20.2.5.4 Steuerliche Behandlung von Wohnbaubanken und Wohnbauwertpapieren

20.2.5.4.1 Wohnbaubanken

Als Wohnbaubanken im Sinne des Bundesgesetzes über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus, BGBl. Nr. 253/1993 idF BGBl. Nr. 680/1994 (StWbFG), zuletzt novelliert durch BGBl. I Nr. 162/2001 (WRN 2002), gelten gemäß § 1 Abs. 2 Z 1 lit. a Kreditinstitute im Sinne des § 1 Bankwesengesetz (BWG), deren überwiegender satzungsmäßiger und tatsächlicher Unternehmensschwerpunkt die Finanzierung von Wohnbauten ist.

Der Unternehmensschwerpunkt einer Wohnbaubank ist die Finanzierung von Wohnbauten im weiteren Sinne, wenn sie die ihr zur Verfügung stehenden Mittel zu mindestens 65% in diesem Bereich einsetzt. Dieses Mindesterfordernis ist bei Neugründung oder Umwandlung eines bestehenden Unternehmens in eine Wohnbaubank bis zum Ablauf des dritten auf das Jahr der Gründung oder Umwandlung folgenden Wirtschaftsjahres zu erfüllen.

Was als Wohnbau im engeren Sinn anzusehen ist, ist nach den Grundsätzen des § 7 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zu beurteilen. Darunter fallen neben der Errichtung von Wohnungen, Eigenheimen und Heimen auch die Errichtung von damit verbundenen Geschäftsräumen, Garagen und Gemeinschaftseinrichtungen, die Übernahme von aus öffentlichen Mitteln geförderten Aufgaben der Wohnhaussanierung, von Maßnahmen der Stadt- und Dorferneuerung, von Assanierungen und Aufgaben nach dem Stadterneuerungsgesetz sowie der Erwerb von Grundstücken zur Errichtung von Wohnbauten (§ 7 Abs. 3 Z 1 bis 6a WGG). Daneben können auch der erste Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger, der aus Eigenmitteln des Wohnungswerbers zu leistende Baukostenzuschuss bei Erwerb einer Genossenschaftswohnung, aber auch nicht durch öffentliche Mittel geförderte Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen in Wohnungen und überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden finanziert werden.

20.2.5.4.2 Wohnbauaktien und Wohnbau-Wandelschuldverschreibungen

Das StWbFG begünstigt Kapitalerträge aus Aktien und auch von Wandelschuldverschreibungen, die von Wohnbaubanken emittiert werden und die ein Wandelungsrecht in Aktien der Wohnbaubank selbst oder - nach den handelsrechtlichen Möglichkeiten - in Aktien von Bauträgern im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 1 StWbFG vorsehen.

Gehören Kapitalerträge aus solchen Wohnbauaktien und Wohnbau-Wandelschuldverschreibungen, die von Wohnbaubanken im Sinne des § 1 Abs. 2 StWbFG ausgegeben worden sind, zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, gilt für die Zeit der Hinterlegung dieser Wertpapiere bei einem inländischen Kreditinstitut Folgendes:

• Die Kapitalerträge sind im Ausmaß bis zu 4% des Nennbetrages der Aktien, Wandelschuldverschreibungen und Partizipationsrechte steuerfrei; dabei hat auch kein Kapitalertragsteuerabzug stattzufinden.
• Für darüber hinausgehende Kapitalerträge gilt die in § 97 EStG 1988 vorgesehene Abgeltungswirkung bei Vornahme des Kapitalertragsteuerabzugs.

Da anders als bei der bis zum Budgetbegleitgesetz 2011 vorgesehenen Steuerbefreiung für Genussscheine und junge Aktien keine Verknüpfung zwischen der Steuerbefreiung und dem Sonderausgabenabzug gemäß § 18 Abs. 1 Z 4 EStG 1988 idF vor BBG 2011 besteht, ändert sich nichts durch den Wegfall der Möglichkeit des Sonderausgabenabzugs. Die Dividende ist daher auch dann weiterhin im erwähnten Ausmaß steuerfrei, wenn keine Möglichkeit des Sonderausgabenabzugs besteht, somit auch dann, wenn die Wohnbauaktie von einem Vorbesitzer erworben wurde oder in früheren Veranlagungszeiträumen im Sonderausgabenhöchstbetrag nicht mehr Deckung gefunden hat. Voraussetzung für die teilweise Steuerfreiheit der Dividendenausschüttungen ist lediglich die Hinterlegung der Aktie auf einem Depot.

Die Befreiung gilt auch für beschränkt steuerpflichtige Körperschaften iSd § 1 Abs. 3 Z 2 und 3 KStG 1988.

Die Befreiung erstreckt sich auch auf die in Veräußerungserlösen enthaltenen Stückzinsen.

Einkünfte aus Nullkupon-Wohnbauanleihen gehören jedoch aufgrund der gesetzlichen Definition gemäß § 27 Abs. 3 EStG 1988 zu den steuerpflichtigen Kapitalerträgen.

Nach dem Wortlaut des StWbFG sind neben Aktien und Wandelschuldverschreibungen von Wohnbaubanken auch Partizipationsrechte im Sinne des Bankwesengesetzes begünstigt. § 23 BWG idF BGBl. I Nr. 160/2013, welcher die Partizipationsrechte regelt, trat jedoch in Umsetzung der Richtlinie 2013/36/EU über den Zugang zur Tätigkeit von Kreditinstituten und die Beaufsichtigung von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen ("CRD IV") mit 1.1.2014 außer Kraft.

Für Partizipationsrechte und Wandelschuldverschreibungen, welche ein Wandlungsrecht auf Partizipationsrechte verbriefen, die bis zum 31.12.2013 ausgegeben wurden, gilt auch noch nach dem 1.1.2014 unverändert die Steuerbegünstigung im Sinne des § 2 Z 1 StWbFG, sofern die Kapitalerträge zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören.

Darüber hinaus spricht auch nach Außerkrafttreten des § 23 BWG idF BGBl. I Nr. 160/2013 jedenfalls nichts dagegen, die Steuerbegünstigung des § 2 Z 1 StWbFG (in sinngemäßer Anwendung der bisher vom BMF vertretenen Rechtsansicht im Erlass des BMF vom 6.6.2002, 06 0950/1-IV/6/02) auch für Erträge von Wandelschuldverschreibungen, die eine mindestens zehnjährige Laufzeit aufweisen, ab dem zweiten Jahr der Laufzeit zumindest einmal jährlich die Ausübung des Wandlungsrechts zulassen und deren Umtauschverhältnis von zumindest 10:1 zur Wandlung in eines der folgenden Instrumente berechtigten:

• Aktien
• Kapitalanteile ohne Stimmrecht iSd § 26a BWG idF BGBl. I Nr. 184/2013
• Genussrechte, die keine Kapitalanteile ohne Stimmrecht iSd § 26a BWG idF BGBl. I Nr. 184/2013 sind, die den gemäß StWbFG steuerbegünstigten Produkten wirtschaftlich nahekommen; Jedenfalls muss es sich aus steuerlicher Sicht um Substanzgenussrechte handeln.

Die Verzinsung der Wandelschuldverschreibungen kann auch weiterhin frei vereinbart werden. Das Recht der Kündigung muss jedoch sowohl für die Wohnbaubank als auch für den Zeichner für die Dauer der Mindestlaufzeit ausgeschlossen sein.

20.2.5.4.3 Verwendung des Emissionserlöses durch die Wohnbaubank

Der Erlös aus jeder einzelnen Emission muss von der Bank bis zum Ablauf des dritten auf das Jahr der Emission folgenden Wirtschaftsjahres zur Finanzierung des Wohnbaus im Sinne des § 7 WGG bzw. § 1 Abs. 2 des StWbFG (Wohnbau im engeren Sinn) tatsächlich eingesetzt werden. Dieses Erfordernis ist erreicht, wenn der Emissionserlös bis zu diesem Zeitpunkt den Kreditnehmern zu mindestens 80% zugezählt ist.

Rücklaufende Gelder sind revolvierend wieder zur Wohnbaufinanzierung einzusetzen, sodass zumindest 80% des durchschnittlichen Emissionserlöses widmungsgemäß verwendet sind. Die Einhaltung dieses Erfordernisses ist an Hand der Stände zum jeweiligen Bilanzstichtag zu beurteilen. Dabei sind Kreditausfälle zu berücksichtigen. Diese gelten als bestimmungsgemäß verwendet.

20.2.5.4.4 Geschäftsabwicklung

Die im Wohnbaufinanzierungsgeschäft im engeren Sinn abgeschlossenen zivilrechtlichen Darlehens- und Kreditverträge müssen so gestaltet werden, dass der Vertragspartner der Wohnbaubank verpflichtet wird, die ihm zur Verfügung gestellten Mittel den Bestimmungen des StWbFG entsprechend zu verwenden. Dies betrifft vor allem die Art der zu errichtenden Bauten und die Preisbildung im Vermietungsfall. Wird der Ankauf von Grundstücken finanziert, ist sicherzustellen, dass auf dem Grundstück innerhalb von drei Jahren nach dem Ankauf ein Wohnbau im engeren Sinn errichtet wird. Für den Fall der Verletzung dieser Auflagen ist die sofortige Fälligstellung der Kreditmittel vorzusehen.

Wohnbaubanken können sich bei der Durchführung ihrer Finanzierungsaufgaben anderer Banken als Erfüllungsgehilfen bedienen. Das bedeutet, dass sie das Finanzierungsgeschäft nicht direkt mit dem Bauträger bzw. Kreditwerber abschließen müssen, sondern die ihnen zur Verfügung stehenden Mittel auch anderen Banken mit der Auflage zur Verfügung stellen können, dass diese sie zur Finanzierung von Wohnbauten im engeren Sinn verwenden. Dieses indirekte Finanzierungsgeschäft kann in der Form abgewickelt werden, dass die Partnerbank lediglich als Vermittler oder Erfüllungsgehilfe (Treuhänder) der Wohnbaubank auftritt. Es kann aber auch durch Widmungseinlagen, Refinanzierungskredite und ähnliche Instrumente erfolgen, bei denen der Partnerbank ein bestimmtes Geldvolumen auf eine bestimmte Zeit zur Verfügung gestellt wird, das diese durch Vergabe von Krediten und Darlehen auf eigene Rechnung und Gefahr verwenden kann. Die Partnerbank hat für solche durch Widmungseinlagen finanzierte Kredite und Darlehen eine eigene gesonderte Kennzeichnung vorzusehen. Jedenfalls muss durch zivilrechtliche Vereinbarungen sichergestellt werden, dass die Mittel den Bestimmungen des StWbFG entsprechend eingesetzt werden. Im Falle von Widmungseinlagen, Refinanzierungskrediten usw. müssen damit die die Wohnbaubank treffenden Auflagen hinsichtlich des von ihr zur Verfügung gestellten Geldvolumens auf die Partnerbank übergehen.

Bei Wohnbaubanken und jenen Kreditinstituten, die von Wohnbaubanken Widmungseinlagen, Refinanzierungskredite usw. erhalten haben, gilt für den aushaftenden Stand an begünstigten Finanzierungen der jeweilige Plansaldo der Hypothekardarlehen - das ist der dem aktuell gültigen Tilgungsplan zugrunde liegende Stand.

Die Tätigkeit der Wohnbaubanken ist auf die Förderung der Errichtung, Erhaltung und nützlichen Verbesserung von Wohnungen und überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden auszurichten. Die Finanzierung von bereits laufenden Bauvorhaben oder die Umschuldung bei bereits errichteten aber noch nicht ausfinanzierten Projekten ist daher nicht als Finanzierung des Wohnbaus im Sinne des StWbFG anzusehen. Nicht von dieser Einschränkung betroffen sind die Umschuldung vor Zuzählung von sonstigen Finanzierungsmitteln, die Umschuldung von Zwischenfinanzierungen oder der Ersatz von Eigenmitteln in der Bauphase und der Eintritt der Wohnungseigentümer in ein ursprünglich dem Bauträger oder Wohnungserwerber gewährtes Globaldarlehen, soweit objektbezogen Identität des Wohnbaudarlehens gegeben ist. Nach Tilgung einer Emission kann der bestehende Darlehensblock bzw. die Widmungseinlage usw. durch eine begünstigte Neuemission refinanziert werden.