Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Text
Begründung
Die Antragstellerin ist seit 1. 7. 1993 Hauptmieterin der Wohnung top 15 im Haus *****. Dies wurde durch die Entscheidung der MA 16 vom 4. 8. 1998, GZ MA 16-2/1/98/279, rechtskräftig festgestellt.
Am 16. 1. 1998 brachte die Antragstellerin bei der Schlichtungsstelle für den 2. Wiener Gemeindebezirk einen Antrag auf Überprüfung der Zulässigkeit des ihr vorgeschriebenen Mietzinses von S 3.300 ein. Sie begehrte, festzustellen, dass durch Vorschreibung dieses Betrages das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um S 3.073,68 überschritten worden sei und regte eine Rückzahlung zuviel bezahlter Beträge an.
Beide Vorinstanzen haben das Zinsüberprüfungsbegehren der Antragstellerin im wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG sei nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung auch für Altverträge anzuwenden und sei für die Antragstellerin somit am 28. 2. 1997 abgelaufen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Anerkennung der Antragstellerin als Hauptmieterin erst nach diesem Zeitpunkt erfolgt sei. Einer solchen Entscheidung komme nämlich nicht konstitutive, sondern bloß deklarative Bedeutung zu.
Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 nicht übersteige und der Revisionsrekurs zulässig sei. Zur Frage der Anwendbarkeit der Präklusivfrist des § 16 Abs 8 zweiter Satz MRG auf Pauschalmietzinsvereinbarungen und im Falle der Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG fehle höchstgerichtliche Rechtsprechung.
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer gänzlichen Stattgebung des Antrags. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegner haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist zulässig und im Sinne seines Aufhebungsantrags auch berechtigt.
Durch Art II Z 11 der WRN 1999 wurde § 44 MRG neu eingefügt, der lautet: § 16 Abs 8 zweiter bis vierter Satz und § 26 Abs 3 zweiter und dritter Satz gelten nicht für Mietzinsvereinbarungen, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden.
Aus dem AB zu Art II Z 11 (§ 44 MRG) ist dazu zu entnehmen: Hier wird der zeitliche Anwendungsbereich der Präklusionsregelungen in § 16 Abs 8 und § 26 Abs 3 MRG entsprechend der seinerzeitigen Intention des Gesetzgebers des 3. WÄG dahin eingeschränkt, dass diese Regelungen nicht auf - aus der Sicht des 3. WÄG - "Altverträge" anzuwenden sind.
Mangels einer spezifischen Übergangsregelung war die Frage, ob die Präklusion der Zinsüberprüfung auch für Mietzinsvereinbarungen gelten sollte, die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG, also vor dem 1. 3. 1994 geschlossen worden waren, von der Rechtsprechnung einhellig dahin gelöst worden, dass die Ausschlussfrist auch für vor dem 1. 3. 1994 geschlossene Mietzinsabreden anwendbar sei, aber erst mit dem Datum des Inkrafttretens der Neuregelung zu laufen beginne (vgl WoBl 1998/115 [Hausmann], WoBl 1999/46; WoBl 1999/76; WoBl 1999/31; WoBl 1999/72).
Durch die neu in Kraft getretene Bestimmung des § 44 MRG wird nunmehr bestimmt, dass diese Präklusionsregelungen nicht für vor dem 1. 3. 1994 geschlossene Mietzinsvereinbarungen gelten, womit der zitierten Rechtsprechung der Boden entzogen wurde.
Nach allgemeinen Grundsätzen ist diese Abgrenzungsregelung auch auf Verfahren über die Zulässigkeit des Mietzinses anzuwenden, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen § 44 MRG am 1. 9. 1999 (Art IX Z 3) noch anhängig waren (vgl AB 7; J. Stabentheiner, Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Teile der Wohnrechtsnovelle 1999 in WoBl 1999, 285).
Das hat auch für den vorliegenden Mietzinsüberprüfungsantrag, der am 1. 9. 1999 noch anhängig war, zu gelten.
Auf Grund der eingetretenen Rechtsänderung ist daher die auf die Präklusion des Mietzinsüberprüfungsantrags gegründete Abweisung des Begehrens nicht aufrecht zu erhalten.
Dementsprechend war der Revisionsrekurs der Antragstellerin im Sinn des Aufhebungsantrags berechtigt.