Spruch:
Dem Rekurs wird Folge gegeben und der angefochtene Beschluß dahin abgeändert, daß das Urteil zu lauten hat:
"Die Miteigentumsgemeinschaft der Klägerin mit dem Beklagten an der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch 81111 Hötting wird durch gerichtliche Feilbietung aufgehoben.
Der Beklagte ist schuldig, der Klägerin die mit S 57.290,20 (darin S 6.626,70 USt und S 17.530,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens I. und II.Instanz binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen."
Der Beklagte ist schuldig, der Klägerin die mit S 24.680,-- (darin S 1.905,-- USt und S 13.250,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Rekursverfahrens binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Streitteile sind Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch 81111 Hötting, und zwar die Klägerin zu 76/96 und der Beklagte zu 20/96-Anteilen. Auf dieser Liegenschaft befindet sich das Wohnhaus *****. Die bebaute Fläche der Liegenschaft hat ein Ausmaß von 109,02 m2. Das Haus ist im östlichen Teil unterkellert. In dieser Teilunterkellerung befinden sich die Waschküche, die Verbindungstreppe und ein mittels Holzverschlägen in drei Kellerabteile unterteilter Kellerraum. Im Erdgeschoß befinden sich das gemeinsame Stiegenhaus, ein gemeinsamer Vorraum, von dem aus eine westseitig gelegene Wohnung, ein südostseitig gelegenes Zimmer und ein weiteres ostseitiges Zimmer, erreicht werden. Die im Erdgeschoß westseitig gelegene Wohnung besteht aus Wohn-Schlafzimmer, Küche, Bad und WC, weist eine Nutzfläche von insgesamt 38,6 m2 auf und ist seit 1957 an Wanda O***** vermietet. Der mündliche Mietvertrag ist unbefristet abgeschlossen. Außerhalb des Wohnungsverbandes liegt im Erdgeschoß im Bereich des Stiegenhauses ein weiteres WC. Das im Nordosten des Erdgeschoßes gelegene Zimmer weist eine Nutzfläche von 11,4 m2 auf, zwischen diesem Zimmer und der vorerwähnten Wohnung liegt ein vom Beklagten bzw. dessen Familie benütztes Einzelzimmer mit einer Nutzfläche von 21 m2. Der zur Wohnung und den beiden anderen Zimmern des Erdgeschoßes führende Vorraum weist eine Fläche von 2,97 m2 auf. Die vom Beklagten im ersten Obergeschoß benützte Wohnung besteht aus Vorraum, Wohnzimmer, verglaster ostseitiger Veranda, Kinderzimmer, Gang, Schlafzimmer, Küche und Dusche sowie einem WC außerhalb des Wohnungsverbandes im Stiegenhaus und hat eine Nutzfläche von 82,04 m2. Der Beklagte hatte diese Wohnung vor ca. 19 Jahren gemietet. Er wurde einige Jahre später Miteigentümer der Liegenschaft und bewohnt einen größeren Anteil, als seinem Miteigentumsanteil zukäme. Seit vielen Jahren bezahlt er einen monatlichen Betrag von S 3.135,-- unter Anführung des Wortes "Miete" auf den Zahlungsbelegen. Für das im Erdgeschoß gelegene Zimmer zahlt er einschließlich Betriebskosten S 1.100,-- monatlich, für zwei von ihm benützte Garagen S 800,-- an monatlichem Mietzins. Eine weitere Wohnung befindet sich im zweiten Obergeschoß. Sie ist unbefristet an Gerhard K***** vermietet. Diese Wohnung ist - mit Ausnahme der Veranda - raummäßig gleich aufgeteilt wie jene des Beklagten, auch hier befindet sich das WC außerhalb des Wohnungsverbandes, die Gesamtnutzfläche umfaßt 73,44 m2. Einschließlich des nicht genutzten Zimmers im Erdgeschoß im Ausmaß von 11,4 m2 ergibt sich eine Gesamtwohnnutzfläche von 226,84 m2. Der Sachwert von Liegenschaft und Haus beträgt S 4,083.420,--, der Ertragswert S 885.970,--, der Verkehrswert S 1,760.320,--, wovon auf die Klägerin S 1,393.587,-- und auf den Beklagten S 366.732,-- entfallen. Eine vertikale Teilung des Wohnhauses und der dazugehörenden Grundstücksfläche bzw. Nebenobjekte ist nicht möglich. Würde dem Beklagten an der derzeit von ihm benützten Wohnung im ersten Obergeschoß - unter Aufgabe des Zimmers im Erdgeschoß, der PKW-Garage und der Werkstätte - Wohnungseigentum eingeräumt, hätte er anstelle von bisher 45,48 % dann 34,22 % der Gesamtnutzfläche inne. Er müßte auch dann noch im Verhältnis zu seinen 20/96-Miteigentumsanteilen für die Beibehaltung der reduzierten Wohnung und eines Kellerabteils einen Wertausgleich von S 237.707,-- bezahlen.
Überschießend stellte das Erstgericht fest, daß die Mieterin der im Erdgeschoß gelegenen Wohnung im Jahre 1926 geboren ist und vor drei Jahren um einen Heimplatz bei der Stadt Innsbruck angesucht hat, derzeit jedoch noch nicht bekannt ist, wie lange die Wartezeit dauert.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Aufhebung des Miteigentums der Streitteile an der gemeinsamen Liegenschaft durch gerichtliche Feilbietung.
Der Beklagte beantragte die Abweisung der Klage und wendete ein, daß das Teilungsbegehren zur Unzeit und zum Nachteil des Beklagten erfolge. Die Klägerin habe ihren Miteigentumsanteil erworben, ohne sich mit den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen an der Liegenschaft vertraut zu machen. Der Beklagte sei nicht nur Miteigentümer der Liegenschaft, sondern auch Mieter der von ihm und seiner Familie bewohnten Wohnung im ersten Stock des Hauses, eines im Erdgeschoß gelegenen Zimmers, einer Garage, eines Schuppens, zweier Dachboden- und zweier Kellerabteile; dazu komme das Recht der Waschküchenmitbenützung. Die im Erdgeschoß gelegene Wohnung sei zu einem niedrigen Mietzins an eine Frau vermietet, wobei Kündigungsschutz bestehe, auch die im zweiten Stock gelegene Wohnung sei auf unbestimmte Zeit vermietet und stehe ebenfalls unter Kündigungsschutz. Bei einer allfälligen Feilbietung der Liegenschaft könne daher ein dem tatsächlichen Wert derselben entsprechender Erlös nicht erzielt werden. Um den allfälligen Verlust seines Eigentumsrechts zu verhindern, begehrte der Beklagte die Begründung von Wohnungseigentum und behielt sich seinen Vorschlag, wie die Einheiten aufzuteilen seien, ausdrücklich vor. Weiteres Vorbringen wurde nicht erstattet.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Eine Naturalteilung sei nicht möglich, einer Zivilteilung stehe der berechtigte Einwand der Unzeit entgegen. Da die Mieterin der im Erdgeschoß gelegenen Wohnung um einen Heimplatz angesucht habe, mit dessen Zuteilung sie rechne und sodann ihr Mietverhältnis beenden würde, liege ein nur vorübergehender Umstand vor, der eine gerichtliche Feilbietung der Liegenschaft unzeitgemäß erscheinen lasse. Die Verwertung der Liegenschaft mit zumindest einer freien Wohnung gestalte sich ungleich leichter und lasse einen höheren Erlös erwarten, als dies derzeit der Fall sei.
Das Berufungsgericht hob diese Entscheidung auf. Es übernahm - mit Ausnahme der als überschießend beurteilten Feststellungen über eine baldige Heimunterbringung der Mieterin des Erdgeschoßes - die Feststellungen des Erstgerichtes und führte in rechtlicher Hinsicht aus: Das vom Erstbeklagten eingewendete Teilungshindernis der Unzeit liege nicht vor. Der Beklagte habe aber die Begründung von Wohnungseigentum beantragt, was nach § 2 Abs 2 Z 2 WEG idF des 3.WÄG, wenn durchführbar, zur Einräumung von Wohnungseigentum durch gerichtliche Entscheidung in diesem Verfahren führen müsse. Die durchzuführende Begründung des Wohnungseigentums sei als Sonderform der Realteilung anzusehen (Oberhofer, Die Aufhebung von Miteigentumsgemeinschaften an bebauten Grundstücken, WoBl 1994, 58, 62). Da das Gesetz der Realteilung den Vorzug gegenüber der Zivilteilung einräume (§ 843 ABGB) und die Begründung von Wohnungseigentum in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft als Sonderform einer Realteilung anzusehen sei, müsse, wenn der Beklagte einen entsprechenden Antrag gestellt habe, die Begründung von Wohnungseigentum der von der Klägerin begehrten Zivilteilung vorgehen. Einigkeit bestehe in Literatur und Rechtsprechung dahin, daß jedenfalls, wer als Beklagter die Wohnungseigentumseinräumung beantrage, darzutun habe, ob dies im konkreten Fall überhaupt möglich sei (Oberhofer aaO, 63, Kletecka,
Die Novellierung des WEG durch das 3.WÄG, WoBl 1993, 217 ff, 221, Würth-Zingher, Wohnrecht 94, Anm 2 zu § 2 WEG, Würth, Richterseminar zum neuen Mieten- und Wohnungseigentumsrecht, WoBl 1994, 93 ff, 95, OGH in WoBl 1996/15). Aus den Feststellungen des Erstgerichtes lasse sich nun nicht ableiten, daß die Begründung von Wohnungseigentum unmöglich sei. Es müsse nicht beurteilt werden, ob die vom Beklagten zu leistende Ausgleichszahlung noch als "geringfügige Wertdifferenz" anzusehen sei, es liege nämlich auf der Hand, daß die vom Beklagten beantragte Begründung des Wohnungseigentums insoweit möglich sei, als dem Beklagten Wohnungseigentum an Räumlichkeiten im Parterre, und zwar an der Wohnung O*****, allenfalls einschließlich eines weiteren Raumes im Parterre, zugewiesen werden könne. Diese Möglichkeit sei jedoch weder vom Sachverständigen noch vom Erstgericht in Betracht gezogen worden, sodaß es an einer entsprechenden Erörterung fehle. Das Verfahren sei im Sinne des § 496 Abs 1 Z 3 ZPO mangelhaft.
Der Rekurs an den Obersten Gerichtshof sei zuzulassen, weil, soweit ersichtlich, mit Ausnahme der Entscheidung WoBl 1996/15 bisher keine Entscheidungen zur Begründung von Wohnungseigentum im Sinne von § 2 Abs 2 Z 2 WEG idF des 3.WÄG ergangen sei.
Gegen diesen Beschluß richtet sich der Rekurs der Klägerin mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluß aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern, daß der Klage stattgegeben werde.
Der Beklagte beantragt in seiner Rekursbeantwortung, dem Rekurs der Klägerin nicht Folge zu geben.
Der Rekurs ist berechtigt.
Der Beklagte hält in seiner Rekursbeantwortung den Einwand der Unzeit bzw des Nachteils nicht mehr aufrecht, sodaß als mögliches Hindernis einer Zivilteilung lediglich der auf § 2 Abs 2 Z 2 WEG idF des 3.WÄG gestützte Antrag des Beklagten auf Begründung von Miteigentum zu prüfen ist.
Rechtliche Beurteilung
Zutreffend hat schon das Berufungsgericht darauf hingewiesen, daß die Auslegung dieser durch das 3.WÄG neu geschaffenen Bestimmung, wonach Wohnungseigentum durch gerichtliche Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft nur eingeräumt werden kann, "soferne der Beklagte dies im Verfahren begehrt hat", erhebliche Schwierigkeiten bereitet. Auf Kritik stößt vor allem der Umstand, daß die Möglichkeit, die Begründung von Wohnungseigentum durch gerichtliche Entscheidung in einem Teilungsstreit herbeizuführen, nicht auch dem Kläger eingeräumt wurde (5 Ob 2059/96x, teilweise veröffentlicht in ecolex 1996, 594 mwN). Der Gesetzeswortlaut ist jedoch insofern eindeutig, daß Wohnungseigentum durch gerichtliche Entscheidung nur begründet werden kann, wenn dies der Beklagte in einem a priori auf Zivil- oder Naturalteilung abzielenden Verfahren zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft verlangt (5 Ob 2059/96x, 1 Ob 521/96). Unmißverständlich ist der Gesetzeswortlaut auch insoweit, als die Einräumung des Wohnungseigentums durch die gerichtliche Entscheidung des Teilungsstreits erfolgt. Das Gericht hat also einen Titel für die Verbücherung des Wohnungseigentums zu schaffen (§ 12 Abs 1 WEG), was ein darauf gerichtetes Klagebegehren voraussetzt und durch eine bloße Einwendung des Beklagten nicht erreicht werden kann. Begehrt der im Teilungsstreit Beklagte die Begründung von Wohnungseigentum nach Maßgabe des § 2 Abs 2 Z 2 WEG, so hat der Kläger sein Begehren auf Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum umzustellen oder wenigstens ein darauf gerichtetes Eventualbegehren zu stellen (WoBl 1996, 94; ecolex 1996, 594, 1 Ob 521/96). Die Legitimation dazu gewinnt der Kläger durch das Begehren des Beklagten, das nicht anders durchsetzbar ist; der mittelbare Zwang zur Umstellung bzw Ergänzung des Klagebegehrens ergibt sich daraus, daß der Gesetzgeber selbst ein Unterliegen des Klägers im Teilungsprozeß fingiert (also zur Konsequenz einer Abweisung des Klagebegehrens zwingt), wenn das vorrangig konzipierte (EWr III/830 A/10) Begehren des Beklagten, Wohnungseigentum zu begründen, an sich möglich wäre, der Kläger jedoch ausschließlich an seinem Zivil- oder Naturalteilungsbegehren festhält (5 Ob 2059/96x mwN). Voraussetzung für die Abweisung eines nicht umgestellten Begehrens ist jedoch, daß die Begründung von Wohnungseigentum im konkreten Fall überhaupt möglich ist. Dies ist vom Beklagten des Teilungsstreites darzutun (1 Ob 521/96, ecolex 1996, 594).
Es entspricht ständiger Rechtsprechung, daß die Teilungsklage zwar keinen Teilungsvorschlag enthalten muß, einen solchen aber enthalten darf und daß das Gericht an dennoch erstattete Teilungsvorschläge nicht gebunden ist (SZ 43/31; MietSlg 34.083, 36.056, 38.046/11; 1 Ob 521/96, ecolex 1996, 594).
Bei der Einräumung von Wohnungseigentum handelt es sich um eine Sonderform der Naturalteilung (EvBl 1996/77; Oberhofer, WoBl 1994, 58, 62, 1 Ob 521/96), die gemäß § 843 ABGB Vorrang vor der Zivilteilung genießt (MietSlg 31.062, 3 Ob 537/95, EvBl 1996/77, 1 Ob 521/96). Naturalteilung ist möglich, wenn die Sache ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden kann und rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen. Sie ist tunlich, wenn eine Sache ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig großen Wertausgleichs in Teile zerlegt werden kann, sodaß der Wert des Ganzen in den Teilen erhalten bleibt. Jeder Miteigentümer muß dabei einen Teil annähernd gleicher Beschaffenheit und seiner Quote entsprechenden Wertes erhalten; nur relativ geringfügige Wertunterschiede können in Geld ausgeglichen werden, weil die vom Gesetz bevorzugte Realteilung sonst nur in den seltensten Fällen verwirklicht werden könnte (EvBl 1983/89, MietSlg 3.6056; 1 Ob 521/96). Eine Naturalteilung muß insbesondere dann als unzulässig beurteilt werden, wenn sie unverhältnismäßige Kosten erfordert (Gamerith in Rummel I2 Rz 2 zu § 843 ABGB; MietSlg 35.064). Als solche Kosten kommen insbesondere notwendige Umbaumaßnahmen in Frage (1 Ob 521/96).
Dem Erstgericht ist zunächst darin beizupflichten, daß die Ausgleichszahlung, die der Beklagte für die Erhaltung des Kernbereichs der derzeit von ihm benützten Wohnung bei Zuweisung von Wohnungseigentum zu entrichten hätte, nicht nur als "geringfügig" angesehen werden kann. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes bedarf es im hier vorliegenden Fall jedoch keiner Verfahrensergänzung durch Erörterung anderer Teilungsmöglichkeiten: Nach den aufgrund des eingeholten Gutachtens getroffenen Feststellungen ist eine Begründung von Wohnungseigentum an den im Haus bestehenden Wohneinheiten nicht unproblematisch, vielmehr sind derzeit bestehende rechtliche, aber auch wirtschaftliche, eine Tunlichkeit der Aufteilung in Frage stellende Hindernisse evident. So weisen die Wohneinheiten des ersten und zweiten Obergeschoßes jeweils nur außerhalb des Wohnungsverbandes eingerichtete WC-Anlagen auf (§ 1 Abs 3 WEG). Darüber hinaus bestehen im Erdgeschoß zwei nicht als selbständige Wohnungen im Sinne des § 1 Abs 1 WEG zu beurteilende Räume, die überdies - wie auch die im Erdgeschoß gelegene Wohnung - nur durch einen gemeinsamen Vorraum zu erreichen sind. Wenngleich der Beklagte zu einem konkreten Teilungsvorschlag nicht verpflichtet ist, muß im Falle evidenter Hindernisse für die Begründung von Wohnungseigentum eine Dartuung, daß eine solche dennoch möglich ist, in der Form erfolgen, daß durch entsprechend konkretes Vorbringen die offensichtlich entgegenstehenden Hindernisse, seien es solche rechtlicher Natur oder wegen Untunlichkeit, entkräftet werden. Da diese Hindernisse bereits aus dem mit den Parteien erörterten Gutachten hervorgingen und diesen auch die Möglichkeit zur Erstattung weiteren Vorbringens eingeräumt wurde, diese davon jedoch keinen Gebrauch gemacht haben (S 99), bestand für das Erstgericht auch keine Veranlassung zu weitergehender Anleitung im Sinne des § 182 ZPO.
Dem Teilungsbegehren stehen somit relevante Einwendungen nicht entgegen, sodaß der Oberste Gerichtshof in der Sache selbst entscheiden konnte (§ 519 Abs 2 3.Satz ZPO).
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 41 und § 50 Abs 1 ZPO.