Spruch:
Der Revision der klagenden Partei wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien deren mit EUR 962,67 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin EUR 145,86 USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist seit März 1993 Wohnungseigentümer der Wohnung top 2 samt Stellplatz top 10 der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch *****. Die F***** OEG ist bücherliche Wohnungseigentümerin des Geschäftslokals top 3 auf dieser Liegenschaft. Der Erstbeklagte hat am 21. 11. 1997 nach Auflösung der OEG das von dieser geführte Gastwirtschaftsunternehmen im Wege der Anwachsung gemäß § 142 HGB als Gesamtrechtsnachfolger übernommen.
Der Erstbeklagte hat das im Objekt betriebene Gastwirtschaftsunternehmen dem Zweitbeklagten verpachtet.
Zunächst war vereinbart, dass der Erstbeklagte bzw seine Rechtsvorgängerin das Lokal zur Führung eines Imbisslokals nutzen durfte. In diesem Sinn wurde im Jahr 1993 ein Betriebsanlagengenehmigungsverfahren durchgeführt, wobei die Betriebszeit von 9 bis 22 Uhr festgelegt wurde.
In der Folge wurde das Lokal unter der Bezeichnung "Sowieso" nicht überwiegend als Imbisslokal, sondern als "Trinkstube" (Bar) betrieben, von Beginn an wurde die Sperrstunde von 22 Uhr nicht eingehalten und das Lokal fallweise sogar um 4 bis 5 Stunden länger offen gehalten.
Im Jahr 1996 stellte der Erstbeklagte ein Ansuchen um Verlängerung der Sperrstunde bis 24 Uhr, was von der zuständigen Behörde mit dem Auftrag genehmigt wurde, Fenster und Türen der Betriebsanlage seien ab 22 Uhr geschlossen zu halten.
Am 1. 10. 1999 verpachtete der Erstbeklagte das Gastlokal an den Zweitbeklagten. Dieser hält nun das Gastlokal während der Mittagsstunden geschlossen und bereitet keine Speisen (Imbisse) zur Mittagszeit zu. Während der Nachmittagsstunden wird das Lokal geöffnet, in reduziertem Umfang Imbisse angeboten, der Schwerpunkt des Gastbetriebes liegt jedoch während der Abend- und Nachtstunden in einem Barbetrieb, wobei die Gäste überwiegend alkoholische Getränke, darunter auch Spirituosen konsumieren. Seit Übernahme des Gastlokals durch den Zweitbeklagten führt dieser Gastbetrieb nach 22 Uhr, teilweise bis 1 Uhr morgens für im Haus wohnende Wohnungseigentümer, darunter für den Kläger, zu Lärmbelästigungen folgender Art: Lautes Grölen und Aufschreien ganzer Gästerunden, lautes Verrücken und Umwerfen von Stühlen.
Schwerpunktmäßig wird das Lokal entsprechend seinem Charakter erst spät Abends nach 22 Uhr, teilweise bis 1 Uhr morgens von Gästegruppen betreten und wieder verlassen, wobei es dabei durch Rufen, Schreien und Starten von geparkten Kraftfahrzeugen vor dem Lokal zu weiteren Lärmbelästigungen kommt. In den späten Abend- und Nachtstunden kommt es auch immer wieder zu Verschmutzungen von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, etwa dadurch, dass Gäste ihre Notduft verrichten, Zigarettenstummel wegwerfen etc. Auch durch das Zu- und Wegfahren von Gästekraftfahrzeugen in den späten Abend- und Nachtstunden werden Wohnungseigentümer, darunter auch der Kläger, enorm beeinträchtigt. Insgesamt sind die vom Gastlokal ausgehenden Lärmemissionen seit der Verlegung der Sperrstunde von 22 Uhr auf 24 Uhr und seit der Übernahme des Gastbetriebes durch den Zweitbeklagten erheblich angestiegen.
Der Kläger hat der Verlängerung der Sperrstunde nicht zugestimmt und wurde auch dem entsprechenden behördlichen Verfahren nicht beigezogen.
Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger, gestützt auf die beschriebenen Lärmimmissionen und die Verschlechterung des Zustands durch Verlängerung der Sperrstunde und Verpachtung an den Zweitbeklagten in einem
Hauptbegehren
1.) den Erstbeklagten für schuldig zu erkennen, den Zweitbeklagten aus dem Bestandobjekt zu entfernen und
2.) den Zweitbeklagten für schuldig zu erkennen, dem Erstbeklagten den Gastwirtschaftsbetrieb bzw das Lokal geräumt zu übergeben.
Für den Fall der Abweisung des Hauptbegehrens werden folgende Eventualbegehren gestellt:
1.) Den Erstbeklagten schuldig zu erkennen, die Unterlassung der Lärmimmissionen durch den Zweitbeklagten zu erwirken und
2.) den Zweitbeklagten für schuldig erkennen, die beschriebenen Einwirkungen zu unterlassen, bzw die Unterlassung des Verschmutzens, Urinierens, der Lärmentwicklung etc zu bewirken.
Die Beklagten beantragten Abweisung des Hauptbegehrens, bestritten, dass eine Lärmbeeinträchtigung das ortsübliche Maß übersteige und brachten vor, von Beginn an werde das Unternehmen im Rahmen der behördlichen Genehmigungen geführt. Die Verlegung der Sperrstunde von 22 Uhr auf 24 Uhr stelle keine Widmungsänderung im Sinne des § 13 WEG dar. Einem in einer "Hausordnung" geäußerten Begehren der Wohnungseigentümer gegen eine Verlängerung der Sperrstunde komme keine rechtliche Wirkung zu. Als Hausordnung sei dieser Umstand nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen worden.
Das Erstgericht verpflichtete die beiden Beklagten zur Bewirkung einer Unterlassung bzw zur Unterlassung im Sinne der gestellten Eventualbegehren und wies die Hauptbegehren auf Entfernung des Zweitbeklagten durch den Erstbeklagten und auf Räumung durch den Zweitbeklagten ab. Ausgehend von den oben wiedergegebenen Feststellungen erachtete das Erstgericht in rechtlicher Hinsicht, dass eine Widmungsänderung stattgefunden habe. Der in § 13 Abs 2 WEG verwendete Begriff der Änderung (Widmungsänderung) betreffe auch die Änderung des Gegenstands oder der Betriebsform eines in einem Wohnungseigentumsobjekt betriebenen Unternehmens. Während das Gastlokal zunächst, im Zeitpunkt des Wohnungseigentumserwerbs durch den Kläger, als Imbisslokal gewidmet gewesen sei, sei es bereits durch die Änderung des Betriebes in einen Barbetrieb über 22 Uhr hinaus zu einer Widmungsänderung gekommen. Diese sei durch die weitere Verlegung der Sperrstunde und Übernahme des Barbetriebs durch den Zweitbeklagten mit einer noch größeren Interessensbeeinträchtigung des Klägers als Mit- und Wohnungseigentümer verbunden gewesen. Dass eine behördliche Bewilligung vorliege, sei für die Frage der Widmungsänderung irrelevant. Zwar seien Änderungen unter Beibehaltung des Geschäftszweigs großzügiger zu behandeln, insbesondere müssten gravierende Einbußen an Lebensqualität oder Vermögen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer damit verbunden sein. Die Änderung eines Tagescafes in ein Nachtcafe sei jedoch bereits von der Rechtsprechung als eine grundsätzlich schutzwürdigen Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer widerstreitende Widmungsänderung angesehen worden (WoBl 1993, 61/49).
Die verstärkten massiven Lärmbeeinträchtigungen des Klägers rechtfertigten die Schlussfolgerung, dass seine schutzwürdigen Interessen als Miteigentümer in einem Ausmaß verletzt würden, das ihn berechtigte, im streitigen Rechtsweg Abhilfe sowohl gegen den Erstbeklagten als auch gegen den Zweitbeklagten als unmittelbaren Störer zu begehren.
Über Berufung des Klägers bestätigte das Berufungsgericht die Abweisung der beiden Hauptbegehren als Teilurteil und hob über Berufung der Beklagten die Stattgebung der beiden Eventualbegehren zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht auf.
§ 13 Abs 2 WEG regle die Voraussetzung für eine Widmungsänderung, normiere aber weder einen Entfernungsanspruch noch einen Räumungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen den Mieter eines anderen Wohnungseigentümers. Die Ausschließung von Miteigentümern zufolge schädigenden Gebrauchs oder ungehörigen Verhaltens sei in § 22 WEG geregelt. Demnach sei zur Ausschließungsklage die Mehrheit der übrigen Miteigentümer, nicht aber ein einzelner Wohnungseigentümer legitimiert. In diesem Sinn, dass nur so Abhilfe geschaffen werden könne, sei auch die von Würth/Zingher in Miet- und WohnR20 Rz 5 zu § 13 WEG vertretene Ansicht zu verstehen. Wenn von den genannten Autoren orientiert am Rechtsschutzbedürfnis des einzelnen Wohnungseigentümers auch als wünschenswert ein direkter Räumungsanspruch gegen den lästigen Mieter eines anderen Wohnungseigentümers gefordert werde, stünde eine solche Möglichkeit jedoch nach höchstgerichtlicher Judikatur nicht zur Verfügung. In der Judikatur werde nur die Zulässigkeit eines Unterlassungs- und Beseitigungsbegehrens nach § 523 ABGB bejaht, wenn ein Wohnungseigentümer eine eigenmächtige Änderung im Sinn des § 13 Abs 2 WEG vornehme. Soweit das Verhalten des Zweitbeklagten im Innenverhältnis zum Erstbeklagten durch einen Bestandvertrag gedeckt sei, läge keine vertragswidrige Benützung durch den Bestandnehmer vor. Zwischen dem Kläger und dem Bestandnehmer des anderen Wohnungseigentümers bestehe aber keinerlei Rechtsbeziehung. Es werde daher mit einem Unterlassungs- und Beseitigungsbegehren das Auslangen gefunden werden müssen.
Die - hier nicht verfahrensgegenständliche - Aufhebung der beiden Eventualbegehren begründete das Berufungsgericht damit, dass bisher die Klagsänderung von 7. 6. 2001 noch nicht rite prozessgegenständlich geworden sei.
Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes jeweils EUR 4.000, nicht aber EUR 20.000 übersteige und die ordentliche Revision gemäß § 502 Abs 1 ZPO sowie der Rekurs an den Obersten Gerichtshof gemäß § 519 Abs 1 Z 2 ZPO zulässig sei.
Gegen den bestätigenden Teil des Berufungsurteils richtet sich die Revision des Klägers mit dem Begehren auf Abänderung dahin, dass seinen Hauptbegehren vollinhaltlich stattgegeben werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag an das Gericht zweiter Instanz, hilfsweise an das Gericht erster Instanz gestellt.
Die Beklagten beantragen, der Revision nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist aus der vom Berufungsgericht gewählten Begründung zulässig. Tatsächlich existiert keine höchstgerichtliche Judikatur zur Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen einen anderen Wohnungeigentümer auf Entfernung von dessen Mieter und einen direkten Räumungsanspruch gegen den fremden Mieter durchsetzen kann.
Die Revision ist jedoch nicht berechtigt.
Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Änderungen im Sinne des § 13 Abs 2 WEG 1975 vornimmt, kann auch jeder einzelne Wohnungseigentümer - soweit er sich nicht in Widerspruch zu den anderen Wohnungseigentümern setzt, mit Unterlassungs- bzw Beseitigungsklage nach § 523 ABGB im streitigen Rechtsweg vorgehen (vgl MietSlg XXVI/9, MietSlg 51.520; WoBl 1991/53; WoBl 1992/81; WoBl 1994/1 [Call], WoBl 1996/91 [Call]; WoBl 2001/41). Eine solche Klage kann von einem Wohnungseigentümer nicht nur gegen den anderen Wohnungseigentümer sondern auch gegen einen Dritten als unmittelbaren Störer erhoben werden (vgl RIS‑Justiz RS0012137 ua).
In einer auf § 523 ABGB gestützten Negatorienklage ist vom Streitrichter grundsätzlich nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die eigenmächtige Rechtsanmaßung als Vorfrage über die Berechtigung zum Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehren zu prüfen, die Genehmigungsfähigkeit ist nicht verfahrensgegenständlich (RIS‑Justiz RS0083156 ua).
Für jede von einem Wohnungseigentümer vorgenommene Änderung seines Objekts, damit auch für die Änderung des Gegenstands oder der Betriebsform seines Unternehmens gilt, dass sie nur abgewehrt werden kann, wenn sie mit wesentlichen Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer kollidiert. Änderungen unter Beibehaltung des Geschäftszweigs sind großzügig zu behandeln. Dabei hat der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen, dass etwa die Änderung eines Tagescafes in ein Nachtcafe per se als den schutzwürdigen Interessen anderer Miteigentümer und Wohnungseigentümer widerstreitend zu werten sei, ebenso die Umgestaltung eines Speiserestaurants in ein Tanzlokal. Grundsätzlich sind Begleiterscheinungen wie erhöhte Kundenfrequenz, Lärmentwicklung etc nur dann ein Versagungsgrund, wenn sie gravierende Einbußen an Lebensqualität oder Vermögen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer mit sich bringen (5 Ob 2075/96z; RIS‑Justiz RS0083290; RS00101800 ua).
Im Sinn dieser Rechtsprechung ist es durchaus nachvollziehbar, dass die Vorinstanzen die ursprünglich widmungsgemäße Verwendung als Imbisslokal, die sich zu einem Barbetrieb und zuletzt zu einem Barbetrieb mit erhöhten Beeinträchtigungen und längeren Öffnungszeiten entwickelte, als gravierende Abweichung von der ursprünglichen Geschäftsraumwidmung und damit als Widmungsänderung im Sinn des § 13 Abs 2 WEG beurteilt haben.
Eine konkludente Willenseinigung der Mit- und Wohnungseigentümer zur Abänderung der Widmung (vgl etwa WoBl 1994, 152/29; WoBl 1996, 81/25 ua) ist nicht erwiesen. Den erstgerichtlichen Feststellungen ist mit Eindeutigkeit die Verschlechterung der Interessenssituation des Klägers durch die Intensivierung des Barbetriebs und der Benützung während der Nachtzeiten zu entnehmen.
Dennoch scheitern die von ihm erhobenen Hauptbegehren daran, dass entsprechende rechtliche Grundlagen dafür nicht vorliegen. Ein Klagebegehren nach § 523 ABGB kann auf Wiederherstellung des früheren Zustandes, auf Unterlassung künftiger Störung, auf Unterlassung künftiger gleichartiger Eingriffe gerichtet sein, auch auf Entfernung oder Beseitigung etwa von Sträuchern (WoBl 1994, 26 [Call]) oder einer Parabolspiegelantenne (5 Ob 218/00w ua).
In einem Fall wie den gegenständlichen, in dem zwischen den beiden in Anspruch genommenen "Störern" ein Bestandverhältnis besteht, im Rahmen dessen die Störungen ausgeübt werden, muss es jedoch dem Erstbeklagten überlassen bleiben, zu entscheiden, auf welche Weise er die vom Zweitbeklagten zu beachtenden Unterlassungen erwirkt. Die Wahl dahin, dass der Erstbeklagte den Zweitbeklagten "zu entfernen" hätte, steht nicht dem Kläger zu, weil sich sein Anspruch nur auf Beendigung des störenden Verhaltens, nicht aber auf Beendigung des bestehenden Bestandverhältnisses erstreckt. Wegen eines Verhaltens Dritter kann bei fehlender Beteiligung (4 Ob 514/85) nur Einwirkung auf diesen begehrt werden (EvBl 1959/1 u. 16; EvBl 1982/93), wobei aber dem Beklagten die Wahl unter mehreren Möglichkeiten freisteht (EvBl 1978/165). Dass hier nur die Möglichkeit der Beendigung des Pachtverhältnisses bestünde, ist nicht offenkundig (vgl Hofmann in Rummel3 Rz 11 zu §§ 523, 524 ABGB mwN; zur Einwirkung auf Bestandnehmer: Rz 9 zu §§ 523, 524 ABGB).
Einem gegen den Mieter eines Bestandnehmers gerichteten Begehren auf Räumung des Bestandobjektes an den Vermieter (hier Erstbeklagten) steht tatsächlich entgegen, dass zwischen Kläger und Zweitbeklagten kein Bestandverhältnis besteht, kein Rechtsverhältnis welcher Art auch immer, sondern aus dem Eigentumsrecht des Klägers sich nur die Berechtigung zur Unterlassung von Störungen ergibt. Das hat das Gericht zweiter Instanz zutreffend erkannt.
Im Ergebnis hat das zur Abweisung der beiden Hauptbegehren zu führen.
Die Revision des Klägers ist daher nicht berechtigt.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.