5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz

​​Vertragliche Wertsicherung

Mit dem MieWeG wird ein Berechnungsmodell eingeführt, das eine quantitative und eine zeitliche Grenze für Mietzinserhöhungen aufgrund vereinbarter Wertsicherungsklauseln setzt. Diese Grenzen gelten für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 1 MieWeG). Nach dem Übergangsrecht sind sie auch in bereits bestehenden Mietverhältnissen auf Valorisierungsschritte nach dem 1. 1. 2026 anzuwenden (§ 4 Abs 2 MieWeG).

Nach dem Berechnungsmodell (§ 1 Abs 2 MieWeG) kann es immer nur am 1. April zu einer Erhöhung oder Verminderung des Mietzinses aufgrund einer Wertsicherungsklausel kommen. Die Wertsicherung knüpft an die durchschnittliche Veränderung des VPI im Vorjahr an (Vergleich des Jahresdurchschnittswerts des Vorjahrs mit jenem des vorangegangenen Jahres). Soweit die Veränderung drei Prozent übersteigt, wird vom übersteigenden Teil nur die Hälfte berücksichtigt. Bei Wohnungsmietverträgen, die Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen, darf die VPI-Änderung für 2025 mit höchstens einem Prozent und für 2026 mit höchstens zwei Prozent berücksichtigt werden (§ 2 Abs 3 MieWeG).

Die erste Valorisierung nach Vertragsabschluss findet frühestens am 1. April des Folgejahres statt, wobei die VPI-Änderung bei einem unterjährigen Abschluss nur aliquot berücksichtigt wird (§ 1 Abs 2 Z 3 MieWeG).

Das Berechnungsmodell kann in Mietverträgen als vertragliches Wertsicherungssystem vereinbart werden. § 2 MieWeG stellt nicht nur für Wohnungsmietverträge, sondern generell für Raummieten (dh auch für Geschäftsraummieten) klar, dass diese Vereinbarung durch eine bloße Bezugnahme auf die Gesetzesbestimmung erfolgen kann, etwa durch die Formulierung „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz“.

Weicht die Wertsicherungsklausel des Mietvertrags von dem Berechnungsmodell ab (was zwangsläufig bei den erfassten Altmietverhältnissen der Fall ist), ist eine Parallelrechnung erforderlich. Voraussetzung für eine Mietzinsänderung ist zum einen, dass nach der Wertsicherungsklausel ein Valorisierungsschritt eingetreten ist. Zum anderen müssen die Grenzen des Berechnungsmodells gewahrt sein. Der Valorisierungsschritt kann daher nur zum nächsten 1. April erfolgen und ist mit dem aus dem Berechnungsmodell folgenden Höchstbetrag limitiert.

Gem § 1 Abs 5 MieWeG bleibt § 16 Abs 9 MRG unberührt. Dies bedeutet einerseits, dass Erhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln weiterhin nur im Rahmen der Mietzinsbegrenzungen des MRG erfolgen können. Andererseits ist bei Erhöhungen im MRG-Vollanwendungsbereich nach wie vor das Prozedere des § 16 Abs 9 S 2 MRG einzuhalten – mit der Folge, dass der erhöhte Mietzins frühestens ab dem auf den 1. April folgenden Zinstermin verlangt werden kann (RV 4 f).

​​Beschränkung von Rückforderungsansprüchen

Neben dem neuen Wertsicherungssystem enthält das MieWeG in § 4 Abs 3 für Altverträge eine zeitliche Beschränkung für Rückforderungsansprüche von Wohnungsmietern aufgrund von unwirksamen Wertsicherungsklauseln. Bei bereits beendeten Mietverhältnissen ist der Rückforderungsanspruch auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung geleistet worden sind. Bei aufrechten Mietverhältnissen können nur Überzahlungen in den letzten fünf Jahren vor Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs zurückgefordert werden. In beiden Fällen verjährt der Anspruch drei Jahre nach Kenntnis.

Von diesen Beschränkungen ausgenommen sind Ansprüche, die bereits vor dem 1. 1. 2026 gerichtlich geltend gemacht worden sind. Ebenfalls nicht anwendbar sind die Beschränkungen aus unionsrechtlichen Gründen, wenn sich die Unwirksamkeit aus der Missbräuchlichkeit der Wertsicherungsklausel nach der Klausel-RL ergibt.

​​Valorisierung der mietrechtlichen Richtwerte und Kategoriebeträge

Die Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge, die jeweils am 1. April erfolgt, wird auf die Vorgaben des Berechnungsmodells im MieWeG umgestellt (§ 5 Abs 2 RichtWG; § 16 Abs 6 MRG). Maßgeblich ist die Inflation des Vorjahrs (Jahresdurchschnittswert), wobei im Fall einer Veränderung über drei Prozent nur die Hälfte des übersteigenden Teils berücksichtigt wird. Der Valorisierungsschritt am 1. 4. 2026 wird mit einem Prozent und jener am 1. 4. 2027 mit zwei Prozent gedeckelt.

​​Verlängerung der Mindestbefristungsdauer

Die Mindestbefristungsdauer nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG bei Wohnungsmietverträgen wird von drei auf fünf Jahre verlängert, wenn der Vermieter Unternehmer iSd KSchG ist. Die Materialien verweisen diesbezüglich auf die Faustregel, dass bei Vermietung von bis zu fünf Bestandobjekten noch keine Unternehmereigenschaft besteht (RV 9). Von der Neuregelung erfasst sind nur Vertragsabschlüsse oder Erneuerungen ab 1. 1. 2026.

​​Sonstige Änderungen

· Fruchtnießer eines Wohnungseigentumsobjekts als Vermieter werden in Bezug auf die Begründung von Hauptmietrechten Wohnungseigentümern gleichgestellt (§ 2 Abs 1 MRG; vgl 5 Ob 221/18p = Zak 2019/97, 57).

· Der Kostenersatz bei Vertretung durch Interessenvertreter nach § 37 Abs 3 Z 17 MRG wird zum Ausgleich der Inflation verdoppelt.