Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Die Antragstellerin hat mit der Antragsgegnerin, die Eigentümerin des Hauses *****, ist, am 17.3.1994 (beginnend ab 15.3.1994) einen unbefristeten Hauptmietvertrag über die 176,55 m2 große Wohnung top 20 abgeschlossen. als Hauptmietzins wurden S 9.500,-- monatlich, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 1976, vereinbart. Es ist unstrittig, daß die Vereinbarung eines iSd § 16 Abs 1 MRG angemessenen Hauptmietzinses zulässig war und daß S 91,19 monatlich pro m2 als angemessen anzusehen sind.
Bei Mietvertragsabschluß hatte die Antragstellerin der Antragsgegnerin außerdem noch S 396.000,-- zu zahlen. Sie unterfertigte aus diesem Anlaß eine Bestätigung mit folgendem Wortlaut:
"Das von mir angemietete Bestandobjekt unterliegt den Mietzinsbestimmungen des § 16 Abs 1 MRG. Ich bestätige, daß ich zusätzlich zu dem im Mietvertrag vereinbarten und zu den dort genannten Terminen zu entrichtenden Mietzins eine für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) kapitalisierte Abgeltung des zulässigen höheren Hauptmietzinses entrichtet habe (Hauptmietzinsvorauszahlung).
Ich nehme zur Kenntnis, daß die von mir geleistete Abgeltung in der Höhe von S 396.000,-- insoweit nicht anteilig rückforderbar ist, als das Bestandverhältnis mit mir oder mit meinem Rechtsnachfolger über den genannten Zeitraum hinaus dauert.
Zu Gebührenzwecken wird festgehalten, daß die Abgeltung für zulässigen höheren Hauptmietzins auf drei Jahre berechnet S 237.600,-- (inkl. USt) beträgt, wobei ausdrücklich darauf hingewiesen wird, daß ein Abzug dieser Vorauszahlung bei den monatlichen Zinsvorschreibungen entfällt, sodaß dieser Betrag zusätzlich gebührenpflichtig ist."
Die Antragstellerin begehrt jetzt von der Antragsgegnerin im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG die Zurückzahlung des zusätzlich zum laufenden Mietzins geleisteten Betrages von S 396.000,--. Sie vertritt den Standpunkt, daß keine echte Mietzinsvorauszahlung vorliege, weil sie zu keiner Reduzierung des laufenden Mietzinses im Rückzahlungszeitraum geführt habe. Es sei auch keine Vereinbarung über die aliquote Rückzahlung des Betrages bei Auflösung des Mietvertrages vor Ablauf des "Vorauszahlungszeitraums" getroffen worden.
Die Antragsgegnerin hat die Abweisung des Sachantrages beantragt. Nach ihrer Auffassung liege eine echte, zeitlich klar definierte und damit zulässige Mietzinsvorauszahlung vor. Es sei keineswegs erforderlich, daß eine Mietzinsvorauszahlung zu einer Reduzierung des laufenden Hauptmietzinses im Vorauszahlungszeitraum führen müsse. Solange der höchstzulässige Hauptmietzins nicht überschritten werde, spreche nichts dagegen, für einen bestimmten Zeitraum neben dem laufenden Hauptmietzins auch noch eine Vorauszahlung zu verlangen. Der Vorteil für den Mieter liege darin, daß der Hauptmietzins nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums de facto niedriger sei als in den ersten Jahren.
Das Erstgericht wies den Sachantrag ab. Es vertrat den Standpunkt, daß eine echte (und damit nicht rückforderbare) Mietzinsvorauszahlung vorliege, weil die bedungene Zusatzzahlung eindeutig einem bestimmten Zeitraum zugeordnet werden könne und auch die Möglichkeit einer anteiligen Rückforderung bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums vereinbart worden sei. Im übrigen habe der für die ersten 5 Jahre des Mietverhältnisses vereinbarte Hauptmietzins unter Einrechnung des im voraus bezahlten Betrages den angemessenen Zins nicht überschritten.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Es entspreche ständiger oberstgerichtlicher Rechtsprechung, daß Einmalzahlungen im Anwendungsbereich des § 16 MRG dann keine iSd § 27 Abs 1 MRG verbotene Ablösen darstellen, wenn es sich um echte Mietzinsvorauszahlungen handle. Eine solche müsse von den Vertragspartnern von vornherein bestimmten Zeiten idS zugeordnet sein, daß der Zeitraum, für den die Mietzinsvorauszahlung geleistet wird, datumsmäßig bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (WoBl 1995/82 mwN). Die Vereinbarung einer Mietzinsvorauszahlung müsse nämlich, solle sie als zulässig gewertet werden, so eindeutig sein, daß die Frage der Angemessenheit des Mietzinses überprüft werden könne. Es bedürfe daher einer zumindest schlüssigen Abrede über die Mietzeit, für welche die einmalige Leistung ein Entgelt darstellen soll (MietSlg 37.384). Im Zusammenhang damit stehe, daß es der Vereinbarung entsprechen müsse, daß bei vorheriger Auflösung des Mietverhältnisses der aliquote Teil zurückzuerstatten sei.
Ausgehend von diesen Kriterien entspreche die verfahrensgegenständliche Vereinbarung der einer echten Mietzinsvorauszahlung. Aus der von der Antragstellerin unterfertigten Bestätigung ergebe sich sowohl, daß die genannte Summe den ersten fünf Jahren der Mietzeit zuzuordnen sei, als auch daß die Parteien von einer aliquoten Rückzahlung bei einer Vertragsbeendigung noch vor Ablauf dieser fünf Jahre ausgegangen seien. Damit sei der Zeitraum, für welchen die Zahlung gewidmet ist, so eindeutig bestimmt, daß einer Überprüfung der Angemessenheit des auf diesen Zeitraum entfallenden Mietzinses keinerlei Hindernis entgegenstehe.
Der Umstand, daß unter Anrechnung der Zinsvorauszahlung in den ersten fünf Jahren ein höherer und danach ein niedrigerer Zins geschuldet werde (statt umgekehrt), ändere nichts an dieser Beurteilung. Nichts spreche dagegen, im Rahmen der Privatautonomie für verschiedene Zeitspannen unterschiedlich hohe Mietzinse zu vereinbaren, sofern nur die Grenze der Angemessenheit iSd § 16 Abs 1 MRG nicht überschritten würde. Letztere bestimme sich nach objektiven, vom Gesetz vorgegebenen Kriterien und nicht nach den subjektiven Vorstellungen des Vermieters, weshalb die Argumentation der Antragstellerin, die Frage der Angemessenheit sei eine sehr dehnbare, sodaß es die Vermieter jederzeit in der Hand hätten, neben den von ihnen als angemessen empfundenen und mit dem Mieter vereinbarten Hauptmietzins eine zusätzliche Einmalzahlung als Abgeltung eines zulässigen höheren Hauptmietzinses zu verlangen und damit das Ablöseverbot zu umgehen, verfehlt sei.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs im Hinblick auf die zitierte höchstgerichtliche Judikatur nicht zulässig sei.
Im jetzt vorliegenden außerordentlichen Revisionsrekurs vertritt die Antragstellerin den Standpunkt, daß entgegen der Rechtsansicht des Rekursgerichtes jede den zulässigen Hauptmietzins im Ergebnis überschreitende Mietzinsvorauszahlung eine unzulässige Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG darstelle und daher im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG rückforderbar sei. Eine zulässige Mietzinsvorauszahlung liege nur vor, wenn sie unter Mitberücksichtigung der geschuldeten laufenden Zinszahlungen den höchstzulässigen Mietzins nicht überschreite (vlg 5 Ob 23/95) und die Mietzinsbelastung des Mieters in späteren Zinsperioden adäquat verringere (MietSlg 37.385); im konkreten Fall sie jedoch zusätzlich zur "Mietzinsvorauszahlung" stets der gleiche Mietzins zu leisten. Damit liege, verschleiert als kapitalisierte Vorausabgeltung eines vielleicht zulässigen, offenbar aber nicht erreichbaren höheren Hauptmietzinses, eine unzulässige Einmalzahlung neben dem vereinbarten Hauptmietzins vor, da neben dem vereinbarten Hauptmietzins auch dann keine Zusatzleistung verlangt werden dürfe, wenn es den Parteien möglich gewesen wäre, einen höheren Hauptmietzins zu vereinbaren. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahingehend abzuändern, daß die Antragsgegnerin zur Rückzahlung von S 396.000,-- s.A. an die Antragstellerin verpflichtet wird.
Der Antragsgegnerin wurde die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt. Sie hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und beantragt, das Rechtsmittel der Antragstellerin entweder mangels Erfüllung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückzuweisen oder ihm nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil er ein von der Judikatur bisher nicht behandeltes Problem der Abgrenzung einer unzulässigen Ablöse vom unzulässigen Mietzins anspricht; er ist jedoch nicht berechtigt.
Vorauszuschicken ist, daß der erkennende Senat die Rechtsansicht des Rekursgerichtes, es liege im gegenständlichen Fall die Vereinbarung einer echten (den Tatbestand der verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG ausschließenden) Mietzinsvorauszahlung vor, teilt. Insoweit kann also mit einer kurzen Zusatzbegründung das Auslangen gefunden werden (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 510 Abs 3 zweiter Satz und § 528 a ZPO).
Wesentlich für eine solche Mietzinsvorauszahlung ist, daß sie für einen vorweg bestimmten oder wenigstens bestimmbaren Zeitraum geleistet wurde (MietSlg 37.384, WoBl 1995, 172/82 mwN) und anteilsmäßig zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums (also vor dem gänzlichen "Verbrauch" der Vorauszahlung) endet (MietSlg 37/27 ua). Daß die Mietzinsvorauszahlung darüber hinaus zusammen mit dem im Vorauszahlungszeitraum laufend zu entrichtenden Entgelt den gesetzlich zulässigen Mietzins (etwa den angemessenen Mietzins iSd § 16 aF MRG) nicht überschreiten darf (vgl RZ 1985, 253/84 = MietSlg 36.300; MietSlg 37.384), ist dagegen kein Tatbestandsmerkmal des in § 27 Abs 1 Z 1 MRG normierten Verbots von Ablösen (allenfalls wäre bei einer gegen die guten Sitten verstoßenden Leistung der Verbotstatbestand des § 27 Abs 1 Z 5 MRG erfüllt), sondern allein unter dem Aspekt der Vorschriften über die Mietzinsbildung zu prüfen. Andererseits können Einmalzahlungen, die neben dem eigentlichen Mietzins zu erbringen sind, also nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts vereinbart wurden, auch dann unter das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG fallen, wenn der an sich zulässige (laufend zu entrichtende) Mietzins nicht ausgeschöpft wurde (MietSlg 37/17; MietSlg 41.304 ua). Es kommt insoweit auf die Widmung der ausbedungenen Leistung an. Ebenfalls kein Wesensmerkmanl der echten Mietzinsvorauszahlung ist, daß der laufend zu zahlende Mietzins im Vorauszahlungszeitraum geringer ist als der außerhalb dieses Zeitraumes. Zutreffend hat nämlich das Rekursgericht erkannt, daß eine Staffelung des Mietzinses - auch durch die Einhebung eines zusätzlichen einmaligen Entgelts für einen im voraus bestimmten Zeitraum - grundsätzlich im Rahmen privatautonomer Gestaltungsmöglichkeiten liegt (vgl EWr I/16/80 = WoBl 1996, 74/21) und jedenfalls nicht gegen § 27 Abs 1 Z 1 MRG verstößt. Für die Vermeidung eines Zuwiderhandelns gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG genügt demnach - wie die Vorinstanzen richtig erkannten - eine Vereinbarung, wonach eine vom Mieter verlangte Einmalleistung als vorausgezahlter Mietzins für einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und aliquot zurückverlangt werden kann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums endet. Nur wenn es an diesen Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine "Mietzinsvorauszahlung" unter Berufung auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG als unzulässige und verbotene Ablöse zurückfordern; andernfalls käme nur ein Rückforderungsanspruch wegen Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses (hier nach § 16 Abs 1 aF MRG) in Betracht.
Daß die verfahrensgegenständliche Mietzinsvorauszahlung eine verbotene Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG darstellt (die Verletzung anderer Verbotstatbestände des § 27 Abs 1 MRG wurde gar nicht geltend gemacht), ist nach dem Gesagten zu verneinen. Ob sich die von der Antragstellerin für den Vorauszahlungszeitraum insgesamt erbrachten Leistungen noch im Rahmen des angemessenen (also zulässigen) Hauptmietzinses nach Maßgabe des § 16 Abs 1 aF MRG halten, ist hier nicht zu prüfen, weil die Antragstellerin ihr Rückzahlungsbegehren eindeutig auf § 37 Abs 1 Z 14 MRG stützte und nicht etwa die Überprüfung des Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG verlangte, nur einzugehen, wenn dem zur erleichterten Bekämpfung des Ablösewuchers geschaffenen Kompetenztatbestand des § 37 Abs 1 Z 14 MRG auch Rückforderungsansprüche unterstellt werden könnten, die aus einer bloßen Mietzinsüberschreitung resultieren. Das ist nicht der Fall.
Im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG können nach insoweit bereits gefestiger Rechtsprechung nur Ansprüche geltend gemacht werden, die aus verbotenen Leistungen iSd § 27 Abs 1 MRG herrühren (SZ 66/27; ImmZ 1995, 455; 5 Ob 149/95). Leistungen, die entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG erbracht wurden, fallen nicht darunter, weil es sich nicht um "verbotene Leistungen" (Ablösen) handelt (SZ 66/27). Auch die Verjährungsregelung in § 27 Abs 3 MRG differenziert zwischen Ansprüchen auf Rückforderung von Leistungen, die entgegen §§ 15 - 26 MRG erbracht wurden, und solchen, die den Verboten des § 27 Abs 1 MRG zuwiderlaufen. Demnach ist nicht jede nach § 27 Abs 1 MRG zuwiderlaufen. Demnach ist nicht jede nach § 27 MRG rückforderbare Leistung des Mieters, insbesondere nicht der "überhöhte Mietzins", im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG durchsetzbar. Auch eine echte Mietzinsvorauszahlung kann (selbst wenn mit ihr der zulässige Hauptmietzins iSd § 16 MRG überschritten wurde) in diesem außerstreitigen Verfahren nicht zurückgefordert werden, weil die diesem Fall am nächsten kommende Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 1 MRG - wie oben ausgeführt wurde - nur Leistungen des Mieters an den Vermieter erfaßt, die nicht als Mietzins deklariert wurden. Dem Mieter bleibt nur die Möglichkeit, die Überschreitung des zulässigen Mietzinses in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG oder durch ein Rückzahlungsbegehren im streitigen Verfahren geltend zu machen. Auch Würth (in Rummel2, Rz 4 zu § 27 MRG) vertritt offenbar den Standpunkt, daß die Rückforderung einer einmaligen Leistung des Mieters an den Vermieter nicht in Frage kommt, wenn eine Überprüfung der Leistung nach § 16 Abs 1 oder 2 MRG möglich ist.
Abschließend sei bemerkt, daß der auf Rückzahlung von S 396.000,-- s. A. gerichtete, also ein primäres Leistungsbegehren enthaltende Sachantrag der Antragstellerin nicht in ein Mietzinsüberprüfungsbegehren umgedeutet werden kann. Die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses - darauf wäre ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu richten gewesn (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 18 ff zu § 37 MRG) - war für die Antragstellerin nie ein Thema.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.