Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Der Beschluß des Rekursgerichtes wird in der Weise abgeändert, daß der erstinstanzliche, das Eintragungsgesuch abweisende Beschluß wiederhergestellt wird.
Der Vollzug der dadurch notwendigen Grundbuchseintragungen sowie die Verständigung der Beteiligten obliegen dem Erstgericht.
Text
Begründung
Die Antragstellerin hat am 25. 2. 1999 von der R*****gesellschaft m. b. H. in Liquidation die mit zahlreichen Pfandrechten, darunter ein Zwangspfandrecht des nunmehrigen Revisionsrekurswerbers, belastete Liegenschaft EZ ***** gekauft. Dieser Vertrag hat folgenden Wortlaut:
KAUFVERTRAG
abgeschlossen zwischen:
1. der R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation mit dem Sitz in *****,
diese als Verkäuferin und als solche im folgenden kurz bezeichnet, einerseits; und
2. der H*****gesellschaft m.b.H. mit dem Sitz in *****,
diese als Käuferin und als solche im folgenden kurz bezeichnet, andererseits;
unter Beitritt von:
3. Herrn Christian R*****, dieser als Alleingesellschafter der R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation und als Alleingesellschafter der H*****gesellschaft m.b.H.,
wie folgt:
§ 1
Vertragsgegenstand
Grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft Einlagezahl ***** des Grundbuchs der Katastralgemeinde *****, bestehend aus dem Grundstück 427/1 Baufläche (begrünt), im Katastralausmaß von 463 m2, ist die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation, grundbücherlich unter der Firma "R*****gesellschaft m.b.H.".
Das Grundstück 427/1 liegt im Grenzkataster und ist mit einem Doppelhaus bebaut. Die Kollaudierung ist noch nicht erfolgt.
Die Liegenschaft ist nach Angaben der Vertragsparteien im geltenden Flächenwidmungsplan als Bauland - nicht jedoch als Bauland-Agrargebiet - gewidmet.
Im A2-Blatt ist die Entrichtung der Aufschließungsangabe für das Gst 427 ersichtlich gemacht.
Der erwerbenden H*****gesellschaft m.b.H. sind die grundbücherlichen Lasten CLNr 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 und 9, insbesondere samt den Anmerkungen der Hypothekarklagen zu CLNr 1, 3, 4, bekannt.
§ 2
Kaufvereinbarung
Nunmehr verkauft die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation das vorstehend beschriebene Vertragsobjekt um den im § 3 genannten Kaufpreis an die H*****gesellschaft m.b.H., die das Vertragsobjekt hiemit erwirbt.
Zug um Zug mit Unterfertigung dieses Kaufvertrages übergibt die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation den zu Tagebuchzahl 1120/1998 des Bezirksgerichtes Korneuburg angemerkten Beschluß über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung an die H*****gesellschaft m.b.H.
§ 3
Kaufpreis
Als Barkaufpreis wird ein Gesamtbetrag von ... S 2.000.000,-- (Schilling zwei Millionen = Euro 145345,67) vereinbart.
Die Verkäuferin optiert nicht auf die Regelbesteuerung gemäß § 6 (2) UStG 1994. Die Rechtsfolgen des § 12 (10) UStG 1994 sind ihr bekannt.
Die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation kreditiert hiemit diesen Kaufpreis der H*****gesellschaft m.b.H., der Kaufpreis ist am 28. 2. 2001 (achtundzwanzigsten Februar zweitausendeins) zur Zahlung an die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation fällig.
Nach Rechtsbelehrung durch den Urkundenverfasser verzichtet die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation auf Einräumung von Sicherheiten, insbesondere auf die Errichtung eines vollstreckbaren Notariatsaktes, die Begebung von blanko akzeptierten Wechseln, die Einräumung von Pfandrechten und den Beitritt von anderen Personen als Bürge und Zahler.
Die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation verzichtet auf das Recht, eine Zug-um-Zug-Abwicklung zu begehren und erteilt den Auftrag zur grundbücherlichen Durchführung dieses Kaufvertrages und damit zur Einverleibung des Eigentumsrechtes für die H*****gesellschaft m.b.H. unabhängig von der erfolgten Kaufpreiszahlung oder Sicherstellung des Kaufpreises und unabhängig von der erfolgten Lastenfreistellung.
§ 4
Übergabe
Die Übergabe und Übernahme des Vertragsgegenstandes in den Besitz der Käuferin erfolgt anläßlich der Vertragsunterfertigung; vom gleichen Zeitpunkt an gehen Gefahr und Zufall auf die Käuferin über. Als Stichtag für die Verrechnung von Nutzen und Lasten wird rückwirkend der 1. 1. 1999 (ersten Jänner eintausendneunhundertneunundneunzig) festgelegt. Die Verrechnung und die Bezahlung des sich aus der Verrechnung ergebenden Saldos hat innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsunterfertigung zu erfolgen.
§ 5
Allgemeine Bestimmungen
Der Erwerberin sind die bestehenden Mietverträge und der Eintritt in diese bekannt.
Die Käuferseite ist das Vertragsobjekt, dessen Ausmaß und Zustand und die Flächenwidmung und Bebaubarkeit bekannt. Die Gewährleistung für Sachmängel wird ausgeschlossen. Die R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation hat keine besonderen Eigenschaften des Vertragsobjektes zugesichert.
Die Verkäuferseite haftet für den schulden- und lastenfreien Eigentumsübergang, und dafür, daß keine Abgabenrückstände hinsichtlich des Vertragsobjektes bestehen. Sie verpflichtet sich, die Lastenfreistellung bis zum 28. 2. 2001 herzustellen. Sie haftet weiters für das Vorliegen eines rechtskräftigen Baubewilligungsbescheides. Der H*****gesellschaft m.b.H. ist bekannt, daß die Lastenfreistellung derzeit nicht gesichert ist und bereits Hypothekarklagen, die auch gegen sie als Erwerberin wirken, angemerkt sind.
Die Parteien erklären, die Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung an Hand von Vergleichsobjekten geprüft zu haben. Eine Anfechtung dieses Vertrages wegen Verletzung über die Hälfte des wahren Wertes findet - da beide Vertragsparteien Formkaufleute sind - nicht statt.
Vom Urkundenverfasser wurde auf die Anfechtungsmöglichkeiten dieses Rechtsgeschäftes nach der Anfechtungsordnung hingewiesen.
Dieser Vertrag wird in einer Urschrift errichtet, welche nach Verbücherung die Käuferseite erhält; die Verkäuferseite erhält über Verlangen eine einfache oder beglaubigte Vertragsablichtung.
§ 6
Versicherungsverträge
Den Vertragsparteien wurde Rechtsbelehrung über die §§ 69 ff des VersVG erteilt; insbesondere über die gesetzliche Vertragsübernahme durch den Erwerber, die Solidarhaftung für die laufende Prämie, die unverzügliche Anzeigepflicht und die einmonatige gesetzliche Kündigungsmöglichkeit. Sollte der Versicherer gewährte Dauerrabatte wegen einer vorzeitigen Kündigung vom Verkäufer rückfordern, so hat der Käufer diese dem Verkäufer nicht zu ersetzen.
§ 7
Kosten und Abgaben
Sämtliche mit der Errichtung und Verbücherung dieses Vertrages verbundenen Kosten, Gebühren und Verkehrsteuern verpflichtet sich im rechtlichen Innenverhältnis die Käuferseite allein zu zahlen, welche auch Auftrag zur Errichtung dieses Vertrages erteilt hat. Auf die bestehende Solidarhaftung im Außenverhältnis wurde vom Urkundenverfasser hingewiesen.
§ 8
Verbücherungserklärung
Die Vertragsparteien erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, daß auf Grund dieses Vertrages im Grundbuch über die Katastralgemeinde ***** - unabhängig von der Bezahlung des Kaufpreises und unabhängig von der Durchführung der Lastenfreistellung - nachstehende Grundbuchshandlung vorgenommen werden kann:
Auf der im § 1 näher beschriebenen Liegenschaft EZ *****:
die Einverleibung des Eigentumsrechtes für H*****
gesellschaft m.b.H.
mit dem Sitz in *****.
§ 9
Erklärungen
Der Geschäftsführer der H*****gesellschaft m.b.H. erklärt an Eides Statt, daß die H*****gesellschaft m.b.H. ihren Sitz im Inland hat und an ihr ausschließlich österreichische Staatsbürger beteiligt sind.
Herr Christian R***** erteilt hiemit wegen der Doppelvertretung seine Einwilligung sowohl als Alleingesellschafter der R*****gesellschaft m. b.H. in Liquidation wie auch als Alleingesellschafter der H*****gesellschaft m.b.H. zum Abschluß dieses Rechtsgeschäftes durch den Geschäftsführer der R*****gesellschaft m.b.H. in Liquidation und der H*****gesellschaft m.b.H..
P***** am 25. 2. 1999
Unter Vorlage dieses Kaufvertrages, des zu TZ 1120/80 am 20. 3. 1998 ergangenen Rangordnungsbeschlusses für die beabsichtigte Veräußerung sowie einer Baulandbestätigung vom 3. 3. 1999 begehrte die Antragstellerin am 9. 3. 1999 die Vormerkung ihres Eigentumsrechtes (mangels UB) sowie die bedingte Löschung aller dem zu TZ 1120/80 angemerkten Rang nachfolgenden Zwischeneintragungen, so auch des Pfandrechtes des nunmehrigen Revisionsrekurswerbers (C-LNr 8).
Das Erstgericht wies dieses Eintragungsbegehren ab. Es nahm das Eintragungshindernis des § 94 Abs 1 Z 2 GBG an, weil eine wegen der offenkundigen Interessenkollision unzulässige Doppelvertretung vorliege.
Das von der Antragstellerin angerufene Rekursgericht bewilligte jedoch die begehrte Eigentumsvormerkung und auch die bedingte Löschung der Zwischeneintragungen. Es ließ sich dabei von folgenden Erwägungen leiten:
Gemäß § 94 Abs 1 Z 2 GBG habe das Grundbuchsgericht das Ansuchen und dessen Beilagen einer genauen Überprüfung zu unterziehen und darauf eine grundbücherliche Eintragung nur dann bewilligen, wenn kein begründetes Bedenken gegen die persönliche Fähigkeit der bei der Eintragung Beteiligten zur Verfügung über den Gegenstand, den die Eintragung betrifft, oder gegen die Befugnis der Antragsteller zum Einschreiten vorhanden ist.
Nach höchstgerichtlicher Judikatur sei es nicht nur Aufgabe des Grundbuchsgerichtes, zu prüfen, ob die geltenden Formvorschriften eingehalten wurden und ob der begehrten Eintragung kein Hindernis im Grundbuch entgegensteht, es habe vielmehr auch zu prüfen, ob der Urkundeninhalt ein derartiger ist, daß er nicht nur in formeller Beziehung unbedenklich scheint, sondern auch bezüglich der materiell-rechtlichen Frage irgendwelche Zweifel nicht aufkommen läßt (NZ 1976, 95). Ein Ansuchen könne somit nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt auch bezüglich der materiell-rechtlichen Fragen keinerlei Zweifel aufkommen läßt (NZ 1989, 163 uva). Das Grundbuchsgericht habe grundbuchsrechtliche Anträge nur dann zur Klärung im Rechtsweg vorläufig abzuweisen, wenn aus dem Antrag oder den vorgelegten Urkunden massive Zweifel gegen die Rechtswirksamkeit des der Eintragung zugrunde liegenden Geschäftes bzw der Verfügungs- oder Abschlußberechtigung der beiden Parteien vorliegen (NZ 1988, 54).
Im vorliegenden Fall liege kein derartiger Zweifel an der Rechtswirksamkeit des dem Antrag zugrunde liegenden Vertrages vor.
Die Antragstellerin verweise zu Recht auf den durch das EU-GesRÄG in Kraft getretenen § 18 Abs 5 GmbHG, demzufolge sogar Insichgeschäfte zwischen dem einzigen Gesellschafter, der sowohl im eigenen Namen als auch im Namen der Gesellschaft abschließt, zulässig sind. Erforderlich sei lediglich die Errichtung einer Urkunde, die Zweifel über den Zeitpunkt des Abschlusses ausschließen soll. Die Bestellung eines Kurators sei nach der genannten Bestimmung ausdrücklich nicht erforderlich. § 18 Abs 5 GmbHG und die dort normierte Pflicht zur Beurkundung derartiger Insichgeschäfte diene dem Schutz der Gläubigerinteressen, nicht jedoch jenen der Gesellschaft (Koppensteiner, GmbH-Gesetz Komm2, Rz 23a). Eine solche Urkunde sei mit dem notariell aufgesetzten Kaufvertrag vom 25. 2. 1999 errichtet worden. Dazu komme abschließend, daß Herr Christian R*****, der nicht nur allein zeichnungsberechtigter Geschäftsführer der beiden beteiligten Gesellschaften ist und diese beim genannten Vertrag vertreten hat, sondern auch deren jeweiliger Alleingesellschafter ist, das Geschäft in dem zuvor genannten Kaufvertrag in seiner Eigenschaft als Generalversammlung der Käuferin sowie der Verkäuferin explizit genehmigt habe.
Daher bestünden entgegen der Ansicht des Erstgerichtes keine Zweifel gegen die Rechtswirksamkeit des gegenständlichen Kaufvertrages, sodaß dem Rekurs Folge zu geben war.
Werde nunmehr im Rang der angemerkten Rangordnung zur Veräußerung die Vormerkung des Eigentumsrechtes bewilligt, sei der Antrag auf Löschung der Zwischeneintragungen bedingt durch die Rechtfertigung der Vormerkung zulässig und auch in diesem Sinne zu bewilligen (MGA GBG4, § 57 GBG/5).
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes zwar S 260.000,-- übersteigt, der ordentliche Revisionsrekurs jedoch nicht zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß sich keine Rechtsfrage von der Qualifikation des § 14 Abs 1 AußStrG gestellt habe.
Mit dem vorliegenden außerordentlichen Revisionsrekurs strebt der Rechtsmittelwerber primär die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Beschlusses, hilfsweise die Abweisung des sein Pfandrecht betreffenden Löschungsbegehrens an. Die Zulässigkeit dieses Rechtsmittels begründet er damit, daß es zur grundbuchsrechtlichen Relevanz des mit dem EU-GesRÄG in Kraft getretenen neuen § 18 Abs 5 GmbHG noch keine höchstgerichtliche Judikatur gebe; in der Sache selbst argumentiert er vor allem damit, daß sich die für Insichgeschäfte i. e. S. (das Selbstkontrahieren) des Alleingesellschafters einer GmbH geschaffene Regelung des § 18 Abs 5 GmbHG nicht auf den hier vorliegenden Fall einer Doppelvertretung übertragen lasse. Es sei an der generellen Unzulässigkeit der Doppelvertretung festzuhalten und damit am Eintragungshindernis unausgeräumter Bedenken gegen die Verfügungsfähigkeit der am Vertrag Beteiligten (§ 94 Abs 1 Z 2 GBG). Weitere Rechtsmittelausführungen beschäftigen sich mit der von den Parteien des Kaufvertrages offenkundig beabsichtigten Gläubigerbenachteiligung, der entgegengetreten werden müsse, ohne die Betroffenen dem Risiko uneinbringlicher Kosten eines Anfechtungsprozesses auszusetzen.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rechtsmittelwerber ausgeführten Grund zulässig; er ist auch berechtigt.
Dem Rechtsmittelwerber ist beizupflichten, daß die mit dem EU-GesRÄG neu geschaffenen Vorschriften des § 18 Abs 5 und 6 GmbHG, wonach selbst die Gültigkeit eines vom Alleingesellschafter mit der von ihm vertretenen Gesellschaft abgeschlossenen außergewöhnlichen Insichgeschäfts nicht anzuzweifeln ist, wenn hierüber unverzüglich eine Urkunde errichtet wurde, für den hier vorliegenden Fall einer Doppelvertretung nicht gelten. Der Gesetzeswortlaut erfaßt nur die vom Gesellschafter im eigenen Namen mit der Gesellschaft abgeschlossenen Geschäfte (Aicher/Torggler, Insichgeschäfte des GmbH-Alleingeschäftsführers nach dem EU-GesRÄG, GesRZ 1996, 197 [208]; vgl SZ 71/27; 6 Ob 175/98y = ecolex 1999, 141 = RdW 1999, 141). Für eine analoge Anwendung dieser Regelung auf die Doppelvertretung würde zwar sprechen, daß die Gefahrenlage beim Selbstkontrahieren mit der bei der Doppelvertretung vergleichbar ist, doch setzt der Analogieschluß immer eine Gesetzeslücke, also die planwidrige Unvollständigkeit der getroffenen Regelung voraus (SZ 69/109 uva). Die Anwendung der Rechtsfolge eines gesetzlichen Tatbestandes ist ausgeschlossen, wenn ersichtlich ist, daß der Gesetzgeber diese Rechtsfolge nur bei Erfüllung aller Voraussetzungen des betreffenden Tatbestandes eintreten lassen will, die Nichtregelung also dem Plan des Gesetzgebers entspricht (vgl Koziol/Welser I10, 23 ff).
Die Entstehungsgeschichte des EU-GesRÄG zeigt, daß der Gesetzgeber die Doppelvertretung in § 18 Abs 5 GmbHG nicht regeln wollte. Während der Ministerialentwurf diesen Fall noch erfaßte, indem er die Rechtsgeschäfte gleich behandelte, die der Gesellschafter in seinem oder in fremdem Namen mit der von ihm vertretenen Gesellschaft abschließt (siehe dazu Heidinger, Änderungen im GmbH-Recht durch EU-Anpassung, SWK 1996 B 2), verengte die Regierungsvorlage den Gesetzestext auf Rechtsgeschäfte des Gesellschafters im eigenen Namen (32 der BlgNR XX. GP, 3), und sogar für dieses Selbstkontrahieren ist im Justizausschuß noch eine Einschränkung auf Rechtsgeschäfte des "einzigen" Gesellschafters erfolgt (133 der BlgNR XX. GP, 4). Hinter diesen Änderungen stand offenbar die Absicht des Gesetzgebers, nicht über die Vorgabe der 12. gesellschaftsrechtlichen Richtlinie des Rates der Europäischen Gemeinschaften vom 21. 12. 1989 hinauszugehen. Für das Vorliegen einer Gesetzeslücke kann daher nicht ins Treffen geführt werden, der Gesetzgeber habe sich die zur Regelung anstehenden Sachverhalte nicht umfassend genug vorgestellt (Aicher/Ulrich Torggler aaO, 206).
Damit steht dem gegenständlichen Verbücherungsantrag das Eintragungshindernis des § 94 Abs 1 Z 2 GBG entgegen. An der grundsätzlichen Unzulässigkeit von Insichgeschäften hat sich nämlich durch die neue Gesetzeslage nichts geändert (vgl 3 Ob 2325/96z = RdW 1997, 721; 6 Ob 175/98y). Sie erweckt nach ständiger Judikatur Bedenken gegen die persönliche Fähigkeit zur Verfügung über den Gegenstand der begehrten Grundbuchseintragungen (NZ 1993, 238/275 uva). Derartige Bedenken hat der Gesetzgeber unter den Voraussetzungen des § 18 Abs 5 und 6 GmbHG zwar für Rechtsgeschäfte ausgeräumt, die zwischen dem Alleingesellschafter einer GmbH und der von ihm vertretenen Gesellschaft abgeschlossen werden, nicht jedoch für den hier vorliegenden Fall einer Doppelvertretung.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.