VwGH 2007/16/0172

Spruch:

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Datiert mit 1. Oktober 2003 richtete die S Projektentwicklung Gesellschaft mit beschränkter Haftung (im folgenden kurz: S) als Verkäuferin betreffend diverse näher bezeichnete inländische Grundstücke an die Beschwerdeführer ein Schreiben, das auszugsweise folgenden Inhalt hat:

"Betrifft: Option Projekt Brachmühle

Sehr geehrter Herr Mag. S!

Wir stellen Ihnen nachfolgendes

Anbot,

an welches wir uns zur Annahme mittels Einschreiben(Postaufgabestempel) bis 31. Jänner 2004 unwiderruflich gebunden fühlen.

Wir verpflichten uns, die entsprechenden Unterlagen sowie die Ausfertigung des Kaufvertrages in grundbuchfähiger Form unverzüglich nach Annahme des Anbotes zu übergeben bzw. auszufertigen und zu unterfertigen.

1.) Gegenstand dieses Anbotes ist der Erwerb des

Projektes 'Brachmühle'

exklusive dem für die Nutzung Park & Ride vorgesehenen Bauplatzes 'D' und der davon umfassten Liegenschaften.

Das Projekt umfasst somit die in Beilage ./1 (die wie alle anderen Beilagen zu diesem Anbot integrierende Vertragsbestandteile bilden) dargestellten Flächen des Grundbuches 01613 L (insbesondere mit den EZZ. 645, 1805, 116 und 2870), bestehend aus den Bauplätzen A, B, C und E, sowie als unbenannte Straße bezeichnete Flächen und die grün umrandet dargestellte Fläche.

Von diesem Anbot erfasst sind sohin die Bauplätze zwischen dem Bauvorhaben V, der A Straße, der W Straße (Neuplanung), der S Straße und der J-Straße, nicht aber die Beilage ./1 grau kariert dargestellten Flächen EZ.696 (Gst. 2322/2, 2322/4, 2322/5 und 2322/6), die im Eigentum von Herrn F K stehen, die Flächen EZ. 743 (Gst. 2321/2, 2322/3 und 2322/8) die im Eigentum von Herrn P D und Frau E D stehen, die Flächen EZ. 738 (Gst. 2322/7, 2322/10, 2323/3 und 2334/13) die im Eigentum von Herrn Dr. M K stehen, sowie die Flächen EZ. 682 (Gst. 2323/1, 2323/2 und 2334/15) die im Eigentum von Herrn A G stehen.

Die in der Beilage ./1 ebenfalls grau kariert dargestellten Flächen Gst. 172/1, 172/2, 173/1 und 173/2 im Ausmaß von ca. 465m2, gelegen an der A Straße, gelten bei Annahme des Anbotes als erworben, sodass den Verkäufer (Anbotleger) die Verschaffungspflicht trifft, ohne dass dafür weitere Zahlungen vom Käufer (potentiellen Anbotannehmer) zu leisten sind. Diese Verschaffungspflicht ist vom Verkäufer bis spätestens 30. Juni 2004 zu erfüllen.

Die in Beilage ./1 grau angelegten Durchgänge bezeichnet mit B2, A2 und A3 gelten als vom gegenständlichen Offert miterfasst.

Die in Beilage ./1 dunkelgrau angelegte und mit B4 beizeichnete Teilfläche des Gst.2330 ist als öffentlicher Durchgang gewidmet und von den Anbotstellern in das öffentliche Gut abzutreten.

2.) Der Verkäufer wird das Park & Ride Projekt auf dem in Beilage ./1 mit 'D' bezeichneten Bauplatz eigenständig oder durch ein Konzernunternehmen errichten bzw. errichten lassen.

2.1.) Bei Annahme dieses Anbotes durch den Käufer

verpflichtet sich der Verkäufer folgenden

Generalunternehmerauftrag zu erteilen:

...

5.) Der Verkäufer haftet dafür, dass weder bücherliche

noch außerbücherliche Lasten bestehen und die kaufgegenständlichen Flächen mit allen Rechten und Pflichten verkauft und übergeben werden, wie der Verkäufer diese verwendet und besessen bzw. zu verwenden berechtigt war. Der Verkäufer garantiert sohin, dass weder Miet- noch Bestand- oder Nutzungsrechte auf jederzeitigem Widerruf oder Nutzungen mit vertragslosem Zustand etc. bestehen.

Der Verkäufer haftet weiters insbesondere dafür, dass keinerlei sonstige Belastung auf den Liegenschaften bestehen, die zu einer gegenüber der Flächenwidmung eingeschränkten Bebauung führen oder zu finanziellen Belastungen des zukünftigen Liegenschaftseigentümer über normale und übliche Anschlussgebühren und Anliegerbeiträge für bereits bebaute Grundstücke führen.

6.) Der Verkäufer verpflichtet sich, für die Dauer des

gegenständlichen Anbotes mit keinem Dritten über eine Projektrealisierung, Ankauf der vertragsgegenständlichen Liegenschaften oder Beteiligung an dem Projekt zu verhandeln. Der Verkäufer verpflichtet sicher weiters, mit Dritten, mit denen er über einen Ankauf der Liegenschaft bzw. die Projektrealisierung bereits verhandelt hat, bis zum Ablauf der Dauer des gegenständlichen Angebotes keine weiteren Gespräche zu führen.

Dieses Angebot kann von der S AG oder von einem oder mehrer von Ihr namhaft gemachten Dritten angenommen werden, wobei für den Fall, dass durch mehrere Dritte eine Anbotsannahme erfolgt, jeweils der in Punkt 1. genannte Umfang des Angebotes angenommen werden muss.

7.) Als Kaufpreis für die gegenständlichen

Liegenschaften und dem darauf entwickelten Projekt (einschließlich Leistungen, Planungen und dergleichen der S GmbH) mit allen Planunterlagen, Urheber- und Werknutzungsrechten, Begutachtungen oder Ausarbeitungen von Sonderfachleuten, Nutzervorgesprächen etc., entrichten die Käufer

EUR 13.250.000,--

(i.W. dreizehnmillionenzweihundertfünfzigtausend Euro)

zuzüglich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr.

Die mit der Errichtung und Durchführung des Vertrages bzw. Projektübertragung auf die Käufer verbundenen Aufwendungen trägt jeder Vertragsteil selbst.

Sofern das Anbot nicht angenommen wird, aus einem vom Verkäufer zu vertretenden Grund, so entrichtet der Verkäufer an die Käufer einen pauschalierten Kostenersatz in der Höhe von EUR 200.000,--(i.W. zweihunderttausend Euro) zuzüglich Umsatzsteuer.

Der Kaufpreis ist innerhalb von vierzehn Tage nach Annahme und Übergabe von Rangordnungsbeschlüssen über die beabsichtigte Veräußerung (noch wenigstens neun Monate gültig), sowie des grundbuchfähigen Kaufvertrages zur Zahlung an einen gemeinsam zu bestimmenden Notar als Treuhänder fällig. Nach bücherlicher Einverbleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer ist der Kaufpreis an den Verkäufer durch den Treuhänder auszufolgen."

Die Bindungsfrist wurde in der Folge durch die S mehrfach verlängert, und zwar zunächst mit einem Schreiben vom 23. Jänner 2004 bis 31. März 2004 und danach noch dreimal im Wege handschriftlicher Vermerke, die jeweils den Wortlaut "die Bindungsfrist des Anbots vom 1. Oktober 2003 wird ... bis ... verlängert" haben, wobei die letzte Verlängerung bis zum 30. Juni 2004 erfolgte.

Datiert mit 14. Juni 2004 richtete die Beschwerdeführerin an die S folgendes Schreiben:

"Ihr Anbot vom 01.10.2003 betreffend 'Option Projekt Brachmühle' Sehr geehrter Herr Ing. H!

Bezugnehmend auf ihr Anbot vom 01.10.03 betreffend 'Option Projekt Brachmühle' teilen wir Ihnen wie folgt mit:

In offener Frist nehmen wir das Anbot vom 01.10.2003 betreffend die 'Option Projekt Brachmühle' eingeschlossen den in Pkt. 2. dieses Anbotes genannten Generalunternehmerauftrag (Bauteil D) voll rechtswirksam an.

Der guten Ordnung halber halten wir an dieser Stelle fest, dass Ihr Anbot betreffend 'Option Projekt Brachmühle - Park & Ride Garage' (ebenfalls vom 01.10.2003) mit dem gegenständlichen Schreiben nicht angenommen wird. Dieses Anbot bleibt weiterhin bis 31.12.2007 zur Annahme offen.

Wir verbleiben

mit freundlichen Grüßen"

In weiterer Folge übermittelte die Beschwerdeführerin dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien (im folgenden kurz Finanzamt) ein mit 25. August 2004 datiertes Schreiben (samt zwei Beilagen), das folgenden Wortlaut hat:

"Übermittlung Anbot und Annahmeschreiben

Sehr geehrte Damen und Herren,

da sich der Abschluss des Kaufvertrages noch verzögert, übermitteln wir Ihnen beiliegendes Anbot und Annahmeschreiben zwecks Vorschreibung einer allfälligen Grunderwerbsteuer.

Für Rückfragen stehen wir gerne zu Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

S AG

eh. G S

Beilagen: Anbotschreiben der Fa. S Projektentwicklungs GmbH Annahmeschreiben der Fa. S AG"

Das Finanzamt setzte daraufhin mit Bescheid vom 8. März 2006 Grunderwerbsteuer gem. § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ausgehend von der Bemessungsgrundlage von EUR 13,250.000,-- mit EUR 463.750,-- fest.

Dagegen berief die Beschwerdeführerin mit dem Argument, die Liegenschaft sei mit Kaufvertrag vom 1. April 2005 von einer anderen Person erworben worden, die auch im Grundbuch eingetragen worden sei. Die Beschwerdeführerin selbst sei zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin der Liegenschaft geworden.

Das Finanzamt wies die Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 22. Mai 2006 als unbegründet ab, wobei es die Annahme des Anbotes der S innerhalb der verlängerten Frist durch die Beschwerdeführerin mit dem Schreiben vom 14. Juni 2004 als maßgeblich für die Erfüllung des Grunderwerbsteuertatbestandes gem. § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 erachtete.

Mit Eingabe vom 20. Juni 2006 beantragte die steuerliche Vertretung der Beschwerdeführerin die Erlassung einer zweiten Berufungsvorentscheidung und brachte dazu vor, die Erklärung der Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom 14. Juni 2004 sei nicht auf den Erwerb des Eigentums an den gegenständlichen Liegenschaften gerichtet gewesen, sondern auf den Abschluss eines Optionsvertrages. Die Beschwerdeführerin habe dann das ihr eingeräumte Abtretungsrecht ausgeübt und die Ansprüche an eine dritte Person abgetreten; diese habe dann mit Kaufvertrag vom 1. April 2005 das Eigentum erworben. Es liege somit ein Vorgang gem. § 1 Abs. 1 Z. 4 GrEStG 1987 vor, wofür nur der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen sei.

Die belangte Behörde wertete diese Eingabe als Vorlageantrag und wies die Berufung als unbegründet ab. Sie vertrat dazu rechtlich die Auffassung, das Schreiben der S vom 1. Oktober 2003 habe für die Beschwerdeführerin eine Option zum Erwerb der dort bezeichneten Grundstücke um den dort genannten Kaufpreis begründet. Die Beschwerdeführerin habe innerhalb der bis 30. Juni 2004 verlängerten Bindungsfrist mit Schreiben vom 14. Juni 2004 das Optionsrecht ausgeübt und damit einen Übereignungsanspruch erworben. Dadurch sei der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 erfüllt.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Verwaltungsgerichtshofbeschwerde wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes, hilfsweise wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften. Die Beschwerdeführerin erachtet sich in ihrem Recht auf Grunderwerbsteuerfreiheit verletzt, weil kein Erwerbsvorgang verwirklicht worden sei.

Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und erstattete eine Gegenschrift, in der die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde als unbegründet begehrt wird. Die Beschwerdeführerin replizierte auf die Gegenschrift.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde in einem gemäß § 12 Abs. 1 Z. 2 VwGG gebildeten Senat erwogen:

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren steht allein die Frage in Streit, ob die Beschwerdeführerin im Wege ihres Schreibens vom 14. Juni 2004 nur ein Anbot zum Erwerb eines Optionsrechtes angenommen hat oder ob dadurch bereits der Grunderwerbsteuertatbestand des § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 verwirklicht wurde.

Gemäß dieser Gesetzesstelle unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, der Grunderwerbsteuer (sofern ein inländisches Grundstück betroffen ist, was hier nicht strittig ist).

Nach ständiger hg. Rechtsprechung ist dieser Tatbestand bereits dann erfüllt. wenn der Erwerber auf Basis eines Verpflichtungsgeschäftes (Titelgeschäftes) einen durchsetzbaren Übereignungsanspruch erhält, auf die grundbücherliche Durchführung des Eigentumserwerbes kommt es hingegen nicht an (vgl. dazu die zahlreiche bei Fellner, Gebühren- und Verkehrsteuern II, 3. Teil, Grunderwerbsteuergesetz 1987 unter Rz 108 bis 110 zu § 1 GrEStG referierte hg. Rechtsprechung).

Ebenso ist es ständige hg. Judikatur, dass die rechtliche Qualifikation einer Vereinbarung nicht von der von den Parteien gewählten Bezeichnung sondern vom Vertragsinhalt abhängt, auf den die Parteiabsicht gegründet war (siehe dazu die bei Fellner, aaO unter Rz 113 Abs. 3 zu § 1 GrEStG referierte hg. Rechtsprechung).

Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung ist der von der Beschwerde eingenommene Standpunkt, die Beschwerdeführerin habe mit ihrem Schreiben vom 14. Juni 2004 nur ein Optionsrecht erworben, nicht haltbar. Ungeachtet der Bezeichnung "Option Projekt Brachmühle" im Betreff des Anbotes vom 1. Oktober 2003 ergibt sich nämlich aus dem oben auszugsweise wiedergegebenen Wortlaut des Anbotes der S sowie des Annahmeschreibens der Beschwerdeführerin vom 14. Juni 2006, dass die Beschwerdeführerin mit ihrem Annahmeschreiben (dessen Zugang an die Anbotstellerin auch von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt wird) bereits den zivilrechtlich durchsetzbaren Anspruch darauf erhalten hat, dass ihr die S eine Ausfertigung des Kaufvertrages in grundbuchsfähiger Form zu übergeben hatte (siehe dazu insbesondere den ersten Satz des Anbotes vom 1. Oktober 2003 nach der Einleitung). Davon, dass die Beschwerdeführerin durch die Annahme des Anbotes nur ein Optionsrecht erworben hätte, kann somit keine Rede sein.

Damit ist aber bereits im Wege der beiden zitierten Schreiben durch Anbot und Annahme ein den Grunderwerbsteuertatbestand gem. § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 verwirklichendes Verpflichtungsgeschäft zustande gekommen, wobei es dem angefochtenen Bescheid nicht schadet, dass die belangte Behörde das verbindliche Verkaufsanbot als "Option" und das Annahmeschreiben als Ausübung dieser Option durch die Beschwerdeführerin wertete. Dem angefochtenen Bescheid haftet somit die von der Beschwerde behauptete inhaltliche Rechtswidrigkeit nicht an.

Was die Verfahrensrüge in der Beschwerde betrifft, die belangte Behörde habe kein Beweisverfahren durchgeführt, so ist die Beschwerdeführerin darauf zu verweisen, dass im vorliegenden Fall die Beweisaufnahme eben im Wege der Verwendung und Würdigung des Inhaltes der von der Beschwerdeführerin selbst mit Eingabe vom 25. April 2004 an das Finanzamt vorgelegten Urkunden erfolgte. Eine darüber hinausgehende Notwendigkeit einer weiteren amtswegigen Beweisaufnahme bestand für die belangte Behörde nicht.

Da somit der angefochtene Bescheid insgesamt frei von Rechtswidrigkeit ist, war die Beschwerde gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Von der Durchführung der beantragten mündlichen Verhandlung konnte aus dem Grunde des § 39 Abs. 2 Z. 6 VwGG Abstand genommen werden, zumal auch ein Anwendungsfall des Art. 6 Abs. 1 EMRK nicht vorliegt.

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der VwGH-AufwandersatzVO 2008, BGBl. II 2008/455.

Wien, am 24. September 2009