Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Die Parteien haben die für die Rechtsmittelschriften verzeichneten Kosten rechtsfreundlicher Vertretung selbst zu tragen.
Text
Begründung
Die Antragsteller sind seit 1.10.1990 Hauptmieter der Wohnung top 21 im Haus *****. Diese Wohnung besteht aus einem Zimmer, Küche, zwei Kabinetten, Bad, Vorraum und Klosett, ist 50,47 m2 groß und weist die Ausstattungskategorie B auf. Der monatliche Mietzins beläuft sich auf ca S 1.700,- inkl.Betriebskosten.
Anläßlich des Mietvertragsabschlusses haben die Antragsteller dem Antragsgegner, der zusammen mit seiner Ehefrau, Sabine K*****, Vormieter der Wohnung war, eine Investitionsablöse von S 310.000,-
bezahlt, und zwar S 300.000,- am 14.9.1990, die restlichen S 10.000,-
bei der Wohnungsübergabe am 1.10.1990.
Mit der Behauptung, der Zeitwert der überlassenen Einrichtungsgegenstände habe höchstens S 150.000,- betragen, begehrten die Antragsteller zunächst bei der zuständigen Schlichtungsstelle, dann gemäß § 40 Abs 2 MRG bei Gericht die Rückzahlung von S 160.000,- samt 4 % Zinsen seit 14.9.1990. Sie bezogen sich dabei auf eine Inventarliste, die Gegenstand der Ablösevereinbarung gewesen sei und die "Gegenleistung" des Antragsgegners (in einer Art Kaufvertrag) bindend festgelegt habe. Folgt man - so wie das Rekursgericht - dieser Rechtsansicht, beläuft sich der Wert der abgelösten Investitionen nach den vorliegenden Verfahrensergebnissen tatsächlich auf weniger als S 150.000,-; nicht berücksichtigt sind dabei allerdings vom Antragsgegner behauptete zusätzliche Aufwendungen für Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen. Nach Ansicht der Antragsteller seien diese nicht Gegenstand der Ablösevereinbarung gewesen und daher auch nicht in die Äquivalenzprüfung einzubeziehen.
Von den Einwendungen, mit denen der Antragsgegner seinen Antrag auf Abweisung des Rückzahlungsbegehrens begründete, sind im Rechtsmittelverfahren noch zwei von Bedeutung: Er machte geltend, daß er seinem Vormieter im Jahr 1987 - unter anderem für die Erneuerung sämtlicher Stromleitungen sowie die Installation eines Gasherds - eine Ablöse von S 179.000,- bezahlt und dann noch selbst das Badezimmer samt Gasdurchlauferhitzer installiert habe (was er mit dem Antrag verband, zwecks Bewertung dieser Investitionen neben dem das reine Inventar begutachtenden Schätzmeister zusätzliche Sachverständige aus dem Elektro- und Installationsfach beizuziehen); außerdem bestritt er (in einem sehr späten Verfahrensstadium) seine Passivlegitimation hinsichtlich der Hälfte des zurückgeforderten Betrages, weil seine Ehefrau als vormalige Mitmieterin der verfahrensgegenständlichen Wohnung Partnerin der Ablösevereinbarung gewesen sei und den Ablösebetrag auch zusammen mit dem Antragsgegner in Empfang genommen habe. Ihr gegenüber sei der Rückforderungsanspruch verjährt.
Das Erstgericht gab dem Rückzahlungsbegehren der Antragsteller in voller Höhe statt, ohne dem Beweisantrag des Antragsgegners auf Einholung zusätzlicher Sachverständigengutachten über den Wert der Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen zu entsprechen. Es stellte zu den zwei noch relevanten Streitpunkten fest:
Die Antragsteller kamen mit dem Antragsgegner durch ein Zeitungsinserat in Kontakt, das folgenden Wortlaut hatte: "***** Hauptmiete, 2 Zimmer, Kabinett, Einbauküche mit allen Geräten, Bad und WC verfliest, Holzdecken, alles komplett eingerichtet, Miete inkl. BK S 1.700,-, Investablöse S 310.000,-." Am 12.9.1990 besichtigten sie die Wohnung. Dabei waren noch acht weitere Interessenten anwesend. Die Antragsteller gaben nach kurzer Beratung zu verstehen, die Wohnung mieten zu wollen und den geforderten Betrag zu zahlen, ohne über die Höhe dieses Betrages Gespräche zu führen. Darauf gingen die übrigen Leute weg, und die Antragsteller sprachen noch mit dem Antragsgegner sowie dessen ebenfalls anwesender Gattin. Sie erkundigten sich nach der Höhe der Miete und wollten Rechnungen der Investitionen sehen, doch wurden ihnen solche nicht vorgewiesen. Der Antragsgegner erwähnte nur, es seien Garantiepässe für die Einbaugeräte vorhanden. Über die Höhe der Ablösesumme wurde nicht mehr gesprochen, auch nicht über vom Antragsgegner durchgeführte Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen.
Ihren Vormietern hatten der Antragsgegner und seine Ehegattin am 7.12.1987 eine Ablösesumme von S 179.000,- bezahlt. Die Antragsteller kannten diesen Mietvertrag nicht; wohl aber erkundigte sich der Erstantragsteller bei der Hausverwaltung über die Wohnung, das Weitergaberecht und die Zulässigkeit des ihm genannten Mietzinses.
Am 14.9.1990 trafen die Antragsteller mit dem Antragsgegner und dessen Gattin in einem Gasthaus zusammen, wobei die Antragsteller eine vom Erstantragsteller geschriebene Aufstellung der in der Wohnung vorhandenen Gegenstände mitbrachten, in der es heißt: "Auf Grund der Zahlung der Investitionsablöse wie vereinbart übergeben Frau und Herr K***** am 30.9.1990 die Wohnung ***** inklusive der gesamten Einrichtungsgegenstände laut Besichtigung vom 12.9.1990."
Anschließend waren vom Erstantragsteller nach seiner Erinnerung die einzelnen Einrichtungsgegenstände aufgelistet.
Die Antragsteller hatten S 150.000,- mit und wollten ursprünglich nur diesen Betrag vorweg und den Rest bei Schlüsselübergabe zahlen. Der Antragsgegner bestand jedoch auf S 300.000,- sofort und S 10.000,-
bei Übergabe der Schlüssel, worauf man sich schließlich einigte. Die Zweitantragstellerin behob daraufhin weitere S 150.000,- bei der Bank; sie und der Erstantragsteller übergaben den Gesamtbetrag von S 300.000,- an den Antragsgegner, der das Geld gemeinsam mit seiner Gattin nachzählte.
Im Anschluß daran gingen die Antragsteller gemeinsam mit dem Antragsgegner und dessen Gattin zur Hausverwaltung, wo die Antragsteller den Hauptmietvertrag unterfertigten. Dort wurde auch auf dem vom Erstantragsteller mitgebrachten Schreiben noch der Satz hinzugefügt: "Frau P***** und Herr G***** verpflichten sich, bei der Schlüsselübergabe den noch ausstehenden Betrag von S 10.000,- zu bezahlen." Das Schreiben wurde von den beiden Antragstellern und vom Antragsgegner, nicht jedoch von dessen Gattin unterzeichnet. Die Wohnungsübergabe, bei der die Antragsteller dem Antragsgegner die restlichen S 10.000,- aushändigten, fand schließlich am 1.10.1990 statt.
In rechtlicher Hinsicht hielt das Erstgericht das Rückzahlungsbegehren der Antragsteller schon allein deshalb für gerechtfertigt, weil der vom Schätzmeister festgestellte Wert der Investitionen laut ihm vorliegender Liste weniger als S 150.000,-
betrug. Auf die Einholung von Sachverständigengutachten über den Wert der vom Antragsgegner behaupteten Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen meinte es verzichten zu können, weil der Antragsgegner nicht einmal vorgebracht habe, daß derartige Installationen zuvor nicht vorhanden gewesen wären bzw worin eine Verbesserung für nachfolgende Mieter gelegen sein soll. Die unbeschränkte Passivlegitimation des Antragsgegners wiederum ergebe sich daraus, daß ihm der ganze Ablösebetrag ausgefolgt wurde, ohne daß er - sollte er überhaupt einen Teil an seine Ehefrau weitergegeben haben - bei Übernahme des Geldes auf ein bestehendes Vertretungsverhältnis hingewiesen hätte.
Das vom Antragsgegner wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung angerufene Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG seien Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter und einem anderen etwas zu leisten hat, ungültig und verboten. Im vorliegenden Fall habe der Antragsgegner eine Investitionsablöse verlangt, ohne daß von Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen gesprochen worden wäre. Anläßlich der Wohnungsbesichtigung am 12.9.1990 seien die vom Erstgericht bewerteten Einrichtungsgegenstände vorhanden gewesen, und auch die vom Antragsgegner am 14.9.1990 unterfertigte Aufstellung halte fest, daß auf Grund der Zahlung der Investitionsablöse die Wohnung inklusive der gesamten (vom Erstantragsteller aufgelisteten) Einrichtungsgegenstände laut Besichtigung vom 12.9.1990 übergeben werde. Der Ersatz von Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen sei daher nicht vereinbart gewesen.
Die Rechtsprechung stehe auf dem Standpunkt, daß nach dem Zweck der Regelung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG nur solche Ablösezahlungen des neuen Mieters verboten seien, die mangels gleichwertiger Gegenleistung zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des weichenden Mieters führen. Stehe aber der Leistung des neuen Mieters objektiv eine gleichwertige Gegenleistung des weichenden Mieters an den Nachmieter gegenüber, sei die Ablösevereinbarung (nach MietSlg 39.391) auch dann nicht ungültig, wenn diese Gegenleistung(en) nicht besprochen wurde(n). Im vorliegenden Fall hätten jedoch die Vertragsteile vereinbart, wofür die Zahlung geleistet werde. Diesbezüglich vertrete ein Teil der Rechtsprechung die Ansicht, daß es darauf, in welcher Weise die Gegenleistung bei der Besprechung zwischen Vor- und Nachmieter gewidmet wurde, nicht ankomme; maßgebend sei nur, ob dem Nachmieter ein seiner Gesamtzahlung entsprechender Gegenwert zugekommen ist (WoBl 1993/98). Demgegenüber werde jedoch die Ansicht vertreten, daß die aus Anlaß eine Raummiete geschlossene Vereinbarung als kausales Verpflichtungsgeschäft über eine vom Mietwerber zu leistende Zahlung eines vom erklärten übereinstimmenden Willen der Vertragsteile getragenen Zweckes bedürfe. Ohne eine solche Willensübereinstimmung fehle es an einem die zugesagte Leistung rechtfertigenden Rechtsgrund. Einseitig im nachhinein könne der vereinbarte Rechtsgrund der Leistung vom Versprechensempfänger nicht geändert werden (vgl RdW 1988, 387). Diesem Gedanken folge wohl auch die Ansicht des Höchstgerichtes, daß der Ersatz von Übersiedlungskosten einschließlich der Beschaffung einer Ersatzwohnung ausdrücklich vereinbart werden müsse (WoBl 1992/137; MietSlg 40.400; Würth - Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 9 zu § 27 MRG).
Das Rekursgericht vertrete die Ansicht, daß die Vereinbarung der Streitteile nur den Eigentumserwerb an den Einrichtungsgegenständen gegen Zahlung von S 310.000,- abdecke; im nachhinein könne von dieser Zweckwidmung nicht einseitig abgegangen werden. Da die Zahlung an den Antragsgegner für Einrichtungsgegenstände, nicht jedoch für Installationen erfolgt sei, könne nachträglich der Wert der Installationen nicht auf die Antragsteller überwälzt werden. Inwieweit nicht der Gebrauch an diesen Installationen den Antragsstellern ohnehin vom Vermieter durch Vermietung der Wohnung im konkreten Ausstattungszustand (§ 16 Abs 2 Z 2 MRG iVm § 10 MRG idF vor dem 2. WÄG) geleistet wurde, sei nicht weiter zu prüfen.
Für die Legitimation zur Geltendmachung einer Leistungskondiktion nach § 27 Abs 1 Z 1 und Abs 3 MRG sei die Zweckbestimmung der Leistung maßgebend (8 Ob 547/89). Da nach den Feststellungen (die vom Rekursgericht ausdrücklich als unbedenklich übernommen wurden) die Leistung der verfahrensgegenständlichen Ablöse an den Antragsgegner als Partner der Ablösevereinbarung erfolgen sollte und dieser sie auch erhalten hat, sei der Rückzahlungsanspruch zu Recht ihm gegenüber geltend gemacht worden.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Das wurde damit begründet, daß zur Frage einer nachträglichen, einseitigen Umwidmung einer gewidmeten Einmalzahlung des Nachmieters an den Vormieter keine einheitliche höchstgerichtliche Rechtsprechung bestehe.
Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht der Antragsgegner geltend, daß - gleichgültig, ob konkrete Gegenleistungen des Empfängers der Ablöse besprochen wurden oder nicht - die Unzulässigkeit der Ablösevereinbarung nur davon abhänge, ob der Mieter objektiv in den Genuß gleichwertiger Gegenleistungen gekommen sei. Außerdem enthalte die im konkreten Fall getroffene Vereinbarung "Übergabe der Wohnung inklusive Einrichtungsgegenständen" ohnehin die Überlassung der mit dem Mauerwerk fest verbundenen und damit nicht entfernbaren Investitionen. Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, daß diese den Antragstellern unentgeltlich überlassen werden sollten, lägen nicht vor. Die Bewertung der Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen durch einen (oder mehrere) Sachverständige sei daher unumgänglich. In der Frage der Passivlegitimation sei den Feststellungen wohl eindeutig zu entnehmen, daß die Antragsteller zwei Vertragspartner gegenüberstanden. Wenn der zurückzahlende Betrag an zwei Mitmieter, wenn auch nur zu Handen eines von ihnen, geleistet wurde, sei der Rückzahlungsanspruch nach Kopfteilen gegen beide zu richten. Der Revisionsrekursantrag geht dahin den angefochtenen Sachbeschluß entweder im Sinne einer gänzlichen Abweisung des Zurückzahlungsbegehrens abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache an eine der beiden Vorinstanzen zurückzuverweisen.
Von der Antragstellerin liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, das Rechtsmittel mangels Erfüllung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückzuweisen oder ihm keine Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig und im Sinne seines Aufhebungsantrages auch berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Nicht zu folgen ist den Argumenten des Revisionsrekurswerbers in der Frage der Passivlegitimation. Die dazu vom Rekursgericht vertretene Rechtsansicht, daß bei nicht offengelegter Vertretung derjenige auf Rückzahlung belangt werden kann, der die verbotene Ablöse verlangt und empfangen hat, ist nämlich durch Judikatur und Lehre gedeckt (Würth in Rummel, Rz 9 zu § 27 MRG; vgl auch die Betonung des Offenlegungsprinzips in EWr I/27/14). Einer weitergehenden Stellungnahme zu den diesbezüglichen Rechtsmittelausführungen bedarf es nicht (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm §§ 528a, 510 Abs 3 Satz 2 ZPO).
Anders verhält es sich mit dem Problem, ob die Zulässigkeit einer Ablöse immer nur im Rahmen ihrer Zweckbindung zu prüfen ist. Das Rekursgericht hat insoweit eine gewisse Judikaturdifferenz aufgezeigt und sich der Ansicht angeschlossen, daß die Höhe des Rückforderungsanspruches allein vom Wert der dem (Nach-)Mieter vereinbarungsgemäß überlassenen Güter abhängt (6 Ob 716/87, tw veröffentlicht in MietSlg 40.401 und RdW 1988, 387), doch kann der gegenteilige Standpunkt (dem sich auch schon der erkennende Senat angeschlossen hat), wonach für die Zulässigkeit einer Investitionsablöse (und damit für die Höhe des Rückforderungsanspruches) stets der Wert der dem Rückfordernden tatsächlich - ohne Rücksicht auf die diesbezügliche Vereinbarung - zugekommenen Vorteile maßgeblich ist, als mittlerweile herrschend bezeichnet werden (WoBl 1988, 46/24; WoBl 1992, 205/137; SZ 66/28). Der Grund hiefür liegt darin, daß das Wesensmerkmal einer verbotenen Ablöse im Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung liegt. Der Gesetzgeber wollte mit diesem Verbot verhindern, daß zu Lasten des Mieters eine ungerechtfertigte Bereicherung beim Vermieter, dem früheren Mieter oder einer anderen Person eintritt (WoBl 1988, 46/24; WoBl 1988, 143/80; WoBl 1990, 101/61 ua), was idR schon dadurch vermieden werden kann, daß dem Mieter eine der geleisteten Zahlung äquivalente Gegenleistung zukommt. Der Abschluß einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Gegenstände des Leistungsaustausches spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, weil nicht einzusehen ist, warum dem Empfänger einer nicht zweckgewidmeten Investitionsablöse die Anrechnung des Wertes aller im Mietgegenstand zurückgelassenen Sachgüter möglich sein soll, dem Empfänger einer ausdrücklich für bestimmte Gegenstände gewidmeten Ablöse hingegen nicht. Nur unentgeltliche Zuwendungen an den Mieter haben bei der Bemessung einer zulässigen Ablöse (für alle übrigen Gegenleistungen) außer Betracht zu bleiben (vgl WoBl 1988, 46/24; SZ 66/28).
Gegen diese Rechtsansicht läßt sich auch nicht einwenden, daß die Judikatur die Zulässigkeit des Ersatzes von Übersiedlungskosten des weichenden Mieters oder der für die Anschaffung einer Ersatzwohnung aufgewendeten Kosten nur dann anerkennt, wenn hierüber eine Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter zustandegekommen ist (WoBl 1992, 205/137; SZ 66/28; 8 Ob 1593/93). Die Unbeachtlichkeit der Zweckwidmung einer Ablöse gilt nämlich grundsätzlich nur für Gegenleistungen in Form von überlassenen Investitionen (vgl MietSlg 40/15; WoBl 1992, 205/137). Werden Übersiedlungs- und Ersatzbeschaffungskosten ersetzt, was nur zufolge einer vom Gesetz (§ 27 Abs 1 Z 2 zweiter Halbsatz MRG) bzw von der Judikatur anerkannten Ausnahmeregelung die Annahme einer verbotenen "Ablösezahlung" ausschließt, geschieht dies ohne solche Gegenleistung, weshalb es in diesem Fall einer besonderen Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter bedarf (SZ 66/28). Ähnliches gilt für die Abgrenzung einer echten (und damit erlaubten) Mietzinsvorauszahlung von einer iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG verbotenen Ablöse und für ähnliche "Zusatzleistungen" des Mieters, denen keine Gegenleistungen des Mieters gegenüberstehen, ohne daß deshalb eine verbotene Ablöse anzunehmen wäre.
Auf die Lösung eben dieser Abgrenzungsproblematik ist auch der wiederholt judizierte (vom Rekursgericht als Stütze seiner Rechtsmeinung gebrauchte) Grundsatz zu reduzieren, daß der für die Ablösezahlung vereinbarte Rechtsgrund vom Versprechensempfänger nicht einseitig geändert werden darf (MietSlg 40.401; MietSlg 41.305). Der Empfänger einer Ablöse, die entweder gar nicht oder als Entgelt für eine bestimmte Leistung (etwa die Überlassung von Einrichtungsgegenständen) gewidmet war, kann also die Verbots- und Nichtigkeitssanktion des § 27 Abs 1 Z 1 MRG nicht dadurch abwenden, daß er - vereinbarungswidrig - geltend macht, sie unter einem prinzipiell anderen Rechtfertigungsgrund (etwa als Übersiedlungskostenersatz oder Mietzinsvoraussetzung) entgegengenommen bzw verwendet zu haben. Im gegenständlichen Fall bleibt jedoch die Prüfung der Frage, welche zusätzlichen in der Wohnung der Antragsteller zurückgelassenen, nicht in der Inventarliste aufscheinenden Sachwerte als Gegenleistung für die Ablöse zu werten sind, im Rahmen des Rechtfertigungsgrundes der Abgeltung von Investitionen.
Damit haben es die Vorinstanzen zu Unrecht abgelehnt, sich mit dem Einwand des Antragsgegners zu befassen, den Antragstellern auch Sachwerte in Form von Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen zurückgelassen zu haben. Das Argument des Erstgerichtes, das diesbezügliche Vorbringen des Antragsgegners sei unzureichend gewesen, ist in dem von einem - wenn auch eingeschränkten - Untersuchungsgrundsatz beherrschten Verfahren nach § 37 MRG nicht stichhältig; das Vorbringen wäre zumindest zu erörtern und der Antragsteller anzuleiten gewesen, genauere Angaben über die Installationen zu machen. Daß sie (auch wenn es sich um Investitionen iSd § 10 MRG handelt) prinzipiell eine finanzielle Leistung (Ablösezahlung) der Antragsteller rechtfertigen können (vgl MietSlg 37/35; MietSlg 40/15), haben auch die Vorinstanzen nicht in Zweifel gezogen. Es bedarf daher der - zweckmäßiger Weise vom Erstgericht vorzunehmenden - Verfahrensergänzung im aufgezeigten Sinn.
Die Kostenentscheidung stützt sich, da keine Anhaltspunkte für eine mutwillige Verfahrensführung einer der Parteien vorhanden sind, auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG.