LVwG Niederoesterreich LVwG-AV-120/001-2015

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grund-

verkehrssenat 1 unter dem Vorsitz von Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger im Beisein der Richterin Mag. Clodi als Beisitzerin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und LKR Hofer über die Beschwerde der Landeshauptstadt St. Pölten, ***, ***, vertreten durch Bürgermeister Mag. MS, ***, ***, dieser vertreten durch Priv.- Doz. DDr. Christian F. Schneider, Rechtsanwalt in ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 21. November 2014, Zl. PLL2-G-095/242, mit welchem dem Kaufvertrag vom 10. Dezember 2009, abgeschlossen zwischen der Republik Österreich, vertreten durch die Finanzprokuratur, ***, ***, als Verkäuferin und der Landeshauptstadt St.Pölten als Käuferin, über die landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG ***, den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG *** sowie den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG ***, und einem Flächenausmaß von insgesamt 1,398.945 m² die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 versagt worden ist, nach der am 13. Oktober 2015 durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung in der nichtöffentlichen Sitzung am 29. September 2016, welche nach Unterbrechung am 03. Oktober 2016 fortgesetzt wurde,

zu Recht erkannt:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) stattgegeben und der Kaufvertrag vom 10. Dezember 2009, abgeschlossen zwischen der Republik Österreich, vertreten durch die Finanzprokuratur, ***, ***, als Verkäuferin und der Landeshauptstadt St.Pölten als Käuferin, über die landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG ***, den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG *** sowie den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG ***, und einem Flächenausmaß von insgesamt 1,398.945 m², Beurkundungsregisterzahlen *** und ***, grundverkehrsbehördlich genehmigt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25 a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid Bezirkshauptmannschaft St. Pölten als Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 21. November 2014, PLL2-G-095/242, wurde innerhalb der vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gesetzten Frist über den Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den gegenständlichen Kaufvertrag eine inhaltliche Entscheidung in der Form getroffen, dass „dem Kaufvertrag vom 10. Dezember 2009, abgeschlossen zwischen der Republik Österreich als Verkäuferin und der Landeshauptstadt St. Pölten als Käuferin, über die landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG *** sowie den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG versagt wird“ und die „grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages sohin nicht erteilt wird“.

In der Begründung dieses Bescheides ist bezüglich der vorgenommenen Prüfung der Interessentenstellung der Land- und Forstwirtschaftlichen Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. Folgendes ausgeführt (orthografische und grammatikalische Fehler im Original):

„Dazu ist zunächst zwischen der zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden

Rechtslage sowie der nunmehr geltenden Rechtslage, welche gemäß dem Erkenntnis des LVwG NÖ vom 25.09.2011, LVwG-AV-267-2014, dem gegenständlichen Bescheid zugrunde zu legen ist, zu unterscheiden.

Mit der am 1.1.2014 in Kraft getretenen 4.Novelle zum NÖ GVG LGBl 6800 wurde

§ 3 Z. 4 leg. cit. geändert.

§ 3 Z. 4 lit. b NÖ GVG lautete vor dem In-Kraft-Treten der 4. Novelle wie folgt:

Interessent oder Interessentin:

b) der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H., wenn durch Vorverträge oder verbindliche Anbote nachgewiesen wird, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben wird und die sonstigen in lit. a angeführten Bedingungen erfüllt werden.

Gemäß § 3 Z. 4 lit. b NÖ GVG in der geltenden Fassung kommt nunmehr der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in lit. a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden, Interessentenstellung zu.

Entgegen dem Vorbringen der Landeshauptstadt St. Pölten in ihrer Stellungnahme vom 16.02.2012 wurde innerhalb der Kundmachungsfrist von der Bezirksbauernkammer St. Pölten die Interessentenerklärung der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung vom 27.6.2011 vorgelegt. Dies lässt sich aus dem gegenständlichen Akt insofern entnehmen, als sich auf der Interessentenerklärung ein Eingangsstempel der Bezirksbauernkammer St. Pölten mit Datum vom 27.06.2011 befindet.

In dieser Interessentenerklärung erklärt die Grunderwerbsgenossenschaft rechtsverbindlich die nachstehend angeführten aufstockungsbedürftigen und -würdigen Land- und Forstwirte beim Ankauf der gegenständlichen Liegenschaft, inneliegend in den Katastralgemeinden ***, *** und *** abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen und garantiert die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises.

Mit den Kaufinteressenten sei eine gemeinsame, rechtsverbindliche Vereinbarung geschlossen worden.

Seitens der Grundverkehrsbehörde St. Pölten wurde die von der Land- und forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für

Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. abgegebene Erklärung von Beginn an als Interessentenerklärung iSd § 3 Z. 4 lit.b NÖ GVG gewertet. Dafür spricht insbesondere folgende Argumentation:

Die Bedeutung der Land- und Forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg. Gen. m. b. H. als Siedlungsträger liegt darin, zweckgebunden ihre Interessentenerklärung zugunsten Landwirte und bäuerliche Betriebe im Sinne des NÖ GVG 2007 abzugeben. Diese Zweckbestimmung wird durch ein zivilrechtlich verbindliches Angebot gegenüber dem Verkäufer entsprochen, der dadurch unter Beachtung der allgemeinen Grundverkehrsinteressen durch den Erwerb des Siedlungsträgers nicht schlechter gestellt ist.

Aufgabe der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft f. NÖ. registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung ist gemäß deren Satzung § 2 "die Beschaffung bzw. der Erwerb von Grundstücken und Liegenschaften für die Mitglieder zum Zwecke der Stärkung ihrer Betriebe". Konkret soll durch die Grunderwerbsgenossenschaft die verfahrensgegenständliche Gesamtfläche, entsprechend den vorliegenden Erklärungen der Landwirte - aufgeteilt - an die Landwirte weiterveräußert werden.

Für den Erwerb durch die Grunderwerbsgenossenschaft im eigenen Namen, auf eigene Rechnung und Gefahr spricht das in der Erklärung enthaltene Zitat „als Interessentin gemäß § 3 Ziffer 4 lt. b NÖ GVG 2007, LGBI. 6800“ im Zusammenhang mit dem Wort „rechtsverbindlich“.

Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurde mit Schreiben vom 14.09.2011 von der Grunderwerbsgenossenschaft nochmals festgehalten, dass sie selbst Interessentin für die Gesamtliegenschaft sei.

Aus diesen Gründen war die für die Interessentenstellung maßgebliche Interessentenerklärung der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft f. NÖ. registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung ausreichend klar formuliert, sodass die Interessentenerklärung von Anfang an den gesetzlichen Erfordernissen entsprach.

Für das Erlangen der Interessentenstellung ist es bereits nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 6 NÖ GVG nicht erforderlich, dass der Interessent bei der Abgabe seiner Interessentenerklärung seine Landwirteeigenschaft der Grundverkehrsbehörde abschließend nachweist, sondern reicht es, dass die Interessentenstellung glaubhaft gemacht wird. Unter „Glaubhaftmachen“ im Sinne dieser Norm ist kein „Beweisen“, sondern ein bloßes „Überzeugen“ der Behörde von der Wahrscheinlichkeit zu verstehen. So hat die NÖ Grundverkehrslandeskommission bereits am 25.08.2011, LF1-GV-107/067-2011, festgehalten, dass es unverhältnismäßig, unsachlich und damit gleichheitswidrig wäre, vom potentiellen Kaufinteressenten vorweg zu verlangen, innerhalb der dreiwöchigen Frist einen vollen Nachweis über seine Interessenteneigenschaft zu erbringen.

Die innerhalb der Kundmachungsfrist abgegebene Interessentenerklärung durch die Land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung reicht unter Zugrundelegung der dargelegten Auslegung und in Anbetracht der dargelegten Rechtsprechung aus, um der Behörde im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen.

Nach der Rechtslage vor der 4. Novelle zum NÖ GVG LGBl 6800 war es zur Erlangung der Interessenteneigenschaft erforderlich, dass die Land- und forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für NÖ. reg.Gen.m.b.H. durch Vorverträge und verbindliche Angebote nachwies, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben wird.

Die geltende Rechtslage sieht dieses Erfordernis jedoch nicht mehr vor, weshalb im gegenständlichen Verfahren auf die Frage der Landwirteeigenschaft der in der Interessentenerklärung namhaft gemachten Personen nicht näher einzugehen war. So ist im gegenständlichen Ermittlungsverfahren im ersten Rechtsweg (aufgrund der alten Rechtslage) zwar ein Gutachten zur Ermittlung der Landwirteeigenschaft der in der Interessentenerklärung namhaft gemachten Personen erhoben worden, dieses ist jedoch nach neuer Rechtslage nicht mehr für die Sachentscheidung erheblich.

Für die Grundverkehrsbehörde war daher nach der derzeitigen Rechtslage zu prüfen, ob die Land- und forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für NÖ. reg.Gen.m.b.H. die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird.

Mit der Erklärung vom 29.10.2014 wurde diese Absicht rechtsverbindlich erklärt und damit ist dieses Tatbestandsmerkmal zur Erlangung der Interessentstellung als erfüllt anzusehen. Selbst wenn man diese Erklärung vom 29.10.2014 nicht als ausreichend ansieht, ist aus dem festgestellten Sachverhalt, der Interessentenmeldung und den dazu abgegebenen Klarstellungen eindeutig und schlüssig abzuleiten, dass die Land- und forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für NÖ. reg.Gen.m.b.H. beabsichtigt die Grundstücke an Landwirte weiterzugeben.

Als weiteres Tatbestandsmerkmal für den Nachweis der Interessentenstellung ist gem. § 3 Z 4 lit a leg cit zu prüfen, ob vom Interessenten glaubhaft gemacht wird, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist. Die Bescheinigung der Bank, wonach der Interessent über ausreichende liquide Mittel für den gegenständlichen Kauf verfügt, konkret die vorgelegte Bestätigung der Raiffeisenbank *** vom 14.9.2011, welche am 29.10.2014 neuerlich in aktualisierter Form vorgelegt wurde, ist für die entscheidende Behörde zum Nachweis der Zahlungsfähigkeit der Interessentin ausreichend und dieses Tatbestandsmerkmal somit erfüllt.

Als weiteres Tatbestandsmerkmal für den Nachweis der Interessentenstellung ist gem. § 3 Z 4 lit a leg cit zu prüfen, ob vom Interessenten die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Für die Grundverkehrsbehörde Sankt Pölten steht aufgrund der rechtzeitigen Interessentenmeldung sowie insbesondere aufgrund der präzisierenden Erklärung

dazu vom 29.10.2014 fest, dass dieses Tatbestandsmerkmal ebenfalls erfüllt ist.

Der Vollständigkeit halber wird jedoch festgehalten, dass selbst unter Zugrundelegung der im Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Rechtslage die Interessentenstellung der Land- und forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für NÖ reg.Gen.m.b.H. zu bejahen gewesen wäre, zumal die Interessentenstellung im Einleitungsverfahren im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG glaubhaft gemacht wurde und der abschließende Nachweis – durch Vorlage der Vorverträge am 14.09.2011 – im darauf folgenden Ermittlungsverfahren erbracht wurde.“

Zusammenfassend stellt sodann die Grundverkehrsbehörde in ihrer Entscheidung fest, dass die Land- und Forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbs-genossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. (im Folgenden kurz: BOGRU) die gesetzlichen Voraussetzungen eines Interessenten iSd § 3 Z 4 lit b NÖ GVG erfülle und sohin als rechtlich zulässige Interessentin auftrete, welcher im gegenständlichen Verfahren Parteistellung zukomme.

Da der Landeshauptstadt St. Pölten – wie an anderer Stelle des Bescheides ausführlich dargelegt – keine „Landwirtinneneigenschaft“ zukomme, sei dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Bewilligung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG zu versagen gewesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die innerhalb der Rechtsmittelfrist erhobene Beschwerde der Landeshauptstadt St. Pölten vom 22. Dezember 2014, mit der die Beschwerdegründe der inhaltlichen Rechtswidrigkeit und der Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht werden; des Weiteren wird die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung ebenso beantragt wie, dass das Landesverwaltungsgericht gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG in der Sache selbst entscheiden und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern möge, dass dem Kaufvertrag vom 10.12.2009, abgeschlossen zwischen der Republik Österreich als Verkäuferin und der Beschwerdeführerin als Käuferin über die landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***‚ *** und *** der KG ***, den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***‚ ***‚ ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG *** sowie den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** der KG *** die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde; in eventu, möge der angefochtene Bescheid gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrsbehörde St. Pölten zurückverwiesen werden.

In Ausführung der Beschwerdepunkte wird nach Darlegung des Sachverhaltes zur inhaltlichen Rechtswidrigkeit des Bescheides zunächst darauf verwiesen, dass - ausgehend von der vom Landesverwaltungsgericht mit Erkenntnis vom 25. September 2014, LVwG-AV-267-2014, der Behörde überbundenen Rechtsansicht, wonach das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 in der Fassung der 4. Novelle anzuwenden sei - § 3 Abs. 4 lit. b NÖ GVG nun nicht mehr voraussetze, dass „durch Vorverträge oder verbindliche Angebote nachgewiesen werde, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben werde“.

Laut der belangten Behörde würde daher bereits die Erklärung der BOGRU vom 27.06.2011 eine rechtsgültige lnteressentenerklärung iSd § 3 Z 4 Iit. b NÖ GVG 2007 idgF darstellen; schließlich habe die Grunderwerbsgenossenschaft mit dieser rechtsverbindlich erklärt, die aufstockungsbedürftigen und -würdigen Land- und Forstwirte beim Ankauf der gegenständlichen Liegenschaft abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen und die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises zu garantieren.

Damit setze sich die belangte Behörde aber insoweit über die für sie gemäß § 87 Abs. 2 VfGG bindende Rechtsanschauung des VfGH, welche dieser in seinem Erkenntnis vom 06.06.2014, B 773/2012‚ geäußert habe, hinweg, die genau darin eine denkunmögliche Gesetzesanwendung erblickt habe.

Darüber hinaus ändere der Umstand, dass die Frage, ob der BOGRU

Interessentenstellung zukomme, nunmehr nach Ansicht des NÖ LVwG in seinem Erkenntnis vom 26.9.2014 (wohl richtig: 25.09.2014) anhand des Wortlautes des § 3 Z 4 Iit. b NÖ GVG 2007 idgF zu beurteilen sein solle, nichts daran, dass die Erklärung der BOGRU vom 27.6.2011 keine rechtsgültige Interessentenerklärung dargestellt habe bzw. darstelle. Denn auch im Lichte des § 3 Z 4 lit. b GVG 2007 idgF leide diese Erklärung der BOGRU nämlich an einem Mangel, der keiner nachträglichen Verbesserung zugänglich sei.

Nach dem Wortlaut des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007 idgF komme es für die Qualifikation der BOGRU als lnteressentin darauf an, dass diese die vertragsgegenständliche Liegenschaft innerhalb von fünf Jahren an Landwirte oder Landwirtinnen weitergebe. Allerdings habe die BOGRU laut den Materialien zu § 3 Z 4 lit. b idF der 4. Novelle des NÖ GVG 2007 (Ltg.-179/G-15-2013; http://www.landtag-noe.at/service/politik/landtag/LVXVIIl/01/179/179M.pdf ) bereits in ihrer Interessentenerklärung rechtsverbindlich zu erklären, dass sie die Kaufliegenschaft innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist an Landwirte weitergeben werde. Mit anderen Worten: Eine Erklärung betreffend die Weitergabe an Landwirte, die nicht bereits in der Interessentenerklärung abgegeben werde, sei unzulässig und daher nicht rechtswirksam. Eine rechtswirksame Interessentenerklärung setze somit voraus, dass die BOGRU im eigenen Namen erwerben wollen würde. Gerade dies lasse sich aus der Erklärung vom 27.06.2011 aber nicht ableiten.

Selbst bei Zutreffen der Ausführungen der belangten Behörde, nämlich dass das in der Erklärung vom 27.06.2011 enthaltene Zitat „als Interessentin gemäß § 3

Zi 4 lit b) NÖ GVG 2007, LGBl 6800" im Zusammenhang mit dem Wort „rechtsverbindlich“ bei isolierter Betrachtung für einen Erwerb im eigenen Namen, eigene Rechnung und Gefahr durch die BOGRU sprechen könne, enthalte die Erklärung der Grunderwerbsgenossenschaft vom 27.06.2011 allerdings auch die Aussage, „näher angeführte Landwirte beim Kauf der gegenständlichen Liegenschaft abwicklungsgemäß und finanziell zu unterstützen“ und „die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises zu garantieren“. Dies wiederum lege vielmehr ganz im Gegenteil nahe, dass nicht die Grunderwerbsgenossenschaft, sondern die von ihr einzeln aufgezählten Landwirte unmittelbar erwerben wollen würden. Die BOGRU habe in diesem Sinne bloß beabsichtigt gehabt, zwischen der Republik Österreich und den Landwirten zu vermitteln, wobei sie zugunsten der Landwirte die Zahlung des Kaufpreises garantieren würde, wenn es zwischen diesen und der Republik Österreich zu einem Kaufabschluss kommen würde.

Bestätigt würde dies auch durch den Bescheid der Grundlandesverkehrskommission vom 15.05.2012, LF1-GV-107/058/210 (wohl richtig: LF1-GV-107/058/2010):

Die Grundlandesverkehrskommission komme nämlich in dieser Entscheidung zum Ergebnis, dass diese Erklärung deshalb unklar gewesen sei, weil aus ihr nicht hervorgehe, ob die BOGRU selbst als Interessentin auftreten wolle und in diesem Fall im eigenen Namen, auf eigene Rechnung und Gefahr erwerben wolle oder ob sie die von ihr genannten Landwirte als Interessentengemeinschaft für den Fall ihres Ankaufes unterstützen wolle.

Dass die Erklärung der BOGRU vom 27.06.2011 diesbezüglich unklar sei, werde zudem auch dadurch bestätigt, dass die genannte Grunderwerbsgenossenschaft gleich mehrfach zur Verbesserung ihrer Erklärung aufgefordert worden sei.

Bereits aus dem Vorangeführten folge somit, dass in der Erklärung der BOGRU vom 27.06.2011 keine verbindliche Kaufbereitschaft im eigenen Namen geäußert worden sei.

Dazu komme, dass § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007 idgF nach den Gesetzesmaterialien (Ltg.-179/G-15-2013;http://www.landtag-noe.at/service/poIitik/landtag/LVXVlIl/01/179/179M.pdf ) verlange, dass die

Land- und Forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg. Gen.m.b.H. bereits in ihrer lnteressentenerklärung erkläre, dass sie die Kaufliegenschaft innerhalb der gesetzlichen Fünfjahresfrist an Landwirte weitergeben werde. Genau diese Erklärung sei aber nach den getroffenen Feststellungen gerade nicht Teil der Erklärung vom 27.06.2011. Geradezu denkunmöglich sei daher die Rechtsauffassung der belangten Behörde, dass die BOGRU mit ihrer Erklärung vom 27.06.2011 ihre Interessenteneigenschaft

glaubhaft gemacht habe.

Daraus folge, dass nach § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 eine Interessentenerklärung innerhalb der dort geregelten dreiwöchigen Frist abgegeben hätte werden müssen, ohne dass eine spätere Verbesserungsmöglichkeit bestehe. Von der BOGRU sei eine solche rechtswirksame Interessentenerklärung jedoch nicht fristgerecht abgegeben worden. Daher hätte dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 versagt werden dürfen.

Dem bekämpften Bescheid liege zudem die Rechtsauffassung zugrunde, dass jene Mängel der Erklärung der BOGRU vom 27.06.2011, die gegen eine Qualifikation als Interessentenerklärung iSd § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007 idgF sprechen, durch die am 14.09.2011 und am 29.10.2014 nachgereichten Erklärungen verbessert worden wären. Laut der belangten Behörde wäre nämlich durch die von der Grunderwerbs-genossenschaft am 14.09.2011 nachgereichte Erklärung „nochmals festgehalten worden, dass diese selbst Interessentin für die Gesamtliegenschaft sei“ und daher im eigenen Namen erwerben gewollt habe bzw. wolle. Durch die am 29.10.2014 nachgereichte Erklärung wiederum wäre nachgewiesen worden, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft innerhalb von fünf Jahren an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben würde.

Diese Rechtsauffassung sei jedoch in mehrfacher Hinsicht verfehlt:

Zum einen verlange § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007 idgF laut den Materialien, dass die BOGRU bereits in der Interessentenerklärung auch die Erklärung abgebe, dass sie die Kaufliegenschaft innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist an Landwirte weitergeben werde. Eine Erklärung betreffend die Weitergabe der Kaufliegenschaft außerhalb und nach der Interessentenerklärung, welche innerhalb der Dreiwochenfrist des § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 abzugeben sei, sei daher auch aus Sicht der geltenden Rechtslage ausgeschlossen.

Zum anderen ergebe sich aber auch aus § 11 Abs. 3 und 6 NÖ GVG 2007, dass eine Interessentenerklärung nach Ablauf der dreiwöchigen Einbietungsfrist keiner nachträglichen Verbesserung zugänglich sei:

§ 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 treffe zur Frage, innerhalb welcher Frist Interessenten ihr Interesse am Rechtserwerb anmelden können, die Regelung, dass die Anmeldefrist drei Wochen betrage und mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer beginne. Außerdem bestimme § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007, dass der Interessent nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG habe.

Aus der Zusammenschau von § 11 Abs. 3 und 6 NÖ GVG 2007 folge somit, dass ein Interessent nur dann die Parteistellung erlange, wenn er innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist eine dem Gesetz entsprechende lnteressentenerklärung abgebe.

Bestätigt werde dies durch das VfGH-Erkenntnis, VfSIg 19.770, wo der VfGH die Frist iSd § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 als materiellrechtliche Frist qualifiziert habe, die keiner Wiedereinsetzung iSd § 71 AVG zugänglich sei:

„Melden Interessenten innerhalb der dreiwöchigen Frist des § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 ihr Erwerbsinteresse an und erfüllen sie auch die übrigen Voraussetzungen des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007, so erlangen sie erst dadurch die Parteistellung und nehmen als Folge dieses Aktes am Verfahren teil. Die Frist für die Anmeldung des Erwerbsinteresses ist mithin materiellrechtlicher Natur; schon aus diesem Grund ist der belangten Behörde nicht entgegenzutreten, wenn sie den Antrag des Beschwerdeführers auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Frist des § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 zurückweist.

Hat der Beschwerdeführer die Parteistellung gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 mangels einer fristgerechten Anmeldung eines Erwerbsinteresses nicht erlangt, so ist der belangten Behörde ebenso nicht entgegenzutreten, wenn sie auch den Antrag des Beschwerdeführers auf Wiederaufnahme des Verfahrens gemäß § 69 AVG zurückweist. Denn der Beschwerdeführer ist nicht Partei jenes Verfahrens geworden, dessen Wiederaufnahme er beantragt.“

Auch der Charakter der Interessentenerklärung (Anmeldung des Erwerbsinteresses) als materiellrechtliche Voraussetzung bestätige somit, dass diese keiner Verbesserung nach § 13 Abs. 3 AVG zugänglich sei und dementsprechend nach Ablauf der dreiwöchigen Einbietungsfrist iSd § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 nicht mehr nachgeholt werden könne. Nicht als Mangel iSd § 13 Abs. 3 AVG würden nämlich Unzulänglichkeiten gelten, welche die Erfolgsaussichten des Anbringens (hier:

Einbietungserklärung) betreffen (Hengstschläger/Leeb, AVG I² [2014] § 13 Rz 27).

Genau um eine derartige Erfolgsvoraussetzung gehe es aber im vorliegenden Fall, verstehe doch der VwGH in stRsp darunter sonstige Unzulänglichkeiten eines Anbringens, welche nicht dessen Vollständigkeit betreffen, sondern sonst im Lichte der anzuwendenden Vorschriften seine Erfolgsvoraussetzung beeinträchtigen (zB. VwGH 29.4.2010, 2008/21/0302). Entscheidend für das Vorliegen einer Erfolgsvoraussetzung, welche nicht als Mangel iSd § 13 Abs. 3 AVG zu qualifizieren sei, sei nämlich, dass das Gesetz nicht konkret jene Urkunden aufzähle, welche als Nachweise zu erbringen seien (VwGH 30.9.2011, 2011/11/0119; 22.10.2013, 2012/10/0213). Eben ein solcher Fall liege auch nach dem NÖ GVG 2007 vor: Weder § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 noch § 11 NÖ GVG 2007 würden eine Aufzählung jener Urkunden, welche der Interessent für eine rechtswirksame Einbietungserklärung vorzulegen habe, enthalten.

Nach der Rechtsprechung des VwGH (z.B. 22.10.2013, 2012/10/0213) sei für eine Erfolgsvoraussetzung zudem kennzeichnend, dass ihr Fehlen zur meritorischen Erledigung des Antrages durch Abweisung führen würde. Dass im vorliegenden Fall die Abgabe einer rechtskonformen Einbietungserklärung durch den Interessenten diesem die Stellung als Partei verschaffe und diese rechtswirksame Interessentenerklärung Tatbestandsvoraussetzung für den Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 sei, ändere daran nichts. Der Interessent habe eben nur dann Erfolg, als Partei die Genehmigung des Rechtsgeschäfts im Wege des § 6 Abs. 2 Z1 NÖ GVG 2007 zu verhindern, wenn er bereits innerhalb der dreiwöchigen Frist eine allen gesetzlichen Voraussetzungen entsprechende Erklärung abgegeben habe.

Bestätigt werde dies im Übrigen dadurch, dass die lnteressentenerklärung iSd NÖ GVG 2007 rechtsstrukturell einer Einwendung iSd § 42 Abs. 1 bzw. § 44b Abs. 1 AVG entspreche (einziger Unterschied sei, dass die nicht rechtzeitige Erhebung von Einwendungen zum Verlust der Parteistellung führe, während die nicht rechtzeitige Abgabe einer Interessentenerklärung die Erlangung der Parteistellung verhindere). Auch Einwendungen seien nach der stRsp des VwGH keiner nachträglichen Verbesserung nach § 13 Abs. 3 AVG zugänglich (VwSlgNF 16.972 A).

AII dies habe die belangte Behörde ignoriert und statt dessen die Mangelhaftigkeit der Erklärung der BOGRU vom 27.06.2011, nämlich dass diese keine Kaufbereitschaft im eigenen Namen geäußert habe, als geheilt angesehen, weil diese mit ihrer Erklärung vom 14.09.2011 festgehalten habe, dass sie selbst Interessentin für die Gesamtliegenschaft wäre. Darin Iiege aber eine inhaltliche

Rechtswidrigkeit des bekämpften Bescheides, weil mangels Vorliegen einer rechtswirksamen Interessentenerklärung der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 nicht greife.

Gleiches gelte im Hinblick auf die Erklärung vom 29.10.2014: Dass das NÖ LVwG mit seinem Erkenntnis vom 25.09.2014, LVwG-AV-267-2014, der belangten Behörde die Rechtsansicht überbunden habe, dass die gesetzlich verlangte Weitergabe der Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen anhand eines vorzulegenden Nachweises zu prüfen sei, ändere nämlich nichts daran, dass eine

Verbesserung einer Interessentenerklärung nach Ablauf der Dreiwochenfrist des § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007, jedenfalls was die Erklärung über die Weitergabe der Liegenschaft an Landwirte anlange, nicht in Betracht komme.

Die Frage, ob der BOGRU Interessentenstellung zukomme, wäre eigentlich nach der während der dreiwöchigen Einbietungsfrist geltenden Rechtslage zu beurteilen gewesen. Nach der stRsp des VwGH und nach herrschender Lehre sei eine Änderung von Verfahrensregelungen während eines laufenden Verfahrens nicht auf bereits gesetzte Verfahrenshandlungen anzuwenden (siehe dazu nur VwGH 21.12.2012, 2008/17/0137, und die dort zitierte Rsp des VwGH zur Änderung des § 42 AVG durch die AVG-Novelle BGBI l 1998/158; vgl. dazu ferner Hengstschläger/Leeb, AVG llI [2007] § 66 Rz 27).

Unter Geltendmachung des Beschwerdepunktes der Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften werde in der Beschwerde schließlich darauf hingewiesen, dass die Erklärung der BOGRU vom 29.10.2014 sowie die übrigen in der Beschwerde erwähnten Nachweise dem ausgewiesenen Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vor Erlassung des bekämpften Bescheides nicht zur Kenntnis gebracht worden seien, sodass die Beschwerdeführerin vor Erlassung des nunmehr bekämpften Bescheides keine Gelegenheit gehabt habe, zu diesen Stellung zu nehmen. Dadurch sei die Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf Parteiengehör verletzt worden und ihr die Möglichkeit genommen worden, den Inhalt der nachgereichten Unterlagen vom 29.10.2014 zu prüfen. Dies sei deshalb wesentlich, weil die belangte Behörde ihre rechtliche Beurteilung betreffend die Erfüllung jener Tatbestandsmerkmale des § 3 Z 4 lit. a und Iit. b NÖ GVG 2007 idgF, die nicht von der Erklärung der BOGRU vom 27.09.2011 (wohl gemeint: 27.06.2011) erfüllt werden würden, gerade auch auf die von dieser am 29.10.2014 vorgelegte (nachträgliche) Erklärung und die gemeinsam mit dieser vorgelegten Nachweise gestützt habe. Die Nichteinräumung des Parteiengehörs könne im Übrigen auch nicht durch die vom LVwG NÖ der belangten Behörde mit Erkenntnis vom 25.9.2014, LVwG-AV-267-2014, eingeräumten Frist von acht Wochen zur Erlassung der Entscheidung gerechtfertigt werden, da diese Frist nicht dazu berechtigt habe, von der Wahrung fundamentaler Parteienrechte abzusehen. Dies gelte umso mehr, als zwischen der Vorlage der ergänzenden Nachweise am 29.10.2014 und der Erlassung des bekämpften Bescheides, welcher mit 21.11.2014 datiert sei, immerhin knapp vier Wochen für die Einräumung des Parteiengehörs zur Verfügung gestanden wären.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der Behörde hat der Senat 1 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am 13. Oktober 2015 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch Verlesung der Verwaltungsakten, nämlich des Verwaltungsaktes der belangten Behörde zur GZ: PLL2-G-095/242, des Aktes der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der Niederösterreichischen Landesregierung zur GZ: LF1-GV-107/058-2010 und der Verwaltungsakte des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich zu den GZ: LVwG-AV-267-2014 und LVwG-AV-120/001-2015. Auf eine weitere Beweisaufnahme wurde von den Verfahrensparteien verzichtet, wobei die BOGRU auch auf die Aufforderung des Landesverwaltungsgerichtes NÖ vom 05.08.2016, binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieses Schreibens schriftlich bekanntzugeben, ob auf die Fortsetzung der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 13.10 2015 verzichtet wird, nicht reagiert hat und damit die für den Fall des Verschweigens in der Zuschrift in Aussicht gestellte Konsequenz (Verzicht auf die Fortsetzung der Verhandlung) akzeptiert hat.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Am 10. Dezember 2009 hat die Landeshauptstadt St. Pölten mit dem Bund, vertreten durch die Finanzprokuratur, einen Kaufvertrag über die land- und forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaft „ehemaliger Truppenübungsplatz ***“, bestehend aus den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, sowie den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, (Gesamtfläche: 139,8945 ha) zu einem Kaufpreis von € *** abgeschlossen.

Mit Eingabe vom 20. Jänner 2010 hat die Landeshauptstadt St. Pölten (im

Folgenden auch: Käuferin) bei der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten als

Grundverkehrsbehörde erster Instanz den Antrag gestellt, den Kaufvertrag gemäß

§ 6 NÖ GVG zu genehmigen.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten vom 26. Juli 2010, PLL2-G-

095/242, ist dieser Antrag gemäß den §§ 4, 6 Abs. 1 Z 1 und § 11 NÖ GVG abgewiesen worden.

Mit Bescheid der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ

Landesregierung vom 03. Februar 2011, LF1-GVw1071/058-2010, ist die gegen den

vorgenannten Bescheid der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten erhobene Berufung der Käuferin im Hinblick auf ihren Antrag, eine Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 NÖ

GVG zu erteilen, als unbegründet abgewiesen worden; gleichzeitig wurde der

Bezirkshauptmannschaft St. Pölten aber aufgetragen, von Amts wegen zu prüfen, ob der verfahrensgegenständIiche Kaufvertrag nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG

grundverkehrsrechtlich zu genehmigen ist.

Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.

Am 08. Juni 2011 hat die Bezirkshauptmannschaft St. Pölten in Entsprechung des Auftrages der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ

Landesregierung die Kundmachung und Aufforderung zur Stellungnahme betreffend den Antrag auf Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages an die zuständige Bezirksbauernkammer gemäß § 11 i.V.m. § 6 Abs. 2 NÖ GVG übermittelt.

Am 27. Juni 2011 hat die Bezirksbauernkammer eine innerhalb der Anmeldefrist eingebrachte Erklärung der Land-und Forstwirtschaftlichen Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. (BOGRU) der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten vorgelegt.

Diese Erklärung hat folgenden Wortlaut (Fettdruck wie im Original):

„Die Grunderwerbsgenossenschaft, Interessent gemäß § 3 Zi 4 Iit b) NÖ GVG 2007, LGBI.Nr. 6800-2, erklärt innerhalb offener Frist rechtsverbindlich die nachstehend angeführten aufstockungsbedürftigen und -würdigen Land- und Forstwirte beim Ankauf der gegenständlichen Liegenschaft, inneliegend in den Katastralgemeinden ***, *** und *** abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen und garantiert die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises.

Als Kaufinteressenten, mit welchen seitens der gefertigten Genossenschaft eine gemeinsame, rechtsverbindliche Vereinbarung geschlossen wurde, fungieren:

- BJ, geb. *** und BG, geb. ***

Nebenerwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 17,8 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 15,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 3,40 ha

- BeE, geb. *** und BeV, geb. ***

Haupterwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 31,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 5,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 8,45 ha

- BöC, geb. ***

Nebenerwerbslandwirtin in ***, ***

Eigenfläche: 19,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 7,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 3,0 ha

- DH, geb. ***

Haupterwerbslandwirt in ***, ***

Eigenfläche: 28,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 11,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 5,22 ha

- DJ, geb. *** und DR, geb. ***

Nebenerwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 23,5 ha LN u. Wald

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 2,83 ha

- FF, geb. ***

Nebenerwerbslandwirt in ***, ***

Eigenfläche: 38,5 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 37,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 6,94 ha

- FuH, geb. ***

Haupterwerbslandwirt in ***, ***

Eigenfläche: 46,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 3,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 5,58 ha

- HA, geb. *** und HZ, geb. ***

Nebenerwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 34,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 7,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 11,07 ha

- HW, geb. ***

Haupterwerbslandwirtin in ***, ***

Eigenfläche: 36,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 4,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 4,82 ha

- HiA, geb. *** und HiC, geb. ***

Nebenerwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 34,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 28,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 1,99 ha

- JF, geb. *** und JM, geb. ***

Nebenerwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 35,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 0,5 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 19,30 ha

- KJ, geb. *** und KS, geb. ***

Haupterwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 26,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 19,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 6,08 ha

- KeM, geb. ***

Haupterwerbslandwirt in ***, ***

Eigenfläche: 55,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 13,2 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 15,16 ha

- RF, geb. *** und RC, geb. ***

Haupterwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 16,5 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 28,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 6,95 ha

- SL, geb. *** und SB, geb. ***

Haupterwerbslandwirte in ***, ***

Eigenfläche: 18,5 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 10,3 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 2,0 ha

- StK, geb. ***

Haupterwerbslandwirt in ***, ***

Eigenfläche: 65,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 27,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 3,72 ha

- SteL Mag., geb. ***

Haupterwerbslandwirt in ***, ***

Eigenfläche: 36,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 0,4 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 10,09 ha

- UM, geb. ***

Haupterwerbslandwirtin in ***, ***

Eigenfläche: 1,5 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 33,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 7,11 ha

- WF, geb. ***

HaupterwerbsIandwirt in ***

Eigenfläche: 19,0 ha LN u. Wald

Pachtfläche: 13,0 ha

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 2,75 ha

- ZN, geb. ***

Haupterwerbslandwirt in ***, ***

Pachtfläche: 25,0 ha (von Eltern)

Einheitswert: € ***

Kauffläche: ca. 12,48 ha

Allen Kaufinteressenten ist gemein, dass sie die gegenständlichen Flächen unter der Voraussetzung einer Selbstbewirtschaftung, damit einer widmungsgemäßen Verwendung, zur Sicherung der eigenen Existenz (Besitzfestigung) und damit indirekt zur volkswirtschaftlich sinnvollen und geförderten Sicherung einer ausreichenden Besiedlungsdichte im betroffenen Gebiet, erwerben.

Die Grunderwerbsgenossenschaft ersucht die Grundverkehrsbehörde um eine positive Entscheidung für die angeführten bäuerlichen lnteressenten, somit um Negativentscheidung für die vorgesehene Käuferin, nämlich die Landeshauptstadt St. Pölten, im laufenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren, steht für die Beantwortung eventueller Fragen gerne jederzeit zur Verfügung und verbleibt hochachtungsvoll, der Geschäftsführer“.

Mit Schreiben vom 19. Juli 2011 hat die Grundverkehrsbehörde der BOGRU unter Verweis auf die eingebrachte Erklärung und die Rechtslage vorgehalten, dass den namhaft gemachten Kaufinteressenten Flächen in einem Zirkaflächenausmaß zugeordnet werden, wobei die so bezeichneten angegebenen Kaufflächen in der Summe eine Gesamtfläche von 138,94 ha ausmachen, während die kaufgegenständliche Grundfläche jedoch eine grundbücherlich ausgewiesene Gesamtfläche von 139, 8945 ha aufweist. Unter Hinweis darauf, dass sich die durch Erklärung vermittelte Erwerbsabsicht auf das gesamte Objekt des Kaufvertrages erstrecken muss, wurden der BOGRU folgende Aufträge erteilt:

„Es ist zu prüfen, ob die von der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und

Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich registrierte Genossenschaft

mit beschränkter Haftung abgegebene Erklärung, eine Interessentenerklärung im

Sinne des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007 ist. Nach Auffassung der

Grundverkehrsbehörde sind dazu folgende Nachweise erforderlich:

- Angabe, welche/r Landwirtin oder Landwirt an welchem konkreten

Grundstück (mit Angabe der Grundstücksnummer und des jeweiligen

Flächenausmaßes) das Erwerbsinteresse angemeldet hat

In der Beilage ist eine Aufstellung der kaufgegenständlichen Grundstücke

mit dem jeweiligen Flächenausmaß angeschlossen.

- Vorlage der Vorverträge bzw. verbindlichen Angebote der einzelnen

Landwirte bzw. Landwirtinnen über die kaufgegenständlichen Grundstücke.

- Glaubhaftmachung, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist

- Nachweis der Landwirte/inneneigenschaft der namhaft gemachten

Personen

Die Bezirkshauptmannschaft St. Pölten fordert die Land- und forstwirtschaftlichen

Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich registrierte

Genossenschaft mit beschränkter Haftung auf, bis 15. September 2011 die oben

aufgezählten Nachweise zu erbringen.“

Mit Antwortschreiben vom 14. September 2011 hielt die BOGRU (nochmals) fest, dass sie Interessent für die Gesamtliegenschaft „Landeshauptstadt St. Pölten — Republik Österreich, KG ***, KG ***, KG ***, Kaufvertrag vom 10.12.2009“ mit einem Gesamtflächenausmaß von 139,8945 ha ist und bereit ist, den ortsüblichen Kaufpreis (gemäß Kaufvertrag *** Euro) zu bezahlen. Weiters wurde eine rechtsverbindliche Erklärung der 20 aufstockungsbedürftigen Land- und Forstwirte der BOGRU gegenüber, die kaufgegenständlichen Grundflächen in weiterer Folge im Wege der Land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft f. NÖ., reg.Gen.m.b.H., Siedlungsträger gemäß NÖ Landwirtschaftlichen Siedlungsgesetzes 1972, LGBl.Nr. 6645-0 zu erwerben, vorgelegt und darauf hingewiesen, dass die gegenständliche Erklärung eine gerundete Fläche von 140,00 ha und einen Gesamtkaufpreis von *** Euro beinhaltet.

Am 16. Februar 2012 hat die Käuferin wegen der Säumnis der Bezirkshaupt-

mannschaft St. Pölten gemäß § 73 AVG einen Antrag auf Übergang der

Entscheidungspflicht auf die Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ Landesregierung als sachlich in Betracht kommende Oberbehörde und damit zur Entscheidung über den Antrag der Beschwerdeführerin vom 20. Jänner 2010 auf Erteilung einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG gestellt.

Mit Schreiben der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ Landesregierung vom 20. März 2012 wurde die BOGRU in der Folge aufgefordert u. a. zur Frage Stellung zu beziehen, wer im gegenständlichen Verfahren als Interessent im Sinne des NÖ GVG 2007 auftritt und wie die Wortfolge „abwicklungsmäßig und finanziell unterstützen" zu verstehen ist.

Mit Antwortschreiben der BOGRU vom 05. April 2012 wurde wie folgt ausgeführt:

„Aufgabe der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbs-genossenschaft f. NÖ. registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung ist gemäß deren Satzung § 2 „die Beschaffung bzw. der Erwerb von Grundstücken und Liegenschaften für die Mitglieder zum Zwecke der Stärkung ihrer Betriebe“. Die Grunderwerbsgenossenschaft strebte im gegenständlichen Verfahren mit ihrem Schreiben vom 27.06.2011 gemäß § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG2007, LGBI 6800 Interessentenstatus an. Entgegen der Rechtsansicht der Stadt St. Pölten ist sie Interessentin. Die Grunderwerbsgenossenschaft stellt klar, dass sie unter Übernahme aller kaufvertragsgegenständlichen Bedingungen erwerben wiII. Das ergibt sich bereits aus der Teilnahme an der Versteigerung.

Konkret ist die Vorgangsweise dergestalt, dass für den Fall des Erwerbs durch die Grunderwerbsgenossenschaft diese die Gesamtfläche, entsprechend den vorliegenden Erklärungen der Landwirte - aufgeteilt - an die Landwirte weiterveräußern wird. Dazu hat sie sich in ihrer Interessentenerklärung vom 27.06.2011 verbindlich verpflichtet.

Nach der Rechtsprechung müssen bäuerliche Interessenten den Nachweis erbringen, dass sie zur prompten Entrichtung des Kaufpreises in der Lage sind. Da die Erbringung eines solchen Nachweises im Falle einer Vielzahl von bäuerlichen lnteressenten fast ausgeschlossen ist und das Verfahren dadurch wesentlich erschwert würde, findet die Interessentenstellung der Grunderwerbsgenossenschaft nach § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 ihre Rechtfertigung. Nicht selten zeigt sich, dass größere Grundflächen, die sich vorzüglich zu Aufstockungszwecken eignen, den Landwirten nur deshalb verloren gehen, weil sie zur sofortigen Aufbringung des Kaufpreises nicht in der Lage sind oder nicht das gesamte Kaufobjekt erwerben können und daher als Interessenten nach Auffassung der Rechtsprechung nicht berücksichtigt werden können. Vor allem in einem solchen Fall soll ein Siedlungsträger als lnteressent zugelassen werden, der die Grundstücke erwirbt, um sie den Bauern zu tragbaren Bedingungen für Aufstockungszwecke zu übereignen. Dieser Notwendigkeit trägt § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 Rechnung. Er bezeichnet sogar die derzeit bestehenden Siedlungsträger, so auch die Land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft f. NÖ. registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung namentlich. Der gesetzliche Inhalt des § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 ist im Lichte der Zielsetzung des § 1 NÖ GVG 2007, „der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich“, subsidiär „der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden Iand- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes“ auszulegen.

Die Interessentenerklärung der Grunderwerbsgenossenschaft wird diesem Auslegungsergebnis gerecht. Die Stadt St. Pölten verkennt, dass nach der Aktenlage feststeht, dass die Grunderwerbsgenossenschaft bereits im Zuge des Verfahrens vor der Bezirkshauptmannschaft von 20 Landwirten verbindliche Angebote einholte und der Behörde vorlegte. Diese zeigen nach wie vor ernsthaftes lnteresse am Erwerb der Iand- und forstwirtschaftlichen Flächen, womit den gesetzlichen Vorgaben des § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 entsprochen wird, wobei sich jedoch Änderungen in der Schar der bäuerlichen Interessenten ergeben könnten (zB Todesfall, Unfall, Pensionierung,...).

Es darf jedoch ergänzt werden, dass das bäuerliche Kaufinteresse wesentlich größer ist als durch die gegenständlichen Flächen erfüllbar ist. Damit erübrigt sich auch jede weitere Stellungnahme zur Thematik „Solidarhaftung“.

Die Wortfolge „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen“ bedeutet, dass die Grunderwerbsgenossenschaft gemäß den Versteigerungsbedingungen als Vertragspartner im gegenständlichen Verfahren aufgetreten ist. Sie vertritt die Erwerbsinteressen der 20 Landwirte entsprechend dem Zweck des § 3 Ziffer 4 lit. b) NÖ GVG 2007.

Jedenfalls ist die Grunderwerbsgenossenschaft bereit, den (ortsüblichen) Gesamtkaufpreis zu bezahlen und in weiterer Folge nach Durchführung von Rekultivierungen, der Schaffung erforderlicher Infrastruktureinrichtungen (Güterwegenetz, gemeinsame Maßnahmen und Anlagen) Vermessungsarbeiten etc. die Gesamtfläche in Form von Teilflächen an geeignete Interessenten weiterzugeben. Dies entspricht der Zielsetzung des § 1 NÖ GVG 2007 und § 1 NÖ

landwirtschaftliches Förderungsfonds- und Siedlungsgesetz, LGBL.Nr. 6645-3.“

Mit Bescheid der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ Landesregierung vom 15. Mai 2012, LF1-GV-107/058-2010, wurde dem Antrag auf Übergang der Entscheidungspflicht vom 15. Februar 2012 Folge gegeben und gleichzeitig dem Kaufvertrag vom 10. Dezember 2009 die grundverkehrs-behördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 in Verbindung mit § 3 Z 4 lit b und § 1 Z 1 NÖ GVG, LGBl 6800-3, versagt.

Aufgrund der von der Käuferin erhobenen Beschwerde an den

Verfassungsgerichtshof hat dieser mit Erkenntnis vom 06. Juni 2014, B 7737201240, den vorgenannten Bescheid der Grundverkehrslandeskommission vom 15. Mai 2012 aufgehoben und ausgesprochen, dass die Beschwerdeführerin durch den angefochtenen Bescheid in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt worden ist.

Das grundverkehrsbehördliche Verfahren hat sich somit nach diesem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes im Verfahrensstand nach Einleitung des Verfahrens nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG und nach Stellung des Devolutionsantrages vom 16. Februar 2012 befunden. Der Devolutionsantrag ist aufgrund der zwischenzeitig mit 01. Jänner 2014 in Kraft getretenen Novelle zum B-VG betreffend die Einrichtung von Landesverwaltungsgerichten in der Folge allerdings als Säumnisbeschwerde an das Verwaltungsgericht nach Art. 130 Abs. 1 Z 3 B-VG zu behandeln gewesen.

Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 25. September 2014, LVwG-AV-267-2014, wurde der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten gemäß § 28 Abs. 7 VwGVG aufgetragen, den versäumten Bescheid unter

Zugrundelegung folgender Rechtsanschauung binnen acht Wochen ab Zustellung

des Erkenntnisses zu erlassen:

„Bei der Prüfung der Frage, ob der Land- und Forstwirtschaftlichen Bodenkredit- und

Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg. Gen. m. b. H.

Interessentenstellung zukommt, ist auf den Wortlaut der Bestimmung des § 3 Z 4 Iit.

b NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG) in der geltenden Fassung abzustellen.

Die Anmeldung eines Kaufinteresses allein, ohne Erfüllung der zusätzlichen

gesetzlichen Vorgabe begründet keine die Parteistellung bewirkende

Interessentenstellung. Betreffend der gesetzlich verlangten Weitergabe der

Liegenschaften an Landwirte oder Landwirtinnen ist ein von der Land- und

Forstwirtschaftlichen Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für

Niederösterreich reg. Gen. m. b. H. vorzulegender Nachweis zu prüfen.“

Im fortgesetzten Verfahren wurde mit Schreiben der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 09. Oktober 2014 der BOGRU die Übermittlung folgender schriftlicher Nachweise aufgetragen:

- „rechtsverbindliche Erklärung, dass die Land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft die gegenständliche Kaufliegenschaft (lt. Kaufvertrag vom 10.12.2009, abgeschlossen zw. der Republik Österreich, Heeresverwaltung und der Stadt St. Pölten) innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist an Landwirte weitergeben wird. Sollten bereits Vorverträge oder sonstige Vereinbarungen mit LandwirtInnen über die Weitergabe der Grundstücke vorhanden sein, wird ersucht, diese ebenfalls zu übermitteln.

- Erklärung, dass die Land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbs-

genossenschaft für NÖ, reg. Gen.m.b.H. bereit ist, ein gleichartiges

Rechtsgeschäft über die vertragsgegenständliche Liegenschaft

abzuschließen.

- Glaubhaftmachung, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und

die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger

Vertragsbedingungen gewährleistet ist. (Erklärung, wie diese auch bereits am

5.4.2012 durch die Grunderwerbsgenossenschaft ausgestellt u. an die

Grundverkehrslandeskommission übermittelt wurde.)“

Im Antwortschreiben der BOGRU vom 29. Oktober 2014 wurde von dieser wie folgt ausgeführt:

„Die Land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich, reg.Gen.m.b.H., erklärt neuerlich rechtsverbindlich, dass sie als Interessentin für die Gesamtliegenschaft „Kaufvertrag Stadt St. Pölten - Republik Österreich, Heeresverwaltung, Bundesministerium für Landesverteidigung und Sport, Katastralgemeinden ***, ***, *** (139,8945 ha)“, auftritt, die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises (*** Euro) garantiert, die gegenständlichen Kaufflächen innerhalb von 5 Jahren an Landwirte oder Landwirtinnen weitergeben wird und auch die sonstigen in § 3 Zi 4 Iit a) NÖ GVG 2007, LGBI. Nr. 6800-4 angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.“

Und weiters:

„Die gefertigte Genossenschaft erklärt erneut rechtsverbindlich, dass sie bereit ist, die gegenständliche Liegenschaft unter Übernahme aller kaufvertrags-gegenständlichen Bedingungen, damit auch den Pkt. 3. Öffentliche Straßen in der jeweils aktuellen Trassenführung, zu erwerben. Das ergibt sich bereits aus der Teilnahme an der Versteigerung der gegenständlichen Liegenschaft.

Glaubhaftmachung, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die

Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Ver-

tragsbedingungen gewährleistet ist

- Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes (*** Euro) und dessen Finanzierbarkeit

Siehe hiezu beiliegende Bestätigung der Raiffeisenlandesbank *** vom 27.10.2014

- Erfüllung ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Kaufvertragsbedin- gungen. Die gefertigte Genossenschaft erklärt erneut rechtsverbindlich, die gegen-

ständliche Liegenschaft zu den gegenständlichen Vertragsbedingungen zu er-

werben (siehe auch beiliegende, ergänzende Erklärung).“

In dieser oben genannten ergänzenden Erklärung finden sich wörtlich folgende Ausführungen:

„Aufgabe der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbs-genossenschaft f. NÖ registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung ist gemäß deren Satzung § 2 „die Beschaffung bzw. der Erwerb von Grundstücken und Liegenschaften für die Mitglieder zum Zwecke der Stärkung ihrer Betriebe“. Die Grunderwerbsgenossenschaft hat (auch) im gegenständlichen Verfahren Interessentenstatus gemäß § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 idF LGBI

6800-5.

Konkret ist die Vorgangsweise dergestalt, dass für den Fall des Erwerbs durch die Grunderwerbsgenossenschaft diese die Gesamtfläche, entsprechend den vorliegenden Erklärungen der Landwirte - aufgeteilt - an die Landwirte weiterveräußern wird. Dazu hat sie sich bereits in ihrer Interessentenerklärung vom 27.06.2011 verbindlich verpflichtet. Sollten angesichts der langen Verfahrensdauer von behördlicher Seite Zweifel am Interesse bestehen, wird die verbindliche Interessentenerklärung der Grunderwerbsgenossenschaft hiermit ausdrücklich er-

neuert.

Nicht selten zeigt sich, dass größere Grundflächen, die sich vorzüglich zu Aufstockungszwecken eignen, den Landwirten nur deshalb verloren gehen, weil sie zur sofortigen Aufbringung des Kaufpreises nicht in der Lage sind oder nicht das gesamte Kaufobjekt erwerben können und daher als Interessenten nach Auffassung der Rechtsprechung nicht berücksichtigt werden können. Vor allem in einem solchen Fall soll ein Siedlungsträger als Interessent zugelassen werden, der die Grundstücke erwirbt, um sie den Bauern zu tragbaren Bedingungen für Aufstockungszwecke zu übereignen. Dieser Notwendigkeit trägt § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 Rechnung. Er bezeichnet sogar die derzeit bestehenden Siedlungsträger, so auch die

Land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft f. NÖ. registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung namentlich. Der gesetzliche Inhalt des § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 ist im Lichte der Zielsetzung des § 1 NÖ GVG 2007, „der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich“, subsidiär „der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder

forstwirtschaftlichen Grundbesitzes“ auszulegen.

Die lnteressentenerklärung der Grunderwerbsgenossenschaft wird diesem Auslegungsergebnis gerecht. Die Stadt St. Pölten verkennt, dass nach der Aktenlage feststeht, dass die Grunderwerbsgenossenschaft bereits im Zuge des Verfahrens vor der Bezirkshauptmannschaft von 19 Landwirten verbindliche Angebote einholte und der Behörde vorlegte. Diese zeigen nach wie vor ernsthaftes Interesse am Erwerb der land- und forstwirtschaftlichen Flächen, womit die Weitergabe der Flächen durch die Grunderwerbsgenossenschaft auch im Sinne des ab 1. Jänner 2014 neu gefassten § 3 Ziffer 4 Iit. b) NÖ GVG 2007 abgesichert ist. Um allfällige Änderungen bei den in weiterer Folge kaufenden Landwirten - insbesondere

auch angesichts der Verfahrensdauer - berücksichtigen zu können (zB Todesfall, Unfall, Pensionierung,...)‚ wurde diese Liste kürzlich aktualisiert.

Wiederholt wird erklärt, dass das bäuerliche Kaufinteresse wesentlich größer ist als durch die gegenständlichen Flächen erfüllbar ist.“

In der Folge wurde der nunmehr angefochtene Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 21. November 2014, PLL2-G-095/242, mit dem eingangs dargestellten Inhalt erlassen und damit dem Kaufvertrag die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung versagt.

Dagegen richtet sich die mit Schriftsatz der Landeshauptstadt St. Pölten vom 22. Dezember 2014 fristgerecht erhobene Beschwerde.

In der am 13. Oktober 2015 vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde seitens der BOGRU folgende – auch wörtlich verlesene - Erklärung (Fettdruck im Original) vorgelegt:

„Erklärung

der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich, reg.Gen.m.b.H., im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 13.10.2015 betreffend „Landeshauptstadt St. Pölten —

Republik Österreich, Heeresverwaltung, Bundesministerium f. Landesverteidigung und Sport, vertreten durch die Finanzprokuratur; Kaufvertrag von Grundstücken in den KG ***, *** und ***, grundverkehrsbehördliches Verfahren; Beschwerde“, GZ LVwG-AV-1200l001-2015

Evident ist, dass die gegenständliche Liegenschaft am 30.10.2009 im Rahmen einer Verkaufsverhandlung seitens der SIVBEG versteigert wurde, wobei u.a. als akzeptierte Bieter für die gesamte Liegenschaft (139,8945 ha LN und FN) die Landeshauptstadt St. Pölten und die Grunderwerbsgenossenschaft auftraten. Die Verkaufsbedingungen ließen ausschließlich Bieter an der Gesamtliegenschaft zu.

 Zur Interessentenerklärung vorn 27.6.2011

- Sie wurde innerhalb offener Frist (siehe Feststellung der BH St. Pölten im Bescheid vom 21.11.2014) eingebracht

- Es geht eindeutig daraus hervor, dass die NÖ Grunderwerbsgenossenschaft als Interessent auftritt, dass für die gesamte vertragsgegenständliche Liegenschaft bereits Käufer aus dem bäuerlichen Bereich vorhanden sind, die bezüglich der nachfolgenden Weitergabe von festgelegten Grundstücksteilen durch die NÖ Grunderwerbsgenossenschaft verbindliche Erklärungen abgegeben haben

- Zur Glaubhaftmachung (Präzisierung) der Interessenteneigenschaft der Grunderwerbsgenossenschaft wurden auch die bewirtschafteten Flächen und der entsprechende Einheitswert für die in Folge kaufwilligen Landwirte bekanntgegeben

- Die Bezahlung des Kaufpreises wurde in der Interessentenerklärung garantiert, wobei die Zahlungsfähigkeit der NÖ Grunderwerbsgenossenschaft auf Grund des Abschlusses hunderter ähnlicher Rechtsgeschäfte amtsbekannt war.

Die Aufforderungen der Behörde, ergänzende Unterlagen beizubringen bzw. Informationen zu geben, dienten keinesfalls der Verbesserung der Interessentenerklärung, sondern wollte die Behörde die bereits glaubhaft gemachte Landwirte-Eigenschaft der namhaft gemachten Bauern endgültig nachgewiesen haben.

 Zur Landwirte-Eigenschaft der Landeshauptstadt St. Pölten

Die Stadt St. Pölten hat in verschiedenen Stadien des gegenständlichen Verfahrens behauptet, Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes zu sein und daher könnten Interessenten nicht mehr zum Zug kommen.

Diese Ansicht wird von der Land- und forstwirtschaftlichen Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich, reg.Gen.m.b.H. entschieden abgelehnt.

Schon die Zielsetzung des Gesetzes (§1) „Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft“ lässt für diese Ansicht keinen Raum.

Ebenso schließt die Definition des Landwirtes (§ 3 Zi. 2 lit a) „wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zusammen mit Familienangehörigen und/oder DienstnehmerInnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie ..... bestreitet“, die Landwirte-Eigenschaft der Landeshauptstadt St. Pölten von vornherein gänzlich aus.

 Antrag auf Entscheidung

Das gegenständliche Grundverkehrsverfahren läuft nunmehr seit fast 6 Jahren, eine Zeitspanne, die die NÖ Grunderwerbsgenossenschaft längst erfolgreich genutzt hätte, die gegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen an die aufstockungsbedürftigen und kaufwilligen Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes weiterzugeben, zumal diese Grundstücksflächen für den im öffentlichen Interesse gelegenen Ausbau der *** (***)Schnellstraße in nächster Zeit (Baubeginn 2017) abzutreten haben und dringend hiefür Ersatzflächen benötigen.“

Mit Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes vom 21. April 2015, Zl. Ro 2015/02/0013, wurde die gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 25. September 2014, LVwG-AV-267-2014, von der Landeshauptstadt St. Pölten erhobene Revision zurückgewiesen.

Hinsichtlich der kaufgegenständlichen Liegenschaft und hinsichtlich der Situation bei der Käuferin ist unter anderem von folgenden Umständen auszugehen:

Aufgrund der bisherigen militärischen Nutzung waren große Areale der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft jahrzehntelang (auch nach Schließung der ***-Kaserne) von einer landwirtschaftlicher Nutzung grundsätzlich ausgeschlossen; hierzu zählen unter anderem die Geländekante des westlichen *** mit anschließenden Wiesen (u.a. Teilflächen der Grundstücke Nr. *** und *** KG ***) sowie das ehemalige Panzerübungsgelände (Grundstücke Nr. ***, *** und *** KG ***) und Feuchtgebiete in ***.

An der bisherigen Nutzung der verfahrensgegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen ändert sich nichts und werden die derzeit landwirtschaftlich genutzten Teile der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft (weiterhin) an landwirtschaftliche Nutzer verpachtet werden. Im Übrigen werden seitens der Käuferin Teilfächen der Kaufliegenschaft zur zukünftigen Sicherstellung kommunaler, regionaler und überregionaler Projekte der Stadtentwicklung im Wohn- und Gewerbesektor, des Schutzwasserbaues, aber auch des hochrangigen Straßenbaus (Wohnbaulandentwicklungszonen laut geltendem Stadtentwicklungskonzept, Entwicklung der Industriezone NÖ-Zentral, Planung der ***schnellstraße ***, Hochwasserschutz- bzw. Gewässerentwicklungsmaßnahmen entlang der ***) in vermehrtem Ausmaß als Ersatz-, Tausch- und Ausgleichsflächen für den Eintausch benötigter landwirtschaftlichen Flächen für Landwirte verwendet werden.

Die Landeshauptstadt St. Pölten ist bereits Eigentümerin von ca. 50 ha rein landwirtschaftlich und 168 ha rein forstwirtschaftlich genutzten Flächen, die zum Großteil an Landwirte verpachtet sind. Des Weiteren verfügt die Antragstellerin über eine dazugehörige Infrastruktur. Die Antragstellerin selbst ist mit dem erwähnten Flächeneigentum auch Mitglied der Landes-Landwirtschaftskammer.

Dieser entscheidungsrelevante Sachverhalt ergibt sich aus dem Inhalt der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht vorgelegenen Verwaltungsakte der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten als Grundverkehrsbehörde, der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ Landesregierung und des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, deren Inhalt Grundlage für die getroffenen Feststellungen ist. In diesen Verwaltungsakten ist der Gang des Verwaltungsverfahrens einschließlich des von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten durchgeführten Kundmachungsverfahrens gemäß § 11 NÖ GVG und der erfolgten höchstgerichtlichen Entscheidungen in unbedenklicher Weise und nachvollziehbar dokumentiert. Insbesondere liegt die von der BOGRU als Interessentenerklärung bezeichnete Erklärung vom 27.06.2011 im Original dem Verwaltungsakt der Grundverkehrsbehörde St. Pölten inne und somit im Wortlaut vor.

Die Feststellungen hinsichtlich der künftigen Verwendung der Kaufliegenschaft durch die Käuferin und deren Situation in Bezug auf die Nutzung land- und forstwirtschaftlicher Flächen stützen sich auf die unbedenklichen Angaben in der Eingabe der Finanzprokuratur vom 14. Juni 2010, damals auch Vertreterin der Landeshauptstadt St. Pölten. Diesen Darstellungen ist keine Partei im gesamten Verfahren entgegengetreten und liegen auch sonst keine Anhaltspunkte dafür vor, diese Angaben in Zweifel zu ziehen.

In rechtlicher Hinsicht war von folgenden Erwägungen auszugehen:

Folgende Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sind grundsätzlich für das vorliegende Verfahren von Relevanz, wobei die mit der 4. Novelle des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 am 01. Jänner 2014 in Kraft getretenen Änderungen in Kursivschrift dargestellt sind:

Gemäß § 1 NÖ GVG idgF ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG idgF gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a) im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder

b) im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG idgF gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

* diese Absicht durch ausreichende Gründe und

* aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG idgF gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

a. Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

b. der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in lit. a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.

Gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG in der Fassung vor Inkrafttreten der 4. Novelle gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

a. Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

b. der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H., wenn durch Vorverträge oder verbindliche Anbote nachgewiesen wird, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben wird und die sonstigen in lit. a angeführten Bedingungen erfüllt werden.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG idgF hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG idgF hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG idgF beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG idgF haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG idgF ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG idgF ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG idgF hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG idgF hat, wenn bei der Grundverkehrsbehörde keine Verständigunggemäß Abs. 7 einlangt, sie das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG idgF hat, wenn bei der Grundverkehrsbehörde eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, sie weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Im gegenständlichen Fall ist zunächst im Hinblick darauf, dass der angefochtene Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten auf den Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG gestützt wurde, zu prüfen, ob ein Interessent im Sinne der Bestimmung des § 3 NÖ Z 4 GVG vorhanden ist, da verneinendenfalls dieser genannte Versagungsgrund nicht zum Tragen käme.

Bei der solcherart durchzuführenden Überprüfung ist zunächst die Bestimmung des

§ 11 Abs. 8 NÖ GVG heranzuziehen; nach dieser Bestimmung hat die Grundverkehrsbehörde das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt.

In § 11 Abs. 7 NÖ GVG ist nämlich bestimmt, dass im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 - wie im vorliegenden Fall - die örtlich zuständige Bezirksbauernkammer innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist alle bei ihr rechtzeitig eingelangten lnteressentenanmeldungen vorzulegen und eine begründete Stellungnahme zu übermitteln hat, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Wie oben dargelegt, hat die Bezirksbauernkammer am 27. Juni 2011, somit innerhalb der Anmeldefrist, die am selben Tag bei ihr eingelangte Erklärung der BOGRU der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten als Grundverkehrsbehörde übermittelt.

Unabhängig von dem von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten daraufhin eingeleiteten Ermittlungsverfahren ist zu prüfen, ob durch diese Erklärung eine lnteressentenanmeldung im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG vorliegt, denn nur eine die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllende lnteressentenanmeldung kann Grundlage für die Durchführung eines Ermittlungsverfahrens und in weiterer Folge - bei entsprechenden Ergebnissen des durchgeführten Ermittlungsverfahrens - für eine Versagung der grundverkehrsbehördIichen Genehmigung nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sein.

Vor dieser Prüfung ist zunächst zu klären, ob für die Beurteilung der Erklärung der BOGRU vom 27. Juni 2011 die Bestimmung des § 3 Z 4 NÖ GVG in der Fassung vor der 4. Novelle zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, welche mit der Einführung der Verwaltungsgerichte am 01.01.2014 in Kraft getreten ist, oder in der nunmehr aktuellen Fassung anzuwenden ist.

Nach Art. II Z 2 der im LGBl. 6800-4 kundgemachten Novelle zum NÖ GVG 2007 sind die bei den Bezirksverwaltungsbehörden zum 01.01.2014 bereits anhängigen Grundverkehrsverfahren unabhängig von der geänderten Zuständigkeit von diesen zu erledigen.

Weitere Übergangsbestimmungen wurden vom Gesetzgeber nicht getroffen, insbesondere wurde nicht geregelt, welche Rechtslage bei bereits anhängigen Grundverkehrsverfahren anzuwenden ist.

Es hat daher das Verwaltungsgericht die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes heranzuziehen, wonach das im Zeitpunkt der Entscheidung (hier: des Verwaltungsgerichtes) geltende Recht anzuwenden ist. (vgl. VwGH vom 25.09.1990, Zl. 88/05/0204, 22.11.1994, ZI. 93/04/0217, 04.11.1996, ZI. 96/10/0148, 19.02.2003, Zl. 2002/12/0324 und 24.03.2015, ZI. 2014/09/0066 ).

In diesem Sinne ist daher der Grundverkehrsbehörde St. Pölten mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 25. September 2014, LVwG-AV-267-2014, die Rechtsansicht überbunden worden, auf den Wortlaut der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. b NÖ Grundverkehrsgesetz 2007(NÖ GVG) in der geltenden Fassung abzustellen.

Bei Vornahme der Prüfung, ob mit der Erklärung der BOGRU vom 27. Juni 2011 eine lnteressentenanmeldung im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG vorliegt, ist aber dennoch zu berücksichtigen, dass die Bestimmung des § 3 Z 4 NÖ GVG erst mit 01. Jänner 2014, sohin zu einem Zeitpunkt, als das gegenständliche Verfahren bereits anhängig gewesen ist und das Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer bereits abgeschlossen war, eine Änderung erfahren hat - somit das anzuwendende Regelwerk während des anhängigen Verfahrens geändert worden ist. Eine rückwirkende Anwendung der Regelungen in der 4. Novelle zum NÖ GVG auf bereits vor Inkrafttreten dieser Novelle gesetzte Verfahrenshandlungen zuungunsten eines Beteiligten am Verfahren scheidet – wie auch zutreffend in der Beschwerde vermerkt – aus, wiewohl aber im Entscheidungszeitpunkt (hier: des Landesverwaltungsgerichtes NÖ) aufgrund fehlender Übergangsbestimmungen die aktuelle Rechtslage Anwendung zu finden hat.

Ein Vergleich der Rechtslage vor der 4. Novelle zum NÖ GVG mit der derzeit geltenden Rechtslage (nach dieser Novelle) ergibt, dass die Anforderungen an eine Interessentenerklärung durch die BOGRU mit der Novelle keine Verschärfung erfahren hat, sondern insoweit vielmehr eine vom Landesgesetzgeber gewollte Erleichterung für die Erstattung einer lnteressentenanmeldung durch die BOGRU eingetreten ist:

Nunmehr muss nämlich nicht mehr durch Vorlage von Vorverträgen oder verbindlichen Anboten nachgewiesen werden, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an bestimmte Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben wird, sondern ist es ausreichend, dass die BOGRU, die selbst ja nicht Landwirt ist, die Vertragsliegenschaft im Falle eines Erwerbes anstelle des aktuellen Käufers bzw. der aktuellen Käuferin innerhalb von fünf Jahren (überhaupt) an Landwirte oder Landwirtinnen weitergibt.

Unabhängig davon, ob diese Regelung der Weitergabe der Kaufliegenschaft innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren nicht eine sachlich nicht gerechtfertigte Besserstellung des Nichtlandwirtes BOGRU gegenüber anderen Nichtlandwirten darstellt, ist dem Motivenbericht der NÖ Landesregierung zur teilweisen Neufassung der Bestimmung des § 3 Z 4 Iit. b des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (4. Novelle zum NÖ GVG) vom 24.09.2013, LF1-LEG-28/013-2013, Folgendes zu entnehmen:

„Die wörtliche Auslegung der Wortfolge „wenn durch Vorverträge oder verbindliche Anbote nachgewiesen wird, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen weitergegeben wird“, würde den Zweck eines Siedlungsträgers verfehlen. Würden nämlich lnhaber bäuerlicher Betriebe bereits ohne Siedlungsträger zur Abgabe von Vorverträgen oder Anboten in der Lage sein, wäre es sinnlos, wenn der Siedlungsträger erwirbt, um zu „tragbaren Bedingungen“ „weiterzugeben“. Der Siedlungsträger wäre bloß Vermittler und Organisator einer Interessentengemeinschaft. Dazu bedürfte es jedoch nicht der Sonderregelung des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007. Nach § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007, erklärt der Siedlungsträger als lnteressent zwecks Erfüllung seiner gesetzlichen Aufgabe eine verbindliche Kaufbereitschaft im eigenen Namen . Durch die gesetzliche Auflage soll sichergestellt werden, dass der Erwerb durch den Siedlungsträger eine grundverkehrsrechtliche Maßnahme bleibt, ist doch der Siedlungsträger nach der Begriffsbestimmung des § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 kein Landwirt. Durch die verwaltungsbehördlich erzwingbare Auflage erlangt die lnteressentenstellung des Siedlungsträgers den grundverkehrsrechtlich erforderlichen Zusammenhang."

Unabhängig davon ist es aber für eine rechtswirksame lnteressentenanmeldung des Siedlungsträgers BOGRU sowohl nach alter wie auch nach neuer Rechtslage erforderlich, dass die in § 3 Z 4 Iit. a NÖ GVG angeführten Voraussetzungen (nach alter Rechtslage: „Bedingungen“) erfüllt werden.

Diese Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG hat gegenüber der alten Rechtslage durch die 4. Novelle zum NÖ GVG keine Änderung, sondern lediglich eine Klarstellung dahingehend erfahren, dass die Wortfolge „durch ein rechtsverbindliches Anbot“ eingefügt worden ist.

Nach dem Motivenbericht der NÖ Landesregierung zur Bestimmung des § 3 Z 4 Iit. a des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (4. Novelle zum NÖ GVG) vom 24.09.2013, LF1-LEG-28/013-2013, soll mit der Einfügung der Wortfolge „durch ein rechtsverbindliches Anbot“ klargestellt werden, dass die im Zuge des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens abgegebene Interessentenerklärung nicht bloß dazu dient, dass der Interessent im Genehmigungsverfahren Parteistellung erlangt, sondern mit seiner Erklärung ein an den Veräußerer gerichtetes rechtlich verbindliches, nicht ohne Grund widerrufbares Anbot im Sinne des § 861 ABGB abgibt, die Vertragsliegenschaft erwerben zu wollen, wenn dem Vertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wird.

Ausgehend von diesen Erläuterungen im Zusammenhalt mit dem Gesetzestext der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG idF der 4. Novelle und idgF, in welcher ausdrücklich normiert ist, dass die sonstigen in Iit. a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden müssen, ist eine Interessentenstellung - der BOGRU - nur dann rechtswirksam gegeben, wenn diese in der Interessentenanmeldung ihre Bereitschaft erklärt, „anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen“.

Ein solches an den Verkäufer gerichtetes rechtsverbindliches, nicht ohne Grund widerrufbares Anbot im Sinne des § 861 ABGB, die Vertragsliegenschaft im eigenen Namen erwerben zu wollen, kann aber der Erklärung der BOGRU vom 27. Juni 2011 nicht entnommen werden.

Vielmehr erklärt die Grunderwerbsgenossenschaft, die in dieser Erklärung angeführten, als aufstockungsbedürftig und aufstockungswürdig bezeichneten Land- und Forstwirte beim Ankauf der Vertragsliegenschaft „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen und garantiert die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises“.

Diese abwicklungsmäßige und finanzielle Unterstützung der genannten Land- und Forstwirte sowie die Garantie der Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises wird wohl als „rechtsverbindlich“ erklärt, nicht erklärt wird allerdings, dass die BOGRU eine verbindliche Kaufbereitschaft im eigenen Namen hat.

Die Bereitschaft, die Vertragsliegenschaft im eigenen Namen erwerben zu wollen, ist aber einer rechtswirksamen Interessenterklärung schon deswegen immanent, soll doch der Verkäufer im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag in die Lage versetzt sein, dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen verkaufen zu können. Andernfalls könnte ein - nicht kaufwilliger - Interessent den Verkauf einer landwirtschaftlichen Liegenschaft nach Belieben hinauszögern, ohne selbst verpflichtet zu sein, anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten.

Zudem enthält die Bestimmung des § 3 Z 4 Iit. b NÖ GVG sowohl in der Fassung vor der 4. Novelle als auch in der derzeit geltenden Fassung die an die BOGRU gerichtete Vorgabe, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen „weitergegeben“ wird.

Damit ist hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass die BOGRU sich verpflichten muss, die Vertragsliegenschaft im eigenen Namen - bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG und Inanspruchnahme durch die Verkäuferin - zu erwerben und damit Eigentümerin zu werden, da nur der Eigentümer berechtigt ist, eine Sache zum Eigentumserwerb durch Dritte „weiterzugeben“.

Das Fehlen einer solchen sich selbst verpflichtenden Erklärung und damit das Fehlen eines rechtsverbindlichen Anbots, ein gleichartiges Rechtsgeschäft mit dem Veräußerer abzuschließen, führt im Ergebnis dazu, dass der Erklärung der BOGRU vom 27. Juni 2011 nicht die Rechtswirkungen einer Interessentenanmeldung bzw. Interessentenerklärung zukommen.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass im ersten Satz dieser Erklärung die Formulierung „die Grunderwerbsgenossenschaft, Interessent gemäß § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG 2007, LGBI. Nr. 6800-2, erklärt …“ gewählt wurde, da es für die Erlangung der Interessentenstellung nicht ausreichend ist, sich bloß selbst als solchen zu bezeichnen, ohne ein rechtsverbindliches Anbot an den Veräußerer auf Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes unter Lebenden über die vertragsgegen-ständliche Liegenschaft zu machen.

Die in der Erklärung vom 27. Juni 2011 enthaltene Zusage, auch die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises in diesem Zusammenhang zu garantieren, vermag das rechtsverbindliche Anbot zum Kauf im eigenen Namen nicht zu ersetzen, stellt die Fähigkeit, den Kaufpreis auch tatsächlich bezahlen zu können, durch die im Gesetz vorgeschriebene Glaubhaftmachung (nur) die notwendige Absicherung für den Verkäufer dar, dass neben der Kaufbereitschaft im eigenen Namen das gleichartige Kaufgeschäft letztlich nicht an der Zahlungsunfähigkeit des Interessenten scheitert.

Da aber im vorliegenden Fall die BOGRU nach dem klaren Wortlaut ihrer Erklärung vom 27. Juni 2011 keineswegs einen Eigentumserwerb hinsichtlich der Vertragsliegenschaft angestrebt hat, ist auch die Garantie der Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises ohne rechtliche Relevanz; vielmehr wäre - nach der Erklärung der BOGRU - der Veräußerer verhalten, mit den in der Erklärung angeführten aufstockungsbedürftigen und -würdigen Land- und Forstwirten entsprechende (Einzel-)Kaufverträge abschließen zu müssen. Dass die BOGRU dabei die Land- und Forstwirte abwicklungsmäßig und finanziell unterstützen will und die Bezahlung des Kaufpreises garantiert, würde an der für den Veräußerer ungünstigen Situation, nämlich keinen (Ersatz-)Käufer für die Gesamtliegenschaft zu haben, nichts ändern.

Aus dem Charakter der Interessentenerklärung als materiell-rechtliche Voraussetzung folgt zudem, dass diese keiner Verbesserung nach § 13 Abs. 3 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) zugänglich ist und dementsprechend nach Ablauf der dreiwöchigen Einbietefrist im Sinne des § 11 Abs. 3 NÖ GVG nicht mehr nachgeholt werden kann.

Es sind daher auch die im bisherigen Verfahren wiederholt ergangenen Verbesserungsaufträge – gleichgültig, ob mit § 13 Abs. 3 AVG junktimiert oder nicht - und die daraufhin erstatteten ergänzenden Erklärungen der BOGRU nicht geeignet, den Mangel der Erklärung vom 27. Juni 2011 zu sanieren, da eine inhaltliche Verbesserung - unabhängig von § 13 Abs. 3 AVG - aufgrund der materiell-rechtlichen Natur der Einbietefrist ausgeschlossen ist.

Soweit die BOGRU zu dieser ihrer innerhalb der Anmeldefrist erstatteten Erklärung vom 27. Juni 2011 über Aufforderung der Grundverkehrsbehörde St. Pölten und der Grundverkehrslandeskommission beim Amt der NÖ Landesregierung mit den oben angeführten Schriftsätzen vom 14. September 2011, vom 05. April 2012 und vom 29. Oktober 2014 sowie in der vor dem erkennenden Gericht anlässlich der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 13. Oktober 2015 abgegebenen Erklärung nachträglich ausdrücklich keine Verbesserung nach § 13 Abs. 3 AVG, sondern lediglich eine Klarstellung bzw. Glaubhaftmachungen ihrer Interessenteneigenschaft vorgebracht sieht, vermag dies an der innerhalb der Anmeldefrist abgegebenen Erklärung vom 27. Juni 2011 nichts mehr zu ändern; dies nicht zuletzt deshalb, weil die in Rede stehende Erklärung aufgrund der klaren Diktion und des unmissverständlichen Inhaltes eine wie immer geartete „Klarstellung“ nicht zu rechtfertigen vermag. In den genannten „Klarstellungserklärungen“ ist vielmehr die Intention zu erkennen, der Erklärung vom 27. Juni 2011 nachträglich einen Inhalt in der Richtung zu geben, dass von einer Verpflichtungserklärung zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes mit der Verkäuferin ausgegangen werden könne.

Dabei wird übersehen, dass die Verkäuferin im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung aufgrund der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sich nur auf die Interessentenerklärung und ihren Inhalt stützen kann, wenn sie die BOGRU zum Eigentumserwerb hinsichtlich der Gesamtliegenschaft anstelle der nunmehrigen Käuferin verhalten will. Diese als Interessentenerklärung gedacht gewesene Erklärung vom 27. Juni 2011 enthält allerdings – wie gezeigt – kein im Sinne des § 861 ABGB einklagbares an die Verkäuferin gerichtetes rechtlich verbindliches, nicht ohne Grund widerrufbares Anbot, die (Gesamt-)Liegenschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu erwerben bereit zu sein.

Vielmehr ist der Erklärung vom 27. Juni 2011 neben der fehlenden Kaufbereitschaft im eigenen Namen nicht einmal eine - im Übrigen ebenso nicht dem Gesetz entsprechende - Vermittlerrolle der BOGRU zwischen Verkäuferin und kaufwilligen Land- und Forstwirten zu entnehmen, ist doch nur die Rede davon, die Land- und Forstwirte „abwicklungsmäßig und finanziell zu unterstützen“ und damit die Bezahlung des ortsüblichen Kaufpreises zu garantieren.

Unabhängig davon würde auch nach den Erläuterungen zur 4. Novelle des NÖ GVG (siehe oben) eine von der BOGRU eingenommene Vermittlerrolle ohnehin nicht ausreichen, eine Interessentenstellung im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG zu begründen.

Die aus der Erklärung vom 27. Juni 2011 hervorgehende bloße Unterstützerrolle, verpflichtet die BOGRU naturgemäß nicht, die Liegenschaft im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG im eigenen Namen zu erwerben und befreit sie auch von der Verpflichtung zur Bezahlung der Grunderwerbssteuer, wenn sie das Kaufgeschäft nicht allenfalls freiwillig abschließen sollte. Hingegen trifft einen Interessenten mit gesetzmäßiger Interessentenerklärung diese Pflicht zum Eigentumserwerb und damit jedenfalls auch die Verpflichtung zur Zahlung der damit verbundenen Grunderwerbssteuer im Falle der Inanspruchnahme durch den Veräußerer.

Zur Erklärung der BOGRU vom 27. Juni 2011 ist zudem des Weiteren anzumerken, dass das nach § 3 Z 4 NÖ GVG innerhalb der Anmeldefrist abzugebende rechtsverbindliche Anbot dergestalt sein muss, dass ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abgeschlossen wird, wobei neben der Glaubhaftmachung der Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes auch die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Im vorliegenden Fall ist Gegenstand des Kaufvertrages die Fläche des ehemaligen Truppenübungsplatzes ***, die ehemaliges deutsches Eigentum gewesen ist. Aufgrund des Staatsvertrages ist die Verpflichtung der Republik gegeben, eine öffentliche Ausschreibung im Falle eines Verkaufes vorzunehmen. Nach dem zur Ausschreibung gelangten Vertrag ist ein Teil der Liegenschaft für einen Autobahnbau vorgesehen, wobei die *** Eigentümerin der für den Autobahnbau erforderlichen Flächen werden soll. Eine gültige lnteressentenerklärung hat daher auch diese Vertragsverpflichtung zu übernehmen.

Aus der vorliegenden Erklärung der BOGRU vom 27. Juni 2011 kann aber ein einklagbares Übernehmen der diesbezüglichen Vertragsbedingungen schon deshalb nicht angenommen werden, weil es der Erklärung überhaupt - wie oben dargelegt - an einem rechtsverbindlichen Anbot fehlt.

Somit ist nach dem bisher Gesagten davon auszugehen, dass sowohl nach der Rechtslage vor der 4. Novelle zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 als auch nach der derzeit geltenden Rechtslage aufgrund nicht verbesserungsfähiger materieller Mängel die Erklärung der BOGRU vom 27. Juni 2011 im gegenständlichen Verfahren nicht als Interessentenerklärung mit den an eine solche anknüpfenden Rechtswirkungen zu berücksichtigen ist.

Unabhängig davon, dass sich der angefochtene Bescheid ausschließlich auf den Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG stützt, sind zur Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG noch folgende grundsätzliche Erwägungen anzustellen:

Nach dem ersten und dem zweiten Einleitungssatz dieser Bestimmung hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht, bzw. ist die Genehmigung - soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht - auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.

Diese für eine Genehmigungserteilung positive Formulierung („hat … zu erteilen“) kann eben für sich genommen nicht ohne Weiteres dazu führen, dass in einem Verfahren nach dem NÖ GVG ein Nichtlandwirt praktisch nie Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstückes werden könnte, ist doch im Landesgebiet von Niederösterreich vom Vorhandensein eines leistungsfähigen Bauernstandes auszugehen und besteht auch naturgemäß ein allgemeines Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung dieses Bauernstandes bzw. an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes.

Tatsächlich ist aber der Regelung nach § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG schon aus verfassungsrechtlichen und unionsrechtlichen Gründen immanent, dass auch Nichtlandwirte landwirtschaftlichen Grund erwerben können sollen. Im Übrigen wäre die Regelung nach § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG, wollte man daraus im Umkehrschluss einen Versagungstatbestand konstruieren, einschränkend auszulegen, weil damit ein Eingriff in Grundrechte und ein Eingriff in die Privatautonomie von Vertragsparteien verbunden wäre.

Vor diesem Hintergrund ist für den vorliegenden Fall festzuhalten, dass eben keine triftigen Gründe – und nur solche könnten in Frage kommen - erkennbar sind, weshalb der gegenständliche Eigentumserwerb durch die Käuferin der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes, bzw. der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes, widersprechen könnte. Vielmehr ist durch die Verfahrensergebnisse belegt, dass aufgrund der von der Käuferin dargestellten und unwidersprochen gebliebenen künftigen Nutzung in die Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht eingegriffen wird.

Darüber hinaus finden sich ebenfalls mit Blick auf die angestrebte Nutzung der Kaufliegenschaft (Verpachtung an Landwirte, Einsatz von Teilflächen als Ersatz-, Tausch- und Ausgleichsflächen für Landwirte) keine Hinweise für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlichen Teilflächen der Kaufliegenschaft nicht erfolgt, sowie dass diese Flächen ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden (§ 6 Abs. 2 Z. 3 NÖ GVG).

In diesem Zusammenhang wird im Hinblick auf Fragen der Auslegung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 auch auf die Judikatur des Europäischen Gerichtshofes in seiner Entscheidung vom 23.9.2003 (C-452/01 - diese Entscheidung wurde auch begründend für die Neufassung des NÖ GVG 2007 herangezogen) verwiesen, wonach es gemeinschaftsrechtswidrig wäre, eine Genehmigung zum Erwerb eines Grundstückes deshalb zu versagen, weil der Erwerber die betreffenden Grundstücke nicht selbst im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet. Sowohl die Sicherstellung der Erhaltung von landwirtschaftlichen Liegenschaften, als auch die Sicherung des Natur- und Landschaftsschutzes und der Naherholungsfunktion von Grundflächen liegen im Übrigen ebenfalls nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes eindeutig im gesellschaftlichen Interesse (C-452/01; C-244/05; C-396/92), weshalb bei Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages auch kein Widerspruch zu § 6 Abs. 2 Z. 3 NÖ GVG erkannt werden kann.

Anhaltspunkte für das Vorliegen von Umständen hinsichtlich der Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Z. 2 und 4 NÖ GVG sind im Verfahren nicht hervorgekommen.

Daran anknüpfend ist festzustellen, dass im gegenständlichen grundverkehrs-behördlichen Verfahren mangels Vorhandensein eines Interessenten im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 der von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten herangezogene Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG nicht zum Tragen kommt, aber auch sonst kein anderer Versagungsgrund vorliegt, dies unabhängig von der Frage, ob der Käuferin Landwirteeigenschaft zukommt oder nicht.

Vor diesem Hintergrund war daher in die Vertragsautonomie der Parteien des zur grundverkehrsbehördIichen Genehmigung vorgelegten Kaufvertrages trotz der auch dem Landesverwaltungsgericht obliegenden Wahrnehmung des öffentlichen Grundverkehrsinteresses nicht einzugreifen und demnach die grundverkehrs-behördliche Genehmigung für den Kaufvertrag zu erteilen.

Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision zulässig, weil die im vorliegenden Fall zu lösenden Rechtsfragen, was die Auslegung der Bestimmungen des § 6 Abs. 2 und der §§ 3 Z 4 sowie 11 NÖ GVG idgF (Interessentenerklärung) betrifft, bisher von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht erfasst waren und diesen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt.