27.3.2.2.1. Allgemeines
Die Vertragsdauer stellt neben dem vereinbarten Preis das zweite Element zur Feststellung des Wertes eines Bestandsvertrages dar. Die Vertragsdauer ist kein für das Zustandekommen eines Bestandvertrages wesentlicher Bestandteil, sie ist aber für die Bemessung der Bestandvertragsgebühr bedeutsam.Die Gebühr darf nur von der rechtsgeschäftlich vereinbarten Dauer erhoben werden. Auf die tatsächliche Dauer kommt es nicht an, auch wenn diese im Zeitpunkt der Bemessung bekannt ist.Wird ein Bestandvertrag auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen und vereinbart, dass eine Fortsetzung des Bestandverhältnisses nach Ablauf dieser Zeit einer gesonderten Vereinbarung bedarf, erstreckt sich der Bestandvertrag nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde nicht über einen die vereinbarte bestimmte Dauer hinausreichenden Zeitraum, weil dieser Formulierung zufolge es zur Fortsetzung des Bestandverhältnisses erst einer neuerlichen Willenseinigung bedarf.Wird nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Bestanddauer das Bestandverhältnis gemäß §§ 1114 und 1115 ABGB fortgesetzt, ohne dass eine Verlängerung im Vertrag vereinbart ist oder eine neuerliche Urkunde über das fortgesetzte Bestandverhältnis errichtet wird, ist die Verlängerung der Bestanddauer gebührenrechtlich unbeachtlich.Eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung stellt die Beifügung einer Bedingung dar, bei deren Eintritt (Ausübung der Option) sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert. Eine solche Bedingung hat nach § 17 Abs. 4 GebG (siehe Rz 507 ff) auf das Entstehen der Gebührenschuld keinen Einfluss. Die Gebühr ist von dem Entgelt zu entrichten, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt.27.3.2.2.2. Bestimmte Dauer
Eine bestimmte Dauer liegt vor, wenn nach dem Vertragsinhalt beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis gebunden sind.Die Bemessungsgrundlage ist der Wert der vom Bestandnehmer während der gesamten vorgesehenen Vertragsdauer geschuldeten Leistungen, höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes (§ 15 Abs. 1 dritter Satz BewG 1955).Beispiel:
Ein Bestandvertrag wird auf die bestimmte Zeit von 25 Jahren abgeschlossen. Bemessungsgrundlage ist der 18-fache Jahreswert.
Beispiel:
Der Vermieter bindet sich für einen bestimmten Zeitraum von 5 Jahren durch Kündigungsverzicht, während der Mieter ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen kann. Kann der Mieter im Falle der Kündigung die geleisteten Mietzinsvorauszahlungen nicht zurückfordern, liegt ein Vertrag auf bestimmte Zeit vor.
Beispiel:
Ein Vertrag auf unbestimmte Dauer. Der Mieter verzichtet für 5 Jahre, der Vermieter für 7 Jahre auf sein Kündigungsrecht. Vom beiderseitigen Kündigungsverzicht umfasst sind 5 Jahre. Insoweit liegt eine bestimmte Dauer vor. Für die Gebührenbemessung ist daher eine Dauer von 5 Jahren bestimmte Dauer und 3 Jahren unbestimmte Dauer maßgeblich.
Beispiel:
Mietvertrag auf vier Jahre. Falls er nicht aufgekündigt wird, verlängert sich der Mietvertrag um 5 Jahre. Für die Gebührenbemessung ist eine Dauer von 9 Jahren maßgeblich.
27.3.2.2.3. Unbestimmte Vertragsdauer
Bestandverträge sind dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten.Eine unbestimmte Vertragsdauer liegt vor, wenn auch nur ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit aufzulösen, wobei einzelne, bestimmt bezeichnete Kündigungsgründe (zB jene nach §§ 1117 und 1118 ABGB) unberücksichtigt bleiben.Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt.Bei Bestandverträgen mit unbestimmter Dauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem dreifachen Jahreswert zu bewerten (§ 33 TP 5 Abs. 3 GebG stellt im Verhältnis zu § 15 Abs. 3 BewG 1955 eine Sondervorschrift dar).Wird ein Vertrag auf die bestimmte Dauer von weniger als 3 Jahren (zB 2 Jahren) geschlossen, der aber von einem der Vertragspartner jederzeit gekündigt werden kann, so liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vor. Bemessungsgrundlage wäre das dreifache Jahresentgelt. Da der Vertrag jedoch keinesfalls 3 Jahre dauern kann, ist in diesem Fall von der (bestimmten) maximalen Vertragsdauer auszugehen (im Beispiel also zweifaches Jahresentgelt).27.3.2.2.4. Kombination von bestimmter und unbestimmter Dauer
Eine Verlängerung eines Vertrages, der zunächst auf bestimmte Dauer abgeschlossen wurde, auf unbestimmte Zeit liegt vor, wenn der Vertrag nach Ablauf der bestimmten Vertragsdauer ausdrücklich auf unbestimmte Zeit oder auf eine unbestimmte Anzahl bestimmter Zeiträume verlängert wird (zB " ... das Vertragsverhältnis verlängert sich jeweils um x Jahre ..."). Die Bemessungsgrundlage für die Gebühr ist aus der Summe der Jahreswerte der bestimmten und der unbestimmten Vertragsdauer zu ermitteln.Beispiel:
In einem Bestandvertrag mit der bestimmten Vertragsdauer von 5 Jahren wird vereinbart, dass sich dieser um jeweils 4 Jahre verlängert, wenn er nicht aufgekündigt wird. Für die Gebührenbemessung ist von einer bestimmten Dauer von 5 Jahren und der unbestimmten Dauer auszugehen. Bemessungsgrundlage ist somit der achtfache Jahreswert.
Beispiel:
Verzichten der Bestandgeber innerhalb der ersten neun Jahre und die Bestandnehmerin innerhalb der ersten vier Jahre auf ein Kündigungsrecht, so ist der Bestandvertrag gebührenrechtlich so zu beurteilen, als wäre er zunächst auf bestimmte Dauer von vier Jahren abgeschlossen und verlängert sich danach auf unbestimmte Zeit. Bemessungsgrundlage ist somit der siebenfache Jahreswert.