Gerichtliche Kündigung des Mieters " Zustellprobleme

Im Anwendungsbereich des Kündigungsschutzes des MRG ist nach herrschender Judikatur auch der Mieter mangels einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses gezwungen, unbefristet abgeschlossene Mietverhältnisse gerichtlich zu kündigen²⁾²⁾§ 33 Abs 1 MRG; statt vieler EvBl 1993/121.. Da dies also " mit zu vernachlässigenden Ausnahmen " für alle Raummieten gilt, betrifft das hier zu behandelnde Problem große Bevölkerungskreise. Virulent wird es, wenn etwa derzeit bei hochpreisigen Geschäftsraummieten ein Nachfolgemieter zu einem ebenso hohen Mietzins nicht leicht zu finden ist; der Hausverwalter wird die einvernehmliche Beendigung ablehnen und auf gerichtliche Kündigung unter Beachtung der Kündigungsfrist und des -termins bestehen. Der Irrweg beginnt. Der Hauptmieter muß aus dem Grundbuch die Namen seiner Vermieter eruieren. Wegen zwischenzeitlicher Verehelichung stimmen einige Familiennamen nicht mehr. Die Anschriften, soweit vorhanden, sind längst überholt oder unbrauchbar ungenau. Nur des Mieters bisheriger Ansprechpartner, der auch den Mietvertrag einst unterfertigte, der Hausverwalter, ist namentlich samt Anschrift bekannt. Regelmäßig kommen von diesem Zinsvorschreibungen, Mahnungen und Mietzinsklagen. Kann der Hauptmieter, der natürlich seine Kündigung gegen alle " nun angenommen " 35 Miteigentümer zu richten hat, beantragen, die gerichtliche Kündigung dem Hausverwalter als Vertreter der Vermieter zuzustellen? Wer in erster Instanz mit Bestandsachen zu tun hat, steht regelmäßig vor dieser Frage. Schon der gesunde Menschenverstand fordert nach einer bejahenden Antwort: Allein der Mehraufwand, 35 Exemplare des gerichtlichen Auftrages her- und zuzustellen, die Verfünfunddreißigfachung des Risikos von Zustellmängeln selbst bei Bekanntheit der Zustelladressen zum Teil in Israel, zum Teil in Mexiko, die Verkomplizierung der Überwachung der Einwendungsfrist " noch dazu, wenn man davon ausgeht, daß nur die Vermietermehrheit Einwendungen erheben wird können " und nicht zuletzt die bei Auslandszustellung manchmal nötige Wahl eines um ein halbes Jahr späteren Kündigungstermins! Die monatlichen oder vierteljährlichen Kündigungstermine des § 560 Abs 1 ZPO sind dagegen reine Theorie. Trotz dieses Hintergrundes wurde in zweiter Instanz³⁾³⁾LGZ Wien, 39 R 279/96k. und auch durch Zurückweisung des außerordentlichen Revisionsrekurses in dritter Instanz⁴⁾⁴⁾OGH, 10 Ob 2387/96v. die Zustellung an den vom Mieter bekanntgegebenen Hausverwalter selbst dann als wirkungslos angesehen, als durch die Einwendungen eines Minderheits(!)eigentümers unstrittig war, daß es sich wirklich um die Hausverwaltung handelte.