OGH 5Ob223/06i

Spruch:

Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Begründung

Rechtliche Beurteilung​

1. Die Vorinstanzen haben erkannt, dass maßgeblich für die Beurteilung, ob zwischen den Parteien ein neuer Vertrag über das gesamte Bestandobjekt zustandegekommen ist, ein erweisbarer Novationswille ist, also die Absicht der Parteien, die alte bestandrechtliche Verbindlichkeit zu tilgen und durch eine neue zu ersetzen (RIS-Justiz RS0032417). Ein Novationswille wird nämlich nicht vermutet (RIS-Justiz RS0032502 [T9 und 10]; RS0032417 [insbesondere T6 und 7]).

Auch bei zeitlich aufeinanderfolgenden Mietverträgen hinsichtlich mehrerer Objekte im selben Haus zwischen denselben Vertragsparteien gelten diese Grundsätze uneingeschränkt, weshalb auch in solchen Fällen ausschließlich auf den Parteiwillen, den Hauptgegenstand des Bestandverhältnisses auszutauschen, abzustellen ist (vgl 1 Ob 318/71

= SZ 44/179; 5 Ob 110/89 = wobl 1990/60; 5 Ob 81/99v = wobl 2000/119;

5 Ob 94/92 = MietSlg 44/35 ua) und nicht auf objektive Faktoren wie

etwa das Verhältnis der gemieteten Flächen zueinander. Die Vorinstanzen sind aufgrund der maßgeblichen Feststellungen über die Zumietung von ca 55 m² Geschäftsfläche nach Inkrafttreten des MRG zu einer bereits vorher gemieteten mehrgeschossigen Geschäftsfläche in einem ausdrücklich als „Ergänzungsvertrag" bezeichneten Vertrag mit einem konkret auf die zugemietete Fläche entfallenden Hauptmietzins von zwei gesonderten Verträgen ausgegangen, nämlich vom Weiterbestand des alten Bestandvertrages und einem zusätzlichen zweiten Vertrag über die kleinere Geschäftsfläche. Daran änderte nach Ansicht der Vorinstanzen der Umstand nichts, dass für die Zukunft eine rechtliche Gemeinsamkeit aller Geschäftsobjekte hinsichtlich der Aufkündbarkeit vereinbart wurde.

Die Beurteilung, ob in einem konkreten Fall der Zumietung weiterer Geschäftsflächen ein neuer Bestandvertrag über das gesamte Objekt gewollt war und zugrundezulegen ist oder eine selbständige Zumietung weiterer Flächen erfolgte, basiert auf nicht revisiblen Feststellungen der Vorinstanzen über die Absicht der Parteien bei Vertragsabschluss. Sie fügt sich damit widerspruchslos in die Grundsätze der einschlägigen Judikatur. Eine iSd § 62 Abs 1 AußStrG erhebliche Rechtsfrage stellt sich aber auch deshalb nicht, weil bei einer solchen Beurteilung stets auf die Verhältnisse des Einzelfalls abzustellen ist (vgl RIS-Justiz RS0032502 [T8]).

2. Dass es für die Rechtswirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen und Wertsicherungsvereinbarungen stets auf das im Abschlusszeitpunkt geltende Recht ankommt, stellt § 43 Abs 2 MRG klar. Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG stellt nur eine Ausformung dieses Prinzips dar. Eine im Abschlusszeitpunkt wirksame Mietzins- und Wertsicherungsvereinbarung bleibt daher weiter wirksam. Dieser Weitergeltung alter zinsrechtlicher Bestimmungen steht § 16 Abs 9 MRG nicht entgegen. Eine in einem Hauptmietvertrag vor dem 1. 1. 1982 und somit vor Inkrafttreten des MRG geschlossene zulässige Wertsicherungsvereinbarung bleibt wirksam und ist nicht auf ein Überschreiten der Angemessenheitsgrenze des § 16 Abs 1 MRG hin überprüfbar (5 Ob 151/95 = wobl 1996/65; RIS-Justiz RS0111849; aA Vonkilch, Die Überprüfung der Wertsicherung und die Mietrechtsentwicklung, wobl 2000, 212).

An der dargestellten Rechtsprechung haben sich die Vorinstanzen orientiert, sodass auch in diesem Punkt eine Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG nicht vorliegt.

Der unzulässige außerordentliche Revisionsrekurs war daher zurückzuweisen.