Spruch:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die Parteien haben die Kosten des Revisionsverfahrens selbst zu tragen.
Text
Begründung
Rechtliche Beurteilung
Entgegen dem - den Obersten Gerichtshof gemäß § 508a Abs 1 ZPO nicht bindenden - Ausspruch des Berufungsgerichtes über die Zulässigkeit der ordentlichen Revision liegen die Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht vor:
Der Oberste Gerichtshof hat sich seit Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes mit der damit ab 1.1.1982 geänderten Fassung des früheren Kündigungsgrundes des § 19 Abs 2 Z 14 MG bereits in zahlreichen Fällen befaßt und ausgesprochen, daß der Kündigungsgrund verwirklicht ist, wenn es an einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form und Intensität fehlt (s Würth in Rummel, ABGB**2 § 30 MRG Rz 34; RdW 1988, 87 = MietSlg 39.457/41; 4 Ob 525/93 [insoweit von der Veröffentlichung in ecolex 1994, 229 nicht umfaßt]; 4 Ob 520/95 mwN).
Durch die Neufassung dieses Kündigungsgrundes sollte einer Umwidmung von Räumlichkeiten, die zu einer regelmäßigen geschäftlichen Betätigung gemietet wurden, in nicht gleichwertige Verwendungsformen entgegengewirkt werden (RdW 1985, 371 = MietSlg 37.440); am Wesen des Kündigungsgrundes des § 19 Abs 2 Z 14 MG, dem Wegfall eines schutzwürdigen Interesses des Mieters, hat sich aber durch die Neufassung dieses Tatbestandes nichts geändert. Aus diesem Blickwinkel muß daher auch die Gleichwertigkeit einer anderen Verwendung als der vertraglich bedungenen beurteilt werden (RdW 1988, 87 = MietSlg 39.457/41; SZ 61/42 = MietSlg 40.465; 8 Ob 512/93 ua).
In diesem Sinn hat der Oberste Gerichtshof die Verwendung zu peripheren statt zentralen Zwecken (Verwendung eines Verkaufslokals als Lager: RdW 1986, 14 = MietSlg 37.441; eines Büros als Archiv:
MietSlg 37.442; eines Verkaufsraumes als Lager- und Schauraum: RdW 1988, 87 = MietSlg 39.457/41; SZ 61/42 = MietSlg 40.465; eines Verkaufsraumes als Lagerraum: ecolex 1994, 229; eines Verkaufsraumes als Lager und Büro: 4 Ob 520/95) oder eine Verwendungsform, die mit einer unternehmerischen Tätigkeit nichts oder kaum zu tun hat (Verwendung eines Magazins zur Lagerung privater Gegenstände: RdW 1988, 87 = MietSlg 39.457/41; eines Büro- und Geschäftsraums überwiegend als Wohnung: MietSlg 39.459; MietSlg 40.466; WoBl 1991/11 = MietSlg 41.353) als nicht gleichwertig beurteilt. Das gleiche gilt für die Verwendung zu Zwecken, die gesellschaftlich verwerflich oder anrüchig sind (Verwendung eines Kaffeehauses zur Anbahnung und Ermöglichung der Prostitution: WoBl 1992/113). Hingegen können weder geänderte Öffnungszeiten noch ein anderes "Zielpublikum" dazu führen, daß eine Verwendung nicht gleichwertig ist (MietSlg 41.352; 8 Ob 512/93).
Aus § 30 Abs 2 Z 7 MRG ergibt sich, daß die Verwendung eines Mietobjektes zu einer der vereinbarten Verwendung gleichwertigen geschäftlichen Tätigkeit nicht zur Kündigung berechtigt; die Vereinbarung eines derartigen Kündigungsgrundes ist gemäß § 30 Abs 3 MRG unwirksam (WoBl 1995/54 [Tschütscher]). Verstöße des Mieters gegen vertragliche Verpflichtungen stellen an sich noch keinen wichtigen Kündigungsgrund dar, weil ihnen durch Klage auf Zuhaltung oder Unterlassung begegnet werden kann (SZ 63/31).
Der Kläger hat die Zustimmung zur Verwendung des Bestandlokales als Pizzeria 1994 widerrufen. Selbst wenn dieser Widerruf - trotz der seit der Umwidmung verstrichenen Zeit - wirksam war, folgt daraus nicht die Berechtigung der Aufkündigung. Die Aufkündigung wäre nur dann begründet, wenn die Verwendung als Pizzeria der Verwendung als Teehaus nicht gleichwertig wäre. Daran ändert auch die vertragliche Vereinbarung eines Kündigungsgrundes wegen Änderung des Verwendungszweckes nichts, weil die Vereinbarung insoweit unwirksam ist, als sie die Verwendung zu gleichwertigen Zwecken erfaßt.
Das Berufungsgericht hat die Gleichwertigkeit der Verwendung als Pizzeria zu Recht bejaht, führt die Beklagte in den Bestandräumen doch auch jetzt einen Gastronomiebetrieb; ihr schutzwürdiges Interesse ist daher nach wie vor gegeben. Die vom Kläger behauptete größere Belästigung auch der anderer Mieter durch den Betrieb einer Pizzeria wäre nur dann relevant, wenn sie ein Ausmaß erreichte, das den Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 3 MRG verwirklicht (8 Ob 512/93).
Auch Verstöße gegen vertragliche Verpflichtungen berechtigen nur dann zur Aufkündigung, wenn sie den Tatbestand eines gesetzlichen oder eines - wirksam - vertraglich vereinbarten Kündigungsgrundes verwirklichen. Dies ist aber nach dem hier festgestellten Sachverhalt nicht der Fall.
Die Entscheidung des Berufungsgerichtes steht demnach im Einklang mit der Rechtsprechung; die Revision war zurückzuweisen.
Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf §§ 40, 50 Abs 1 ZPO. Die Beklagte hat auf den Zurückweisungsgrund nicht hingewiesen; ihre Revisionsbeantwortung war daher zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung nicht notwendig.