und haben die erforderlichen Auskünfte zu erteilen bzw. sind an sie durch die Behörde die vorgesehenen Aufträge zu erlassen. Eine diesbezügliche Differenzierung ist den Bescheiden ebenso wenig zu entnehmen wie Feststellungen zur Frage des Vorliegens einer Kleingartenanlage iSd § 2 NÖ Kleingartengesetz.

Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 2003/06/0171). Adressat eines Auftrages nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist – mangels anders lautender gesetzlicher Regelung – der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH Ro 2014/05/0009). Der Verwaltungsgerichtshof hegt keine Bedenken, einen vom Grundstückseigentümer verschiedenen Eigentümer eines Bauwerks als Adressaten eines Beseitigungsauftrags heranzuziehen (vgl. VwGH 2010/05/0186).

Die Feststellung der Eigentumsverhältnisse ist eine bei der Erlassung des Abbruchauftrags zu beachtende zivilrechtliche Vorfrage iSd § 38 AVG; hat die Behörde eine amtswegige Prüfung der Eigentümerschaft am betroffenen Bauwerk nicht vorgenommen, belastet sie den baupolizeilichen Auftrag mit Rechtswidrigkeit (vgl. z.B. VwGH 2008/06/0097). Bestreitet jemand, Eigentümer der vom Beseitigungsauftrag erfassten Baulichkeit zu sein, ist dieses Vorbringen nach § 297 ABGB zu beurteilen, zumal die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues dessen jeweiligen Eigentümer trifft (vgl. VwGH 2012/05/0057).

Gemäß § 297 ABGB fällt ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk grundsätzlich als Zugehör nach dem Grundsatz „superficies solo cedit" in das Eigentum des Grundeigentümers. Hat jedoch das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat („Überbau“) iSd § 435 ABGB vor, welches im Eigentum des Bauführers verbleibt (vgl. VwGH 2008/06/0097 und 2012/05/0057).

Voraussetzung für das Vorliegen eines Superädifikates ist, dass dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht, nämlich die Absicht fehlt, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Fehlende Belassungsabsicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks (Bauweise) hervor, kann aber auch aus anderen Umständen, wie z.B. den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und Erbauer bestehen, bzw. aus der Art der Benutzung oder dem der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck abgeleitet werden. Das Fehlen der Belassungsabsicht des Bauwerks muss schon zu Beginn der Bauführung objektiv in Erscheinung treten; in Belassungsabsicht errichtete Bauwerke werden unabhängig von der Bauweise unselbständige Bestandteile der Liegenschaft (vgl. dazu VwGH 2012/06/0157).

Insofern ist auch in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes mit Hinweis auf die einschlägige Literatur (vgl. etwa OGH 2Ob242/05k) ausgeführt, dass im Zusammenhang mit der fehlenden Belassungsabsicht nicht auf innere, psychologische Tatbestände abzustellen sei, sondern diese in äußerlich kundbarer Weise zutage treten müsse. Sie könne sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder aus anderen, ebenso signifikanten Umständen ergeben; als Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht kommen das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, eine Zweckwidmung sowie das zugrundeliegende Grundnutzungsverhältnis in Betracht, wobei alle diese drei Kriterien ins Kalkül zu ziehen seien. Wenn ein Grundbenützungsverhältnis – nicht bloß theoretisch – Beendigungsgründe enthalte, die vor dem Ende der natürlichen Lebensdauer des Gebäudes wirken können, bringe dies im Allgemeinen die Absicht des Erbauers zum Ausdruck, sich mit einem vorzeitigen Ende des Gebäudes zufriedenzugeben. Bestehe die Möglichkeit der Beendigung des Benützungsverhältnisses durch den Grundeigentümer, fehle es an einer rechtlich durchsetzbaren Belassungsabsicht. Die Auflösungsmöglichkeit als solche müsse genügen, die bloße Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung des unbefristeten Grundnutzungsverhältnisses aus wichtigem Grund reiche dagegen für die Annahme des Superädifikats nicht aus (vgl. LVwG NÖ zu LVwG-AV-296/001-2018).

Vor diesem Hintergrund kommt es daher zur Beurteilung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerks insbesondere auch auf das der Bauführung zugrunde liegende Rechtsverhältnis zwischen Liegenschaftseigentümer und Erbauer bzw. den aus der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck des Bauwerks an (vgl. auch VwGH 2005/05/0180, wonach für die Qualifikation eines Bauwerks als Überbau das im Pachtvertrag festgelegte Nutzungsrecht sowie die Befristung des Pachtvertrags, in welchem auch nicht vereinbart wurde, dass eine zu errichtende Wegeanlage nach Ablauf des Grundbenützungsverhältnisses dem Grundeigentümer zufallen solle, ausschlaggebend war; siehe auch VwGH 2000/05/0079, wonach ein Superädifikat laut Pachtvertrag auch dann vorliegt, wenn das vom Pächter zu errichtende Gebäude nach Ende des Grundbenützungsverhältnisses Eigentum des Liegenschaftseigentümers werden soll).

Im vorliegenden Fall fehlen die für die Beurteilung der Superädifikatseigenschaft erforderlichen Feststellungen zur Gänze. Die belangte Behörde hat die Adressierung des gegenständlichen Abbruchauftrags an die Beschwerdeführer alleine auf deren Eigenschaft als Eigentümer der betreffenden Liegenschaft. Dass seitens der Beschwerdeführer im Rahmen der Überprüfungsverhandlung am 17.05.2022 Erklärungen dazu abgegeben wurden bzw. die Baubehörde I. Instanz dazu Ermittlungen getätigt hätte, ist nicht dokumentiert, zumal im Akt dazu lediglich eine Anwesenheitsliste ohne Verhandlungsschrift existiert. Die Behörde hat daher die für die Erlassung des Abbruchauftrages an die Beschwerdeführer erforderlichen Ermittlungsschritte nicht gesetzt und keine tauglichen Feststellungen zur Beurteilung der zivilrechtlichen Vorfrage getroffen.

Dazu ist aber festzuhalten, dass die Eigentümer der Liegenschaft in diesem Zusammenhang auch eine „erhöhte Mitwirkungspflicht“ trifft, wenn sich aus öffentlichen Urkunden zum Bestehen von Superädifikaten nichts ergibt, sodass sich die Behörde nicht amtswegig davon Kenntnis verschaffen kann, wer Eigentümer von Baulichkeiten auf einer Liegenschaft sein soll. Die Beschwerdeführer werden daher im weiteren Verfahren die ihrer persönlichen Sphäre zugehörigen Umstände, wie Pachtverträge oder ähnliches, gegenüber der Baubehörde offenzulegen haben.

Da die belangte Behörde die oben beschriebenen notwendigen Ermittlungen unterlassen hat, steht der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs 2 VwGVG nicht fest. Damit stellt sich die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst nach § 28 Abs 2 Z 2 VwGVG im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.

Nach der mittlerweile ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs 2 Z 2 iVm § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann daher nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden. Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt hat oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwas schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl. VwGH 06.07.2016, Ra 2015/01/0123, mwN).

Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für ein Vorgehen nach § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG aufgrund der dargestellten gravierenden Ermittlungslücken erfüllt. Indem die belangte Behörde weder sachverhaltsbezogene Feststellungen zur Beurteilung der Superädifikatseigenschaft der „bestehenden Objekte“ und damit keinerlei für die Beurteilung der Eigentümerschaft an diesen Baulichkeiten taugliche Feststellungen getroffen hat, noch sachverhaltsbezogene Feststellungen zur Lage, Anzahl und Ausgestaltung dieser Baulichkeiten vorliegen, hat sie im vorliegenden Fall die entscheidenden Ermittlungsschritte zur Beurteilung der zivilrechtlichen Vorfrage im Verfahren gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 sowie zur Frage der Bewilligungspflicht der vom Abbruchauftrag betroffenen „Objekte“ nicht gesetzt. Sie hat damit den für die Erlassung eines Abbruchauftrages entscheidungswesentlichen Sachverhalt nicht bzw. nur ansatzweise ermittelt.

Es war daher der angefochtene Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur (allfälligen) Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

8. Zum Entfall einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

Da bereits aufgrund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben ist, kann eine öffentliche mündliche Verhandlung gemäß § 24 Abs 2 Z 1 VwGVG entfallen.

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung, welche sich im Übrigen auf die eindeutige Rechtslage stützt, weicht nicht von der (zitierten) Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab und ist die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.