LVwG Niederoesterreich LVwG-AV-997/001-2015

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch den Richter Mag. Schnabl über die Beschwerde des Herrn *** und der Frau ***, beide wohnhaft in ***, *** und beide vertreten durch Herrn Mag. Thomas Kaumberger, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Tulln vom 13.07.2015, GZ. ***, betreffend Anordnung von Sicherungsmaßnahmen und Erteilung baupolizeilicher Aufträge nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht erkannt:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) insofern Folge gegeben, als im letzten Absatz des Spruchpunktes II. des angefochtenen Bescheides die Wortfolge „und ist eine Bestätigung der Standsicherheit und Tragfähigkeit … der Behörde vorzulegen“ ersatzlos zu entfallen hat.

Im Übrigen wird der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die von der Behörde mit 31.07.2015 und 31.08.2015 festgesetzten Fristen für die Durchführung der noch offenen aufgetragenen Leistungen im angefochtenen Bescheid mit 31.05.2016 neu festgesetzt werden.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B‑VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Aufgrund bei der Bezirkshauptmannschaft Tulln (in weiterer Folge als Verwaltungsbehörde bezeichnet) mit E-Mail vom 26.06.2015 eingelangter anonymer Beschwerden führte eben die Verwaltungsbehörde am 09.07.2015 im von Frau *** betriebenen Chinarestaurant und im von Frau *** betriebenen Fitnesscenter im Gebäude mit dem Standort *** der KG *** Gst. Nr. ***, welches im Eigentum der Beschwerdeführer steht, eine gewerbebehördliche Überprüfungsverhandlung der Betriebsanlage durch. Dieser Verhandlung wurde von der Verwaltungsbehörde neben den beiden Mieterinnen des Gebäudes (samt deren Rechtsvertreter) und neben Vertretern des Arbeitsinspektorates, der Gemeinde und der Lebensmittelinspektion als Amtssachverständige für Bautechnik Frau *** beigezogen, welche im Rahmen dieser Verhandlung Befund und Gutachten erstattete.

Unter Zugrundelegung der Ergebnisse dieser Verhandlung erging seitens der Bezirkshauptmannschaft Tulln gegenüber den Beschwerdeführern *** und *** jeweils als Eigentümer des Gebäudes am Standort ***, KG ***, Gst. Nr. ***, folgender Bescheid vom 13.07.2015, GZ. ***:

„I.

Die Bezirkshauptmannschaft Tulln als zuständige Baubehörde ordnet folgende

Sicherungsmaßnahmen am Gebäude im Standort ***, KG ***,

Grst.Nr. ***, an, welche unverzüglich durchzuführen sind:

A) Elektrik

1. Bei der Steckdose neben der Tür zur Garderobe mit 8,94m² fehlt eine Abdeckung, sodass spannungsführende Drähte blank liegen.

2. Im Dachbodenbereich über dem Fitnesscenter sind elektrische Kabel lose verlegt und liegen Drähte teilweise blank.

Die betroffenen elektrischen Anlagen sind unverzüglich von einem Fachmann dem

Stand der Technik gemäß herzustellen und bis dahin spannungsfrei zu schalten. Die

Beseitigung der Mängel ist der Behörde unaufgefordert zu melden und ist der

Behörde ein mangelfreies Elektroprüfprotokoll vorzulegen.

B) Dachboden über dem Eingangsbereich

6. Die Holzschalung auf den Trämen über der Einfahrt ist teilweise lückenhaft und besteht im Dachbodenbereich weiters ein ungesicherter Deckendurchbruch. Im Bereich der Einhausung dieses Treppenaufganges ist einfahrtsseitig ein loses Brett sichtbar.

7. Beim Treppenaufgang zum Dachboden über der Einfahrt existiert kein Handlauf.

Aufgrund der gegebenen Absturzgefahr im Dachbodenbereich ist dieser unverzüglich zu sperren und darf dieser ab sofort nicht betreten werden, bis die fehlenden bzw. morschen Bretter ausgetauscht bzw. ergänzt wurden und der Deckendurchbruch gegen Absturz gesichert sowie der Handlauf angebracht wurde.

8. Im Dachboden über der Einfahrt und im Dachboden über dem Fitnesscenter

werden brennbare Abfälle gelagert (Kartonagen, Spraydosen, brennbare

Dämmstoffreste, Matratzen, Pölster usw).

Die brennbaren Abfälle sind aus den Dachböden unverzüglich zu entfernen und ist

der Behörde bis spätestens 31.7.2015 zu berichten.

Rechtsgrundlagen

§§ 35, 36 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014

§ 11 Abs 2 NÖ Feuerwehrgesetz

II.

Die Bezirkshauptmannschaft Tulln als zuständige Baubehörde verfügt die Behebung

folgender Baugebrechen am Gebäude im Standort ***, KG ***,

Grst.Nr. ***, bis spätestens 31.08.2015, wie folgt:

3. Die Lüftungsleitungen in der Küche bzw. deren Verkleidungen sind stark mit Fett verunreinigt. Weiters ist beim Mauerdurchbruch von der Küche zum Gang das Mauerwerk unverputzt.

4. Hofseitig und im Einfahrtsbereich, insbesondere im Bereich der Toröffnung zum Hof sind Putzschäden erkennbar, teilweise liegen Ziegel lose in der Mauer.

9. Beim Dachboden über dem Fitnesscenter fehlen im SÖ Bereich die

Bretterschalung und die Wärmedämmung über der Decke zum Erdgeschoss. Diese wurden lt. Aussage der Fitnesscenterbetreiberin aufgrund eines Wassereintrittes zufolge Flugschnee im heurigen Winter entfernt.

10. Im Bereich der Dachichse zwischen der Einfahrt und dem Fitnesscenter fehlt ein Dachziegel.

Diese Baugebrechen sind bis spätestens 31.08.2015 zu beheben.

5. In der östlichen und nördlichen Wand der Einfahrt sind Risse erkennbar, welche vorwiegend vertikal verlaufen. Der Wandriss in der östlichen Wand setzt sich auch im Dachbodenbereich fort und ist dort im Ziegelmauerwerk erkennbar.

Aufgrund der auftretenden Risse ist die Standsicherheit des gesamten

Einfahrtsbereiches inklusive des Dachbereiches durch einen befugten Fachmann zu

überprüfen und ist eine Bestätigung der Standsicherheit und Tragfähigkeit bis spätestens 31.7.2015 der Behörde vorzulegen.

Rechtsgrundlage

§ 34 NÖ Bauordnung 2014“

Begründend führte dazu die Verwaltungsbehörde zusammenfassend aus, dass die Beschwerdeführer die grundbüchlichen Eigentümer eben dieser Liegenschaft seien. Die am 09.07.2015 durchgeführte gewerbebehördliche und baubehördliche Überprüfung hätte ergeben, dass die im Spruchteil des Bescheides aufgezählten Punkte 1.–10. Baugebrechen darstellen würden, welche eben von den Eigentümern des Gebäudes zu beheben seien, da durch diese die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt werde.

Zu den Punkten 1. und 2. sei die unverzügliche Behebung aufzutragen gewesen aufgrund von Gefahr für Leib und Leben von Personen. Die endgültige Beseitigung der Gefahr könne nur durch die Vorlage eines aktuellen Elektroattestes für die Betriebsanlagen, ausgestellt von einem Befugten, erbracht werden.

Die unter den Punkten 3., 4., 7., 9. und 10. angeführten Baugebrechen seien auf Grundlage des § 34 NÖ BO 2014 vom Eigentümer des Bauwerkes zu beheben, da davon auszugehen sei, dass die Bausubstanz nachhaltig beschädigt werde, sofern diese notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen nicht getroffen werden würden.

Aufgrund der im Punkt 5. angeführten Risse sei die Standsicherheit des gesamten Einfahrtsbereiches inklusive des Dachbereiches durch einen befugten Fachmann zu überprüfen und sei eine Bestätigung der Standsicherheit und Tragfähigkeit der Behörde vorzulegen.

Aufgrund der in den Punkten 6. und 7. gegebenen Absturzgefahr im Dachbodenbereich sei dieser unverzüglich gemäß § 35 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu sperren und dürfe dieser ab sofort nicht betreten werden, bis die fehlenden bzw. morschen Bretter ausgetauscht bzw. ergänzt worden seien und der Deckendurchbruch gegen Absturz gesichert sowie der Handlauf angebracht worden sei.

Die im Spruchpunkt 8. angeführten brennbaren Abfälle seien aus den Dachböden auf Grundlage des NÖ Feuerwehrgesetzes umgehend zu entfernen und die Entfernung der Behörde mitzuteilen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In der gegen diesen Bescheid vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer erhobenen Beschwerde vom 11.08.2015 beantragten diese eindeutig erkennbar die (ersatzlose) Aufhebung des Bescheides.

Begründend führten dazu die Beschwerdeführer aus, dass sämtliche in den Punkten 1 bis 10 angeführten Baugebrechen nicht geeignet seien, die Sicherheit von Personen und Sachen zu beeinträchtigen. Im Übrigen werde bestritten, dass die festgestellten Baumängel in der beschriebenen Art überhaupt vorliegen würden.

Parallel zum gegenständlichen Verfahren laufe ein von *** beim Bezirksgericht Tulln angestrengtes Verfahren mit der GZ. ***, bei dem es um den baulichen Zustand und die Behebung von ernsten Schäden des Hauses gehe. In diesem Verfahren sei von dem renommierten Gerichtssachverständigen Baumeister *** ein Gutachten mit Datum 05.12.2014 erstattet worden, welches zum Nachweis dafür vorgelegt werde, dass der im gegenständlichen Verfahren abgegebene bautechnische Befund sachlich unrichtig sei.

Einige ins Auge fallende Kleinigkeiten seien bereits erledigt worden. Bemerkenswert sei, dass im Zuge der Befundaufnahme durch *** auch der Dachbodenbereich über den Fitnessbereich besichtigt worden sei und dort keine lose verlegten elektrischen Kabel aufgefunden worden seien, wie sie nun im gegenständlichen Bescheid angeführt worden seien. Nachdem anzunehmen sei, dass das hier gegenständliche Verfahren auf Anregung von *** eingeleitet worden sei, ist die Erklärung dieser „Mängel“ wohl in diesem Umstand zu suchen. Auf rein sachlichen Erwägungen könne der bekämpfte Bescheid nicht beruhen.

Die Beschwerdeführer legten dieser Beschwerde jeweils in Kopie das im Auftrag des Bezirksgerichtes Tulln zu GZ. *** verfasste Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Baumeister *** zur Nummer *** (5. Ausfertigung) vom 05.12.2014 und ein Schreiben deren Rechtsvertreters an die Bezirkshauptmannschaft Tulln vom 12.08.2015 bei.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Mit Schreiben vom 10.09.2015 legte die Verwaltungsbehörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur Zl. *** mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor, dies mit der Mitteilung, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht werde. Ergänzend übermittelte zudem die Verwaltungsbehörde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ein nachträglich bei der Bezirkshauptmannschaft Tulln eingelangtes E-Mail des Rechtsanwaltes Dr. Reinhard Kropff vom 11.09.2015.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 17.03.2016 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch und zog dieser Verhandlung als Amtssachverständigen aus dem Fachgebiet für Bautechnik Herrn *** bei. Dieser wurde bereits in der an ihn ergangenen Ladung vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich beauftragt, vor der anberaumten Verhandlung auf schriftlichem Wege Befund und Gutachten zu erstatten, ob die in den Spruchpunkten I. A) 1. und 2., I. B) 6., 7. und 8. und II. 3., 4., 5., 9. und 10. des angefochtenen Bescheides der Verwaltungsbehörde angeführten Mängel des verfahrensgegenständlichen Gebäudes geeignet sind, die Standsicherheit, die äußere Gestaltung, den Brandschutz oder die Sicherheit von Personen und Sachen zu gefährden, ob die Ausführungen der im Rahmen der Verhandlung vor der Bezirkshauptmannschaft Tulln am 09.07.2015 beigezogenen Amtssachverständigen *** schlüssig und nachvollziehbar sind, ob die Ergebnisse eben dieses Sachverständigengutachtens im Widerspruch zu den Ausführungen des vom Bezirksgericht Tulln in Verfahren *** beigezogenen Sachverständigen Baumeister *** vom 05.12.2014 stehen und ob die laut Frage 1. festgestellten Mängel nach wie vor vorhanden sind. Der Amtssachverständige möge den Termin einer allfälligen Befundaufnahme an Ort und Stelle den Parteien des Verfahrens vorab bekannt geben.

Am 10.03.2016 erstattete dazu der Amtssachverständige *** auftragsgemäß auf schriftlichem Wege Befund und Gutachten, dies nach Durchführung zweier vorab den Parteien bekannt gegebener Befundaufnahmetermine an Ort und Stelle (im Rahmen des ersten Termins nahmen die beiden Mieterinnen des Gebäudes, im Rahmen des zweiten Termins der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer teil), wie folgt:

„1. Sind die in den Spruchpunkten I. A) 1. und 2., I. B) 6., 7. und 8. und II. 3., 4.,

5., 9. und 10. des Bescheides der Bezirkshauptmannschaft Tulln vom

13.07.2015, GZ. ***, angeführten Mängel des Gebäudes

am Standort ***, KG ***, Grst.Nr. *** geeignet, die

Standsicherheit, die äußere Gestaltung, den Brandschutz oder die Sicherheit

von Personen und Sachen zu gefährden?

Spruchteil I.

A) Elektrik

1. Bei der Steckdose neben der Tür zur Garderobe mit 8,94 m² fehlt eine Abde-

ckung, sodass spannungsführende Drähte blank liegen.

Der Berührungsschutz von elektrischen Anlagenteilen dient unter anderem

der Sicherheit von Personen, sodass blanke spannungsführende Drähte

eindeutig eine Gefährdung von Personen und Sachen darstellen.

2. Im Dachbodenbereich über dem Fitnesscenter sind elektrische Kable lose verlegt und liegen Drähte teilweise blank.

Der Berührungsschutz von elektrischen Anlagenteilen dient generell unter

anderem der Sicherheit von Personen und Sachen. Bei spannungsführen-

den elektrischen Kabeln, die blank liegen, kann jedenfalls von einer Ge-

fährdung von Personen und Sachen ausgegangen werden.

B) Dachboden über dem Eingangsbereich

6. Die Holzverschalung auf den Trämen über der Einfahrt ist teilweise lückenhaft

und besteht im Dachbodenbereich weiters ein ungesicherter Deckendurchbruch.

Im Bereich der Einhausung dieses Treppenaufganges ist einfahrtseitig ein loses

Brett sichtbar.

Die Trittsicherheit des Bodens im Dachboden ist unbedingt erforderlich, da

bei einem etwaigen Durchbruch bzw. bei Durchfall einer offenen Decken-

öffnung alleine schon aufgrund der Absturzhöhe eine Gefährdung von Personen gegeben ist.

7. Beim Treppenaufgang zum Dachboden über der Einfahrt existiert kein Handlauf.

Ein Handlauf wird laut Gesetz, wie z.B. der NÖ Bautechnikverordnung 2014 vorgeschrieben und dient der Sicherheit von Personen.

8. Im Dachboden über der Einfahrt und im Dachboden über dem Fitnesscenter

werden brennbare Abfälle gelagert (Kartonagen, Spraydosen, brennbare Dämmstoffreste, Matratzen, Pölster usw. )

Lagerungen im Dachboden werden im NÖ Feuerwehrgesetz § 11 Abs. 2 geregelt:

§ 11 NÖ Feuerwehrgesetz

Abs (2) Auf Dachböden dürfen leicht entzündliche, zündschlagfähige oder

schwer löschbare Güter, insbesondere brennbare Flüssigkeiten, brennbare Abfälle, ausgenommen Erntegüter, nicht gelagert werden. § 10 Abs. 5 gilt sinngemäß. Alle Teile des Dachbodens, insbesondere die Rauchfänge, Abgasfänge und Dachbodenfenster müssen leicht zugänglich sein.

§ 10 Abs. 5 Die Landesregierung hat durch Verordnung festzulegen, welche

Stoffe insbesondere als leicht entzündlich, zündschlagfähig oder schwer löschbar im Sinne des Abs. 1 anzusehen sind.

Verordnung über leicht entzündliche, zündschlagfähige und schwer

löschbare Stoffe LGBl. 4400/11-0

§ 1 Leicht entzündliche Stoffe

(1) Leicht entzündlich sind Stoffe, die aufgrund ihrer physikalischen Eigenschaften und der Form ihres Vorliegens durch kurzzeitiges Einwirken einer Zündquelle mit geringer Zündenergie (z. B.: Zündholzflamme, Funken, brennende Zigarette) entzündet werden können und nach deren Entfernen selbständig weiterbrennen.

Kurzzeitig sind maximal 10 Sekunden.

(2) Die Form des Vorliegens wird bestimmt durch das Verhältnis von Oberfläche zu Masse des Stoffes. Staub und Späne des Stoffes sind leichter entzündlich als seine festgefügten Stücke (Beispiel: Säge- und Hobelspäne sind leicht entzündlich, Harthölzer in bauüblichen Abmessungen sind schwer entzündlich).

(3) Leicht entzündliche Stoffe sind insbesondere:

- loses Papier, loses Stroh, loses Heu, Holzwolle, Reisig, Seegras, lose Textilien,

- Vollpappe (z. B.: Kartons), aus Holzteilen zusammengefügte Produkte (z.B.: Dämmplatten) und Holz, wenn diese Produkte eine geringere Dicke als 2 mm aufweisen,

- Polystyrol-Hartschaum ohne Flammschutzausrüstung, durch welche die Entzündung erschwert oder die Brandausbreitung verzögert wird,

- brennbare Flüssigkeiten mit einem Flammpunkt unter 210 C (z. B.: Benzin, Alkohol, Azeton),

- Flüssiggase (Propan, Butan und deren Gemische).

Da hier Stoffe entsprechend dieser Verordnung über leicht entzündliche, zündschlagfähige und schwer löschbare Stoffe im Dachboden gelagert werden, kann von einer Gefährdung von Personen und Sachen aus brandschutztechnischen Gründen ausgegangen werden.

Spruchteil II.

3. Die Lüftungsleitungen in der Küche bzw. deren Verkleidungen sind stark mit Fett verunreinigt. Weiters ist beim Mauerdurchbruch von der Küche zum Gang das Mauerwerk unverputzt.

Verunreinigungen mit Fett in der Küche stellen grundsätzlich eine Brandgefahr dar und sind somit auch eine Gefährdung für Personen und Sachen.

Der unverputzte Mauerwerksteil ist besonders im Küchenbereich als problematisch anzusehen, da das Mauerwerk in der Regel ein starkes Saugverhalten aufweist und somit nur sehr schwer zu reinigen ist (hygienischer Missstand)

4. Hofseitig und im Einfahrtsbereich, insbesondere im Bereich der Toröffnung zum Hof sind Putzschäden erkennbar, teilweise liegen Ziegel lose in der Mauer.

Verputz und Fassadenanstriche dienen in der Regel dazu, dass keine Feuchtigkeit durch Witterungseinflüssen (z.B. Regen) in das Mauerwerk eindringen kann. Feuchte Mauerwerke führen besonders im Winter zu Frostschäden bzw. auch zu hygienischen Missständen im Inneren des Gebäudes.

Aus baufachlicher Sicht wird auch hingewiesen, dass entsprechend der gesetzlichen Bestimmung gemäß Anhang 3 der NÖ Bautechnikverordnung 2014 Punkt 6.2 „Schutz gegen Niederschlagswässer“ die Hülle von Bauwerken mit Aufenthaltsräumen sowie sonstigen Bauwerken so ausgeführt werden muss, dass ein

Eindringen von Niederschlagswässern in die Konstruktion von Außenbauteilen und ins Innere des Bauwerks verhindert wird.

Dies dient zur Sicherheit von Personen und Sachen.

Lose Ziegel im Mauerwerksgefüge können statische Auswirkungen auf die Standsicherheit haben und stellen somit eine Gefahr für Personen und Sachen dar.

9. Beim Dachboden über dem Fitnesscenter fehlen im SÖ-Bereich die Bretterschalung und die Wärmedämmung über der Decke zum Erdgeschoss. Diese wurden lt. Aussage der Fitnessbetreiberin aufgrund eines Wassereintritts zufolge Flugschnee im heurigen Winter entfernt.

Bei Fehlstellen im Boden des Dachbodens mittels Bretterschalung besteht die Gefahr, dass sich Personen beim Betreten des Dachbodens durch diese Fehlstellen verletzen können.

10. Im Bereich der Dachichse zwischen der Einfahrt und dem Fitnesscenter fehlt ein Dachziegel.

Eine Fehlstelle in der Dachregenhaut lässt üblicherweise Feuchtigkeit in die ungeschützten Bauteile eindringen und in weiterer Folge kann es dadurch zu Schäden am Gebäude kommen.

5. In der östlichen und nördlichen Wand der Einfahrt sind Risse erkennbar, welche vorwiegend vertikal verlaufen. Der Wandriss in der östlichen Wand setzt sich auch im Dachbodenbereich fort und ist dort im Ziegelmauerwerk erkennbar.

Risse im Mauerwerksgefüge können zu Schäden am Mauerwerk und kann auch die Standsicherheit beeinträchtigen, weshalb hier von einer Gefährdung der Bausubstanz ausgegangen werden kann.

2. Sind die Ausführungen der im Rahmen der Verhandlung vor der Bezirkshauptmannschaft Tulln am 09.07.2015 erstatteten Ausführungen der Amtssachverständigen *** schlüssig und nachvollziehbar?

Die festgestellten Mängel im Zuge der behördlichen Überprüfung wurden im Befund der bautechnischen Amtssachverständigen *** unter Punkt 10 beschrieben.

Im Anschluss an den Befund findet sich in der Verhandlungsschrift das Gutachten der bautechnischen Amtssachverständigen mit den notwendigen weiterführenden Maßnahmen aufgrund der zuvor festgestellten Mängel, wodurch aus bautechnischer Sicht klar der jeweilige Mangel und auch die dazugehörige weitere Vorgangsweise erkennbar sind.

Demzufolge erscheint aus bautechnischer Sicht die Befundaufnahme und auch das abgegebene Gutachten von der Amtssachverständigen *** schlüssig.

3. Stehen die Ergebnisse dieses Sachverständigengutachtens im Widerspruch zu den Ausführungen des vom Bezirksgericht im Verfahren *** beigezogenen Sach-verständigen Baumeister 01 *** vom 05.12.2014?

Das Sachverständigengutachten von Bmstr. *** wurde am 5.12.2014 erstellt, wobei die behördliche Überprüfung rund ca. ein halbes Jahr später am 9.7.2015 durchgeführt wurde.

Das Gutachten vom Bmstr. *** umfasst folgende Punkte:

- Undichtheiten des Daches beim Fitnessraum

- Feuchtigkeitsschäden in diesem Bereich bei der Wand

- Feuchtigkeit bei Fenster im Fitnessraum

- Dachboden

- Dachrinne läuft teilweise über

- Schneenasen

- Putzschäden an der hofseitigen Fassade, Durchfahrt u. straßenseitige Fassade

- Fensterflügel muss angehoben werden um dieses zu öffnen

- Notausgangstüre

- Eingangstüre

- Heizraumtüre

- Zufahrtstor samt Eisenteile im Schwellenbereich

- Decke Einfahrt

Im Gutachten sind zwar auf den Fotos mehrere Lagerungen im Dachboden erkennbar, jedoch wurde hier keine Aussage hinsichtlich der nicht zulässigen Lagerungen im Gutachten gemacht. Es wird jedoch hingewiesen, dass es sich hierbei um feuerpolizeiliche Belange handelt, wobei das Gutachten von Bmstr. *** entsprechend der Auftragsbeschreibung (siehe Gutachten Seite 4 zu Verfahren ***) nur auf bauliche Belange abzielt.

Der fehlende Handlauf wurde auch im Gutachten dokumentiert, jedoch nicht als Mangel im Gutachten angeführt.

Die offene Deckenöffnung (Foto 49) wurde dokumentiert, jedoch keine Stellungnahme hinsichtlich Absturzsicherung abgegeben.

Putzschäden sind in der Fotodokumentation des Gutachtens vom Bmstr. *** erkennbar, jedoch kann die Aussage im Gutachten unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bestimmung der NÖ Bautechnikverordnung 2014 und auch bei den witterungsausgesetzten Fassadenflächen und die damit verbundenen Auswirkungen nicht nachvollzogen werden.

Elektroleitungen sind auf den Fotos der Befundaufnahme vom Bmstr. *** erkennbar, jedoch wird hinsichtlich der Elektroinstallation keine Stellungnahme im Gutachten abgegeben.

Da im Gutachten des Sachverständigen *** im Befund keine gebrochenen Dach-ziegel aufgezeigt wurde, kann dies mit der verstrichenen Zeitspanne zwischen den beiden Gutachten von einem halben Jahr zusammenhängen, da durchaus ein Schaden am Dach in dieser Zeitspanne entstanden sein könnte.

4. Sind die laut Punkt 1. festgestellten Mängel nach wie vor vorhanden?

I.

A) Elektrik

1. Bei der Steckdose neben der Tür zur Garderobe mit 8,94 m² fehlt eine Abdeckung, sodass spannungsführende Drähte blank liegen.

Seitens der Betreiber des China – Restaurants wurde in der Lebensmittel-Vorratskammer neben der Küche die Elektroinstallation gezeigt, die augenscheinlich eine Schutzabdeckung auf der Elektroverteilerdose aufweist.

2. Im Dachbodenbereich über dem Fitnesscenter sind elektrische Kable lose verlegt und liegen Drähte teilweise blank.

Hier kann keine Aussage hinsichtlich der Mängelbehebung gemacht werden, da der Zugang zu diesem Dachbodenbereich bei beiden Befundterminen versperrt war.

Auch im Elektroprüfbefund Nr. *** ist nicht erkennbar, ob im Dachboden eine etwaige Elektroinstallation geprüft wurde bzw. der Betriebsanlage zugehörig ist.

B) Dachboden über dem Eingangsbereich

6. Die Holzverschalung auf den Trämen über der Einfahrt ist teilweise lückenhaft und besteht im Dachbodenbereich weiters ein ungesicherter Deckendurchbruch. Im Be-reich der Einhausung dieses Treppenaufganges ist einfahrtseitig ein loses Brett sicht-bar.

Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme am 18.2.2016 und 2.3.2016 war die Deckenöffnung (Deckendurchbruch) mit einer dünnen Pressspanplatte aus Holz abgedeckt, wobei aufgrund der fachlichen Sicht aufgrund der Stärke der Platte, Beschaffenheit der Platte und auch die Größe der Deckenöffnung ein etwaiger Durchbruch bei Belastung durch das Gewicht von Personen nicht ausgeschlossen werden kann.

In der Nähe der Einhausung des Treppenaufgangs in den Dachboden ist augenscheinlich ein Brett erneuert worden, da dieses Brettstück keine Abwitterung gegenüber den restlichen Brettern aufweist.

Demzufolge ist der Mangel hinsichtlich der offenen Deckenöffnung nicht ausreichend behoben worden.

7. Beim Treppenaufgang zum Dachboden über der Einfahrt existiert kein Handlauf.

Der Handlauf wurde augenscheinlich laut Befundaufnahme am 18.2.2016 und 2.3.2016 noch nicht hergestellt.

8. Im Dachboden über der Einfahrt und im Dachboden über dem Fitnesscenter werden brennbare Abfälle gelagert (Kartonagen, Spraydosen, brennbare Dämmstoffreste, Matratzen, Pölster usw. )

Am Dachboden über der Einfahrt waren zum Zeitpunkt der Besichtigung am 18.2.2016 keine brennbaren Lagerungen mehr vorhanden.

Hinsichtlich der Lagerungen am Dachboden über dem Fitnesscenter kann keine Aussage gemacht werden, da bei beiden Befundaufnahmen die Zugangstüre zum Dachboden versperrt war.

I.

3. Die Lüftungsleitungen in der Küche bzw. deren Verkleidungen sind stark mit Fett verunreinigt. Weiters ist beim Mauerdurchbruch von der Küche zum Gang das Mauerwerk unverputzt.

Augenscheinlich wurden die Luftleitungen erneuert bzw. das Mauerwerk verputzt. – Fettverunreinigungen konnten am 18.2.2016 nicht festgestellt werden.

4. Hofseitig und im Einfahrtsbereich, insbesondere im Bereich der Toröffnung zum Hof sind Putzschäden erkennbar, teilweise liegen Ziegel lose in der Mauer.

Die Putzschäden wurden laut Aussage der Betreiber des Chinarestaurants behoben bzw. auch aufgrund der stichprobenartigen Überprüfung vor Ort konnte festgestellt werden, dass die Putzschäden an der Hofseite und im Einfahrtsbereich saniert wurden.

9. Beim Dachboden über dem Fitnesscenter fehlen im SÖ-Bereich die Bretterschalung und die Wärmedämmung über der Decke zum Erdgeschoss. Diese wurden lt. Aussage der Fitnessbetreiberin aufgrund eines Wassereintritts zufolge Flugschnee im heurigen Winter entfernt.

Hinsichtlich der fehlenden Bretterschalung und Wärmedämmung am Dachboden über dem Fitnesscenter kann keine Aussage gemacht werden, da bei beiden Befundterminen die Zugangstüre versperrt war

10. Im Bereich der Dachichse zwischen der Einfahrt und dem Fitnesscenter fehlt ein Dachziegel.

Im Zuge der Begehung konnten am 18.2.2016 keine Fehlstellen bei der Dachichse zwischen der Einfahrt und dem Fitnesscenter festgestellt werden.

5. In der östlichen und nördlichen Wand der Einfahrt sind Risse erkennbar, welche vorwiegend vertikal verlaufen. Der Wandriss in der östlichen Wand setzt sich auch im Dachbodenbereich fort und ist dort im Ziegelmauerwerk erkennbar.

Im Zuge der Begehung am 18.2.2016 konnten keine Wandrisse bei der Einfahrt mehr vorgefunden werden, es sind mehrere Putzausbesserungen in der Einfahrt erkennbar.“

Mit jeweiligem Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 10.03.2016 wurde diesen Gutachten den Beschwerdeführern zu Handen ihres Rechtsvertreters und der Bezirkshauptmannschaft Tulln zur Kenntnis gebracht.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 17.03.2016, welche von der Beschwerdeführerin selbst aufgrund ihres Aufenthaltes in China unbesucht blieb, brachte deren Rechtsvertreter ergänzend vor, dass mittlerweile weitere Mängelbehebungen durchgeführt worden seien, nämlich seien zusätzliche bzw. neue Bretter im Deckendurchbruch im Einfahrtsbereich angebracht worden und auf ihre Standsicherheit überprüft worden. Des Weiteren sei im Bereich des Treppenaufgangs ein Handlauf angebracht worden und seien die Kabel ordnungsgemäß verlegt worden. Zum Beweis dafür legte der Beschwerdeführervertreter ein Konvolut von Fotos vor, welche vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich als Beilagen ./1 bis ./4 zum Akt genommen wurden. Der Beschwerdeführervertreter brachte in der Verhandlung des Weiteren vor, dass mit der Mieterin des Fitnesscenters eine Vereinbarung getroffen worden wäre, welche auch in der Verhandlungsschrift der Bezirkshauptmannschaft Tulln vom 09.07.2014 auf Seite 4 festgehalten worden wäre, wonach sich die Mieterin gegenüber den Eigentümern verpflichtet hätte, dafür Sorge zu tragen, dass die unter Punkt A) 1. und A) 2. des angefochtenen Bescheides angeführten Mängel von ihr behoben werden würden. Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer dazu vorgelegte Kopie zur Verhandlungsschrift wurde als Beilage ./5 zum Akt genommen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in dieser Verhandlung Beweis aufgenommen durch Verlesung der Akten GZ. *** der Bezirkshauptmannschaft Tulln, GZ. LVwG-AV-997/2014 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich sowie GZ. *** des Bezirksgerichtes Tulln. Des Weiteren wurde Beweis aufgenommen durch Ergänzung des Gutachtens des Amtssachverständigen ***.

Im Übrigen hat das Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch.

4. Feststellungen:

Die Beschwerdeführer *** und *** sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks Nr. *** der EZ ***, KG *** samt dem darauf befindlichen Haus ***. In diesem Gebäude wird von den Mietern *** ein China-Restaurant und *** ein Fitnessstudio betrieben.

Im Zuge einer gewerbebehördlichen und baubehördlichen Überprüfungsverhandlung am 09.07.2015 wurde von der Bezirkshauptmannschaft Tulln festgestellt, dass

1. bei der Steckdose neben der Tür zur Garderobe mit 8,94 m² eine Abdeckung fehlt, sodass spannungsführende Drähte blank liegen,

2. im Dachbodenbereich über dem Fitnesscenter elektrische Kabel lose verlegt sind und Drähte teilweise blank liegen,

3. die Holzschalung auf den Trämen über der Einfahrt teilweise lückenhaft ist und im Dachbodenbereich weiters ein ungesicherter Deckendurchbruch besteht, sowie im Bereich der Einhausung dieses Treppenaufgangs einfahrtsseitig ein loses Brett sichtbar ist,

4. beim Treppenaufgang zum Dachboden über der Einfahrt kein Handlauf existiert,

5. im Dachboden über der Einfahrt und im Dachboden über dem Fitnesscenter brennbare Abfälle wie Kartonagen, Spraydosen, brennbare Dämmstoffreste, Matratzen oder Pölster gelagert werden,

6. die Lüftungsleitungen in der Küche bzw. deren Verkleidungen stark mit Fett verunreinigt und weiters beim Mauerdurchbruch von der Küche zum Gang das Mauerwerk unverputzt ist,

7. hochseitig und im Einfahrtsbereich, insbesondere im Bereich der Toröffnung zum Hof, Putzschäden erkennbar sind und teilweise ziegellos in der Mauer liegen,

8. beim Dachboden über dem Fitnesscenter im SÖ Bereich die Bretterschalung und die Wärmedämmung über der Decke zum Erdgeschoss fehlt,

9. im Bereich der Dachichse zwischen Einfahrt und dem Fitnesscenter ein Dachziegel fehlt und

10. in der östlichen und nördlichen Wand der Einfahrt Risse erkennbar sind, welche vertikal verlaufen, wobei sich der Wandriss in der östlichen Wand auch im Dachbodenbereich fortsetzt und dort im Ziegelmauerwerk erkennbar ist.

Der Berührungsschutz von elektrischen Anlagenteilen dient unter anderem der Sicherheit von Personen und Sachen; blanke spannungsführende Drähte bzw. spannungsführende elektrische Kabel, die blank liegen, stellen eine Gefährdung von Personen und Sachen dar.

Die Trittsicherheit des Bodens in einem Dachboden ist unbedingt erforderlich, da bei einem etwaigen Durchbruch bzw. bei Durchfall einer offenen Deckenöffnung schon alleine aufgrund der Absturzhöhe eine Gefährdung von Personen gegeben ist. Auch ein Handlauf dient der Sicherheit von Personen.

Bei den in den Dachböden festgestellten gelagerten Gegenständen handelt es sich um leicht entzündliche, zündschlagfähige und schwer löschbare Stoffe und stellt die Lagerung derartiger Stoffe eine Gefährdung von Personen und Sachen aus brandschutztechnischen Gründen dar.

Verunreinigungen mit Fett in der Küche stellen eine Brandgefahr dar und sind somit auch eine Gefährdung für Personen und Sachen. Unverputztes Mauerwerk weist ein starkes Saugverhalten auf, ist somit nur schwer zu reinigen und stellt einen hygienischen Missstand und somit eine Gefährdung von Personen dar.

Verputz -und Fassadenanstriche dienen dazu, dass keine Feuchtigkeit durch Witterungseinflüsse in das Mauerwerk eindringen kann, zumal feuchte Mauerwerke besonders im Winter zu Frostschäden bzw. auch zu hygienischen Missständen im Inneren des Gebäudes führen. Verputz- und Fassadenanstriche dienen sohin auch der Sicherheit von Personen und Sachen. Auch lose Ziegel in Mauerwerksgefüge können statische Auswirkungen auf die Standsicherheit haben und stellen somit eine Gefahr für Personen und Sachen dar.

Bei Fehlstellungen im Boden eines Dachbodens mittels Bretterschalung besteht die Gefahr, dass sich Personen beim Betreten des Dachbodens durch diese Fehlstellung verletzen können.

Eine Fehlstelle in der Dachregenhaut wie ein fehlender Dachziegel lässt üblicherweise Feuchtigkeit in die ungeschützten Bauteile eindringen und kann es in weiterer Folge dadurch zu Schäden am Gebäude kommen.

Risse im Mauerwerksgefüge können zu Schäden am Mauerwerk führen und auch die Standsicherheit beeinträchtigen, weshalb bei derartigen Rissen von einer Gefährdung der Bausubstanz ausgegangen werden kann.

Die unter Punkt 1. angeführte Abdeckung der Steckdose wurde mittlerweile angebracht und diesbezüglich die Ordnungsgemäßheit in einem Elektroprüfprotokoll bestätigt. Es kann nicht festgestellt werden, dass die unter Punkt 2. angeführten lose verlegten Kabel bzw. blankführenden Drähte mittlerweile ordnungsgemäß verlegt wurden; ein diesbezügliches Elektroprüfprotokoll liegt bislang der Bezirkshauptmannschaft Tulln nicht vor.

Die unter Punkt 3. angeführte Deckenöffnung wurden von den Beschwerdeführern mittlerweile mit einem neuen Vollholzbrett verdeckt und diesbezüglich eine Absturzsicherung vorgenommen. Das ebenso in diesem Punkt angeführte lose Brett wurde von den Beschwerdeführern befestigt. Beim Treppenaufgang zum Dachboden wurde jedoch lediglich eine Absturzsicherung mittlerweile befestigt, ein Handlauf ist nach wie vor nicht vorhanden. Zusätzlich wurde in diesem Bereich von den Beschwerdeführern am unteren Beginn der Treppe ein Querbalken mit dem Schild „Zutritt verboten“ angebracht.

Im Dachboden über der Einfahrt sind mittlerweile keine brennbaren Abfälle mehr gelagert. Es kann nicht festgestellt werden, ob auch der Dachboden über dem Fitnesscenter mittlerweile von sämtlichen gelagerten brennbaren Materialien gesäubert wurde.

Die Lüftungsleitungen in der Küche bzw. deren Verkleidungen wurden von den Beschwerdeführern mittlerweile erneuert und das Mauerwerk im Bereich des Mauerdurchbruchs von der Küche zum Gang verputzt.

Die Putzschäden an der Hofseite und im Einfahrtsbereich wurden ebenso mittlerweile saniert; ein loser Ziegel in der Mauer zu erkennen.

Es kann nicht festgestellt werden, ob beim Dachboden über dem Fitnesscenter im SÖ Bereich nach wie vor die Bretterschalung und die Wärmedämmung über der Decke zum Erdgeschoß fehlt.

Der im Bereich der Dachichse zwischen Einfahrt und dem Fitnesscenter ehemals fehlende Dachziegel wurde mittlerweile durch einen neuen Dachziegel ersetzt.

Die Risse in der östlichen und nördlichen Wand der Einfahrt, welche vorwiegend vertikal verlaufen sind, wurden mittlerweile augenscheinlich saniert. Es kann nicht festgestellt werden, ob die Sanierung ordnungsgemäß erfolgt ist; eine diesbezügliche Überprüfung durch einen befugten Fachmann liegt bislang nicht vor. Soweit eine derartige Bestätigung beigebracht wird, ist es nicht erforderlich, dass noch zusätzlich eine Bestätigung der Standsicherheit und Tragfähigkeit vorgelegt wird, da im Fall einer ordnungsgemäßen Sanierung eben dieser Risse eine Beeinträchtigung der Standfestigkeit und Tragfähigkeit des Gebäudes in diesem Bereich nicht mehr zu erwarten ist.

5. Beweiswürdigung:

Unstrittig ist, dass die Beschwerdeführer jeweils zur Hälfte Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft samt dem darauf befindlichen verfahrensgegenständlichen Gebäude sind; eben dies gibt sich zudem auch aus dem offenen Grundbuch. Aus dem Akt GZ. *** des Bezirksgerichtes Tulln ergibt sich, dass die Beschwerdeführer dieses Gebäude an zwei Mieterinnen (*** und ***) vermietet haben, die jeweils einen Gewerbebetrieb (nämlich ein China-Restaurant und ein Fitnesscenter) in diesem Gebäude betreiben.

Die Feststellungen im Zusammenhang mit den im Rahmen der gewerbe- und baubehördlichen Überprüfungsverhandlung vom 09.07.2015 vor der Bezirkshauptmannschaft Tulln festgestellten Mängeln ergeben sich insbesondere aus der diesbezüglichen Verhandlungsschrift im Akt der Verwaltungsbehörde. Diesbezüglich ist zudem festzuhalten, dass im Wesentlichen das Bestehen dieser Mängel zum Zeitpunkt dieser Überprüfungsverhandlung und zum Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides von der Beschwerdeführerin nicht, jedenfalls zu keinem Zeitpunkt in substantiierter Form, in Abrede gestellt wurde.

Dazu ist vor allem etwa auf den Inhalt des Schreibens des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer vom 12.08.2015 an die Bezirkshauptmannschaft Tulln zu verweisen. So wurde in diesem Schreiben festgehalten, dass die Abdeckung der Steckdose bereits von einem Fachmann hergestellt wurde, die Abdeckung demnach gefehlt haben musste, die Verlegung der angesprochenen Kabel durch die Mieterin *** erfolgt sei und diese den Mangel zu beseitigen haben werde, die Kabel eben demnach in der festgestellten Form vorhanden waren, der Deckdurchbruch schon seit Jahren bestehe und mit Bretter verschlossen und der Zugang zum Dachboden versperrt worden sei, sich demnach auch die Anbringung eines Handlaufes erübrige, die Räumung der Gegenstände im Dachboden von den Beschwerdeführern vorgenommen werden würde, ebenso die Reinigung der Leitungen und der Verkleidungen samt Putzarbeiten in der Küche vorgenommen werden würden, die Maurerarbeiten hofseitig und im Einfahrtsbereich bereits vorgenommen worden wären, und die Risse in der östlichen und nördlichen Wand der Einfahrt schon seit langer Zeit bestehen würden, somit diese Mängel allesamt tatsächlich bestanden haben.

Was das Fehlen der Bretterschalung und der Wärmedämmung betrifft, wird eben dies im erwähnten Schreiben des Beschwerdeführervertreters ebenso nicht dezidiert bestritten, sondern die Verantwortung auch hier der Mieterin *** zugeteilt. Auch das Fehlen eines Dachziegels wird nicht definitiv bestritten, sondern der Ersatz dessen angekündigt, sollte ein solcher tatsächlich fehlen. Hinsichtlich letzterem gilt festzuhalten, dass im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 10.09.2015 vor dem Bezirksgericht Tulln im Verfahren GZ. *** vom nunmehrigen Beschwerdeführervertreter ausdrücklich vorgebracht wurde, tatsächlich einen fehlenden Dachziegel mittlerweile ersetzt haben zu lassen.

In eben dieser Verhandlung wurde zudem von der zuständigen Richterin festgehalten, dass sich im Dachbodenbereich über dem Fitnesscenter tatsächlich noch Ziegelreste, Bauschutt, Bauabfälle, Kartonagen, eine Matratze und ein Oberteil eines Hasenkäfigs sowie Strohisolierwolle und ein paar Mauerziegeln befinden würden. Auch das Fehlen von Dachbodenbrettern und das Herausragen einer offensichtlich beschädigten losen Isolierung wurde festgehalten.

Die Feststellungen betreffend die von diesen Mängeln ausgehende Gefährdung für Personen und Sachen ergeben sich im Wesentlichen aus dem schlüssigen und nachvollziehbaren Amtssachverständigengutachten des Baumeisters *** vom 10.03.2016. Den Ausführungen des Amtssachverständigen wurde diesbezüglich von den Beschwerdeführern in weiterer Folge auch nicht mehr, geschweige denn in substantiierter Form, entgegengetreten.

Im Auftrag des erkennenden Gerichtes wurde vom Amtssachverständigen auch auf die Ausführungen der von der Verwaltungsbehörde beigezogenen Amtssachverständigen *** und auf die Ausführungen des vom Bezirksgericht Tulln beigezogenen Sachverständigen Baumeister *** Bezug genommen und auch diesbezüglich in schlüssiger und nachvollziehbarer Form sein eigenes Gutachten in Bezug auf seine Beurteilung der festgestellten Mängel begründet. Insbesondere wurde vom Amtssachverständigen dargelegt, dass das Gutachten des Baumeisters *** ein völlig anderes Beweisthema zur Grundlage hatte und größtenteils die hier verfahrensgegenständlichen Mängel von ihm nicht zu beurteilen waren. Eben dies ergibt sich auch aus dem an diesen Sachverständigen vom Bezirksgericht Tulln ergangenen Gutachtensauftrag. Die von ihm im Gutachten nicht näher behandelten Problembereiche der losen Kabel und des fehlenden Handlaufs sind in den von ihm selbst angefertigten Fotos (Foto 19 bis 21 und Fotos 23 und 24) ersichtlich. Die verfahrensgegenständlichen Mauerrisse wurden von der Richterin des Bezirksgerichtes Tulln im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 10.09.2015 – wie dem dabei aufgenommenen Verhandlungsprotokoll zu entnehmen ist – ausdrücklich festgestellt und festgehalten.

Im Übrigen ist bezeichnend, dass von den Beschwerdeführern selbst im Rahmen eben dieser Verhandlung am 10.09.2015 ausdrücklich (und eben richtig) vorgebracht wurde, dass es sich bei diesem Verfahren vor dem Bezirksgericht Tulln um ein mietschutzrechtliches Verfahren handle, bei welchem nicht dieselben angeführten Mängel Gegenstand seien können wie im gegenständlichen Verwaltungsverfahren.

Die Feststellungen betreffend die nach Erlassung des angefochtenen Bescheides vom 13.07.2015 behobenen Mängel durch die Beschwerdeführer bzw. in deren Auftrag entstammen ebenso im Wesentlichen den diesbezüglich schlüssigen Ausführungen des Amtssachverständigen *** in dessen Gutachten vom 10.03.2016 sowie in seinen ergänzenden Ausführungen im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 17.03.2016 sowie den von den Beschwerdeführern vorgelegte Fotos (Beilagen ./1 bis ./4).

Was die Kabel betrifft, war eine Überprüfung durch den Amtssachverständigen an Ort und Stelle mangels Zutrittsmöglichkeit nicht möglich. Alleine aus dem Foto Beilage ./4 ist nicht ersichtlich, dass tatsächlich alle Kabel mittlerweile ordnungsgemäß verlegt sind; aus den Fotos der Beilage ./2 lässt sich vielmehr der Schluss ziehen, dass sehr wohl hier noch Handlungsbedarf seitens der Beschwerdeführer besteht. Letztendlich war diesbezüglich mangels Vorliegens weiterer Beweisergebnisse eine negative Feststellung zu treffen. Aus den Elektroattesten, welche im Akt der Verwaltungsbehörde erliegen, ist jedenfalls ersichtlich, dass hinsichtlich dieser Kabel im Dachbodenbereich kein Prüfbefund vorliegt.

Dafür, dass die Lücken der Holzverschalung auf den Trämen über der Einfahrt mittlerweile behobenen worden wären, liegen keine Beweisergebnisse vor. Hinsichtlich des ehemals ungesicherten Deckendurchbruchs geht das erkennende Gericht davon aus, dass das auf Beilage ./1 ersichtliche Brett ausreichend ist, worauf auch vom Amtssachverständigen hingewiesen wurde.

Ebenso dem Amtssachverständigengutachten wurde entnommen, dass der auf der Beilage ./3 ersichtliche „Handlauf“ kein solcher ist, sondern lediglich eine Absturzsicherung darstellt.

Was die Lagerung von brennbaren Gegenständen auf den Dachböden betrifft, konnte vom Amtssachverständigen lediglich auf den Dachboden über der Einfahrt Bezug genommen werden. Hinsichtlich der Ablagerungen über dem Fitnesscenter, die zweifellos zum Zeitpunkt der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 10.09.2015 vor dem Bezirksgericht Tulln noch vorhanden waren, liegen keine gesicherten Beweisergebnisse vor, sodass auch hier eine Negativfeststellung zu treffen war.

Hinsichtlich der Lüftungsleitungen und hinsichtlich des Mauerdurchbruchs in der Küche sowie hinsichtlich der Putzschäden hofseitig und im Einfahrtsbereich inklusive des losen Ziegels konnte vom Amtssachverständigen bestätigt werden, dass die Mängelbehebung mittlerweile ordnungsgemäß erfolgt ist.

Hinsichtlich der fehlenden Bretterschalung und der Wärmedämmung liegen ebenso wiederum keinerlei Beweisergebnisse über deren Behebung vor, sodass auch hier mangels Vorliegens von jeglichen Beweisergebnissen eine Negativfeststellung getroffen werden musste.

Der verfahrensgegenständliche Dachziegel wurde nach eigener Darstellung der Beschwerdeführer, so auch insbesondere im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 10.09.2015 vor dem Bezirksgericht Tulln, mittlerweile ersetzt.

Was nicht zuletzt die Risse in der Einfahrt betrifft, wurde vom Amtssachverständigen darauf verwiesen, dass er freilich nur die augenscheinliche Sanierung beurteilen kann, zumal die Art und Weise der Sanierung nicht bekannt ist und keine Bestätigung eines Fachmannes über die erfolgte Sanierung vorliegt. Vom Amtssachverständigen wurde jedoch ebenso auch schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass im Falle des Vorliegens einer solchen Bestätigung über eine ordnungsgemäße Sanierung nicht mehr von einer Beeinträchtigung der Standsicherheit und Tragfähigkeit des Gebäudes in diesem Bereich ausgegangen werden kann.

6. Rechtslage:

Folgende gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Verfahren in rechtlicher Hinsicht von Relevanz:

§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) lautet:

„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. 1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. 2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.“

§ 34 Abs. 1, 2 und 3 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) lautet:

„(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

• die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,
• die Vornahme von Untersuchungen und
• die Vorlage von Gutachten anordnen.

(3) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.“

§ 35 Abs. 1 NÖ BO 2014 lautet:

„(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.“

§ 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 lautet:

„(1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden.

Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.“

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und unter Anwendung der oben zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Mit 1. Februar 2015 ist gemäß § 72 Abs. 1 NÖ BO 2014 die NÖ Bauordnung 2014 in Kraft getreten. Gemäß § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 ist demnach, unabhängig davon, seit wann die Baugebrechen am verfahrensgegenständlichen Gebäude bestehen, die NÖ Bauordnung 2014 im gegenständlichen Verfahren anzuwenden.

Die Bestimmung des § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 stellt auf das Vorliegen von Baugebrechen ab. Ein Baugebrechen im Sinne des Gesetzes ist ein durch Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung (= Verschlechterung) verursachter Zustand eines Bauwerkes oder eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte Änderung eines Bauwerkes oder auch das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs eines Bauwerkes (vgl. W.Palitsch/Ph.Pallitsch/W.Kleewein, Kommentar zum Niederösterreichischen Baurecht, 9. Auflage, Seite 471, mit Hinweis auf Hauer-Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht, 7. Auflage, 2006, Seite 436). Diese Baugebrechen stellen Bauordnungswidrigkeiten dar und sind im öffentlichen Interesse generell zu beseitigen, sodass es der Aufzählung der möglichen Auswirkungen auf das Bauwerk nicht bedarf. Ein öffentliches Interesse, das die Behörde zum Einschreiten ermächtigt, ist schon immer dann gegeben, wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit auch nur gegenüber einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann (vgl. VwGH 22.04.1968, 1859/66). Für die Annahme des öffentlichen Interesses, welches die Baubehörde zum Einschreiten bemächtigt, genügt daher das Bestehen einer Gefahr für Leben, Gesundheit oder körperliche Sicherheit auch schon des Eigentümers des betreffenden Bauwerks. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes liegt Gefahr jedenfalls nicht erst dann vor, wenn an einem mit erheblichen Baugebrechen gehafteten Gebäude eine konkret feststellbare (weitere) Verschlechterung des Bauzustandes eingetreten ist. Der in Rede stehende Begriff ist vielmehr als ein Zustand zu umschreiben, der dadurch gekennzeichnet ist, dass er nach dem durch eine sachkundige Person vorhersehbaren Ablauf der Dinge früher oder später zu einem Schaden am Leben oder der Gesundheit von Menschen führen muss. Der genaue Zeitpunkt, in dem dieser Schaden tatsächlich eintritt, kann auch durch einen Sachverständigen kaum jemals mit Sicherheit vorhergesehen werden (vgl. VwGH 19.06.1967, 818/67).

Für die Qualifikation eines Baugebrechens ist die Ursache grundsätzlich ohne Bedeutung; so kommt es auch auf die Frage des Verschuldens ob der Verursachung nicht an (zB. VwGH 03.11.1975, 967/75; VwGH 19.12.2000, 2000/05/0205). Die gesetzliche Instandhaltungspflicht trifft somit den Eigentümer eines Bauwerkes. Dieser ist der Baubehörde gegenüber für die Beseitigung bestehender Baugebrechen verantwortlich, gleichgültig, ob er sie verschuldet oder sonst wie verursacht hat oder nicht. Dementsprechend ergibt sich sohin zunächst, dass im gegenständlichen Verfahren nicht von Relevanz ist, ob die festgestellten Mängel von den oder von einer der Mieterinnen des Gebäudes verursacht oder verschuldet wurde oder ob sich unter Zugrundelegung der Beilage ./5 eine Mieterin gegenüber den Eigentümern (somit im Innenverhältnis) zur Behebung von Mängeln verpflichtet hat.

Werden sohin durch Konsenswidrigkeit die Standsicherheit, die äußere Gestaltung, der Brandschutz oder die Sicherheit von Personen und Sachen gefährdet, ist von einem Baugebrechen auszugehen, wobei die Frage, ob ein Baugebrechen vorliegt, eine Rechtsfrage darstellt (VwGH 10.10.2006, 2005/05/0246).

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich dazu, dass sämtliche festgestellten Mängel am verfahrensgegenständlichen Gebäude jedenfalls eine Gefährdung für die Sicherheit von Personen und/oder Sachen darstellen, sodass kein Zweifel darüber bestehen kann, dass es sich hier durchgehend um Baugebrechen handelt. Die Verwaltungsbehörde hat sohin zu Recht die Beschwerdeführer als Eigentümer eben dieses Gebäudes einerseits gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 aufgefordert, diese Baugebrechen zu beheben, andererseits, soweit dies zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich ist, unverzüglich zu setzende Sicherungsmaßnahmen gemäß

§ 35 Abs. 1 NÖ BO 2014 angeordnet.

Das primäre Beschwerdevorbringen bezieht sich ohnehin darauf, dass eben diese Baugebrechen mittlerweile von den Beschwerdeführern bzw. in deren Auftrag behoben worden wären.

Der Verwaltungsgerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass in der Herstellung des Zustandes, der einem erlassenen, im Instanzenzug angefochtenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine von der Rechtsmittelbehörde zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhaltes zu erblicken ist (z.B. VwGH 19.09.1985, 82/06/0074, zuletzt VwGH 26.11.2015, Ra2015/07/0118). Mit einem baupolizeilichen Auftrag wird die Verpflichtung zu einer Leistung begründet. Wird nun nach Erlassung des Bescheides, mit dem eine solche Verpflichtung auferlegt worden ist, die Leistung bewirkt, so ist damit nur der Zustand hergestellt, der mit dem Bescheid erreicht werden sollte. Auf die solche Art bewirkte Änderung in der Außenwelt braucht die Rechtsmittelbehörde bei der Entscheidung über das bei ihr eingebrachte Rechtsmittel nicht Bedacht zu nehmen. Es darf nämlich nicht übersehen werden, dass die wesentliche Funktion der Rechtsmittelbehörde darin besteht, den vorinstanzlichen Bescheid auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

Damit steht auch nicht im Widerspruch, dass etwa das Landesverwaltungsgericht grundsätzlich gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG stets in der Sache zu entscheiden hat und berechtigt ist, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der belangten Behörde zu setzen sowie demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern. Mit dieser Bestimmung steht im Zusammenhang, dass das Landesverwaltungsgericht grundsätzlich seit Erlassung der Bescheide der belangten Behörde eingetretene Änderungen nicht nur der Rechtslage, sondern auch des maßgeblichen Sachverhaltes zu berücksichtigen hat. Die Anwendung dieses Gesetzes in den Fällen, in denen die vermeintliche Änderung des Sachverhaltes nur auf die Herstellung des den Bescheid der belangten Behörde entsprechenden Zustandes zurückzuführen ist, würde zur Folge haben, dass das Landesverwaltungsgericht gar nicht in die Lage kommen würde, seine Funktion als rechtliche Kontrollinstanz auszuüben. Die Umsetzung eines Bescheides, der eine Leistung auferlegt, in die Wirklichkeit kann daher weder eine noch anhängige Beschwerde gegenstandslos machen noch die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes in einem bestimmten Sinn festlegen. In einem solchen Fall darf die Sachlage nicht anders gesehen werden, als ob in der Zeit nach der Erlassung des Bescheides, mit dem die Verpflichtung zur Leistung ausgesprochen worden ist, nichts geschehen wäre (siehe dazu vor allem VwGH 26.09.1985, 83/06/0262).

Diese Judikatur bezieht sich sowohl auf die vor dem 01.01.2014 durchgeführten Berufungsverfahren als auch auf die seit dem 01.01.2014 vor den Landesverwaltungsgerichten durchgeführten Beschwerdeverfahren, womit im gegenständlichen Fall das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die festgestellte Tatsache, dass die Beschwerdeführer den bescheidmäßig auferlegten baupolizeilichen Aufträgen bereits größtenteils nachgekommen sind, außer Betracht zu lassen hat. Demnach konnte sohin grundsätzlich der gegenständlichen Beschwerde kein Erfolg beschieden sein.

Sehr wohl im Ergebnis den Anträgen der Beschwerdeführer zu folgen war dahingehend, was den von der Verwaltungsbehörde erteilten baupolizeilichen Auftrag auf Vorlage einer Bestätigung der Standsicherheit und Tragfähigkeit betrifft. Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass eine derartige Bestätigung nicht erforderlich ist, wenn eine entsprechende Überprüfung und Bestätigung eines befugten Fachmannes hinsichtlich der Sanierung der aufgetreten Risse beigebracht wird, da im Falle der Durchführung einer ordnungsgemäßen Sanierung und demnach Vorlage einer entsprechenden Bestätigung nicht von einer Beeinträchtigung der Standsicherheit und Tragfähigkeit des Gebäudes auszugehen ist und demnach diesbezüglich auch von keiner Gefährdung für Personen und Sachen und keinen Baugebrechen auszugehen ist. In diesem Punkt wurde sohin von vornherein zu Unrecht ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 erteilt. Diese Wortfolge hat somit ersatzlos zu entfallen.

Im Übrigen war der angefochtene Bescheid zu bestätigen, dies unter gleichzeitiger neuerlicher Anordnung einer angemessenen Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes, dies freilich nur mehr bezogen auf die sich aus dem festgestellten Sachverhalt ergebenden offenen den Beschwerdeführern aufgetragenen Leistungen. Die hier konkret neu festgesetzte Frist erscheint angemessen und zumutbar, um den noch fehlenden angeordneten Maßnahmen nachzukommen.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab; es fehlt auch nicht eine solche Rechtsprechung und werden die zu lösen gewesenen Rechtsfragen in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes einheitlich beantwortet.

Es wird diesbezüglich zum Einen auf die zahlreich zitierte höchstgerichtliche Judikatur verwiesen, zum Anderen darf, dass die maßgeblichen Entscheidungsgrundlagen auf der Beweiswürdigung des erkennenden Gerichtes basieren.