LVwG Niederösterreich LVwG-AV-1491/001-2024

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch über die Beschwerde des A, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 18. September 2024, Zl. ***, betreffend Feststellungsantrag nach § 70 Abs. 6 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Eingabe vom 21. Dezember 2023 beantragte A (in der Folge: Beschwerdeführer) die Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 für ein Gebäude (Sommerhaus/Betriebsgebäude) auf der Liegenschaft ***, Grundstück Nr. ***, ***, EZ ***, KG *** (im Folgenden: die verfahrensgegenständliche Liegenschaft). Dem Antrag wurde ein Bauplan („Einreichplan“) von Oktober 2019 beigelegt.

1.2. Dieser Antrag wurde mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: Behörde I. Instanz) vom 12. Februar 2024, Zl. ***, wegen Widerspruchs zu § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 abgewiesen. Im Wesentlichen wurde dies damit begründet, dass es sich bei dem gegenständlichen Gebäude offensichtlich hinsichtlich Lage, Ausmaß, Konstruktion und Nutzungszweck um ein anderes Gebäude („aliud“) handle und somit keine Baubewilligung auf Widerruf gemäß § 71 der Bauordnung für Wien für das gegenständliche Gebäude vorliege. Überdies sei die Baubewilligung auf Widerruf am 31. Dezember 1974 erloschen.

1.3. Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) vom 18. September 2024, Zl. ***, wurde der gegen den Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 12. Februar 2024 erhobenen Berufung keine Folge gegeben.

Dies wurde im Wesentlichen damit begründet, dass die Voraussetzungen für einen Feststellungsbescheid gemäß § 70 Abs. 6 erster Fall NÖ BO 2014 nicht erfüllt seien, weil das Gebäude im Grünland – und nicht entsprechend der Tatbestandvoraussetzung dieser Bestimmung im Bauland – errichtet sei. Auch seien die Voraussetzungen für eine Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 zweiter Fall NÖ BO 2014 nicht gegeben, wonach das Gebäude – im Unterschied zu § 70 Abs. 6 erster Fall leg.cit. – zwar nicht als bewilligt gelten würde, jedoch (mit Blick auf den Einleitungssatz, wonach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 nicht anzuwenden sei) bestehen bleiben dürfte. Eine solche Feststellung setze eine Baubewilligung auf Widerruf nach § 71 der Bauordnung für Wien (oder nach § 108a der Bauordnung für Niederösterreich 1883) voraus. Eine solche liege im Hinblick auf das tatsächlich errichtete bzw. im vorgelegten Plan von Oktober 2019 dargestellte Gebäude jedoch nicht vor, weil das ausgeführte Gebäude im Vergleich zu jenem Gebäude, für welches eine Baubewilligung gemäß § 71 der Bauordnung für Wien erteilt worden sei, ein aliud darstelle. Die Erlassung eines Feststellungsbescheides nach § 70 Abs. 6 erster oder zweiter Fall NÖ BO 2014 komme daher nicht in Betracht.

2. Zur Beschwerde:

Gegen diesen Bescheid der belangten Behörde vom 18. September 2024, Zl. ***, erhob der Beschwerdeführer durch seine Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 23. Oktober 2024 Beschwerde.

In dieser wird zusammengefasst vorgebracht, dass die Feststellungen zur Situierung, zum Ausmaß und zur Beschaffenheit der Hütte unrichtig seien. Es treffe nicht zu, dass das gegenständliche Gebäude in seiner tatsächlichen Ausführung ein aliud zum bewilligten Gebäude mit Bescheid vom 31. Jänner 1941 darstelle. Der von der belangten Behörde angenommene Abstand von 46 m des Gebäudes zur *** betreffe den Abstand zu einer unbenannten Straße; der Abstand zur *** betrage entsprechend der Bewilligung 60 m. Auch sei der festgestellte Abstand zur seitlichen (östlichen) Grundgrenze von 8 m unzutreffend, weil dabei die im Jahr 1961 verfügte Grenzänderung nicht berücksichtigt worden sei. Es treffe auch nicht zu, dass das errichtete Gebäude über einen Keller verfüge. Der sogenannte Keller sei ein Fundament, dessen Errichtung aufgrund der Hanglage bereits im Jahr 1941 bautechnisch erforderlich gewesen sei und einen Hohlraum umschließe, der schon aufgrund der Höhe kein Keller sein könne. Dieses bautechnisch notwendige Fundament sei im Einreichplan von 1941 – wie auch die Hanglage – nicht ausgewiesen worden. Auch bestehe das Gebäude zu einem erheblichen Anteil aus Holz; andere Materialien seien aber aufgrund des Bescheidinhaltes eindeutig zu verwenden gewesen (ausdrücklich seien ein Stahlanteil und die Dachpappe erwähnt gewesen). Zudem seien die unrichtigen Sachverhaltsfeststellungen auf Grundlage von Unterlagen getroffen worden, zu denen dem Beschwerdeführer kein Parteiengehör eingeräumt worden sei (etwa zu Grundbuchsunterlagen, Teilungsplan); auch sei der Beschwerdeführer mit dem Umstand, dass ein „Keller“ errichtet sein solle, nicht konfrontiert worden. Weiters sei mit Bewilligungsbescheid vom 31. Jänner 1941 eindeutig die Aufstellung einer Kochgelegenheit sowie die Aufstellung eines Abortes genehmigt worden, wobei der Abort ausdrücklich nicht freistehend zu errichten, sondern an das Gebäude anzubauen gewesen sei. Eine feuerfeste Kochstelle sei begriffsimmanent keine mobile Kochstelle, sondern könne es sich dabei nur um eine Kochstelle mit offenem Feuer gehandelt haben, zumal auf der Liegenschaft kein Strom vorhanden gewesen sei. Sohin müsse diese Genehmigung auch die Errichtung eines Kamins umfasst haben, der jedoch auch in der Planskizze nicht aufscheine. Aufgrund der Worte „Aufstellung“ (Kochstelle) sowie „anzubauen“ (Abort) sei eindeutig, dass hierdurch zusätzlich umbauter Raum geschaffen werden sollte, der über die skizzierte Grundfläche im Einreichplan hinausgehe. Der damaligen Baubehörde sei ein sauberer Bauplan offenbar wenig wichtig gewesen. Es sei unstrittig, dass das Gebäude mit alten, zeittypischen Baumaterialien errichtet worden sei, die aus der Zeit der Baubewilligung stammen; seit der Errichtung habe es keine Änderungen gegeben. Der von der Baubehörde festgestellte Zubau beinhalte den Abort und die Kochstelle und sei sohin vom Bewilligungsbescheid umfasst. Zwangsläufig ändere sich dadurch auch der Umriss des Daches. Das vorgezogene Dach beim Eingang, das die Baubehörde zum Gebäude hinzuzähle, umfasse keinen umbauten Raum, und würde kein aliud begründen. Darüber hinaus handle es sich jedenfalls um ein erhaltenswertes Gebäude im Grünland.

Beantragt wurde die Feststellung, dass das auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft bestehende Gebäude als bewilligt gelte, in eventu dass der in Beschwerde gezogene Bescheid aufgehoben und an die Baubehörde zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werde.

3. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:

Das Landesveraltungsgericht Niederösterreich führte über die Beschwerde am 24. September 2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter sowie eine Vertreterin der belangten Behörde teilnahmen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch (Verzicht auf) die Verlesung des vorgelegten Bauaktes und des Gerichtsaktes sowie durch die Einsichtnahme in diverse Kartenauszüge aus dem Geodatendienst des Landes Niederösterreich (iMap) samt darin (von der erkennenden Richterin) vorgenommenen Messungen (vgl. die Beilagen ./1 bis ./3 zur Verhandlungsschrift). Zudem wurden seitens der belangten Behörde Auszüge aus dem Flächenwidmungsplan und seitens des Beschwerdeführers Teilungspläne aus der Digitalen Katastralmappe (DKM) (elektronisch) vorgelegt (und überdies wurde elektronisch Einsicht in die in der DKM ausgewiesenen Pläne genommen).

4. Feststellungen und Beweiswürdigung:

4.1. Der Beschwerdeführer ist grundbücherlicher Alleineigentümer der aneinander angrenzenden Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***. Gemäß dem rechtskräftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** ist für die genannten Grundstücke die Widmung Grünland (Nr. ***: Wald; Nr. ***: Land- und Forstwirtschaft) verordnet.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes (Grundbuchsauszug, Flächenwidmungsplan) und erweisen sich auch zwischen den Parteien des Verfahrens als nicht strittig.

4.2. Auf dem Grundstück Nr. *** ist seit ca. 1941 ein Gebäude errichtet, das Gegenstand der vom Beschwerdeführer mit Eingabe vom 23. Oktober 2024 beantragten Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ist.

Gemäß dem (dem Feststellungsantrag entsprechend § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 beigefügten) Bauplan (bezeichnet als „Einreichplan“ vom Oktober 2019) weist das Gebäude (bezeichnet als „Sommerhaus/Betriebsgebäude“) die Abmessungen 6,30 m (südseitig) x 4,30 m zuzüglich eines straßenseitigen Vorraumes im Ausmaß von 3,40 m x 1,80 m und eines überdachten Zuganges im Ausmaß von 2,80 m x 1,80 m auf. Das Gebäude besteht aus insgesamt vier Räumen (im Plan aus 2019 bezeichnet als „Vorraum“, „Küche“, „Bad/WC“ und „Arbeitsraum“), die eine Innengrundfläche von insgesamt 29,63 m² sowie fünf Fenster und eine Außentür aufweisen. Der „Vorraum“ wird als Essplatz (aufgestellter Tisch) verwendet, im „WC/Bad“ ist eine Toilette und eine Dusche situiert; der „Arbeitsraum“ wird als Aufenthaltsraum (Couch, Schrank) genutzt. Die verbaute Fläche beträgt 38,43 m². Die (absolute) Gebäudehöhe (von der Bodenkante bis zur Traufe) ist mit gemessenen 2,81 m bis 3,92 m dargestellt. Unterhalb eines Teiles des Gebäudes ist ein (im Bauplan ausdrücklich als solcher bezeichneter) Keller mit den Außenabmessungen 3,30 m x 3,10 m und einer Raumhöhe von 1,80 m situiert, der (aufgrund der Hanglage) von außen über eine Türöffnung (Luke) über Stufen betreten werden kann. Das Gebäude ist auf einem Betonfundament (Platte und Streifenfundament) in Ziegelbauweise (Außenwände EG und KG in Ziegelmauerwerk aus 25 cm dicken Hohlblocksteinen; Zwischenwände aus Dünnwandsteinen – 15 cm dick aus Ziegel) errichtet und verfügt über eine Kombination aus Sattel- und Pultdach, wobei ein Teil des Pultdaches im Bereich der Eingangstür als Vordach („überdachter Zugang“) ausgeführt ist. Dies stellt sich wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

(Quelle: Auszug aus dem beigelegten Plan, datiert mit Oktober 2019)

Beweiswürdigung:

Die Feststellungen betreffend das auf der Liegenschaft errichtete Gebäude, auf das sich die begehrte Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 bezieht, ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 21. Dezember 2023 sowie aus dem dort beigelegten Bauplan („Einreichplan“ vom Oktober 2019), der im Übrigen im Einklang mit einer im Bauakt einliegenden Baubeschreibung aus dem Jahr 2013 (betreffend die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung; Abweisung des Bauansuchens bestätigt mit Erkenntnis des LVwG NÖ vom 01.08.2022, Zl. LVwG-AV-611/001-2022) – etwa hinsichtlich der Errichtung der Wände in Ziegelbauweise – steht. Die festgestellte Nutzung der Räumlichkeiten (etwa „Vorraum“ als Essbereich) gründet auf den Angaben des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung im Einklang mit vorgelegten Lichtbildern (Beilage ./4 zur Verhandlungsschrift).

4.3. Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien vom 31. Jänner 1941, Zl. ***, wurde auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft eine Baubewilligung auf Widerruf gemäß § 71 der Bauordnung für Wien für die Errichtung einer Sommerhütte sowie einer nicht fundierten Einfriedung aus Drahtgeflecht zur Einzäunung der Liegenschaft erteilt. Diese Bewilligung konnte – gemäß dem Spruch dieses Bescheides – nur unter der Bedingung erteilt werden, dass nicht mehr als 720 kg Eisen und 2,8 m³ Nadelholz verwendet und keine zusätzlichen Arbeitskräfte eingestellt werden.

Gemäß dem der Baubewilligung auf Widerruf zugrunde liegenden (mit einem Genehmigungsverkehr versehenen) Einreichplan weist die bewilligte Sommerhütte Abmessungen von 3 m (Straßenseite) x 4 m (Breitseite) auf, sodass sich eine Grundfläche von 12 m² ergibt. Die Höhe der Sommerhütte ist mit 3 m von der Bodenkante bis zur Traufe ausgewiesen und ist ein Satteldach dargestellt. Laut Legende zum Plan (Maßstab 1:100) ist die Hütte in Holz und Riegelversteifung sowie mit Dachpappe gedeckt bewilligt. Ein unterirdischer – von außen betretbarer – Raum (Keller) ist im Einreichplan nicht dargestellt.

Im Spruch des (auf Widerruf erteilten) Bewilligungsbescheides wurde zudem insbesondere „vorgeschrieben“, dass die Hütte eine gefällige Form und Verkleidung zu erhalten hat und sichtbare Dachpappenverkleidungen unzulässig sind (Punkt 2.). Gemäß Punkt 3.) darf die Hütte nur vorübergehend in der Zeit von 15. April bis 15. Oktober eines jeden Jahres bewohnt werden. Nach Punkt 4.) ist die Beheizung mit festen Brennstoffen verboten. Bei Aufstellung einer Kochgelegenheit ist diese gegen das Holzwerk feuerhemmend abzuschirmen. Laut Punkt 5.) ist im Falle einer Aufstellung eines Abortes dieser an die Hütte anzubauen und nicht freistehend zu errichten.

Aus der Bescheidbegründung ergibt sich, dass die Baubewilligung auf (jederzeitigen) Widerruf erteilt wurde, weil sich das Gebäude im Grünland befindet.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes, insbesondere dem darin einliegenden Bescheid des Magistrates der Stadt Wien vom 31. Jänner 1941, Zl. ***, sowie dem zugrundeliegenden (mit einem Genehmigungsvermerk versehenen) Einreichplan.

4.4. Zur Lage des ursprünglich bewilligten und des den Gegenstand des Feststellungsantrags bildenden Gebäudes:

Das mit Baubewilligung auf Widerruf bewilligte Gebäude weist laut den schriftlichen Ausführungen in der „Legende“ zum Einreichplan (Maßstab 1:500; atypisch nach Süden ausgerichtet) mit seiner „unteren Breitseite“ (dies ist laut Kompass im Einreichplan die nördliche Breitseite) einen Abstand von 60 m „zur Straßenfront der ***“ sowie mit seiner „linken Langseite“ einen Abstand von 3 m „zum Nachbargitter“ (Zaun) auf. Diese Lage – insbesondere der Abstand von 60 m der nördlichen Breitseite des Gebäudes zur Straßenfront der *** – ist auch im Lageplan zeichnerisch und unter ausdrücklicher Anführung von Maßangaben dargestellt. Gemäß dieser zeichnerischen Darstellung schließt die Straßenfront der *** unmittelbar an die nördliche Grundgrenze der als Einheit ausgewiesenen Parzellen Nr. *** und *** an.

Bis dato tragen die Grundstücke Nr. *** und *** die Adressbezeichnung ***. An das (nördlich des Grundstücks Nr. *** gelegene) Grundstück Nr. *** grenzt im Nordwesten unmittelbar eine Straßenfläche an, die entlang des Grundstücks Nr. *** verläuft und Richtung Westen (und Osten) zu weiteren Grundstücken mit den Adressbezeichnungen „***“ führt (nach Westen etwa zu den Hausnummern *** und ***). Im Bereich des Grundstücks Nr. *** ist im aktuell gültigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** keine Straßenfläche dargestellt (diese endet im Bereich des – östlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gelegenen – Grundstücks Nr. ***, wobei jedoch die Widmung als öffentliches Gut bereits im Bereich des noch weiter östlich gelegenen Grundstücks Nr. *** endet); auch in den in der DKM abrufbaren Teilungsplänen ist im Bereich des Grundstücks Nr. *** keine Straße dargestellt. Bei der nördlich des Grundstücks Nr. *** (und ***) in der Natur verlaufenden unbefestigten (geschotterten) Straßenfläche handelt es sich aktuell um eine Privatstraße, die eine Verlängerung der als öffentliches Gut gewidmeten *** darstellt und als Zubringerstraße zu Grundstücken mit der Adressbezeichnung *** (wie eben der gegenständlichen Nr. *** oder auch der weiter westlich gelegenen Grundstücke mit den Hausnummern *** und ***) fungiert.

Im Flächenwidmungsplan stellt sich dies wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

(Quelle: Auszug aus dem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde ***, elektronisch vorgelegt in der öffentlichen mündlichen Verhandlung)

Das den Gegenstand des Feststellungsantrags bildende, auf der Liegenschaft tatsächlich ausgeführte Gebäude ist in einem Abstand von (aus dem beigelegten Bauplan aus Oktober 2019 gemessenen) 41,5 m bis 46,5 m zur (nicht geradlinig verlaufenden) nördlichen Grundgrenze der Parzelle Nr. 873/1 situiert (Maßstab 1:500).

Legt man beide Baupläne (1. Einreichplan betreffend Baubewilligung aus dem Jahr 1941, 2. dem Feststellungsantrag beigelegter Einreichplan aus Oktober 2019; beide im Maßstab 1:500) nebeneinander, stellt sich die Lage der Gebäude vergleichsweise wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

(Quelle: Bauakt der belangten Behörde

links Planauszug betreffend Einreichplan zur Baubewilligung 1941 im Maßstab 1:500

rechts Planauszug aus den Einreichunterlagen aus 2019 im Maßstab 1:500; Beilage ./3 zur Verhandlungsschrift)

Unter Heranziehung der Datenlage aus dem iMap (Geodaten des Landes Niederösterreich) ergibt sich eine Entfernung der nördlichen Breitseite des bestehenden Gebäudes zu jener Straßenfläche, die nördlich des Grundstücks Nr. *** verläuft und als Zubringerweg zu Grundstücken mit der Adressbezeichnung „***“ fungiert, von ca. 50 Meter (höchstens 52,6 m). Bei diesen Messungen ist zugunsten des Beschwerdeführers berücksichtigt, dass die Straßenfläche – im Unterschied zur Darstellung im Einreichplan zur Baubewilligung aus dem Jahr 1941 – nur im Nordosten unmittelbar an die Grenze des Grundstücks Nr. *** anschließt. An diesem Punkt besteht der geringste Abstand des Gebäudes zur Straßenfront; bei Messungen zu weiter entfernten Punkten dieser Straße ergeben sich im Bereich des Grundstücks Nr. *** ebenfalls Abstände von unter bzw. rund 50 m, höchstens 52,6 m. Dies stellt sich wie folgt dar:

[Abweichend vom Original:

…

Bilder nicht wiedergegeben]

(Quelle: Auszüge aus dem iMap (Geodatendienst des Landes Niederösterreich) samt darin vorgenommener Messung zu verschiedenen Punkten der ***; Beilage ./2 zur Verhandlungsschrift)

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen gründen auf den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes, insbesondere aus Planmessungen im Einreichplan betreffend die auf Widerruf aus dem Jahr 1941 erteilte Baubewilligung sowie im Einreichplan aus Oktober 2019, der dem Feststellungsantrag beigelegt wurde (jeweils Maßstab 1:500) im Einklang mit einer Abfrage im Geodatendienst des Landes Niederösterreich (iMap) samt Messungen des Abstandes des Gebäudes bis zur Straßenfläche, die im Nordwesten an der Grundstücksgrenze Nr. *** anschließt. Diese Messergebnisse, der historische und aktuelle Verlauf der *** sowie die Frage der Bezeichnung der im Norden an das Grundstück Nr. *** anschließenden Straßenfläche (eben als ***, etwa entsprechend den Ausweisungen im Kartendienst des Landes Niederösterreich, oder – im Sinne des Beschwerdeführers – als „unbenannter Weg“, wofür allenfalls die – fehlende – Darstellung im Flächenwidmungsplan bzw. Teilungsplänen spricht) wurden umfassend in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erörtert, wobei aber die Feststellungen im hier getroffenen Umfang als nicht strittig anzusehen sind. Insbesondere markierte der Beschwerdeführer in der Beilage ./1 zur Verhandlungsschrift jenen Bereich mit einem Kreuz, der aus seiner Sicht für die Abstandsmessung des Gebäudes zur *** heranziehen ist; die Markierung wurde an jener Stelle gesetzt, zu der ein gemessener Abstand von ca. 52,6 m besteht.

5. Rechtslage:

5.1. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015, idF LGBl. 9/2024 (zur hier anzuwendenden Fassung vgl. § 70 Abs. 20 idF LGBl. 40/2025) lauten:

„§ 70

Übergangsbestimmungen

(1) – (5a) […]

(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

Weiters ist § 35 Abs. 2 Z 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß.

Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2034 außer Kraft.

(6a) – (17) […]“

5.2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Wiener Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- und Baugesetzbuches (Bauordnung für Wien – BO für Wien), LGBl. 11/1930, idF LGBl. 37/2023 lauten:

„Bewilligung für Bauten vorübergehenden Bestandes

§ 71.

 Bauwerke, die vorübergehenden Zwecken dienen oder nicht dauernd bestehen bleiben können, sei es wegen des bestimmungsgemäßen Zweckes der Grundfläche, sei es, weil in begründeten Ausnahmefällen die Bauwerke den Bestimmungen dieses Gesetzes aus sachlichen Gegebenheiten nicht voll entspricht, kann die Behörde auf eine bestimmte Zeit oder auf Widerruf bewilligen. Für sie gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes sowie des Wiener Garagengesetzes 2008 insofern nicht, als nach Lage des Falles im Bescheid auf die Einhaltung dieser Bestimmungen verzichtet worden ist. Der Bewilligung dürfen durch dieses Gesetz gegebene subjektiv-öffentliche Rechte nicht entgegenstehen und es darf die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert werden, es sei denn, dass der Berechtigte der Bewilligung ausdrücklich zugestimmt hat oder keine Parteistellung (§ 134 Abs. 3) erlangt hat.“

6. Rechtliche Beurteilung:

6.1. Die (zulässige) Beschwerde ist nicht begründet.

6.2. Mit dem angefochtenen Bescheid bestätigte die belangte Behörde die Abweisung des Antrags des Beschwerdeführers vom 21. Dezember 2023 auf Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 für ein – im beigelegten Bauplan dargestelltes – Gebäude (bezeichnet als „Sommerhaus/Betriebsgebäude“) auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft im Grünland. Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag begehrte der Beschwerdeführer unter Bezugnahme auf eine Baubewilligung auf Widerruf gemäß § 71 der Bauordnung für Wien sowie die Wendung, dass „§ 35 Abs. 2 Z 2 nicht anzuwenden“ sei, die Feststellung, dass das bezeichnete Gebäude als bewilligt gelte.

6.3. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 erfasst zwei Fallkonstellationen:

6.3.1. Der erste Fall (§ 70 Abs. 6 erster Satz leg.cit .) betrifft „Gebäude im Bauland“, für die zu einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Zeitpunkt eine Baubewilligung bestanden hat, von der vor mehr als 30 Jahren – aus welchen Gründen auch immer – abgewichen wurde und eine Bewilligung nach § 14 NÖ BO 2014 nicht (mehr) erlangt werden kann (vgl. etwa VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039, mwN).

Für solche Gebäude normiert § 70 Abs. 6 erster Satz NÖ BO 2014 eine Bewilligungsfiktion („gilt […] als bewilligt“; vgl. hierzu etwa auch VwGH 27.05.2024, Ra 2022/13/0009), wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Darüber hat die Baubehörde einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

6.3.2. Der zweite Fall (§ 70 Abs. 6 zweiter Satz NÖ BO 2014) gilt auch für Gebäude im Grünland und knüpft an so genannte „Baubewilligungen auf Widerruf“ gemäß § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, an, die entsprechend der Übergangsbestimmung in § 121 Abs. 2 zur NÖ Bauordnung 1969 spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 1974 ex lege erloschen sind (vgl. etwa VwGH 02.12.1997, 97/05/0193, mwN, wonach die Rechtsfolge des Erlöschens für Baubewilligungen auf Widerruf nach der NÖ Bauordnung 1883 und der Bauordnung für Wien eingetreten ist). Gemäß § 71 erster Satz der Bauordnung für Wien, LGBl. 11/1930, konnte die Baubehörde Bauten (auf eine bestimmte Zeit oder) auf Widerruf bewilligen, die vorrübergehenden Zwecken dienten, aber nicht dauernd bestehen bleiben konnten, sei es wegen der bestimmungsgemäßen Verwendung des Grundes, sei es, weil die Baulichkeit den Bestimmungen dieser Bauordnung nicht voll entsprochen hat.

Für diesen zweiten Fall ordnet der Gesetzgeber an, dass § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 (Abbruchauftrag wegen fehlender Baubewilligung) „nicht anzuwenden“ ist. Im Unterschied zu § 70 Abs. 6 erster Fall leg.cit. hat sohin eine beantragte Feststellung gemäß diesem Anwendungsfall keine Bewilligungsfiktion gemäß § 70 Abs. 6 erster Satz („gilt […] als bewilligt) zur Folge, sondern schützt ein Gebäude, für das in der Vergangenheit eine (jedenfalls ex lege erloschene) Baubewilligung auf Widerruf erteilt wurde, (nur) vor einem Abbruch.

Vor dem Hintergrunde dieses (von § 70 Abs. 6 erster Fall NÖ BO 2014 verschiedenen) Sachverhaltes sind im Anwendungsfall § 70 Abs. 6 zweiter Satz NÖ BO 2014 die Voraussetzzungen der Lage im Bauland, des Abweichens von der seinerzeitigen Baubewilligung und des Unterbleibens einer baupolizeilichen Beanstandung nicht (sinngemäß) anzuwenden. Die sinngemäße Geltung der „Voraussetzungen des ersten Satzes“ bezieht sich ausschließlich auf die Erfordernisse des Feststellungsantrags, der Vorlage eines Bestandsplans und Zustimmung des/der Mehrheit der Grundeigentümer(s). Beim zweiten Fall des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 sind bauliche Veränderungen nicht möglich, weil – im Gegensatz zum ersten Fall – das betroffene Gebäude nicht als bewilligt gilt (siehe hierzu umfassend Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht³ (2022), Anm, zu § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014).

6.3.3. Die Regelung dieser zwei verschiedenen Fälle in § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 kommt auch im Motivenbericht zu dieser Bestimmung zum Ausdruck, wonach Bauten mit langjähriger Bestandsdauer rechtlich abgesichert werden sollen, welche bereits eine Baubewilligung erlangt hatten, von der jedoch entweder abgewichen wurde (ohne dadurch Nachbarrechte zu verletzen beziehungsweise von der Baubehörde beanstandet worden zu sein) (= 1. Fall) oder deren Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage (ehemalige Wiener Randbezirke) erloschen ist (= 2. Fall) (vgl. den Motivenbericht zu LGBl. Nr. 1/2015, Ltg.-477/B-23/2-2014, 42f; s hierzu etwa auch VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039).

6.4. Im vorliegenden Fall scheitert die Anwendung des ersten Falles des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 schon an der hierfür – gemäß dem eindeutigen Gesetzeswortlaut – gebotenen Baulandwidmung, weil für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, auf der sich das errichtete „Sommerhaus/Betriebsgebäude“ befindet, die Widmungskategorie Grünland – Land- und Forstwirtschaft verordnet ist. Soweit sohin der Beschwerdeführer die Feststellung begehrt, dass das Bestandsgebäude – im Sinne des § 70 Abs. 6 erster Fall NÖ BO 2014 – „als bewilligt“ gelten soll, ist die Antragsabweisung zu Recht erfolgt.

6.5. Soweit der Antrag des Beschwerdeführers – wie in der öffentlichen mündlichen Verhandlung klargestellt – (auch) auf eine Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 zweiter Fall NÖ BO 2014 gerichtet ist – folglich, dass für das Gebäude § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 „nicht anzuwenden“ ist –, erweist sich dieser ebenfalls als nicht begründet. Entgegen § 70 Abs. 6 zweiter Fall NÖ BO 2014 wurde für das Gebäude des Feststellungsantrags – gemäß beigeschlossenem Bauplan – keine (ex lege erloschene) Baubewilligung auf Widerruf nach § 71 der Bauordnung für Wien (oder § 108a der Bauordnung für NÖ 1883) erteilt; dies aus folgenden Gründen:

6.5.1. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes wird eine Baubewilligung für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass ein Abweichen hiervon eine neuerliche Bewilligung erfordert. Weicht das vom Bauwerber verwirklichte Projekt von der erteilten Baubewilligung derart ab, dass von einem rechtlichen aliud auszugehen ist, dann ist diese Baubewilligung erloschen (vgl. etwa VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012, mwN). Ob ein aliud vorliegt, ist immer anhand eines bestimmten Projektes im Vergleich zu etwas anderem zu prüfen. Bei der Qualifikation, ob ein anderes (neues) Bauvorhaben vorliegt, kommt es ausschließlich auf die Unterschiede bzw. Identität zwischen dem ursprünglich bewilligten und dem errichteten Projekt an (vgl. VwGH 13.04.2023, Ra 2022/05/0193; 27.10.2023, Ra 2021/05/0135).

6.5.2. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen wurde mit dem Bescheid des Magistrates der Stadt Wien vom 31. Jänner 1941, Zl. ***, eine Baubewilligung auf Widerruf für die Errichtung einer Sommerhütte (bestehend aus Holz) auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft mit den äußeren Abmessungen von 3 m x 4 m (sohin einer Gesamtfläche von 12 m²) und einer (absoluten) Gebäudehöhe (Bodenkante bis zur Traufe) von 3 m sowie Errichtung eines Satteldaches erteilt. Zudem trifft es zu, dass in Punkt 5 dieses Bescheides „im Falle“ der Aufstellung eines Abortes angeordnet ist, dass dieser an die Hütte anzubauen ist. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich teilt in Bezug auf diese Anordnung die Auffassung des Beschwerdeführers, dass durch die im Fall der Aufstellung eines Abortes vorgesehene Anbauverpflichtung zusätzlicher umbauter Raum mit der Zweckwidmung Abort (sohin Toilette) geschaffen wird, der – ohne Vorgabe einer konkreten Größe – zur bewilligten Gebäudefläche von 12 m² hinzutritt. Soweit jedoch der Beschwerdeführer vermeint, dass auch Punkt 4 des Bescheides des Magistrates der Stadt Wien die Vergrößerung des Gebäudes (Errichtung eines Zubaus) erlauben würde, ist ihm entgegenzuhalten, dass sich aus dem eindeutigen Wortlaut dieses Spruchteils – im sachlichen Kontext des Verbots der Beheizung der Holzhütte mit festen Brennstoffen (Punkt 4, erster Satz) – nur ergibt, dass „bei Aufstellung“ einer Kochgelegenheit diese gegen das Holzwerk feuerhemmend abzuschirmen ist. Im Unterschied zu Punkt 5 des Bescheides (betreffend Aufstellung eines Abortes) ist für die Aufstellung einer Kochgelegenheit gerade nicht angeordnet, dass hiedurch zusätzlich umbauter Raum (durch Vergrößerung des Gebäudes bzw. Errichtung eines Zubaus) geschaffen werden darf. Vielmehr ist aufgrund der gewählten Formulierung – sowohl in Bezug auf das Verbot der Beheizung „der Hütte“ mit festen Brennstoffen als auch betreffend die gebotene Abschirmung gegen das Holzwerk – eindeutig, dass damit eine Vorgabe für den Fall der Aufstellung einer Kochgelegenheit innerhalb der bewilligten Hütte getroffen wurde. Die auf Widerruf erteilte Baubewilligung wurde sohin für eine Holzhütte mit den Abmessungen 4 m x 3 m zuzüglich einer Fläche zum Zweck der Aufstellung einer Toilette ohne Keller mit einem Satteldach in der oben festgestellten Lage auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft (jedenfalls in einem Abstand von 60 m zu der an die Parzelle Nr. *** anschließenden ***) erteilt.

6.5.3. Gegenstand des Antrags auf Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 (zweiter Fall) NÖ BO 2014 ist nun aber ein – wie oben festgestellt – in Ziegelbauweise errichtetes Gebäude mit den Abmessungen von 6,30 m (südseitig) x 4,30 m zuzüglich eines straßenseitigen Vorraumes im Ausmaß von 3,40 m x 1,80 m sowie eines überdachten Zugangs im Ausmaß von 2,80 m x 1,80 m, wobei das Gebäude aus insgesamt vier Räumen („Vorraum“, „Küche“, „Bad/WC“ und „Arbeitsraum“) besteht, die eine Innengrundfläche von insgesamt 29,63 m² sowie fünf Fenster und eine Außentür aufweisen. Über dem Gebäudeteil „Arbeitsraum“ ist ein Satteldach, über den Räumen „Vorraum“, „Küche“ und „Bad/WC“ ist ein Pultdach errichtet.

Damit weicht das im beigelegten Bauplan als einheitliches Gebäude ausgewiesene „Sommerhaus/Betriebsgebäude“ mit einer bebauten Fläche von 38,43 m² erheblich von dem auf Widerruf bewilligten Gebäude im Ausmaß von 3 m x 4 m – selbst unter Berücksichtigung der (hinsichtlich der Größe nicht bezifferten jedoch) zweckgewidmeten Fläche für die Aufstellung einer Toilette („Abort“) ab, sodass von bloßen Messungenauigkeiten keine Rede sein kann.

Dies gilt aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich selbst unter der – hier nicht vertretenen – Annahme, dass der gesamte im Bestandsplan als „Bad/WC“ bezeichnete Bereich im Ausmaß von 3,99 m² (wobei schon die Bezeichnung als „Bad/WC“ über den Zweck eines Abortes – nämlich einer Toilette – hinausgeht) sowie auch die „Küche“ im Ausmaß von 6,05 m² (als „Aufstellung einer Kochgelegenheit“ in Form eines Zubaus) von der Baubewilligung auf Widerruf gedeckt wären, umfasst doch das dem Feststellungsantrag zugrunde liegende Gebäude auch einen weiteren (als Essplatz genutzten) Vorraum im Ausmaß von 4,79 m², von dem ausgehend durch das über dem Gebäude und Eingangsbereich einheitlich errichtete Pultdach eine weitere bebaute Fläche („überdachter Zugang, Terrazzo“) im Ausmaß von 4,54 m² geschaffen wird.

Auch weist das auf Widerruf bewilligte Gebäude keinen Keller auf. Selbst wenn es zutreffen sollte, dass – wie vom Beschwerdeführer ausgeführt – die Errichtung eines Fundaments in Form eines „umbauten Hohlraums“ bautechnisch notwendig gewesen wäre, ergibt sich daraus jedenfalls nicht die Zulässigkeit der Errichtung einer von außen über eine Türöffnung begehbaren unterirdischen Räumlichkeit mit den Außenabmessungen 3,30 m x 3,10 m und einer Höhe von 1,80 m (die im beigelegten Plan ausdrücklich als „Keller“ bezeichnet wird).

Zudem unterscheidet sich das im Bauplan zum Feststellungsantrag dargestellte Gebäude auch hinsichtlich der verwendeten Materialien erheblich von dem auf Widerruf bewilligten Gebäude in Holzbauweise. Wenngleich es zutrifft, dass im Spruch des Bescheides vom 31. Jänner 1941 ausdrücklich auch auf die Verwendung von Dachpappe und Stahl Bezug genommen wird, wurde die Bewilligung eindeutig für die Errichtung einer Hütte aus Holz mit Riegelversteifung erteilt, folglich einer Hütte in Holzbauweise (betreffend Tragwerk samt Aussteifungen). Die im Spruch genannte Dachpappe ist eindeutig auf die Dacheindeckung (und nicht auf das Tragwerk) bezogen; die Beschränkung der Stahlmenge (sowie der Holzmenge und Einsatz von Arbeitskräften) ist offenkundig einer Kontingentierung des deutschen Reiches aus kriegstaktischen Überlegungen geschuldet, die vorliegend (betreffend Stahl) für die (ebenfalls bewilligte) Einfriedung aus Drahtgeflecht sowie allfällige Metallteile (etwa Nägel etc.) zur Errichtung der Holzhütte von Relevanz waren. Keinesfalls kann daraus abgeleitet werden, dass – entgegen der Darstellung im Einreichplan – eine Hütte aus anderen Materialien, insbesondere in Ziegelbauweise (entsprechend der Darstellung im Bauplan von Oktober 2019, der dem Feststellungsantrag beigelegt ist) bewilligt worden wäre.

Ebenfalls trifft es zu, dass das Gebäude in seiner Lage von der auf Widerruf erteilten Baubewilligung abweicht. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen ist das Gebäude (gemessen von der nördlichen Gebäudefront) in einem Abstand von rund 45 m zur (nördlichen, nicht geradlinig verlaufenden) Grundgrenze des Grundstücks Nr. *** ausgeführt, an welche nach der zeichnerischen Darstellung im bewilligten Einreichplan mit Baubewilligung vom 31. Jänner 1941 eine Straßenfläche, dort bezeichnet als „***“, anschließt. Wenngleich die Straßenfläche im Bereich des Grundstücks Nr. *** nunmehr eine Privatstraße ist, die nicht als öffentliches Gut gewidmet ist, ist dennoch auch mit Blick auf die aktuell bestehenden Gegebenheiten eindeutig, dass nördlich an die Parzelle Nr. *** – entsprechend der Darstellung im Einreichplan aus 1941 – unmittelbar eine Straßenfläche anschließt, die bis dato als (unbefestigter) Zubringerweg zu Grundstücken mit der Adressbezeichnung *** führt. Damit wird durch das ausgeführte Gebäude der bewilligte Abstand von 60 m zu dieser Straßenfront, die gemäß der Darstellung im bewilligten Einreichplan unmittelbar an das Grundstück Nr. *** angrenzend verläuft (was in der Natur jedenfalls auf die nordwestliche Grundstücksgrenze zutrifft) deutlich unterschritten. Selbst unter Zugrundelegung eines anderen Punktes der in der Natur bestehenden Straßenfläche im Bereich des Grundstücks Nr. *** (dies zugunsten des Beschwerdeführers) besteht ein Abstand von nur ca. 50 m (größter Abstand ca. 52,6 m), sodass eine lagewidrige Ausführung des Gebäudes offenkundig im Ausmaß von rund 10 m (zumindest 7,4 m) gegeben ist. Diese Abweichung ist – auch in Ansehung des zum Teil nur skizzenhaften Einreichplans aus dem Jahr 1941, wobei aber die Lage des bewilligten Gebäudes durch die Angabe des Abstands zu der an die Parzelle angrenzenden Straßenfront eindeutig ist – keinesfalls als bloße Messungenauigkeit zu qualifizieren, sodass auch vor diesem Hintergrund ein anderes Gebäude (aliud) ausgeführt wurde, als mit Bescheid vom 31. Jänner 1941 bewilligt worden ist.

Aufgrund dieser nicht bloß geringfügigen Abweichungen hinsichtlich Größe, der verwendeten Materialien und Lage stellt das auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft errichtete, den Gegenstand des Feststellungsantrags bildende Gebäude ein aliud im Sinne der dargelegten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gegenüber dem auf Widerruf gemäß § 71 der Bauordnung für Wien bewilligten Gebäude dar. Für das verfahrensgegenständliche Gebäude wurde sohin keine (ex lege am 31.12.1974 erloschene) Baubewilligung auf Widerruf erteilt, sodass die Voraussetzungen für die Erlassung eines Feststellungsantrags auch gemäß § 70 Abs. 6 zweiter Fall NÖ BO 2014 – Feststellung, dass § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 (Abbruchauftrag) auf ein auf Widerruf bewilligtes Gebäude, dessen Baubewilligung aufgrund der Änderung der Rechtslage erloschen ist, „nicht anzuwenden ist“ – nicht erfüllt sind.

6.6. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

7. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu lösen war. Die Entscheidung stützt sich auf die zitierte und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sowie den eindeutigen Gesetzeswortlaut der angewendeten Bestimmungen, insbesondere § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014. Zudem unterliegt die Frage, ob eine bestimmte bauliche Anlage ein aliud darstellt oder nicht, grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes (vgl. VwGH 22.09.2020, Ra 2020/05/0169).