Spruch:
Die außerordentliche Revision der beklagten Partei wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 510 Abs 3 ZPO).
Text
Begründung
Der Beklagte mietete am 30. 8. 2001 eine Wohnung in einem „Zweiobjektehaus". Der Mietvertrag enthielt zur Mietdauer folgende Regelung:
Das Mietverhältnis beginnt am 1. 12. 2001. Das Mietverhältnis wird auf 4 Jahre befristet geschlossen, d. h. bis zum 30. 11. 2005. Das Mietverhältnis kann vom Vermieter 3 Monate vor diesem Zeitpunkt gekündigt werden. Wird das Mietverhältnis nicht vom Vermieter gekündigt, so verlängert es sich automatisch um ein Jahr. Mit dieser von beiden Vertragsparteien gemeinsam formulierten Regelung war eine 4-jährige Befristung mit einer Art „Optionsregelung" beabsichtigt wobei diese vom Unterbleiben einer rechtzeitigen Erklärung der Vermieterseite abhängig sein sollte. Die Formulierung „Kündigung" wurde nicht erörtert, insbesondere nicht die Form dieser Erklärung.
Nach massiven Auseinandersetzungen mit mehreren gerichtlichen Verfahren fordert der Klagevertreter den Beklagten mit Schreiben vom 17. 8. 2005 unter Hinweis auf das Ende der Bestanddauer am 30. 11. 2005 auf, die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt geräumt zu übergeben. Der Beklagte reagierte mit Fax vom 22. 8. 2005, in dem er einräumte, dass das Mietverhältnis offensichtlich am 30. 11. 2005 ende. Die Vorinstanzen haben der am 31. 12. 2005 eingebrachten Räumungsklage wegen einer nach § 29 MRG wirksam vereinbarten Befristung iVm einer klaren Erklärung der Vermieter, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen, stattgegeben.
Rechtliche Beurteilung
Der vor Inkrafttreten der MRN 2001 am 1. 1. 2002 geschlossene Mietvertrag fällt nach den Übergangsregelungen (§ 49d Abs 1 und 2 MRG) in den Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001). Damit geltend für die Befristung die Regeln des § 29 MRG, dessen Abs 3 lit a für eine wirksame Befristung eine schriftliche Vereinbarung fordert, dass der Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Zeit ohne Kündigung erlischt.
Judikatur und Lehre verlangen für eine wirksame Befristung einen aus der Urkunde hervorgehenden unbedingten Endtermin, der entweder datumsmäßig angegeben oder durch die Angabe des Anfangszeitpunktes (iVm der Mietdauer) eindeutig festgelegt ist (RIS-Justiz RS0070201;
Vonkilch in Hausmann/Vonklich, Österr. Wohnrecht, § 29 MRG Rz 36 f;
Würth in Rummel, ABGB3 § 29 MRG Rz 5). Ob ein Endtermin bestimmt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln (4 Ob 2194/96t; 7 Ob 85/99x; 7 Ob 168/05i). Weder eine Verlängerungsoption im Fall einer unterlassenen Kündigungserklärung des Vermieters bis zu einem bestimmten Termin vor Vertragsende (7 Ob 85/99x) noch die Festlegung von zwei unterschiedlichen Endterminen (7 Ob 168/05i) steht nach der höchstgerichtlichen Judikatur einem befristeten Endtermin entgegen. Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts hält sich im Rahmen dieser Rechtsprechung, weshalb keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt.