LVwG Wien VGW-101/042/13559/2020VGW-101/042/13560/2020

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch den Richter Mag. DDr. Tessar über die Beschwerde

1) des Herrn A. B., vertreten durch Dr. Mag. D. E., gegen den Bescheid der MA 35 - Einwanderung, Staatsbürgerschaft - Niederlassungsbewilligungen u. Ausländergrunderwerb, vom 13.08.2020, Zl. ..., mit welchem der Antrag auf Genehmigung des Eigentumserwerbs abgewiesen wurde und

2) der Frau C. B., vertreten durch Dr. Mag. D. E., gegen den Bescheid der MA 35 - Einwanderung, Staatsbürgerschaft - Niederlassungsbewilligungen u. Ausländergrunderwerb, vom 13.08.2020, Zl. ..., mit welchem der Antrag auf Genehmigung des Eigentumserwerbs abgewiesen wurde, zu Recht erkannt:

1) zu VGW-101/042/13559/2020 (A. B.)

I. Gemäß § 28 Abs. 1 i.V.m. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz – VwGG eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG unzulässig.

2) zu VGW-101/042/13560/2020 (C. B.)

I. Gemäß § 28 Abs. 1 i.V.m. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz – VwGG eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG unzulässig.

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

Der Spruch und die Begründung des bekämpften Bescheids betreffend das Verfahren zur Zl. VGW-101/042/13559/2020 lauten wie folgt (A. B.):

„Ihr Antrag vom. 28. Februar 2020 auf Genehmigung des Eigentumserwerbs an 73/25.654 Anteilen an der Liegenschaft EZ ..., KG F., mit der Liegenschaftsadresse Wien, G.-gasse 2/ H. 4/ H. 6/ H. 8 verbunden mit Wohnungseigentum an W ... Stg ..., aufgrund des Kaufvertrages vom 13. Dezember 2019, wird abgewiesen.

Rechtsgrundlage

§ 1 Abs. 1 iVm § 4 Abs. 1 des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes, LGBI. für Wien Nr. 11/1998, idgF

Kosten

Kostenart: Gebühren nach dem Gebührengesetz

Betrag in EUR: 117.00

Rechtsgrundlage: BGBl. Nr. 267/1957, idgF

Begründung

Mit Antrag vom 28. Februar 2020 begehrten Sie die Genehmigung des Eigentumserwerbs an 73/25.654 Anteilen an der Liegenschaft EZ ..., KG F., mit der Liegenschaftsadresse Wien, G.-gasse 2/ H. 4/ H. 6/ H. 8 verbunden mit Wohnungseigentum an W ... Stg ... nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz.

Begründend führten Sie aus, dass die Wohnung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses Ihres Sohnes, I. B., geb. 1997 dienen werde und daher ein soziales Interesse im Sinne des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes bestehe. Weiters soll die Wohnung später auch zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses der weiteren Kinder dienen.

Mit E-Mail vom 16. März 2020 wurde Ihr rechtsfreundlicher Vertreter um Bekanntgabe ersucht, ob Sie bereits in Österreich über Eigentum verfügen.

Mit Schreiben vom 28. April 2020 wurde der Behörde mitgeteilt, dass Sie und Ihre Ehegattin in J., K.-Straße/ Haus ... über Eigentum verfügen.

Mit ha. Schreiben vom 13. Juli 2020, nachweislich zugestellt zH Ihrer rechtsfreundlichen Vertretung am 20. Juli 2020, wurden Sie über das Ergebnis des Ermittlungsverfahrens verständigt und wurde mitgeteilt, dass aufgrund des festgestellten Sachverhaltes die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Erwerbes des gegenständlichen Objektes nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz mangels Vorliegens eines sozialen Interesses nicht gegeben seien und daher beabsichtigt sei, Ihren Antrag abzuweisen.

Zur Abgabe einer Stellungnahme wurde Ihnen eine zweiwöchige Frist, gerechnet ab Zustellung des genannten Schreibens, eingeräumt.

In der daraufhin übermittelten Stellungnahme vom 03. August 2020 wurde der Behörde nochmal bestätigt, dass Sie bereits über Eigentum in Österreich verfügen. Hierbei handle es sich um ein Haus mit einer Nutzfläche von 85m2 - welches für Ihre Familie (Sie, Ihr Ehegatte und vier Kinder) zu klein sei, um allein der Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses zu dienen.

Es wurde erneut ausgeführt, dass vorerst der älteste Sohn die antragsgegenständliche Wohnung bewohnen werde und diese dann in weiterer Folge der Befriedigung des Wohnbedürfnisses der gesamten Familie dienen soll. In Zukunft werden Sie mit Ihrer Ehegattin in diese Wohnung ziehen.

Aufgrund der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens steht für die Behörde fest, dass Sie Staatsangehörige der Republik Kosovo sind und den Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft beabsichtigen. Diese soll zur Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses dienen.

Zu diesem Ergebnis gelangt die Behörde nach Durchführung des Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund Ihrer Angaben im Antrag vom 28. Februar 2020 und Ihrer Stellungnahmen vom 28. April 2020 und 03. August 2020.

Rechtlich folgt:

Gemäß § 1 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz bedürfen unter Lebenden der Erwerb des Eigentums (Miteigentums), eines Baurechtes, des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Ausländer oder eine im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an Ausländer zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung nach diesem Gesetz.

Gemäß § 2 Z 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz gelten als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen.

Gemäß § 4 Abs. 1 leg. cit. erteilt eine nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung der Magistrat nach Anhörung der zuständigen gesetzlichen Interessenvertretung (Wirtschaftskammer Wien, Kammer für Arbeiter und Angestellte für Wien, Wiener Landwirtschaftskammer). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht, oder wenn nachgewiesen wird, dass das Grundstück, auf welches sich das Rechtsgeschäft bezieht, ausschließlich zur besseren Nutzung eines anderen Grundstückes dienen soll und im Vergleich zu diesem nur von geringem Ausmaß ist. Andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen, insbesondere solche militärischer oder sicherheitspolizeilicher Natur, ist die Genehmigung zu versagen.

Im Rahmen des Ermittlungsverfahrens erhoben die Arbeiterkammer, das Militärkommando Wien und die Landespolizeidirektion Wien im Rahmen ihrer gesetzmäßigen Zuständigkeiten keine Bedenken.

Voraussetzung für die Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz ist das Vorliegen eines sozialen oder volkswirtschaftlichen Interesses am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes. Für das Vorliegen eines sozialen oder volkswirtschaftlichen Interesses genügt es nicht, wenn mit dem Erwerb lediglich private Interessen verfolgt werden sollen. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 4 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, wonach '...andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen...', die Genehmigung zu versagen ist. (vgl. Lienbacher/ Müller/Putz/Schöffmann/Schön/Walzel v. Wiesentreu/Wiesinger/Wischenbart, Grundverkehrsgesetzte, 2. Auflage, Band 2, 44. Ergänzungslieferung, Wien, S. 49).

Soziales Interesse iSd Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes liegt insbesondere dann vor, wenn der Erwerb einer Eigentumswohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses eines Erwerbers dienen soll (vgl. UVS Wien vom 12.10.2007, UVS-02/13/7841/2007).

Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurde die Behörde darauf aufmerksam gemacht, dass Sie und Ihre Ehegattin bereits über Eigentum an einer Liegenschaft verfügen. Hierbei handelt es sich um Ihren aktuellen Wohnsitz in J., K.-Straße/ Haus .... Angaben über einen zukünftigen Verkauf bzw. die weitere Verwendung dieser Liegenschaft wurden nicht gemacht oder durch Unterlagen bekräftigt.

Sowohl mit Antrag vom 28. Februar 2020 als auch mit Stellungnahme vom 03. August 2020 wurde ausgeführt, dass der älteste (volljährige) Sohn in der antragsgegenständlichen Wohnung leben werde.

In der Stellungnahme vom 03. August 2020 bringen Sie weiters vor, dass das Haus in J. zu klein sei und die Wohnung daher in weiterer Folge auch der Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses dienen soll. Es sei beabsichtigt, dass Sie und Ihre Ehegattin in Zukunft in die kaufgegenständliche Wohnung ziehen würden.

Nach Ansicht der Behörde entspricht es nicht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass Eltern mit ihren Kindern in das Wohnobjekt eines kürzlich zuvor ausgezogenen Kindes ziehen.

Auch führt Ihre Argumentation hinsichtlich der Größe des derzeitigen Wohnsitzes in J. in Leere. Sie geben an, dass das Haus mit einer Wohnnutzfläche von 85m2 alleine zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses für eine sechsköpfige Familie zu klein sei. Für die Behörde ist nicht nachvollziehbar, wie die verfahrensgegenständliche Wohnung mit einer Größe von (nur) 47m2 das dringende Wohnbedürfnis der gesamten Familie befriedigen könnte.

Vielmehr soll offensichtlich das antragsgegenständliche Objekt primär Ihrem volljährigen Sohn und später Ihren weiteren Kindern als Wohnsitz bzw. als Startwohnung dienen, wie Sie im Antragsvorbringen vom 28. Februar 2020 sinngemäß ausführen. Demnach sei es geboten, für den ältesten Sohn eine Wohnraummöglichkeit in Wien zu schaffen, um mit dem Umzug nach Wien dessen Berufschancen zu vergrößern. Für die erkennende Behörde steht daher fest, dass das verfahrensgegenständliche Objekt lediglich für Ihre Kinder als Wohnsitz erworben werden soll. Sie und Ihre Ehegattin befriedigen auch weiterhin Ihr dringendes Wohnbedürfnis in J..

Aufgrund des festgestellten Sachverhaltes bestehe daher kein soziales Interesse am Erwerb der antragsgegenständlichen Liegenschaft.

Es liegen somit die Erteilungsvoraussetzungen nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz nicht vor.“

In der gegen diesen Bescheid eingebrachten Beschwerde führte der Beschwerdeführer aus wie folgt:

„In der umseits rubrizierten Verwaltungssache wird gegen den Bescheid der der belangten Behörde vom 13.08.2020, GZ: ..., zugestellt am 17.08.2020, innerhalb offener Frist

Beschwerde

erhoben; der Bescheid (Beilage ./A) wird seinem gesamten Umfang nach angefochten.

(BEMERKUNG: Hinsichtlich des selben Grunderwerbs ist gegen die Mitbeteiligte zur GZ: ... ein eigener (abweisender) Bescheid ergangen, gegen den unter der genannten Geschäftszahl eine eigene (parallele) Beschwerde erhoben wird.)

Begründung:

1. Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer und seine Gattin, die Mitbeteiligte C. B., sind Staatsbürger der Republik Kosovo; beide verfügen über einen dauerhaften Aufenthaltstitel für die Republik Österreich und sind in J., K.-Straße-Haus ... wohnhaft.

Das Haus in J. wiest eine Nutzfläche von nur 85 m2 auf. In diesem Haus leben neben dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligten auch die vier Kinder des Paares im Alter von 4, 17, 19 und 22 Jahren, also insgesamt sechs Personen, was eine Nutzfläche von nur 14 m2 pro Person bedeutet.

Was die Raumaufteilung betrifft, ist festzuhalten, dass im Haus (neben den Sanitäranlagen) lediglich eine Wohnküche und zwei Schlafzimmer vorhanden sind.

Bedenkt man nun, dass

> die durchschnittliche Nutzfläche pro Person in Wien 38 m2 beträgt und

> nach den Regelungen der Wohnungsberatung der Stadt Wien betreffend die Vergabe von Gemeindewohnungen eine „Überbelegung“ gegeben ist, wenn drei Wohnräumen fünf oder mehr Personen gegenüberstehen,

dann wird offensichtlich, dass im hiergegenständlichen Fall eine beengte Wohnsituation vorliegt, welche nur durch die Hinzunahme von neuem Wohnraum beseitigt werden kann.

Da der älteste Sohn des Beschwerdeführers und der Mitbeteiligten, der am …1997 geborene I. B., seine Ausbildung zum Bürokaufmann am 24.10.2019 abgeschlossen hat, arbeitssuchend ist und in Wien leichter eine Anstellung in seinem erlernten Beruf finden würde als in J., ist es naheliegend und sinnvoll, das Raumproblem dadurch zu lösen, dass die Eltern für I. B. eine Wohnung in Wien erwerben (der Erwerb einer Wohnung durch den Sohn selbst liegt außerhalb des finanziell möglichen, da einem jungen Berufsanfänger nicht der erforderliche Bankkredit gewährt würde).

Beweis:

 in Kopie beiliegender Bescheid GZ: ... (Beilage JA)

 in Kopie beiliegender Ausdruck aus der Statistik-website der Stadt Wien (Beilage ./B)

 in Kopie beiliegender Ausdruck aus der Wohnberatungs-website der Stadt Wien (Beilage ./C)

 PV des Beschwerdeführers (Dolmetsch für die albanische Sprache erforderlich)

 PV der Mitbeteiligten (Dolmetsch für die albanische Sprache erforderlich)

 Einvernahme des Zeugen I. B., per Adresse des Beschwerdeführers

Entsprechend dieser Überlegung haben der Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte am 13.12.2019 einen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung Wien, H. 4-8, Stiege ..., Top Nr. ... (73/12827 Anteile an der Liegenschaft EZ ..., KG F.) abgeschlossen (Beilage ./D), dies unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Beweis:

 in Kopie beiliegender Kaufvertrag (Beilage ./D)

 PV des Beschwerdeführers

 PV der Mitbeteiligten

Mit Schriftsatz vom 28.02.2020 beantragte die damalige rechtsfreundliche Vertreterin des Beschwerdeführers und der Mitbeteiligten bei der belangten Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages; im Antrag wurde ausdrücklich auf die Notwendigkeit der Beschaffung von Wohnraum für den Sohn I. B. (ebenfalls kosovarischer Staatsbürger) hingewiesen.

In der „Verständigung vom Ergebnis der Beweisaufnahme“ vom 13.07.2020 führte die belangte Behörde aus, dass

> ein soziales Interesse am Zustandekommen des Kaufvertrages (§ 4 Abs. 1, erster Fall Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) insbesondere dann vorliege, wenn der Erwerb einer Eigentumswohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Antragstellers dienen soll und

> die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Sohnes des Antragstellers kein soziales Interesse begründen würde.

Die damalige rechtsfreundliche Vertreterin des Beschwerdeführers wies in ihrer Stellungnahme zu dieser Verständigung expressis verbis auf die mangelnde Eignung des Hauses in J. zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der gesamten Familie des Beschwerdeführers hin:

„Die Familie des Antragstellers besteht aus den Eltern und vier Kindern, sohin [handelt es sich um] einen 6 Personen Haushalt.

Das Haus ist zu klein, um der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses allein [ohne zusätzliche Räumlichkeiten] zu dienen

Diese Argumentation folgt exakt dem oben dargelegten Gedankengang.

(In der Stellungnahme wurde dann allerdings noch ein Ausblick auf die intendierte künftige Entwicklung gegeben, der missverstanden werden kann:

„Die Wohnung [in Wien] soll vorerst vom ältesten Sohn bewohnt werden und in weiterer Folge zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der gesamten Familie dienen. Es ist beabsichtigt, dass der Antragsteller und seine Ehefrau in Zukunft in [die] kaufgegenständliche Wohnung ziehen werden. “

Gemeint ist, dass

> zunächst der älteste Sohn (I. B.) in die gekaufte Eigentumswohnung zieht, um die räumliche Situation in J. zu entlasten, und

> später (wenn der älteste Sohn in eine eigene Wohnung gezogen sein wird und die anderen Kinder der Betreuung durch die Eltern nicht mehr bedürfen) eventuell der Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte ihrerseits nach Wien ziehen würden.)

Die belangte Behörde hat den Genehmigungsantrag mit Bescheid vom 13.08.2020 abgewiesen. Sie hat dazu in der Begründung des Bescheides ausgeführt:

„Für die erkennende Behörde steht ... fest, dass das verfahrensgegenständliche Objekt lediglich für Ihre Kinder als Wohnsitz erworben werden soll. Sie und Ihre Ehegattin befriedigen auch weiterhin Ihr dringendes Wohnbedürfnis in J..

Aufgrund des festgestellten Sachverhaltes besteht daher kein soziales Interesse am Erwerb der antragsgegenständlichen Liegenschaft

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde.

2. Beschwerdegründe:

2.1.Allgemeines:

Geltend gemacht werden die Beschwerdegründe

> der unrichtigen Tatsachenfeststellung sowie

> der unrichtigen rechtlichen Beurteilung (insbesondere der unrichtigen Interpretation des § 4 Abs. 1, erster Fall Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz)

2.2. Unrichtige Tatsachenfeststellung:

Die belangte Behörde schreibt in ihrer Bescheidbegründung (S. 4):

„Auch führt Ihre Argumentation hinsichtlich der Größe des derzeitigen Wohnsitzes in J. ins Leere. Sie geben an, dass das Haus mit einer Wohnnutzfläche von 85 m2 alleine zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses für eine sechsköpfige Familie zu klein sei. Für die Behörde ist nicht nachvollziehbar, wie die verfahrensgegenständliche Wohnung mit einer Größe von (nur) 47m2 das dringende Wohnbedürfnis der gesamten Familie befriedigen könnte.“

Ungeachtet des ausdrücklichen diesbezüglichen Sachvorbringens des Beschwerdeführers ignoriert die belangte Behörde den Umstand, dass durch den Ankauf der Eigentumswohnung für den Sohn I. B.

> die Zahl der sich im Haus in J. aufhaltenden erwachsenen Personen verringert und

> auf diese Weise das derzeit deutlich überbelegte Haus wieder für den Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte „voll wohntauglich“ gemacht

würde.

(Die Feststellung dieses Umstandes wird ausdrücklich beantragt.)

Ausgehend von diesem Umstand hätte die belangte Behörde zum Ergebnis kommen müssen, dass durch den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Wohnung

> die durch Überbelegung verlorengegangene Tauglichkeit des Hauses in J. zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Beschwerdeführers und der Mitbeteiligten wiederhergestellt wird und

> somit die Genehmigung des Erwerbes der verfahrensgegenständlichen Wohnung sehr wohl der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Beschwerdeführers und der Mitbeteiligten dient.

Damit aber erweist sich die Verweigerung der Genehmigung des Grunderwerbes als rechtswidrig.

2.3. Unrichtige rechtliche Beurteilung:

Selbst dann, wenn man lediglich den Aspekt berücksichtigen wollte, dass der Sohn I. B. durch den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Wohnung sein dringendes Wohnbedürfnis befriedigen würde, läge das für die Genehmigung maßgebende soziale Interesse vor:

Der angefochtene Bescheid beruht - wie bereits die Verständigung vom Ergebnis der Beweisaufnahme - auf der Rechtsansicht der belangten Behörde, dass

> ein soziales Interesse am Zustandekommen des Kaufvertrages (§ 4 Abs. 1, erster Fall Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) insbesondere dann vorliege, wenn der Erwerb einer Eigentumswohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Antragstellers dienen soll und

> die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Sohnes des Antragstellers kein soziales Interesse begründen würde.

Dieser Ansicht kann nicht beigetreten werden:

Hier ist zunächst festzuhalten, dass ein Wohnungserwerbe durch den Sohn I. B. selbst unter dem Gesichtspunkt der Befriedigung von dessen dringendem Wohnbedürfnis jedenfalls zu genehmigen wäre.

Wenn nun aus finanzierungstechnischen Gründen der Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte die Wohnung erwerben und sie in Erfüllung ihrer elterlichen Unterhaltspflicht dem Sohn zur Nutzung überlassen, so stellt dies hinsichtlich der Zielsetzung des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes keine relevante Änderung dar:

> die Wohnung gehört in beiden Fällen kosovarischen Staatsbürgern;

> die Wohnung wird in beiden Fällen von I. B. zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses genutzt.

Da somit keine Veranlassung besteht, zwischen diesen beiden Fällen zu differenzieren, erweist sich auch hier die Verweigerung der Genehmigung des Grunderwerbes als rechtswidrig.“

Der Spruch und die Begründung des bekämpften Bescheids betreffend das Verfahren zur Zl. VGW-101/042/13560/2020 lauten wie folgt (C. B.):

„Ihr Antrag vom 28. Februar 2020 auf Genehmigung des Eigentumserwerbs an 73/25.654 Anteilen an der Liegenschaft EZ ..., KG F., mit der Liegenschaftsadresse Wien, G.-gasse 2/ H. 4/ H. 6/ H. 8 verbunden mit Wohnungseigentum an W ... Stg ..., aufgrund des Kaufvertrages vom 13. Dezember 2019, wird abgewiesen.

Rechtsgrundlage

§ 1 Abs. 1 iVm § 4 Abs. 1 des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes, LGBl. für Wien Nr. 11/1998, idgF

Kosten

Kostenart: Gebühren nach dem Gebührengesetz

Betrag in EUR: 117.00

Rechtsgrundlage: BGBl. Nr. 267/1957, idgF

Begründung

Mit Antrag vom 28. Februar 2020 begehrten Sie die Genehmigung des Eigentumserwerbs an 73/25.654 Anteilen an der Liegenschaft EZ ..., KG F., mit der Liegenschaftsadresse Wien, G.-gasse 2/ H. 4/ H. 6/ H. 8 verbunden mit Wohnungseigentum an W ... Stg ... nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz.

Begründend führten Sie aus, dass die Wohnung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses Ihres Sohnes, I. B., geb. 1997 dienen werde und daher ein soziales Interesse im Sinne des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes bestehe. Weiters soll die Wohnung später auch zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses der weiteren Kinder dienen.

Mit E-Mail vom 16. März 2020 wurde Ihr rechtsfreundlicher Vertreter um Bekanntgabe ersucht, ob Sie bereits in Österreich über Eigentum verfügen.

Mit Schreiben vom 28. April 2020 wurde der Behörde mitgeteilt, dass Sie und Ihr Ehegatte in J., K.-Straße/ Haus ... über Eigentum verfügen.

Mit ha. Schreiben vom 13. Juli 2020, nachweislich zugestellt zH Ihrer rechtsfreundlichen Vertretung am 20. Juli 2020, wurden Sie über das Ergebnis des Ermittlungsverfahrens verständigt und wurde mitgeteilt, dass aufgrund des festgestellten Sachverhaltes die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Erwerbes des gegenständlichen Objektes nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz mangels Vorliegens eines sozialen Interesses nicht gegeben seien und daher beabsichtigt sei, Ihren Antrag abzuweisen.

Zur Abgabe einer Stellungnahme wurde Ihnen eine zweiwöchige Frist, gerechnet ab Zustellung des genannten Schreibens, eingeräumt.

In der daraufhin übermittelten Stellungnahme vom 03. August 2020 wurde der Behörde nochmal bestätigt, dass Sie bereits über Eigentum in Österreich verfügen. Hierbei handle es sich um ein Haus mit einer Nutzfläche von 85m2 - welches für Ihre Familie (Sie, Ihre Ehegattin und vier Kinder) zu klein sei, um allein der Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses zu dienen.

Es wurde erneut ausgeführt, dass vorerst der älteste Sohn die antragsgegenständliche Wohnung bewohnen werde und diese dann in weiterer Folge der Befriedigung des Wohnbedürfnisses der gesamten Familie dienen soll. In Zukunft werden Sie mit Ihrer Ehegattin in diese Wohnung ziehen.

Aufgrund der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens steht für die Behörde fest, dass Sie Staatsangehörige der Republik Kosovo sind und den Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft beabsichtigen. Diese soll zur Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses dienen.

Zu diesem Ergebnis gelangt die Behörde nach Durchführung des Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund Ihrer Angaben im Antrag vom 28. Februar 2020 und Ihrer Stellungnahmen vom 28. April 2020 und 03. August 2020.

Rechtlich folgt:

Gemäß § 1 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz bedürfen unter Lebenden der Erwerb des Eigentums (Miteigentums), eines Baurechtes, des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Ausländer oder eine im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an Ausländer zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung nach diesem Gesetz.

Gemäß § 2 Z 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz gelten als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen.

Gemäß § 4 Abs. 1 leg. cit. erteilt eine nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung der Magistrat nach Anhörung der zuständigen gesetzlichen Interessenvertretung (Wirtschaftskammer Wien, Kammer für Arbeiter und Angestellte für Wien, Wiener Landwirtschaftskammer). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht, oder wenn nachgewiesen wird, dass das Grundstück, auf welches sich das Rechtsgeschäft bezieht, ausschließlich zur besseren Nutzung eines anderen Grundstückes dienen soll und im Vergleich zu diesem nur von geringem Ausmaß ist. Andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen, insbesondere solche militärischer oder sicherheitspolizeilicher Natur, ist die Genehmigung zu versagen.

Im Rahmen des Ermittlungsverfahrens erhoben die Arbeiterkammer, das Militärkommando Wien und die Landespolizeidirektion Wien im Rahmen ihrer gesetzmäßigen Zuständigkeiten keine Bedenken.

Voraussetzung für die Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz ist das Vorliegen eines sozialen oder volkswirtschaftlichen Interesses am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes. Für das Vorliegen eines sozialen oder volkswirtschaftlichen Interesses genügt es nicht, wenn mit dem Erwerb lediglich private Interessen verfolgt werden sollen. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 4 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, wonach '...andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen...', die Genehmigung zu versagen ist. (vgl. Lienbacher/ Müller/Putz/Schöffmann/Schön/Walzel v. Wiesentreu/Wiesinger/Wischenbart, Grundverkehrsgesetzte, 2. Auflage, Band 2, 44. Ergänzungslieferung, Wien, S. 49).

Soziales Interesse iSd Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes liegt insbesondere dann vor, wenn der Erwerb einer Eigentumswohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses eines Erwerbers dienen soll (vgl. UVS Wien vom 12.10.2007, UVS-02/13/7841/2007).

Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurde die Behörde darauf aufmerksam gemacht, dass Sie und Ihr Ehegatte bereits über Eigentum an einer Liegenschaft verfügen. Hierbei handelt es sich um Ihren aktuellen Wohnsitz in J., K.-Straße/Haus .... Angaben über einen zukünftigen Verkauf bzw. die weitere Verwendung dieser Liegenschaft wurden nicht gemacht oder durch Unterlagen bekräftigt.

Sowohl mit Antrag vom 28. Februar 2020 als auch mit Stellungnahme vom 03. August 2020 wurde ausgeführt, dass der älteste (volljährige) Sohn in der antragsgegenständlichen Wohnung leben werde.

In der Stellungnahme vom 03. August 2020 bringen Sie weiters vor, dass das Haus in J. zu klein sei und die Wohnung daher in weiterer Folge auch der Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses dienen soll. Es sei beabsichtigt, dass Sie und Ihr Ehegatte in Zukunft in die kaufgegenständliche Wohnung ziehen würden. Nach Ansicht der Behörde entspricht es nicht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass Eltern mit ihren Kindern in das Wohnobjekt eines kürzlich zuvor ausgezogenen Kindes ziehen.

Auch führt Ihre Argumentation hinsichtlich der Größe des derzeitigen Wohnsitzes in J. in Leere. Sie geben an, dass das Haus mit einer Wohnnutzfläche von 85m2 alleine zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses für eine sechsköpfige Familie zu klein sei. Für die Behörde ist nicht nachvollziehbar, wie die verfahrensgegenständliche Wohnung mit einer Größe von (nur) 47m2 das dringende Wohnbedürfnis der gesamten Familie befriedigen könnte.

Vielmehr soll offensichtlich das antragsgegenständliche Objekt primär Ihrem volljährigen Sohn und später Ihren weiteren Kindern als Wohnsitz bzw. als Startwohnung dienen, wie Sie im Antragsvorbringen vom 28. Februar 2020 sinngemäß ausführen. Demnach sei es geboten, für den ältesten Sohn eine Wohnraummöglichkeit in Wien zu schaffen, um mit dem Umzug nach Wien dessen Berufschancen zu vergrößern. Für die erkennende Behörde steht daher fest, dass das verfahrensgegenständliche Objekt lediglich für Ihre Kinder als Wohnsitz erworben werden soll. Sie und Ihr Ehegatte befriedigen auch weiterhin Ihr dringendes Wohnbedürfnis in J..

Aufgrund des festgestellten Sachverhaltes bestehe daher kein soziales Interesse am Erwerb der antragsgegenständlichen Liegenschaft.

Es liegen somit die Erteilungsvoraussetzungen nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz nicht vor.“

In der gegen diesen Bescheid eingebrachten Beschwerde führte die Beschwerdeführerin aus wie folgt:

„In der umseits rubrizierten Verwaltungssache wird gegen den Bescheid der der belangten Behörde vom 13.08.2020, GZ: ..., zugestellt am 17.08.2020, innerhalb offener Frist

Beschwerde

erhoben; der Bescheid (Beilage ./A) wird seinem gesamten Umfang nach angefochten.

(BEMERKUNG: Hinsichtlich des selben Grunderwerbs ist gegen den Mitbeteiligten zur GZ: ... ein eigener (abweisender) Bescheid ergangen, gegen den unter der genannten Geschäftszahl eine eigene (parallele) Beschwerde erhoben wird.)

Begründung:

1. Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin und ihr Gatte, der Mitbeteiligte A. B., sind Staatsbürger der Republik Kosovo; beide verfügen über einen dauerhaften Aufenthaltstitel für die Republik Österreich und sind in J., K.-Straße-Haus ... wohnhaft.

Das Haus in J. wiest eine Nutzfläche von nur 85 m2 auf. In diesem Haus leben neben der Beschwerdeführerin und dem Mitbeteiligten auch die vier Kinder des Paares im Alter von 4, 17, 19 und 22 Jahren, also insgesamt sechs Personen, was eine Nutzfläche von nur 14 m2 pro Person bedeutet.

Was die Raumaufteilung betrifft, ist festzuhalten, dass im Haus (neben den Sanitäranlagen) lediglich eine Wohnküche und zwei Schlafzimmer vorhanden sind.

Bedenkt man nun, dass

> die durchschnittliche Nutzfläche pro Person in Wien 38 m2 beträgt und

> nach den Regelungen der Wohnungsberatung der Stadt Wien betreffend die Vergabe von Gemeindewohnungen eine „Überbelegung“ gegeben ist, wenn drei Wohnräumen fünf oder mehr Personen gegenüberstehen,

dann wird offensichtlich, dass im hiergegenständlichen Fall eine beengte Wohnsituation vorliegt, welche nur durch die Hinzunahme von neuem Wohnraum beseitigt werden kann.

Da der älteste Sohn der Beschwerdeführerin und des Mitbeteiligten, der am …1997 geborene I. B., seine Ausbildung zum Bürokaufmann am 24.10.2019 abgeschlossen hat, arbeitssuchend ist und in Wien leichter eine Anstellung in seinem erlernten Beruf finden würde als in J., ist es naheliegend und sinnvoll, das Raumproblem dadurch zu lösen, dass die Eltern für I. B. eine Wohnung in Wien erwerben (der Erwerb einer Wohnung durch den Sohn selbst liegt außerhalb des finanziell möglichen, da einem jungen Berufsanfänger nicht der erforderliche Bankkredit gewährt würde).

Beweis:

 in Kopie beiliegender Bescheid GZ: ... (Beilage ./A)

 in Kopie beiliegender Ausdruck aus der Statistik-website der Stadt Wien (Beilage ./B)

 in Kopie beiliegender Ausdruck aus der Wohnberatungs-website der Stadt Wien (Beilage ./C)

 PV der Beschwerdeführerin (Dolmetsch für die albanische Sprache erforderlich)

 PV des Mitbeteiligten (Dolmetsch für die albanische Sprache erforderlich)

 Einvernahme des Zeugen I. B., per Adresse der Beschwerdeführerin

Entsprechend dieser Überlegung haben die Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligte am 13.12.2019 einen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung Wien, H. 4-8, Stiege ..., Top Nr. ... (73/12827 Anteile an der Liegenschaft EZ ..., KG F.) abgeschlossen (Beilage ./C), dies unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Beweis:

 Kopie beiliegender Kaufvertrag (Beilage ./C)

 PV der Beschwerdeführerin

 PV des Mitbeteiligten

Mit Schriftsatz vom 28.02.2020 beantragte die damalige rechtsfreundliche Vertreterin der Beschwerdeführerin und des Mitbeteiligten bei der belangten Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages; im Antrag wurde ausdrücklich auf die Notwendigkeit der Beschaffung von Wohnraum für den Sohn I. B. (ebenfalls kosovarischer Staatsbürger) hingewiesen.

In der „Verständigung vom Ergebnis der Beweisaufnahme“ vom 13.07.2020 führte die belangte Behörde aus, dass

> ein soziales Interesse am Zustandekommen des Kaufvertrages (§ 4 Abs. 1, erster Fall Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) insbesondere dann vorliege, wenn der Erwerb einer Eigentumswohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Antragstellers dienen soll und

> die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Sohnes des Antragstellers kein soziales Interesse begründen würde.

Die damalige rechtsfreundliche Vertreterin des Beschwerdeführers wies in ihrer Stellungnahme zu dieser Verständigung expressis verbis auf die mangelnde Eignung des Hauses in J. zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der gesamten Familie des Beschwerdeführers hin:

„Die Familie der Antragstellerin besteht aus den Eltern und vier Kindern, sohin [handelt es sich um] einen 6 Personen Haushalt.

Das Haus ist zu klein, um der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses allein [ohne zusätzliche Räumlichkeiten] zu dienen.“

Diese Argumentation folgt exakt dem oben dargelegten Gedankengang.

(In der Stellungnahme wurde dann allerdings noch ein Ausblick auf die intendierte künftige Entwicklung gegeben, der missverstanden werden kann:

„Die Wohnung [in Wien] soll vorerst vom ältesten Sohn bewohnt werden und in weiterer Folge zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der gesamten Familie dienen. Es ist beabsichtigt, dass die Antragstellerin und ihr Ehemann in Zukunft in [die] kaufgegenständliche Wohnung ziehen werden.“

Gemeint ist, dass

> zunächst der älteste Sohn (I. B.) in die gekaufte Eigentumswohnung zieht, um die räumliche Situation in J. zu entlasten, und

> später (wenn der älteste Sohn in eine eigene Wohnung gezogen sein wird und die anderen Kinder der Betreuung durch die Eltern nicht mehr bedürfen) eventuell die Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligte ihrerseits nach Wien ziehen würden.)

Die belangte Behörde hat den Genehmigungsantrag mit Bescheid vom 13.08.2020 abgewiesen. Sie hat dazu in der Begründung des Bescheides ausgeführt:

„Für die erkennende Behörde steht ...fest, dass das verfahrensgegenständliche Objekt lediglich für Ihre Kinder als Wohnsitz erworben werden soll. Sie und Ihr Ehegatte befriedigen auch weiterhin Ihr dringendes Wohnbedürfnis in J..

Aufgrund des festgestellten Sachverhaltes besteht daher kein soziales Interesse am Erwerb der antragsgegenständlichen Liegenschaft. “

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde.

2. Beschwerdegründe:

2.1.Allgemeines:

Geltend gemacht werden die Beschwerdegründe

> der unrichtigen Tatsachenfeststellung sowie

> der unrichtigen rechtlichen Beurteilung (insbesondere der unrichtigen Interpretation des § 4 Abs. 1, erster Fall Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz)

2.2. Unrichtige Tatsachenfeststellung:

Die belangte Behörde schreibt in ihrer Bescheidbegründung (S. 4):

„Auch führt Ihre Argumentation hinsichtlich der Größe des derzeitigen Wohnsitzes in J. ins Leere. Sie geben an, dass das Haus mit einer Wohnnutzfläche von 85 m2 alleine zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses für eine sechsköpfige Familie zu klein sei. Für die Behörde ist nicht nachvollziehbar, wie die verfahrensgegenständliche Wohnung mit einer Größe von (nur) 47m2 das dringende Wohnbedürfnis der gesamten Familie befriedigen könnte

Ungeachtet des ausdrücklichen diesbezüglichen Sachvorbringens der Beschwerdeführerin ignoriert die belangte Behörde den Umstand, dass durch den Ankauf der Eigentumswohnung für den Sohn I. B.

> die Zahl der sich im Haus in J. aufhaltenden erwachsenen Personen verringert und

> auf diese Weise das derzeit deutlich überbelegte Haus wieder für die Beschwerdeführerin und den Mitbeteiligten „voll wohntauglich“ gemacht

würde.

(Die Feststellung dieses Umstandes wird ausdrücklich beantragt.)

Ausgehend von diesem Umstand hätte die belangte Behörde zum Ergebnis kommen müssen, dass durch den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Wohnung

> die durch Überbelegung verlorengegangene Tauglichkeit des Hauses in J. zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Beschwerdeführerin und des Mitbeteiligten wiederhergestellt wird und

> somit die Genehmigung des Erwerbes der verfahrensgegenständlichen Wohnung sehr wohl der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Beschwerdeführerin und des Mitbeteiligten dient.

Damit aber erweist sich die Verweigerung der Genehmigung des Grunderwerbes als rechtswidrig.

2.3. Unrichtige rechtliche Beurteilung:

Selbst dann, wenn man lediglich den Aspekt berücksichtigen wollte, dass der Sohn I. B. durch den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Wohnung sein dringendes Wohnbedürfnis befriedigen würde, läge das für die Genehmigung maßgebende soziale Interesse vor:

Der angefochtene Bescheid beruht - wie bereits die Verständigung vom Ergebnis der Beweisaufnahme - auf der Rechtsansicht der belangten Behörde, dass

> ein soziales Interesse am Zustandekommen des Kaufvertrages (§ 4 Abs. 1, erster Fall Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) insbesondere dann vorliege, wenn der Erwerb einer Eigentumswohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Antragstellers dienen soll und

> die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Sohnes des Antragstellers kein soziales Interesse begründen würde.

Dieser Ansicht kann nicht beigetreten werden:

Hier ist zunächst festzuhalten, dass ein Wohnungserwerb durch den Sohn I. B. selbst unter dem Gesichtspunkt der Befriedigung von dessen dringendem Wohnbedürfnis jedenfalls zu genehmigen wäre.

Wenn nun aus finanzierungstechnischen Gründen die Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligte die Wohnung erwerben und sie in Erfüllung ihrer elterlichen Unterhaltspflicht dem Sohn zur Nutzung überlassen, so stellt dies hinsichtlich der Zielsetzung des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes keine relevante Änderung dar:

> die Wohnung gehört in beiden Fällen kosovarischen Staatsbürgern;

> die Wohnung wird in beiden Fällen von I. B. zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses genutzt.

Da somit keine Veranlassung besteht, zwischen diesen beiden Fällen zu differenzieren, erweist sich auch hier die Verweigerung der Genehmigung des Grunderwerbes als rechtswidrig.“

Aus den den Beschwerden beigeschlossenen Akten ist ersichtlich:

Mit am 28.2.2020 bei der belangten Behörde eingelangtem Schriftsatz stellten die beiden BeschwerdeführerInnen einen Antrag auf Genehmigung des Kaufs der gegenständlichen Wohnung nach dem Wr. Ausländergrunderwerbsgesetz.

Als Begründung wurde im Wesentlich angeführt, dass durch den Kauf dieser Wohnung das Wohnbedürfnis des gemeinsamen Sohns I. B., geb. am …1997, befriedigt werden solle. Dieser habe seine Ausbildung am 24.10.2019 beendet und suche derzeit Arbeit. Daher scheine es geboten, ihm eine Wohnraummöglichkeit in Wien zu verschaffen, das sich mit seinem Umzug nach Wien seine Berufschancen vergrößern.

Gemäß den beigeschlossenen Beilagen ist ersichtlich, dass beide AntragstellerInnen kosovarische Staatsangehörige sind.

Schon infolge der elterlichen Sorgeverpflichtung entspreche der gegenständliche Grunderwerb den sozialen Interessen der AntragstellerInnen.

Zudem solle die Wohnung in weiterer Folge auch der Befriedigung des Wohnbedürfnisses der weiteren drei, jüngeren Kinder der AntragstellerInnen dienen.

Am 21.12.2021 wurde vor dem erkennenden Gericht eine öffentlich-mündliche Verhandlung durchgeführt. Die wesentlichen Abschnitte des anlässlich dieser Verhandlung aufgenommenen Verhandlungsprotokolls lauten wie folgt:

„Der Beschwerdeführervertreter bringt vor:

„Die Einvernahme der erschienenen Personen soll dazu dienen nachzuweisen, dass das Haus in J. mit Nutzfläche und Raumaufteilung für 6 Personen zu klein ist und daher der Erwerb Eigentumswohnung für den Sohn notwendig ist, um die Nutzflächenanteile für die verbleibenden Personen im Haus zu vergrößern. Und weiters werden die Herrschaften als Beweispersonen angeboten zum Thema, dass ein unmittelbarer Eigentumserwerb durch den Sohn an der Eigentumswohnung aus finanzierungstechnischen Gründen nicht möglich war. Die Bank hat andere Konstruktionen als die Gewährung eines Kredits an den neuen Eigentümer abgelehnt, sodass ein Eigentumserwerb durch den (wegen fehlenden Einkommens nicht kreditwürdigen) Sohn nicht möglich gewesen wäre.“

Beschwerdeführer gibt an, dass er dem Vorbringen des Anwalts beipflichtet. Mein Sohn macht eine Lehre und ist daher nicht kreditwürdig. Im Übrigen ist das Geld für die in Aussicht genommene EW von allen Familienmitgliedern gemeinsam aufgebracht worden. So hat auch meine Tochter einen Teil ihres ersparten beigetragen. Auch mein Sohn hat Geld beigesteuert.

Außerdem soll in der Wohnung nicht nur mein Sohn, sondern auch meine Tochter wohnen.

Die Beschwerdeführerin gibt an, dass sie dem Vorbringen ihres Anwalts und ihres Gatten beipflichtet. Weiters bringt sie vor, dass mit dem Wohnungskauf die Kinder unterstützt werden sollen.“

Das Verwaltungsgericht Wien hat erwogen:

Bei Zugrundelegung der unbestrittenen Ermittlungsergebnisse wird festgestellt:

Die BeschwerdeführerInnen sind kosovarische Staatsangehörige und die leiblichen Eltern des. am …1997 geborenen I. B., welcher bislang im gemeinsamen Haushalt mit den BeschwerdeführerInnen gewohnt bzw. auch aktuell weiterhin wohnt, und welcher am 24.10.2019 seine Ausbildung abgeschlossen hat.

Laut der Absicht der BeschwerdeführerInnen soll durch den Ankauf der gegenständlichen Wohnung diesem gemeinsamen Sohn und später allenfalls auch den weiteren drei jüngeren gemeinsamen Kindern eine Wohnmöglichkeit nach dem Auszug aus dem elterlichen Wohnverband eröffnet werden.

§ 1 Wr. Ausländergrunderwerbsgesetz lautet wie folgt:

„(1) Unter Lebenden bedürfen der Erwerb des Eigentums (Miteigentums), eines Baurechtes, des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Ausländer oder eine im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an Ausländer zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung nach diesem Gesetz.

(2) Im Versteigerungsverfahren darf der Zuschlag an einen Ausländer nur erteilt werden, wenn er die rechtskräftige Genehmigung nach diesem Gesetz zum Erwerb (§ 4) oder eine Bestätigung darüber vorlegt, dass die Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs. 4). Das Fehlen dieses Nachweises stellt einen Widerspruchsgrund gegen die Erteilung des Zuschlages gemäß § 184 Abs. 1 Z 7 der Exekutionsordnung, RGBl. Nr. 79/1896, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 32/2018, dar.

(3) Auch die Annahme eines Überbotes eines Ausländers darf nur dann erfolgen, wenn er die rechtskräftige Genehmigung nach diesem Gesetz zum Erwerb oder eine Bestätigung darüber vorlegt, dass die Genehmigung nicht erforderlich ist.“

§ 2 Wr. Ausländergrunderwerbsgesetz lautet wie folgt:

„Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten:

​

§ 3 Wr. Ausländergrunderwerbsgesetz lautet wie folgt:

„Die Bestimmungen des § 1 finden keine Anwendung:

​

§ 4 Wr. Ausländergrunderwerbsgesetz lautet wie folgt:

„(1) Eine nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung erteilt der Magistrat nach Anhörung der zuständigen gesetzlichen Interessenvertretung (Wirtschaftskammer Wien, Kammer für Arbeiter und Angestellte für Wien, Wiener Landwirtschaftskammer). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht, oder wenn nachgewiesen wird, dass das Grundstück, auf welches sich das Rechtsgeschäft bezieht, ausschließlich zur besseren Nutzung eines anderen Grundstückes dienen soll und im Vergleich zu diesem nur von geringem Ausmaß ist. Andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen, insbesondere solche militärischer oder sicherheitspolizeilicher Natur, ist die Genehmigung zu versagen.

(2) Über Beschwerden gegen Bescheide des Magistrats entscheidet das Verwaltungsgericht Wien.“

Die BeschwerdeführerInnen sind kosovarische Staatsangehörige und somit AusländerInnen im Sinne des § 2 Z 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes.

Der gegenständliche Kaufvertrag fällt unter den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, denn jeder Erwerb von Eigentum (Miteigentum) oder eines Baurechtes oder des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Drittstaatsangehörige des EWR, sowie auch jede im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an einen Drittstaatsangehörigen des EWR fällt (von den gegenständlichen nicht verfahrensrelevanten Ausnahmebestimmungen des § 3 Wr. AusländergrunderwerbsG abgesehen) in den Anwendungsbereich des Wr. AusländergrunderwerbsG.

Die nach § 4 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgeschäft erforderliche Genehmigung erteilt der Magistrat. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht, oder wenn nachgewiesen wird, dass das Grundstück, auf welches sich das Rechtsgeschäft bezieht, ausschließlich zur besseren Nutzung eines anderen Grundstückes dienen soll und im Vergleich zu diesem nur von geringem Ausmaß ist.

Zu diesen Genehmigungstatbeständen ist auszuführen, dass offenkundig nur Sachverhalte, welche in einem nicht bloß geringfügigen Ausmaß ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG bzw. welche nur erhebliche in einem nicht bloß geringfügigen Ausmaß eine Verbesserung der Grundstücksnutzung i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG bewirken, zur Genehmigungsfähigkeit i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG führen. Aus dem gesamten Gesetzeskontext ergibt sich nämlich unzweifelhaft, dass der Gesetzgeber für alle Genehmigungstatbestände eine Relevanzschwelle eingezogen wissen wollte.

Daher sind etwa Rechtsgeschäfte, welche in einem vergleichsweise geringen Ausmaß einem sozialen oder volkswirtschaftlichen Interesse dienen, nicht auf Grundlage der ersten beiden Genehmigungstatbestände des § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG genehmigungsfähig.

Nur unter diesem Verständnis ist nicht bereits jeder Grundstückskauf automatisch genehmigungsfähig, stellt doch in gewisser Hinsicht jede Grundstückstransaktion einen gewissen sozialen und volkswirtschaftlichen Nutzen dar.

In diesem Sinne judiziert etwa der Verwaltungsgerichtshof, dass die bloße Aussicht auf eine mittelfristige Verbesserung der österreichischen Zahlungsbilanz, die sich aus dem jährlichen Nichtabfluss eines relativ hohen Geldbetrags ins Ausland ergibt, noch kein volkswirtschaftliches Interesse im Sinne des AusländergrunderwerbsG indiziert (vgl. VwGH 11.12.1986, 86/02/0073).

Ebenso kann der Erwerb eines Hälfteanteils an einer 694 m² großen Liegenschaft, bestehend aus Garten samt Baulichkeiten, die der Erwerber bereits vorübergehend bewohnt, nicht als im sozialen Interesse der betreffenden Stadtgemeinde oder des Landes NÖ gelegen angesehen werden (vgl. VwGH 24.5.1989, 88/02/0110 zum NÖ GVG).

Bei Zugrundelegung dieses Verständnisses des § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG ist sohin bei dem gegenständlichen Rechtsgeschäft zwingend keinesfalls vom Vorliegen des Genehmigungstatbestands des volkswirtschaftlichen Interesses auszugehen; bewirkt doch das gegenständliche Geschäft keinerlei relevanten zusätzlichen volkswirtschaftlichen Nutzen.

Sehr wohl kann aber die Abdeckung eines dringenden und tatsächlichen Wohnbedürfnisses durch die antragstellende Partei im Falle, dass diese auch tatsächlich dieses Wohnbedürfnis im von diesem gekauften oder diesem geschenkten Wohnobjekt befriedigen wird, das Vorliegen eines sozialen Interesses i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG indizieren. Dies aber auch nur dann, wenn dieser Kauf oder diese Schenkung die notwendige Voraussetzung für die Befriedigung dieses Wohnbedürfnisses im jeweiligen Wohnobjekt darstellt.

Wie schon der Begriff eines sozialen Interesses i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG und die Verknüpfung mit einem Bewilligungstatbestand des § 4 Wr. AusländergrunderwerbsG indizieren, muss ein Bedingungsverhältnis zwischen der Genehmigung und der Realisierung des jeweiligen sozialen Interesses i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG bestehen. Wenn daher das jeweilige soziale Interesse i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG auch ohne die Genehmigungserteilung erreicht werden kann, ist das Vorliegen dieses Genehmigungstatbestands zu verneinen. In diesem Sinne judiziert etwa der Verwaltungsgerichtshof, dass der Erwerb eines Hälfteanteils einer Liegenschaft, auf welcher der (ausländische) Antragsteller bereits wohnt, kein soziales Interesse nach dem Ausländergrundverkehrsrecht darstellt (vgl. VwGH 25.4.1989, 88/92/0110).

Ebenso ist das Nichtvorliegen des Genehmigungstatbestands des sozialen Interesses i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG dann zu verneinen, wenn die beantragte Genehmigung nicht kausal für die Realisierung des intendierten sozialen Interesses i.S.d. § 4 Abs. 1 Wr. AusländergrunderwerbsG ist.

Bei der Genehmigung eines Rechteerwerbs durch einen Ausländer nach dem Wr. AusländergrunderwerbsG 1998 handelt es sich der Sache nach um eine Ausnahme von der Regel, weshalb es - auch wenn das Wr AusländergrunderwerbsG 1998 keine ausdrückliche Anordnung zur Mitwirkung der Parteien des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens in Bezug auf das Vorliegen des nach § 4 Abs. 1 leg. cit. zu beurteilenden volkswirtschaftlichen oder sozialen Interesses enthält - Sache der antragstellenden Partei ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen unter Anbot von Beweisen zu behaupten; sie hat insofern also zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts beizutragen (vgl. VwGH 26.4.2018, Ra 2018/11/0069 zum Wr. AusländergrunderwerbsG; VwGH 21.11.2014, 2013/02/0223, zum Slbg GVG 2001, und VwGH 31.7.1998, 97/02/0451, zum Bgld GVG).

Im Wr AusländergrunderwerbsG findet sich keine Sonderregelung für ausländische Staatsbürger mit einem besonderen Naheverhältnis zu Österreich (etwa bei Wohnsitz und Arbeitsplatz seit 20 Jahren in Österreich, Deviseninländer) (vgl. VwGH 11.12.1986, 86/02/0073; vgl. auch 31.7.1998, Zl 97/02/0451; 3.12.2014, Ra 2014/02/0082).

Der Erwerb einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung und der Erzielung von Einkünften liegt nicht im sozialen Interesse im Sinne des Gesetzes. Auf Grund der Einkommenssituation der beschwerdeführenden Partei ist auch nicht erkennbar, dass sie auf solche Einkünfte angewiesen wäre. Dasselbe gilt für eine Kapitalanlage zum Zweck der Altersversorgung (vgl. VwGH 11.12.1986, 86/02/0073).

Bei Zugrundelegung dieser Judikatur ist davon auszugehen, dass jedenfalls der Erwerb einer Eigentumswohnung, welche bislang noch nicht von der antragstellenden Person bewohnt wurde, zum Zwecke der unmittelbaren Befriedigung eines notwendigen Wohnbedürfnisses des Antragstellers, dann von einem wesentlichen sozialen Interesse i.S.d. Wr. Ausländergrunderwerbs dient, wenn die bislang von der antragstellenden Partei bewohnte Wohnung mit guten Gründen aufgegeben wurde oder aber aufgegeben werden musste.

Diese eine Antragsbewilligung indizierende Konstellation liegt im gegenständlichen Fall nun aber nicht vor, zumal die AntragstellerInnen gar nicht vor haben, in die gegenständliche Wohnung einzuziehen.

Vielmehr soll durch diese Wohnung ein Wohnbedürfnis einer anderen Person, nämlich des gemeinsamen Sohnes, befriedigt werden, welcher auch nach den antragsgegenständlichen Angaben aller Voraussicht nach nicht dauerhaft in der gegenständlichen Wohnung wohne wird.

Vom mehr als ungewissen Fall abgesehen, dass nach dessen Auszug die Wohnung der Befriedigung des wohl ebenfalls nur vergleichsweise kurzfristigen Wohnbedürfnisses eines anderen gemeinsamen Kindes der BeschwerdeführerInnen dienen wird, wird die gegenständliche Wohnung daher spätestens nach diesem Auszug bzw. nach dem allfälligen Auszug der in weiterer Folge in der Wohnung ihr Wohnbedürfnis abdeckenden weiteren leiblichen Kindern ausschließlich einen Investitions- und Erwerbsquellencharakter haben.

Nach Auslegung des erkennenden Gerichts gebietet die gesetzgeberische Intention des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes, die Bewilligungstatbestände so auszulegen, dass jedenfalls dauerhaft vom Bestand eines allfällig zum Zeitpunkt des behördlichen Entscheidungszeitpunkts bestehenden Genehmigungstatbestands auszugehen ist.

Schon aus diesem Grund ist daher von der mangelnden Genehmigungsfähigkeit des gegenständlichen Antrags auszugehen, zumal die gegenständliche Wohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit früher oder später genau zu dem Spekulationsobjekt werden wird, welches durch den gesetzlichen Impetus verhindert werden soll.

Dazu kommt, dass der gegenständliche Wohnungskauf auch offenkundig kein unmittelbares und ernstliches soziales Bedürfnis der BeschwerdeführerInnen abdeckt, zumal beide gar nicht vor haben, jemals diese Wohnung zu bewohnen.

Um aber dem eigenen Kind die Möglichkeit zu eröffnen, sein Wohnbedürfnis in einer im Eigentum stehenden Wohnung abzudecken, ist es nicht geboten, für dieses Kind eine Wohnung zu erwerben. Vielmehr läge es bei dieser Intention viel näher, dem Kind durch eine Geldschenkung die Wohnungsfinanzierung im eigenen Namen zu eröffnen.

Gerade in Anbetracht des Umstands, dass genau dieser Weg von den BeschwerdeführerInnen nicht gewählt worden ist, ist vom Vorliegen eines zusätzlichen Indizes auszugehen, dass die gegenständliche Wohnung auch zum Zwecke der Realisierung eines Spekulationsgeschäfts- bzw. mit der Intention, sich eine weitere Einnahmequelle zu verschaffen, angekauft werden soll.

Es ist daher nicht vom Vorliegen eines ausreichend relevanten sozialen Interesses der BeschwerdeführerInnen am Ankauf der gegenständlichen Wohnung auszugehen, sodass spruchgemäß zu entscheiden war, und sohin der bekämpfte Bescheid zu bestätigen war.

Die Revision gegen diese Entscheidung ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.