Spruch:
Den Rekursen wird nicht Folge gegeben.
Der Antrag der Antragsgegner, die Antragstellerin zum Ersatz der Kosten des Rekurses der Antragsgegner (ON 43) zu verpflichten, wird abgewiesen.
Text
Begründung
Mit Bescheid des Bürgermeister der Gemeinde S***** vom 22.April 1970, Zl 153-9-1970, wurde der Antragstellerin als Bauwerberin die Errichtung eines Gäste- und Appartementhauses auf der (gegenwärtig so bezeichneten) Gp 21/3 in EZ ***** (Fläche: 2.206 m2) bewilligt. Im Zuge des Bauvorhabens ergab sich die Absicht, ein weiteres Geschoß aufzusetzen und westlich einen Anbau zu schaffen. Während der Ausführung dieser Änderungen beauftragte die Antragstellerin den gerichtlich beeideten Sachverständigen Baumeister Ing.Herbert P***** mit der Erstellung eines Nutzwertgutachtens. Da die Bauführung noch nicht abgeschlossen war, erfolgte die Ermittlung von Flächen und sonstigen Werten anhand der (neuen) Baupläne. Eine dem Naturzustand vollständig entsprechende Nutzwertfestsetzung, insbesondere im Zusammenhang mit geplanten Außenabstellplätzen sollte erst nach Abschluß des Bauvorhabens erfolgen.
Auf Grund dieses Nutzwertgutachtens vom 2.September 1976 erließ das Bezirksgericht Innsbruck am 3.Dezember 1976 den Parifizierungsbeschluß, Msch 26/76-4, mit dem der Gesamtnutzwert für die insgesamt 42 Wohneinheiten (einschließlich Top 5a) mit 2.013 festgelegt wurde. In diesem Erkenntnis wurden noch keine Außenautoabstellplätze definiert und zugewiesen.
In den später verwendeten Musterbauverträgen heißt es unter P I (S 2
Beilage II = C) "Gegenstand" ua ".......Autoabstellplatz(-plätzen),
im Ausmaß von ca. ...........m2". In P VIII Z 1 des Bauvertrages (S 8
Beilage II = C) findet sich folgende Klausel:
"Der Auftraggeber bestätigt, in die Plan- und
Bauunterlagen Einsicht genommen zu haben und
erklärt sein ausdrückliches Einverständnis sowohl
mit diesen Unterlagen als auch mit dem Entwurf
des Kaufvertrages."
P VIII Z 9 dieses Bauvertrages (S 9 in Beilage II = C) lautet:
"Die gesamten Pläne sind nur
Anschauungsmaterial und die endgültige
Ausführung kann infolge von baubehördlichen
oder technischen Bedingungen noch geändert
werden. Nicht änderbar ohne Einvernehmlichkeit
ist das Ausmaß und die Ausstattung der
Wohnung bzw Anordnung der Räumlichkeiten."
Den Bauvertrag haben die Eigentümer (bzw ihre Rechtsvorgänger, die Ersteigentümer) nachstehender Wohnungseigentumseinheiten unterfertigt: B-LNr 33 (Top W 41), B-LNr 34 (Top W 2), B-LNr 35 (Top W 3), B-LNr 36 (Top W 28), B-LNr 37 (Top W 38), B-LNr 38 (Top W 36), B-LNr 39 (Top W 10), B-LNr 42 (Top W 29), B-LNr 43 (Top W 21), B-LNr 44 (Top W 12), B-LNr 45 (Top W 4), B-LNr 47 (Top W 14).
In den Musterkaufverträgen (Beilage II = C) ist unter dem Gegenstand der Einräumung des Wohnungseigentums auch die Passage "2. ..... Anteile samt dem damit untrennbar verbundenen Wohnungseigentum am Autoabstellplatz Nr............" enthalten. Jeder Autoabstellplatz war dabei (S 2 des Kaufvertragsmusters in Beilage II = C) auch mit einem gesonderten Preis ausgewiesen.
P VIII Z 6 des Musterkaufvertrages lautet (S 6 Kaufvertragsentwurf in Beilage II = C):
"Wenn aus irgendeinem Grunde durch die
zuständige Behörde eine Änderung in der
Festsetzung der Nutzwerte der einzelnen
Wohnungen oder der gesamten Liegenschaft
erfolgen sollte, muß jeder einzelne
Miteigentümer dies auf sich nehmen, ohne
Ersatzansprüche gegen die Verkäuferin zu
stellen. ........."
P XII des nach Erstellung des Parifizierungsgutachtens Baumeister Ing.Herbert P***** verwendeten Kaufvertrages (Beilage II) lautet wie folgt:
"Mit Rücksicht darauf, daß die Autoabstellplätze
in den Nutzwerten des Baumeisters Ing.Herbert
P***** vom 2.9.1976 noch nicht erfaßt sind, erklärt
sich der Käufer schon jetzt einverstanden, daß bei
Festsetzung der Nutzwerte der Autoabstellplätze
die von ihm erworbenen Liegenschaftsanteile
den neuen Nutzwerten angeglichen werden.
Diese Angleichung kann jedoch keinen Einfluß
auf das Ausmaß und den Umfang der von ihm
erworbenen Einheiten ausüben." (S 10 in
Beilage III).
Die Klausel P XII des (erweiterten) Mustervertrags (Beilage II) haben sämtliche gegenwärtige Eigentümer oder deren Rechtsvorgänger (nämlich die Erstwohnungseigentümer) unterfertigt.
Mit Bescheid vom 15.Dezember 1976, Zl 139-9/1976, bewilligte der Bürgermeister der Gemeinde S***** das (um ein Geschoß und einen westlichen Anbau erweiterte) Bauvorhaben der Antragstellerin. Diesem Baubewilligungsbescheid lag ein Lageplan mit 37 dort eingezeichneten Autoabstellplätzen auf der Liegenschaft zugrunde. Im Baubescheid wurde dazu die Auflage erteilt (P II), für die Anlegung von 41 Autoabstellplätzen auf eigenem Grund zu sorgen, doch ist diese Auflage später fallengelassen worden; im Kollaudierungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde S***** vom 14.Februar 1979, Zl 131-9-1979/688, war davon keine Rede mehr.
Im Zeitraum 1977 bis 1979 kam es seitens der Antragstellerin zu einer Revidierung des Lageplans der Autoabstellplätze und einer Erweiterung der Standplätze von 37 auf 39. Am 16.August 1979 erstellte der bereits beigezogene gerichtlich beeidete Sachverständige Baumeister Ing.Herbert P***** ein neuerliches Nutzwertgutachten, bei dem allerdings der Gesamtnutzwert der Wohnanlage von 2.013 unverändert blieb. Die Zuordnung der nunmehr 39 Autoabstellplätze sollte nach dem Inhalt dieses Gutachtens wie folgt vorgenommen werden:
Wohnung Top W 1 Abstellplatz (AP Top 35
Wohnung Top W 2 AP Top 26
Wohnung Top W 3 kein AP
Wohnung Top W 4 kein AP
Wohnung Top W 5 AP Top 10
Freizeiteinheit Top 5A AP Top 3 und 6
Wohnung Top W 6 AP Top 14
Wohnung Top W 7 AP Top 15
Wohnung Top W 8 AP Top 20
Wohnung Top W 9 AP Top 1
Wohnung Top W 10 kein AP
Wohnung Top W 11 AP Top 21
Wohnung Top W 12 AP Top 19
Wohnung Top W 13 AP Top 31
Wohnung Top W 14 AP Top 32
Wohnung Top W 15 AP Top 12
Wohnung Top W 16 kein AP
Wohnung Top W 17 AP Top 11
Wohnung Top W 18 AP Top 37
Wohnung Top W 19 AP Top 38
Wohnung Top W 20 AP Top 39
Wohnung Top W 21 AP Top 34
Wohnung Top W 22 AP Top 8
Wohnung Top W 23 AP Top 24
Wohnung Top W 24 AP Top 25
Wohnung Top W 25 AP Top 18
Wohnung Top W 26,27 kein AP
Wohnung Top W 28 AP Top 33
Wohnung Top W 29 AP Top 36
Wohnung Top W 30 AP Top 16
Wohnung Top W 31 AP Top 13
Wohnung Top W 32 AP Top 19
Wohnung Top W 33 AP Top 28
Wohnung Top W 34 AP Top 27
Wohnung Top W 36 AP Top 17
Wohnung Top W 37 AP Top 29
Wohnung Top W 38 kein AP
Wohnung Top W 39 AP Top 30
Wohnung Top W 40A AP Top 22
Wohnung Top W 40B kein AP
Wohnung Top W 41 kein AP
Nicht zugeordnet wurden in diesem Gutachten die Autoabstellplätze 2, 4, 5 und 7.
Diesem Nutzwertgutachten lag ein Lageplan zugrunde, an dem sich auch die Antragstellerin im gegenständlichen Benützungsregelungsverfahren orientiert. Die 39 Abstellplätze sind dort mit folgender Größe ausgewiesen:
Plätze 1 - 7: je 2,4 x 5m
Plätze 8 - 10: Gesamtlänge 15,8 m, Breite je 2 m
Plätze 11 - 13: je 5 m x 2 m
Plätze 14 - 19: je 2,5 x 5 m
Plätze 20 - 26: je 2,4 x 5 m
Plätze 27 - 32: je 2,67 x 5 m
Plätze 33, 34, 36: je 2 m x 5 m
Plätze 35, 37-39: je 2,5 x 5 m
Derzeit stellen die Wohnungsbenützer ihre Fahrzeuge je nach Möglichkeit und Bedarf im Bereich der gesamten Parkfläche ab. Gegen das Eindringen von Unberechtigten erfolgt eine Überwachung durch die Hausmeisterin.
Die Antragstellerin ist mit 106/2013 Anteilen an der Liegenschaft grundbücherliche Eigentümerin der unausgebauten, als Freizeiteinheit gewidmeten Wohnung Top W 5A. Eine konkrete Verwertungsplanung liegt bei der Antragstellerin noch nicht vor. Von den gegenwärtigen bücherlichen Eigentümern sind nur diejenigen der Anteile B-CLNr 3, 4, 6 - 12, 15, 16, 18, 19, 22, 25 - 28, 31 - 33, 36, 38, 39, 42, 43, 45 und 48, 49 noch die Ersteigentümer der betreffenden Wohneinheiten.
Im Wege ihres am 15.November 1991 beim Erstgericht eingelangten und eingangs der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.November 1992 (ON 11) präzisierten Antrages begehrte die Antragstellerin die Erlassung einer Benützungsregelung für die Liegenschaftseigentümer unter Berücksichtigung von 39 wie folgt zuzuordnenden Abstellplätzen
(AP):
B-LNr 1 (keine Top-Bezeichnung) der ASt selbst AP 1-6
B-LNr 3 (W 1) AP 35
B-LNr 4 (W 15) AP 12
B-LNr 5 (W 19) AP 38
B-LNr 6 (W 18) AP 37
B-LNr 7 (W 20) AP 39
B-LNr 8 (W 22) AP 8
B-LNr 9 (W 5) AP 10
B-LNr 10 (W 35) AP 23
B-LNr 11 (W 32) AP 19
B-LNr 12 (W 25) AP 18
B-LNr 13 (W 17) AP 11
B-LNr 14 (W 31) AP 13
B-LNr 15 (W 9) AP 7
B-LNr 16 (W 30) AP 16
B-LNr 17 (W 7) AP 15
B-LNr 18 (W 39) AP 30
B-LNr 19 (W 33) AP 28
B-LNr 20 (W 40) AP 22
B-LNr 21 (W 13) AP 31
B-LNr 22 (W 6) AP 14
B-LNr 25 (W 26) keiner
B-LNr 26 (W 27) keiner
B-LNr 27 (W 16) keiner
B-LNr 28 (W 11) AP 21
B-LNr 29 (W 37) AP 29
B-LNr 30 (W 24) AP 25
B-LNr 31 (W 34) AP 27
B-LNr 32 (W 23) AP 24
B-LNr 33 (W 41) keiner
B-LNr 34 (W 2) AP 26
B-LNr 35 (W 3) keiner
B-LNr 36 (W 28) AP 33
B-LNr 37 (W 38) keiner
B-LNr 38 (W 36) AP 17
B-LNr 39 (W 10) keiner
B-LNr 42 (W 29) AP 36
B-LNr 43 (W 21) AP 34
B-LNr 44 (W 12) AP 9
B-LNr 45 (W 4) keiner
B-LNr 46 (W 8) AP 20
B-LNr 47 (W 14) AP 32
Sie begründete dieses Begehren wie folgt:
Auf Grund der Änderungen, die zum zweiten Baubescheid vom 15.Dezember 1976, Zl 153-9-1976, geführt hätten, habe sich die Bauausführung insbesondere in bezug auf die Autoabstellplätze verzögert, sodaß in dem zugrundeliegenden Parifizierungsgutachten eine Zuordnung der Autoabstellplätze nicht mehr möglich gewesen sei. Sämtliche Wohnungseigentumserwerber hätten sich jedoch im Rahmen ihrer Kaufverträge dazu verpflichtet, einer Neuverteilung der Autoabstellplätze einschließlich einer in diesem Zusammenhang notwendigen Nutzwertneufestsetzung zuzustimmen. Zu einer vertraglichen Zuordnung der Autoabstellplätze (einer Benützungsregelung) sei es bisher - schon mangels Einbindung jener Mit- und Wohnungseigentümer, die keinen Abstellplatz gekauft hatten - nicht gekommen. Einer solchen Benützungsregelung bedürfe es aber, weil die Fahrzeuge mehr oder weniger wahllos auf den Autoabstellplätzen parkiert würden, sodaß auch jene Miteigentümer, welche einen Abstellplatz käuflich erworben hätten, nicht sicher sein könnten, auch immer einen solchen in Anspruch nehmen zu können. In diesem Zusammenhang sei auch eine Steigerung auf 39 gegenüber 37 gegenwärtigen und 33 verkauften Autoabstellplätzen sinnvoll.
Die Antragsgegner beantragten die Abweisung des Antrags und wendeten zusammengefaßt ein, die Antragstellerin versuche lediglich, im Umweg über eine neue Benützungsregelung die Nutzwertfestsetzung aus dem Jahre 1976, Msch 26/76-4, anzugreifen. Eine Neufestsetzung der Benützungsregelung betreffend die Autoabstellplätze sei aber entbehrlich, weil auch die ohne Nummern veräußerten Parkplätze durch die faktische Ausübung des Parkens bestimmten Eigentümern zugeordnet worden seien. Die übrigen nicht zugewiesenen Parkplätze stellten gemeinschaftliches Eigentum dar und könnten nicht im Wege der Benützungsregelung der Antragstellerin zugeordnet werden.
Das Erstgericht wies den Antrag auf Benützungsregelung (mit dem es sich auf Grund der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 16.6.1992, 5 Ob 108/92, meritorisch zu befassen hatte) ab. Es legte diesem Erkenntnis neben dem eingangs wiedergegebenen Sachverhalt im wesentlichen noch folgende Feststellungen zugrunde:
Der derzeitige Grundbuchsstand gibt die im Nutzwertfestsetzungsverfahren Msch 26/76 des Bezirksgerichtes Innsbruck erzielten Ergebnisse wieder. Die Antragstellerin hatte mit einem Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte keinen Erfolg. Das diesbezügliche Begehren wurde mit der Begründung abgewiesen, daß es sich bei jener Fläche, auf der Kfz-Abstellplätze errichtet werden sollten, um eine Allgemeinfläche handle, welche ohne Zustimmung sämtlicher Miteigentümer nicht abweichend gewidmet werden könne.
Jene Mit- und Wohnungseigentümer, die zu ihrer Wohnung auch einen Kfz-Abstellplatz erworben haben, haben dafür ein besonderes Entgelt (zwischen S 21.500,- und S 25.000,-) entrichtet (die diesbezügliche Auflistung ist den Seiten 16 ff des erstgerichtlichen Sachbeschlusses ON 35 zu entnehmen). Insgesamt wurden 33 Kfz-Abstellplätze - meist ohne Situierungsangabe - verkauft.
Die technischen Bauvorschriften zum Tiroler Baurecht normieren in § 70 hinsichtlich der Mindestabstellfläche:
"Die Größe der Stellplätze und Garagen ist nach der Größe der Kraftfahrzeuge, für die die Stellplätze bzw die Garagen bestimmt sind, zu bemessen. Die Länge der Stellplätze bzw der Garagen hat jedoch mindestens 5 m, die Breite mindestens 2,30 m zu betragen."
Die Normgröße eines Autoabstellplatzes wird derzeit mit 2,50 m Breite und 5 m Länge errechnet. Würden im Bereich der Grundstücksfläche, welche zum Zwecke des Autoabstellens errichtet wurde, Autoabstellplätze mit jeweils gleicher Fläche eingerichtet, so können nur 36 Autoabstellplätze untergebracht werden. Die Unterbringung von 37 Abstellplätzen kann nur mit Abstrichen erfolgen. Die Unterbringung von 39 Abstellplätzen ist nach den angeführten Normgrößen nicht möglich.
In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht den Standpunkt, die von der Antragstellerin begehrte Benützungsregelung widerspreche dem Grundgedanken des § 15 WEG, weil sie dazu führe, daß der Antragstellerin 6 Abstellplätze zugewiesen würden, während andere Wohnungseigentümer überhaupt keine Parkmöglichkeit vorfänden. Darüber hinaus liefe die Einrichtung von - wie beantragt - 39 Abstellplätzen dem Erfordernis, jedem Parkplatzberechtigten zu jeder Zeit die freie Zufahrt zu erhalten, zuwieder. Nur bei 37 Autoabstellplätzen sei (nach den Ausführungen des beigezogenen Sachverständigen Dipl.Ing.M*****) die ständige freie Zufahrt gewährleistet. Da somit die begehrte Regelung einerseits dem Gleichbehandlungsgrundsatz der Wohnungseigentümer zuwiderlaufe (nämlich die Antragstellerin übergebührlich bevorzuge) und andererseits zum Teil die freie Zufahrt und damit jederzeitige Verfügbarkeit der Autoabstellplätze verhindere, sei sie weder zweckmäßig noch billig. Der Antrag müsse daher der Abweisung verfallen.
Das Rekursgericht hob diese Entscheidung in Stattgebung eines Rekurses der Antragstellerin auf und verwies die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurück. Es führte aus:
Zur Antragstellung auf gerichtliche Benützungsregelung (Zuweisung der im gemeinsamen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehenden Kfz-Abstellplätze im Freien an bestimmte Teilhaber zur ausschließlichen Benützung auf vorerst unbestimmte Zeit mangels außergerichtlicher Einstimmigkeit) sei die Antragstellerin auch als Minderheitseigentümerin grundsätzlich legitimiert (Gamerith in Rummel2, Rz 3 zu § 834 ABGB und Rz 2 zu § 835 ABGB; OGH MietSlg 42.041; OGH MietSlg 42.426/32; LGZ Wien MietSlg 45.041). Sie müsse dafür auch kein konkretes Interesse oder keinen konkreten Bedarf an einem der Abstellplätze nachweisen, um ein Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Benützungsregelung darzutun, weil ein - im Hinblick auf die unklare Verwendung der Freizeiteinheit Top W 5A der Antragstellerin möglicher - künftiger Bedarf genüge (OGH MietSlg 42.041, 42.426/32; LGZ Wien MietSlg 45.041).
Es fehle auch an einer von allen Miteigentümern zu akzeptierenden Vereinbarung über die Verwendung der nunmehr von der Antragstellerin reklamierten 6 Kfz-Abstellflächen in der rechtlichen Gestalt eines Summenvertrages, die als Benützungsvereinbarung Bestand haben könnte (WoBl 1990, 77/43 mit Anm Call und Würth; OGH 16.6.1992, 5 Ob 108/92 und eine gerichtliche Benützungsregelung über das Parkflächenareal gänzlich ausschließen würde (5 Ob 108/92).
Es sei damit der der Antragstellerin wie jedem Wohnungseigentümer als Teilaspekt des Nutzungsrechtes (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 9 § 14 WEG; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 12 § 13 WEG; OGH MietSlg 42.041, 42.426/32) zukommende Anspruch auf eine annähernd ihrem Miteigentumsanteil entsprechende Nutzung dieser Teile der gemeinsamen Liegenschaft sowie auf Einräumung einer darüber hinausgehenden Nutzung gegen Entrichtung eines angemessenen Benützungsentgelts (Gamerith, Rz 7 § 835; OGH MietSlg 42.041, 42.426/32) zu prüfen: Das Gericht müsse sorgfältig abwägen, wie unter den oft gegenläufigen Interessen der einzelnen Miteigentümer ein gerechter Ausgleich gefunden werden kann (LGZ Wien MietSlg 45.041).
Das für die Aufteilung der Nutzung der gemeinsamen Sache - neben allfälligen seinerzeitigen Absprachen und Finanzierungsbeiträgen (Gamerith, Rz 4 und 7 § 835; OGH 5 Ob 69/91; 5 Ob 108/92) - in erster Linie maßgebende Kriterium sei der - von den Umständen des Einzelfalls abhängige - persönliche Bedarf (OGH MietSlg 39.055 f, 42.041, 42.426/32; LGZ Wien MietSlg 45.041). Entscheidend sei nämlich das Ausmaß, in dem jeder einzelne Miteigentümer auf die Nutzung allgemeiner Teile der Liegenschaft angewiesen ist (OGH 5 Ob 5/92; LGZ Wien MietSlg 45.041).
Es erscheine unter diesem Gesichtspunkt (des persönlichen Bedarfs) billig, jeweils jene Wohnungseigentümer in die Aufteilung der Abstellplätze einzubeziehen, welche das Wohnungseigentumsobjekt selbst bewohnen oder durch ihre Familie bewohnen lassen und daher selbst oder für die im selben Haushalt wohnhaften nahen Angehörigen einen persönlichen, laufenden Bedarf an einem Abstellplatz haben, und diese gegenüber Dritten (nicht Wohnungseigentümern), die das Objekt benützen, oder jenen Wohnungseigentümern, welche ihr Objekt nicht selbst bewohnen oder durch ihre Familie bewohnen lassen, insofern zu begünstigen, als ersteren ein eigener Abstellplatz zuzuweisen ist und letzteren erst nach Maßgabe der Versorgung der persönlich Bedürftigen (LGZ Wien MietSlg 45.041).
Schon auf Grund der Wohnanschriften der Antragsgegner dürfte zutreffen, daß nicht alle Antragsgegner ihr Wohnungseigentumsobjekt im Sinne der vorstehenden Judikaturgrundsätze dauernd selbst bewohnen oder durch ihre Familienangehörigen laufend selbst bewohnen lassen. Zu diesem Problemkreis fehle es allerdings an einer ausreichenden Sachgrundlage. Selbst wenn man zunächst davon ausginge und die ihr Wohnungseigentumsobjekt nicht dauernd selbst (oder durch ihre Familienangehörigen) bewohnenden Antragsgegner anläßlich der nun begehrten (Erst-)Benützungsregelung über die im Freien gelegenen Autoabstellplätze leer ausgehen ließe, wäre für die Antragstellerin noch nichts gewonnen, weil sie selbst keinen nachvollziehbaren konkreten oder unmittelbar bevorstehenden eigenen Nutzungsbedarf an dem in ihrem Eigentum verbliebenen Freizeitobjekt Top W 5A behauptet, geschweige denn bewiesen habe. Unter dem Aspekt der Eigennutzung könne die Antragstellerin für sich keine gewichtigeren Zuordnungsmomente geltend machen als jener Teil der Antragsgegner, die nicht selbst im Wohnungseigentumsobjekt wohnen oder ihre Familienangehörigen dort wohnen lassen. Es wäre daher unter Bedachtnahme auf den bloß potentiellen, nur ihr Regelungsinteresse für eine Benützungsregelung begründenden Eigenbedarf unbillig, die Antragstellerin wesentlich besser zu stellen als die übrigen Wohnungseigentümer, die zumindest ebenfalls einen solchen potentiellen Nutzungsbedarf geltend machen können, und ihr mehr als ihrem Anteil gemäß, nämlich gleich sechs Autoabstellplätze zuzuweisen.
Es möge zutreffen, daß die von der Antragstellerin als Wohnungseigentumsorganisatorin aufgewendeten Kosten der (nach Abschluß der Bauführung am Gebäude erfolgten) Ausführung des Parkplatzareals - die allerdings zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht feststünden - im Rahmen der Benützungsregelung an den Parkplätzen zu gewichten sind. Dabei sei jedoch grundsätzlich zu berücksichtigen, daß die einzelnen Wohnungseigentümer, vor allem die später hinzugekommenen, durch den von ihnen gezahlten Preis für Eigentumswohnung und Autoabstellplatz bzw Eigentumswohnung auch das Mitbenützungsrecht an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, also vor allem den nicht exclusiv bestimmten Eigentümern zugewiesenen Autoabstellplätzen erworben haben, weil diese - was allerdings noch nicht endgültig feststehe - vermutlich bereits damals projektiert waren und in die gesamten preisbestimmenden Projektkosten, somit in die Kaufpreisgestaltung miteinbezogen werden konnten; dieser Umstand, nämlich daß der finanzielle Aufwand für die Gestaltung der Außenanlagen und der strittigen, vom Benützungsregelungsbegehren betroffenen Abstellplätze schon zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnungseigentumseinheiten der Antragsgegner projektiert, absehbar und bei der Preisbildung einbezogen worden war, hätte letztlich das wirksame Entstehen eines Sondernutzungsrechtes der Antragstellerin an einem oder mehreren bestimmten Teilen der Parkfläche durch nachträgliche bauliche Gestaltung bzw Veränderung verhindert (vgl OGH WoBl 1993, 228/135).
Obwohl also die Sachverhaltsgrundlage der begehrten Benützungsregelung in einigen Punkten noch nicht in allen Details ausgeformt sei, spreche die dargelegte Überlegung - zum Eigenbedarf und zum potentiellen Ausschluß der Begründung eines Sondernutzungsrechts infolge der vermutlich schon in die Kaufpreisgestaltung der Wohnungseigentumseinheiten eingeflossenen Aufwandes der Antragstellerin - inhaltlich für die vom Erstgericht gefundene Lösung der Abweisung des Benützungsregelungsantrages. Obwohl eine allfällige Verfahrensergänzung in den aufgezeigten Richtungen schon wegen der Wohnsitze der Antragsgegner zu einem nicht unerheblichen Verfahrensaufwand führen dürfte, erscheine jedoch im Hinblick auf die Ausführungen im ersten Aufhebungsbeschluß des Höchstgerichtes (5 Ob 108/92) eine Verbreiterung der Sachgrundlage in nachstehende Richtungen erforderlich:
Zunächst wäre mit der Antragstellerin zu erörtern, ob sie nur eine Entscheidung über den von ihr bereits vorformulierten Benützungsregelungsantrag wünscht, oder allenfalls auch eine andere Benützungsregelung unter den dargestellten Prämissen, die dann allerdings auch zur Zuordnung von weniger als sechs Abstellplätzen und uU sogar keines einzigen Abstellplatzes führen könnte. Für den Fall, daß die Antragstellerin auch mit einer anderen, von ihrem Antrag (sechs Abstellplätze) abweichenden Benützungsregelung einverstanden sein sollte, müßte mit den Antragsgegnern erörtert werden, ob sie allenfalls der Zuweisung von weniger Abstellplätzen an die Antragstellerin ihre Zustimmung erteilen können.
Unabhängig davon, ob die Antragstellerin gegebenenfalls auch mit einer anderen als der von ihr begehrten Benützungsregelung einverstanden sein sollte, wäre im Wege eines Sachbefundes zu klären, welche räumliche Aufteilung der Abstellplätze - jeweils durch eine planliche Darstellung verdeutlicht - die Anordnung von mehr als den bisher planlich ausgewiesenen 37 Abstellplätzen, nämlich 38 oder 39 Stück für die im gemeinsamen Eigentum stehenden Außenflächen zur Folge hätte. Zu jeder der Varianten wäre eine dem bisher bei den Akten befindlichen, der Rekursentscheidung beigehefteten Lageplan entsprechende planliche Darstellung anzufertigen.
Auf der Grundlage dieser planlichen Darstellung wäre zu erheben,
- ob alle oder nur ein Teil und wenn ja welche
Abstellplätze jeweils getrennt für
Mittelklasse-PKWs oder Klein-LKWs bis 3,5 t
höchstzulässigem Gesamtgewicht noch bei voller
Verparkung freie Zufahrt hätten und welche
Abstellplätze nicht;
- ob für Lieferanten und zB Einsatzfahrzeuge der
Rettungsdienste noch freie und ungehinderte Zu-
und Abfahrtsmöglichkeiten (jeweils getrennt für
die gegenwärtige Benützungsregelung laut der
Rekursentscheidung angeschlossenem Lageplan
und projektierter Benützungsregelung laut
Begehren der Antragstellerin) gegeben wären,
- ob und allenfalls für welche Abstellplätze die
Antragstellerin besonderen finanziellen Aufwand,
der nicht bereits in die Preisgestaltung für die
verkauften Wohnungseigentumseinheiten
eingeflossen ist, hatte, wann dieser getätigt
wurde, wie hoch er war und ob er einzelnen
Außenflächen, insbesondere Abstellplätzen
zugeordnet werden kann oder nicht.
Schließlich müßte geklärt werden,
wie die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten
derzeit und auf absehbare Zukunft (potentiell)
genützt werden, insbesondere, wer von den
derzeitigen Wohnungseigentümern die in seinem
Eigentum stehende Einheit dauernd bewohnt oder
durch seine Familienangehörigen dauernd
bewohnen läßt, wer die Einheit Dauermietern in
Bestand vergeben hat und wer sie im weitesten
Sinn des Wortes als Ferienquartier benützt;
welchen Bauzustand, welche Größe und welche
gegenwärtige sowie potentielle künftige Nutzung
die noch im Eigentum der Antragstellerin
verbliebene Ferieneinheit Top W 5A bietet;
wer von den gegenwärtigen
Wohnungseigentümern einen Autoabstellplatz
als Zubehör erworben und bezahlt hat und ob
diese Eigentümer dem Begehren der
Antragstellerin nach auch einen Abstellplatz
(wenn ja, welchen [mit oder ohne ständige freie
Zufahrt]) zugewiesen erhalten sollen;
welche Wohnungseigentümer (Dauermiete) über
ein eigenes Fahrzeug verfügen, das sie auf den im
gemeinsamen Eigentum stehenden Flächen
abstellen müssen, und inwieweit diese
Fahrzeughalter auf das Abstellen ihrer Fahrzeuge
auf den im gemeinsamen Eigentum stehenden
Flächen angewiesen sind;
welche Abstellflächen (Parkplätze) unter welchen
Konditionen (gebührenpflichtig, Kurzparkzone etc.) in unmittelbarer Umgebung der Wohnungseigentumseinheit zur Verfügung stehen.
Schließlich sei zu erheben, ob und bejahendenfalls inwieweit die von der Antragstellerin begehrte Zuweisung von sechs Abstellplätzen über die ihrem Miteigentumsanteil entsprechende Nutzung der verfügbaren Autoabstellplätze (der im Miteigentum stehenden, als Autoabstellplätze genützten Flächen) - wiederum getrennt nach Istzustand (37 Abstellplätze) und Begehren (39 Abstellplätze) - hinausgeht. Anschließend müßte unter Beiziehung eines Sachverständigen zB aus der Immobilienbranche erhoben werden, welches Entgelt für die Einräumung einer über den den Miteigentumsanteil der Antragstellerin hinausgehenden Nutzung an den Abstellplätzen zu entrichten wäre. Das Benützungsentgelt für gemeinsames Gut sei dabei im wesentlichen so zu berechnen, als ob der begünstigte Miteigentümer Bestandnehmer des seinen Anteil übersteigenden Teils der gemeinsamen Sache wäre, und dann in einer solchen Höhe festzusetzen, die der ortsüblichen, bestmöglichen Verwertung der gemeinschaftlichen Sache entspricht (Gamerith, Rz 8 § 835; OGH MietSlg 42.041, 42.426/32).
Erst nach Erweiterung der Sachverhaltsgrundlage in diese Richtungen erscheine dann eine billige Entscheidung über das Begehren der Antragstellerin möglich.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß die Gesamtbeurteilung der vorliegenden (in dieser Fallkonstellation offenbar noch nicht entschiedenden) Rechtssache auch für andere potentielle Benützungsregelungen von Bedeutung sein dürfte.
In den jetzt vorliegenden Revisionsrekursen (richtig: Rekursen) streben sowohl die Antragstellerin als auch die Antragsgegnerin eine sofortige Sachentscheidung an. Die Antragstellerin begehrt die Abänderung des angefochtenen Beschlusses im Sinne einer Stattgebung ihres Sachantrages auf Benützungsregelung, die Antragsgegner begehren die gänzliche Abweisung dieses Antrages, also die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Von der Antragstellerin wurde überdies noch das Eventualbegehren gestellt, es - mit anderer Begründung - beim zweitinstanzlichen Aufhebungsbeschluß zu belassen. Sowohl von der Antragstellerin als auch von den Antragsgegnern liegen schließlich noch Rekursbeantwortungen mit dem Antrag vor, dem jeweiligen Rechtsmittel des Gegners keine Folge zu geben.
Die Rekurse sind, da sie allgemein interessierende Rechtsfragen der Benützungsregelung für Kfz-Abstellflächen in Wohnungseigentumsanlagen ansprechen, zulässig, im Ergebnis jedoch nicht berechtigt.
Der Erledigung beider Rekurse ist vorauszuschicken, daß die fragliche Kfz-Abstellfläche ein allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, für deren Verwendung keine bindende Benützungsvereinbarung - auch nicht in Form eines Summenvertrages der seinerzeitigen Wohnungseigentumsbewerber - besteht. Vor allem fehlt es an Absprachen, wer (von den Wohnungseigentümern, die einen Kfz-Abstellplatz "gekauft" haben) welchen konkreten Parkplatz erhalten sollte und wie mit den "nicht verkauften" (insbesondere auch den infolge der Umplanung neu hinzugekommenen) Parkplätzen zu verfahren sei. Außerdem ist nunmehr klargestellt, daß die Antragstellerin eine Benützungsregelung und nicht etwa eine Neufestsetzung der Nutzwerte (die Schaffung von Zubehörwohnungseigentum an bestimmten Kfz-Abstellplätzen für bestimmte Wohnungseigentumsobjekte) anstrebt (auch wenn sie diese Begriffe in ihrem Rekurs wieder vermengt), womit der Befürchtung der Antragsgegner, es solle die Nutzwertfestsetzung zu ihrem Nachteil (zum Vorteil der Antragstellerin) geändert werden, jegliche Grundlage fehlt. Die Antragsgegner ihrerseits haben nie auf die Schaffung von Zubehörwohnungseigentum an Kfz-Abstellflächen gedrungen. Selbst die, die Parkplätze "gekauft" haben, betrachten die gesamte Parkfläche als Allgemeingut und stellen ihre Pkws "je nach Möglichkeit und Bedarf" ab. Ein Versuch der Antragstellerin, eine Neufestsetzung der Nutzwerte zu erreichen, um Zubehörwohnungseigentum an Parkplätzen zu schaffen, wurde mit der Begründung abgewehrt, das gesamte Parkareal sei ein der allgemeinen Nutzung gewidmeter Teil der Liegenschaft. Es ist daher von der Verfügbarkeit der Parkfläche auszugehen und von der jetzt in § 15 WEG (iVm Art III Abschnitt II Z 1 des 3.WÄG) ausdrücklich normierten Berechtigung jedes Miteigentümers (also auch der Antragstellerin), hinsichtlich dieses gemeinsamen Teils der Liegenschaft eine gerichtliche Benützungsregelung zu verlangen.
Rechtliche Beurteilung
1.) Zum Rekurs der Antragstellerin:
Sie wendet sich vor allem gegen die Rechtsansicht des Rekursgerichtes, die Verteilung der vorhandenen Parkplätze sei primär nach dem persönlichen Bedarf der Mit- und Wohnungseigentümer vorzunehmen. Maßgeblich müsse vielmehr sein, daß alle Mit- und Wohnungseigentümer, die einen Parkplatz käuflich erworben haben, auch tatsächlich einen Parkplatz erhalten, wogegen den anderen kein Parkplatz zuzuweisen sei, weil sie ja deutlich zu erkennen gegeben hätten, keinen Parkplatz zu wünschen. Das erfordere die bei Benützungsregelungen stets zu beachtende Billigkeit des Interessenausgleichs, es führe aber auch eine Umdeutung des seinerzeitigen Vertragswillens, die Parkplätze "durch Mitparifizierung aufzuteilen", zu dieser Lösung, weil eben an die Stelle der mißglückten Schaffung von Zubehörwohnungseigentum eine dasselbe Ziel verwirklichende Benützungsregelung zu setzen sei. Die konkrete Situation, daß weniger Parkplätze als Wohnungseigentumsobjekte zur Verfügung stehen, müsse zu einer Bevorzugung jener führen, die für den Parkplatz bezahlt haben; bei der Antragstellerin seien die Aufwendungen zur Schaffung der (nicht verkauften) Parkplätze zu veranschlagen.
Diesen Ausführungen ist insoweit zu folgen, als dem Umstand, daß
einige Mit- und Wohnungseigentümer für den (letztlich nicht zur
Begründung von Zubehörwohnungseigentum führenden) Erwerb eines
"eigenen" Parkplatzes zahlten, andere jedoch nicht (und damit zum
Ausdruck brachten, an einem Parkplatz nicht interessiert zu sein),
entscheidende Bedeutung für die nunmehrige Benützungsregelung zukommt. Jeder Miteigentümer hat zwar grundsätzlich auf eine annähernd seinem Miteigentumsanteil entsprechende Nutzung der Sache Anspruch, doch muß nicht jedem Mitgenossen ein seiner Eigentumsquote entsprechender Teil der Sache zur alleinigen Benützung zugewiesen werden, wenn die konkreten Umstände eine andere Regelung erfordern. Die Entscheidung soll das Ergebnis einer umfassenden Interessenabwägung sein (vgl Gamerith in Rummel2, Rz 7 zu § 835 ABGB), die persönliche und familiäre Verhältnisse ebenso berücksichtigt wie die Dringlichkeit des jeweiligen Bedarfs (MietSlg 23.057 ua) oder andere, nur von Fall zu Fall nach den jeweiligem bedeutsame Faktoren (vgl MietSlg 34.101). Letztlich handelt es sich bei der gerichtlichen Benützungsregelung um eine von Billigkeitserwägungen getragene Ermessensentscheidung (WoBl 1992, 158/114; vgl auch MietSlg 7.811), bei der unterschiedliche, nicht der jeweiligen Eigentumsquote entsprechende Nutzungsanteile finanziell (durch die Festsetzung eines angemessenen Benützungsentgelts) auszugleichen sind (vgl Gamerith aaO mwN). Dementsprechend großes Gewicht kommt bei der gebotenen Interessenabwägung auch dem Umstand zu, was in der Gründungsphase der Eigentümergemeinschaft von den einzelnen Mitgliedern versprochen oder geleistet wurde, um sich einen bestimmten Nutzungsanteil zu sichern. Es wäre unbillig, denjenigen, die in der Errichtungsphase einer Wohnungseigentumsanlage nicht nur den Wunsch nach einem Kfz-Abstellplatz äußerten, sondern auch erhebliche finanzielle Leistungen zur Verwirklichung dieses Wunsches erbrachten, das "erkaufte" Sondernutzungsrecht an einem Abstellplatz nur deshalb vorzuenthalten, weil andere Gemeinschaftsmitglieder, die sich zunächst nicht an einem Abstellplatz interessiert zeigten und dafür auch nichts zu zahlen bereit waren, plötzlich einen besonders dringenden Bedarf nachweisen können (vgl WoBl 1992, 158/114). Die Nichtberücksichtigung dessen, der schon in der Errichtungsphase der Wohnungseigentumsanlage Vorsorge für einen Parkplatz getroffen hat, bei der Zuweisung von Sondernutzungsrechten an der dafür vorgesehenen allgemeinen Fläche wäre nur ausnahmsweise zu rechtfertigen und würde auch voraussetzen, daß ihm der finanzielle Aufwand abgegolten wird.
Im gegenständlichen Fall sind Umstände, die ein Abweichen von der Regel rechtfertigen könnten, die "Käufer" von Parkplätzen bei der Vergabe von Sondernutzungsrechten an der gemeinsamen Kfz-Abstellfläche zu berücksichtigen, nicht zu erkennen. Es wurde auch von keiner Seite die Bereitschaft zu einem finanziellen Ausgleich bekundet, sollte einzelnen Gemeinschaftsmitgliedern, die für einen Parkplatz bezahlt haben, die Parkmöglichkeit entzogen werden. Eine die ganze Parkfläche erfassende Benützungsregelung kann daher nach der derzeitigen Aktenlage nur so aussehen, daß alle "Käufer" eines Parkplatzes auch entsprechende Sondernutzungsrechte erhalten. Die Sache ist jedoch - wie das Rekursgericht zutreffend erkannte - nicht entscheidungsreif.
Zunächst ist fraglich, wie viele Parkplätze überhaupt vorhanden sind, also verteilt werden können. Insoweit sei auf die vom Rekursgericht aufgezeigten Tatfragen verwiesen.
Zu prüfen ist auch, wie der Sachantrag der Antragstellerin zu verstehen ist, ob sie also nur ihren Aufteilungsvorschlag verwirklicht haben will oder - als minus - auch eine Lösung akzeptieren würde, die nur ihr bestimmte Parkplätze zur Sondernutzung zuweist. Auffällig ist nämlich, daß die Antragsgegner (obwohl man meinen sollte, daß diejenigen, die für Parkplätze gezahlt haben, andere Interessen verfolgen als die, die dafür keine Leistungen erbrachten) offensichtlich gar keine Benützungsregelung anstreben, sondern es bei der allgemeinen Benützung der Kfz-Abstellfläche "nach Möglichkeit und Bedarf" belassen wollen. Unter der Voraussetzung, daß die Antragstellerin berücksichtigungswürdige Gründe für die Zuweisung bestimmter Parkplätze darzulegen vermag, könnte daher eine Benützungsregelung auch so aussehen, daß ihr ein bestimmtes Areal zur Sondernutzung überlassen wird und der Rest - ohne Unterteilung und Zuweisung bestimmter Parkplätze - allen übrigen Miteigentümern zur Verfügung steht.
Ob allerdings der Antragstellerin - in der einen oder anderen Ausgestaltung der Benützungsregelung - überhaupt Parkplätze zuzuweisen sind, läßt sich, wie ebenfalls schon das Rekursgericht im Kern zutreffend ausführte, noch gar nicht beurteilen. Um in einer gleich starken Rechtsposition wie jene Miteigentümer zu sein, die Parkplätze käuflich erworben haben, müßte sie nachweisen, durch die Errichtung (Befestigung) der von ihr beanspruchten Parkplätze mit einem finanziellen Aufwand belastet worden zu sein, der dem von anderen Miteigentümern verlangten "Kaufpreis" vergleichbar ist. Ihr allein deshalb ein "Vorrecht" auf diese Parkplätze einzuräumen, weil sie nicht verkauft werden konnten, würde der vom Gesetzgeber mit dem Verbot eines Nutzungsvorbehaltes des Wohnungseigentumsorganisators an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (§ 24 Abs 1 Z 1 WEG) zum Ausdruck gebrachten Wertung widersprechen. Andererseits ist bei einer Vorleistung der Antragstellerin zur Errichtung der nicht verkauften Parkplätze nicht weiter zu prüfen, ob in die Kaufpreise für Wohnungseigentumsobjekte ohne Parkplätze Entgeltbestandteile für erwartete, aber nicht gesicherte Parkmöglichkeiten eingeflossen sind, weil dies unzulässigerweise in das Preisgestaltungsrecht der Antragstellerin eingreifen würde und maßgeblich nur sein kann, ob das Angebot, einen Parkplatz mitzukaufen, angenommen wurden oder nicht. Kann sich die Antragstellerin nicht darauf berufen, eine dem Kauf von Parkplätzen vergleichbare Vorleistung für die Nutzung der Kfz-Abstellfläche erbracht zu haben, wird sie sich dem schon vom Rekursgericht geforderten Vergleich ihres Bedarfes an Kfz-Abstellflächen mit dem Bedarf der Mit- und Wohnungseigentümer ohne käuflich erworbenen Parkplatz stellen müssen. Das Ergebnis dieser Interessenabwägung wird letztlich den Ausschlag geben, ob und allenfalls wieviele Abstellplätze ihr im Rahmen der begehrten Benützungsregelung zur Sondernutzung zu überlassen sind.
2.) Zum Rekurs der Antragsgegner:
Soweit sie die Legitimation der Antragstellerin bezweifeln, eine gerichtliche Benützungsregelung hinsichtlich allgemeiner Teile der Liegenschaft zu verlangen, genügt ein Hinweis auf die allgemeinen Ausführungen, inbesondere auf § 15 WEG idF des 3. WÄG. Damit ist klargestellt, daß die Antragstellerin, die ja Miteigentümerin der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ist, sehr wohl die gerichtliche Regelung der Benützung der Parkfläche begehren konnte.
Daß diese Parkfläche zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft
gehört, wurde ebenfalls schon dargelegt; die Antragsgegner sind
selbst stets davon ausgegangen.
Ein weiterer Kritikpunkt ist der Umstand, daß der Antragstellerin
durch den Aufhebungsbeschluß die Möglichkeit offengehalten werde,
eine rechtskräftige Nutzwertfestsetzung zum Nachteil der übrigen Mit-
und Wohnungseigentümer zu ändern. Der Nutzwertfestsetzungsbeschluß
sehe die Parkfläche als allgemeinen Teil der Liegenschaft vor, und
dabei (sowie der bisher geübten Nutzung des Parkplatzes) solle es
nach der einhelligen Meinung der Antragsgegner auch bleiben. Bei
dieser Argumentation verkennen die Antragsgegner den Unterschied
zwischen Nutzwertfestsetzung und Benützungsregelung (vgl WoBl 1992,
158/114 mit Anm von Call). Durch die angestrebte Benützungsregelung
würde sich an den Nutzwerten der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte
und der gesamten Anlage nichts ändern; sie kollidiert deshalb auch
nicht mit der Rechtskraft des Nutzwertfestsetzungsbeschlusses.
Schließlich halten die Antragsgegner die Rechtssache im Sinne einer
Wiederherstellung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses für
entscheidungsreif, weil es der Antragstellerin nicht gelungen sei,
persönlichen Bedarf an den beanspruchten Parkplätzen darzutun. Schon
bei der Erledigung des Rekurses der Antragstellerin wurde jedoch
klargestellt, daß die persönlichen Bedürfnisse der Mit- und
Wohnungseigentümer nicht das einzige Kriterium für die Zuweisung von
Sondernutzungsrechten an gemeinsamen Teilen der Liegenschaft im Zuge
einer Benützungsregelung sind. Das Rekursgericht hat außerdem mit
zutreffenden rechtlichen Argumenten die Bedarfsprüfung als noch nicht
abgeschlossen betrachtet. Dem diesbezüglichen Ergänzungsauftrag
könnte der Oberste Gerichtshof gar nicht entgegentreten, weil er nur
Rechts- und keine Tatsacheninstanz ist (JBl 1985, 546; SZ 62/209 uva; zuletzt MietSlg 46.482).
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung (sie hatte sich nur mit dem Rekurs der
Antragsgegner zu befassen, weil nur für ihn Kosten - und zwar Kosten
der rechtsfreundlichen Vertretung - verzeichnet wurden) stützt sich
auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm § 26 Abs 2 WEG. Anhaltspunkte für eine
mutwillige Anfechtung der rekursgerichtlichen Entscheidung durch die
Antragstellerin liegen, wie sich auch aus der gegenständlichen Entscheidung ergibt, nicht vor.