LVwG Tirol LVwG-2025/14/1559-16

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA, über die Beschwerde von AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z (belangte Behörde) vom 12.5.2025, ***, nach einem Antrag von BB und CC, vertreten durch DD, Rechtsanwalt in Y, auf Feststellung des Vorliegens der vermuteten Bewilligung für das bestehende Wohnhaus „Adresse 2“ auf Grundstück **1, KG Z, gemäß § 36 Tiroler Bauordnung (TBO) 2022,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid wie folgt geändert: „Gemäß § 36 Abs 1 TBO 2022 wird festgestellt, das Vorliegen einer Baubewilligung für das auf Grundstück **1, KG Z, bestehende Gebäude ist nicht zu vermuten.“

2. Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang

Mit dem angefochtenen Bescheid stellte die belangte Behörde nach einem Antrag der Grundeigentümer fest, die Baubewilligung für das bestehende Wohnhaus „Adresse 2“ auf Grundstück **1, EZ ***1, KG Z, ist zu vermuten.

In der dagegen erhobenen Beschwerde brachte der Nachbar vor, das Wohnhaus Adresse 2 bestehe laut Übergabevertrag bereits seit 1956. 1963 sei das Haus von EE erworben worden. 1967 sei das Gebäude nach Süden und Westen erweitert worden; dabei seien zusätzliche Räume – insbesondere ein Badezimmer, ein Wohnzimmer, ein Windfang sowie ein Dachraum – errichtet worden. Dies werde durch die Vermessungsurkunde vom 20.3.1967 belegt. Erst durch die Teilung des ursprünglichen Grundstücks **2 in die Grundstücke **3 und **1 sei es möglich gewesen, an der Westseite den Windfang und das Wohnzimmer anzubauen. An der Westseite des Gebäudes rage die Dachrinne um 19 cm auf das Grundstück **4 des Beschwerdeführers, an der Ostseite das Vordach mit der Dachrinne um 55 cm. Dies sei gemäß § 6 Abs 12 TBO 2022 unzulässig. Der angefochtene Bescheid sei daher materiell rechtswidrig und verstoße gegen die Bestimmungen der Tiroler Bauordnung. Dem bestehenden Wohnhaus fehle eine schriftliche Baubewilligung. Die Baubehörde stütze sich lediglich auf das Alter des Gebäudes und auf das Gutachten des hochbautechnischen Sachverständigen. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhauses habe die Tiroler Landesbauordnung gegolten, die für Neubauten, Zubauten und Umbauten sowie für wesentliche Änderungen bestehender Gebäude jedenfalls eine schriftliche Bewilligung vorgeschrieben habe. Der Beschwerdeführer erachte sich daher in seinen subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt, insbesondere hinsichtlich der Abstands- und Brandschutzbestimmungen. Aus diesen Gründen beantragte der Beschwerdeführer, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge der Beschwerde Folge geben und den Spruch der belangten Behörde dahingehend abändern, dass das Vorliegen einer Baubewilligung nicht vermutet werden kann; in eventu den angefochtenen Bescheid zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen sowie eine mündliche Verhandlung durchzuführen.

Mit E-Mail vom 22.8.2025 legte die belangte Behörde weitere Unterlagen vor. Mit E-Mail vom 5.9.2025 erstattete der Beschwerdeführer einen ergänzenden Schriftsatz und legt eine eidesstattliche Erklärung von FF vor. Mit E-Mail vom 10.9.2025 legte der Antragstellervertreter ebenfalls Unterlagen vor. Diese Unterlagen übermittelte das Landesverwaltungsgericht wechselseitig sämtlichen Verfahrensparteien.

Am 23.9.2025 führte das Landesverwaltungsgericht Tirol eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Dazu erschienen der Beschwerdeführer, GG als belangte Behörde gemeinsam mit dem Bauamtsleiter JJ und dem Sachverständigen KK, sowie die Antragsteller BB und CC gemeinsam mit ihrem Vertreter RA DD. LL und FF wurden als Zeugen einvernommen.

Nach Ersuchen des Landesverwaltungsgerichts Tirol legte die belangte Behörde mit E-Mail vom 13.10.2025 Informationen über in den 1950er und 1960er Jahren durchgeführte Bauvorhaben vor. Am 15.10.2025 beantragte der Antragstellervertreter eine Protokollberichtigung. Am 16.1.2026 übermittelte das Landesverwaltungsgericht Tirol diese eingelangten Schriftstücke gemeinsam mit dem berichtigten Protokoll sämtlichen Verfahrensparteien. Am gleichen Tag langte ein weiteres Schreiben des Beschwerdeführers ein.

II. Sachverhalt

Das Grundstück **1, KG Z, ist im Grundbuch mit einer Fläche von 123 m², davon verbaute Fläche 79 m², und der Adresse 2 eingetragen. Eigentümer sind BB und CC. Dieses Grundstück ist an drei Seiten vom Grundstück **4 des Beschwerdeführers umschlossen. Nordwestlich grenzt das Grundstück an den X-Weg und somit das Grundstück **5 an.

Das auf Grundstück **1 befindliche Gebäude grenzt unmittelbar an den X-Weg sowie im Nordosten unmittelbar an das Grundstück des Beschwerdeführers an. Im Erdgeschoss befindet sich zwei Zimmer mit 8,04 m² und 9,87 m², eine Küche mit 13,15 m², ein Wohnzimmer mit 18,46 m², ein Bad mit 5,71 m² sowie ein Windfang mit 5,19 m². Im Dachgeschoss befinden sich ein Dachboden mit 16,4 m² und ein Zimmer samt Gaupe und 20,2 m².

In der Urmappe aus 1928 sind die Grundstücke **2 und **6 ersichtlich. Aus dem Grundstück **2 wird das Grundstück **7 mit 73 m² – offensichtlich in den Umrissen eines bestehenden Gebäudes – herausgelöst.

Auf einem zwischen 1950 und 1954 angefertigten Luftbild ist auf dem Grundstück deutlich ein Gebäude ersichtlich, welches unmittelbar an den X-Weg sowie nordöstlich an das Grundstück des Beschwerdeführers grenzt.

FF wohnte in seinen ersten sechs Lebensjahren und somit bis 1956 in diesem Haus. Zu diesem Zeitpunkt bestand das Haus aus einer Küche, einem Schlafzimmer der Eltern und ein Kinderzimmer. Die Toilette und ein Holzschuppen waren außerhalb. Der Dachboden war nicht ausgebaut.

Mit Vertrag vom 8.2.1956 übertrug MM die Grundstücke **2 und **7 auf ihre Schwester NN, beide sind Schwestern des Großvaters des Beschwerdeführers, somit seine Großtanten. In diesem Vertrag ist ausdrücklich von einem „Wohnhaus Adresse 3 mit 77 m²“ die Rede, das „ein altes, baufälliges Pfahlhaus“ ist und „voraussichtlich niedergerissen werden muss“.

1963 verkaufte NN das Grundstück **7 und „einen ca. 70 m2 großen, erst zu vermessenden und bis zur Betonmauer des Gartens reichenden Teil“ des Grundstücks **2 an EE. Im Kaufvorvertrag vom 8.12.1962 ist von einem „daraufbefindlichen Haus Adresse 3“ und einer „Betongartenmauer“ die Rede. Ähnlich umfasst der Kaufvertrag vom 31.7.1963 das „Wohnhaus Adresse 3 mit 73 m ²“.

Jeweils mit 28.6.1963 datiert und von den Nachbarn OO – der Großvater des Beschwerdeführers und heutigem Eigentümers des angrenzenden Grundstücks **4 – und PP unterschrieben liegen Zustimmungserklärungen mit folgendem Inhalt vor: „Erklärung! Im Sinne der sozialen Wohnbauförderung erkläre ich mich mit dem Umbau des Hauses Z Adresse 3 einverstanden.“. Nach den damaligen Gepflogenheiten in der Gemeinde ist anzunehmen, der Bürgermeister erklärte dem Bauwerber, er muss Zustimmungserklärungen der Nachbarn einholen. Sofern er diese vorlegen kann, kann er – ohne weiteres Bauverfahren – zu bauen beginnen. Im Zuge dieser Umbauarbeiten wurde das Erdgeschoss um die zuvor außerhalb liegende Toilette erweitert, ein weiterer Raum geschaffen und vom Kinderzimmer eine Treppe ins Dachgeschoss errichtet.

Mit Bescheid vom 31.12.1963 setzte das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern in Wien, aufgrund der am 5.11. und 12.8.1963 erfolgten Amtshandlungen wegen des Zubaus und des Umbaus auf Grundstück **7 und der vollzogenen Grundteilung des Grundstücks **1 die Stempelgebühr mit öS 720 fest.

Mit Teilungsplan vom 20.3.1967, 500.508 67, wurde ein 38 m² großer, an das Grundstück **7 angrenzender Teil des Grundstücks **2 abgetrennt und als Grundstück **1 benannt. Der verbleibende Rest des Grundstücks **2 wurde in **3 umbenannt. Das abgetrennte Grundstück **1 ging an EE (gemeinsam mit seiner Ehegattin), das nunmehrige Grundstück **3 blieb im Eigentum von NN.

In einer mit 11.10.1967 datierten und einen Tag später – offensichtlich beim Finanzamt – eingelangten Formblatt „Baubeschreibung für das Einfamilienhaus“ gab EE als bebaute Fläche 82 m² des insgesamt 120 m² großen Grundstücks an. Nach den Angaben über das Gebäude ist dieses nicht unterkellert sowie in Ziegeln und massivem Holz ausgeführt, das Dach ist hart gedeckt, die Fußböden sind aus Weichholz. Wasser und die Toiletten finden sich innen, es gibt ein Badezimmer. Die Entwässerung erfolgt über einen öffentlichen Kanal und das Haus verfügt über eine Ofenheizung. Als Einheitswert wird darin öS 49.000 angeführt.

Mit Bescheid vom 20.10.1967, 33 II 57, setzte das Finanzamt W den Einheitswert mit öS 49.000 fest. In der Begründung wird dabei angeführt, die Fortschreibung ist erforderlich, weil das Wohnhaus käuflich erworben wurde.

Ein zwischen 1970 und 1974 angefertigtes Luftbild zeigt weitgehend dasselbe Gebäude. Ähnliches zeigen auch Luftbilder aus 2003 und 2023.

Mitte der 1970er Jahren wurde die Gaupe im Dachgeschoss eingebaut. Seither erfolgte keine nennenswerte Veränderung am Gebäude.

2022 erwarben BB und CC die Grundstücke **7 und **1 von den Rechtsnachfolgern von EE. 2024 ging das Grundstück **7 im Grundstück **1 auf.

Seit ca 1950 führte die belangte Behörde schriftliche Bauakten.

III. Beweiswürdigung

Dieser Sachverhalt ergibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Akt, dem Landesverwaltungsgericht Tirol von den Parteien direkt übermittelten Dokumenten, den Vorbringen des Beschwerdeführers und der Antragssteller, sowie aus Aussagen der Parteien und Zeugen in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol.

Die Feststellungen stützen sich auf folgende, dem Landesverwaltungsgericht Tirol vorliegende Dokumente: Urmappe 1928, Übergabsvertrag 1956, Kaufvorvertrag 1962 und Kaufvertrag 1963, Zustimmungserklärung 1963, Bescheid des Finanzamtes 1963, Teilungsplan 1967, Baubeschreibung 1967 und Bescheid des Finanzamts 1967. Die Lichtbilder legte die belangte Behörde ebenfalls vor. Auch wenn beim Bescheid des Finanzamts 1963 die Jahreszahl unleserlich ist, geht das Landesverwaltungsgericht Tirol aufgrund der Amtshandlungen im gleichen Jahr von der Erlassung 1963 aus.

Die Zuordnung der schwer leserlichen Unterschrift einer der Zustimmungserklärungen 1963 schilderte der Bauamtsleiter („Die obere Unterschrift ist von OO.“) sowie der Beschwerdeführer („Das ist mein Großvater. Er war verheiratet mit QQ. … Er war früherer Eigentümer des Hauses, in dem ich jetzt wohne. Mir gehört das Grundstück **4. Es war früher das Grundstück **8.“) glaubwürdig und nachvollziehbar in der mündlichen Verhandlung.

Die konkreten Baumaßnahmen gehen auf die Aussagen der Zeugen FF („Das Haus war nur die drei Räume, da war kein Vorraum, wir sind in die Küche direkt reingekommen. Da waren zwei Räume, das Elternschlafzimmer und im anderen Raum habe ich geschlafen. Das waren nur die drei Räume. Über Befragung, wo ich aufs Klo gegangen bin: Dahinter war ein Holzverschlag, den mein Vater dazugebaut hat, eine Schupfe, eine Toilette und ein Holzschuppen. Über Befragung, wann mein Vater das zugebaut hat: Bis 1956, und dann haben meine Eltern gebaut. Das Holzding haben meine Eltern noch dazugebaut. Über Befragung, dass ich somit von meiner Geburt bis 1956 darin gelebt habe: Genau. Über Befragung, ob es einen Dachboden gegeben hat: Nein, da war kein Dachboden. Das hat der EE in dem Zimmer gemacht, wo ich geschlafen habe, da hat er eine Stiege raufgemacht und oben ausgebaut für die Kinder. … Über Befragung, ob es damals schon ein Bad gegeben hat in dem Haus, wo ich als Kind gewohnt habe: Ja. Wo mein Vater die Holztür gemacht, um von der Küche ins Freie rauszugehen, sind wir ins Freie gegangen und wir müssen um den Gang herumgehen, da war keine Überdachung. Wir sind beim Regen und beim Schnee aufs Klo gegangen. Dann hat der Vater das überdacht, dass wir im Trockenen rübergehen haben können. Wir haben rausgehen müssen, nichts von innen. Innen waren nur diese drei Räume.“) und

LL („Über Befragung, was neu gebaut wurde: Das Klo und das Bad und das Schlafzimmer sind neu gebaut worden. Über Befragung, wo die Treppe ins Dachgeschoss raufgegangen ist: Vis-a-vis von der Küche in einem kleinen Raum ist die Treppe ins Dachgeschoss raufgegangen. Über Befragung, wer dort oben geschlafen hat: Vorher waren wir noch unten und nachdem er das zugebaut hat, haben wir drei Buben oben geschlafen. Über Befragung, ob es die Gaupe damals schon gegeben hat, wie wir oben geschlafen haben: Nein, das hat es noch nicht gegeben. Über Befragung, ob es dunkel war ohne Fenster: Ja, es war dunkel und ohne Fenster. Über Befragung, wann die Gaupe eingebaut wurden: Wie wir Schulbuben waren, ist die Gaupe neu errichtet worden. Wir waren zuerst zu zweit unten und dann ist der Dritte gekommen und dann sind wir raufgegangen.“) vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol zurück, die jeweils als Kinder in diesem Gebäude lebten.

Die Umstände der Zustimmungserklärungen 1963 erläuterte der Bürgermeister glaubwürdig und nachvollziehbar in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol („Ich könnte mir das so vorstellen, dass es dazumal war, dass der Besitzer EE mit einer Familie, drei Kinder und einer Frau, zum Bürgermeister gegangen ist und dort gefragt hat, ob er einen Teil des Gartens bebauen kann, ohne dass da großartige Pläne vorgelegen haben. Der Bürgermeister könnte gesagt haben, ‚Geh zu den Nachbarn, wenn die einverstanden sind, können Sie das bauen.‘“). Im Grunde bestätigt dies auch der Zeuge LL („Über Befragung, ob es mir nie komisch vorgekommen ist, dass es keine schriftliche Baubewilligung gibt: Wir haben nie darauf geschaut. Erst im Zuge dieser Geschichte ist es aufgetaucht. Wir haben nachgeschaut und nichts gefunden. Ich erinnere mich nur, dass der Vater gesagt hat, er hat es mit dem Bürgermeister abgeklärt und dann wurde ihm gesagt, dass er es mit den Nachbarn abklären soll. Mehr weiß ich nicht.“).

Die Führung von schriftliche Bauakten in der Gemeinde Z seit 1950 ergibt sich aus den Aussagen des Bauamtsleiters in der öffentlichen mündlichen Verhandlung („Über Befragung, wann wir begonnen haben, in unserer Gemeinde schriftliche Bauakte zu führen, gibt JJ an: 1949, 1950 hat das begonnen.“). Dies bestätigt schließlich auch der Zeugen FF, dessen Eltern Mitte der 1950er Jahre ein Einfamilienhaus in der Gemeinde errichteten, für das die Baubewilligung immer noch vorliegt („Über Befragung, ob ich die Urkunden von dem Haus, wo ich jetzt wohne, noch habe: Ja freilich. Über Befragung, ob ich eine Baubewilligung habe: Ja sicher habe ich eine Baubewilligung von meinem neuen Haus. Über Befragung, ob ich von dem Haus, wo wir 1956 eingezogen sind, eine Baubewilligung haben: Ja freilich, es ist alles da. Über Befragung, ob es eine schriftliche Baubewilligung ist: Ja, die habe ich zuhause.“)

III. Erwägungen

A. Gegenstand des Verfahrens

Im angefochtenen Bescheid stellte die belangte Behörde – aufgrund eines Antrags der Grundeigentümer fest, für das auf dem gegenständlichen Grundstück bestehende Wohnhaus ist das Vorliegen einer Baubewilligung zu vermuten. Dem widerspricht der Eigentümer des Nachbargrundstücks in seiner Beschwerde. Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat somit die Voraussetzungen des § 36 TBO 2022 zu prüfen.

B. Voraussetzungen für die Vermutung der Baubewilligung gemäß § 36 TBO 2022

Gemäß § 36 Abs 1 TBO 2022 hat die Behörde hinsichtlich jener bewilligungspflichtigen baulichen Anlagen, für die die Baubewilligung nicht nachgewiesen werden kann, im Zweifel von Amts wegen oder auf Antrag des Eigentümers mit Bescheid festzustellen, ob das Vorliegen der Baubewilligung zu vermuten ist, oder nicht. Das Vorliegen der Baubewilligung ist zu vermuten, wenn aufgrund des Alters der betreffenden baulichen Anlagen oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden sind, und überdies kein Grund zur Annahme besteht, dass die betreffende bauliche Anlage entgegen den zur Zeit ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften ohne entsprechende Bewilligung errichtet worden ist.

Die der Behörde eingeräumte Zuständigkeit, das vermutete Vorliegen einer Baubewilligung festzustellen, ist restriktiv handzuhaben (VfSlg 14.681/1996) und darf insbesondere nicht als Amnestiemöglichkeit für bereits zum Zeitpunkt ihrer Errichtung bewilligungspflichtige, aber konsenslos errichtete bauliche Anlagen ausgelegt werden. Das Vorliegen einer Baubewilligung kann überhaupt nur vermutet werden, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur vermutet werden, wenn der Zeitpunkt der Erbauung desselben so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (VwGH 16.12.2015, 2013/17/0041). Ein vermuteter Konsens kann – neben anderen Voraussetzungen – nur bei einem jahrzehntelang unbeanstandeten Bestand eines Gebäudes in Betracht kommen, wobei ein Zeitraum von dreißig bis vierzig Jahren zu kurz ist (VwGH 23.2.2010, 2009/05/0250; 20.12.2001, 2000/06/0066). Ein vermuteter Konsens kann aber auch nicht allein deshalb angenommen werden, weil ein Einschreiten der Behörden wegen Konsenslosigkeit bisher nicht erfolgte (VwGH 31.5.1994, 92/05/0065). Im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für ein jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenes Gebäude ist ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen (VwGH 23.1.1996, 95/05/0026).

Das Feststellungsverfahren bezieht sich auf bewilligungspflichtige bauliche Anlagen älteren und jüngeren Datums, bei denen es zweifelhaft ist, ob sie bewilligt wurden, weil die Baubewilligung nicht nachgewiesen werden kann. Betroffen ist in erster Linie der sogenannte „Altbestand“, das sind bauliche Anlagen, deren Errichtung so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint oder bestimmte Indizien dafürsprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist (VwGH 4.4.1991, 88/05/0075).

Gegenstand ist ausschließlich die Frage, ob das Vorliegen einer Baubewilligung für ein Gebäude zu vermuten ist, wenn aufgrund seines Alters oder sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden sind (VwGH 12.6.2023, 2023/06/0086).

Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist, wenn hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes Unterlagen über eine seinerzeitige Baubewilligung nicht mehr auffindbar sind, aber feststeht, dass hinsichtlich eines fehlenden Konsenses baubehördliche Beanstandungen niemals stattgefunden haben, zu vermuten, dass das Gebäude auf Grund einer nach den im Zeitpunkt seiner Erbauung in Geltung gestandenen Vorschriften erteilten Baubewilligung errichtet worden ist, es sei denn, dass Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen (VwGH 18.9.2000, 2000/17/0052). Dabei ist die Vollständigkeit der Archive von Bedeutung (VwGH 12.6.2023, Ra 2023/06/0086).

Die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit kommt einem Bauzustand, der nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zustatten, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte. In einem solchen Fall müsste von der Partei, die den Konsens behauptet, der Nachweis erbracht werden, dass dieser tatsächlich erteilt wurde (VwGH 12.6.2023, Ra 2023/06/0086 unter Hinweis auf 29.9.2015, Ra 2015/05/0045 zur NÖ BauO 1996, sowie 20.12.2001, 2000/06/0066 zum Sbg BaupolG 1997).

C. Anwendung auf den gegenständlichen Fall

Auf das Wesentliche zusammengefasst befand sich offenbar bereits 1928 auf dem Grundstück ein Gebäude. Seit den 1950er Jahren befindet sich dieses Gebäude in seiner heutigen Position und wurde Mitte der 1960er Jahre durch Erweiterung um ein zusätzliches Zimmer und ein Bad im Erdgeschoss in den immer noch gleichen Grundriss gebracht. Der Ausbau des Dachgeschoßes wurde in den 1970er Jahren durch Einbau einer Gaupe fertiggestellt. Seither wurde das Gebäude nicht mehr nennenswert verändert. Für den Umbau des Gebäudes liegen Zustimmungserklärungen aus 1963 von zwei Nachbarn vor. Ebenfalls liegen zwei Bescheide des Finanzamts vor: 1963 wurden aufgrund zweier Amtshandlungen wegen des Zubaus und des Umbaus eine Stempelgebühr und 1967 – als Folge einer Einreichung des damaligen Grundstückeigentümers – der Einheitswert aufgrund eines Kaufes festgesetzt.

Vor diesem Hintergrund lässt sich das Vorliegen einer Baubewilligung zum Zeitpunkt der Errichtung Mitte der 1950er Jahre und zum Zeitpunkt des Umbaus Mitte der 1960er Jahre aus folgenden Gründen nicht vermuten:

Erstens liegt im Grunde kein Hinweis vor, dass für den Neubau des Wohnhauses Mitte der 1950er Jahre eine schriftliche Baubewilligung jemals vorgelegen ist. Zwar schließt – entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers – das Nichtvorliegen einer schriftlichen Baubewilligung die Vermutung nicht per se aus, weil ansonsten das Feststellungsverfahren gemäß § 36 TBO 2022 ins Leere laufen würde. Trotzdem sind im gesamten Verfahren keinerlei Umstände hervorgekommen, wonach die schriftliche Baubewilligung entweder bei den Beschwerdeführern und ihren Rechtsvorgängern oder bei der belangten Behörde jemals vorhanden waren. So gibt es keinerlei konkret auf ein Bauverfahren bezugnehmende Unterlagen, wie Baupläne oder Verhandlungsprotokolle.

Damit verbunden führte die belangte Behörde zweitens in dieser Zeit bereits schriftliche Bauverfahren. Im gesamten Verfahren sind keinerlei Hinweise auf eine allfällige Vernichtung der Akte hervorgekommen, zB durch Brand oder Hochwasser.

An diesem Befund können drittens auch die schriftlichen Zustimmungserklärungen der Nachbarn für den Umbau Mitte der 1960er Jahre nichts ändern. Deren Bedeutung erläuterte der Bürgermeister glaubwürdig und nachvollziehbar in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol: „Ich könnte mir das so vorstellen, dass es dazumal war, dass der Besitzer EE mit einer Familie, drei Kinder und einer Frau, zum Bürgermeister gegangen ist und dort gefragt hat, ob er einen Teil des Gartens bebauen kann, ohne dass da großartige Pläne vorgelegen haben. Der Bürgermeister könnte gesagt haben, ‚Geh zu den Nachbarn, wenn die einverstanden sind, können Sie das bauen.‘“. Wie sogleich näher ausgeführt reicht eine mündliche Zusage des Bürgermeisters jedoch als Baubewilligung nicht aus.

So stehen viertens die damals geltenden Regelungen einer Vermutung im Wege. So war zum einen bereits damals in § 46 Tiroler Landesbauordnung 1901, LGBl 1 idF 1928/11, die Verpflichtung zur schriftlichen Einbringung des Gesuchs um die Baubewilligung vorgeschrieben. Darüber hinaus war gemäß § 48 Tiroler Landesbauordnung 1901, LGBl 1 idF 1928/11, verpflichtend eine Bauverhandlung durchzuführen und darüber ein Protokoll aufzunehmen. Schließlich war die Entscheidung den Parteien gemäß § 50 Tiroler Landesbauordnung 1901, LGBl 1 idF 1928/11, schriftlich zuzustellen. Eine allenfalls vom Bürgermeister erteilte Zustimmung zur Bautätigkeit nach Einverständnis der Nachbarn konnte nach der damaligen – gleich wie nach der geltenden – Rechtslage eine schriftliche Baubewilligung nicht ersetzen und ist letztlich rechtlich bedeutungslos.

Zum anderen galten damals auch Abstandsbestimmungen, weshalb das gegenständliche Gebäude auch zum Zeitpunkt der Errichtung wohl nicht bewilligt werden hätte können (§ 8 Tiroler Landesbauordnung 1901, LGBl 1 idF 1933/41). Dies deutet darauf hin, eine Baubewilligung wurde auch nicht erlassen. Daran ändert auch nichts, dass zahlreiche Gebäude in der Gemeinde – augenscheinlich – ebenfalls nicht den damals geltenden Abstandsbestimmungen entsprechen. Schließlich können Abstandsvorschriften mit Zustimmungserklärung der betroffenen Nachbarn entfallen. Freilich ist in diesem Zusammenhang auch zu berücksichtigen, das Grundstück wurde erst nach der Bebauung durch Teilung in die heutige Form gebracht.

An diesem Befund können schließlich die (anderen) vorliegenden Urkunden nichts ändern. Die Urmappe 1928 beweist lediglich, auf diesem Grundstück befand sich schon damals ein Gebäude. Ähnliches lässt sich aus dem Übergabsvertrag 1956 ableiten, wonach sich ein altes baufälliges Pfahlhaus darauf befand, welches voraussichtlich niedergerissen werden musste. Auf die rechtliche Zulässigkeit der Gebäude, allfällige Baubewilligungen und somit das Vorliegen eines Baukonsens lassen diese nicht schließen. Im Gegenteil deuten diese Urkunden auf eine Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren hin.

Auch das Alter des Gebäudes von ca 70 Jahre reicht alleine nicht aus, um auf die Vermutung eines Baukonsenses schließen zu können. Daran ändert auch nichts, dass es vor diesem Verfahren keinerlei Beanstandung gegen die Rechtmäßigkeit der Errichtung gab.

Vor diesem Hintergrund kommt – nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs – die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einem Bauzustand, der nach der zur Zeit seiner Herstellung geltenden Bauordnung gesetzwidrig war, nicht zu, weil nicht angenommen werden kann, dass die Baubehörde die gesetzwidrige Herstellung bewilligt hätte (VwGH 12.6.2023, Ra 2023/06/0086). Entgegen der Vorgabe des Verwaltungsgerichtshofs gelang im gegenständlichen Fall den Antragstellern der Nachweis nicht, dass die Baubewilligung tatsächlich erteilt wurde.

D. Ergebnis

Es liegen schlicht keinerlei Anhaltspunkte für die Vermutung eines Baukonsenses gemäß § 36 Abs 1 TBO 2022 zum Zeitpunkt der Errichtung vor. Es ist weder aufgrund des Alters des Gebäude noch aufgrund sonstiger besonderer Umstände davon auszugehen, dass aktenmäßige Unterlagen darüber nicht mehr vorhanden sind. Im Gegenteil, aufgrund der damaligen, vom Bürgermeister geschilderten Praxis ist vielmehr anzunehmen, eine (schriftliche und somit rechtsgültige) Baubewilligung lag und liegt nicht vor. Somit besteht Grund zur Annahme, dass die betreffende bauliche Anlage entgegen den zur Zeit ihrer Errichtung in Geltung gestandenen baurechtlichen Vorschriften und ohne entsprechende schriftliche Bewilligung errichtet worden ist. Mangels Vorliegen einer Baubewilligung scheidet auch eine Anwendbarkeit des § 36 Abs 2 und 3 TBO 2022 aus.

Es ist der Beschwerde Folge zu geben und der angefochtene Bescheid dahingehend zu ändern, dass das Vorliegen einer Baubewilligung nicht zu vermuten ist.

IV. Unzulässigkeit der (ordentlichen) Revision

Die (ordentliche) Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Fragen der Beweiswürdigung kommt regelmäßig als nicht über den Einzelfall hinausreichend keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu (VwGH 21.4.2017, Ro 2016/11/0004; 18.8.2017, Ra 2017/11/0218; 13.11.2017, Ra 2017/02/0217). Der Verwaltungsgerichtshof ist als Rechtsinstanz grundsätzlich nicht zur Überprüfung der Beweiswürdigung berufen. Diese ist nur dahingehend der Kontrolle des Verwaltungsgerichtshofs unterworfen, ob der maßgebliche Sachverhalt ausreichend ermittelt wurde und ob die dabei angestellten Erwägungen schlüssig sind, also nicht den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut widersprechen. Die Richtigkeit der Beweiswürdigung ist vor dem Verwaltungsgerichtshof daher nicht zu überprüfen (VwGH 25.9.2017, Ra 2017/20/0282; 24.9.2014, Ra 2014/03/0012 mwN).

Dem Verwaltungsgerichtshof kommt im Revisionsmodell eine Leitfunktion zu. Aufgabe des Verwaltungsgerichtshofes ist es, im Rahmen der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (erstmals) die Grundsätze bzw Leitlinien für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts festzulegen, welche von diesem zu beachten sind. Die Anwendung dieser Grundsätze im Einzelfall kommt hingegen grundsätzlich dem Verwaltungsgericht zu, dem dabei in der Regel ein gewisser Anwendungsspielraum überlassen ist. Ein Aufgreifen des vom Verwaltungsgericht entschiedenen Einzelfalls durch den Verwaltungsgerichtshof erfolgt, wenn das Verwaltungsgericht die vom Verwaltungsgerichtshof aufgestellten Leitlinien bzw Grundsätze nicht beachtet hat und somit seinen Anwendungsspielraum überschritten oder eine krasse bzw unvertretbare Fehlbeurteilung des Einzelfalles vorgenommen hat. Der Verwaltungsgerichtshof ist daher nach dem Revisionsmodell nicht dazu berufen, die Einzelfallgerechtigkeit in jedem Fall zu sichern – diese Aufgabe obliegt den Verwaltungsgerichten (VwGH 19.9.2024, Ra 2023/01/0304; 25.6.2024, Ra 2024/01/0071; 14.2.2023, Ra 2022/01/0334).

Im gegenständlichen Fall prüfte das Landesverwaltungsgericht Tirol den angefochtenen Bescheid anhand der (zitierten) Leitlinien des Verwaltungsgerichtshofs. Es handelt sich somit um eine Einzelfallbeurteilung. Die Revision ist deshalb unzulässig.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Soweit die (ordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der (ordentlichen) Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von € 240 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Priv.-Doz. Dr. Heißl, E.MA

(Richter)