Begünstigt sind nur Aufwendungen zur Sanierung bereits vorhandenen Wohnraumes. Die Aufwendungen für die Schaffung neuen Wohnraumes durch Dachbodenausbau, Umgestaltung von Kellerräumen, Verbau einer Loggia oder Dachterrasse usw. sind bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen Aufwendungen zur Schaffung von Wohnraum.
Aufwendungen für Wohnraumsanierung sind unabhängig vom Rechtstitel, unter dem die Benützung des Wohnraums erfolgt (zB als Eigenheim, Eigentumswohnung, Mietwohnung, Genossenschaftswohnung, Prekarium, Wohnrecht) als Sonderausgaben abzugsfähig. Der Wohnungsbenutzer kann Sanierungsaufwendungen nur hinsichtlich des von ihm genutzten Wohnraumes geltend machen, während beim Eigentümer die unmittelbare Nutzung des Wohnraumes nicht erforderlich ist.
Die Sanierung muss nach dem ab 1. Jänner 1996 geltenden Gesetzeswortlaut über unmittelbaren Auftrag des Steuerpflichtigen vorgenommen werden. In einer Miete verrechneter Sanierungsaufwand (zB in der Miete enthaltene Beträge im Sinne des
§ 18 Mietrechtsgesetz 1981 (MRG), BGBl. Nr. 520/81, Erhaltungsbeiträge) ist nicht als Sonderausgabe absetzbar. Eine Sanierungsmaßnahme wird unmittelbar durch den Mieter bzw. eine Mietergemeinschaft vorgenommen, wenn der/die Mieter als Auftraggeber für die Sanierungsmaßnahmen auftritt/auftreten und in diesem Zusammenhang sämtliche mit dem Vorhaben verbundenen wirtschaftlichen Risiken übernimmt/übernehmen. Bei einer allfälligen Darlehensfinanzierung der Sanierungsmaßnahmen hat die Aufnahme und Bedienung des Darlehens durch den/die einzelnen Mieter direkt zu erfolgen. Eine Sanierung gilt keinesfalls als unmittelbar durch den/die Mieter selbst vorgenommen, wenn bei Verrechnung der Aufwendungen an den/die Mieter der begünstigte Umsatzsteuersatz von 10% gemäß § 10 Abs. 2 Z 4 UStG 1994, BGBl. Nr. 663/1994, zur Anwendung kommt. Werden im Rahmen einer Generalsanierung eines Mietobjektes wesentliche Teile der Planung, der organisatorischen Abwicklung oder der Finanzierung des Bauvorhabens durch den Vermieter vorgenommen, ist nicht von einem unmittelbaren Auftrag der Wohnungsinhaber auszugehen. Ein Sonderausgabenabzug ist in diesen Fällen nicht möglich.
Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft wird immer nur in Vertretung der Wohnungseigentümer tätig. Es liegt daher ein unmittelbarer Auftrag für die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme durch den Steuerpflichtigen als "Wohnungseigentümer" auch dann vor, wenn bei der Verrechnung der Aufwendungen an die Wohnungseigentümer der begünstigte Umsatzsteuersatz gemäß § 10 UStG 1994 in Anspruch genommen wird (anders bei einer Mietergemeinschaft, siehe Rz 524).
Werden an einem Eigentumswohnhaus energiesparende Maßnahmen vorgenommen und die Aufwendungen hiefür aus der Rücklage nach
§ 31 Wohnungseigentumsgesetz 2002, BGBl. I Nr. 70/2002, getragen, so liegt bei den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Bezahlung aus der Rücklage anteilig abzugsfähiger Sanierungsaufwand vor.
Erhält ein Mieter seinen Sanierungsaufwand vom Nachmieter anlässlich der Beendigung des Bestandverhältnisses nach
§ 10 MRG, BGBl. Nr. 520/1981 idgF, ersetzt, ändert dies nichts an dem in den Vorjahren vorgenommenen Sonderausgabenabzug.
Übernimmt der Mieter begünstigte Darlehen, die der weichende Mieter oder der Eigentümer für die Sanierungsmaßnahmen aufgenommen hat, kann er die Darlehensrückzahlungen als Sonderausgaben absetzen. Hingegen sind mangels Abgrenzbarkeit vom Vormieter oder vom Eigentümer weiterverrechnete Eigenmittel nicht absetzbar.
Begünstigt sind Sanierungsmaßnahmen ab dem 1. Jänner 1989 sowie Darlehensrückzahlungen ab dem 1. Jänner 1989 auch für vorher erfolgte Sanierungsmaßnahmen. Als Nachweis für das Vorliegen eines Sanierungsaufwandes ist die Gewährung von Förderungen (zB nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, BGBl. Nr. 483/1984 idgF) ausreichend.
