LVwG Niederösterreich LVwG-AV-1283/001-2019

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin

Mag. Clodi über die Beschwerde der A, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 01.07.2019, Zl. ***, mit dem die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21.01.2019, Zl. ***, betreffend Anordnung

eines Abbruchauftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), als

unbegründet abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen

Verhandlung am 25.06.2020, fortgesetzt am 27.07.2020

zu Recht:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und gleichzeitig der angefochtene Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 01.07.2019, Zl. *** mit der Maßgabe bestätigt, dass dessen Spruch wie folgt zu lauten hat: „Gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wird die Berufung als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 21.01.2019, Zl. ***, mit der Maßgabe bestätigt, dass im Spruch die Wortfolge „Die Arbeiten sind unter Einhaltung nachstehender Auflagen auszuführen“ und die Auflagen 1 und 2, sowie die Wortfolge „auf der Pacht- oder Teilfläche Nr. *** des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindlichen“ entfallen.

Weiters hat im Spruch die Bezeichnung der Abbruchobjekte wie folgt zu lauten:

1. das im nördlichen Bereich der Teilfläche *** des Grundstückes Nr. ***, nunmehr Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, errichtete Gebäude inklusive Vordach (Holzkonstruktion mit den Gebäude-Grundrissabmessungen von ca. L X B = 4,8 m x 4,5 m, Traufenhöhe ca. 2,6 m und Firsthöhe ca. 4,10 m und Vordach mit den Abemssungen von ca. L x B = 5,2 m x 1,5 m);

2. das im nord-östlichen Bereich der Teilfläche *** des Grundstückes Nr. ***, nunmehr Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, errichtete Gebäude aus Holz mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 1,2 m x 1,2 m, Traufenhöhe ca. 2,0 m und Firsthöhe ca. 2,2 m

3. die im südlichen Bereich der Teilfläche *** des Grundstückes Nr. ***, nunmehr Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Steganlage aus einer Holzkonstruktion mit den Abmessungen von ca. L x B = 3,6 m x 3,6 m inklusive Stiegenanlage aus Aluminium mit den Abmessungen von ca. L X B = 4,0 m x 1,0 m.“

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in der

Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 21.01.2019, Zl. ***,

wurde A (in der Folge: Beschwerdeführerin) gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) der Auftrag zum Abbruch der folgenden

Objekte innerhalb von acht Wochen ab Rechtskraft dieses Bescheides erteilt:

- das im nördlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Objekt bzw. Gebäude, inklusive Vordach (Holzkonstruktion mit den Gebäude-Grundrissabmessungen von ca. L x B = 4,8 m x 4,5 m, Traufenhöhe ca. 2,6 m und Firsthöhe ca. 4,10 m und Vordach mit den Abemssungen von ca. L x B = 5,2 m x 1,5 m);

- das im nord-östlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Objekt bzw. Gebäude aus einer Holzkonstruktion, mit den Grundrissabmessungen von ca. L x B = 1,2 m x 1,2 m, Traufenhöhe ca. 2,0 m und Firsthöhe ca. 2,2 m

- die im südlichen Bereich der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Steganlage aus einer Holzkonstruktion mit den Abmessungen von ca. L x B = 3,6 m x 3,6 m inklusive Stiegenanlage aus Aluminium mit den Abmessungen von ca. L X B = 4,0 m x 1,0 m.“

Darüber hinaus wurden folgende Auflagen vorgeschrieben:

1. „Vor dem Beginn der Abbrucharbeiten sind vorhandene Strom-, Wasser- und

Kanalanschlüsse von dazu befugten Personen bzw. Unternehmern ordnungsgemäß abzuschließen und zu sichern.

2. Die erfolgte Durchführung der aufgetragenen Arbeiten ist der Baubehörde schriftlich gemäß § 16 NÖ Bauordnung 2014 innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung zu melden.“

In der Begründung dieses Bescheides wird das von der Baubehörde erster Instanz

eingeholte, am 17.10.2016 im Zuge einer baubehördlichen Überprüfung erstattete

Gutachten eines nichtamtlichen Sachverständigen für Bautechnik betreffend die

verfahrensgegenständlichen Abbruchobjekte wiedergegeben und wird darüber

hinaus ausgeführt, dass die bezeichneten Objekte jeweils Bauwerkseigenschaft

aufweisen würden, für diese Bauwerke eine Baubewilligung jedoch nicht vorliege. Es

handle sich jeweils um Überbauten (Superädifikate), da es an der Absicht fehle, die

Bauwerke dauernd auf dem Grund zu belassen; dies resultiere insbesondere aus

dem äußeren Erscheinungsbild. Es sei daher der Abbruchauftrag gegenüber der

Beschwerdeführerin anzuordnen gewesen.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom

04.02.2019 Berufung. Diesem Berufungsschriftsatz war ein Deckblatt einer

Rechtsanwalts GmbH vorangestellt. In der Berufung ist – auf das Wesentliche

zusammengefasst – ausgeführt, dass sich die Beschwerdeführerin in ihrem

verfassungsgesetzlich gewährleisteten Eigentumsrecht verletzt erachte. An dem

Teich seien seit ca. 20 Jahren Badehütten gebaut worden. Die Gemeinde sei über

die Badehütten informiert gewesen, erst im Jahr 2013 habe die Gemeinde einen

Baustopp verhängt. Selbst nach dem Baustopp habe sich die Gemeinde immer

wieder dahingehend geäußert, dass die Situation „legalisiert“ werden solle. Eine

„Legalisierung“ durch eine Widmung in Bauland-Sondergebiet oder Grünland-

Kleingarten wäre im vorliegenden Fall möglich, doch sei dies nunmehr von der

Gemeinde nicht mehr gewollt. Die Beschwerdeführerin verweist auf einen Bescheid

der Wasserrechtsbehörde vom 03.01.2005 betreffend die wasserrechtliche

Bewilligung für die Erweiterung der Nutzung des Teiches als Sportfischteich mit

Badenutzung für einen eingeschränkten Personenkreis. Am Badeteich seien die

Bauwerke aufgrund der Zusage der Gemeinde für eine Umwidmung im guten

Glauben errichtet worden. Die Pächter würden Vertrauensschutz genießen. Darüber

hinaus handle es sich bei der Badehütte um kein Bauwerk im Sinne der NÖ

Bauordnung, da diese ohne Fundament und ohne Verankerung im Boden errichtet

worden sei.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der

Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 01.07.2019,

Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge

gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Begründend ist zusammengefasst ausgeführt, dass sich der angefochtene Bescheid

auf das Gutachten des beigezogenen nichtamtlichen Sachverständigen für

Bautechnik stütze, wonach den bezeichneten Objekten Bauwerkseigenschaft

zukomme. Die Beschwerdeführerin sei diesem Gutachten nicht auf gleicher

fachlicher Ebene entgegengetreten. Für die Qualifikation einer Badehütte als

Bauwerk sei es nicht erforderlich, dass diese über ein Fundament verfüge – „keine“

(gemeint wohl: „eine“) kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden sei auch dann

anzunehmen, wenn die Anlage eine solche nach den Regeln der technischen

Wissenschaften haben müsste, wobei ein gewisses Eigengewicht der baulichen

Anlage genüge. Die Abbruchobjekte seien auch zum Zeitpunkt der

Berufungsentscheidung im Hinblick auf die Widmung nicht bewilligungsfähig. Da eine

Baubewilligung nicht vorliege, seien die Voraussetzungen für einen Abbruchauftrag

erfüllt.

Dieser Berufungsbescheid wurde zunächst der auf dem Kopf der Berufungsschrift

ausgewiesenen Rechtsanwalts GmbH übermittelt. Diese Rechtsanwalts GmbH teilte

der belangten Behörde mit Schreiben vom 08.07.2019 mit, dass sie den

Bescheidempfänger nicht vertrete und übermittelte der belangten Behörde

insbesondere den verfahrensgegenständlichen Bescheid im Original retour.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 24.07.2019 wurde der

Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass die Berufungsbehörde aufgrund des

verwendeten Briefpapiers und der Formulierung der Berufung keinen Grund habe,

das Vorliegen eines Vollmachtverhältnisses anzuzweifeln. Die Zustellung an die

Rechtsanwalts GmbH sei daher rechtswirksam am 05.07.2019 (nachweisliche

Übernahme der RSb-Sendung) erfolgt. Diesem – an den Beschwerdeführer

verfügten – Schreiben war der Berufungsbescheid der belangten Behörde vom

01.07.2019 als Beilage angeschlossen.

Gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 01.07.2019, Zl. ***, erhob die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 01.08.2019 Beschwerde.

In dieser wird – auf das Wesentliche zusammengefasst – vorgebracht, dass die

Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren nicht durch die bezeichnete

Rechtsanwalts GmbH vertreten gewesen sei. Die Berufung sei von der nunmehrigen

Beschwerdeführerin eingebracht und unterfertigt worden. Der Rechtsanwalts GmbH

sei weder eine Vollmacht erteilt worden, noch habe eine vertretungsbefugte Person

dieser Gesellschaft die Berufung unterfertigt. Die im Bescheid bezeichneten Objekte

seien weder bewilligungspflichtig noch bestünde ein öffentliches Interesse am

Abbruch der Objekte. An dem Teich würden seit ca. 20 Jahren Badehütten gebaut

werden, die Gemeinde habe erst im Jahr 2013 einen Baustopp verhängt. Auch nach

dem Baustopp im Jahr 2013 habe die Gemeinde signalisiert, die Situation

„legalisieren“ zu wollen. Darüber hinaus liege eine Bewilligung der

Wasserrechtsbehörde mit Bescheid vom 03.01.2005 für die Erweiterung der Nutzung

des Sportfischteiches als Sportfischteich mit Badenutzung für einen eingeschränkten

Personenkreis vor. Am Badeteich seien sohin Bauwerke im guten Glauben auf eine

Umwidmung errichtet worden, weshalb die Pächter Vertrauensschutz genießen

würden. Darüber hinaus lägen die Voraussetzungen für den Abbruchauftrag nicht

vor, da es sich bei einer Badehütte um kein Bauwerk handle. Die Badehütte sei ohne

Fundament und ohne Verankerung im Boden errichtet worden.

Beantragt wurde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie

die Aufhebung des Abbruchauftrags.

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens sowie aufgrund des Inhaltes des Aktes der

belangten Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am

25.06.2020, fortgesetzt am 27.7.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Einvernahme der Beschwerdeführerin sowie durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde und des

Gerichtsaktes, Beweis erhoben wurde.

Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme und Verlesung nachstehender

Unterlagen:

- Mietvertrag zwischen dem Verpächter B und der heutigen

Beschwerdeführerin vom 05.12.2019 bzw. 13.12.2019 (Beilage ./B der

- Verhandlungsschrift)

- Pachtvertrag vom 26.05.2013, abgeschlossen zwischen dem Verpächter B und der Pächterin A (Beilage ./C der Verhandlungsschrift)

- Beschluss betreffend die Parzellierung der Teilfläche ***, die nunmehr Grundstück Nr. *** ist (Beilage ./D der Verhandlungsschrift)

- aktueller Auszug eines Flächenwidmungsplanes (Beilage./E der

- Verhandlungsschrift)

- Schreiben des Grundeigentümer B vom 26.07.2020; (Beilage ./F der Verhandlungsschrift) sowie

- weitere Unterlagen, die als Konvolut als Beilage ./G der Verhandlungsschrift angeschlossen wurden bestehend aus:

 Schreiben der Markgemeinde *** an den Grundeigentümer B vom 06.08.2002

 Fax betreffend Änderung des Flächenwidmungsplanes *** vom 25.08.2004

 Fax vom 25.02.2004 betreffend Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes

 Verordnung betreffend 10. Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes vom 17.07.2000 (Sitzung des Gemeinderates vom 17.05.2000)

 Mail der Marktgemeinde *** vom 23.05.2012 betreffend Bestätigung für Umwidmung

 Wasserrechtlicher Bewilligungsbescheid der Bezirkshauptmannschaft Tulln vom 03.01.2005, Zl. ***

 Verhandlungsschrift der Bezirkshauptmannschaft Tulln vom 06.12.2004, Zl. ***

 Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen Marktgemeinde *** als Verkäuferin und B als Käufer vom 20.07.2005

 Schreiben der Bezirkshauptmannschaft Tulln, Fachgebiet Forstwesen, vom 25.10.2019, ***

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem

entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Der Berufungsschriftsatz vom 04.02.2019 wurde von der Beschwerdeführerin

unterzeichnet. Diesem Schriftsatz war ein Deckblatt einer Rechtsanwalts GmbH

vorangestellt, wonach die Beschwerdeführerin durch diese Rechtsanwalts GmbH

(„C Rechtsanwalt-GmbH“) vertreten werde („vertreten durch:“). Das

Deckblatt war nicht von einem Vertreter der Rechtsanwaltsgesellschaft unterzeichnet

und bestand zwischen der Beschwerdeführerin und dieser Rechtsanwalts GmbH kein

Vertretungsverhältnis. Die Zustellung des angefochtenen Bescheides der belangten

Behörde wurde zunächst an die Beschwerdeführerin „z.H. C

Rechtsanwalt-GmbH“ verfügt und der Bescheid per RSb an diese Gesellschaft

übermittelt und von dieser übernommen. Die bezeichnete Rechtsanwalts GmbH teilte

der belangten Behörde mit Schreiben vom 08.07.2019 mit, dass zwischen ihr und der

Beschwerdeführerin kein Vollmachtverhältnis bestehe und wurde der angefochtene

Bescheid im Original retourniert. Mit einem an die nunmehrige Beschwerdeführerin

gerichteten Schreiben der belangten Behörde vom 24.07.2019 wurde dieser

mitgeteilt, dass die belangte Behörde von einer ordnungsgemäßen Zustellung des

Berufungsbescheides mit 05.07.2019 (Übernahme des Bescheides durch die

Rechtsanwalts GmbH) ausgehe. Diesem Schreiben war der Berufungsbescheid der

belangten Behörde vom 01.07.2019 als Beilage angeschlossen.

Die Beschwerdeführerin schloss im Jahr 2013 mit B einen

Bestandsvertrag zur Pacht eines „Wohnwagenabstellplatz/Unterstellmöglichkeit in

***, Parzelle *** im Größenausmaß von ca. 10 x 4 m (Parzellen-Fläche

wie in der Natur vorhanden)“ ab. B ist Eigentümer der bezeichneten

Grundfläche.

Im Bestandsvertrag ist insbesondere Folgendes geregelt: Der Pachtvertrag wird auf

unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von beiden Vertragsparteien unter

Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Jahresende aufgelöst werden.

Festgehalten ist, dass die derzeitige Widmung Baulichkeiten nicht zulässt und die

Nutzung des „Pachtgegenstandes“ ausnahmslos zu Freizeitzwecken erfolgt. Als

„sonstige Bestimmungen“ ist insbesondere ausgeführt, dass die Errichtung von

„baubewilligungspflichtigen Gebäuden“ ohne Genehmigung unzulässig ist; das

Vorhaben müsse dem Verpächter mittels Bauplan dargelegt werden. In diesem

Zusammenhang wurde „nochmals darauf verwiesen, dass die Widmung der

Badeparzellen keine Baulichkeit in diesem Sinn zulässt“. Dieser Bestandsvertrag

wurde mit Ende 2019 aufgelöst.

In dem ab 01.01.2020 zwischen der Beschwerdeführerin als Mieterin einerseits und

B als Vermieter andererseits am 05.12.2019 bzw. am 13.12.2019

unterzeichneten „Mietvertrag über eine Grundfläche“ betreffend die

verfahrensgegenständliche Grundstücksfläche ist insbesondere geregelt, dass das

neue Mietverhältnis am 01.01.2020 beginnt, auf unbefristete Zeit abgeschlossen ist

und von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung einer dreimonatigen

Kündigungsfrist zum Jahresende aufgelöst werden kann.

Festgehalten ist wiederum, dass die derzeitige Widmung Baulichkeiten nicht zulässt

und die Nutzung des „Mietgegenstandes“ ausnahmslos zu Freizeitzwecken erfolgt.

Aus diesem Mietvertrag geht auch hervor (Punkt I. 1. und 2.), dass sich auf der

Liegenschaft EZ ***, KG ***, „mehrere Parzellen mit jeweils einer laufenden

Teilflächen-Nummerierung als auch einer jeweils eigenen Parzellennummer“

befinden und Gegenstand des Mietvertrages die Teilfläche mit der Nr. ***

(= Parzellenummer ***) ist.

Die Beschwerdeführerin hat nach Abschluss des (ersten) Pachtvertrages im Jahr

2013 nachstehende Objekte im Bereich der Teilfläche *** des damaligen

Grundstückes Nr. ***, welche nunmehr als selbständiges Grundstück mit der

Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, besteht,

errichtet bzw. aufgestellt:

- im nördlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** ein Gebäude, inklusive Vordach (Holzkonstruktion mit den Gebäude-Grundrissabmessungen von ca. L x B = 4,8 m x 4,5 m, Traufenhöhe ca. 2,6 m und Firsthöhe ca. 4,10 m und Vordach mit den Abemssungen von ca. L x B = 5,2 m x 1,5 m);

- im nord-östlichen Grundstücksbereich der Teilfläche *** ein Gebäude aus einer Holzkonstruktion, mit den Grundrissabmessungen von ca. L x B = 1,2 m x 1,2 m, Traufenhöhe ca. 2,0 m und Firsthöhe ca. 2,2 m

- im südlichen Bereich der Teilfläche *** der EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Steganlage aus einer Holzkonstruktion mit den Abmessungen von ca. L x B = 3,6 m x 3,6 m inklusive Stiegenanlage aus Aluminium mit den Abmessungen von ca. L X B = 4,0 m x 1,0 m.“

Für die beschriebenen Objekte liegen keine Baubewilligungen vor und wurden auch

keine Bauanzeigen erstattet.

Zu diesem Sachverhalt gelangt das Landesverwaltungsgericht aufgrund

nachstehende Beweiswürdigung:

Dass die nunmehrigen Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren nicht vertreten

war, ergibt sich aus den Unterlagen des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten

Behörde, insbesondere den darin enthaltenen Schriftstücken samt

Zustellverfügungen und Zustellnachweisen. Dem Schreiben der bezeichneten

Rechtsanwalts GmbH ist eindeutig zu entnehmen, dass ein Vollmachtverhältnis zur

Beschwerdeführerin zu keinem Zeitpunkt bestanden hat und entspricht dies auch

dem Vorbringen der Beschwerdeführerin.

Die Feststellungen betreffend den Inhalt der abgeschlossenen Verträge ergeben sich

aus den im Verfahren vorgelegten Urkunden (Pachtvertrag und Mietvertrag zwischen

der Beschwerdeführerin und dem Verpächter bzw. Vermieter B,

Beilage ./C und ./D der Verhandlungsschrift).

Die Feststellungen hinsichtlich der errichteten Objekte bzw. deren Lage und Größe

ergeben sich ebenso aus dem Inhalt des vorgelegten Verwaltungsaktes der

belangten Behörde, insbesondere aus der im Rahmen einer baubehördlichen

Überprüfung aufgenommenen Befundaufnahme eines Bausachverständigen und den

im Akt der belangten Behörde einliegenden Plänen (Lageplan, Übersichtsplan) sowie

einer ausführlichen Fotodokumentation. Darüberhinaus wurde die Tatsache der

Errichtung durch die Beschwerdeführerin ebenso wenig bestritten wie die Größe und

Lage der Bauwerke. Ebensowenig bestritten wird die Tatsache, dass es für die

genannten Bauwerke keine baubehördliche Bewilligung gibt.

Im Hinblick auf die getroffenen Feststellungen haben sich die in der Beschwerde

begehrten Einvernahmen von näher bezeichneten Personen als Zeugen sowie die

Beiziehung von weiteren Sachverständigen aus den Fachgebieten Bauwesen,

Raumordnung und Wasserbautechnik nicht als erforderlich erwiesen, zumal seitens

der Beschwerdeführerin jeweils auch kein Beweisthema dargelegt wurde. Die

Beschwerdeführerin ist überdies der insbesondere im Hinblick auf die im

Verwaltungsakt enthaltenen Lichtbilder als schlüssig anzusehenden Befundung des

von der Baubehörde erster Instanz beigezogenen Sachverständigen nicht

entgegengetreten und wurden in der öffentlichen mündlichen Verhandlung keine

weiteren Beweisanträge gestellt; darüber hinaus hat die Beschwerdeführerin in der

Beschwerde lediglich die unrichtige Qualifikation einer „Badehütte“ als Bauwerk

vorgebracht.

Rechtlich hat das Landesverwaltungsgericht wie folgt erwogen:

Für das gegenständliche Verfahren kommt die NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014),

idF LGBl. Nr. 106/2016 zur Anwendung. Einerseits ist die NÖ BO 2014 auch auf vor

Inkrafttreten dieses Gesetzes anhängige Abbruchverfahren gemäß § 35 NÖ BO 1996

anzuwenden (vgl. § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014), andererseits sind am Tag des

Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 50/2017, anhängige

Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014, idF LGBl. Nr. 106/2016,

lauten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß

an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden

kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2

Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt

ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

(…)

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

(…)

§ 35. (1) (…)

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen

Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. (…)

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(…)

§ 70 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) idF LGBl. Nr. 53/2018 lautet:

§ 70. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren,

ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind

nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle

Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden,

anzuwenden.

(…)

(10) Die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO

2014), LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen

Bestimmungen zu Ende zu führen.

(…)

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BO 1996), in

der im Jahr 2013 geltenden Fassung lauteten:

§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:

1. (…);

3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß

an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden

kraftschlüssig verbunden ist;

4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

(…)

7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei

Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt

ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen

und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen oder Rechte

nach § 6 verletzt werden könnten;

Im Hinblick auf die oben getroffenen Feststellungen – insbesondere die Mitteilung

des Vertreters der Rechtsanwalts GmbH, wonach ein Vollmachtverhältnis zwischen

der Gesellschaft und der Beschwerdeführerin nicht besteht – liegt im Hinblick auf die

an die Beschwerdeführerin „z.H.“ dieser Gesellschaft verfügte Zustellung des

Berufungsbescheides sowie Übernahme durch diese Gesellschaft keine Zustellung

dieses Bescheides an die Beschwerdeführerin vor, setzt doch eine wirksame

Zustellung eines Schriftstückes an einen Rechtsvertreter das Bestehen eines

Vollmachtverhältnisses voraus (vgl. § 10 AVG). Ein solches lag im vorliegenden Fall

infolge der Verwendung des Deckblattes der Rechtsanwalts GmbH zwar nahe, ist

jedoch im Hinblick auf die ausdrückliche Mitteilung der Rechtsanwalts GmbH

betreffend das Nichtvorliegen eines Vollmachtverhältnisses (auf welches sie sich

gegenüber der Behörde infolge der Nichtunterzeichnung des Deckblattes zur

Berufung oder des Berufungsschriftsatzes auch nicht berufen hat) zu verneinen.

Die Zustellung des angefochtenen Bescheides an die Beschwerdeführerin erfolgte

sohin erst mit dem Schreiben der belangten Behörde vom 24.07.2019. In diesem ist

die Beschwerdeführerin als Empfängerin ausgewiesen und wurde die Zustellung

dieses Schreibens ausdrücklich an sie unter Anschluss des Berufungsbescheides

der belangten Behörde vom 01.07.2019 als Beilage verfügt. Die Beschwerdeführerin

hat dieses Schreiben samt angeschlossenem Berufungsbescheid unstrittig erhalten

und rechtzeitig innerhalb der Beschwerdefrist Beschwerde erhoben. (Bemerkt wird in

diesem Zusammenhang, dass sich selbst unter Annahme der Zustellung des

Berufungsbescheides an die Rechtsanwalts Gesellschaft am 05.07.2019 die

Beschwerde als rechtzeitig erweisen würde).

Die zulässige Beschwerde erweist sich aber aus nachstehenden Überlegungen als

unbegründet:

§ 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 sieht die Anordnung des Abbruches eines Bauwerks

durch die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsansuchens

nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 vor,

wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 NÖ BO 2014) oder keine Anzeige

(§ 15 NÖ BO 2014) vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher

Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt

der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrags

der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige

bedurft hat (vgl. VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, 2004/05/0027

bis 0030).

Entscheidungswesentlich ist daher, ob hinsichtlich der vom Abbruch bedrohten

Objekte zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrags sowie zum

Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine

Anzeigepflicht) bestanden hat.

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 bedarf die Errichtung von Gebäuden (Z 1) sowie baulicher

Anlagen (Z 2) einer Baubewilligung. Auch sah der zum Zeitpunkt der Errichtung der

gegenständlichen Objekte in Kraft gestandene § 14 NÖ BO 1996 die Erforderlichkeit

einer Baubewilligung für die Errichtung von Gebäuden (Z 1) sowie von baulichen

Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch

zum Ortsbild (§ 56 leg.cit.) entstehen oder Rechte nach § 6 leg.cit. verletzt werden

können (Z 2), vor.

Gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 (§ 4 Z 3 NÖ BO 1996) sind unter dem Begriff „bauliche

Anlagen“ alle Bauwerke zu verstehen, die nicht Gebäude sind. Ein „Bauwerk“ ist

gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 (§ 4 Z 4 NÖ BO 1996) ein Objekt, dessen fachgerechte

Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das

mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Unter einem Gebäude ist ein

oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden zu verstehen,

welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen,

Tiere oder Sachen zu schützen (vgl. § 4 Z 15 NÖ BO 2014, § 4 Z 7 NÖ BO 1996).

Die vom Abbruchauftrag umfassten, im nördlichen Bereich der Teilfläche *** des

Grundstücks Nr. ***, (nunmehr Grstk. Nr. ***) EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, errichteten Objekte (Holzkonstruktion mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 4,8 m x 4,5 m, Traufenhöhe ca. 2,6 m und Firsthöhe ca. 4,10 m sowie Vordach mit den Abmessungen von ca. L x B = 5,2 m x 1,5m) und die im nördöstlichen Bereich der Teilfläche *** des Grundstücks Nr. ***, (nunmehr Grstk. Nr. ***) vorhandene Holzkonstruktion (mit den Grundrissabmessungen von ca. L X B = 1,2 x 1,2 m, Traufenhöhe ca. 2,0 m und Firsthöhe ca. 2,2 m) sind als Bauwerke im Sinne der NÖ BO 2014 bzw. NÖ BO 1996 zu qualifizieren. Für die ordnungsgemäße Errichtung solcher Bauwerke, die wie im vorliegenden Fall zum Aufenthalt von Personen und zum Unterstellen von Sachen auf der Pachtfläche dienen, sind jedenfalls ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, um dieses einsturzsicher und den Anforderungen der Statik entsprechend auszuführen. Sie sind mit dem Boden insbesondere schon aufgrund ihres Eigengewichts kraftschlüssig verbunden und infolge ihrer Ausgestaltung und ihres Verwendungszwecks als Gebäude im Sinne der NÖ BO 2014 bzw. NÖ BO 1996 zu qualifizieren. Dabei handelt es sich sowohl nach der NÖ BO 2014 als auch nach der NÖ BO 1996 (vgl. jeweils § 14 Z 1 leg.cit.) um bewilligungspflichtige Bauwerke.

Die vom Abbruchauftrag umfassten im südlichen Bereich der Teilfläche *** des

Grundstücks Nr. ***, (nunmehr Grstk. Nr. ***), EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, befindliche Steganlage aus Holz mit den Abmessungen von ca. L x B = 3,6 m x 3,6 m, inklusive Stiegenanlage aus Aluminium mit den Grundriss-abmessungen von ca. L X B = 4,0 m x 1,0 m sind als bewilligungspflichtige bauliche Anlagen im Sinne des § 14 sowohl der NÖ BO 2014 als auch der NÖ BO 1996 zu qualifizieren.

Zu deren fachgerechter, ordnungsgemäßer Herstellung ist ebenso ein wesentliches

Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, um ein Ab- oder Einstürzen der

Objekte, insbesondere beim Betreten von Personen, die über diese Objekte zum See

bzw. in das Wasser gelangen wollen, und damit eine Gefährdung von Personen bei

Benützung der Objekte zu verhindern (zum Erfordernis der sicheren Begehbarkeit

von Stiegen und Stegen vgl. auch VwGH 23.07.2013, 2010/05/0089). Zur

Gewährleistung der Stand- und Kippsicherheit der Objekte wurden diese Anlagen im

Untergrund kraftschlüssig mit dem Boden in Verbindung gebracht.

Sie stellen sohin bauliche Anlagen im Sinne des § 4 Z 6 iVm Z 7 NÖ BO 2014 dar,

welche zum Zeitpunkt der Erlassung des gegenständlichen Abbruchauftrags

bewilligungspflichtige Bauvorhaben sind (vgl. § 14 Z 2 NÖ BO 2014). Auch zum

festgestellten Errichtungszeitpunkt waren sie als bewilligungspflichtige bauliche

Anlagen zu qualifizieren, weil mit diesen – schon im Hinblick auf deren

Nutzungszweck sowie auch die Ausrichtung zum See hin – Gefahren für Personen

entstehen könnten (vgl. § 14 Z 2 NÖ BO 1996).

Für sämtliche vom Abbruchauftrag betroffenen Bauwerke liegen entsprechend § 35

Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 keine Baubewilligungen (oder Bauanzeigen) vor.

Daran ändert auch das Beschwerdevorbringen nichts, wonach den Pächtern bei

Abschluss der Pachtverträge (von wem auch immer) mitgeteilt worden sei, dass

„Badehütten“ errichtet werden dürften, die kein Fundament haben. Die dingliche

Wirkung baurechtlicher Bescheide erfordert nämlich stets deren schriftliche

Erlassung (vgl. § 5 Abs. 1 NÖ BO 2014 und NÖ BO 1996); selbst eine mündlich

erteilte Baubewilligung – wäre eine solche ausgesprochen worden - erzeugt keinerlei

Rechtswirkungen (vgl. VwGH 04.03.2008, 2005/05/0302). Soweit die

Beschwerdeführerin vorbringt, dass die Errichtung von Objekten auf den

Pachtflächen jahrelang unbeanstandet geblieben sei und alle Pächter im Hinblick auf

das Verhalten der Gemeinde Vertrauensschutz genießen würden, ist auszuführen,

dass ein „Verzicht“ auf die Erlassung eines Bauauftrags gemäß den hier

maßgeblichen Vorschriften nicht vorgesehen ist (vgl. VwGH 28.10.2005,

2004/05/0190). Eine Baubewilligung kann auch nicht durch eine Art konkludentes

Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden (vgl. VwGH 18.11.2014,

2013/05/0176). Die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrags ist demnach auch

dann zulässig, wenn ein Bauwerk jahrelang unbeanstandet existierte (vgl. VwGH

23.07.2013, 2013/05/0012).

Die Beschwerdeführerin ist darüber hinaus auch zu Recht Adressatin des

Abbruchauftrags. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues

trifft nämlich dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171).

Adressat eines Auftrags nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist – mangels anders

lautender gesetzlicher Regelung – der jeweilige Eigentümer des betroffenen

Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH 15.02.2011, 2008/05/0087). Der

Verwaltungsgerichtshof hegt keine Bedenken, einen vom Grundstückseigentümer

verschiedenen Eigentümer eines Bauwerks als Adressaten eines

Beseitigungsauftrags heranzuziehen (vgl. VwGH 10.12.2013, 2010/05/0186).

Voraussetzung für das Vorliegen eines Superädifikates ist, dass dem Erbauer

erkennbar die Belassungsabsicht, nämlich die Absicht fehlt, dass das Bauwerk stets

(d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück

bleiben soll. Fehlende Belassungsabsicht tritt im Allgemeinen durch das äußere

Erscheinungsbild des Bauwerks (Bauweise) hervor, kann aber auch aus anderen

Umständen, wie zB den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer

und Erbauer bestehen, bzw. aus der Art der Benutzung oder dem der

Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck abgeleitet werden. Das Fehlen

der Belassungsabsicht des Bauwerks muss schon zu Beginn der Bauführung objektiv

in Erscheinung treten; in Belassungsabsicht errichtete Bauwerke werden unabhängig

von der Bauweise unselbständige Bestandteile der Liegenschaft (vgl. etwa

VwSlg. 18828 A/2014, VwGH 24.01.2013, 2012/06/0157, jeweils mwN; siehe auch

Koziol – Welser/Kletecka, Bürgerliches Recht I14, Rz. 796 f).

Insofern ist auch in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes mit Hinweis auf

die einschlägige Literatur (vgl. etwa OGH 08. März 2007, 2Ob242/05k) ausgeführt,

dass im Zusammenhang mit der fehlenden Belassungsabsicht nicht auf innere,

psychologische Tatbestände abzustellen sei, sondern jene in äußerlich erkennbarer

Weise zutage treten müsse. Sie könne sich entweder aus der Bauweise oder aus

einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder aus anderen, ebenso

signifikanten Umständen ergeben; als Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht

kommen das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, eine Zweckwidmung sowie

das zugrundeliegende Grundnutzungsverhältnis in Betracht, wobei alle diese drei

Kriterien ins Kalkül zu ziehen seien. Auch nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichtshofes kommt es zur Beurteilung der Superädifikatseigenschaft

eines Bauwerks insbesondere auch auf das der Bauführung zugrundeliegende

Rechtsverhältnis zwischen Liegenschaftseigentümer und Erbauer bzw. den aus der

Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck des Bauwerks an (vgl. etwa

VwGH 27.02.2006, 2005/05/0180; 29.01.2002, 2000/05/0079).

Im verfahrensgegenständlichen Fall sind die vom Abbruchauftrag umfassten

Bauwerke als Superädifikate im Sinne der dargelegten Rechtsprechung zu

qualifizieren. Die fehlende Belassungsabsicht der Beschwerdeführerin schon zum

Zeitpunkt der Errichtung kommt bereits durch deren äußeres Erscheinungsbild,

nämlich die Ausführungen als Holzkonstruktionen, die mit einfachen Mitteln (ohne

Fundamentierung) mit dem Untergrund verbunden sind, zum Ausdruck. Darüber

hinaus zeigt sich die fehlende Belassungsabsicht in dem dem

Grundbenützungsverhältnis zugrundeliegenden Verwendungszweck der Pachtfläche,

nämlich deren Nutzung für Erholungszwecke, sowie in dem Umstand, dass das

Grundbenützungsverhältnis (der Pachtvertrag bzw. der Mietvertrag) jährlich unter

Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist von beiden Vertragsparteien

gekündigt werden darf. Die fehlende Belassungsabsicht des Beschwerdeführers tritt

sohin im Hinblick auf diese Kriterien in äußerlich erkennbarer Weise eindeutig

zutage. In diesem Sinne ist auch die Beschwerdeführerin der Qualifikation ihrer

Person als Eigentümerin der bezeichneten Objekte im gesamten Verfahren gar nicht

entgegengetreten.

Die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen die Anordnung des Abbruchs der

vom Abbruchauftrag umfassten Bauwerke ist sohin als unbegründet abzuweisen.

Zur Leistungsfrist ist auszuführen, dass die Beschwerdeführerin der von der Baubehörde erster Instanz vorgesehenen Erfüllungsfrist, nämlich innerhalb von acht Wochen ab Rechtskraft des Abbruchauftrages, nicht entgegengetreten ist. Diese erweist sich auch aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im Hinblick auf die bauliche Ausgestaltung der abzubrechenden Objekte als Holzkonstruktionen als angemessen.

Zu den von der Beschwerdeführerin im Zuge der Verhandlung vorgelegten Schreiben des Grundeigentümers B ist auszuführen, dass dieser einerseits nicht Partei des Verfahrens ist und daher auf seine Anträge nicht näher einzugehen ist, andererseits der Gegenstand des Verfahrens lediglich die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Abweisung der Berufung gegen den baupolizeilichen Auftrag ist und nicht das Umwidmungsverfahren.

Die im Spruch vorgenommene Klarstellung war deshalb erforderlich, da mittlerweile

seit Erlassung des bekämpften Bescheides eine Grundstücksteilung des

Grundstückes Nr. ***, EZ ***, KG ***, erfolgt ist, aus der unter anderem das

eigenständige Grundstück mit der Nr. ***, EZ ***, KG ***, hervorgegangen

ist, welches die im Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde ***

vom 21.01.2019, Zl. ***, angeführte und hier gegenständliche

Pacht- oder Teilfläche Nr. *** des Grundstückes Nr. ***, beinhaltet.

Weiters war der Spruch dahingehend zu ändern, als für die im Spruch des

erstinstanzlichen Bescheides vorgesehenen Auflagen 1 und 2 keine rechtliche

Grundlage besteht.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Auflagen

pflichtbegründende Nebenbestimmungen von begünstigenden Verwaltungsakten

(vgl. VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0038, mwN), die nur dann zulässig sind, soweit

sie gesetzlich bestimmt sind (vgl. VwGH 29.01.2020, Ro 2019, 05/0002, mwN). Bei

der Anordnung des Abbruchs von Bauwerken gemäß der NÖ BO 2014 handelt es

sich weder um einen begünstigenden Verwaltungsakt, noch ist die Erteilung von

Auflagen im Zusammenhang mit der Anordnung eines Abbruchs in § 35 NÖ BO 2014

vorgesehen (soweit die Behörde auf § 16 NÖ BO 2014 verweist, ist auszuführen,

dass diese Bestimmung nur für meldepflichtige Abbrüche in Betracht kommt, die

nicht infolge eines Abbruchauftrags durchgeführt werden). Die im bekämpften

Abbruchbescheid angeordneten Auflagen 1 und 2 haben somit zu entfallen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage zu

lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung

zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der zitierten und

einheitlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht und sich

überdies auf den eindeutigen Wortlaut der angewendeten Gesetzesbestimmungen

der NÖ BO 2014 stützen kann (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigen Wortlaut der anzuwendenden

Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086)