Spruch:
Der Revisionsrekurs der Antragsgegner wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis Z 18b MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a ZPO iVm § 510 Abs 3 ZPO).
Die Antragsgegner sind schuldig, dem Antragsteller die mit S 96,-- bestimmten Barauslagen des Revisionsrekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Begründung
Der Antragsteller war in der Zeit vom 1. 4. 1994 bis 30. 9. 1998 Untermieter der Antragsgegner, deren Mietverhältnis am 1. 1. 1972 begonnen hatte. Der Mietvertrag der Antragsgegner war auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Nach Leistung einer Mietzinsvorauszahlung von S 30.000,-- räumte die Vermieterin den Antragsgegnern ein von jeder Zinszahlung befreites Mietverhältnis ein.
Der dem Antragsteller vorgeschriebene Untermietzins betrug bis 31. 12. 1996 S 9.350,-- und danach S 9.834,--.
Am 18. 8. 1997 stellte der Antragsteller bei der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten einen Antrag auf Überprüfung des Untermietzinses.
Nach Anrufung des Gerichts stellte das Erstgericht unter Zugrundelegung eines gesetzlichen Hauptmietzinses von S 108,-- monatlich, eines WWF-Beitrages von S 15,40, eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags von S 1.807,20 bzw S 2.013,-- sowie eines 50 %igen Zuschlags nach § 26 Abs 1 MRG idF des 3. WÄG und Hinzurechnung der jeweiligen Betriebskosten inklusive 10 % USt den jeweils monatlich zulässigen Untermietzins fest. Ausgehend von den sich demnach ergebenden Überschreitungen durch die tatsächlichen Vorschreibungen schuf das Erstgericht einen Rückzahlungstitel nach § 37 Abs 4 MRG über insgesamt S 178.480,15.
Einem dagegen von den Antragsgegnern erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Es sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000,-- übersteige und der Revisionsrekurs zulässig sei, weil zur Frage der Berücksichtigung der Beschwer für den Umfang der Anrufung des Gerichts keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.
Gegen diesen Sachbeschluß richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner mit dem Antrag auf Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen im Sinne einer Abweisung des Antrags. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Der Antragsteller beantragte, den Revisionsrekurs zurückzuweisen allenfalls ihm nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 528 Abs 1 ZPO ist der vorliegende Revisionsrekurs ungeachtet des Ausspruchs des Gerichtes zweiter Instanz nicht zulässig.
Entgegen der Ansicht des Antragstellers sind die Revisionswerber nicht auf die vom Rekursgericht als erheblich angesehene Rechtsfrage beschränkt (vgl JBl 1996, 442 = ÖJZ-LSK 1996/139 = SZ 68/157).
Doch liegt in der von den Rechtsmittelwerbern aufgeworfenen Frage des Bedeutungsinhalts des Begriffs "der vom Hauptmieter zu entrichtende Mietzins" keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 528 Abs 1 ZPO.
Grundlage der Ermittlung des zulässigen Untermietzinses ist seit jeher "der vom Hauptmieter zu entrichtende Mietzins". Dieser Begriff findet sich bereits in § 14 Abs 1 MG, wurde sodann in § 26 Abs 1 MRG übernommen und in der durch das 3. WÄG vorgenommenen Novellierung des § 26 Abs 1 MRG beibehalten. Der Begriff des "vom Mieter zu entrichtenden Mietzinses" findet sich daneben auch in den jeweiligen Kündigungsbestimmungen des § 19 Abs 2 Z 10 zweiter Fall MG bzw § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG. Hier soll ein Mißverhältnis zwischen dem "vom Mieter zu entrichtenden Mietzins" und der vom Dritten (Untermieter) zu erbringenden Gegenleistung den Vermieter zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses berechtigen. Aus dem Zusammenhang dieser Regelungen wird deutlich, daß die Bestimmungen über die zulässige Höhe des Untermietzinses nicht nur einerseits Schutzbestimmungen für den Untermieter zur Überprüfung des von ihm in zulässigerweise begehrten Entgelts sind, sondern auch Schutzbestimmungen für den Vermieter darstellen, weil damit eine Bereicherung des Hauptmieters durch ein unverhältnismäßig hohes Übersteigen des von diesem zu bezahlenden Hauptmietzinses durch Untermietentgelte verhindert werden soll (vgl MietSlg 30/26; 23.391 ua). Gerade aus diesem aus den gesetzlichen Bestimmungen unmittelbar abzuleitenden Zweck wird deutlich, daß die von den Rechtsmittelwerbern angestrebte Auslegung des Begriffs "zu entrichtender Mietzins" zu keinem diesen Gesetzeszwecken gerecht werdenden Ergebnis führen kann.
Doch abgesehen davon wird auch verkannt, daß schon logisch-grammatikalisch "der vom Mieter zu entrichtende Mietzins nur jenen Mietzins bedeuten kann, zu dessen Entrichtung = Bezahlung ein Mieter sich bereits (vertraglich) verpflichtet hat. Die von den Rechtsmittelwerbern gewünschte Auslegung übersieht, daß es um den vom Untervermieter, also einer konkreten Person, zu entrichtenden Hauptmietzins geht, woraus sich zwanglos ergibt, daß die Zulässigkeit der Höhe dieses Betrags aus dem Datum seines Mietvertragsabschlusses resultiert.
Daß daher maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit des Untermietzinses nicht der angemessene Hauptmietzins oder der Richtwertmietzins ist, der im Fall einer Neuvermietung von einem Hauptmieter zu erzielen wäre, sondern der vom konkreten Hauptmieter aufgrund seines Vertrags mit dem Vermieter tatsächlich zu zahlende Mietzins, soweit dieser zulässig ist, wird von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs auch zu § 26 MRG bekräftigt (vgl 5 Ob 46/95 = EWR I/26/11 ff = RS0101792).
Darüberhinaus muß zur Frage, daß § 26 MRG auf Unterbestandverhältnisse nur dann anwendbar ist, wenn diese sich aus einem Hauptmietverhältnis ableiten (vgl 5 Ob 34/97d = EWR I/26/14 f), nicht eingegangen werden, stellen doch die Ausführungen über ein zwischen den Antragsgegnern und dem Hauseigentümer vereinbartes Fruchtgenußrecht eine Neuerung dar, die weder im Rekurs- noch im Revisionsrekursverfahren Beachtung finden konnte.
Die Vorinstanzen haben in Übereinstimmung mit der Rechtslage zu § 26 MRG idF des 3. WÄG und der dazu bestehenden Rechtsprechung die allein entscheidungsrelevanten Fragen zutreffend gelöst, ohne daß darüberhinaus eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung zu klären wäre.
Der Revisionsrekurs ist daher unzulässig.
Die Verpflichtung zum Ersatz der Barauslagen des Revisionsrekursverfahrens gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG.