OGH 5Ob133/21a

Spruch:

1. Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

2. Der Antragsteller ist schuldig, der Antragsgegnerin binnen 14 Tagen die mit 418,78 EUR (darin enthalten 69,80 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.

Begründung:

[1] Die Antragsgegnerin, eine gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft mbH, ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Wien. Die Mutter des Antragstellers war ab 1. Dezember 1972 Nutzungsberechtigte der 82 m² großen Wohnung Top 10 in der auf der Liegenschaft errichteten Wohnhausanlage. Mit Schreiben vom 7. Dezember 1977 stimmte die Antragsgegnerin dem Ansuchen der Mutter des Antragstellers auf Einbeziehung des über der Wohnung Top 10 befindlichen, 45 m² großen Dachbodenraums in den Wohnungsverband zu; die Gesamtnutzfläche der Wohnung beträgt seither 127 m².

[2] Ab 1. Jänner 2017 wurden der Mutter des Antragstellers für die Wohnung Top 10 brutto 339,75 EUR und für den ehemaligen Dachboden mit der Bezeichnung Top 18 brutto 186,45 EUR vorgeschrieben.

[3] Nach dem Tod seiner Mutter am 24. April 2019 teilte der Antragsteller der Antragsgegnerin mit, dass er gemäß § 14 MRG in die Mietrechte nach seiner Mutter eingetreten sei. Die Antragsgegnerin erklärte mit Schreiben vom 3. Juni 2019, dass der Vorstand der Genossenschaft beschlossen habe, dem Antragsteller die Wohnung Top 10 und 18 mit 1. Juni 2019 zur Nutzung zuzuweisen. Gleichzeitig wies sie darauf hin, dass die monatlichen Vorschreibungen zur Zeit nachstehende Beträge umfassten:

Nutzungsentgelt EUR 228,60

Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrag (EVB) EUR 261,62

Betriebskosten EUR 153,67

Betriebskosten, Aufzug EUR 22,40

Verwaltungskosten EUR 25,43

Rücklagenbildung EUR 4,91

netto EUR 696,43

10 % USt EUR 69,64

Summe: EUR 766,07

[4] In der Folge erhielt der Antragsteller mit Schreiben vom 19. Juni 2019 zwei getrennte Vorschreibungen, eine für die Wohnung Top 10 und eine für den ehemaligen Dachbodenraum Top 18 mit folgenden Beträgen:

Wohnung Top 10:

Rücklagenkomponente EUR 3,17

EVB WGG EUR 168,92

Verwaltung EUR 16,75

Betriebskosten EUR 101,76

Aufzug EUR 9,11

Wiedervermietungsentgelt WGG EUR 147,60

netto EUR 447,31

10 % USt EUR 44,73

Summe: EUR 492,04

Dachbodenraum Top 18:

Rücklagenkomponente EUR 1,74

EVB WGG EUR 92,70

Verwaltung EUR 9,19

Betriebskosten EUR 55,85

Aufzug EUR 5,00

Wiedervermietung WGG EUR 81,00

netto EUR 245,48

10 % USt EUR 24,55

Summe: EUR 270,03

[5] Diese Beträge wurden inklusive Februar 2020 vorgeschrieben und bezahlt.

[6] Zum Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung war diese der Ausstattungskategorie B zuzuordnen.

[7] Der Antragsteller begehrt Überprüfung und Feststellung der zulässigen Höhe der Entgeltbestandteile „Wiedervermietung WGG“, „Rücklagenkomponente“ und „EVB WGG“ seit 1. Juni 2019, Feststellung der Überschreitungsbeträge jeweils zuzüglich 10 % USt seit 1. Juni 2019 sowie Rückzahlung der Überschreitungsbeträge. Nach seiner auf der Entscheidung 5 Ob 252/09h beruhenden Argumentation gilt die in § 46 Abs 2 MRG vorgesehene Deckelung aufgrund der vom Gesetzgeber beabsichtigten Gleichstellung von MRG‑ und WGG‑Mietern auch für einen Eintritt in das Mietrecht nach WGG. Ungeachtet der textlichen Neufassung des § 13 Abs 6 WGG im Zug der WGG‑Novelle 2016 dürften die bestrittenen Positionen insgesamt nicht mehr als 3,60 EUR pro m² Nutzfläche der Wohnung ergeben.

[8] Die Antragsgegnerin steht auf dem Standpunkt, die zu § 13 Abs 4 WGG ergangene Entscheidung 5 Ob 252/09h sei hier nicht maßgeblich, weil kein Fall eines angemessenen Entgelts nach begünstigter Rückzahlung iSd RBG 1987 vorliege. Neben dem Wiedervermietungsentgelt in Höhe von (valorisiert) 1,80 EUR pro m² dürften der Erhaltungs- und Verbesserungsbetrag (EVB) und die Rücklagenkomponente vorgeschrieben werden.

[9] Das Erstgericht wies den Antrag ab und folgte– ausführlich begründet – dem Standpunkt der Antragsgegnerin. Das Wiedervermietungsentgelt nach § 13 Abs 6 WGG unterliege nicht der Deckelung des § 46 Abs 2 MRG.

[10] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers nicht Folge und ließ den Revisionsrekurs zu. Rechtlich folgerte es zusammengefasst, erst seit dem 3. WÄG ordne § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG an, dass auch § 46 MRG – dessen Abs 2 jedoch nach Maßgabe der §§ 13 Abs 4 bis 6 und 39 Abs 18 Z 2 WGG – auf Miet‑ oder Nutzungsverträge anzuwenden sei, wenn die Miet‑ oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehen. Zweck dieser Neuregelung sei es gewesen, der Bauvereinigung zu ermöglichen, „Billigstzinse“ auf ein vertretbares Maß anzuheben. Zu prüfen sei, wie § 46 Abs 2 MRG „nach Maßgabe des § 13 Abs 6 WGG“ anzuwenden sei. Der in 5 Ob 252/09h behandelte § 13 Abs 4 WGG sei nicht zu beachten, weil keine begünstigte Rückzahlung gemäß dem RBG 1987 erfolgt sei. Der Verweis auf § 46 Abs 2 MRG in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG sei so zu verstehen, dass der Bauvereinigung bei Eintritt nicht privilegierter Angehöriger gemäß § 14 Abs 2 MRG nur grundsätzlich eine Mietzins‑ oder Nutzungsentgeltanhebung ermöglicht werde. Die in § 46 Abs 2 MRG normierte „Deckelung“ sei im Anwendungsbereich des WGG irrelevant, weil der Verweis auf § 13 Abs 6 WGG ohnehin eine andere, genuin wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Deckelung für die Entgeltbestandteile des § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG enthalte. Die übrigen Entgeltbestandteile (§ 14 Abs 1 Z 4 bis 9 WGG) dürften uneingeschränkt neben dieser „Grundmiete“ vorgeschrieben werden. Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob der Verweis des WGG auf § 46 Abs 2 MRG auch im Fall der Entgeltbildung nach § 13 Abs 6 WGG die im MRG normierte „Deckelung“ erfasse, höchstgerichtliche Rechtsprechung fehle und die Entscheidung des Rekursgerichts in einem gewissen Spannungsverhältnis zur Entscheidung 5 Ob 252/09h stehe.

Rechtliche Beurteilung​

[11] Der – beantwortete – Revisionsrekurs des Antragstellers ist zulässig, er ist aber nicht berechtigt.

1. Rechtliche Grundlagen

[12] 1.1 Nach § 13 Abs 1 WGG haben gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) unter anderem für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung aus dem Titel eines Miet‑ oder sonstigen Nutzungsvertrags ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten und unter Berücksichtigung eines im Sinn der Grundsätze des § 23 gerechtfertigten Betrags zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist.

[13] 1.2 Bei der Berechnung des angemessenen Entgelts (§ 14 Abs 1 erster Satz WGG) dürfen nach § 14 Abs 1 letzter Satz WGG angerechnet werden:

1. ein Betrag für die Absetzung für Abnützung, der sich nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung bestimmt;

2. die aufgrund des Schuldscheines (der Schuldscheine) vorzunehmende angemessene Verzinsung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln;

3. die angemessene Verzinsung der Eigenmittel;

4. im Fall der Einräumung eines Baurechtes, der jeweils zu entrichtende Bauzins;

5. ein Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrag gemäß § 14d;

6. ein im Sinn der Grundsätze des § 23 gerechtfertigter Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten;

7. ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinn des MRG, der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben;

8. Rücklagen im Ausmaß von höchstens 2 vH der Beträge aus Z 1 bis 5, und

9. die Umsatzsteuer gemäß dem Umsatzsteuergesetz 1994.

[14] 1.3 Seit dem 3. WÄG, BGBl 1993/800, ist nach § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG dann, wenn die Miet‑ oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer GBV stehen, unter anderem auch § 46 MRG – dessen Abs 2 jedoch nach Maßgabe der §§ 13 Abs 4 und 6 und 39 Abs 18 Z 2 WGG – auf die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet‑ oder sonstigen Nutzungsvertrags auch in den Fällen anzuwenden, in denen § 1 MRG etwas anderes bestimmt.

[15] 1.4 § 46 Abs 2 MRG idF 3. WÄG berechtigte den Vermieter, bei Eintritt nicht nach Abs 1 privilegierter Personen den Hauptmietzins bis zu dem nach § 16 Abs 2 bis 6 MRG zulässigen Betrag, höchstens aber auf 29,60 ATS je m² Nutzfläche und Monat zu erhöhen.

[16] 1.5 Der ebenfalls mit dem 3. WÄG neu eingeführte Abs 6 des § 13 WGG sah vor, dass abweichend von § 13 Abs 1 und 2 WGG anstelle der Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und des Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrags (EVB) gemäß § 14 Abs 1 Z 5, dieser jedoch nur bis zum Ausmaß des Betrags gemäß § 14d Abs 2 Z 3 (EVB der Grundstufe), je nach Ausstattungskategorie der sich jeweils aus § 15a Abs 3 MRG idF 3. WÄG ergebende höhere Betrag als Entgelt vereinbart werden konnte. Damit sollte vor dem Hintergrund, dass nach der bisherigen Rechtslage eine kostengünstigere und wohnungspolitisch erwünschte „Nachverdichtung“ zur Schaffung neuen Wohnraums nur schwer möglich sei, die Anhebung des Entgelts auf „MRG‑Kategorieniveau“ im Neuvermietungsfall ermöglicht werden (AB 1268 BlgNR 18. GP  6).

[17] 1.6 § 13 Abs 4 WGG ermöglichte es bereits vor dem 3. WÄG, nach begünstigter Rückzahlung iSd RBG 1987 bei der Berechnung des Entgelts abweichend von § 13 Abs 1 und 2 WGG Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohnung oder sonstiger Räumlichkeiten sowie der Baulichkeit(en), die vergleichbare Merkmale aufweisen, zugrundezulegen (angemessenes Entgelt).

[18] 1.7 Der im Zug der WRN 1999, BGBl I 1999/147, neu gefasste § 13 Abs 6 WGG ordnete an, dass abweichend von § 13 Abs 1 und 2 für die Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 in Summe ein jeweils höherer Betrag im Entgelt vereinbart werden konnte, der sich aus einer Minderung des mit der Verordnung des Bundesministers für Justiz, BGBl 1994/140 festgesetzten Richtwerts um 30 vH und der Wertsicherung dieses Richtwerts gemäß § 5 RichtWG idF 3. WÄG ergab, wobei eine Neufestsetzung des Richtwerts (§ 6 RichtWG) unbeachtlich blieb. Die Berechnung des Betrags erfolgte unter sinngemäßer Anwendung des zweiten Satzes des § 5 RichtWG. Die angemessene Verzinsung von Eigenmitteln der GBV, die zur Finanzierung von Grundstückskosten verwendet wurden, konnte zusätzlich verrechnet werden. Die Gesetzesmaterialien (AB 2056 BlgNR 20. GP  2) führen dazu aus, dass gerade für junge Familien der ältere Wohnungsbestand stark verteuert worden sei und die Neuregelung sicherstellen solle, dass bei genereller Einhebung eines die Grundstufe übersteigenden Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrags dieser aus dem Wiedervermietungsentgelt zu decken sei.

[19] 1.8 Nach § 13 Abs 6 WGG idF BGBl I 2015/157 kann bei Überlassung von Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B abweichend von Abs 1 und 2 für die Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 in Summe ein jeweils höherer Betrag im Entgelt vereinbart werden, der je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat jedoch nicht höher sein darf als (valorisiert) 1,75 EUR. Im Unterschied zu § 13 Abs 6 WGG idF der WRN 1999 erfasst dieses Entgelt nicht mehr den EVB als Entgeltbestandteil nach § 14 Abs 1 Z 5 WGG. Anlass für diese Änderung war die Neuregelung des Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrags (EVB) in § 14d WGG, die nach Ansicht des Gesetzgebers eine Anpassung des Wiedervermietungsentgelts erforderte (ErläutRV 895 BlgNR 25. GP  6).

[20] 1.9 § 13 Abs 4 WGG, auf den § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG ebenfalls verweist, blieb jeweils unverändert.

2. Rechtsprechung

[21] 2.1 Zu 5 Ob 255/99g (RIS‑Justiz RS0112452) legte der Oberste Gerichtshof die Anordnung in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG idF des 3. WÄG zur Anwendung des § 46 Abs 2 MRG so aus, dass in Fällen des Eintritts naher Angehöriger nach § 46 Abs 2 MRG das vom Mieter zu bezahlende Entgelt nur auf jenen Betrag angehoben werden könne, der bei Neuvermietung nach § 13 Abs 6 WGG zulässig sei.

[22] 2.2 In der Entscheidung 5 Ob 252/09h (immolex 2010/130, 346 [krit Prader]) befasste sich der Oberste Gerichtshof mit der Anordnung des § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG idF des 3. WÄG, soweit sie sich auf § 13 Abs 4 WGG (Überlassung nach begünstigter Rückzahlung gemäß RBG 1987) bezog. Er kam zum Ergebnis, dass auch für die in § 13 Abs 4 WGG enthaltene Entgeltregelung die in § 46 Abs 2 MRG vorgesehene Deckelung gilt. Wesentliches Argument war die gebotene – vom Gesetzgeber zweifelsfreiangestrebte – Gleichbehandlung von MRG‑ und WGG‑Mietern.

3. Literatur

[23] 3.1 Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer, Miet‑ und Wohnrecht23 § 20 WGG Rz 3 teilen die zu 5 Ob 252/09h vertretene Ansicht, dass ungeachtet gewisser sprachlicher und damit inhaltlicher Unklarheiten auch die Obergrenze des § 46 Abs 2 MRG als von der Rezeption mitumfasst angesehen werden müsse. Deshalb sei der nach § 13 Abs 4 WGG zulässige angemessene Mietzins und der richtwertorientierte Mietzins (nach § 13 Abs 6 idF der WRN 1999 bis zur Novelle 2016) im Eintrittsfall nach § 14 Abs 2 MRG insoweit betraglich beschränkt.

[24] 3.2 Der gleichen Ansicht ist Würth in Rummel 3 § 20 Rz 6a WGG. Die beabsichtigte Gleichbehandlung von MRG‑ und WGG‑Mietern spreche dafür, dass sowohl der nach § 13 Abs 4 WGG zulässige angemessene Mietzins als auch der richtwertorientierte Mietzins nach § 13 Abs 6 WGG idF WRN 1999 im Eintrittsfall insoweit betraglich beschränkt seien.

[25] 3.3 Kritisch zu 5 Ob 252/09h äußern sich Prader/Pittl, WGG1.03 § 20 Rz 26, und Prader in der Entscheidungsbesprechung in immolex 2010/130. Die Anwendung der Deckelung des § 46 Abs 2 MRG erscheine in Anbetracht der Genese des § 20 Abs 1 lit b WGG und dem Telos, der GBV eine entsprechende Anhebungsmöglichkeit zu gewähren, zu weit gehend.

4. Erwägungen

[26] 4.1 Erstmals mit Inkrafttreten der Neuregelungen im 3. WÄG (1. 1. 1994) wurde in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG auch die Anwendung des § 46 Abs 2 MRG für den Fall des Eintritts in ein Miet- oder Nutzungsrecht nach § 14 Abs 2 MRG angeordnet. Zuvor hatte § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG unter anderem § 46 MRG von der Anwendung ausgenommen. Ebenfalls mit dem 3. WÄG neu eingeführt wurde § 13 Abs 6 WGG. Diese Bestimmung berechtigte die GBV zur Vereinbarung eines höheren Entgelts, begrenzt mit dem jeweiligen Kategoriemietzins. Der Verweis in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG auf die Anwendung des § 46 Abs 2 nur nach Maßgabe (auch) des § 13 Abs 6 WGG wäre sinnlos, wenn nicht die in § 13 Abs 6 WGG geregelte, genuine wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Beschränkung des Entgelts die Konsequenz im Eintrittsfall nach § 14 Abs 2 MRG wäre. Dem Gesetzgeber kann nicht unterstellt werden, eine überflüssige und inhaltslose Anordnung getroffen zu haben (RS0008792; RS0008773).

[27] 4.2 Durch die in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG idF des 3. WÄG erstmals angeordnete Geltung des § 46 MRG wollte der Gesetzgeber zwar grundsätzlich eine analoge Entgeltregelung für den Fall des Eintritts in bestehende Miet‑ oder Nutzungsverhältnisse erreichen (AB 1268 BlgNR 38. GP  8). Diese Gleichstellung beschränkt sich auf die – erstmals im Anwendungsbereich des WGG geschaffene – Möglichkeit, das Entgelt im Eintrittsfall des § 14 Abs 2 MRG anzuheben. Eine völlige Gleichstellung – wie sie der Antragsteller erreichen möchte – hat der Gesetzgeber bereits mit dem 3. WÄG durch die unterschiedlichen Begrenzungen in § 46 Abs 2 MRG einerseits und in § 13 Abs 6 WGG andererseits ausgeschlossen. Nach § 13 Abs 6 WGG in seiner Stammfassung war der EVB der Grundstufe in dem sich durch Anwendung des § 15a Abs 3 MRG ergebenden höheren Betrag (dem Kategoriemietzins) bereits enthalten. Dazu kamen die sonstigen Entgeltbestandteile des § 14 Abs 1 WGG und die Differenz auf allfällige höhere Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeiträge (5 Ob 255/99g; RS0112452).

[28] 4.3 Die Neufassung des § 13 Abs 6 WGG mit der WRN 1999 bietet keinen Anlass für eine andere Sicht auf den Verweis in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG. Bei Wiedervermietung älterer entschuldeter oder nur mit geringen Annuitäten belasteter Wohnungen konnten nach der alten Rechtslage der über der Kostendeckung liegende Kategoriezins und zusätzlich ein Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrag von bis zu 12,90 ATS/m² pro Monat verlangt werden. Darin sah der Gesetzgeber gerade für junge Familien die Gefahr einer starken Verteuerung auch des älteren Wohnungsbestands. Die Neuregelung stelle sicher, dass bei genereller Einhebung des die Grundstufe übersteigenden EVBs dieser aus dem Wiedervermietungsentgelt zu decken sei. Übersteige das kostendeckende Entgelt der Altmiete diese Obergrenze des Wiedervermietungsentgelts, so könne dieser Betrag insoweit und so lange darüber hinaus eingehoben werden (AB 2056 BlgNR 20. GP  2).

[29] 4.4 Der Gesetzgeber hat mit der WRN 1999 eine speziell für dem WGG unterliegende Miet‑ oder Nutzungsverträge vorgesehene Obergrenze bei Neuvermietungen (§ 13 Abs 6 WGG) abgeändert, ohne den Verweis in § 20 Abs 1 Z 2 lit b WGG zu ändern. Gleiches gilt für die Neufassung des § 13 Abs 6 WGG durch die Novelle 2016. Die Regelungen zur Obergrenze wurden geändert, der Verweis in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG blieb unverändert.

5. Ergebnis

[30] 5.1 Die in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG angeordnete Anwendbarkeit des § 46 Abs 2 MRG „nach Maßgabe des § 13 Abs 6 WGG“ ist so auszulegen, dass die in § 46 Abs 2 MRG normierte „Deckelung“ im Anwendungsbereich des § 13 Abs 6 WGG nicht gilt.

[31] 5.2 Die Antragsgegnerin ist daher berechtigt, dem nach § 14 Abs 2 MRG in das Nutzungsrecht eingetretenen Antragsteller, ein „Wiedervermietungsentgelt“ oder „Grundentgelt“ nach § 13 Abs 6 WGG anstelle der Entgeltbestandteile nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG zuzüglich sonstiger Entgeltbestandteile (EVB, Rücklage, Verwaltungs‑ und Betriebskosten) vorzuschreiben.

[32] 6. Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 22 Abs 4 WGG. Ein Kostenersatz zugunsten der im Revisionsrekursverfahren erfolgreichen Antragsgegnerin entspricht der Billigkeit.