Einleitung
In der COVID-19 Krise geht es auch im österreichischen Parlament Schlag auf Schlag. Nach der Verabschiedung des COVID-19 Gesetzes am 15. März 2020, des 2. COVID-19 Gesetzes am 20. / 21. März 2020 und des 3. COVID-19 Gesetzes am 4. April 2020, hat der Nationalrat am 3. April 2020 und der Bundesrat am 4. April 2020 mit dem 4. COVID-19-Gesetz nunmehr auch mehrere Erleichterungen für Mieter von Wohnungen beschlossen. Hier finden Sie eine kompakte Zusammenfassung dieser Maßnahmen, die unter anderem die Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen beschränkt:
Beschränkung der Kündigung oder Auflösung wegen Mietzinsrückstand
Kann ein Wohnungsmieter eine Mietzinszahlung, die zwischen 1. April und 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichten, ist der Vermieter bis zum 30. Juni 2022 nicht berechtigt, den Mietvertrag allein aufgrund dieses Zahlungsrückstandes zu kündigen oder dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB zu fordern. Die Beschränkung gilt daher nur dann, wenn er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Das Recht auf Kündigung bzw Vertragsauflösung aus anderen Gründen bleibt davon unberührt. Die vorübergehende Beschränkung der Kündigungs- oder Auflösungsmöglichkeit gilt nur für Wohnungsmietverträge, dies jedoch unabhängig davon, ob das Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz (Voll- oder Teilanwendungsbereich) fällt oder nicht.
Ausschluss der Einklagbarkeit von Mietzinsrückständen
Bis zum 31. Dezember 2020 könnten Vermieter Mietzinsrückstände hinsichtlich des Zeitraums 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 überdies weder gerichtlichen einfordern noch aus einer Kaution abdecken, wenn der Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Hierbei handelt es sich um eine ausschließlich temporäre Verschiebung der Klagbarkeit von Mietzinsrückständen, nicht jedoch um eine gesetzliche Verschiebung der Fälligkeit. Für einen etwaigen Zahlungsrückstand beginnen daher die gesetzlichen Verzugszinsen ab Fälligkeit der jeweiligen Monatsmiete zu laufen. Auch der vorübergehende Ausschluss der Einklagbarkeit umfasst nur Wohnungsmietverträge.
Kurzfristige Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge
Da die zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie getroffenen Maßnahmen die Suche nach Wohnräumen erheblich beeinträchtigen und erschweren können, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Verlängerung von Wohnungsmietverträgen erweitert. Laufen befristete Wohnungsmietverträge zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 ab, können sie (entgegen der sonstigen Rechtslage im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) bis zum 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum befristet verlängert werden. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, kommt es zu einer automatischen Verlängerung um drei Jahre.
Gesetzlicher Räumungsaufschub
Aufgrund der erschwerten Wohnungssuche sind auch Räumungsexekutionen grundsätzlich ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist. Unbeachtlich ist hierbei, aus welchem Grund das Mietverhältnis aufgelöst wurde. Eine Aufschiebung kann allerdings nur dann begehrt werden, wenn die Räumung der Wohnung nicht zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers (Vermieters) unerlässlich ist. Dies wird etwa dann anzunehmen sein, wenn ein dringender Eigenbedarf des Vermieters (oder dessen Angehöriger) besteht, die Wohnung bereits weitervermietet wurde oder der Vermieter auf die Mietzinsfortzahlungen angewiesen ist. Auf Antrag des Gläubigers ist das Exekutionsverfahren fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Das Verfahren ist innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung nur fortzusetzen, wenn die oben genannten Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.