OGH 5Ob129/07t

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Antragstellerin ist schuldig, den Erst‑ bis Sechstantragsgegnern deren mit EUR 466,37 bestimmte Kosten des Revisionsrekursverfahrens (darin EUR 77,73 USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

Die Antragstellerin ist zu 113/1226 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft EZ * Grundbuch * mit der Adresse *. Bücherlich ist mit diesen Anteilen Wohnungseigentum am 3,36 m² großen Abstellraum top 2 und an der diesem als Wohnungseigentumszubehör zugeordneten Gartenfläche Nr 6 im Ausmaß von 1124 m² verbunden. Die Antragstellerin war auch Wohnungseigentumsorganisatorin und hatte im Jahr 1989 die Parifizierung beantragt.

Für die Antragsgegner, die zu verschiedenen Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft sind, ist jeweils Wohnungseigentum an Wohnungen samt Garagenabstellplätzen bzw Gartenteilen einverleibt.

Im Nutzwertfestsetzungsverfahren wurde der Abstellraum der Antragstellerin top 2 mit 1/1226 Nutzwertanteilen und der diesem zugeordnete Gartenteil mit 112/1226 Anteilen bewertet.

Zumindest gegenüber einem der Antragsgegner hat die Antragstellerin im Zuge der Verkaufsverhandlungen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sie sich trotz der ihr verbleibenden großen Gartenfläche entsprechend ihren Anteilen an den Betriebskosten beteiligen werde. Das war für den betreffenden Käufer auch kaufentscheidend, weil die Kaufpreise für die einzelnen Anteile relativ hoch waren.

Der Abstellraum 2 hat eine Nutzfläche von 3,36 m² und verfügt über einen Stromanschluss, nicht jedoch über Wasser oder Heizung.

Der 1124 m² große Gartenteil der Antragstellerin Nr 6 ist von der Straße her über einen Zugangsweg zugänglich und verfügt weder über Strom‑ noch Gas (gemeint offenbar: Wasser‑)anschluss.

Die Antragstellerin wird entsprechend ihren Miteigentumsanteilen mit 9,217 % an den Liegenschaftsaufwendungen inklusive der Beiträge zur Rücklage beteiligt. Das waren etwa im Jahr 2006 monatlich 359,75 EUR.

Auch jene Antragsgegner, deren Wohnungseigentum ein Gartenteil zugeordnet ist, entrichten ihre Betriebskosten und Beiträge zur Rücklage entsprechend ihren Miteigentumsanteilen.

Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag begehrt die Antragstellerin die gerichtliche Neufestsetzung eines Aufteilungsschlüssels gemäß § 32 Abs 5 WEG mit der Begründung, dass erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten der Antragstellerin im Verhältnis zu den Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Wohnungseigentümer der Liegenschaft bestehe. Eine Aufteilung nach § 32 Abs 1 WEG, nämlich im Ausmaß der Miteigentumsanteile sei insoweit grob unbillig, als der Nutzwertanteil der Antragstellerin an der Baulichkeit selbst nur 0,81566 % betrage. Die Gartenfläche der Antragstellerin sei unbebaut und unbewirtschaftet und verursache abgesehen von Grundsteuer und Grundhaftpflichtversicherung keinerlei Betriebskosten, da sie weder über Strom noch Wasseranschluss verfüge. Gelegentlich anfallender Abfall werde auf eigene Kosten entsorgt.

Die Antragstellerin begehrte daher eine Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels dahin, dass für die die Gartenfläche top Nr 6 betreffenden Anteile wie auch für die sonstigen im Wohnungseigentum anderer Miteigentümer stehenden Gartenanteile anteilig nur die Kosten für Grundsteuer und Grundhaftpflichtversicherung verrechnet würden. Alle sonstigen Aufwendungen einschließlich der Instandhaltungsrücklage seien anteilig auf alle Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft nach den festgesetzten Nutzwerten aufzuteilen.

Die Erst‑ bis Sechstantragsgegner beantragten die Abweisung des Antrags und wendeten ein, dass seit Errichtung der Wohnungsanlage die Nutzungsmöglichkeiten unverändert geblieben seien. Überdies sei die Antragstellerin Wohnungseigentumsorganisatorin gewesen. Die nun beklagten Ungleichgewichtigkeiten bei der Aufteilung der Bewirtschaftungskosten hätten beim Verkauf der Eigentumswohnungen als Argument zum Vorteil der Antragstellerin in die Preisgestaltung Einklang gefunden. Es sei unbillig, dass die Antragstellerin, die zuerst den Antragsgegnern Wohnungseigentumsobjekte in der Konstellation eines für die Käufer günstigen Aufteilungsschlüssels mit entsprechend hohem Kaufpreis veräußert habe, Jahre später, wenn Reparaturen anstünden, versuche, die Lastentragung nun zum Nachteil der Käufer abzuändern. Auch die übrigen Wohnungseigentümer hätten Gartenanteile als Wohnungseigentumszubehör, wofür der gesetzliche Aufteilungsschlüssel angewendet werde.

Das Erstgericht wies den Antrag ab. Dabei ging es von der vom Rekursgericht entfernten Feststellung aus, dass die Antragstellerin „den Antragsgegnern" bei Verkauf der Anteile jeweils zugesichert habe, den gesetzlichen Aufteilungsschlüssel beizubehalten.

Das Erstgericht wertete diese Vereinbarung als zulässig und nicht der Schriftform bedürftig. Für die Änderung einer solchen Vereinbarung wäre aber eine später eingetretene wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten Voraussetzung, die hier nicht vorliege.

Im Weiteren meinte das Erstgericht, eine Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels sei auch deshalb unbillig, weil die Antragsgegner auf die Zusage der Antragstellerin vertrauen durften, den gesetzlichen Aufteilungsschlüssel beizubehalten.

Einem dagegen von der Antragstellerin erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Die oben wiedergegebenen Feststellungen beurteilte das Rekursgericht in rechtlicher Hinsicht wie folgt:

Wie eine Vereinbarung, den gesetzlichen Aufteilungsschlüssel jedenfalls beizubehalten gestaltet sein müsse, in welcher Form sie zu erfolgen habe und welche Wirkungen ihr zukämen, brauche nicht geprüft zu werden. Die Tatsache nämlich, dass einige Wohnungseigentumsobjekte über einen Gartenanteil verfügten, andere jedoch nicht, könne ohnedies nicht im Weg der Änderung der Aufteilungschlüssels Berücksichtigung finden. Ganz grundsätzlich sei davon auszugehen, dass sich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bereits im Nutzwert widerspiegelten und diese daher bei der Kostenaufteilung nicht nochmals berücksichtigt werden dürften. § 32 Abs 1 WEG sehe ‑ zum Unterschied von § 17 MRG, der eine Aufteilung nach Nutzflächen regle ‑ grundsätzlich die Aufteilung der Aufwendungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vor. Es könne daher unterstellt werden, dass der Gesetzgeber bei dieser Regelung bewusst in Kauf genommen habe, dass auch für in der Nutzwertfestsetzung ihren Niederschlag findende Gartenflächen liegenschaftsbezogene Aufwendungen generell anteilig zu entrichten seien, selbst wenn ein Teil der anfallenden Bewirtschaftungskosten nur die Baulichkeit, nicht aber die Gartenfläche betreffe. Es könne daher nicht ein Wohnungseigentümer, der über einen großen Gartenanteil verfüge, unter Berufung auf erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten gegenüber Wohnungseigentumsobjekten ohne Garten die Freistellung der Gartenfläche von der anteiligen Tragung der Bewirtschaftungskosten erlangen. Das Wohnungseigentumsobjekt sei als Ganzes zu sehen, die Nutzungsmöglichkeiten eines Wohnungseigentümers, der zusätzlich über einen Garten verfüge, sei nicht geringer als die eines Wohnungseigentümers ohne Garten. Dass im vorliegenden Fall der Gartenanteil der Antragstellerin unverhältnismäßig groß, die Räumlichkeit unverhältnismäßig klein sei, rechtfertige keine Ausnahme in diesem Sinn.

Es komme daher die begehrte Änderung des Aufteilungsschlüssels nicht in Betracht.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil zur Frage eines besonderen Missverhältnisses zwischen den Anteilen eines Wohnungseigentümers an einer Baulichkeit und der im Zubehörwohnungseigentum stehenden Gartenfläche in Bezug auf die Aufteilung der Aufwendungen für die Liegenschaft keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung des angefochtenen Sachbeschlusses im Sinne einer Antragsstattgebung.

Erst‑ bis Sechstantragsgegner beantragen, dem Revisionsrekurs den Erfolg zu versagen und ihnen die Kosten des Revisionsrekursverfahrens zuzuerkennen.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist zulässig, weil die Vorinstanzen zwingende Grundsätze der Wohnungseigentumsfähigkeit „sonstiger selbständiger Räumlichkeiten" nicht beachtet haben.

Der Revisionsrekurs ist jedoch nicht berechtigt.

Gemäß § 32 Abs 5 WEG kann das Gericht bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten den Aufteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nach billigem Ermessen neu festsetzen.

Es ist daher Voraussetzung für die inhaltliche Behandlung eines solchen Antrags, dass der Antragsteller Wohnungseigentümer oder zumindest Wohnungseigentumsbewerber ist.

Die Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten oder Abstellplätzen ist durch § 2 Abs 2 WEG zwingend geregelt. Nutzwertfestsetzungen und Grundbuchseintragungen, die gegen diese zwingenden Grundsätze verstoßen, sind nichtig (vgl 5 Ob 153/86 = MietSlg 38/53; 3 Ob 113/91 = wobl 1992/167; 5 Ob 5/95 = MietSlg 47.501; 5 Ob 1/91 = wobl 1992/20; Würth/Zingher/Kovanyi Miet‑ und Wohnrecht21 Rz 7 zu § 2 WEG).

Damit eine „sonstige selbständige Räumlichkeit" wohnungseigentumstauglich ist, muss es sich um einen baulich abgeschlossenen, nach der Verkehrsauffassung selbständigen Teil eines Gebäudes handeln, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Wenn auch diese Wortfolge als solche eine Neuschöpfung des WEG 2002 ist, entsprach es schon zur Rechtslage nach § 1 WEG 1975 ständiger, von der Lehre gebilligter Rechtsprechung, dass diese Grundsätze erst die Wohnungseigentumstauglichkeit von „sonstigen Räumlichkeiten herstellte (vgl T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch Rz 15 zu § 2 WEG mwN; Würth/Zingher/Kovanyi aaO Rz 10 zu § 2 WEG mwN). So wurde schon nach damaliger Rechtslage ein Lagerraum von knapp 40 m² als WE‑tauglich, ein solcher von knapp 7 m² hingegen nicht als WE‑tauglich bewertet (5 Ob 2220/96y = wobl 1997, 105/24 [kritisch Call] = NZ 1997, 259/393 [Hoyer]; 5 Ob 47/00y = wobl 2000/128 [Call]: Magazinräumlichkeiten zwischen 1,3 und 6,5 m² nicht WE‑tauglich). Ganz grundsätzlich gilt, dass je kleiner das Objekt ist, umso strenger die Beurteilung der selbständigen Bedeutung ausfällt (wobl 2000/128 [Call]; 5 Ob 326/99y = wobl 2000/177 [Call]). In der Regel lag in der Vergangenheit dem Versuch, für derart kleine Objekte wie auch im gegenständlichen Fall, Wohnungseigentum zu begründen, das Interesse zugrunde, diesen Kfz‑Abstellplätze als WE‑Zubehör zuordnen zu können, um wirtschaftlich die Kfz‑Absstellplätze selbständig verwerten zu können (vgl Würth/Zingher/Kovanyi aaO). Die hier gewählte Konstruktion unterscheidet sich von jenen Umgehungskonstruktionen nur dadurch, dass einem ca 3 m² großen Abstellraum eine Gartenfläche im Ausmaß von 1124 m² zugeordnet werden sollte, um daran Wohnungseigentum zu begründen.

Nach den von der Rechtsprechung entwickelten, dargestellten Grundsätzen hält dieser Versuch einer rechtlichen Überprüfung im Hinblick auf die Wohnungseigentumstauglichkeit und damit die Wirksamkeit der Wohnungseigentumsbegründung nicht stand.

Gerade aus der exorbitanten Unverhältnismäßigkeit des ca 3 m² großen „Wohnungseigentumsobjekts" und des damit verbundenen Gartenteils ergibt sich ‑ weil eben nicht in das System des Wohnungseigentumsgesetzes passend ‑ die Problematik der Aufteilung der Bewirtschaftungskosten der Liegenschaft.

Der Antragstellerin als bloßer Miteigentümerin der Liegenschaft steht das im § 32 Abs 5 WEG normierte Antragsrecht nicht zu. Eine auch nur analoge Inanspruchnahme der dem Wohnungseigentumsbewerber nach § 37 Abs 5 WEG zustehenden Rechte kommt für sie nach dem Schutzzweck dieser Norm bei der vorliegenden Konstellation einer Umgehung der für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden gesetzlichen Schranken nicht in Betracht.

Schon das hatte zur Abweisung ihres Begehrens zu führen.

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG.