Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben. Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 4.102,72 bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens (darin enthalten S 677,12 Umsatzsteuer und S 40 Barauslagen) und die mit S 4.416,48 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 406,08 Umsatzsteuer und S 1.980 Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Beklagte ist seit 1.9.1956 Hauptmieter der im Hause der klagenden Partei S*****gasse 21, ***** gelegenen Wohnung top Nr.12. Diese besteht aus drei Räumen, Vorzimmer, Küche, Bad und Abstellraum. Der Mietzins beträgt S 1.531. Nach den Bestimmungen des Mietvertrages dürfen die Mieträume nur mit Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Ob eine solche Zustimmung erteilt wurde, konnte nicht eindeutig erwiesen werden, jedenfalls existieren keine schriftlichen Aufzeichnungen. Ab 1968 vermietete der Beklagte ein Zimmer der Wohnung an wechselnde Untermieter, abgesehen von einer Unterbrechung von 1973 bis 1978/79 bis heute. Der Beklagte und seine Gattin hatten seit 1967 einen Zweitwohnsitz, an dem sie einen Großteil ihrer Zeit verbrachten: zuerst eine Mietwohnung im Schloß N***** und dann ab Oktober 1990 ein gemietetes Haus in E*****. Ab Herbst 1991 vermietete der Beklagte an den neuen Untermieter nicht mehr nur ein, sondern die zwei größeren teilweise möblierten Räume der Wohnung. Küche, Bad und WC konnten vom Untermieter mitbenützt werden. Ein Teil der Fahrnisse des Beklagten, vor allem Bücher, mußten daher aus der Wohnung geschafft werden. Der Untermieter hatte einen unbefristeten Untermietvertrag und zahlte monatlich S 1.531 Miete. Der Untermieter hielt sich, zuletzt mit seiner Familie, bis Juni 1994 ständig in der aufgekündigten Wohnung auf; der Beklagte und seine Gattin nur gelegentlich. Beide waren berufsbedingt viel auf Reisen, die Freizeit verbrachten sie vorwiegend in E*****. In der aufgekündigten Wohnung hielten sie sich im Sommer möglichst gar nicht, sonst im wesentlichen nur zu beruflichen Zwecken auf. Der Beklagte schrieb Bücher und besuchte zu diesem Zweck Bibliotheken, seine Gattin, die als Konsulentin für Spanien und Ex-Jugoslawien für die UNO-Hilfsorganisation für Menschenrechte tätig ist, hatte in Wien zwei Büros. Beide nächtigten, abgesehen von ihren Abwesenheiten im Sommer und sehr häufigen Reisen, durchschnittlich etwa zweimal pro Woche in der aufgekündigten Wohnung, allerdings nicht unbedingt gleichzeitig. Untertags hielten sie sich unterschiedlich oft in der Wohnung auf. Der Beklagte bewahrt seine persönlichen Sachen in E*****, seine beruflichen in Wien auf. Seine Gattin hat ihre privaten Gegenstände an beiden Wohnorten. Warme Mahlzeiten wurden in der aufgekündigten Wohnung nicht zubereitet. Sie waren in Wien gemeldet und das Auto in Wien zugelassen. Post kam täglich an die Wiener Adresse. Vom Untermieter wurden sie nur einige Male wahrgenommen. Er sah sie selten persönlich, entweder er hörte Geräusche, insbesondere den Hund des Beklagten oder er erhielt schriftliche Mitteilungen. Ab und zu nahm er wahr, daß Post bzw Rechnungen, die er für den Beklagten abgelegt hatte, entfernt worden waren. Betriebskosten und Telefonrechnung wurden jedenfalls praktisch zur Gänze vom Untermieter bezahlt. Eine Feststellung, daß die Hausverwaltung im Jahr 1968 einer Untervermietung zugestimmt hätte, konnte das Erstgericht nicht treffen.
Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und gab dem Räumungsbegehren statt.
In rechtlicher Hinsicht bejahte das Erstgericht das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 4 1.Fall MRG, weil der teilweise untervermietete Mietgegenstand weder von der Gattin des Beklagten noch von ihm regelmäßig benützt würde und daher in Wahrheit zur Gänze weitergegeben sei. Die Verwendung ausschließlich für berufliche Tätigkeiten habe nicht das Vorliegen des wirtschaftlichen und familiären Lebensschwerpunktes in der aufgekündigten Wohnung begründet.
Das Berufungsgericht hob über Berufung der beklagten Partei die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab.
Es vertrat die Rechtsansicht, daß die Benützung zweier Wohnungen an sich noch nicht den Kündigungsgrund verwirkliche, wenn die aufgekündigte Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraumes im Jahr oder mehrere Tage in der Woche als wirtschaftlicher oder familiärer Mittelpunkt benützt werde. Es sei nicht maßgebend, daß die nicht weitergegebenen Teile der aufgekündigten Wohnung nicht einmal zeitweise als familiärer Schwerpunkt benützt würden, wenn sie zumindest zum Teil ein wirtschaftlicher Schwerpunkt der beruflichen Tätigkeit des Mieters gewesen seien. Die Benützung repräsentiere daher einen wirtschaftlichen Schwerpunkt, sodaß nicht davon ausgegangen werden könne, daß die nicht weitergegebenen Teile der aufgekündigten Wohnung bloß aus Bequemlichkeit oder nur als gelegentliches Absteigquartier benützt würden.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der klagenden Partei wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung der Sache und dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinne einer Wiederherstellung des Urteiles des Erstgerichtes abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die beklagte Partei stellt den Antrag, der Revision nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist zulässig, weil das Berufungsgericht den Begriff des wirtschaftlichen Schwerpunktes bei Beurteilung der regelmäßigen Benützung einer Wohnung nicht im Sinne der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes auslegte. Die Revision ist auch berechtigt.
Entscheidend ist, ob die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen regelmäßig verwendet werden. Dabei ist eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken in § 30 Abs 2 Z 4 MRG gleichbedeutend zu verstehen wie in § 30 Abs 2 Z 6 MRG (MietSlg XLI/37). Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken - also nicht nur zur Freiheitgestaltung (MietSlg 31.470/34, 1 Ob 674/88) und nicht nur zu geschäftlichen Zwecken (Würth in Rummel ABGB2 Rz 31 zu § 30 MRG) - wird von der Rechtsprechung dann angenommen, wenn der Mieter die Wohnung wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraumes im Jahr, worunter auch einige Tage in der Woche zu verstehen sind, als Mittelpunkt seiner Lebenshaltung benützt. Die Benützung als Absteigquartier oder aus Bequemlichkeit tagsüber reicht nicht aus (Würth aaO Rz 32 mwN).
Wenn das dringende Wohnbedürfnis wie hier anderweitig angemessen befriedigt wird, ist der Kündigungstatbestand nicht erfüllt, solange der wirtschaftliche (oder familiäre) Schwerpunkt wenigstens zum Teil noch in der aufgekündigten Wohnung liegt (ImmZ 1992, 297; WoBl 1993/102; MietSlg 40.458 f; 3 Ob 552/95). Als wirtschaftlicher Mittelpunkt als Merkmal der regelmäßigen Benützung gemieteter Wohnräume im Sinne des Kündigungsgrundes kommt nur der Haushalt als Element der außerberuflichen Lebenshaltung in Betracht (1 Ob 528/88, 1 Ob 674/88). Es genügt, daß die aufgekündigte Wohnung zumindest in mancher Beziehung noch Mittelpunkt der wirtschaftlichen Tätigkeit und des Familienlebens ist, wobei auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen ist (MietSlg 40.459).
Der Beklagte und seine zu den eintrittsberechtigten Personen iS des § 14 Abs 3 MRG zählende Gattin hielten sich nach den Feststellungen in der aufgekündigten Wohnung im wesentlichen nur zu beruflichen Zwecken auf. Die "gemeinsame" Haushaltsführung beschränkte sich darauf, daß nur die Gattin des Beklagten einen Teil ihrer privaten Sachen in der aufgekündigten Wohnung aufbewahrte, nur zweimal wöchentlich durchschnittlich, allerdings nicht unbedingt gleichzeitig dort genächtigt wurde, eine Zubereitung warmer Mahlzeiten nicht erfolgte. Entgegen der Meinung der Revisionsbeantwortung liegen daher Feststellungen über die Art des "gemeinsamen" Haushaltes in der aufgekündigten Wohnung aber auch über die Benützung durch die Gattin des Beklagten vor.
Angesichts dieser festgestellten Umstände liegt aber außerhalb der nicht zum wirtschaftlichen Mittelpunkt gehörenden beruflichen Tätigkeit der Lebensschwerpunkt des Beklagten und seiner Gattin nicht in der aufgekündigten Wohnung. Das Nächtigen ist zwar dem wirtschaftlichen oder familiären Bereich zuzuordnen, aber mangels anderer ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder familiärer Elemente unterscheidet sich diese Art der Benützung nicht von der Benützung einer Wohnung als gelegentliches Absteigquartier und bildet jedenfalls nicht einmal einen Teil eines wirtschaftlichen oder familiären Schwerpunktes. Es geht nicht darum, daß Teilbereiche der wirtschaftlichen und familiären Benützungselemente noch in der aufgekündigten Wohnung vorhanden sind, sondern darum ob sie als Teil eines Lebensmittelpunktes aufgefaßt werden können.
Ungeachtet einer Kenntnis des Hauseigentümers von der stattgehabten teilweisen Untervermietung seit 1968 und einer allenfalls daraus abzuleitenden zumindest konkludenten Zustimmung, ergibt sich daraus kein Verzicht auch auf den Kündigungsgrund der gänzlichen Weitergabe, der nunmehr verwirklicht ist.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.