Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben.
Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeändert, daß die Entscheidung des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.
Der Beklagte ist schuldig, der Klägerin die mit S 7.937,76 bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens (darin S 992,96 USt und S 1.980,-- Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ *****, Grundbuch M*****. 1989 stand die Liegenschaft im Eigentum von Stefanie H***** (5/24 Anteile), Elfriede H***** (1/56, 1/168, 1/1008, 1/3024 Anteile), Gerda S***** (1/56, 1/168, 1/1008, 1/3024 Anteile), Hubert W***** (1/56, 1/168, 1/1008, 1/3024 Anteile), Margit S***** (1/56, 1/168, 1/1008, 1/3024 Anteile), Franz W***** (1/56, 75/168, 1/1008, 1/3024 Anteile), Elfriede P***** (5/24 Anteile), Gabriele W***** (1/84, 12/3024 Anteile) und Friedrich M***** (1/1008, 1/3024 Anteile). Die Liegenschaft wurde von der Klägerin im Zuge einer Versteigerung erworben; zur Versteigerung kam es, nachdem Elfriede H***** und Margit S***** die anderen Miteigentümer auf Teilung geklagt und in diesem Verfahren obsiegt hatten (6 Cg 292/91 Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien).
Der Beklagte ist der Sohn der (ehemaligen) Miteigentümerin Elfriede P*****. 1988, nach dem Tod der damaligen Verwalterin Anna W*****, ersuchte Franz W***** Elfriede P*****, die Liegenschaft zu verwalten. Elfriede P***** benachrichtigte die anderen Miteigentümer und ersuchte um deren Einverständnis. Ein Miteigentümer wurde nicht erreicht; von den anderen sprach sich keiner gegen die Verwaltung der Liegenschaft durch Elfriede P***** aus.
Elfriede P***** hat ihren Miteigentumsanteil 1979 geerbt. Sie war berechtigt, über die Wohnung top. Nummer 5 zu verfügen; die Wohnung war ihr aber nicht vermietet. Elfriede P***** überließ die Wohnung ihrer Tochter, zeitweise vermietete sie sie; derzeit wird die Wohnung von ihrem Sohn, dem Beklagten, benutzt.
Am 1.10.1989 kam es zu einem Treffen von Mietern und Miteigentümern, weil einige Hausbewohner ihre Nutzungsrechte durch den Abschluß von Mietverträgen absichern wollten. Es wurde befürchtet, daß die Liegenschaft versteigert werden könnte. Bei diesem Treffen unterzeichneten Norbert T*****, Franz W*****, Martin S***** und Elfriede P***** als Mieter Mietverträge; Elfriede P***** unterschrieb für die Vermieter. Die Klägerin, die spätere Ehegattin des Norbert T*****, war bei diesem Treffen anwesend; Norbert T***** gab Ratschläge, wie die Mietverträge abgefaßt werden sollten. Den Mietvertrag mit Elfriede P***** unterschrieben auch die Miteigentümer Franz W***** und Stefanie H*****. Sie verfügten zusammen über 2038/3024 Anteile.
Das Erstgericht konnte nicht feststellen, daß auch die anderen Miteigentümer dem Vertrag zugestimmt hätten. Im Versteigerungsverfahren über die Liegenschaft wurde kein schriftlicher Mietvertrag über die Wohnung top. Nummer 5 vorgelegt.
Die Klägerin begehrt, den Beklagten schuldig zu erkennen, die im Erdgeschoß der Liegenschaft M*****, gelegenen Räumlichkeiten, bestehend aus zwei Zimmern, Badezimmer und Küche, welche hofseitig durch die zweite Tür rechts vom Hofzugang zu betreten sind, zu räumen und geräumt von eigenen Fahrnissen an die Klägerin zu übergeben.
Der Beklagte benütze die Wohnung titellos. Der Mietvertrag mit Elfriede P***** sei ein Scheingeschäft. Der Vertrag sei nichtig, weil Elfriede P***** mit dem Vertragsabschluß ihre Pflichten als Hausverwalterin grob verletzt habe.
Der Beklagte beantragt, das Klagebegehren abzuweisen.
Sämtliche Miteigentümer hätten dem Mietvertrag zugestimmt. Franz W***** und Stefanie H***** hätten bei Unterfertigung des Mietvertrages zusammen über rund 70 % der Miteigentumsanteile verfügt. Elfriede P***** habe den Mietvertrag mit der Mehrheit der Miteigentümer abgeschlossen; ein unzulässiges Insichgeschäft liege nicht vor. Der Vertrag sei auch als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung wirksam, weil keiner der Miteigentümer den Vertrag angefochten habe.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.
Zwischen der Klägerin und Elfriede P***** sei kein Mietvertrag zustandegekommen. Als Hausverwalterin habe Elfriede P***** nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung treffen können; ein Bestandvertrag mit einem Miteigentümer gehöre zur außerordentlichen Verwaltung. Der dafür notwendige Beschluß aller Miteigentümer sei nicht nachgewiesen worden. Die Benützungsvereinbarung könne den Mietvertrag nicht ersetzen.
Das Berufungsgericht änderte die Entscheidung des Erstgerichtes dahin ab, daß es das Klagebegehren abwies. Es sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei.
Eine Benützungsregelung könne nur mit Stimmeneinheit beschlossen werden. Miete ein Miteigentümer den ihm zur Benützung überlassenen Teil der gemeinsamen Sache, so bleibe die bisherige Gebrauchsordnung aufrecht. Daß der Miteigentümer als Bestandnehmer ein von seinem Eigentumsanteil unabhängiges Nutzungsrecht habe, welches ihm auch nach der Veräußerung seines Anteiles verbleibe, könne das Erfordernis der Zustimmung sämtlicher Teilhaber nicht rechtfertigen. Scheide der Miteigentümer aus der Gemeinschaft aus, so könne die Minderheit dem Abschluß eines Mietvertrages mit dem Ausgeschiedenen nicht widersprechen, weil dies eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sei. Für den Abschluß eines Mietvertrages mit einem Miteigentümer, durch den die bisherige Gebrauchsordnung nicht verändert werde, genüge daher die einfache Stimmenmehrheit.
Rechtliche Beurteilung
Die gegen diese Entscheidung gerichtete Revision der Klägerin ist zulässig, weil der Oberste Gerichtshof bisher nicht darüber entschieden hat, ob der mit der Verwaltung betraute Miteigentümer, dem eine Wohnung zur ausschließlichen Benützung überlassen wurde, diese an sich selbst vermieten kann; sie ist auch berechtigt.
Die Klägerin verweist darauf, daß ein Mietvertrag über die Zwangsversteigerung hinaus wirkt, während eine Benützungsregelung mit der Veräußerung endet. Eine Liegenschaft werde durch einen Mietvertrag stärker entwertet; der Abschluß von Mietverträgen mit Miteigentümern sei daher durch die Verwaltervollmacht nicht gedeckt. Der Mietvertrag sei ein Umgehungsgeschäft; sein Zweck sei es gewesen, Elfriede P***** die Nutzung der Wohnung auch für die Zeit nach der Versteigerung der Liegenschaft zu sichern.
Gemäß § 833 ABGB kommt der Besitz und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache allen Teilhabern insgesamt zu. Für Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung und Benützung genügt Stimmenmehrheit (§ 833 ABGB). Mehrheitsbildungen im Innenverhältnis verleihen die entsprechende Vertretungsmacht nach außen (JBl 1986, 108 [Selb]; Gamerith in Rummel, ABGB**2 § 833 Rz 12). Der Mehrheitsgrundsatz gilt auch für wichtige Veränderungen; vor der Abstimmung muß aber der Minderheit Gelegenheit zur Äußerung gegeben werden. Die Minderheit kann Sicherstellung künftigen Schadens verlangen und, wenn diese verweigert wird, austreten (§ 834 ABGB). Will die Mehrheit wichtige Veränderungen gegen den Willen der - in der Gemeinschaft verbleibenden - Minderheit durchführen, so muß sie die Zustimmung des Richters im Verfahren außer Streitsachen erwirken (Gamerith aaO § 834 Rz 7ff mwN).
Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung sind Maßnahmen, die der
Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, sich im
gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig
erweisen, im Interesse aller Miteigentümer liegen und keine
besonderen Kosten verursachen (Gamerith aaO § 833 Rz 4 mwN). Der
Abschluß von Miet- und Pachtverträgen mit Dritten, die auch
Angehörige eines Teilhabers sein können, auf ortsübliche Zeit und zu
ortsüblichen Bedingungen ist eine Maßnahme ordentlicher Verwaltung
(stRsp ua MietSlg 33.071; MietSlg 37.102; MietSlg 39.051; SZ 59/203 =
JBl 1987, 445; NZ 1990, 276 = MietSlg 41.026/21; EvBl 1993/186;
Gamerith aaO § 833 Rz 5 mwN).
Eine wichtige Veränderung ist hingegen der Abschluß und die Aufkündigung von Bestandverträgen mit Miteigentümern (stRsp ua SZ 53/18; MietSlg 34.092; MietSlg 37.244; MietSlg 38.049; MietSlg 41.029; ImmZ 1990, 370 = WoBl 1991/37 [Call] = MietSlg 42.036; Gamerith aaO § 834 Rz 1) . Ein Bestandvertrag mit Miteigentümern ist nur anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig zum Ausdruck bringen, durch die Vereinbarung mehr als bloß den Gebrauch zu regeln (stRsp ua SZ 54/163 = JBl 1982, 599; MietSlg 37.054; Gamerith aaO § 834 Rz 5 mwN).
Benützungsregelungen können von den Miteigentümern einstimmig getroffen oder vom Außerstreitrichter (auch auf Antrag eines Minderheitseigentümers) begründet werden. Sie sind wichtige Veränderungen, für die jedoch nicht das - durch § 835 ABGB eingeschränkte - Mehrheitsprinzip gilt, weil mit der Benützungsregelung über den Anteil der anderen verfügt wird, bei Ausübung der Miteigentumsrechte aber eine Majorisierung ausgeschlossen ist (Gamerith aaO § 834 Rz 3 mwN). Der Inhalt des Benützungsrechtes richtet sich nach der Vereinbarung. Mangels gegenteiliger Vereinbarung oder Beschränkung durch den Außerstreitrichter ist die Benützungsbefugnis der Ausübung nach übertragbar; der Miteigentümer ist berechtigt, über die zur ausschließlichen Benützung überlassenen Teile der Sache Bestandverträge abzuschließen (SZ 42/126; MietSlg 27.089; MietSlg 30.091; MietSlg 30.092; MietSlg 30.093/24; EvBl 1995/186; Gamerith aaO § 833 Rz 12, § 834 Rz 4 mwN). Er besitzt insoweit Verwaltungsvollmacht und nimmt seine Verfügung dann auch als Vertreter der anderen Miteigentümer vor (MietSlg 30.091; EvBl 1995/186 mwN).
Ein Insichgeschäft liegt vor, wenn ein Vertreter rechtsgeschäftliche Wirkungen für und gegen den Vertretenen durch Willenserklärung an sich selbst erzeugen kann. Insichgeschäfte sind im allgemeinen unzulässig; sie sind nur wirksam, wenn der oder die beteiligten Machthaber damit einverstanden sind, oder wenn das Selbstkontrahieren dem Vertretenen ausschließlich rechtliche Vorteile bringt. Ferner ist das Selbstkontrahieren gestattet, wenn keine Gefahr der Schädigung des Vertretenen besteht, insbesondere wenn die Ware oder Leistung einen Markt- oder Börsenpreis hat (Koziol/Welser10 I 177; Koppensteiner in Straube, HGB**2 § 126 Rz 13; Strasser in Rummel, ABGB**2 § 1009 Rz 21, jeweils mwN).
Elfriede P***** wurde die Wohnung top Nummer 5 zur ausschließlichen Benützung überlassen. Sie wäre daher selbst dann, wenn sie nicht mit der Verwaltung betraut gewesen wäre, im Sinne der oben wiedergegebenen Rechtsprechung berechtigt gewesen, die Wohnung an einen Dritten zu vermieten. Sie hat die Wohnung jedoch nicht an einen Dritten vermietet, sondern sie hat einen Mietvertrag mit sich selbst abgeschlossen, den allerdings zwei, zusammen die Mehrheit bildende Miteigentümer mitunterfertigt und damit genehmigt haben.
Mit dem Abschluß des Mietvertrages ist Elfriede P***** einerseits aufgrund der ihr erteilten Verwaltervollmacht tätig geworden, andererseits hat sie den Vertrag aufgrund der Vertretungsbefugnis geschlossen, die ihr die anderen Miteigentümer mit der Benützungsregelung eingeräumt haben. Als Insichgeschäft konnte der Vertrag nur wirksam zustande gekommen, wenn die notwendige Genehmigung erteilt wurde oder wenn keine Gefahr einer Schädigung der Vertretenen bestand.
Bestandverträge mit Miteigentümern sind, wie oben ausgeführt, außerordentliche Maßnahmen. Die Verwaltervollmacht deckt nur Maßnahmen, die zur ordentlichen Verwaltung gehören (Gamerith aaO § 837 Rz 2 mwN). Der Hausverwalter ist daher nicht berechtigt, einen Bestandvertrag mit einem Miteigentümer abzuschließen. Die ausschließliche Benützungsbefugnis schließt eine Verwaltungsvollmacht mit ein; auch diese Verwaltungsvollmacht kann aber wieder nur Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung decken. Auch wenn der Miteigentümer nach der oben wiedergegebenen Rechtsprechung berechtigt ist, die ihm zur ausschließlichen Benützung überlassene Sache Dritten zu üblichen Bedingungen zu vermieten, kann er dennoch keinen Bestandvertrag mit einem Miteigentümer abschließen. Das gilt auch für den Mehrheitseigentümer; er muß, wenn er wichtige Veränderungen, wie den Abschluß eines Bestandvertrages mit einem Miteigentümer, durchführen will, nach § 834 ABGB vorgehen.
Mietet der Miteigentümer die ihm zur ausschließlichen Benützung überlassene Sache selbst, so wird er auf Vermieterseite für die Eigentümergemeinschaft tätig, die ihm mit der Benützungsregelung Verwaltungsvollmacht erteilt hat. Um als Insichgeschäft wirksam zu sein, muß der Mietvertrag vom "Vertretenen", das sind alle übrigen Miteigentümer, genehmigt werden; die - hier allein vorliegende - Genehmigung durch die Mehrheit genügt nicht.
Daß nicht alle Miteigentümer den Vertrag genehmigt haben, schadete nur dann nicht, wenn ihnen das Selbstkontrahieren ausschließlich rechtliche Vorteile brächte. Das ist aber nicht der Fall: Hat der Miteigentümer eine ausschließliche Benützungsbefugnis, so ändert der Abschluß eines Bestandvertrages zwar nicht die tatsächliche Nutzung, wohl aber den Rechtstitel. Die Änderung des Rechtstitels ist gravierend, wenn der Bestandvertrag den Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Die Nutzungsbefugnis des Miteigentümers kann in einem solchen Fall nicht mehr durch einen Antrag auf Benützungsregelung im Außerstreitverfahren geändert oder beseitigt werden, sondern nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach dem Mietrechtsgesetz und in dem dafür vorgesehenen streitigen Verfahren. Die Veräußerung der gemeinsamen Sache beendet die Benützungsregelung, nicht aber einen Bestandvertrag.
Das Selbstkontrahieren bringt dem(n) Vertretenen demnach keineswegs ausschließlich rechtliche Vorteile; die Gefahr einer Schädigung der übrigen Miteigentümer kann nicht ausgeschlossen werden. Der von einem Miteigentümer mit sich selbst abgeschlossene Bestandvertrag ist daher ohne Genehmigung durch alle übrigen Miteigentümer unwirksam. Daran vermag auch nichts zu ändern, daß der Miteigentümer nach der oben wiedergegebenen Rechtsprechung über die ihm zur ausschließlichen Benützung überlassene(n) Liegenschaft(steile) einen Bestandvertrag mit einem Dritten abschließen kann. Ein Insichgeschäft birgt immer die Gefahr in sich, daß ungerechtfertigte Vorteile eingeräumt werden. Außerdem könnte jeder Mehrheitseigentümer, dem (zB) eine Wohnung zur ausschließlichen Benützung überlassen wird, jederzeit einen Bestandvertrag mit sich selbst abschließen und damit seine Rechtsstellung zu Lasten der übrigen Miteigentümer erheblich verbessern.
Der von Elfriede P***** mit sich selbst abgeschlossene Mietvertrag ist demnach unwirksam, weil nicht alle übrigen Miteigentümer den Vertrag genehmigt haben. Die Genehmigung durch die zwei, die Mehrheit bildenden Miteigentümer reicht nicht aus. Da Elfriede P***** nicht Mieterin ist, kann der Beklagte von ihr keine Rechte ableiten; er benützt die Wohnung titellos.
Der Revision war Folge zu geben.