7.14.2.2 Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung

7.14.2.2.1 Nachversteuerung von achtjährig gebundenen Beträgen

Eine Nachversteuerung von achtjährig gebundenen Beträgen hat insoweit zu erfolgen, als vor Ablauf von acht Jahren seit Vertragsabschluss die geleisteten Beträge rückgezahlt werden. Wird ein achtjährig gebundener Betrag nur anteilig rückgezahlt (zB bei Konkurs des Bauträgers), so erstreckt sich die Nachversteuerung anders als bei den Versicherungsprämien nur auf den tatsächlich rückbezahlten Betrag.

Eine Nachversteuerung tritt bei so genannten Wohnsparverträgen nur insoweit ein, als achtjährig gebundene Beträge tatsächlich rückgezahlt werden. Die Anmeldung im Konkursverfahren allein löst noch keine Nachversteuerung aus. Als vorrangig rückbezahlt sind jene Beträge anzusehen, die als Erstes (unter Umständen außerhalb der Nachversteuerungsfrist) einbezahlt worden sind.

Keine Nachversteuerung erfolgt,

• wenn die Wohnung dem Wohnungswerber ins Eigentum (Eigenheim, Eigentumswohnung) übertragen und sodann innerhalb der Bindungsfrist veräußert worden ist,
• wenn der Vertrag mit dem Bauträger durch den Tod des Wohnungswerbers aufgelöst wird, unabhängig davon, ob der Wohnungswerber oder eine Person des begünstigten Personenkreises die Sonderausgaben abgesetzt hat,
• so weit die rückgezahlten Beträge wieder für Zwecke der Wohnraumschaffung oder der Wohnraumsanierung vom Wohnungswerber oder einer anderen Person des begünstigten Personenkreises verwendet werden. Der Steuerpflichtige muss den Nachweis erbringen, dass die rückgezahlten Beträge unmittelbar zB für die Errichtung eines Eigenheimes oder für eine Rückzahlung begünstigter Darlehen verwendet wurden.

7.14.2.2.2 Nachversteuerung von Ausgaben zur Wohnraumschaffung

Ausgaben zum Erwerb von Grundstücken sind dann nachzuversteuern, wenn nicht innerhalb von fünf Jahren Maßnahmen gesetzt werden, aus denen die Verwendung des Grundstückes zur Errichtung eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung erkennbar ist. Die Frist beginnt bereits mit Erwerb des außerbücherlichen Eigentums. Als derartige Maßnahmen sind zB der Beginn der tatsächlichen Bauausführung (Erdaushub, Errichtung des Kellers usw.), die Einholung einer Baubewilligung oder ausnahmsweise Aufschließungsarbeiten verbunden mit dem Vorliegen eines noch nicht genehmigten Bauplans anzusehen, soferne innerhalb angemessener Zeit, wenn auch außerhalb der Fünfjahresfrist, mit der tatsächlichen Bauausführung begonnen wird (vgl. dazu VwGH 13.11.1973, 0109/73; VwGH 4.4.1989, 89/14/0060). Wurde zwar zunächst eine Maßnahme gesetzt (Aushub der Baugrube), die auf die Errichtung eines Eigenheimes abgezielt hat, diese Maßnahme aber in der Folge wieder rückgängig gemacht (Zuschüttung der Baugrube), hat eine Nachversteuerung zu erfolgen (VwGH 25.1.2000, 94/14/0079). Die Errichtung von Kanal-, Wasser- und Stromanschlüssen allein lässt hingegen keinen Schluss auf eine Eigenheimerrichtung zu (vgl. dazu VwGH 20.11.1990, 90/14/0177). Wird die Baubewilligung auf Grund geänderter Verhältnisse (zwischenzeitige Umwidmung des Grundstückes usw.) nicht erteilt, so führt dies nicht zur Nachversteuerung. Zu einer Nachversteuerung der Aufwendungen zum Erwerb des Grundstückes bzw. der berücksichtigten Errichtungskosten kommt es jedenfalls, wenn feststeht, dass kein begünstigtes Eigenheim oder keine begünstigte Eigentumswohnung errichtet wurde (zB Verkauf des Grundstückes ohne Errichtung eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung, auch wenn innerhalb von fünf Jahren Maßnahmen im obigen Sinne gesetzt wurden).

Ausgaben zur Errichtung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen sind nachzuversteuern, wenn die Voraussetzungen des § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG 1988 nachträglich nicht vorliegen. Dies ist zB dann der Fall, wenn bei einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen bis zur Benützungsbewilligung kein Wohnungseigentum begründet worden ist oder bei Errichtung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die zu weniger als zwei Dritteln eigenen Wohnzwecken dienen. Eine Nachversteuerung erfolgt nicht, wenn der Steuerpflichtige inzwischen verstorben ist.

7.14.2.2.3 Nachversteuerung von Darlehensrückzahlungen

Darlehensrückzahlungen sind nachzuversteuern, wenn festgestellt wird, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Anerkennung des Grundtatbestandes nicht erfüllt sind (zB Darlehensrückzahlung für einen Grundankauf, bei dem keine Baumaßnahmen gesetzt worden sind). Eine Nachversteuerung erfolgt nicht, wenn der Steuerpflichtige inzwischen verstorben ist.