Spruch:
Der Revision wird teilweise Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung insgesamt lautet:
"Das Hauptbegehren des Inhaltes, es werde mit Rechtswirksamkeit zwischen den Streitteilen festgestellt, daß der Kläger als zu 1/4 Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***** der KG ***** A***** aufgrund der zwischen den Streitteilen bestehenden Benützungsregelung hinsichtlich des im Erdgeschoß des auf der Liegenschaft befindlichen Gebäudes, links von der Hausdurchfahrt vom S***** Platz aus gesehen, gelegenen Geschäftslokales mit der Bezeichnung top Nr 1 alleine verfügungsberechtigt sei und er im Innenverhältnis zu den Beklagten berechtigt sei, Mietverträge über dieses Geschäftslokal abzuschließen und Mietzinse entgegenzunehmen, wird abgewiesen.
Hingegen wird dem Eventualbegehren Folge gegeben und mit Rechtswirksamkeit zwischen den Streitteilen festgestellt, daß die Beklagten als 3/4 Miteigentümer der Liegenschaft EZ *****, KG A***** über das im Erdgeschoß links von der Hauseinfahrt gelegene Geschäftslokal top Nr 1 nur gemeinsam mit dem Kläger als 1/4 Eigentümer dieser Liegenschaft verfügungsberechtigt sind, sodaß im Innenverhältnis zu den Beklagten Mietverträge über dieses Bestandobjekt nur mit Zustimmung des Klägers abgeschlossen werden können und ihm die Hälfte aller Einnahmen aus der Vermietung zustehen.
Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei die mit S 121.173,20 (darin enthalten S 19.122,20 USt und S 6.440,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens erster Instanz und die mit insgesamt S 52.172,88 (darin enthalten S 6.480,48 USt und S 13.290,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Ing. Johannes L*****, der Vater des Klägers, und Dr.Otto G***** waren je zur Hälfte Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***** der KG A***** mit dem Haus ***** Wien, S***** 5. Sie schlossen im Dezember 1978 eine Benützungsvereinbarung, die unter anderem folgende Bestimmungen enthält:
"2.
Die nunmehrigen Liegenschaftseigentümer vereinbaren für sich und ihre Rechtsnachfolger bezüglich der Nutzung für immerwährende Zeiten folgendes:
Die Geschäftsräumlichkeiten im Parterre des Hauses S***** und das gesamte 2. und 3. Stockwerk übernimmt zur alleinigen Benützung Herr Arch.Ing.Johannes L*****, während das Mezzaningeschoß und das 1. Stockwerk zur alleinigen Benützung Herr Med.Rat.Dr.G***** übernimmt. Die Nutzung der im Haus befindlichen Keller- und Dachbodenräumlichkeiten erfolgt gleichteilig wie bisher. Die zwischen den Geschäftslokalen befindliche Hausdurchfahrt soll in Hinkunft gemäß dem übereinstimmenden Willen beiden Parteien als Abstellfläche für zwei PKW's finden, wobei jede Vertragspartei berechtigt ist, einen Abstellplatz für sich in Anspruch zu nehmen.
Dieses Nutzungsrecht umfaßt auch das Recht der alleinigen Vermietung.
3.
Die Vertragsparteien verpflichten sich, diese Nutzungsregelung auf den jeweiligen Rechtsnachfolger zu überbinden."
Das in dieser Benützungsvereinbarung als "Mezzaningeschoß" bezeichnete Geschoß wird von den Parteien nun als 1. Stock bezeichnet, das in der Vereinbarung als 2. Stockwerk bezeichnete Geschoß als 3. Stockwerk und das in der Vereinbarung als 3. Stockwerk bezeichnete als 4. Stockwerk.
Das Haus wurde damals von der Immobilienkanzlei Konrad B***** verwaltet. Nach dem Tod des Ing.Johannes L***** im Jahr 1979 wurde sein Hälfteanteil seinen beiden Erben, nämlich dem damals 8 Jahre alten Kläger und der Christine S*****, dessen bereits volljährigen Halbschwester, je zur Hälfte eingeantwortet. Der Kläger und Christine S***** waren daher zu je 1/4 Eigentümer der Liegenschaft.
Als Ing.Johannes L***** verstarb, befanden sich im Erdgeschoß zwei Geschäftslokale, die jeweils vermietet waren. Im Geschäftslokal top Nr 1 wurde ein Fleischereigeschäft und im Geschäftslokal top Nr 2 ein Milchgeschäft betrieben. Noch während des anhängigen Verlassenschaftsverfahrens vereinbarte Christine S***** mit der Mutter des Klägers, Lucia L*****, daß sie über das zuerst freiwerdende Geschäftslokal und der Kläger über das später freiwerdende Geschäftslokal allein verfügungsberechtigt sein sollten. Diese Vereinbarung wurde im Frühjahr 1982 in der Immobilienkanzlei Konrad B***** auch schriftlich niedergelegt und unterfertigt. Hiebei war außer Christine S***** und Lucia L***** noch Dr.Johann Wolfgang S*****, der Ehemann der Christine S*****, anwesend. Als im Jahr 1982 das Geschäftslokal top Nr 2 frei wurde, übernahm es vereinbarungsgemäß Christine S***** zur alleinigen Nutzung. Sie überließ dieses Geschäftslokal Dr.Otto G*****, der ein Zahnlabor für seine Tochter Christine M***** einrichtete. Nach dem Tod von Christine S***** im Jahr 1984 erbte Dr.Johann Wolfgang S***** ihren Anteil und veräußerte ihn mit Kaufvertrag vom 9.11.1988 an die Beklagten. Dr.Johann Wolfgang S***** war zwar die ursprüngliche Benützungsvereinbarung zwischen Ing.Johannes L***** und Dr.Otto G***** nicht bekannt, sehr wohl aber die Vereinbarung zwischen Christine S***** und dem Kläger über die Aufteilung der Nutzungsrechte hinsichtlich der Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß. Über diese Benützungsvereinbarungen wurde allerdings bei Abschluß des Kaufvertrages nicht gesprochen. Der Kaufvertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen:
"II. Eigentumsübertragung und Kaufpreis
Herr Dr.Johann Wolfgang S***** ..... verkauft und übergibt hiemit
seinen Viertelanteil je zur Hälfte .... an die Ehegatten Veronika
W***** .... und Georg W***** .... und diese kaufen und übernehmen vom
Erstgenannten je zur Hälfte den ihm gehörigen, im Punkt I. näher
bezeichneten Viertelanteil .... samt allem tatsächlichen und
rechtlichen Zubehör so wie der Verkäufer das Kaufobjekt bisher besessen und benützt hat bzw zu besitzen und benützen berechtigt war
....
X. Nutzungsübereinkommen
Der Verkäufer .... erklärt, daß aufgrund schriftlicher und mündlicher Nutzungsvereinbarung mit dem vertragsgegenständlichen Viertelanteil die ausschließliche Nutzung der Wohnungen im vierten Stock verbunden ist."
Den Dr.Otto G***** gehörenden Hälfteanteil erbte nach dessen Tod dessen Tochter Christine M*****, die den Hälfteanteil bereits mit Kaufvertrag vom 6.7.1988 an die Beklagten verkaufte. Nach Abschluß des Kaufvertrages mit Dr.Johann Wolfgang S***** über dessen Viertelanteil waren und sind die Beklagten somit zu je 3/8 und gemeinsam zu insgesamt 3/4 Eigentümer des Hauses. Den Beklagten war stets die Benützungsvereinbarung, die zwischen Ing.Johannes L***** und Dr.Otto G***** vereinbart worden war, bekannt, nicht aber die zwischen dem Kläger und Christine S***** getroffene weitere Vereinbarung.
Am 19.12.1988 übermittelte der Hausverwalter Konrad B***** an Lucia L***** - wie jedes Jahr - die Unterlagen für die jährliche Abrechnung und teilte ihr mit, daß er die Hausverwaltung zurücklege und sämtliche Verwaltungsunterlagen an die Erstbeklagte übergeben habe. Die Erstbeklagte führte sodann die Abrechnungen durch, wobei die Einnahmen folgendermaßen aufgeteilt wurden: Einnahmen 4. Stock:
Familie W*****, Einnahmen 3. Stock: Familie L*****, Einnahmen Erdgeschoß: Familien W***** und L***** zu je 50 %.
Als der Mieter des Geschäftslokales top Nr 1 im Erdgeschoß im Jahr 1989 auszog, vermietete die Erstbeklagte dieses Geschäftslokal an eine ehemalige Prokuristin der T***** GmbH, ohne vorher mit dem Kläger Rücksprache zu halten. Die Erstbeklagte war Geschäftsführerin, der Zweitbeklagte Gesellschafter der Firma T***** GmbH. Der Kläger hatte zuvor darauf hingewiesen, daß er über das alleinige Benützungsrecht hinsichtlich des Geschäftslokales top Nr 1 verfüge. Auf diese Mitteilung reagierten die Beklagten mit einer Besitzstörungsklage, die rechtskräftig abgewiesen wurde. Inzwischen wurde das Geschäftslokal top Nr 1 neuerlich von den Beklagten ohne Zustimmung des Klägers vermietet.
Der Kläger stellte das Haupt- und das Eventualbegehren wie aus dem Spruch ersichtlich. Den beiden Beklagten sei sowohl die zwischen Ing.Johann L***** und Dr.Otto G***** als auch die zwischen Christine S***** und dem Kläger abgeschlossene Benützungsvereinbarung bekannt gewesen. Diese Benützungsvereinbarungen seien ihnen jeweils überbunden worden. Obwohl daher der Kläger allein oder allenfalls als zur Hälfte Mitbenützungsberechtigter über das Geschäftslokal top Nr 1 verfügungsberechtigt sei, hätten die Beklagten ohne Rücksprache und gegen seinen Willen Verfügungshandlungen über das Geschäftslokal gesetzt.
Die Beklagten beantragten die Abweisung des Klagebegehrens. Dem Kläger fehle das Feststellungsinteresse. Der Erstbeklagten stehe die alleinige Verwaltungsbefugnis zu. Das Bestehen und insbesondere die Überbindung einer Benützungsvereinbarung an die Beklagten werde bestritten.
Das Erstgericht gab dem Hauptbegehren statt. Es bejahte das Feststellungsinteresse des Klägers. Aus Punkt II. des zwischen Dr.Johann Wolfgang S***** und den Beklagten abgeschlossenen Kaufvertrages könne auf eine Überbindung der zwischen Christine S***** und dem Kläger getroffenen Benützungsvereinbarung geschlossen werden, weil die Beklagten erklärt hätten, der Miteigentumsanteil nur nach Maßgabe des Benützungsrechtes des Dr.Johann Wolfgang S***** zu benützen. Die Beklagten seien daher in die Benützungsregelung eingetreten. Daraus folge, daß der Kläger nach wie vor alleiniger Benützungsberechtigter des Geschäftslokales top Nr 1 sei. Zumindest aber sei er zur Hälfte darüber verfügungsberechtigt.
Das Gericht zweiter Instanz änderte dieses Urteil im Sinn einer Abweisung des Haupt- als auch des Eventualbegehrens ab. Es sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteige und die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Eine Benützungsregelung gehe zwar auf den Gesamtrechtsnachfolger über, auf den Einzelrechtsnachfolger aber nur bei ausdrücklicher Überbindung oder stillschweigender Unterwerfung. Der Erwerber eines Miteigentumsanteiles trete nicht automatisch als Gläubiger und Schuldner ein, sondern nur kraft Vertragsübernahme durch Vereinbarung mit den verbleibenden Miteigentümern. Im Kaufvertrag zwischen Dr.Johann Wolfgang S***** und den Beklagten sei zwar ein Hinweis auf eine mündliche Zusatzvereinbarung enthalten, womit jedoch die Vereinbarung, daß mit dem Viertelanteil die ausschließliche Nutzung der Wohnung im 4. Stock verbunden sei, gemeint gewesen sei. Die Benützungsregelung betreffend die Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß habe im Vertrag keine Berücksichtigung gefunden. Es sei nicht die Absicht der Kaufvertragsparteien gewesen, eine über Punkt X. des Vertrages hinausgehende Regelung über die Geschäftsräumlichkeiten zu treffen. Die Beklagten seien auch nicht schlüssig in die diesbezügliche Benützungsregelung eingetreten. Aufgrund all dieser Erwägungen sei auch das Eventualbegehren abzuweisen. Die Erstbeklagte sei von den Mehrheitseigentümern wirksam zum Verwalter bestellt worden. Die Benützungsregelung betreffend die Geschäftsräumlichkeiten habe infolge Nichtüberbindung ihren Zweck und ihre Wirksamkeit verloren.
Rechtliche Beurteilung
Die dagegen erhobene Revision des Klägers ist zulässig und teilweise, nämlich im Sinn der Stattgebung des Eventualbegehrens berechtigt.
Das Gericht zweiter Instanz hat richtig dargelegt, daß das durch ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarung über den Gebrauch von Miteigentum begründete Dauerrechtsverhältnis zwischen Miteigentümern wohl auch für und gegen einen Gesamtrechtsnachfolger eines Miteigentümers wirkt - außer es handelt sich um eine auf Lebenszeit der Vertragsteile beschränkte Vereinbarung (10 Ob 512/94; EvBl 1970/37, 68) -, in Ermangelung einer ausdrücklichen oder schlüssig zustandegekommenen einvernehmlichen Überbindung jedoch nicht auch für oder gegen den Einzelrechtsnachfolger eines Miteigentümers (MietSlg 36.066; 3 Ob 113/91 ua).
Die zwischen den ursprünglichen Eigentümern der Liegenschaft, Ing.Johannes L***** und Dr.Otto G*****, im Jahr 1978 getroffene Benützungsvereinbarung ging daher, da sie nicht auf diese Personen beschränkt war, sondern sogar ausdrücklich auch für die Rechtsnachfolger für immerwährende Zeiten gelten sollte, auf die Erbin nach Dr.Otto G***** einerseits und auf die Erben des Ing.Johannes L*****, nämlich Christine S***** und den Kläger, und in weiterer Folge von Christine S***** auf deren Erben Dr.Johann Wolfgang S***** jeweils aufgrund deren Gesamtrechtsnachfolge über. Den Beklagten war diese Benützungsregelung bekannt und sie behielten die Regelung offenbar auch bei, zumal dementsprechend die Abrechnung der Einnahmen mit ihrem Einverständnis bzw von der Zweitbeklagten selbst vorgenommen wurden. Es ist daher davon auszugehen, daß die Beklagten im Einvernehmen mit sämtlichen Miteigentümern zumindest schlüssig in diese Benützungsregelung eintraten (vgl MietSlg 36.066).
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen war den Beklagten allerdings die zwischen Christine S***** und dem Kläger getroffene Benützungsvereinbarung unbekannt. Sie wußten zwar, daß - ungeachtet der zwischen Ing.L***** und Dr.Otto G***** seinerzeit erfolgten Aufteilung der Räumlichkeiten - eine Regelung der Benützung dahin bestand, daß die Benützung an den Wohnungen im 4. Stock dem Dr.Johann Wolfgang S*****, dem Kläger hingegen die Nutzung an der Wohnung im 3. Stock zukam, wie sich aus Punkt X. des zwischen ihnen und Dr.Johann Wolfgang S***** geschlossenen Kaufvertrages sowie der von der Zweitbeklagten vorgenommenen Abrechnung der Einnahmen ergibt. In diese Benützungsregelung wollten sie gemäß Punkt X. des Vertrages auch eintreten, wogegen der Kläger offenbar auch nichts einzuwenden hat. Ihr Wille konnte sich aber schon deshalb nicht auf den Eintritt in die Benützungsregelung, so wie sie zwischen Christine S***** und dem Kläger insgesamt vereinbart worden war (also auch auf die Geschäftslokale im Erdgeschoß) beziehen, weil sie davon nach den vom Obersten Gerichtshof nicht mehr überprüfbaren Feststellungen der Vorinstanzen nichts wußten. Die Formulierung der vom Erstgericht zitierten Punkte des Kaufvertrages zwischen ihnen und Dr.Johann Wolfgang S***** läßt lediglich den Schluß zu, daß den Beklagten die von den Miteigentümern bis dahin gepflogene Regelung, daß zunächst Christine S***** und nachher Dr.Johann Wolfgang S***** ausschließlich über die Wohnung im 4. Stock verfügten, überbunden werden sollte. Über die Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß besagt dieser Vertrag nichts, sodaß ungeachtet des Hinweises auf eine existierende "schriftliche und mündliche Nutzungsvereinbarung" keine Anhaltspunkte für eine Auslegung des Kaufvertrages dahin sprechen, daß die Beklagten auch die (ihnen unbekannte!) Benützungsvereinbarung betreffend die Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß übernommen hätten. Das Hauptbegehren wurde daher vom Gericht zweiter Instanz zu Recht abgewiesen.
Daraus, daß die Beklagten jedoch die Benützungsregelung hinsichtlich der Aufteilung der einzelnen Stockwerke zwischen Ing.Johannes L***** sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger einerseits und Dr.Otto G***** und dessen Gesamtrechtsnachfolgerin andererseits übernommen haben, ergibt sich aber als Konsequenz, daß die Räume im Erdgeschoß nicht ihnen alleine zur Benützung zur Verfügung stehen, sondern daß sie diese nur gemeinsam mit dem Kläger zu benützen befugt sind.
Die Majorisierung eines Miteigentümers in der Frage der Benützungsregelung ist ausgeschlossen, weil die Änderung der Benützungsregelung nicht eine Maßnahme der ordentlichen, sondern der außerordentlichen Verwaltung darstellt (vgl MietSlg 17.058; SZ 51/56; Gamerith in Rummel2 I, Rz 3 zu § 834 ABGB).
Der dargestellten gemeinsamen Benützungsbefugnis und ihren
Auswirkungen im Innenverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten
steht der Umstand, daß die Zweitbeklagte wirksam - sei es mit oder
gegen den Willen des Klägers - zur Hausverwalterin bestellt wurde, nicht entgegen.
Da die Nutzungsberechtigung hinsichtlich der ursprünglich dem Ing.Johannes L***** zur Benützung zugeteilten Geschoße im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf zwei Personen übergegangen ist und von einer dieser Personen letztendlich auf die beiden Beklagten, sind auch die erzielten Einnahmen hinsichtlich der Geschäftslokale im Parterre - sohin jedenfalls hinsichtlich des Geschäftslokales Top Nr 1, auf das sich das Urteilsbegehren bezieht - hinsichtlich deren keine gesonderte Benützungsregelung auf die Beklagten überbunden wurde, je zur Hälfte einerseits auf den Kläger und andererseits auf die beiden Beklagten aufzuteilen.
Eine gegen die entscheidungswesentlichen Feststellungen gerichtete Beweis- und Mängelrüge wurde von der Berufung der Beklagten gegen das Ersturteil nicht erhoben, sodaß entgegen der Ansicht der Revisionsbeantwortung eine Aufhebung der Entscheidung des Berufungsgerichtes und Zurückverweisung an das Berufungsgericht nicht in Betracht kommt. Es war daher in Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen dem Eventualbegehren stattzugeben.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41 und 50 ZPO (vgl Fasching, Kommentar II, 314).