LVwG Vorarlberg LVwG-1-281/2020-R15

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Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Dr. Reinhold Köpfle, über die Beschwerde des M N B, W, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Karl Schelling, Dornbirn, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft B vom 30.04.2020 betreffend eine Übertretung nach dem Raumplanungsgesetz (RPG), nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 50 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und das angefochtene Straferkenntnis bestätigt.

Gemäß § 52 Abs 1 und 2 VwGVG hat der Beschwerdeführer einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in Höhe von 20 % der über ihn verhängten Geldstrafe, mindestens jedoch 10 Euro zu bezahlen. Daher ergibt sich ein Kostenbeitrag von 500 Euro. Dieser Betrag ist zusammen mit der Geldstrafe und dem Beitrag zu den Kosten des behördlichen Verfahrens an die Bezirkshauptmannschaft B zu entrichten.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Im angefochtenen Straferkenntnis wurde dem Beschuldigten vorgeworfen, er habe als Eigentümer der Wohnung Top X des Objektes L, Z, HNr. XX, im Zeitraum von 23.12.2018 bis zum 24.03.2019 dieses Top X an die Firma A AG in R, L, vermietet, wobei die Wohnung nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs gedient habe, sondern von mehreren Personen während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig genutzt worden sei. Bei dem in Rede stehenden Top des Objektes Z, HNr. XX, sei die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung nicht zulässig. Es liege auch keine Bewilligung der Gemeinde zur Nutzung dieser Wohnung als Ferienwohnung vor. Als Tatzeitraum ist 23.12.2018 bis 24.03.2019 und als Tatort Z, HNr. XX, Wohnung Top X angegeben. Die Bezirkshauptmannschaft erblickte hierin eine Übertretung des § 57 Abs 1 lit e iVm § 16 des Vorarlberger Raumplanungsgesetzes (RPG). Es wurde eine Geldstrafe von 2.500 Euro verhängt und für den Fall ihrer Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe von einem Tag festgesetzt.

2. Gegen dieses Straferkenntnis hat der Beschuldigte rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er nach Darstellung des verfahrensgegenständlichen Sachverhaltes im Wesentlichen vor, das Straferkenntnis werde seinem gesamten Umfange nach bekämpft. Geltend gemacht werde die Rechtswidrigkeit des bekämpften Bescheides und die Mangelhaftigkeit des Verfahrens, welches dem Bescheid zugrunde liege. Er sei Mit- und Wohnungseigentümer von mehreren Wohnungen im Haus P B, Z XX. Er sei ua Mit- und Wohnungseigentümer der Top X. Er habe die Top X an die Firma A AG in R, L, für den Zeitraum 01.12.2018 bis 30.04.2021 vermietet. Die Vermietung sei weder für Hauptwohnsitzzwecke, noch für Ferienwohnzwecke erfolgt. Die Vermietung der Top X sei vielmehr für gewerbliche Zwecke des Mieters, welcher Vermögensverwalter sei, erfolgt. Dies, damit seine Mitarbeiter während der Kundenbetreuung von Kunden vor Ort am A eine Übernachtungsmöglichkeit hätten. Für Ausnahmefälle sei vereinbart worden, dass Kunden, die betreut werden würden und kein Zimmer bei der Hotellerie vor Ort finden könnten, ausnahmsweise in dieser Wohnung untergebracht werden könnten. Dies sollte aber ein Ausnahmefall sein und sei – soweit er wisse – auch noch nie geschehen. Vielmehr würde der Mieter der Top X seines Wissens an die gehobene Hotellerie in L/Z eine Vielzahl von Kunden als Gäste vermitteln, wenn diese nicht ohnehin am A wohnen würden. Es habe sich gezeigt, dass in dieser Atmosphäre Geschäftsabschlüsse der Firma des Mieters äußerst gefördert werden würden und auf diese Art und Weise das Geschäftsvolumen stark erhöht werden könne.

Er erachte sich durch den bekämpften Bescheid in seinen subjektiven Rechten insbesondere wie folgt verletzt: Insoweit der Beschwerdeführer eine Wohnung für gewerbliche Zwecke vermietet habe und dann diese Wohnung vom Mieter für einen bestimmten Zeitraum entgegen dem vereinbarten Verwendungszweck verwendet worden sein sollte, erfülle dies keinesfalls die Voraussetzungen für seine Bestrafung als bloßer Vermieter dieser Wohnung. Ohne besondere Voraussetzungen sei der Vermieter, welcher für gewerbliche Zwecke vermietet habe, für einen allfälligen bestimmungswidrigen Gebrauch der vermieteten Wohnungseigentumseinheit nicht verantwortlich und könne dafür nicht gemäß § 57 Abs 1 lit e iVm § 16 Vlbg RPG bestraft werden. Selbst dann, wenn ein Mieter einer Wohnung entgegen der Mietabrede tatsächlich die Wohnung für Ferienwohnzwecke verwenden sollte, sei der Vermieter dieser Wohnung für eine allfällige bestimmungswidrige Verwendung der Wohnung nicht verantwortlich. Etwas anderes würde höchstens gelten, wenn der Vermieter nur pro forma für gewerbliche Zwecke vermietet habe, tatsächlich aber eine Ferienwohnungsvermietung mit dem Mieter vereinbart worden sei. Dies sei im vorliegenden Fall nicht der Fall. Auch könne der Vermieter zivilrechtlich gegen eine bestimmungswidrige Verwendung des Mietobjektes durch den Mieter nicht erfolgsversprechend vorgehen, bevor nicht eine – eher mehrere – Bestrafungen des Mieters durch die Verwaltungsbehörden wegen unzulässiger Ferienwohnungsvermietung vorliegen würden. Erst dann hätte eine Klage auf Räumung oder auf Einhaltung des vereinbarten Verwendungszweckes durch den Mieter eine realistische Chance. Eine schuldhafte Mitverantwortung seinerseits für eine allfällige unzulässige Ferienwohnungsnutzung durch den Mieter sei im vorliegenden Fall eindeutig nicht gegeben, sodass auch diesbezüglich eine Bestrafung nicht gerechtfertigt sei. Die BH B gehe vollkommen zu Unrecht davon aus, dass jemand, der eine Wohnungseigentumseinheit vermietet habe, sich nach den Verwaltungsstrafbestimmungen bereits deshalb straffällig betreffend unzulässige Ferienwohnungsnutzungen mache, wenn der Mieter diese Wohnungseigentumseinheit tatsächlich für einen bestimmten Zeitraum für Ferienwohnzwecke unzulässigerweise verwendet habe. Unter den im Spruch angenommenen Voraussetzungen sei eine Bestrafung des Vermieters von vornherein unzulässig, weil dadurch kein eigenes Verschulden des Vermieters gegeben sei. Er habe die Wohnungseigentumseinheit Top X für gewerbliche Zwecke, nämlich für das Unternehmen des Mieters, welcher Vermögensverwalter sei, vermietet. Insoweit dann allenfalls entgegen diesem vereinbarten Vertragszweck der Mieter für den Zeitraum 23.12.2018 bis 24.03.2019 die Wohnung für Ferienwohnzwecke verwendet haben sollte, sei er als Vermieter dafür nicht verantwortlich und auch nicht strafbar. Er hätte über eine solche allfällige andere Verwendung als im Mietvertrag vereinbart keine Kenntnis gehabt. Er wohne und arbeite zudem in W. Es könne ihm deshalb nicht vorgeworfen werden, dass er über die tatsächliche Verwendung des Mietobjektes ständig Bescheid wissen müsste. Es würde auch keine Überwachungspflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter und der Verwendung der an ihn vermieteten Wohnung geben. Für ihn sei es als Vermieter vollkommen plausibel gewesen, dass ein Vermögensverwalter von der Top X aus vermögende Kunden, die in L Urlaub machen würden, betreuen wolle. Dass die betreuenden Mitarbeiter oft bis in die Nacht arbeiten und dann nicht mehr heimfahren können, sei für ihn vollkommen nachvollziehbar und plausibel gewesen. Er habe auch die Wohnung nicht für andere Zwecke, also für Ferienwohnzwecke, vermietet. Im Übrigen habe er diese entgegen dem Vorwurf im Straferkenntnis auch nicht für Hauptwohnsitzzwecke vermietet. Eine Bestrafung für den hier vorgeworfenen Sachverhalt sei deshalb jedenfalls nicht gerechtfertigt. Dies gelte auch dann, wenn tatsächlich ein Verstoß gegen Ferienwohnungsnutzungsbestimmungen durch den Mieter vorgelegen sein sollte. Dem Vermieter könne ein Vorwurf erst nach mehrmaliger Bestrafung des Mieters wegen unzulässiger Ferienwohnungsnutzung durch die Bezirkshauptmannschaft gemacht werden, wenn er das Mietverhältnis nicht wegen bestimmungswidriger Verwendung aufkündige oder eine Unterlassungsklage einbringe. Aufgrund des hier vorliegenden Sachverhaltes wäre eine gerichtliche Aufkündigung des Mietverhältnisses wegen bestimmungswidriger Verwendung, zumal nicht einmal eine Verurteilung zu einer Verwaltungsstrafe wegen unzulässiger Ferienwohnungswidmung rechtskräftig vorliegen würde und er selbst keine wie immer gearteten eigenen Wahrnehmungen und Beweise über eine Nutzung des Mietobjektes als Ferienwohnung habe, vollkommen aussichtslos. Ihm könne deshalb beim vorliegenden Sachverhalt kein Vorwurf gemacht werden. Es fehle an einem Verschulden. Dies umso mehr, als dem Mieter auch nach der tatsächlichen Vereinbarung nicht das Recht eingeräumt worden sei, das Mietobjekt zu Ferienwohnzwecken zu verwenden. Es sei deshalb eindeutig, dass eine Bestrafung im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt sei.

3. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender entscheidungsrelevante Sachverhalt steht fest:

3.1. Der Beschwerdeführer ist Miteigentümer der Liegenschaft GST-NR XXX, KG L, in L, Z XX, auf welcher sich das Haus „P B“ befindet. In diesem Wohnhaus befinden sich mehrere Wohnungen. Bei der Wohnung Top X handelt es sich um eine Eigentumswohnung des Beschwerdeführers. Als Eigentümer hat dieser die betreffende Wohneinheit im Zeitraum 01.12.2018 bis 30.04.2021 an das Unternehmen A AG, R, dauervermietet. Der Beschwerdeführer (Vermieter) hat mit dem Unternehmen A AG (Mieterin) hierzu einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen.

3.2. In diesem zwischen dem Beschwerdeführer als Vermieter und der A AG als Mieterin abgeschlossenen Mietvertrag wurde auszugsweise Folgendes vereinbart:

„[…] 1. Wohnungseigentumsobjekt und Verwendungszweck

[…] Das Wohnungseigentumsobjekt dient vereinbarungsgemäß im Rahmen des Pensionsbetriebes des Vermieters der Übernachtung von Geschäftspartnern des Mieters und Mitarbeitern des Mieters zur Durchführung von Veranstaltungen. Der Mieter übernimmt es, für eine allenfalls notwendige Gewerbeberechtigung aus Eigenem zu sorgen und verpflichtet sich überdies, die Ortsgästetaxe abzuführen.

Zum Wohnungseigentumsobjekt gehört kein sonstiges Zubehör, die jeweiligen Benützer des Wohnungseigentumsobjektes sind jedoch berechtigt, den Schiraum sowie die Rezeption entsprechend in Anspruch zu nehmen.

Das Wohnungseigentumsobjekt ist in einem Gebäude gelegen, in dem sich ein Pensionsbetrieb zur Privatzimmervermietung einerseits, sowie einzelne Ferienwohnungen andererseits befinden. […]

Der Mieter nimmt diese Umstände ausdrücklich zur Kenntnis und verpflichtet sich, jegliche Handlungen zu unterlassen, die mit dem Zweck der Nutzung der gesamten Liegenschaft in Widerspruch stehen.

[…] Die Vermietung des Wohnungseigentumsobjektes erfolgt ausschließlich zum vorgenannten Zweck. Jede andere oder weitergehende Verwendung ist nicht gestattet und kann vom Vermieter zum Anlass genommen werden, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. […]

7. Überlassung an Dritte

Der Mieter darf das Bestandsobjekt entsprechend dem Anmietungszweck zur Gänze oder teilweise dritten Personen überlassen und verpflichtet sich, sämtliche gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere landesgesetzliche Bestimmungen, diesbezüglich einzuhalten, die Ortstaxe abzuführen und jeden Nutzer zu verpflichten, entsprechende Meldezettel für Gäste auszufüllen, zu unterfertigen und dem Vermieter im Rahmen des Pensionsbetriebes zur Verfügung zu stellen.

Die entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe an Personen zur dauernden Nutzung ist ausdrücklich untersagt und kann als wichtiger Grund zur Kündigung des Vertrages seitens des Vermieters herangezogen werden. […]“.

3.3. Der einst im Haus „P B“ bestehende Pensionsbetrieb wird seit etwa Mai 2017 nicht mehr geführt. Der Beschwerdeführer hat gegenüber der Mieterin im Rahmen der Zurverfügungstellung von Wohnraum keine Dienstleistungen (zB Bereitstellung von Bettwäsche und Bettzeug, Anbieten eines Frühstückes, Zimmerreinigung etc.) erbracht. Die Personen, die die Wohnung bewohnt haben, wurden vom Beschwerdeführer während ihrer Aufenthalte nicht betreut. Die A AG konnte als Mieterin im verfahrensgegenständlichen Zeitraum frei über die Wohnung verfügen und diese auch Dritten überlassen.

3.4. Laut den Gästemeldungen wurde die Wohneinheit in L, Z XX, Top X in folgenden Zeiträumen von folgenden Personen bewohnt:

1. 23.12.2018 bis 02.01.2019: R S, S S, F S

2. 11.01.2019 bis 13.01.2019: R S, S S, F S

3. 25.01.2019 bis 27.01.2019: D B, T B, J B, I B

4. 01.02.2019 bis 03.02.2019: P S, N S

5. 08.02.2019 bis 17.02.2019: R S, S S, F S

6. 23.02.2019 bis 02.03.2019: G E, I H

7. 22.03.2019 bis 24.03.2019: R S, S S, F S

Für die oben angeführten Aufenthalte – insgesamt 42 Tage – wurde vom Geschäftsführer des Unternehmens A AG nachträglich Gästetaxe entrichtet.

3.5. Das Unternehmen A AG hat seinen Sitz in R. An der Adresse der betreffenden Wohnung, Z XX in L, hat das Unternehmen keinen Sitz. Die Entfernung zwischen R und Z beträgt 62 km. Mit dem PKW dauert die Fahrt zwischen R und Z ca. eine Stunde. Die Mitarbeiter des Unternehmens, welche die Wohnung in den angeführten Zeiträumen bewohnten, haben weder Neben- noch Hauptwohnsitz an der genannten Adresse in Z gemeldet. Büroräumlichkeiten wurden in der Wohnung nicht eingerichtet.

Die in Rede stehende Wohnung diente nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs, sondern wurde zumindest während der Wintersaison 2018/2019 (Weihnachtsferien, Semesterferien, sowie an Wochenenden) zeitweilig jedenfalls auch zu Erholungszwecken benützt. Die Wohnung wurde zu keinem Zeitpunkt vom Geschäftsführer bzw. von den Mitarbeitern des Unternehmens AIF AG allein, sondern immer im Beisein von Familienmitgliedern derselben bewohnt.

3.6. Die Liegenschaft GST-NR XXX, KG L, auf welcher sich das gegenständliche Objekt befindet, ist im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde L als Baufläche-Wohngebiet (BW) ohne Zusatzwidmung für Ferienwohnungen ausgewiesen. Eine Bewilligung der Gemeindevertretung zur Nutzung dieser Wohnung als Ferienwohnung liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer sowie der Geschäftsführer der Mieterin hatten Kenntnis darüber, dass für das gegenständliche Wohnobjekt keine Ferienwohnungswidmung vorliegt.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der Aktenlage, der Angaben des Beschuldigten und der Zeugen im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 26.01.2021, sowie der Einsichtnahme in den vom Beschuldigten im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vorgelegten schriftlichen Mietvertrag, als erwiesen angenommen.

4.1. Der Beschuldigte hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung im Wesentlichen Folgendes zu Protokoll gegeben:

Über Fragen des Verhandlungsleiters:

„Mir ist klar, dass für die gegenständliche Wohnung keine Ferienwohnungswidmung vorliegt. Die A hat diese Wohnung gemietet, um ihre Kundenbeziehungen zu fördern und auszubauen und hat zu diesem Zweck eben diese Wohnung gemietet. Es ist richtig, dass im Mietvertrag angeführt ist, dass die Wohnung für betriebliche Zwecke verwendet bzw gemietet werden soll. Zum Mietvertrag hat es keine Nebenabsprachen gegeben. Wenn ich gefragt werde, ob ich die Mieterin darüber informiert habe, dass für die gegenständliche Wohnung keine rechtwirksame Nutzungsbewilligung für Ferienwohnzwecke vorliegt, gebe ich an, dass ich keine Erinnerung daran habe, dass darüber gesprochen worden wäre, weil eine solche Nutzung nie im Raum gestanden ist. Die Nutzung ist im Mietvertrag explizit geregelt. Ich kann mich nicht daran erinnern, dass darüber hinaus über den Verwendungszweck gesprochen worden wäre. Wenn im Mietvertrag angeführt ist, dass auch der Skiraum von der Mieterin mitbenutzt werden darf, so stellt dies aus meiner Sicht keine Berechtigung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung dar. Es kann ja sein, dass die A ihre Kundenkontakte beim Skifahren abwickelt, dass bei der Betreuung von Kunden auch mal die Skier angeschnallt werden. Das Recht zur Mitbenutzung des Skiraumes war immer schon bei der Wohnung mit dabei. Die Formulierung im Mietvertrag „im Rahmen des Pensionsbetriebes“ stammt von meinem Rechtsvertreter. Es hat früher einen Pensionsbetrieb in diesem Gebäude gegeben. Die konkrete Vermietung lief jedoch nicht so, dass im Rahmen des Pensionsbetriebes Frühstück und dergleichen zur Verfügung gestellt bzw bereitgestellt worden wäre. Zum Zeitpunkt des angeführten Tatzeitraumes fand in diesem Gebäude kein Pensionsbetrieb mehr statt in dem Sinne, dass Frühstück angeboten worden wäre. Die Firma A hat nach wie vor einen laufenden Mietvertrag für diese Wohnung, dieser läuft jedenfalls bis ins Jahr 2021. Vor der Vermietung dieser Wohnung an die A ist die Wohnung für längere Zeit leer gestanden. Davor war bzw wurde diese Wohnung im Rahmen des Pensionsbetriebes für Gäste zur Verfügung gestellt. Wie im Mietvertrag unter Punkt 2. Vertragsdauer angeführt, ist die Vertragsdauer durchgängig vom 01.12.2018 bis 30.04.2021“.

Über Fragen seines Rechtsvertreters gab der Beschuldigte weiters an:

„In den Jahren 2017/18 erfolgte durch die Gemeinde L eine Überprüfung der Tourismusbeiträge und Gästetaxe. Konkret erfolgte diese Prüfung durch den Herrn B. Mit ihm gab es dann ein längeres Gespräch im Herbst 2018. Ich habe ihm dort schon gesagt, dass ich die Wohnung zukünftig gewerblich vermieten möchte, dies im Sinne des vorgelegten Mietvertrages. Er hat mich bei diesem Gespräch nicht darauf hingewiesen, dass dies in irgendeiner Weise problematisch werden könnte. Ich habe in diesem Haus etliche Wohnungen. Unter anderem vermiete ich auf Empfehlung der Gemeinde L einige dieser Wohnungen an Mitarbeiter von Betrieben in der Gemeinde L. Das heißt, ich vermiete diese Wohnungen direkt an die Betriebe, die diese wiederum ihren Mitarbeitern zur Verfügung stellen. In diesem Gebäude gibt es auch noch zwei Wohnungen mit Hauptwohnsitz. Das sind die Wohnungen W und B. Den Pensionsbetrieb, wie es ihn früher gegeben hat, gibt es nicht mehr. Dieser Pensionsbetrieb hat bis ca April 2017 bestanden. Ich hatte davor mit der Gemeinde L in den letzten 22 Jahren keine Berührungspunkte. Es hatte meines Wissens bereits im Jahr 1998 ähnliche Vorwürfe betreffend die Pensionsbetriebe gegeben, diese Verfahren wurden von der BH B dann aber eingestellt. Dann haben wir bis zum jetzigen Tatvorwurf nichts gehört. Mir ist auch nicht bekannt, dass die A die Wohnung anders nutzen würde als für betriebliche Zwecke. Wenn die Wohnung anders genutzt würde, würde ich sofort reagieren. Das heißt, ich würde sie zunächst darauf hinweisen, dass eine solche Form der Nutzung nicht zulässig ist und in letzter Konsequenz würde dann die Auflösung des Mietvertrages stehen. Ich hatte diese Form der Vermietung von meinem Anwalt abklären lassen und auch vom Herrn B von der Gemeinde L wurde nichts dagegen eingewendet“.

Der Zeuge M B (Kontrollorgan der Gemeinde L) führte in der mündlichen Verhandlung über Fragen des Verhandlungsleiters im Wesentlichen aus wie folgt:

„Der Bericht vom 04.07.2019 stammt von mir und er ist auch inhaltlich richtig. Bei der Prüfung von Gästetaxen und Tourismusbeiträgen geht es um jene Beherbergungsbetriebe bzw um Abgaben, die bei Hotels und Privatzimmervermietern geprüft werden. Die Prüfung der Gästetaxe erfolgt in der Regel vor Ort. Dies anhand der Unterlagen, die der Betrieb einem vorlegt. Das sind in der Regel Belegungslisten aus der Hotel-Software oder die einzelnen Abrechnungen mit den Gästen über deren Aufenthalte. Meine Aufgabe ist es dabei zu überprüfen, ob die Gäste korrekt angemeldet wurden und somit auch in korrekter Höhe die Gästetaxe an die Gemeinde abgeführt wird. In den Jahren 2018 und 2019 wurden in L insgesamt 300 bis 400 Betriebe geprüft. Es handelte sich um eine routinemäßige Überprüfung. Im konkreten Fall war ich zu einem Gespräch bei Herrn B in der Dachgeschosswohnung. Er hat mir dann auch einen Ordner überreicht mit den Abrechnungen über die einzelnen Vermietungen. Dieses Gespräch war meines Wissens in der Wintersaison 2018/19. Ich kann mich nicht explizit daran erinnern, dass es ein Gespräch mit Herrn B über die Wohnung Top X im Vorfeld dieser Vermietung gegeben hätte. Ich kann es aber auch nicht ausschließen. Ich kann mich aber sehr wohl daran erinnern, dass es mit Herrn B einmal ein Gespräch gegeben hat, wie die einzelnen Wohnungen genutzt werden. Wie gesagt, kann ich mich nicht explizit daran erinnern, dass ein Gespräch über die zukünftige Nutzung von Top X stattgefunden hat“.

Über Fragen des Rechtsvertreters des Beschuldigten gab dieser weiters an:

„Ich kann mich explizit daran erinnern, dass es in dem Gespräch über Mitarbeiterwohnungen gegangen ist. Zum Zeitpunkt des Gesprächs waren noch nicht alle Wohnungen vermietet, und es ging meines Wissens vor allem um die Nutzung dieser Wohnungen für die Vermietung an Skilehrer oder Saisonkräfte von Hotels in L. Ich kann mich nicht explizit daran erinnern, ob Herr B bei diesem Gespräch die Formulierung verwendet hat, dass er möchte, dass es keine Probleme mit den Vermietungen gebe. Wie gesagt, wir haben das Thema allgemein besprochen. Es war damals ein kooperatives Gespräch. Im Zuge der Prüfung gab es Nachverrechnungen im Bereich der Gästetaxe, zumal die Frage der Nutzung erst im Zuge der Prüfung zum Thema geworden ist. Die Frage der Dauervermietung einer Wohnung war ursprünglich nicht Bestandteil der Prüfung von Tourismusbeträgen und Gästetaxen. Die Nachverrechnung von Gästetaxen erfolgte nicht an Herrn B, sondern an die Firma A bzw Herrn S selbst“.

Der Zeuge R S (Geschäftsführer der Mieterin) gab in der mündlichen Verhandlung über Fragen des Verhandlungsleiters Folgendes zu Protokoll:

„Wir haben die besagte Wohnung als gewerbliche Wohnung für die A angemietet. Das hat der Herr B im Vorfeld mit seinem Anwalt in Wien abgeklärt. Ich meine damit, die Frage, ob dies zulässig ist. Außerhalb des Mietvertrages gab es keine Nebenabsprachen hinsichtlich einer anderen Verwendung dieser Wohnung. Ich habe gewusst, dass diese Wohnung nicht für Ferienwohnzwecke verwendet werden darf. Herr B hat mich darauf hingewiesen. Es war damals keine Diskussion, dass diese Wohnung auch anders verwendet werden darf, weil ich die Wohnung ja für betriebliche Zwecke gemietet habe. Es war damals nicht Gesprächsthema. Wie schon gesagt, hat mich der Herr B darauf hingewiesen, dass es sich um keine Ferienwohnung handle. Damit war für mich auch alles klar. Die A hat die gegenständliche Wohnung ausschließlich Mitarbeitern der AIF zur Verfügung gestellt. Sie hat sie nicht Kunden oder anderen Gästen oder Personen zur Verfügung gestellt. Da ich die Wohnung ja hauptsächlich selbst benütze, ist der Verwendungszweck dieser Wohnung hauptsächlich für uns, damit meine ich die A. Die A betreut viele internationale Kunden, die am A Skifahren gehen. Dazu zählen Geschäftspartner wie Bankdirektoren, Treuhänder, die selber Wohnungen oben haben, oder dort im Skiurlaub sind. Es geht darum, diese Kunden in einer lockeren, urlaubshaften Atmosphäre zu treffen. Das kann man in etwa vergleichen mit einer Messe. Da es in L schwierig ist, kurzfristig in der Wintersaison Unterkunftsmöglichkeiten zu finden, hat die AIF die Wohnung eben für die gesamte Saison angemietet. Der Mietvertrag läuft zwar durchgehend, die Wohnung wird jedoch nur während der Wintersaison verwendet, weil, wenn die Leute – damit meine ich meine Kunden – nicht in L sind, bin ich auch nicht in L. Ich benötige die Wohnung nicht privat, ich fahre nicht einmal richtig Ski. Ich nehme dann manchmal auch meine Familie mit. Das hat den Vorteil, dass meine Frau mit den Gattinnen der Kunden bzw jeweils mit den Kindern gemeinsam etwas unternehmen kann, während ich mit den Kunden bzw Geschäftspartnern über die Geschäfte rede. Es kommt durchaus auch vor, dass ich nur am Tag nach L fahre, dann dient diese Wohnung sozusagen als Standort für die Kundenbetreuung. Wenn der Kundenkontakt abends länger dauert, fahre ich natürlich nicht mehr nach Hause in die Schweiz, sondern übernachte in dieser Wohnung in L bzw Z. In der Saison sind wir ca 14 bis 21 Tage in dieser Wohnung. Neben mir nutzt die Wohnung auch noch mein Geschäftspartner, Herr S“.

Über Fragen des Rechtsvertreters des Beschuldigten führte dieser weiters an:

„Es kommt selten vor, dass auch andere Mitarbeiter der A die Wohnung nutzen. Die Wohnung ist größer und hat unterschiedliche Zimmer, deshalb kann sie auch gleichzeitig von verschiedenen Personen bzw Mitarbeitern der A genutzt werden. Ich benutze die Wohnung nicht zum Skifahren. Ich habe auch keine Saisonkarte, sondern lediglich eine Punktekarte, die ich äußerst selten verwende. Ich selbst würde auch nicht in L Urlaub machen, da ich kein Skifahren bin“.

4.2. Die festgestellten Eigentumsverhältnisse an der Wohnung ergeben sich aus dem Grundbuch und sind unstrittig. Dass die Wohnung an das Unternehmen A AG im Zeitraum 01.12.2018 bis 30.04.2021 dauervermietet wurde, ist ebenfalls unbestritten. Die Feststellung, wonach der einst im Wohnhaus „P B“ bestehende Pensionsbetrieb seit etwa Mai 2017 nicht mehr geführt wird, fußt auf den eigenen Angaben des Beschwerdeführers. Dieser führte im Rahmen der mündlichen Verhandlung diesbezüglich an, im gegenständlichen Tatzeitraum habe es in dem betreffenden Gebäude keinen Pensionsbetrieb mehr in dem Sinne gegeben, dass Frühstück oder dergleichen angeboten worden wäre. Den Pensionsbetrieb habe es bis ca April 2017 gegeben. Dass die A AG im verfahrensgegenständlichen Zeitraum frei über die Wohnung verfügen und diese auch Dritten überlassen konnte, ist dem vorgelegten Mietvertrag zu entnehmen und wird auch nicht bestritten.

5.1. Die für das gegenständliche Beschwerdeverfahren relevanten Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes lauten wie folgt:

§ 16 RPG, LGBl Nr 39/1996, in der Fassung LGBl Nr 4/2019, lautet:

㤠16. Ferienwohnungen

(1) In Kern-, Wohn- und Mischgebieten (Grundwidmung) können mit Widmung besondere Flächen festgelegt werden, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 28) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen.

(2) Als Ferienwohnung gelten Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden. Nicht als Ferienwohnung gelten Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gastgewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer gewerblichen Beherbergung jedenfalls aus. Ebenfalls nicht als Ferienwohnungen gelten Mobilheime und Bungalows auf Campingplätzen nach dem Campingplatzgesetz.

(3) Die Errichtung bzw. die Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnung ist – abgesehen von der Ausnahme nach Abs. 4 – nur zulässig, wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 erfüllt sind. In Gebäuden auf Flächen, auf denen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, darf ein ständiger Wohnsitz nicht begründet oder aufrechterhalten werden.

(4) Die Gemeindevertretung kann in folgenden Fällen die Nutzung – im Falle der lit. c auch die Errichtung – von Wohnungen oder Wohnräumen, die nach den raumplanungsrechtlichen Vorschriften für Wohnzwecke genutzt werden dürfen, als Ferienwohnung mit Bescheid bewilligen; im Falle eines Wohnteils eines Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebäudes darf nur eine Bewilligung nach lit. d erteilt werden:

a) auf Antrag des Eigentümers der betreffenden Wohnung oder des betreffenden Wohnraums, wenn er zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen, bereits verstorbenen Eigentümers gehört und die Wohnung oder der Wohnraum ihm oder anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient; eine solche Bewilligung berechtigt nur den Bewilligungsinhaber und seine nahen Angehörigen (Abs. 7), die betreffende Wohnung oder den betreffenden Wohnraum als Ferienwohnung zu nutzen;

b) auf Antrag des Eigentümers der betreffenden Wohnung oder des betreffenden Wohnraums, wenn er zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen Eigentümers gehört und ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine Verwendung zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs nicht möglich oder zumutbar ist, die Wohnung oder der Wohnraum anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient und der Antragsteller im Hinblick auf besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse eine Interesse an der Nutzung der Wohnung oder des Wohnraums als Ferienwohnung hat; lit. a letzter Teilsatz gilt sinngemäß;

c) auf Antrag des Eigentümers eines gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes, wenn die Nutzung als Ferienwohnung zur Errichtung oder Aufrechterhaltung des Beherbergungsbetriebes aus wirtschaftlichen Gründen notwendig ist, die Geschossflächen der betroffenen Ferienwohnungen im Verhältnis zu den Geschossflächen der der gewerblichen Beherbergung dienenden Gebäude oder Gebäudeteile 10 % nicht übersteigen, die betroffenen Ferienwohnungen in einem räumlichen Naheverhältnis zum Beherbergungsbetrieb stehen und mit diesem in organisatorischer oder funktionaler Hinsicht eine Einheit bilden; oder

d) auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnteils eines Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebäudes, wenn das Gebäude in einem mit Verordnung der Gemeindevertretung ausgewiesenen Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebiet liegt und der Eigentümer nachweist, dass die ortsübliche landwirtschaftliche Bewirtschaftung der ihm gehörenden landwirtschaftlichen Flächen in diesem Gebiet rechtlich und tatsächlich gesichert ist und die darauf befindlichen Wirtschaftsgebäude tatsächlich erhalten werden. Eine solche Verordnung der Gemeindevertretung darf nur Flächen erfassen, die als Maisäß, Vorsäß oder Alpe genutzt werden oder früher genutzt wurden und aufgrund ihrer Charakteristik als Kulturlandschaft erhaltenswert sind; die Verordnung der Gemeindevertretung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Landesregierung; die Genehmigung darf von der Landesregierung nur versagt werden, wenn die Verordnung rechtswidrig ist.

[…].“

§ 57 RPG, LGBl Nr 39/1996, in der Fassung LGBl Nr 22/2015, lautet auszugsweise:

㤠57. Strafen

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

[…]

e) entgegen den Bestimmungen des § 16 oder § 59 Abs. 22 Wohnungen oder Wohnräume als Ferienwohnung nutzt oder zur Nutzung als Ferienwohnung überlässt oder gegen Auflagen verstößt, die in einer Bewilligung gemäß § 16 Abs. 4 oder einer Bewilligung gemäß § 59 Abs. 22 vorgeschrieben wurden,

[…]

(2) Von der Bezirkshauptmannschaft sind Verwaltungsübertretungen nach

a) Abs. 1 lit. a bis d und lit. f mit einer Geldstrafe bis 3.000 Euro,

b) Abs. 1 lit. e mit einer Geldstrafe bis 35.000 Euro zu bestrafen.

(3) Übertretungen nach Abs. 1 lit. e sind auch strafbar, wenn sie im Ausland oder in einem anderen Bundesland begangen wurden.

(4) Im Falle der Nutzung oder der Überlassung von Wohnungen und Wohnräumen zur Nutzung als Ferienwohnung (Abs. 1 lit. e) dauert die Strafbarkeit an, solange die Nutzung als Ferienwohnung fortdauert, und im Falle der Begründung und Aufrechterhaltung eines gemäß § 16 Abs. 3 verbotenen ständigen Wohnsitzes (Abs. 1 lit. f) bis zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands.

(5) Besteht in einem Verfahren wegen einer Übertretung nach Abs. 1 lit. e aufgrund einer Anzeige einer Gemeinde oder auch sonst der begründete Verdacht, dass eine Wohnung oder ein Wohnraum, die bzw. der nicht als Ferienwohnung genutzt werden darf, als Ferienwohnung genutzt wurde, so hat der Eigentümer auf schriftliches Verlangen der Bezirkshauptmannschaft binnen angemessener Frist den Nachweis zu erbringen, wie die Wohnung oder der Wohnraum genutzt wurde.

(6) Im Verfahren wegen einer Übertretung nach Abs. 1 lit. e ist die Gemeinde, die Anzeige wegen einer solchen Übertretung erstattet hat, Partei und berechtigt, Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht zu erheben (Art. 130 bis 132 B-VG). Sie ist Partei des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht und berechtigt, Revision beim Verwaltungsgerichtshof (Art. 133 B-VG) zu erheben. Die Parteistellung der Gemeinde erstreckt sich nicht auf die Strafbemessung in Verfahren wegen einer Übertretung nach Abs. 1 lit. e.“

5.2. Fraglich ist im gegenständlichen Beschwerdeverfahren zunächst, ob der Beschwerdeführer die in Rede stehende Wohnung im vorgeworfenen Tatzeitraum tatsächlich ausschließlich für „betriebliche Zwecke“ – und damit nicht als Ferienwohnung – dauervermietet hat. Der Beschwerdeführer bezieht sich diesbezüglich auf den im Beschwerdeverfahren vorgelegten, schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag, aus welchem sich nach seiner Ansicht eindeutig ergebe, dass die betreffende Wohnung weder für Hauptwohnsitzzwecke noch für Ferienwohnzwecke vermietet worden sei. Vielmehr sei die Vermietung der Top X für gewerbliche Zwecke der Mieterin erfolgt.

Aus dem vorgelegten Mietvertrag ergibt sich jedoch nicht explizit, dass die Wohnung ausschließlich berufsbedingt – „für betriebliche Zwecke“ – genutzt werden darf. Der Ausdruck „betrieblich“ bzw. „gewerblich“ findet sich im Mietvertrag an keiner Stelle. Es wird lediglich festgehalten, dass das Wohnungseigentumsobjekt – bestehend aus zwei Zimmern, Bad und Küche – „im Rahmen des Pensionsbetriebes des Vermieters der Übernachtung von Geschäftspartnern des Mieters und Mitarbeitern des Mieters zur Durchführung von Veranstaltungen“ dienen soll. Weiters ist festgelegt, dass „die jeweiligen Benützer des Wohnungseigentumsobjektes berechtigt sind, den Schiraum sowie die Rezeption entsprechend in Anspruch zu nehmen“.

Einen Hinweis bzw. eine Bestimmung, wonach der Mieterin eine Nutzung der Wohnung für Ferienwohnzwecke ausdrücklich untersagt ist, sucht man im vorgelegten Mietvertrag hingegen vergeblich. Ebenso wird die Mitbenützung der Wohnung durch Familienangehörige und andere Personen zu Ferienwohnzwecken nicht ausgeschlossen bzw. untersagt.

Wenn sich der Beschwerdeführer im Mietvertrag dahingehend absichern wollte, dass die der Mieterin überlassene Wohnung, für welche keine Ferienwohnungswidmung vorliegt, tatsächlich nur für „betriebliche“ bzw „gewerbliche“ Zwecke verwendet wird, stellt sich die Frage, weshalb kein Passus in den gegenständlichen Mietvertrag aufgenommen worden ist, welcher der Mieterin eine Nutzung der Wohnung für Ferienwohnzwecke ausdrücklich untersagt. Darüber hinaus wurde die Nutzung der Wohnung durch Personen, die sich nicht zu betrieblichen Zwecken dort aufhalten, wie Familienangehörige, Partner ua, im Mietvertrag ebenfalls nicht untersagt.

Es kann somit nicht davon gesprochen werden, dass der Beschwerdeführer eine reine Betriebswohnung – zur ausschließlichen Nutzung für „betriebliche Zwecke“ – vermietet hat, zumal die „Mitbenutzung des Schiraums“ der Freizeitgestaltung zuzurechnen ist und die „Übernachtung von Geschäftspartnern des Mieters“ sowie von „Mitarbeitern des Mieters zur Durchführung von Veranstaltungen“ nicht zwingend einen betrieblichen Kontext haben müssen – es wurde im Mietvertrag gerade nicht festgelegt, dass Übernachtungen (nur) „zur Durchführung von betrieblichen Veranstaltungen“ stattfinden. Der Mietvertrag deutet eine betriebliche Nutzung somit lediglich an und lässt vielmehr eine Nutzung auch zu Ferienwohnzwecken offen.

Darüber hinaus haben sich im Beschwerdeverfahren keine Hinweise darauf ergeben, dass die Mieterin im Rahmen der angeführten Aufenthalte tatsächlich Veranstaltungen durchgeführt hätte und wurde dies vom Beschwerdeführer sowie vom Geschäftsführer der Mieterin nicht einmal behauptet.

5.3. Die betreffende Wohnung diente zweifellos nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfes. Somit ist zu prüfen, ob die in Rede stehende Wohnung im Tatzeitraum zu Urlaubs-, Ferien oder sonstigen Erholungszwecken verwendet wurde und eine Ferienwohnungsnutzung im Sinne des § 16 Abs 2 RPG vorliegt.

In den Erläuterungen (17. Beilage im Jahre 1993 zu den Sitzungsberichten des XXV. Vorarlberger Landtages, S. 4) zu § 14 Abs 13 Vlbg RPG (entspricht im Wesentlichen § 16 Abs 2 RPG) wird ua ausgeführt, dass der Begriff „Ferienwohnhaus“ durch den Begriff „Ferienwohnung“ ersetzt werden soll. Als Ferienwohnung sollen alle Wohnungen und Wohnräume gelten, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubes, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden. Diese Bestimmung decke sich weitgehend mit den im § 1 Abs 2 Z 4 des Mietrechtsgesetzes (MRG) angeführten Elementen hinsichtlich der Unterscheidung „ganzjährig gegebener Wohnbedarf“ und „Freizeitgestaltung“. Im Unterscheid zum Mietrechtsgesetz, das auf den Vertragszweck abstellt, sei im Raumplanungsgesetz auch die tatsächliche Verwendung maßgebend. Nicht als Ferienwohnung gelten Wohnungen und Wohnräume, die der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfes dienten. Der Begriff „ganzjähriger Wohnbedarf“ verlange nicht, dass die Wohnung während des ganzen Jahres dauernd benutzt werde. Eine Zweitwohnung, die nicht zu Urlaubs-, Ferien- oder sonstigen Erholungszwecken verwendet werde, gelte nicht als Ferienwohnung (zB berufsbedingte Wohnnutzung, Wohnungen für Studenten, vorübergehende berufsbedingte Abwesenheit). Wie den Erläuterungen zu entnehmen ist, kommt es hinsichtlich des Vorliegens eines ganzjährigen Wohnbedarfes nicht auf die Nutzungsdauer, sondern auf die tatsächlich beabsichtigte Verwendung der Wohnung bzw Wohnräume an (VwGH 06.11.2002, 99/02/0231).

Zweck der Bestimmung des § 16 Abs 2 RPG ist es ua infrastrukturelle Probleme im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnungen zu vermeiden und damit zu verhindern, dass Bauflächen für Dauerwohnsitze verloren gehen (vgl 17. Beilage im Jahre 1993 zu den Sitzungsberichten des XXV. Vorarlberger Landtages, S. 3).

Vor diesem Hintergrund ist für die Annahme einer berufsbedingten Wohnnutzung ein strenger Maßstab anzulegen. Selbst wenn in der gegenständlichen Wohnung zeitweise einer beruflichen Tätigkeit nachgegangen wird, bedeutet dies noch nicht, dass es sich dadurch um eine berufsbedingte Wohnnutzung handelt. Von einer berufsbedingten Wohnnutzung ist nur dann auszugehen, wenn berufsbezogene Umstände wie etwa die geographische Lage der Arbeitsstätte vorliegen, aufgrund derer sich die Notwendigkeit ergibt, gerade an jenem Ort zu wohnen. Solche Umstände sind im gegenständlichen Verfahren jedoch nicht hervorgekommen. Die dargestellte Tätigkeit – Beratung von Geschäftskunden – könnte an jedem anderen Ort durchgeführt werden. Eine besondere örtliche Nahebeziehung zwischen beruflicher Tätigkeit und dem Ort Z besteht somit nicht.

Das Vorliegen einer berufsbedingten Wohnnutzung setzt außerdem eine gewisse Beständigkeit dahingehend voraus, dass die Wohnung über das Jahr gesehen über gewisse Zeiträume auch tatsächlich benötigt wird (zB berufsbedingte Wohnnutzung während einer Arbeitswoche; Saisonarbeiter) und nicht bloß sporadisch jeweils zu Ferienzeiten oder an einzelnen Wochenenden benutzt und dabei zeitweise allenfalls auch einer beruflichen Tätigkeit nachgegangen wird. Wäre von einer berufsbedingten Wohnnutzung bereits dann auszugehen, wenn eine Wohnung dazu verwendet wird, Geschäftspartner während Ferienzeiten mit deren Familien zu treffen, gemeinsam Freizeit zu verbringen und dabei unter anderem auch Geschäftliches zu besprechen, würde die Bestimmung des § 16 Abs 2 des Vorarlberger Raumplanungsgesetzes ad absurdum geführt.

Im gegenständlichen Fall führte der Beschwerdeführer aus, die Wohnung diene den Mitarbeitern seiner Mieterin während Kundenbetreuungen vor Ort als Übernachtungsmöglichkeit. Faktisch stellte sich die Verwendung der Wohnung im verfahrensgegenständlichen Zeitraum jedoch wie folgt dar:

Die in Rede stehende Wohnung wurde während Ferienzeiten (zB Weihnachtsferien, Semesterferien) und an einzelnen Wochenenden lediglich in der Wintersaison von Mitarbeitern der A AG, jeweils im Beisein von Familienmitgliedern derselben, benützt. Selbst wenn die Anwesenheit des Geschäftsführers bzw der Mitarbeiter des Unternehmens unter anderem auch beruflichen Zwecken wie dem Treffen von Geschäftspartnern gedient haben mag, begründen die oben genannten Umstände, nämlich dass die Mitarbeiter in Begleitung ihrer Familienangehörigen waren, die Aufenthalte jeweils zu den üblichen Ferienzeiten und an Wochenenden stattfanden und auch nicht bestritten wird, dass es neben Geschäftlichem auch zu persönlichen Treffen mit den Geschäftspartnern gekommen ist („und hierzu auch mal die Skier angeschnallt wurden“), die Annahme, dass die Aufenthalte gerade nicht nur beruflichen Zwecken, sondern vielmehr und vor allem der Freizeitgestaltung dienten. Insbesondere die Familienangehörigen/Begleitpersonen der AIF-Mitarbeiter üben in der Wohnung dabei keine berufliche Tätigkeit aus. Darüber hinaus sind auch hinsichtlich der Mitarbeiter der A AG keine berufsbezogenen Umstände hervorgetreten, welche die Notwendigkeit ergeben hätten, gerade in Z zu wohnen. Weder hat die A AG Büroräumlichkeiten oder dergleichen in der in Rede stehenden Wohnung eingerichtet oder einen Unternehmenssitz in Z gemeldet, noch sind Belege über tatsächlich in Z abgeschlossene Geschäfte bzw durchgeführte Veranstaltungen vorgelegt worden. Der Sitz des Unternehmens befindet sich in R. Das Landesverwaltungsgericht vermag nicht zu erkennen, dass es für die Mitarbeiter des Unternehmens unzumutbar gewesen wäre, nach Durchführung des Geschäftlichen wieder zurück nach R zu fahren, zumal die Entfernung zwischen der betreffenden Wohnung in Z und dem Firmensitz in R ca 62 km beträgt und diese Strecke mit dem Auto in etwa einer Stunde zurückgelegt werden kann. Auch ist nicht erkennbar, dass geschäftliche Termine mit einzelnen Kunden über ganze Wochenenden bzw Wochen dauern und hierzu Familienmitglieder mitgenommen werden müssen. Vor dem Hintergrund des oben Ausgeführten kann eine berufsbedingte Wohnnutzung nicht bereits dann angenommen werden, wenn eine Wohnung lediglich dazu verwendet wird, Geschäftspartner während Ferienzeiten bzw an Wochenenden mit deren Familien anzutreffen und dabei ua auch Geschäftliches zu besprechen.

Es ist daher festzuhalten, dass die Aufenthalte in der gegenständlichen Wohnung jedenfalls nicht nur beruflichen Zwecken, sondern auch der Freizeitgestaltung gedient haben. Die in Rede stehende Wohnung wurde im Tatzeitraum demnach auch zu Urlaubs- und Ferienzwecken verwendet, weshalb eine Ferienwohnungsnutzung im Sinne des § 16 Abs 2 RPG vorliegt.

5.4. Die Übertretungsnorm des § 57 Abs 1 lit e RPG normiert ua den Straftatbestand „entgegen den Bestimmungen des § 16 Wohnungen oder Wohnräume zur Nutzung als Ferienwohnung überlässt“. Als Eigentümer und Vermieter der betreffenden Wohnung ist der Beschwerdeführer als „Überlasser“ der Wohnung im Sinne des § 57 Abs 1 lit e RPG anzusehen. Er stellte die Wohnung dritten Personen zur Verfügung und diese haben die Wohnung unter anderem auch zu Ferienwohnzwecken verwendet. Zunächst ist daher festzuhalten, dass der Beschwerdeführer den objektiven Tatbestand der ihm vorgeworfenen Verwaltungsübertretung erfüllt hat.

5.5. Inwieweit dem Beschwerdeführer diese unzulässige Ferienwohnungsnutzung auch zuzurechnen ist, ist auf der Verschuldensebene zu prüfen.

Hinsichtlich der verwaltungsstrafrechtlichen Verantwortlichkeit führt der Beschwerdeführer ins Treffen, an einer widmungswidrigen Verwendung durch die Mieterin treffe ihn deshalb keine Verantwortung, weil er für „betriebliche Zwecke“ vermietet habe. Dabei stützt sich der Beschwerdeführer auf den mit der A AG als Mieterin abgeschlossenen Mietvertrag, in welchem der Zweck der Benützung klar festgelegt worden sei.

Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass – während das Mietrechtsgesetz auf den Vertragszweck abstellt – im Raumplanungsgesetz auch die tatsächliche Verwendung einer Wohnung maßgebend ist (17. Beilage im Jahre 1993 zu den Sitzungsberichten des XXV. Vorarlberger Landtages, S. 4). Während es also bei der Frage, ob eine Zweitwohnung (Ferienwohnung) im Sinne des § 1 Abs 2 Z 4 MRG vorliegt, nicht auf die Verwendung, sondern den Vertragszweck ankommt (RS0069666), ist bei der Frage, ob eine Ferienwohnung im Sinne des Raumplanungsgesetzes vorliegt, die tatsächliche Verwendung entscheidend (vgl. hierzu oben Punkt 5.3.)

Hinsichtlich der Übertretungsnorm des § 57 Abs 1 lit e RPG, welche ua den Straftatbestand „entgegen den Bestimmungen des § 16 Wohnungen oder Wohnräume zur Nutzung als Ferienwohnung überlässt“ normiert, bedeutet dies, dass auch bei der Frage, ob eine Wohnung zur Nutzung als Ferienwohnung überlassen wird, auf die tatsächliche Verwendung der Wohnung abzustellen ist. Aus den vorzitierten Erläuterungen zum damaligen § 14 Abs 13 RPG (nunmehr § 16 Abs 2 RPG) ergibt sich, dass sich ein Vermieter als „Überlasser“ einer Wohnung iSd § 57 Abs 1 lit e iVm § 16 Abs 2 RPG nicht allein mit dem Verweis auf den vereinbarten Vertragszweck von seiner Verantwortlichkeit befreien kann. Vielmehr hat dieser zu gewährleisten, dass die tatsächliche Verwendung der Wohnung als solche nicht der Bestimmung des § 16 Abs 2 RPG zuwider läuft.

Bei der gegenständlichen Verwaltungsübertretung handelt es sich um ein sogenanntes Ungehorsamsdelikt im Sinne des § 5 Abs 1 zweiter Satz VStG, da zum Verwaltungsstraftatbestand des § 57 Abs 1 lit e RPG der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört (vgl. VwGH 11.12.1985, 85/09/0024). Bei einem Ungehorsamsdelikt belastet der Gesetzgeber den Täter schon durch den objektiven Tatbestand und präsumiert die Schuld bis zum Beweis des Gegenteils durch den Beschuldigten (VwGH 27.06.1985, 85/09/0024). Es ist demnach dann ohne weiteres Fahrlässigkeit anzunehmen, wenn der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. „Glaubhaftmachung“ bedeutet dabei, dass die Richtigkeit einer Tatsache wahrscheinlich gemacht wird. Der Beschuldigte hat initiativ alles darzulegen, was für seine Entlastung spricht. Er hat also ein geeignetes Tatsachenvorbringen zu erstatten und Beweismittel zum Beleg desselben bekannt zu geben oder vorzulegen (VwGH 24.05.1989, 89/02/0017). Solange der Täter nicht glaubhaft gemacht hat, dass die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften ohne sein Verschulden unmöglich gewesen ist, hat die Behörde (bzw das VwG) anzunehmen, dass der Verstoß bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte vermieden werden können (VwGH 16.09.2020, Ra 2019/09/0143).

Im Falle von Ungehorsamsdelikten gemäß § 5 Abs 1 VStG hat der Beschuldigte demnach die Behauptungslast zur Glaubhaftmachung, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft, so beispielsweise dadurch, dass er ein wirksames Kontrollsystem eingerichtet hat, sodass er unter den vorhersehbaren Verhältnissen mit gutem Grund die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften erwarten konnte. Nur ein derartiges, durch den Beschuldigten eingerichtetes Kontrollsystem hat daher exkulpierende Wirkung (VwGH 16.04.2019, Ra 2018/05/0163). Vermietet ein Eigentümer einer Wohnung, für die keine Ferienwohnungswidmung vorliegt, diese zur berufsbedingten Wohnnutzung, hat dieser durch die Errichtung eines wirksamen Kontrollsystems für die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften zu sorgen.

Nur wenn der Beschuldigte glaubhaft macht, dass ein Verstoß gegen die Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes trotz Bestehens und Funktionierens eines solchen, von ihm im einzelnen darzulegenden Systems ohne sein Wissen und ohne seinen Willen erfolgt ist, kann ihm sein Verstoß in verwaltungsstrafrechtlicher Hinsicht nicht zugerechnet werden. Ein wirksames Kontrollsystem verlangt das Treffen von Maßnahmen, die unter den vorhersehbaren Verhältnissen die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften mit gutem Grund erwarten lassen (VwGH 24.07.2012, 2009/03/0141). Auch wenn eine lückenlose Kontrolle nicht verlangt werden kann, enthebt dies aber nicht von der Verpflichtung, alle möglichen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um die Einhaltung der maßgebenden Regelungen sicherzustellen (vgl. VwGH 26.01.2015, Ra 2014/08/0065; VwGH 27.06.2016, Ra 2015/08/0184).

Allein mit der Behauptung, er habe die Wohnung ohnehin nur für „betriebliche Zwecke“ vermietet, weshalb er selbst bei widmungswidriger Verwendung durch den Mieter hierfür nicht verantwortlich sei, ist dem Beschwerdeführer keine Glaubhaftmachung mangelnden Verschuldens gelungen.

Hätte der Beschwerdeführer alle möglichen und zumutbaren Vorkehrungen getroffen, um die Einhaltung der maßgebenden Regelungen des Raumplanungsgesetzes sicherzustellen –beispielsweise von der Mieterin Nachweise über die tatsächlich erfolgten Nächtigungen in der Wohnung sowie über durchgeführte Veranstaltungen eingeholt – hätte diesem insbesondere auffallen müssen, dass die Wohnung nicht ausschließlich vom Geschäftsführer der Mieterin und deren Mitarbeitern, sondern jeweils im Beisein von Familienmitgliedern (jeweils zu Ferienzeiten bzw an Wochenenden), demnach zumindest auch zu Erholungszwecken zeitweilig bewohnt worden ist und Veranstaltungen – wie im Mietvertrag angeführt – offensichtlich nicht stattgefunden haben. Der Beschwerdeführer vermochte nicht aufzuzeigen, dass er alles in seinen Kräften Stehende unternommen und damit sämtliche tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um den Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes zu entsprechen und zu gewährleisten, dass die von ihm überlassene Wohnung tatsächlich nicht zu Ferienwohnungszwecken verwendet wird. Der Beschwerdeführer hat nicht glaubhaft darlegen können, dass die Einhaltung der Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes ohne sein Verschulden unmöglich gewesen wäre. Es ist demnach jedenfalls von Fahrlässigkeit des Beschuldigten auszugehen.

Auch der Umstand, dass der Beschwerdeführer den Herrn B von der Gemeinde L über die Vermietung zu vermeintlich betrieblichen Zwecken im Sinne des Mietvertrages informiert und dieser nichts dagegen eingewendet hätte, ändert an diesem Ergebnis nichts, zumal sich für den Beschwerdeführer – wenn dieser alle möglichen und zumutbaren Vorkehrungen ergriffen hätte – ja gerade herausstellen hätte müssen, dass die Wohnung tatsächlich nicht nur für „betriebliche Zwecke“ jeweils während der üblichen Urlaubszeiten und immer im Beisein von Familienmitgliedern verwendet worden ist.

Dem Beschwerdeführer ist die zur Last gelegte Verwaltungsübertretung demnach auch in subjektiver Hinsicht vorwerfbar.

6. Gemäß § 19 Verwaltungsstrafgesetz (VStG) iVm § 38 VwGVG sind Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat. Im ordentlichen Verfahren sind überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs‑ und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die Bestimmungen der §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens‑ und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Schutzzweck der übertretenen Norm ist es, die im § 2 RPG genannten Raumplanungsziele zu verwirklichen. Insbesondere soll diese Regelung infrastrukturelle Probleme im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnungen vermeiden und verhindern, dass Bauflächen für Dauerwohnsitze verloren gehen. Durch sein Verhalten hat der Beschwerdeführer diesem Schutzzweck in nicht unerheblichem Ausmaß zuwidergehandelt. Als Verschuldensform ist von Fahrlässigkeit auszugehen. Mildernd war die verwaltungsstrafrechtliche Unbescholtenheit zu werten. Erschwerungsgründe sind keine hervorgekommen.

Zu seinen persönlichen Verhältnissen hat der Beschwerdeführer keine näheren Angaben gemacht. Der Beschwerdeführer ist Immobilienverwalter und Eigentümer mehrerer Wohnungen im Wohnhaus „P B“. Es kann in diesem Falle von einem überdurchschnittlichen Einkommen ausgegangen werden. Die gegen den Beschwerdeführer verhängte Strafe in Höhe von 2.500 Euro befindet sich im untersten Bereich (ca 7 %) des gesetzlichen Strafrahmens (bis zu 35.000 Euro).

Unter Berücksichtigung des vorgetragenen Sachverhalts und unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Beschuldigten findet das Landesverwaltungsgericht die von der Behörde festgesetzte Strafe schuld-, tat-, vermögens- und einkommensangemessen.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.