OGH 5Ob2073/96f

Spruch:

Der außerordentliche Rekurs des Antragsgegners wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16 - 18 MRG iVm § 526 Abs 2 Satz ZZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528 a iVm § 510 Abs 3 ZPO).

Text

Begründung

Die Antragsstellerin bekämpft die vom Antragsgegner unter Berufung auf § 46 a Abs 4 MRG vorgenommene Anhebung des Hauptmietzinses.

Das Erstgericht gab dem auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinsausmaßes gestützten Antrag Folge, weil

a) eine Mietzinsvereinbarung im Sinne des § 46 a Abs 4 Z 2 MRG nicht geschlossen worden sei, obwohl eine solche anläßlich des Tausches von Räumlichkeiten des Bestandgegenstandes möglich gewesen wäre (§ 46 a Abs 4 Z 3 MRG);

b) das Anhebungsbegehren keine Angaben über die Nutzfläche enthalten habe, wogegen das die nachträgliche Bekanntgabe der Nutzfläche enthaltende Schreiben kein Anhebungsbegehren enthalten habe; es hätte ein neues, vollständiges Anhebungsbegehren gestellt werden müssen.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes im wesentlichen - unter Behebung eines den Rückzahlungsausspruch betreffenden Rechenfehlers - mit der Begründung, anläßlich der Veräußerung des Unternehmens, dessen Alleininhaber seit 11.1.1941 Stefan N***** gewesen sei, am 1.7.1962 an Josef und Helene S***** (sen.), die das Unternehmen in Form einer Kommanditgesellschaft betrieben, hätte wegen des unbestrittenermaßen gegebenen Jahresmietzinses von 5.500,-- Friedenskronen anläßlich der Anerkennung der Kommanditgesellschaft als Hauptmieter eine freie Mietzinsvereinbarung im Sinne des § 16 Abs 2 und 3 MG und des § 16 a (alt) MG erfolgen können. Durch die als originären Mietvertragsabschluß mit der Kommanditgesellschaft zu wertende Vorgangsweise des Antragsgegners sei das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses mit Stefan N***** bzw dessen Gesamtrechtsnachfolgern verhindert worden.

Der Antragsgegner macht in seinem Revisionsrekurs als erhebliche Rechtsfragen das Fehlen einer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu folgenden Problemkreisen geltend:

a) Möglichkeit einer freien Mietzinsvereinbarung bei damaliger Anerkennung des "gespaltenen" Mieters;

b) Möglichkeit einer freien Mietzinsvereinbarung anläßlich der vom Antragsgegner für notwendig erachteten Vereinbarung eines Raumtausches mit der Antragsstellerin, um einen beabsichtigten Umbau überhaupt durchführen zu können;

c) Auslegung des § 46 b MRG betreffend die Formvorschriften des Anhebungsbegehrens: Nach Meinung des Revisionsrekurswerbers schade es nicht, wenn der in dieser Gesetzstelle geforderte Inhalt des Anhebungsbegehrens in zwei Schriftstücken enthalten sei.

Dem ist folgendes zu erwidern:

Rechtliche Beurteilung​

Hauptmieterin des Geschäftslokales ist seit 1.1.1973 eine physische Person, nämlich die Antragstellerin als Einzelunternehmerin, auf die das Unternehmen nach Ausscheiden des zweiten Gesellschafters der unmittelbar vorher bestandenen OHG übergegangen war. Am 31.3.1994 (Inkrafttreten des MRG idF des dritten WÄG) bestand also kein Mietvertrag mit einer juristischen Person oder einer Personengesellschaft des Handelsrechtes, sodaß eine Mietzinsanhebung nach § 46 a Abs 4 MRG schon deswegen nicht möglich erscheint (vgl Würth/Zingher WohnR'94 § 46 a MRG Anm 8; 5 Ob 11/96). Demnach kommt es auf die im Revisionsrekurs als erheblich geltend gemachten Rechtsfragen und dazu vertretene Ansichten (keine Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarung bei Anerkennung des Unternehmenserwerbers im Jahre 1962, um das Entstehen eines gespaltenen Mietverhältnisses zu vermeiden; keine Möglichkeit freier Mietzinsvereinbarung, wenn der Vermieter, um die Generalsanierung des Hauses zu ermöglichen, beim Mieter einen Tausch der Räumlichkeiten erfolgreich zu erreichen versucht und in diesem Zusammenhang der Mietzins unverändert bleibt; nach § 46 b MRG einzuhaltende Formvorschriften seien gewahrt worden) nicht an.

Unabhängig davon entspricht aber die Rechtsansicht des Rekursgerichtes der Rechtsprechung, wonach im Jahre 1962 eine freie Mietzinsvereinbarung gemäß § 16 Abs 2 und 3 MG und § 16 a (alt) MG wegen des unbestrittenermaßen 4.000 Kronen übersteigenden Jahresmietzinses 1914 zulässig war. Von dieser Möglichkeit hat der Antragsgegner - ebenfalls unbestritten - anläßlich der Anerkennung der Kommanditgesellschaft als Hauptmieterin im Jahre 1962 keinen Gebrauch gemacht. Auch der Umstand, daß sonst ein gespaltenes Mietverhältnis entstanden wäre, vermag daran nichts zu ändern, weil es eben der wirtschaftlichen Disposition des Vermieters oblag, entweder einen frei zu vereinbarenden Mietzins zu erzielen oder eben - wie es viele andere Vermieter auch taten - ein gespaltenes Mietverhältnis in Kauf zu nehmen. Im letztgenannten Fall stünde ihm nunmehr die Erhöhungsmöglichkeit nach § 46 a Abs 5 MRG offen.