OGH 4Ob2311/96y

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß das Ersturteil wiederhergestellt wird.

Der Kläger ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 24.749,36 bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens (darin S 3.021,56 Umsatzsteuer und S 6.620 Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Der Kläger ist Alleineigentümer des Grundstückes Nr. *****. Darauf ist der Gebäudekomplex E***** errichtet, der aus einem Gasthaus, aus privat benützten Räumlichkeiten und einem anschließenden Wirtschaftstrakt besteht.

Mit Mietvertrag vom 8.Juli 1994 und dem Nachtrag vom 14.Juli 1994 vermietete der Kläger den östlichen Teil dieses Wirtschaftstraktes - und zwar ausschließlich die im Parterre gelegenen Räume - an die Beklagte zur gewerblichen Nutzung im Rahmen ihres Unternehmensgegenstandes. Zu dem Mietgegenstand gehört auch die auf einer dem Mietvertrag beigeschlossenen und einen Vertragsinhalt bildenden Mappenskizze gekennzeichnete Fläche des Grundstückes *****, die als Kundenparkplatz verwendet wird.

Als monatlicher Mietzins wurde für die ersten zehn Jahre ein Quadratmeterpreis von S 30, für die weiteren fünf Jahre ein solcher von S 50 und für die darauffolgenden fünf Jahre (16. bis. 20. Jahr) ein solcher von S 70 vereinbart. Das Bestandrecht der Beklagten wurde im Grundbuch einverleibt.

Nach der Unterfertigung des Mietvertrages vergab die Beklagte die Adaptierung des gemieteten Liegenschaftsteiles sowie die Planerstellung an den Baumeister Johann M***** und die Baudurchführung an den Baumeister Ing.Karl S*****. Nachdem der Plan fertiggestellt und von der Beklagten für gut befunden worden war, wurde er dem Kläger zugemittelt, damit er im Falle seines Einverständnisses die für die Durchführung der Bauverhandlung notwendige Unterschrift als Grundeigentümer leiste. Auf dem Bauplan war die Lage des Erdöltanks und die Verlegung der Rohre genau eingezeichnet. Bei einem Vergleich mit dem dem Mietvertrag angeschlossenen Plan hätte es den Parteien auffallen müssen, daß sich der Erdöltank außerhalb der gemieteten Grundfläche befindet. Aus dem Plan ergibt sich auch, daß die Anlieferung außerhalb des angemieteten Grundstücksteils erfolgen sollte, wobei die einzige Eingangstür in dem nicht gemieteten Bereich liegt. Das zeigt sich besonders deutlich aus der in der Aufrißzeichnung dargestellten Ostansicht.

Der Kläger unterfertigte den Bauplan und das Ansuchen an die Baubehörde als Grundeigentümer, ohne sich den Gebäudeplan anzuschauen. Er vertraute darauf, daß sich die Beklagte an den Umfang des Mietvertrages halte und keine baulichen Maßnahmen außerhalb der von ihr gemieteten Flächen vornehmen würde.

Auf Grund des Bauansuchens fand am 24.Oktober 1994 im Gemeindeamt E***** die Bauverhandlung und die Verhandlung über die Erteilung der gewerberechtlichen Genehmigung für die Errichtung des Lebensmittelmarktes statt. Der Kläger war bei den Verhandlungen anwesend. Die Beklagte war durch den Angestellten Ernst G***** vertreten. Der Kläger nahm auch während der Bauverhandlung keine Einsicht in den Bauplan. Er hielt sich im Hintergrund, hörte nur zu und stellte keine Fragen. Er erhob auch keinen Einwand und unterfertigte die Protokolle über das Bauverhandlungsverfahren und das Gewerberechtsverfahren, ohne Einwände zu erheben.

In der Gewerberechtsverhandlung wurde die Erteilung der gewerbebhördlichen Genehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes und die Genehmigung für den Einbau einer Lüftungsanlage sowie einer Ölfeuerungsanlage auf dem Grundstück ***** behandelt. In diesem Verfahren wurde dem Kläger Rechtsbelehrung nach § 13a AVG erteilt. Auch in diesem Verfahren bildete ein Bauplan die Grundlage.

Nachdem weder der Kläger noch sonst jemand Einwände erhoben hatte, erging am 27.Oktober 1994 ein stattgebender Bescheid der Bezirkshauptmannschaft S*****. Das Gemeindeamt E***** erteilte am 23. November 1994 die Baubewilligung. Beide Bescheide wurden dem Kläger zugestellt; dieser erhob keine Berufung. Ernst G***** kannte anläßlich der Bauverhandlung nicht den Umfang der gemieteten Fläche und wußte nicht, daß der Erdöltank und die Anlieferungszufahrt in einem nicht gemieteten Bereich gebaut werden sollte.

Zwischen Mitte Jänner und Mitte Februar 1995 stellte der Kläger während der Bauarbeiten fest, daß der Erdöltank außerhalb der von der Beklagten gemieteten Fläche vergraben war.

Der Kläger versuchte dann zunächst vergeblich, Verbindung mit der Beklagten herzustellen. Anfang März 1995 wurden ungefähr 60 m2 der Anlieferungszufahrt außerhalb der gemieteten Fläche adaptiert und asphaltiert. Ob der Kläger in einem Gespräch mit Ernst G***** die Zustimmung zur Asphaltierung dieses Bereiches gegeben hat, steht nicht fest.

Um den 20.März 1995 herum gab es ein Gespräch zwischen dem Kläger, dem Geschäftsführer der Beklagten, Alois G*****, und Ernst G*****. Zu dieser Zeit war der Beklagten schon bekannt, daß sich der Erdöltank und die Anlieferungszufahrt auf dem nicht gemieteten Grundstücksteil befanden. Alois G***** hatte dies kurz vorher vom Kläger telefonisch erfahren. Ernst G***** hatte davon durch Baumeister M***** Kenntnis erlangt. Dieser hatte nämlich Ernst G***** mitgeteilt, daß eine Asphaltierung auf "fremdem" Grund notwendig sei. Ernst G***** hatte den Geschäftsführer G***** davon nicht unterrichtet. Der Kläger machte geltend, daß die zusätzlich von der Beklagten in Gebrauch genommene Fläche rund 180 m2 betrage. Er würde auf die Miete dieser Fläche zur Gänze verzichten, wenn die Wertanpassung des ursprünglichen Mietvertrages von 75 % auf 100 % geändert würde. Alois G***** meinte, daß sich das "ausgehen" würde. Später bot die Beklagte aber nur S 3 je Quadratmeter monatlich als ortsübliche Miete an. Zwischen den Parteien kam es zu keiner Einigung.

Der Kläger studiert im zweiten Semester Jus an der Universität Linz. Die Streitteile sind seit den Bauarbeiten zerstritten, da der Kläger der Beklagten immer wieder vorwarf, daß sie ohne ihn zu fragen, auch andere Veränderungen an der Liegenschaft vorgenommen haben.

Der Kläger begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Entfernung des Erdöltanks samt Ölleitung sowie der südlich des Kundenparkplatzes asphaltierten Anlieferungsfläche im Ausmaß von 60 m2 und die Wiederherstellung des früheren Zustandes. Sowohl der Erdöltank als auch die asphaltierte Anlieferungszufahrt lägen nicht auf der von der Beklagten gemieteten Fläche. Auch im nachhinein habe der Kläger niemals sein Einverständnis zur Anbringung des Öltanks oder zur Errichtung der Anlieferungszufahrt erklärt. Die Beklagte benütze die Flächen daher titellos. Sie sei auch nicht bereit, den Mietvertrag anzupassen.

Die Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Der Kläger habe im Zuge der verwaltungsrechtlichen Verfahren keinerlei Einwendungen gegen das geplante Bauvorhaben erhoben. Durch die Teilnahme an diesem Verfahren und die Unterfertigung des Verhandlungsprotokolles habe er stillschweigend und ausdrücklich seine Zustimmung zu diesem Bauvorhaben erteilt. Überdies habe er als Grundeigentümer den dem Bauvorhaben zugrunde liegenden Bauplan mitunterfertigt und damit ausdrücklich seine Zustimmung zum Bauvorhaben erteilt. Über den im Ausmaß von 60 m2 asphaltierten Teilbereich der Anlieferungszufahrt sei ausdrücklich eine Vereinbarung zwischen den Streitteilen getroffen worden.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Der Kläger habe durch die Unterfertigung des Bauplanes, aus dem sich die Lage der geplanten Objekte ergeben habe, und durch sein Verhalten bei der Bauverhandlung dem Bauvorhaben und auch der Situierung der im Bauplan eingezeichneten Objekte ausdrücklich zugestimmt. Sowohl der Kläger als auch die Vertreter der Beklagten hätten sorglos gehandelt. Es komme nicht darauf an, was der Kläger mit seiner Unterschrift subjektiv habe zum Ausdruck bringen wollen; maßgebend sei vielmehr das Verständnis des objektiven Erklärungsempfängers. Auch im Hinblick auf die Treuepflicht gegenüber dem Vertragspartner sei der Kläger verpflichtet, nach seinen Kräften dazu beizutragen, daß der Lebensmittelhandel der Beklagten betrieben werden könne. Da der Kläger seine Zustimmung erteilt habe und in keinem Fall redlich gewesen sei, habe er als Grundeigentümer nur die Möglichkeit, den zusätzlichen Grundbereich im Zuge einer Erweiterung des bisherigen Mietvertrages zu vermieten. Auf Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes habe er jedoch keinen Anspruch.

Das Berufungsgericht gab dem Klagebegehren statt und sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000 übersteige und die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Der Eigentümer einer Liegenschaft könne den Benützer, der keinen Rechtstitel zum Gebrauch nachweisen kann, auf Räumung (= Entfernung vorgenommener Änderungen und Wiederherstellung) klagen. Auf welchen privatrechtlichen Rechtsgrund sich die Beklagte stützen wolle, sei nicht klar zu erkennen. Daß der Rechtsgrund für die Benutzung der zusätzlich von ihr in Anspruch genommenen Flächen ein Mietvertrag wäre, behaupte sie selbst nicht. Das Erstgericht habe das Erfordernis der strengen Trennung zwischen Parteierklärungen im Verwaltungsverfahren gegenüber der Behörde und Willenserklärungen gegenüber dem Vertragspartner zwecks Abschlusses eines Vertrages nicht beachtet. Die Unterschrift des Klägers unter dem Bauplan sei nach der oö Bauordnung (oö BauO) notwendig gewesen, weil er Grundeigentümer und Vermieter des Liegenschaftsteiles war, auf dem gebaut werden sollte. Bei der Bauverhandlung und der Gewerberechtsverhandlung sei der Kläger auch als Anrainer der verhandelten Vorhabens anwesend gewesen und habe als solcher keine Einwände erhoben. Es lägen somit nur eine ausdrückliche und - durch Unterlassen von Einwänden - stillschweigende Erklärungen des Klägers gegenüber den Verwaltungsbehörden vor. Damit sich die Beklagte auf einen Privatrechtstitel für die Benützung der nicht vom Mietvertrag umfaßten Grundfläche berufen könnte, müßte ein Vertrag zwischen den Parteien geschlossen worden sein. Wollte man überhaupt in der Übergabe des Bauplanes, auf dem bei entsprechender Aufmerksamkeit die beabsichtigte Benützung eines nicht vermieteten Grundstücksteils erkennbar gewesen wäre, an den Kläger einen Antrag auf Abschluß einer Nutzungsvereinbarung über diese Fläche sehen, so läge kein ausreichend bestimmter Antrag vor, zumal keine Gegenleistung angeboten worden sei. Es mangle also schon an einem bestimmten Vertragsangebot. Selbst wenn aber das Angebot bestimmt gewesen wäre, könnte die auf Grund der Verwaltungsvorschrift des § 43 oö BauO (1976) notwendige Unterschrift unter dem Bauplan nicht als Annahme gewertet werden, weil zum Vertragsabschluß Rechtsgeschäftswille erforderlich sei.

Erklärungen an eine Behörde reichten auch dann nicht zum Vertragsabschluß mit einem anderen, wenn dieser andere von ihnen Kenntnis erlange, weil die Erklärungen nicht schon deshalb zugleich privatrechtliche Erklärungen würden. So begründe auch die von einer Partei bei einer Bauverhandlung abgegebene Erklärung, mit einer öffentlich-rechtlichen Auflage einverstanden zu sein, keine privatrechtliche Verpflichtung. Mangels einer angebotenen Gegenleistung der Beklagten müßte selbst bei Bejahung einer stillschweigenden Vereinbarung angenommen werden, daß sich der Kläger nur die geringere Last auferlegen wollte, also nur ein Prekarium zustande gekommen sei, welches widerrufen werden könnte. Eine allgemeine Schutz- und Sorgfaltspflicht gegenüber dem Mietvertragspartner könne nicht so weit gehen, daß der Vermieter dem Partner einen zusätzlichen Mietgegenstand zu dessen Bedingungen überlassen müßte. Das Klagebegehren sei daher berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Die gegen dieses Urteil erhobene außerordentliche Revision der Beklagten ist zulässig, weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu einem vergleichbaren Sachverhalt - soweit überblickbar - fehlt; sie ist auch berechtigt.

Nach § 43 Abs 2 lit b oö Bauordnung, LGBl 1976/35, ist dem Ansuchen um Baubewilligung die Zustimmung des Grundeigentümers (der Miteigentümer) anzuschließen, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer ist (ähnlich nunmehr § 28 Abs 2 Z 2 oö BauO 1994). Die Zustimmung des Eigentümers ist also - wie der VwGH formuliert (92/05/0202 ua) - als Beleg dem Bauansuchen anzuschließen. Das Recht des Grundeigentümers ist im Baubewilligungsverfahren darauf beschränkt, daß die Bauführung nur auf Grund einer - letztlich nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechtes zu beurteilenden - Zustimmung erfolgt; ein Recht darauf, daß die Behörde auf einer bestimmten Form des Nachweises besteht, kann aus dem Eigentum als Grundlage seiner Rechtsposition nicht abgeleitet werden (VwGH 92/05/0202).

Dem Berufungsgericht kann demnach nicht darin zugestimmt werden, daß die in der oö Bauordnung vorgesehene Zustimmung des Grundeigentümers zur Bauführung nur eine gegenüber der Behörde abgegebene verfahrensrechtliche Erklärung sei. In Wahrheit hat der Bauwerber der Baubehörde urkundlich nachzuweisen, daß der Grundeigentümer (oder die anderen Miteigentümer) ihm gegenüber - in welcher Form auch immer - zur Bauführung zugestimmt haben.

Zur vergleichbaren Rechtslage nach § 63 Abs 1 lit c Wr BauO sprachen der VwGH (JBl 1955, 284) und der OGH (SZ 43/91) aus, daß dann, wenn ein Miteigentümer die erforderliche Zustimmung zum Antrag des anderen Miteigentümers auf Erteilung einer Baubewilligung verweigert, diese Zustimmung durch einen nach § 835 ABGB ergehenden richterlichen Beschluß zu ersetzen sei. Mit einem solchen Beschluß wird aber die Willenseinigung zwischen den Miteigentümern (§ 833 ABGB), und nicht bloß eine verfahrensrechtliche Erklärung gegenüber einer Behörde ersetzt.

Die den Entscheidungen SZ 38/50 und SZ 41/149 zugrundegelegenen Sachverhalte sind mit dem hier zu beurteilenden nicht zu vergleichen. In SZ 38/50 war es um die Beurteilung von Einwendungen gegangen, die der Grundnachbar des Bauführers bei der Bauverhandlung erhoben hatte. Dazu sprach der Oberste Gerichtshof aus, daß die von einer Partei bei einer Bauverhandlung abgegebene Erklärung, mit einer öffentlich-rechtlichen Auflage einverstanden zu sein, keine privatrechtliche Verpflichtung begründe.

In SZ 41/149 meinte der Oberste Gerichtshof, daß das von einer Partei im Scheidungsverfahren zum Unterhaltsanspruch der anderen Partei erstattete Prozeßvorbringen und deren Parteiaussage sich nicht an die Prozeßgegnerin, sondern an das Prozeßgericht gerichtet hätten, so daß keine rechtsgeschäftliche Willenserklärung vorliege. Ob diese Auffassung entgegen der von Pfersmann geübten Kritik ("Bemerkenswertes aus der SZ 41", ÖJZ 1970, 253) aufrechterhalten werden kann, bedarf hier keiner Prüfung, weil die von der oö Bauordnung geforderte Zustimmung eben nicht der Behörde, sondern dem Bauwerber zu erklären ist.

Nach den Feststellungen der Vorinstanzen hat der Kläger den Plan erhalten, um bei seinem Einverständis die für die Durchführung der Bauverhandlung notwendige Unterschrift als Grundeigentümer zu leisten. Wenn der Kläger daraufhin den Bauplan, ohne irgendeinen Vorbehalt zu äußern, unterfertigt hat, dann konnte ein redlicher Erklärungsempfänger diese Unterschrift nur als die Annahme des dem Kläger gemachten Angebotes der Beklagten verstehen, der auf dem Bauplan näher dargestellten Bauführung zuzustimmen. Außerdem hat der Kläger festgestelltermaßen auch das Bauansuchen der Beklagten unter Pkt. 5. ("Zustimmung des/der Mit-/Eigentümer(s), wenn der/die Bauwerber nicht Allein-/Eigentümer des/der unter Pkt. 3. angeführten Grundstücke(s) sind ...") unterfertigt (Bauakt der Gemeinde E*****). Daß die Absicht, die Anlieferungszufahrt außerhalb der gemieteten Fläche zu asphaltieren, aus Bauplan und -ansuchen nicht zu erkennen gewesen wäre, hat der Kläger nicht behauptet und wurde auch nicht festgestellt. Aus den Feststellungen geht hervor, daß die einzige Eingangstür im nicht gemieteten Bereich liegt. Insoweit liegt eine ausdrückliche Zustimmungserklärung des Klägers vor.

Soweit die Beklagte auf die Zustimmungserklärung vertraut hat, ist sie daher im Sinne der in Österreich geltenden Vertrauenstheorie (vgl nur Koziol/Welser10 I 90 mwN aus dem Schrifttum) schutzwürdig. Die Bedeutung einer Willenserklärung richtet sich ja nur danach, wie sie unter Berücksichtigung aller Umstände objektiv verstanden werden mußte; maßgeblich ist weder allein der Wille des Erklärenden noch allein die subjektive Auslegung des Erklärungsempfängers (Koziol/Welser aaO).

Daß der Kläger nach den Feststellungen bei der Unterfertigung des Planes darauf vertraute, die Beklagte werde nur auf den von ihr gemieteten Flächen bauen, ist ohne Bedeutung, weil der Kläger diese Vereinbarung nicht wegen List (§ 870 ABGB) oder Irrtums (§ 871 ABGB) angefochten und auch kein Tatsachenvorbringen in dieser Richtung erstattet hat.

Hat aber der Kläger schon durch die Unterfertigung des Bauplanes und des Bauansuchens die Zustimmung zur Bauführung erteilt, bedarf es keiner näheren Auseinandersetzung mit der Frrage, wieweit sein Verhalten bei den verwaltungsrechtlichen Verhandlungen über das Bauvorhaben als weitere (schlüssige) Zustimmung zu werten ist.

Die Zustimmung des Klägers zur Bauführung im Sinne des Planes - damit also auch teilweise auf einer vom Mietvertrag nicht umfaßten Fläche - bildet den vom Berufungsgericht vermißten Rechtsgrund für die Benützung eben dieser Fläche durch die Beklagte, die freilich eine angemessene zusätzliche Entschädigung zu leisten haben wird. Damit ist dem Begehren auf Beseitigung der Anlage und auf Wiederherstellung des früheren Zustandes der Boden entzogen.

Auf die vom Berufungsgericht hilfsweise gebrauchte Argumentation, die Vereinbarung zwischen den Streitteilen könnte nur als Prekarium verstanden werden, ist schon deshalb nicht näher einzugehen, weil der Kläger derartiges nicht behauptet hat.

Aus diesen Erwägungen war in Stattgebung der Revision das Ersturteil wiederherzustellen.

Der Ausspruch über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.