Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben.
Dem Erstgericht wird eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Text
Begründung
Die Antragsgegner sind je zur Hälfte Eigentümer des Hauses Wien *****, in dem die Antragsteller mit Mietvertrag vom 29.12.1987 ein im Dachgeschoß gelegenes Objekt (Wohnung top Nr.20 und Dachbodenfläche, Gesamtausmaß: 250 m2) mieteten.
Die Antragsteller begehren - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung, die Antragsgegner hätten ihnen gegenüber durch Vorschreibung eines monatlichen Nettohauptmietzinses von S 3.050,- in der Zeit vom April 1989 bis Oktober 1990 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um monatlich S 1.375,- (netto) überschritten.
Die Antragsteller begründeten ihr Begehren damit, bei dem von ihnen gemieteten Objekt handle es sich mangels Brauchbarkeit nicht um eine Wohnung der Ausstattungskategorie C, wie es dem Mietvertrag zugrundegelegt sei.
Die Antragsgegner bestritten das Vorbringen der Antragsteller. Das zunächst erstattete Vorbringen, das Haus liege in einer Schutzzone und sei mit erheblichen Mitteln der Antragsgegner in den letzten zehn Jahren renoviert worden, wurde im Rechtsmittelverfahren nicht mehr aufrechterhalten, sodaß darauf nicht mehr einzugehen sein wird.
Das Erstgericht wies den Antrag der Antragsteller ab.
Der Entscheidung des Erstgerichtes liegt folgende, teils unbestrittener, teils festgestellter Sachverhalt zugrunde:
Den Antragstellern wurde in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag das Recht eingeräumt, auf eigene Kosten und Gefahr die Dachbodenfläche auszubauen und in die gemieteten Bestandräumlichkeiten einzubeziehen. Der monatliche Mietzins auf Basis der Ausstattungskategorie C sollte erst mit Fertigstellung des Bestandobjektes entrichtet werden, jedenfalls aber ab 1.4.1989. Die Antragsgegner verpflichteten sich nach Durchführung der Ausbauarbeiten des Bestandobjektes durch die Antragsteller eine neue Eindeckung des Daches vorzunehmen.
Der von den Antragstellern gemietete Bestandgegenstand bestand aus einer 61,66 m2 großen Wohnung sowie dem daneben liegenden Trockenboden, welcher zum Zeitpunkt der Anmietung durch die Antragsteller gänzlich leer war. Die Gesamtfläche des Bestandgegenstandes betrug 250 m2. Zum Zeitpunkt der Anmietung bestand das Objekt top Nr.20 aus Vorzimmer, zwei Zimmern und einer Wohnküche. In der Wohnküche war auch ein WC untergebracht, das vom übrigen Raum durch bis zur Decke reichende Holzfaserplatten abgetrennt war. Die WC-Anlage funktionierte. In der Küche gab es auch einen funktionierenden Kaltwasseranschluß für das Waschbecken. Die WC-Entlüftung führte durch eine Art Ofenrohr ins Freie.
In der Wohnung top Nr.20 gab es auch funktionierende Stromleitungen und Anschlüsse, wobei die Kabel teilweise Unterputz, teilweise Überputz verlegt waren. Mit Ausnahme der Leitung für den Waschmaschinenanschluß waren die Leitungen und Steckdosen nicht geerdet.
Der Boden in der Wohnung war ursprünglich ein Holz-Schiffboden in einem sehr abgenutzten Zustand. Da die Bretter schwangen, legte noch die Vormieterin einen Estrich darüber und darauf einen PVC-Belag.
Das Dach befand sich im Zeitpunkt der Anmietung in schlechtem Zustand. Teilweise war das Dach undicht, sodaß es an manchen Stellen hineinregnete.
Rechtlich ging das Erstgericht davon aus, daß die Wohnung samt Dachbodenteil von den Antragstellern zum Zweck der Errichtung einer Großwohnung erworben worden sei. Die Brauchbarkeit müsse daher am Vertragszweck gemessen werden. Der konkrete Vertragszweck sei jedoch im vorliegenden Fall nicht das sofortige Beziehen und Bewohnen des Objektes gewesen. Den festgestellten Mängeln der Wohnung, insbesondere auch der Undichtheit des Daches im Bereich der ehemaligen Wohnung top Nr.20 komme daher für die Beurteilung der Brauchbarkeit keine Bedeutung zu. Es sei daher hinsichtlich des ursprünglichen Objektes top Nr.20 von einer brauchbaren Wohnung der Ausstattungskategorie C auszugehen.
Die Antragsgegner seien auch berechtigt, für den in die Wohnung durch Umbau einzubeziehenden Dachbodenteil einen Mietzins der Ausstattungskategorie C zu verlangen. Dies ergebe sich aus den in der Entscheidung MietSlg 36.255/39 vom Obersten Gerichtshof für den Fall entwickelten Grundsätzen, daß einem Mieter einer Wohnung der Kategorie D zu einem späteren Zeitpunkt sowohl die Nachbarwohnung als auch ein Gangteil und das Gang-WC zur Zusammenlegung angeboten wurden. So wie in diesem Fall nach Abschluß eines neuen Mietvertrages, in dem sich der Mieter zur Durchführung der baulichen Arbeiten auf eigene Kosten verpflichtete, dieser sodann für die neu entstandene Wohnung einen Mietzins der Kategorie C zu bezahlen hatte, müsse dies auch im Falle des Dachbodenausbaues durch die Antragsteller der Fall sein.
Dazu komme, daß in Fällen gemeinsamer Vermietung von Objekten, die freier Mietzinsbildung unterliegen, mit solchen, für die zinsrechtliche Beschränkungen bestehen, nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes für den gesamten Mietgegenstand freie Mietzinsbildung zulässig sei (MietSlg 38.251/27, 38.587; 5 Ob 85/93).
Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes in antragstattgebendem Sinn ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.
Rechtlich begründete das Rekursgericht seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:
Nach ständiger Rechtsprechung befinde sich eine Wohnung im brauchbaren Zustand, wenn sie an sich zum sofortigen Bewohnen geeignet sei, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängeln aufweise (Würth-Zingher19 Rz 27 zu § 16 MRG mwN; ferner MietSlg 42.253 mit Hinweis auf WoBl 1989/45 und ImmZ 1990, 140). Berücksichtige man nun den vom Erstgericht festgestellten Zustand der Wohnung top Nr.20 zum Anmietungszeitpunkt insgesamt, so könne nicht davon ausgegangen werden, daß im Sinne der zitierten Rechtsprechung das auch für die Ausstattungskategorie "C" erforderliche Merkmal der Brauchbarkeit gegeben gewesen sei. Allein die Tatsache, daß sich das Dach zum Zeitpunkt der Anmietung durch die Antragsteller im schlechten Zustand befand, teilweise undicht war und es an manchen Stellen hineinregnete, stehe im Zusammenhalt mit dem Zustand der Stromleitungen und dem festgestellten Zustand des Bodens im Objekt der Annahme der Brauchbarkeit der Wohnung entgegen, ohne daß es auf die Frage der angeblich fehlenden Beschüttung des Fußbodens ankäme.
Der Argumentation des Erstgerichtes, die Frage der Brauchbarkeit müsse im vorliegenden Fall deshalb nicht geprüft werden, weil aus der Vertragsgestaltung ersichtlich sei, daß konkreter Vertragzweck nicht das sofortige Beziehen und Bewohnen des Objektes top Nr.20, sondern die Errichtung einer Großwohnung unter Einbeziehung der vorhandenen Wohnung top Nr.20 war, könne nicht gefolgt werden: Das geforderte Merkmal der Brauchbarkeit könne zum Unterschied von einer Beurteilung nach § 1096 ABGB (vgl dazu Würth in Rummel ABGB2 Rz 4 zu § 1096 mwN) nicht am konkreten Vertragszweck gemessen werden, sondern sei ausschließlich nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Die mietrechtlichen Bestimmungen über die Ausstattungskategorien von Wohnungen stellten zwingendes Recht dar und könnten daher mittels Parteienvereinbarung zum Nachteil des Mieters nicht abbedungen werden. Genau zu diesem Ergebnis der vom Gesetzgeber offenkundig nicht gewünschten Möglichkeit der freien Disposition der Parteien über die Ausstattungskategorie einer Wohnung gelangte man aber, würde man das Kriterium der Brauchbarkeit von dem vertraglich konkret bedungenen Verwendungszweck abhängig machen. Letztlich führte diese Auslegung zu dem wohl unhaltbaren Ergebnis, daß bei Anmietung einer unbrauchbaren Wohnung, die der Mieter im Einvernehmen mit dem Vermieter zu renovieren beabsichtigt, um sie überhaupt in einen brauchbaren Zustand zu versetzen, dem Kriterium der Brauchbarkeit keine Bedeutung zugemessen würde, wäre doch auch in diesem Fall klar, daß konkreter Vertragszweck zumindest auch die Inangriffnahme von standardverbessernden Maßnahmen durch den Mieter sei.
Daraus folge, daß die Wohnung top Nr.20 zum Anmietungszeitpunkt lediglich Ausstattungskategorie D aufgewiesen haben, weil der vom Erstgericht festgestellte Zustand der Wohnung ein sofortiges Bewohnen nicht ermöglicht habe. Daß die zum Ausbau vermietete Dachgeschoßfläche ebenfalls lediglich in Ausstattungskategorie D einzureihen sei, werde auch von den Antragsgegnern nicht bezweifelt (vgl dazu WoBl 1992/134).
Den Antragstellern sei daher beizupflichten, daß die getroffene Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam sei, als sie den Satz für Ausstattungskategorie "D" zum maßgeblichen Zeitpunkt übersteigt. Die Antragsteller selbst brächten in ihrem Antrag an die Schlichtungsstelle vor, daß ihnen seit April 1989 S 3.050,- netto monatlich für 250 m2 vorgeschrieben wurde. Dieses Vorbringen stimme mit dem Inhalt der Mietvertragsurkunde überein und werde auch von den Antragsgegnern nicht bestritten.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil keine höchstgerichtliche Judikatur zur Frage bestehe, ob das im MRG genannte Kriterium der Brauchbarkeit nach dem konkreten Vertragszweck oder nach objektiven Kriterien zu beurteilen sei.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner mit dem Antrag, den Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder herzustellen.
Die Antragsteller begehren, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist aus den vom Rekursgericht genannten Gründen zulässig und im Sinne des im Abänderungsantrag enthaltenen Aufhebungsantrages auch berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Gegenstand des Mietvertrages, der in diesem Verfahren mit den Parteien bisher nicht erörtert wurde, ist eine Wohnung, bestehend aus im einzelnen aufgezählten Räumen und einer Dachbodenfläche. Das Bestandobjekt ist demgemäß durch Parteiwillen als Wohnung gewidmet. Diese vom Parteiwillen getragene Widmung ist für die Beurteilung des Bestandobjektes maßgebend (MietSlg 38.324), mag es auch (hier: zum Teil) erst in einen dazu tauglichen Zustand versetzt werden müssen, um die erforderlichen verwaltungsbehördlichen Bewilligungen erlangen zu können (WoBl 1992/134). Die Tatsache, daß den Mietern der Umbau des Bestandobjektes unter Einbeziehung aller seiner Teile in eine (Groß)Wohnung gestattet wurde, in der auch der zunächst einen Teil des Bestandobjektes bildende Dachboden (= früherer Trockenboden) in nach den Bauvorschriften zulässigerweise zu Wohnzwecken benützte Räume umgewandelt würde, ändert also nichts daran, daß es sich zwischen den Parteien schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses um ein als Wohnung zu qualifizierendes Bestandobjekt handelt.
Mangels Vorliegens eines Ausnahmetatbestandes, wofür die Vermieter behauptungs- und beweispflichtig wären (MietSlg 40.319/12, 37.220/37), ist von der Anwendbarkeit auch der zinsrechtlichen Bestimmungen des MRG auszugehen, daher auch von den Mietzinsbeschränkungen des § 16 Abs 2 MRG. Von der Maßgeblichkeit dieser Gesetzesbestimmung gingen im übrigen auch die Parteien im Mietvertrag aus.
Die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Hauptmietzinses für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C setzte die Brauchbarkeit des Mietobjektes voraus, dh das Mietobjekt müßte zum sofortigen Bewohnen geeignet sein, dürfte also keine die Benützung behindernden groben Mängel aufweisen (MietSlg 41.261 ua). Dabei kommt es gemäß § 16 Abs 3 MRG auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an, wobei diese Gesetzesbestimmung dahin ausgelegt wird, daß es in Wahrheit auf den vom Vermieter herzustellenden oder tatsächlich geschaffenen Zustand der Wohnung ankommt. Dabei genügt es, daß der Vermieter die Kosten der durchzuführenden Arbeiten trägt (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 16 MRG Rz 20 mwN). Zutreffend lehnte daher das Rekursgericht die vom Erstgericht vertretene Rechtsansicht ab, daß dann, wenn der Mieter ohnedies größere Umbauten vorhabe, der sonst für die Beurteilung der Brauchbarkeit angezeigte Maßstab nicht angelegt werden dürfte. Dies führte nämlich zu dem im MRG nicht vorgesehenen, seinem System der Beschränkung zulässiger Mietzinsvereinbarungen, abhängig von der konkreten Ausstattung der Wohnung, widersprechenden Ergebnis, daß die Ausstattungskategorie duch Parteienvereinbarung festgelegt werden könnte, sodaß der Mieter sowohl die Standardanhebung auf seine Kosten vornehmen und dennoch den entsprechenden höheren Mietzins zu bezahlen hätte.
Zu prüfen ist aber, ob die Brauchbarkeit der von den Antragstellern gemieteten Wohnung auch bei Berücksichtigung folgender, nach den bisherigen Verfahrensergebnissen zu Tage getretener Umstände gegeben ist:
a) Konkrete Ausgestaltung des WC;
b) Art des Fußbodens in der ursprünglichen Wohnung top Nr 20;
c) Zustand der elektrischen Leitungen;
d) Rohdachboden als Teil des Bestandobjektes;
e) Undichtheit des Daches.
Der erkennende Senat hat hiezu folgendes erwogen:
Das für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C geforderte Ausstattungsmerkmal des Vorhandenseins von WC und Wasserentnahmestelle im Inneren der Wohnung ist erfüllt. Ein "zeitgemäßer" Standard der WC-Anlage wird nicht verlangt.
Der früher "schwingende" Fußboden war schon von der Vormieterin durch Aufbringen eines Estrichs und darüber eines Belages saniert worden. Es ist kein Anhaltspunkt dafür gegeben, daß ein solcher Fußboden das sofortige Bewohnen verhindern würde.
Daß der Rohdachboden, der hier einen Großteil des Bestandobjektes ausmacht, seitens der Baubehörde noch nicht zum Wohnen gewidmet war, hindert für sich allein - für einen Mißbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten besteht kein Anhaltspunkt - gleichfalls nicht die Qualifizierung des Bestandobjektes als Wohnung der Ausstattungskategorie C, weil es nicht ausgeschlossen ist, daß ein als Wohnung gemietetes Objekt, das sonst die Voraussetzungen der Ausstattungskategorie C erfüllt, auch einen - wenn auch sehr großen - Raum mitumfaßt, der bloß wie ein Dachboden ausgestattet ist und bei Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen nur zu anderen als Wohnzwecken (im engeren Sinn) verwendet werden darf, also zB bloß zur Aufbewahrung von Gegenständen unter Beachtung der feuerpolizeilichen Vorschriften; Werkstättenarbeiten etc).
Die festgestellte Undichtheit des Daches, die nach den den Feststellungen zu Grunde liegenden Verfahrensergebnissen auch die Räume der ursprünglichen Wohnung top Nr 20 erfaßte, schließt an sich die Brauchbarkeit des Bestandobjektes aus. In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist jedoch vorgesehen, daß nach Beendigung der von den Mietern vorzunehmenden Umbauarbeiten der Vermieter eine Neueindeckung des Daches vornehmen werde. Das bedeutet, daß die Brauchbarkeit des Mietobjektes auf Kosten des Vermieters hergestellt würde, sodaß die zunächst gegebene Unbrauchbarkeit der Einordnung des Mietobjektes in die Ausstattungskategorie C nicht entgegenstünde. In dieser Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist aber auch vorgesehen, daß die Antragsteller den Antragsgegnern zur Abgeltung allfälliger am Dach im Zusammenhang mit den Umbauarbeiten entstehender Schäden und zur Abgeltung der durch die Umbauarbeiten der Antragsteller erforderlichen Dachreparatur S 200.000,- zu leisten haben. Sollten durch diese S 200.000,- auch Kosten abgedeckt werden, die über die reine Behebung von durch den Umbau entstandenen Schäden hinausgehen, so wäre letztlich dadurch auch die schon vorher vorhandene Undichtheit des Daches auf Kosten der Antragsteller und nicht der Vermieter behoben worden. In diesem Fall wäre die Brauchbarkeit des Bestandobjektes nicht durch die Vermieter hergestellt worden; sie hätten daher in diesem Fall nur einen Mietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C rechtswirksam vereinbaren können.
Das Fehlen der Erdung (Schutzleiterinstallation) der elektrischen Leitungen in den Naßräumen (Küche und WC) ist zwar als gefährlich einzustufen, doch hindert dieser Mangel die Brauchbarkeit der Wohnung nur dann, wenn er nicht ohne größere Aufwendungen beseitigt werden kann (WoBl 1989/45). Dazu fehlen jedwede Feststellungen.
Das Erstgericht wird daher mit den Parteien den Mietvertrag (Beilage. A) sowie die in der Undichtheit des Daches und der fehlenden Erdung der Elektroinstallationen in den Naßräumen behaupteten Mängel zu erörtern, über strittiges Vorbringen die erforderlichen Beweise aufzunehmen und sodann auf Grund der ergänzenden Feststellung im Sinne der oben angeführten Rechtsansicht neuerlich zu entscheiden haben.