LVwG Kärnten KLVwG-S3-379-381/8/2021

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx, über die Beschwerden des xxx und der xxx, xxx, xxx, xxx und des xxx, xxx, xxx, alle vertreten durch xxx, xxx, Öffentlicher Notar, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 03.02.2021, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, zu Recht erkannt:

I. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG als unbegründet

a b g e w i e s e n .

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Verfahrensgang:

Mit Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 03.02.2021, Zahl: xxx, wurde dem zwischen xxx, xxx, xxx, als Verkäufer und xxx und xxx, xxx, xxx, xxx, als gemeinsame Käufer am 10.07.2020 abgeschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlage wurde § 10 Abs. 2 lit. b, c, j und l des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K-GVG angeführt.

In der Begründung des Bescheides wurde unter anderem ausgeführt, dass mit Antrag vom 03.08.2020 die Antragsteller xxx, Veräußerer, und die Ehegatten xxx und xxx, Erwerber, vertreten durch den öffentlichen Notar xxx, um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des am 10.07.2020 abgeschlossenen Kaufvertrages betreffend das Grundstück xxx der Liegenschaft EZ xxx, GB xxx, im Ausmaß von 694 m² ersucht haben. Dem Antrag wurde eine Widmungsbestätigung der Stadtgemeinde xxx beigelegt. In dieser wurde angeführt, dass das vertragsgegenständliche Grundstück als „Grünland – Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ gewidmet ist, zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehört, dieser Grund land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar ist. Somit bedürfe das gegenständliche Rechtsgeschäft der Genehmigung durch die Grundverkehrskommission.

Weiters wurde im Bescheid ausgeführt, dass der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx am 19.11.2020 folgende Stellungnahme abgegeben habe:

„Die Käufer, Herr xxx und Frau xxx, wohnhaft in der xxx, xxx besitzen keine land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücke. Eine Ausbildung in der Land- und Forstwirtschaft können die Käufer nicht nachweisen.

ALS LANDWIRT GILT:

Nach dem Ktn Grundverkehrsgesetz 2002 ist als Landwirt anzusehen, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Familie zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hierzu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Dass durch eine Flurbereinigung (xxx) neu gebildete Grundstück xxx bildet in der Natur die ehemalige xxxhütte. Das Grundstück hat ein Gesamtausmaß von 649 m² und befindet sich inmitten der Almnutzflächen der Agrargemeinschaft xxx. 5 Landwirte sind Eigentümer der Agrargemeinschaft und 3 Landwirte davon bewirtschaften die land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen der Agrargemeinschaft. Die Alm befindet sich in einem guten Zustand und ist mit einer befestigten Weganlage gut erschlossen. Eine eigene Hütte oder Unterkunft besitzt die Agrargemeinschaft nicht.

Das vertragsgegenständliche Grundstück xxx mit der Gesamtfläche von 649 m² und der darauf befindlichen Hütte kann die innerbetriebliche Struktur der Agrargemeinschaft durch Bildung einer Bewirtschaftungszentrale (Hütte als Unterkunft und Geräteraum als Lagerraum) stärken. Dies wird nach Rücksprache mit der Agrarbehörde Kärnten auch von dieser bestätigt.

1) Die Käufer, Herr xxx und Frau xxx können im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes nicht als Landwirte bezeichnet werden.

2) Aufgrund der Flächenform, der Lage und des Ertragswertes ist die vertragsgegenständliche Liegenschaft für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet.

Zusatz: die Beurteilung bezieht sich auf die Mitglieder der Agrargemeinschaft xxx EZ xxx der KG xxx. Bei den Mitgliedern und Anteilsberechtigten handelt es sich um existenzschwache bäuerliche Betriebe.

3) Aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft kommt es durch den Kauf der vertragsgegenständlichen Liegenschaft, Grundstück xxx der KG xxx im Ausmaß von 649 m ² und der darauf befindlichen Hütte zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung. (Freizeitwohnsitz)“

In den Feststellungen des Bescheides wurde ausgeführt, dass die Erwerber in xxx wohnhaft seien. Sie seien nicht Landwirte im Sinne des § 10 Abs. 4 K‑GVG. Das Grundstück soll künftig nicht landwirtschaftlich genutzt werden. Aufgrund der Flächenform, der Lage und des Ertragswertes sei die Liegenschaft für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet. Der Verkäufer xxx sei Landwirt.

In der rechtlichen Beurteilung des Bescheides wurde ausgeführt:

„Der landwirtschaftliche Sachverständige kommt in seinem Gutachten zu dem Schluss, dass die Erwerber nicht als Landwirte im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes angesehen werden können. Der Vertreter der Rechtserwerber räumt selbst aus, dass die Erwerber nicht Landwirte sind.

Des Weiteren führt der Sachverständige in seinem Gutachten aus, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet ist. Die Tatbestände des § 10 Abs. 2 lit. b und l K‑GVG sind daher erfüllt.

Laut Widmungsbestätigung der Stadtgemeinde xxx wurde das Grundstück bisher im Rahmen der Landwirtschaft genutzt und ist weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar.

In der Grundverkehrssitzung am 15.12.2020 wurde festgestellt, dass der Verkäufer xxx Landwirt ist und das Grundstück somit zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehört.

Von den Käufern wird jedoch nicht angegeben, dass das Grundstück zukünftig landwirtschaftlich genutzt werden soll. Es ist somit zu besorgen, dass eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung gem. § 10 Abs. 2 lit. c) K‑GVG nicht sichergestellt ist.

Der Rechtsvertreter der Antragsteller führt weiters aus, dass die im Betreff stehende „xxx“ vom Eigentümer xxx im Rahmen des „Urlaubes am Bauernhof“ an Feriengäste vermietet wurde und über mehrjährige Zeiträume als Freizeitwohnsitz verwendet wurde. Daraus schließt die Grundverkehrskommission, dass das vertragsgegenständliche Grundstück auch zukünftig als Freizeitwohnsitz genutzt werden soll und somit zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führt und der Tatbestand des § 10 Abs. 2 lit j K-GVG erfüllt ist.

Aufgrund der vorangeführten Sachlage und dem oben angeführten Sachverständigengutachten sowie den gesetzlichen Bestimmungen vertritt die Grundverkehrskommission die Auffassung, dass das vorliegende Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – widerspricht und zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerb eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist und darüber hinaus das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Somit war dem gegenständlichen Rechtsgeschäft die Genehmigung zu versagen.“

Gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 03.02.2021 haben xxx und xxx sowie xxx Beschwerde erhoben. In dieser wird unter anderem ausgeführt wie folgt:

„…

Nach den Ausführungen der Grundverkehrsbehörde wurde das Vertragsgrundstück gemäß Widmungsbestätigung der Stadtgemeinde xxx bisher im Rahmen der Landwirtschaft genutzt und ist weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar. Da die Käufer keine Landwirte sind und von ihnen auch nicht angegeben wurde, dass sie dieses Grundstück künftig landwirtschaftlich nutzen werden, besteht seitens der Grundverkehrsbehörde die Sorge, dass eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist.

Dem ist entgegenzuhalten, dass es sich aufgrund:

 der bebauten Fläche,

 der Einfriedung;

 der nur geringfügig verbliebenen eingezäunten Grünlandfläche von rund 300 m²,

 und der bisherigen Nutzung des Vertragsgrundstückes

offenbar um kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nach § 3 Kärntner Grundverkehrsgesetz handelt:

Das Vertragsgrundstück selbst wurde bereits im Jahr 1958 vom Restbesitz der Agrargemeinschaft durch die Wildbachverbauung abgezäunt und wurde seitdem auch nicht mehr von der Nachbarschaft genutzt.

Aus dem Protokoll der außerordentlichen Vollversammlung der betreffenden Agrargemeinschaft vom 19.8.1994 (Beilage ./2) geht zu Tageordnungspunkt 1 – Aussprache über den Kauf und weitere Nutzung der „xxx“ – hervor, dass die Hütte von den Nachbarschaftsteilhabern Frau xxx, Herrn xxx und Herrn xxx von der xxx gekauft wurde und dass die weiteren angeführten Eigentümer und Mitglieder der Nachbarschaft auf den Kauf der „xxx“ verzichtet haben.

Mit dem in Kopie Beilage ./3 beigeschlossenen Kaufvertrag vom 12.3.2002 hat Frau xxx ihre Anteile an der „xxx“ an Herrn xxx verkauft, der Vater des Herrn xxx hatte im Übrigen schon Jahre zuvor mit mündlich geschlossenem Vertrag die Anteile des ehemaligen Besitzers Herrn xxx an der Hütte erworben.

Das Grundstück auf dem sich die genannte Hütte des Herrn xxx befindet, wurde erst mit Bescheid der xxx vom 4.12.2019 seinem Besitz zugeschrieben, und zwar herauskommend wiederum aus dem Besitz der besagten Agrargemeinschaft. Dazu wird auf den Beschluss des Bezirksgerichtes xxx vom 11.5.2020, Beilage ./4, verwiesen.

Damit ist klar dargelegt, dass seitens der Agrargemeinschaft kein Interesse am Vertragsgrundstück sowie an der darauf befindlichen Hütte bestand.

Der Sachverständige, der ein Sachgutachten erstellen soll, hat dieses Faktum völlig negiert und offenbar hat es die entscheidende Behörde ebenso nicht gewürdigt, dass die „begünstigte“ Agrargemeinschaft und deren Mitglieder kein Interesse haben und hat nicht einmal eine Ausschreibung zur (generellen) Interessenseinholung vorgenommen!

Nach Abzug der verbauten Fläche von der Grundstücksfläche verbleibt lediglich eine Grünfläche von 300m², die sich in Hanglange befindet. Das Grundstück eignet sich daher weder aufgrund der flächenform, der Lage und des Ertragswertes – entgegen den Ausführungen des Sachverständigen – für eine Vergrößerung noch für die Verstärkung eines existenzschwachen bäuerlichen Betriebes. Diesbezüglich fehlt außerdem eine Begründung des Sachverständigen.

Das abgegrenzte Grundstück dient somit weder zu Weidezwecken noch zu sonst geeigneten Zwecken für die Nutzung durch die Agrargemeinschaft oder sonstige Landwirte, da für diese nur ein geringer Ertragswert besteht.

Das wurde von der Behörde nicht gewürdigt.

Der Sachverständige hat auch überhaupt nicht dargelegt, wie eine landwirtschaftliche Nutzung erfolgen könnte und hat auch keinerlei Berechnungen vorgenommen, welche Erträge durch eine landwirtschaftliche Nutzung für existenzschwache Betriebe erwirtschaftet werden könnten.

Außerdem ist aus dem Schreiben der xxx vom 10.1.2020 (Beilage ./5) zu entnehmen, dass Herr xxx im Rahmen der Bewirtschaftung der agrargemeinschaftlichen Grundstücke insgesamt 8,8 GVE auf die Fläche der Agrargemeinschaft auftreibt, während es alle sonstigen Mitglieder der Agrargemeinschaft zusammen nicht einmal auf 1,67 GVE bringen, womit eine faktische Nutzung der agrargemeinschaftlichen Grundstücke zum erheblich überwiegenden bzw. fast ausschließlichen Teil durch den Verkäufer Herrn xxx selbst erfolgt und andere Mitglieder der Agrargemeinschaft dies nur zu einem geringfügigen Teil nutzen.

Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ist eine Geneigtheit zur Vergrößerung und Verstärkung für Mitglieder der Agrargemeinschaft xxx, EZ xxx, somit absolut eindeutig nicht gegeben.

Zudem hätte die Grundverkehrsbehörde – wenn sie der unsachlichen subjektiven Argumentation des Sachverständigen folgt – bei tatsächlicher Eignung zur Vergrößerung oder Verstärkung eines existenzschwachen Betriebes, die Veräußerung des Grundstückes – wie schon erwähnt – gemäß § 10 Abs. 2 lit 1 in der Kärntner Landeszeitung bekanntmachen müssen und das Grundstück somit allfälligen aufstockungswürdigen Interessenten anbieten müssen.

Es liegt somit ein erheblicher Verfahrensfehler vor, der bei seiner richtigen Würdigung zur Nichtigkeit der bekämpften Entscheidung führen muss.

Hervorzuheben ist weiters, dass die „xxx“ vom Eigentümer Herrn xxx seit rund 26 Jahren zunächst im Rahmen des „Urlaubes am Bauernhof“ an Feriengäste vermietet worden war, dann von einem mittlerweile Verstorbenen (xxx) sieben Jahre als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist, über einen längeren Zeitraum an einen deutschen Nutzer für Freizeitzwecke vermietet worden ist und für mindestens fünf Jahre über eine Agentur an Fremde zur Vermietung überlassen worden ist.

Die touristische Nutzung der Almhütte samt Grundstück wird somit nicht erst durch den Verkauf an die Ehegatten Herrn xxx und Frau xxx herbeigeführt.

Das Grundstück ist zwar im Eigentum eines Landwirtes, wird aber wie dargelegt schon seit vielen Jahren nicht mehr landwirtschaftlich im Rahmen des Betriebes genutzt, auch nicht von einem Pächter landwirtschaftlich bewirtschaftet wird und ist aufgrund der Lage und Größe sowie Einfriedung nicht landwirtschaftlich nutzbar im Sinne einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung. Die gegenständliche Fläche ist auch in keinem landwirtschaftlichen Mehrfachantrag enthalten.

Bei einer Nutzung zur Vermietung können Landwirte nicht anderen Erwerbern vorgezogen werden. Die gegenständliche Hütte ist seit 26 Jahren dauerhaft touristisch vermietet.

Nach § 3 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes sind land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft ….. bestimmt sind, sofern diese

1) zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2) land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind, oder

3) land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind nach dieser Gesetzesbestimmung jedenfalls ……. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke handelt.

Konkret handelt es sich um ein im Flächenwidmungsplan als für die Land- und Forstwirtschaft bestimmtes, seit Jahrzehnten mit einem Gebäude, das für Wohnzwecke geeignet ist, bebautes Grundstück außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, das seit mindestens 26 Jahren als Vermietungsobjekt für Feriengäste und dabei für einen Zeitraum von zumindest sieben Jahren überhaupt als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist, und das somit ausschließlich für Freizeitzwecke und nicht für die Land und Forstwirtschaft verwendet wurde.

Hätte die Behörde dies richtig erkannt und rechtlich richtig gewürdigt, hätte sie dies auszusprechen gehabt und hätte die Grundverkehrskommission ihre Unzuständigkeit nach dem 2. Abschnitt des Kärntner Grundverkehrsgesetzes aussprechen müssen.

Da demnach kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliegt, besteht also keine Kompetenz der Grundverkehrskommission dieses Rechtsgeschäft zu versagen, vielmehr ist für den Kaufvertrag eine Negativbestätigung nach dem Grundverkehrsgesetz auszustellen, die hiermit ersatzweise auch beantragt wird.

Der Grundverkehrskommission steht daher – entgegen ihrer Ausführung auf Seite 6 vorletzter Absatz des bekämpften Bescheides – in dieser Angelegenheit kompetenzwidrig auch keine Beurteilung der widmungswidrigen Verwendung zu, zumal wie bereits ausgeführt, die Hütte schon seit 26 Jahre nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wird.

Die vom landwirtschaftlichen Sachverständigen angeführte „durch den Kauf herbeigeführte dem Flächenwidmungsplan widersprechende Verwendung“ wird von ihm alleine daraus abgeleitet, dass das Grundstück nicht von einem Landwirt erworben wird.

Eine widmungswidrige Verwendung kann aber nur in der tatsächlichen Benützung des Grundstücks und der Hütte entstehen und nicht alleine daraus, wer Eigentümer des Grundstücks und der Hütte ist. Auch ein Landwirt als Eigentümer kann die Hütte widmungswidrig verwenden. Eine widmungswidrige Verwendung wird durch den gegenständlichen Verkauf auch nicht begründet, da sie schon tatsächlich seit 26 Jahren nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

Während auf die Argumentation des Sachverständigen in der Begründung des Bescheides umfänglich eingegangen wurde, werden die aufgezeigten Argumente aus der Stellungnahme des Parteienvertreters in der Begründung des Bescheides völlig ignoriert, damit keiner Würdigung unterzogen und auch nicht entkräftet.

Die Begründung des Bescheides ist daher nicht nur mangelhaft sondern völlig unzureichend.

Die Käufer Herr xxx und Frau xxx werden die Hütte und die kleine Grundfläche um die Hütte für sich und ihre Familie nutzen.

Herr xxx und Frau xxx beabsichtigen auch keine Erweiterung oder sonstige Veränderung in der Nutzung. Sie beabsichtigen auf diesem kleinen Besitz – Grünlandfreifläche – wie erwähnt rund 300m2 – grundstücksgrößenadequat zukünftig geringfügig landwirtschaftlich tätig zu sein und haben dazu auch bereits die erforderliche Betriebsnummer xxx des Veterinärinformationssystems von der BUNDESANSTALT STATISTIK ÖSTERREICH, Direktion xxx zugesprochen gekommen. Bei dieser Hütte beabsichtigen sie eine kleine Bienenzucht zu führen.

Im Hinblick auf die obigen Ausführungen wird daher der

A n t r a g

gestellt, das Landesverwaltungsgericht Kärnten möge der Beschwerde Folge geben und

A) den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass dem zwischen Herrn xxx als Verkäufer einerseits und den Ehegatten xxx und xxx als gemeinsame Käufer andererseits, am 10.7.2020 abgeschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 10 Abs 1 K-GVG erteilt wird,

B) in eventu den bekämpften Bescheid wegen

a) Unzuständigkeit der Behörde 1. Instanz aufzuheben und dieser zur neuerlichen Entscheidung durch Ausspruch der Negativbestätigung nach § 18 Kärntner Grundverkehrsgesetz aufzutragen, oder

b) den Bescheid wegen Verfahrens- und Begründungsmängel aufzuheben und der Behörde 1. Instanz die neuerliche Entscheidung aufzutragen.“

Über Ersuchen des Landesverwaltungsgerichtes erstattete der landwirtschaftliche Amtssachverständige xxx folgendes Gutachten vom 26.04.2021:

„ Auftrag:

Mit Schreiben vom 17. März 2021 Zahl: KLVwG-S3-379-381/2/2021 ersucht das Landesverwaltungsgericht Kärnten Erhebungen durchzuführen und Befund und Gutachten darüber zu erstatten, ob es sich beim Grundstück Parzelle Nr. xxx, KG xxx, mit der sich darauf befindlichen xxxhütte um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG handelt. Es möge insbesondere dargelegt werden, ob es sich um ein Grundstück handelt, das zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehört (Ziffer 1) oder land- oder forstwirtschaftlich genutzt ist (Ziffer 2) oder land- oder forstwirtschaftlich genutzt war und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar ist (Ziffer 3).

Sollte die Frage, ob es sich bei der Parzelle Nr. xxx, KG xxx um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, bejaht werden, möge in Hinblick auf die Versagungsgründe des § 10 Abs. 2 K-GVG Befund und Gutachten darüber erstattet werden, ob eine Prüfung der in lit.a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Foto xxx

Befund:

Eigentümer des vertragsgegenständlichen Grundstückes Nr. xxx, EZ xxx, KG xxx ist Herr xxx, geb.: xxx, wohnhaft in xxx, xxx.

Herr xxx ist Eigentümer der land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft vlg. xxx. Der Betrieb beinhaltet die Liegenschaften EZ xxx, EZ xxx, EZ xxx alle KG xxx und EZ xxx der KG xxx. Inklusive Pachtflächen bewirtschaftet Herr xxx 5,01 ha Ackerland, 24,87 ha Grünland, 51,47 ha Almen und 31,4 ha Wald. Teile der Liegenschaft sind an seinen Sohn, Herrn xxx verpachtet.

Der Viehbestand des Betriebes vgl. xxx besteht aus durchschnittlich 48 Mutterkühen und 68 Rindern als Nachzucht. Sämtliche Maschinen und Geräte für die Bewirtschaftung der Nutzflächen befinden sich am Betrieb. Um Arbeitsspitzen zu vermeiden wird mit xxx zusammengearbeitet. Der Betrieb wird in biologischer Wirtschaftsweise im benachteiligten Gebiet und in alpiner Lage bewirtschaftet.

Die am Grundstück xxx der KG xxx befindliche xxxhütte wurde einst als Superädifikat der xxx, am Grundstück der Agrargemeinschaft xxx errichtet. Mit Kaufvertrag vom 12.03.2002 ging die xxxhütte als Superädifikat in das Alleineigentum von Herr xxx über.

Mit Flurbereinigungsübereinkommen vom 4.12.2019 tauscht und übergibt die Agrargemeinschaft xxx das Trennstück 1 im Ausmaß von 694 m² an Herrn xxx.

Somit ist Herr xxx Alleineigentümer des neu gebildeten Grundstückes xxx im Gesamtausmaß von 694 m² mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen (xxxhütte).

Mit Bescheid der BH xxx vom 04.08.2020, Zahl: xxx, wurde Herrn xxx am Grundstück xxx der KG xxx die naturschutzrechtliche Bewilligung zur Errichtung einer Terrassenüberdachung beim Bestand im Ausmaß von 7,82 m x 3,03 m mit Lärchenschalung und Pultdach bewilligt. Der naturschutzrechtlichen Bewilligung ging eine Überprüfung des beantragen Projektes voraus.

Dabei gilt es aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft zu beurteilen ob beim Antragsteller ein landwirtschaftlicher Betrieb vorhanden ist und ob das beantragte Projekt für diesen Betrieb erforderlich und spezifisch ist.

Der Amtssachverständige kommt zur Erkenntnis, dass die Baulichkeiten aufgrund ihrer Ausführungen für den genannten Verwendungszweck zur vorübergehenden Unterbringung jener Betriebsangehörigen, die mit der Behirtung des Almviehs betraut sind als Spezifisch einzustufen ist und dass eine Erforderlichkeit für die Bewirtschaftung der extensiv genutzten Weide- bzw. Almfutterflächen erkennbar ist. (Stellungnahme des landwirtschaftlichen Sachverständigen xxx, Zahl: xxx vom 29. Mai 2020)

Die Terrassenüberdachung wurde errichtet.

Mit Kaufvertrag vom 10.07.2020 wurde das Grundstück xxx der KG xxx im Ausmaß von 694 m2 mit den darauf befindlichen, baulichen Anlagen (xxxhütte) von Herrn xxx, wohnhaft in xxx, xxx, an Frau xxx und Herrn xxx, xxx, xxx, in deren jeweiligen Hälfteeigentum verkauft.

Orthofoto xxx

Flächenwidmung

Orthofoto xxx

Im aktuellen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde xxx weist das Grundstück xxx der KG xxx die Flächenwidmung: Grünland- Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland auf.

Orthofoto xxx

Das vertragsgegenständliche Grundstück xxx der KG xxx befindet sich ca. 4 km von der Ortschaft xxx entfernt, erreichbar durch vorgelagerte Gemeindestraßen und nicht befestigte Agrargemeinschaftswege, auf einer Seehöhe von 1.687 m in Mitten der Almflächen der Agrargemeinschaft xxx, Grundstück xxx der KG xxx. Das Almgrundstück der Agrargemeinschaft hat ein Ausmaß von 25,21 ha. Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb vlg. xxx des Herrn xxx hält 2/6 Anteilsrechte an der Agrargemeinschaft.

Die Gesamtfläche der AG beträgt 75,89 ha.

Die Agrargemeinschaft bewirtschaftet den sogenannten xxx auf eigene Rechnung und Gefahr. Von 3 Landwirten werden in den Sommermonaten 10 Stück Rinder oder 8,6 GVE aufgetrieben. Herr xxx treibt mit seinem Sohn xxx 8 Stück Rinder auf den xxx auf. Ein Hirte beaufsichtigt die Rinder in den Sommermonaten.

Eine eigene Almhütte für die Beaufsichtigung der Rinder ist nicht vorhanden. Die Behirtung der Rinder erfolgt von den Heimbetrieben und/oder Nachbaralmen aus.

Seitens des landwirtschaftlichen Sachverständigen wurde die Versicherungspolizze des Herrn xxx, vlg. xxx angefordert. Daraus ist ersichtlich, dass die xxxhütte in der Versicherungs-Urkunde xxx, xxx mitversichert ist.

Gutachten:

Zur Frage, ob es sich bei der Parzelle xxx der KG xxx um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG handelt wird ausgeführt:

Ziffer 1)

Das vertragsgegenständliche Grundstück xxx der KG xxx gehört zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb vlg. xxx EZ xxx der KG xxx, Eigentümer xxx. Die Erreichbarkeit des Grundstückes xxx über die nicht befestigte Weganlage der Agrargemeinschaft xxx ist für den Betrieb vlg. xxx durch die 2/6 Anteilsrechte am Grundbesitz der AG geregelt und erfolgt über den Eigengrund. Das Grundstück mit der darauf befindlichen Hütte kann dem Betrieb vlg. xxx als Unterkunft beim Schwenden in der Voralmsaison, als Unterkunft des Hirten zur Viehbeaufsichtigung in der Haupalmsaison und als Unterkunft für Almpflege, Nachmahd und Zaunablage in der Nachalmsaison dienen. Bei Wetterkapriolen dient die Hütte zum Schirmen und als Schutz vor Raubtiere.

Die Zaunanlage dient einerseits zum geordneten Ablauf für den Ab- und Antransport der Nutztiere und andererseits für eine Absonderung von kranken und verletzten Tieren. Dadurch wird eine Beaufsichtigung erheblich erleichtert. Die Terrassenüberdachung und das angrenzende Bestandsgebäude dienen zur Lagerung von Zaunmaterial wie Stempel, Draht und Nägel aber auch zur Lagerung von Maschinen und Geräten für die Alm- und Forstwirtschaft, wie Motorsense, Motorsäge und Seilwinde. Bei längeren Arbeitseinsätzen können diese Materiealien und Geräte auf der Alm gelagert werden und müssen auf Grund fehlender Unterkünfte und Lagermöglichkeiten nicht ständig ins Tal bzw. auf den darunterliegenden Höfen transportiert werden.

Mit Bescheid der BH xxx vom 04.08.2020 Zahl: xxx wurde die Bewilligung für die Errichtung der beantragten Terrassenüberdachung dadurch erteilt, weil der landwirtschaftliche Sachverständige in seiner Beurteilung zum Schluss gekommen ist, dass das beantragte Projekt aufgrund der Anforderungen einer zeitgemäßen Bewirtschaftung von Grünlandflächen, insbesondere extensiver Weide- und Almflächen notwendig ist und die Baulichkeit als spezifisch zu beurteilen ist. Für eine Bewirtschaftung als Grünland, dass für die Land- und Forstwirtschaft bestimmt ist.

Ziffer2)

Die landwirtschaftliche Nutzung des Grundstückes mit der xxxhütte ist dadurch gegeben und nachvollziehbar, da es beim Zubau (Terrassenzubau) für eine naturschutzrechtliche Bewilligung eine Überprüfung der Behörde in Bezug auf die Notwendigkeit und Spezifität für die Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vlg. xxx gegeben hat und diese positiv beurteilt wurde. Siehe Ziffer 1.

Ziffer 3)

Eine Nutzung/Bewirtschaftung der xxxhütte ist für den Betrieb vlg. xxx wirtschaftlich sinnvoll, planvoll und nachhaltig. Grund dafür ist die Nutzung der Agrargemeinschaftsanteile für Alm und Forst (2/6 Anteile) sowie das Vorhandensein der über dieselbe Weganlage erschlossenen und der Agrargemeinschaft xxx nachgelagerten, direkt angeschlossenen, hofeigenen xxx, welche sich in Bewirtschaftung von Herrn xxx befindet.

Eine Nutzung des Grundstückes xxx der KG xxx mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen war, ist und bleibt weiterhin land- und forstwirtschaftlich möglich.

Somit handelt es sich aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft bei der Liegenschaft xxx der KG xxx um ein landwirtschaftliches Grundstück.

Gutachten zur Frage

ob eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Gemäß § 10 Abs. 1 K-GVG 2002 hat die Grundverkehrskommission das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlichen leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe – und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe – nicht widerspricht.

Gemäß § 10 Abs. 2 K-GVG 2002 (2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interessen, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistete erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsrau, Grundstückzersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

Zusatz zu b)

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist.

Zu den Versagungsgründen im Einzelnen:

a)

Durch einen Verkauf des Grundstückes mit der Hütte wird das betriebliche Gesamteinkommen des Betriebes vlg. xxx (Eigentümer xxx) nicht in dem Ausmaß gekürzt, dass die Sicherung eines angemessenen Lebensunterhaltes des Betriebsinhabers und seiner Familie gefährdet wird.

b)

Nach dem Ktn Grundverkehrsgesetz 2002 ist als Landwirt anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Familie zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hierzu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Hinsichtlich der praktischen und fachlichen Fähigkeiten, die geeignet sind um für die Bewirtschaftung eines land- und/oder forstwirtschaftlichen Betriebes anerkannt zu werden, sieht die „Sonderrichtlinie für die Umsetzung der Sonstigen Maßnahmen des Österreichischen Programms für die Entwicklung des ländlichen Raums“ zumindest den Nachweis einer angemessenen Berufserfahrung von 5 Jahren vor. Die Ablegung einer einschlägigen Facharbeiterprüfung, Absolvierung einer landwirtschaftlichen Mittelschule oder Universität werden demnach ebenfalls anerkannt.

Die beiden Käufer, Frau xxx und Herr xxx, wohnhaft in der xxx, xxx besitzen keine land- und oder forstwirtschaftlichen Grundstücke. Eine Ausbildung in der Land- und/oder Forstwirtschaft können die beiden Käufer nicht nachweisen. Nach Erwerb des vertragsgegenständlichen Grundstückes wollen laut Schreiben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer, Herr xxx und Frau xxx die Liegenschaft grundstücksgrößenadequat künftig geringfügig landwirtschaftlich nutzen und eine kleine Bienenzucht führen.

Eine alleinige landwirtschaftliche Nutzung der Grundstückes xxx ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht möglich. Der zur Bewirtschaftung notwendige Aufwand übersteigt einen möglichen Ertrag. Von der nicht bebauten Grundfläche bleiben ca. 300 m² als Nutzflächen übrig. Darauf bilden Wegflächen, Rangierflächen und Abstellflächen den Bestand. Eine wirtschaftliche Nutzung ist nur im Zusammenhang mit der Almwirtschaft möglich.

Eine notwendige Betriebsnummer, wie in diesem Falle die bereits beantragte VIS Nummer xxx ist bei einer Bewirtschaftung von Bienenvölkern bereits mit dem 1. Volk notwendig. Grund dafür sind die Standortfeststellung und die 2-mal jährlichen Stichprobenentnahmen zur Seuchenbekämpfung.

Nach Rücksprache mit der xxx wird ein Einheitswert für die Imkerei erst ab 50 Bienenvölker festgestellt. Ein Ertragswert einer Imkerei wird erst bei 50 Bienenvölker mit 11€ pro Bienenvolk angegeben und ist stark von der Situation abhängig.

Im gegenständlichen Fall sind die Käufer nicht ortsansässig. Eine eigens genannte Person müsste die Aufsicht übernehmen. Fütterung, Tränke, Seuchenvorbeugung und Herdenbeaufsichtigung sind unaufschiebbare Tätigkeiten in den Sommermonaten. Eine Verarbeitung und Vermarktung des Honigs an Endkunden ist mit hygienischen Auflagen und Vorschriften verbunden. Mit einer Eigenversorgung von Honig kann kein Teil des notwendigen Lebensunterhaltes bestritten werden. Auch mit mind. 50 Bienenvölkern und eigenem Einheitswert übersteigt jeglicher Aufwand einen möglichen Ertrag. Grund dafür sind die personelle Komponente, die notwendigen Verarbeitungsräume, die Seehöhe von 1.687 m und die Wegstrecke für Beaufsichtigung und Betreuung (mind. 4 km unbefestigte Weganlage).

Somit sind die Käufer, Herr xxx und Frau xxx keine Landwirte im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetztes und können dies auch nach Erwerb der vertragsgegenständlichen Liegenschaft nicht werden.

c und d)

Der Hauptwohnsitz von Frau xxx und Herrn xxx befindet sich in der xxx, xxx. Die vertragsgegenständliche Liegenschaft befindet sich auf 1.687 m Seehöhe in der KG xxx, erreichbar durch eine geschotterte Weganlage.

Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft durch die Erwerber selbst ist durch Entfernung nicht gegeben. Die Käufer könnten zwar auch eine fachlich befähigte Person, welche für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung in Betracht kommen soll bekanntgeben, jedoch ist dies auf Grund der Kosten die dadurch entstehen und dem gegenüberstehend der geringe Ertrag aus der Bewirtschaftung nicht zu erwarten. Es ist daher zu besorgen, dass durch die Erwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht gewährleistet ist.

f)

Dem vorliegenden Kaufvertrag vorangehend wurde von Herrn xxx und der Agrargemeinschaft xxx ein Flurbereinigungsübereinkommen mit der Agrarbehörde xxx durchgeführt. Dabei übergibt und tauscht die AG xxx die vertragsgegenständliche Liegenschaft, das neu gebildete Grundstück xxx im Ausmaß von 694 m² an Herrn xxx. Im Gegenzug dazu tauscht und übergibt Herr xxx an die Agrargemeinschaft xxx das Grundstück xxx der KG xxx im Ausmaß von 416 m2 mit Wertausgleich.

Bescheid der Agrarbehörde xxx, Dienststelle xxx vom 04.12.2019 Zahl: xxx.

Ziel eines Flurbereinigungsübereinkommens ist es, die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen und umweltverträglichen Landwirtschaft, diese zu verbessern oder neu zu gestalten.

Flurbereinigungsverfahren werden in einem kleinen Gebiet oder bei einer kleinen Anzahl land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe durchgeführt. Im forstlichen Gutachten des Herrn xxx, Zahl: xxx ist angeführt, dass die Mängel der Agrarstruktur behoben wurden. Dies im Besonderen hinsichtlich unzureichender Grundstücksgrößen und unzureichender Bringungsverhältnisse.

Durch das vorliegende Rechtsgeschäft wird aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft die durch das Flurbereinigungsverfahren erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichenden Grund wieder zerstört. Dies weil Herr xxx Anteilsinhaber und Mitglied der AG xxx ist und die Käufer nicht.

g)

Die Käufer sind keine Landwirte. Eine Nutzung des einzelnen Grundstückes mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen ist im Sinne der Landwirtschaft auf Grund der Lage, des Ertragswertes und der Bewirtschaftungsmöglichkeit durch die im Rechtsgeschäft geplante Verwendung nicht wirtschaftlich.

Sollte ein Nichtmitglied der Agrargemeinschaft xxx mit einer anderwärtigen Verwendung als die der landwirtschaftlichen Nutzung Eigentümer werden, ist eine Enklavenbildung durchaus gegeben. Eine landwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht.

i)

Die derzeitige Verwendung des Grundstückes xxx der KG xxx mit der darauf befindlichen xxxhütte erfolgt vom Betrieb vlg. xxx aus in wirtschaftlicher Absicht.

Aufwand und Ertrag stehen in einem entsprechenden Verhältnis, ein angemessener Einkommensbeitrag kann erwirtschaftet werden. Dies im Zusammenhang mit der Almwirtschaft (Beaufsichtigung und Betreuung der Tiere, Schwend- und Pflegearbeiten)

Die Nutzung des Grundstückes durch die Käufer xxx und xxx, erfolgt nicht in der Absicht, die Liegenschaft mit der xxxhütte landwirtschaftlich oder almwirtschaftlich zu bewirtschaften. Eine aus der Urproduktion nicht wirtschaftliche Betriebsführung (Anzahl der Bienenvölker) stellt bloße Liebhaberei (= ideelle Zielsetzung; Freizeitbeschäftigung) dar.

Das Grundstück xxx wird durch die beschriebene Verwendung der land-, forst- und almwirtschaftlichen Nutzung entzogen. Ein zureichender Grund kann nicht erkannt werden.

Zusatz zu b)

l)

Die vertragsgegenständliche Liegenschaft xxx im Ausmaß von 694 m2 mit der darauf befindlichen xxxhütte ist besonders im Hinblick auf die Lage für eine Vergrößerung oder Verstärkung der Anteilsbetriebe geeignet. Auch für die EZ xxx, xxx ist die vertragsgegenständliche Liegenschaft geeignet. Dies wurde auch in der naturschutzrechtlichen Bewilligung zur Terrassenerrichtung beschrieben. (Naturschutzgesetz, Gemeindeplanungsgesetz, Bauen im Grünland)

An den nachfolgend angeführten Betrieben (Mitgliedsliegenschaften der Agrargemeinschaft xxx) wird die Vergrößerungs- und Verstärkungseignung beispielhaft dargestellt.

EZ xxx)

Agrargemeinschaft xxx

Die Agrargemeinschaft xxx ist kein Inhaber eines bäuerlichen Betriebes und ist daher als möglicher Aufstockungswerber nicht geeignet. Eigentümer EZ xxx, EZ xxx, EZx xx, EZ xxx, EZ xxx

Folgende Betreibe sind als Aufstockungswerber geeignet.

EZ xxx)

Eigentümer xxx, Obmann der AG xxx, xxx, xxx

vlg. xxx, Gesamteigenfläche 28,68 ha, zur Bewirtschaftung 12,0 ha Grünland und 20,82 ha Alpen, Viehbestand 9 Kühe mit Nachzucht sowie 11 Mutterschaft mit Nachzucht

Orthofoto xxx

EZ xxx)

Eigentümer xxx, xxx, xxx

vlg. xxx, Gesamteigenfläche 19,13 ha. Pächter der Liegenschaft ist xxx (Verkäufer), xxx, xxx, zur Bewirtschaftung 0,12 ha Ackerland, 16,13 hat Ackerland sowie 216 ha Almen, Viehbestand 12 Mutterkühe mit Nachzucht, 2 Ferkel

Orthofoto xxx

EZ xxx)

Eigentümerin xxx, xxx,xxx

vlg. xxx Gesamteigenfläche 28,59 ha. landwirtschaftliche Nutzfläche ist derzeit verpachtet

Orthofoto xxx

EZ xxx)

Eigentümerin xxx, xxx, xxx

vlg. xxx, Gesamteigenfläche 40,63 ha, zur Bewirtschaftung 11,32 ha Grünland sowie 20,57 Almen. Viehbestand 5 Mutterkühe mit Nachzucht sowie 16 Legehennen und Kleintiere wie Enten, Zuchtkaninchen, Lämmer, Mutterschafe und Ziegen um untergeordneter Anzahl

Orthofoto xxx

EZ xxx)

Bereits beschriebener land- und forstwirtschaftlicher Betrieb des Eigentümers der vertragsgegenständlichen Liegenschaft. Herr xxx vlg. xxx

Aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft wird folgendes festgehalten:

Die Prüfung der in lit. a bis i und k angeführten Tatbestände führen zum Ergebnis, dass das vorliegende Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Eine wirtschaftliche Bewirtschaftung des Grundstückes xxx der KG xxx und der xxxhütte ist nur im Zusammenhang mit einer alm- und forstwirtschaftlichen Nutzung möglich.

Jegliche andere Nutzungsart als die der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung widerspricht der Widmung Grünland: für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche.

Feststellungen:

Mit Kaufvertrag vom 10.07.2020 verkaufte xxx, xxx, xxx, das Grundstück Parzelle Nr. xxx, EZ xxx, KG xxx, zu gleichen Teilen an xxx und xxx, beide xxx, xxx, xxx.

Im Flächenwidmungsplan weist das Grundstück xxx, KG xxx, die Flächenwidmung „Grünland- Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ auf.

Die vertragsgegenständliche Parzelle Nr. xxx, KG xxx, ist im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens entstanden. Mit Bescheid des xxx, xxx, xxx, vom 04.12.2019, Zahl: xxx wurde ein Flurbereinigungsübereinkommen agrarbehördlich genehmigt, welches mit Niederschrift vom 23.07.2019, Zahl: xxx, zwischen dem nunmehrigen Verkäufer xxx und der Agrargemeinschaft „xxx“ abgeschlossen wurde. Das im Eigentum der AG „xxx“ stehende Grundstück Parz. Nr. xxx wurde in die Grundstücke xxx (Trennstück 2 im Ausmaß von 252.128 m²) und das Grundstück xxx (Trennstück 1 im Ausmaß von 694 m²) geteilt. Das Grundstück Parz. Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 694 m² wurde der im Eigentum des nunmehrigen Veräußerers stehenden Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, zugeschrieben. Im Gegenzug tauschte und übergab xxx das Grundstück Parz. Nr. xxx, KG xxx, und bezahlte einen Wertausgleich an die Agrargemeinschaft.

Die Parzelle xxx, KG xxx, befindet sich in Mitten der Almflächen der Agrargemeinschaft xxx, der Parzelle Nr. xxx, KG xxx,

Auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, befindet sich die sogenannte xxxhütte und ein Nebengebäude. Die xxxhütte wurde von der xxx, xxx, am Grundstück xxx, KG xxx, der Agrargemeinschaft xxx im Jahr 1958 errichtet. Bei der xxxhütte handelt es sich um ein Gebäude, das für Wohnzwecke geeignet ist.

Dem Vollversammlungsprotokoll der Agrargemeinschaft xxx vom 19.08.1994 ist zu entnehmen, dass die xxxhütte von den Nachbarschaftsteilhabern xxx, xxx und xxx von der xxx gekauft wird. Zwei weitere Agrargemeinschaftsmitglieder haben auf den Kauf der xxxhütte verzichtet. Im Vollversammlungsprotokoll ist weiters festgehalten, dass für das Grundstück, auf dem sich die Hütte befindet und deren Einfriedung, weiterhin der Pachtschilling von 200 an die Nachbarschaftskasse gezahlt wird. Für die Wegbenützung der obgenannten Hütte wird von den 3 erwerbenden Nachbarschaftsmitgliedern pro Jahr Schilling 1.000 an die Nachbarschaftskasse gezahlt.

Der Anteil an der xxxhütte des xxx wurde bereits vor einigen Jahren an xxx, dem Vater von xxx, verkauft. Mit Kaufvertrag, abgeschlossen am 12.03.2002, hat das Nachbarschaftsmitglied xxx ihren Anteil an der xxxhütte an xxx verkauft, sodass xxx seit diesem Zeitpunkt Alleineigentümer, der als Superädifikat errichteten xxxhütte ist.

Durch die Übertragung der Parzelle Nr. xxx, KG xxx aus dem Nachbarschaftsbesitz der Agrargemeinschaft xxx an xxx, ist dieser somit seit 2019 Eigentümer des Grundstückes Parzelle Nr. xxx, KG xxx, und der auf diesem Grundstück errichteten xxxhütte.

Die xxxhütte wird seit 26 Jahren für Vermietung im Rahmen des Urlaubes am Bauernhof an Feriengäste und für Vermietung für andere Nutzer für Freizeitwohnsitzzwecke genutzt. Die Nachbarschaftsmitglieder, die die Hütte im Jahr 1994 erworben haben, haben bereits versucht, diese im Rahmen des Urlaubes am Bauernhof zu verwerten. Da die Hütte bereits sanierungsbedürftig war, war dies schwierig und ist die Hütte das meiste Jahr leer gestanden.

xxx ist Eigentümer der land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft vlg. xxx. Der Betrieb beinhaltet die Liegenschaften EZ xxx, EZ xxx, EZ xxx alle KG xxx und EZ xxx der KG xxx. Inklusive Pachtflächen bewirtschaftet Herr xxx 5,01 ha Ackerland, 24,87 ha Grünland, 51,47 ha Almen und 31,4 ha Wald. Teile der Liegenschaft sind an seinen Sohn verpachtet.

Der Viehbestand des Betriebes vgl. xxx besteht aus durchschnittlich 48 Mutterkühen und 68 Rindern als Nachzucht. Sämtliche Maschinen und Geräte für die Bewirtschaftung der Nutzflächen befinden sich am Betrieb. Um Arbeitsspitzen zu vermeiden wird mit dem xxx zusammengearbeitet. Der Betrieb wird in biologischer Wirtschaftsweise im benachteiligten Gebiet und in alpiner Lage bewirtschaftet.

Das Grundstück xxx, KG xxx, befindet sich ca. 4 km von der Ortschaft xxx entfernt, erreichbar durch vorgelagerte Gemeindestraßen und nicht befestigte Agrargemeinschaftswege, auf einer Seehöhe von 1.687 m in Mitten der Almflächen der Agrargemeinschaft xxx, Grundstück xxx der KG xxx. Das Almgrundstück der Agrargemeinschaft hat ein Ausmaß von 25,21 ha. Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb vlg. xxx des xxx hält 2/6 Anteilsrechte an der Agrargemeinschaft. Die Gesamtfläche der Agrargemeinschaft beträgt 75,89 ha.

Die Agrargemeinschaft bewirtschaftet den sogenannten xxx. Von 3 Landwirten werden in den Sommermonaten 10 Stück Rinder oder 8,6 GVE aufgetrieben. xxx treibt mit seinem Sohn xxx 8 Stück Rinder auf den xxx auf. Ein Hirte beaufsichtigt die Rinder in den Sommermonaten. Eine eigene Almhütte für die Beaufsichtigung der Rinder ist nicht vorhanden. Die Behirtung der Rinder erfolgt von den Heimbetrieben und/oder Nachbaralmen aus.

Das Grundstück xxx, KG xxx, gehört zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb vlg. xxx, EZ xxx, KG xxx, deren Eigentümer xxx ist. Die Erreichbarkeit des Grundstückes xxx über die nicht befestigte Weganlage der Agrargemeinschaft xxx ist für den Betrieb vlg. xxx durch die 2/6 Anteilsrechte am Grundbesitz der AG geregelt und erfolgt über den Eigengrund.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 04.08.2020, Zahl: xxx, wurde xxx die naturschutzrechtliche Bewilligung für die Errichtung einer Terrassenüberdachung beim Bestandsgebäude auf dem Grundstück xxx, KG xxx, erteilt. Der naturschutzrechtlichen Bewilligung ging eine Überprüfung des beantragten Projektes durch einen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen voraus. Dabei gilt es aus Sicht der fachlichen Landwirtschaft zu beurteilen, ob beim Antragsteller ein landwirtschaftlicher Betrieb vorhanden ist und ob das beantragte Projekt für diesen Betrieb erforderlich und spezifisch ist. Der Amtssachverständige xxx führt in seinem Gutachten vom 29.05.2020, Zahl: xxx, aus, dass aufgrund der Anforderungen einer zeitgemäßen Bewirtschaftung von Grünlandflächen, insbesondere extensiver Weide- bzw Almfutterflächen, aus landwirtschaftlicher Sicht die Erforderlichkeit des geplanten Nebengebäudes erkennbar ist. Der Antragsteller bewirtschaftet einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Durch die Adaptierung des betreffenden Gebäudes wird ein zusätzlicher Raum zur vorübergehenden Unterbringung jener Betriebsangehörigen geschaffen, die mit der Tierbetreuung auf der umliegenden Alm bertraut sind. Die Baulichkeiten sind aufgrund ihrer Ausführungen für den genannten Verwendungszweck zur vorübergehenden Unterbringung jener Betriebsangehörigen, die mit der Behirtung des Almviehs betraut sind, als spezifisch zu beurteilen.

Eine Nutzung und Bewirtschaftung der xxxhütte ist für den Betrieb vlg. xxx wirtschaftlich sinnvoll, planvoll und nachhaltig. Grund dafür ist die Nutzung der Agrargemeinschaftsanteile an der AG xxx für Alm und Forst sowie das Vorhandensein der über dieselbe Weganlage erschlossenen und der Agrargemeinschaft xxx nachgelagerten, direkt angeschlossenen, hofeigenen xxx, welche sich in Bewirtschaftung von xxx befindet. Eine Nutzung des Grundstückes xxx, KG xxx, mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen war, ist und bleibt weiterhin land- und forstwirtschaftlich möglich.

Das Grundstück mit der darauf befindlichen Hütte kann dem Betrieb vlg. xxx als Unterkunft beim Schwenden in der Voralmsaison, als Unterkunft des Hirten zur Viehbeaufsichtigung in der Haupalmsaison und als Unterkunft für Almpflege, Nachmahd und Zaunablage in der Nachalmsaison dienen. Bei Wetterkapriolen kann die Hütte zum Schirmen und sie kann als Schutz vor Raubtieren genutzt werden. Die Zaunanlage kann einerseits zum geordneten Ablauf für den Ab- und Antransport der Nutztiere und andererseits für eine Absonderung von kranken und verletzten Tieren dienen. Dadurch wird eine Beaufsichtigung erheblich erleichtert. Die Terrassenüberdachung und das angrenzende Bestandsgebäude können zur Lagerung von Zaunmaterial wie Stempel, Draht und Nägel aber auch zur Lagerung von Maschinen und Geräten für die Alm- und Forstwirtschaft, wie Motorsense, Motorsäge und Seilwinde herangezogen werden. Bei längeren Arbeitseinsätzen können diese Materiealien und Geräte auf der Alm gelagert werden und müssen auf Grund fehlender Unterkünfte und Lagermöglichkeiten nicht ständig ins Tal bzw. auf die darunterliegenden Höfe transportiert werden.

Die beiden Käufer besitzen keine land- und oder forstwirtschaftlichen Grundstücke. Eine Ausbildung in der Land- und/oder Forstwirtschaft können sie nicht nachweisen. Die Erwerber beabsichtigen die Parzelle Nr. xxx, KG xxx mit der darauf befindlichen xxxhütte für sich und ihre Familie für eigene Wohnzwecke zu nutzen. Sie beabsichtigen auf der Grünlandfreifläche in einem Ausmaß von rund 300 m² eine kleine Bienenzucht zu führen und haben dafür auch die erforderliche Betriebsnummer erhalten.

Eine alleinige landwirtschaftliche Nutzung des Grundstückes xxx, KG xxx, ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht möglich. Der zur Bewirtschaftung notwendige Aufwand übersteigt einen möglichen Ertrag. Von der nicht bebauten Grundfläche bleiben ca. 300 m² als Nutzflächen übrig. Darauf bilden Wegflächen, Rangierflächen und Abstellflächen den Bestand. Eine wirtschaftliche Nutzung ist nur im Zusammenhang mit der Almwirtschaft möglich.

Eine notwendige Betriebsnummer, wie in diesem Falle die bereits beantragte VIS Nummer xxx ist bei einer Bewirtschaftung von Bienenvölkern bereits mit dem 1. Volk notwendig. Grund dafür sind die Standortfeststellung und die 2-mal jährlichen Stichprobenentnahmen zur Seuchenbekämpfung. Ein Einheitswert für die Imkerei wird erst ab 50 Bienenvölker festgestellt. Ein Ertragswert einer Imkerei wird erst bei 50 Bienenvölker mit 11 € pro Bienenvolk angegeben und ist stark von der Situation abhängig. Die Käufer sind nicht ortsansässig. Eine eigens genannte Person müsste die Aufsicht übernehmen. Fütterung, Tränke, Seuchenvorbeugung und Herdenbeaufsichtigung sind unaufschiebbare Tätigkeiten in den Sommermonaten. Eine Verarbeitung und Vermarktung des Honigs an Endkunden ist mit hygienischen Auflagen und Vorschriften verbunden. Mit einer Eigenversorgung von Honig kann kein Teil des notwendigen Lebensunterhaltes bestritten werden. Auch mit mind. 50 Bienenvölkern und eigenem Einheitswert übersteigt jeglicher Aufwand einen möglichen Ertrag. Grund dafür sind die personelle Komponente, die notwendigen Verarbeitungsräume, die Seehöhe von 1.687 m und die Wegstrecke für Beaufsichtigung und Betreuung (mind. 4 km unbefestigte Weganlage).

Somit sind die Käufer, xxx und xxx, keine Landwirte im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes.

Der Hauptwohnsitz von xxx und xxx befindet sich in xxx, xxx. Die vertragsgegenständliche Liegenschaft befindet sich auf 1.687 m Seehöhe in der KG xxx, erreichbar durch eine geschotterte Weganlage.

Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft durch die Erwerber selbst ist durch die Entfernung nicht gegeben. Die Käufer könnten zwar auch eine fachlich befähigte Person, welche für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung in Betracht kommen soll bekanntgeben, jedoch ist dies auf Grund der Kosten die dadurch entstehen und dem gegenüberstehend der geringe Ertrag aus der Bewirtschaftung nicht zu erwarten. Es ist daher zu besorgen, dass durch die Erwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht gewährleistet ist.

Die Käufer sind keine Landwirte. Eine Nutzung des einzelnen Grundstückes mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen ist im Sinne der Landwirtschaft auf Grund der Lage, des Ertragswertes und der Bewirtschaftungsmöglichkeit durch die im Rechtsgeschäft geplante Verwendung nicht wirtschaftlich. Sollte ein Nichtmitglied der Agrargemeinschaft xxx mit einer anderwärtigen Verwendung als die der landwirtschaftlichen Nutzung Eigentümer werden, ist eine Enklavenbildung durchaus gegeben. Eine landwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht.

Die Nutzung des Grundstückes durch die Käufer erfolgt nicht in der Absicht, die Liegenschaft mit der xxxhütte land- oder almwirtschaftlich zu bewirtschaften. Eine aus der Urproduktion nicht wirtschaftliche Betriebsführung (Anzahl der Bienenvölker) stellt bloße Liebhaberei (= ideelle Zielsetzung; Freizeitbeschäftigung) dar.

Das Grundstück xxx, KG xxx, wird durch die beschriebene Verwendung der land-, forst- und almwirtschaftlichen Nutzung entzogen. Ein zureichender Grund ist nicht gegeben.

Die vertragsgegenständliche Liegenschaft xxx, KG xxx, im Ausmaß von 694 m² mit der darauf befindlichen xxxhütte ist besonders im Hinblick auf die Lage für eine Vergrößerung oder Verstärkung der Anteilsbetriebe der AG xxx geeignet.

Beweiswürdigung:

Die Feststellungen stützen sich auf den vorliegenden Verwaltungsakt, das Vorbringen in der Beschwerde, die Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 09.11.2020 und 26.04.2021 und auf die Ergebnisse der mündlichen Beschwerdeverhandlung vom 17.06.2021. Das Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 26.04.2021 wurde über Auftrag des Landesverwaltungsgerichtes erstellt. Es ist schlüssig und nachvollziehbar und konnte daher den Feststellungen unbedenklich zugrunde gelegt werden.

Rechtliche Beurteilung:​

Die maßgeblichen Bestimmungen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K‑GVG, LGBl. Nr. 9/2004 idgF LGBl. Nr. 104/2020, lauten:

§ 1

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 2

Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an

a) land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude,

b) allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben.

§ 3

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs 2 lit c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs 4 K‑GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls:

a) Baugrundstücke, und zwar

1. alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs 1 lit b vorliegt, und

2. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs 1) handelt;

b) Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

§ 8 Abs. 1 lit. a

Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie die Übertragung des Eigentums zum Gegenstand haben.

§ 10

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Ziele des Kärntner Grundverkehrsgesetzes sind gemäß § 1 K-GVG die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden, die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen strukturellen Gegebenheiten des Landes, sowie die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist der Schutz der im Grundverkehrsgesetz verankerten öffentlichen Interessen der Grundverkehrsbehörde überantwortet, die die Ziele des Grundverkehrsgesetzes von Amtswegen zu verfolgen hat (vgl. VwGH 21.12.2001, 99/02/0104).

Im gegenständlichen Verfahren wird ua. bestritten, dass es sich beim verkaufsgegenständlichen Grundstück um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 K-GVG handelt.

Der Veräußerer des verkaufsgegenständlichen Grundstückes ist Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vlg. xxx. Zum Betrieb gehören mehrere Liegenschaften, darunter inneliegend der EZ xxx, KG xxx, die verfahrensgegenständliche Parzelle Nr. xxx. Diese Parzelle wurde im Rahmen eines Flurbereinigungsübereinkommens, das am 23.07.2019 abgeschlossen und von der Agrarbehörde am 04.12.2019 genehmigt wurde, aus einem Grundstück der Agrargemeinschaft xxx getrennt und von der Agrargemeinschaft an den Veräußerer übertragen.

Gemäß § 1 Abs 1 Kärntner Flurverfassungs-Landesgesetz – K-FLG können im Interesse der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen und umweltverträglichen Landwirtschaft die Besitz-, Benützungs- und Bewirtschaftungsverhältnisse im ländlichen Lebens- und Wirtschaftsraum durch die Neueinteilung und Erschließung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und die Ordnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe nach zeitgemäßen volkswirtschaftlichen, betriebswirtschaftlichen und ökologischen Gesichtspunkten in einem Zusammenlegungsverfahren verbessert oder neu gestaltet werden.

Es besteht daher gegenständlich kein Zweifel daran, dass die Parzelle Nr. xxx, KG xxx, zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb vlg. xxx des Veräußerers xxx gehört. Das Grundstück ist erst aus einer Flurbereinigung heraus entstanden und einer EZ zugeschrieben worden, die eine Vielzahl an Grundstücken enthält, die zum land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb vlg. xxx gehören. Erst durch die im Rahmen der Flurbereinigung erfolgte Übertragung des Trennstückes 1 des Grundstückes xxx, dh. der neu gebildeten Parzelle Nr. xxx, KG xxx, an den nunmehrigen Veräußerer ist ein Verkauf des Grundstückes durch ihn möglich.

Auch aus dem mit Bewilligungsbescheid der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 04.08.2020, Zahl: xxx, abgeschlossenen naturschutzrechtlichen Verfahren bezüglich der Errichtung einer beantragten Terrassenüberdachung bei einem Nebengebäude zur xxxhütte ist zu schließen, dass das vertragsgegenständliche Grundstück zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers gehört. Aus dem der Bewilligung zugrundeliegenden Gutachten des landwirtschaftlichen Sachverständigen xxx vom 29.05.2020 geht hervor, dass aufgrund der Anforderungen einer zeitgemäßen Bewirtschaftung von Grünlandflächen, insbesondere extensiver Weide-bzw. Almfutterflächen, aus landwirtschaftlicher Sicht die Erforderlichkeit des geplanten Nebengebäudes erkennbar ist. Der Antragsteller bewirtschaftet einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Durch die Adaptierung des betreffenden Gebäudes wird ein zusätzlicher Raum zur vorübergehenden Unterbringung jener Betriebsangehörigen geschaffen, die mit der Tierbetreuung auf der umliegenden Alm vertraut sind. Die Baulichkeiten sind aufgrund ihrer Ausführungen für den genannten Verwendungszweck zur vorübergehenden Unterbringung jener Betriebsangehörigen, die mit der Behirtung des Almviehs betraut sind, als spezifisch zu beurteilen.

Die Parzelle Nr. xxx, KG xxx, aus der die nunmehrige Parzelle Nr. xxx, KG xxx, getrennt wurde, war ursprünglich jedenfalls land- und forstwirtschaftlich durch die Agrargemeinschaft xxx genutzt. Durch die Errichtung der xxxhütte und Umzäunung derselben durch die Wildbach- und Lawinenverbauung kam es bis zum Erwerb derselben durch Nachbarschaftsmitglieder, darunter dem Vater des Beschwerdeführers, im Bereich der nunmehrigen Parzelle Nr. xxx, KG xxx, zu einer anderen Nutzung. Seit dem die xxxhütte im Alleineigentum des Veräußerers steht, wird diese für Vermietung an Feriengäste und Freizeitwohnsitzzwecke genutzt. Schon zuvor – seit dem Erwerb durch die Nachbarschaftsmitglieder im Jahr 1994 - erfolgte eine Vermietung der Hütte an Feriengäste im Rahmen des Urlaubes am Bauernhof.

Der Grund der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, war seinerzeit land- und forstwirtschaftlich genutzt und ist dem Gutachten des landwirtschaftlichen Sachverständigen xxx vom 26.04.2021 folgend, weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzbar. Eine Nutzung und Bewirtschaftung der xxxhütte ist für den Betrieb vlg. xxx wirtschaftlich sinnvoll, planvoll und nachhaltig. Das Grundstück mit der darauf befindlichen Hütte kann dem Betrieb vlg. xxx als Unterkunft beim Schwenden in der Voralmsaison, als Unterkunft des Hirten zur Viehbeaufsichtigung in der Hauptalmsaison und als Unterkunft für Almpflege, Nachmahd und Zaunablage in der Nachalmsaison dienen. Weiters kann die Hütte zum Schirmen und als Schutz vor Raubtieren genutzt werden. Auch die Nutzung der Anteile an der Agrargemeinschaft für Alm und Forst durch xxx sowie das Vorhandensein der über dieselbe Weganlage erschlossenen und der Agrargemeinschaft xxx nachgelagerten, direkt angeschlossenen hofeigenen xxx, welche sich in Bewirtschaftung des Veräußerers befindet, lässt den Schluss zu, dass das Grundstück Parzelle Nr. xxx, KG xxx, mit den darauf befindlichen baulichen Anlagen weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzbar ist.

Dass in den letzten Jahren an diesem Standort andere, nicht widmungskonforme Nutzungen stattgefunden haben, ändert nichts an der Tatsache, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und auch jetzt die Flächenwidmung der gegenständlichen (neu geschaffenen) Parzelle „Grünland – Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ ist.

Hingewiesen wird auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 14.11.2016, Ra 2016/11/0124, in dem ausgeführt ist, dass soweit die Revision die Rechtsfrage als klärungsbedürftig erachtete, ob die faktischen heutigen Gegebenheiten, die auf einer „seit Jahrzehnten … flächenwidrigen Nutzung“ beruhten, gegenüber der „nicht an die tatsächlichen Begebenheiten vor Ort angepassten Flächenwidmung“ vorgingen, so genüge dem Verwaltungsgerichtshof der Hinweis auf den klaren Wortlaut des § 3 Abs. 1 K-GVG, der auf die bestehende Widmung der Grundstücke im Flächenwidmungsplan abstellt.

Dies bedeutet, dass eine seit Jahrzehnten erfolgte flächenwidmungsplanwidrige Nutzung nicht dazu führt, dass es sich in der Folge um kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG mehr handelt.

Auch der Verweis auf § 3 Abs 2 lit a Z 2. K-GVG führt nicht dazu, dass es sich beim Kaufgegenstand um kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, zumal diese Ausnahme nur zum Tragen kommt, „soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs 1) handelt“.

Es liegt gegenständlich somit ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 lit. a K-GVG vor. Der Kaufgegenstand unterliegt daher den Bestimmungen des Kärntner Grundverkehrsgesetzes.

§ 10 Abs. 2 lit. j K-GVG normiert, dass ein Rechtsgeschäft jedenfalls den in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interessen widerspricht, wenn eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll.

Die Käufer sind keine Landwirte. Sie beabsichtigen die Almhütte samt Grundstück für sich und die Familie zu nutzen. Des Weiteren wollen sie eine kleine Bienenzucht betreiben. Eine alleinige landwirtschaftliche Nutzung des Grundstückes xxx, KG xxx, ist im Sinne der Landwirtschaft aufgrund der Lage, des Ertragswertes und der Bewirtschaftungsmöglichkeit durch die geplante Verwendung nicht wirtschaftlich. Eine aus der Urproduktion nicht wirtschaftliche Betriebsführung stellt bloße Liebhaberei und damit eine Freizeitbeschäftigung dar. Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gehört zum Begriff der Landwirtschaft, dass sie eine planvolle, grundsätzlich auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtete nachhaltige Tätigkeit darstellt (VwGH 21.03.2014, 2012/06/0213). Die Bestimmungen über die Flächenwidmung können nicht dadurch umgangen werden, dass jemand lediglich einem Hobby nachgeht. Eine Nutzung als Grünland, das für die Land- und Forstwirtschaft bestimmt ist, liegt dann nicht vor, wenn sie nicht mit einer grundsätzlich auf Erzielung von Einnahmen gerichteten nachhaltigen Tätigkeit der land- und forstwirtschaftlichen Urproduktion im Zusammenhang steht (VwGH 07.07.1986, 84/10/0290). Eine als Hobby betriebene kleinere Tierzucht wird durch den Verwaltungsgerichtshof nicht als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb, der einer auf Erzielung von Einnahmen ausgerichteten nachhaltigen Tätigkeit nachgeht, gesehen (VwGH 16.09.2003, 2002/05/1013).

Die Käufer haben kein Betriebskonzept vorgelegt und nicht dargelegt, wie sie Gewinn erwirtschaften wollen.

Die Rechtserwerber sind keine Landwirte im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG und ist gemäß § 10 Abs. 2 lit. b leg. cit. ein weiterer Versagungsgrund gegeben, wenn bei der Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt. Der landwirtschaftliche Sachverständige hat dargetan, dass die vertragsgegenständliche Parzelle mit der darauf befindlichen xxxhütte im Hinblick auf die Lage für eine Vergrößerung oder Verstärkung der Anteilsbetriebe geeignet ist. Dieser Versagungsgrund kann für sich alleine nur herangezogen werden, wenn ein Interessentenverfahren vorab durchgeführt wird. Da § 10 Abs. 1 lit. j K-GVG jedoch auf die Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände verweist und damit auch auf § 10 Abs. 2 lit. b K‑GVG, ist eine grundsätzliche Prüfung, ob die Erwerber (keine) Landwirte sind und das Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines bäuerlichen Betriebes notwendig und hiefür geeignet ist, im Rahmen der Beurteilung des Versagungsgrundes der lit. j ausreichend.

Die flächenwidmungsplanwidrige Verwendung ist im vorliegenden Verfahren eindeutig gegeben, zumal die Käufer, die nicht Landwirte sind, selbst angeben, das Grundstück und die Hütte für sich und die Familie nutzen zu wollen. Eine Verwendung als Freizeitwohnsitz steht der bestehenden Widmung entgegen.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige hat sich in seinem Gutachten vom 26.04.2021 ausführlich mit den einzelnen Versagungsgründen des § 10 Abs. 2 K‑GVG auseinandergesetzt und ist ua. zu dem Ergebnis gelangt, dass eine wirtschaftliche Bewirtschaftung der Parzelle Nr. xxx, KG xxx, und der xxxhütte nur im Zusammenhang mit einer alm- und forstwirtschaftlichen Nutzung möglich ist. Jegliche andere Nutzungsart als die der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung widerspricht der Widmung Grünland – Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche.

Desgleichen hat der landwirtschaftliche Amtssachverständige in seinem Gutachten vom 26.04.2021 ausgeführt, dass sich der Hauptwohnsitz der Käufer in xxx befindet. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft durch die Erwerber selbst ist durch die Entfernung nicht gegeben. Aufgrund der Kosten die durch die Bewirtschaftung durch eine fachlich befähigte Person entstehen und dem gegenüberstehend der geringe Ertrag aus der Bewirtschaftung, ist nicht zu erwarten, dass eine fachlich befähigte Person beauftragt wird. Es ist daher zu besorgen, dass durch die Erwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht gewährleistet ist.

Auch die Prüfung der lit. c und d des § 10 Abs. 1 K-GVG führt daher zu dem Schluss, dass eine Nutzung der gegenständlichen Liegenschaft als (Freizeit)wohnsitz erfolgen soll und daher eine widmungswidrige Verwendung durch die Käufer anzunehmen ist.

Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe nicht widerspricht. Da gegenständlich eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergeben hat, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll, widerspricht das Rechtsgeschäft jedenfalls dem Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe. Der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. j K-GVG ist gegeben, zumal die Käufer keine Landwirte sind und die Parzelle für private Wohnzwecke bzw. Freizeitgestaltung nutzen möchten. Auch wenn die gegenständliche Parzelle in den letzten Jahren nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurde, lässt die vorliegende Flächenwidmung „Grünland - Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ die Nutzung der gegenständlichen Parzelle nur für einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb zu. Eine andere Verwendung widerspricht dem geltenden Flächenwidmungsplan.

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.