Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Die Antragstellerin begehrt die Feststellung, daß der im Mietvertrag vom 25.7.1983 vereinbarte und tatsächlich begehrte Mietzins mit maximal monatlich S 2.000,- angemessen, eine darüber hinausgehende Mietzinsvereinbarung jedoch unwirksam sei; dem Antragsgegner möge die Rückzahlung der über den angemessenen Mietzins hinaus erhaltenen Mietzinszahlungen aufgetragen werden.
Bei dem aus zwei Liegenschaften (EZ ***** und ***** des Grundbuches *****) bestehenden Mietobjekt handle es sich um ein Betriebsobjekt mit Lagermöglichkeiten im Freien. Die vereinbarte gewerbliche Nutzung sei jedoch nur teilweise möglich, weil die Liegenschaft zum Teil als "Bauland Wohngebiet" gewidmet sei und überdies für das Betriebsobjekt keine Benützungsbewilligung bestanden habe. Der vereinbarte und begehrte Hauptmietzins (S 20.000,- pro Monat, inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer S 29.500,-) übersteige den nach § 16 Abs 1 und 5 MRG angemessenen Betrag von maximal S 2.000,-.
Der Antragsgegner wendete ein, daß die Baubewilligungen für die auf der Liegenschaft befindlichen Objekte - ausgenommen ein kleines Gebäude - nach dem 30.6.1953 erteilt worden seien. Es sei jedoch für das gesamte Objekt ein einheitlicher Mietzins vereinbart worden. Eine Aufteilung sei nicht möglich. Überdies werde bestritten, daß der Mietzins überhöht sei.
Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin ab.
Das Erstgericht stellte (ua) folgenden Sachverhalt fest:
Am 25.7.1983 schlossen der Antragsgegner als Vermieter und die Antragstellerin als Mieterin einen Mietvertrag über die Liegenschaft ***** (EZ ***** und ***** der KG *****, Baufläche, Garten, Acker, Gesamtausmaß 3.684 m2). Vereinbart wurde ein monatlicher wertgesicherter Mietzins von S 20.000,- zuzüglich im einzelnen angeführter Betriebskosten. Es wurde festgehalten, daß das Bestandverhältnis nicht den Bestimmungen des MRG unterliege. Der Mietgegenstand wurde zu gewerblichen Zwecken gemietet. Die Instandhaltung sollte der Mieterin obliegen.
Mit Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 25.7.1983, abgeschlossen zwischen den Vertragsteilen des Mietvertrages und der Vormieterin, wurde vereinbart, daß sich die Vormieterin verpflichte, diese von ihr bis 30.6.1983 gemietete Liegenschaft in einen dem seinerzeitigen Mietvertrag entsprechenden Zustand zu bringen und bezüglich des mit Baubewilligung vom 24.6.1965 errichteten Seitentraktes eine Benützungsbewilligung zu erwirken. Hinsichtlich aller sonstigen Baumaßnahmen, welche von der Vormieterin gesetzt wurden, seien die erforderlichen behördlichen Bewilligungen beizubringen. Diese Arbeiten seien bis zum Ende der behördlich festgesetzten Fristen abzuschließen, längstens jedoch bis 31.12.1984. Bezüglich aller zu diesem Zeitpunkt noch fehlenden Maßnahmen werde die Vormieterin der Nachmieterin vollen Kostenersatz leisten. Aus diesem Grund erklärte die Nachmieterin ausdrücklich, die gemietete Liegenschaft in ordnungsgemäßem Zustand übernommen zu haben.
Mit einer weiteren Zusatzvereinbarung vom 25.7.1983 wurde der Antragstellerin ein Vorkaufsrecht bezüglich dieser Liegenschaft eingeräumt.
Die Liegenschaft ist 3.684 m2 groß. Auf ihr befindet sich straßenseitig ein ca. 150 Jahre altes ehemaliges Gasthaus (mit Wirtsstube, Kühlraum, Veranda und Küche), welches in einem sehr schlechten Zustand ist. Die Wirtsstube (49 m2) wird als Materiallager verwendet.
Ein weiteres Gebäude, das auf Grund einer Baubewilligung vom 24.6.1965 errichtet wurde und aus Keller (44 m2), Erdgeschoß (125 m2) und Obergeschoß (133 m3) besteht, ist vom Mietvertrag umfaßt, doch liegt noch keine Benützungsbewilligung vor. Die Fertigstellung ist mit relativ geringen Mitteln möglich.
Auf der Liegenschaft befindet sich auch eine querstehende ehemalige Scheune, welche nach dem 30.6.1953 komplett umgebaut wurde, wobei 3 Umfassungsmauern stehen blieben, jedoch Zwischenwände aufgestellt, das Dach neu errichtet und Fenster eingebaut wurden. Dieses Gebäude hat eine Nutzfläche von 133 m3 und wurde als Reparaturwerkstätte bzw. Lagerraum adaptiert. Es befindet sich in gebrauchsfähigem Zustand.
Im Hof befinden sich mehrere nicht fertiggestellte Schuppen und Flugdächer, teilweise in Schalstein, teilweise als Ziegelkonstruktion mit Pultdach (Eternitdeckung), errichtet 1972, geeignet für Lagerzwecke, Nutzfläche 115 m2.
Die Freiflächen sind zum Teil befestigt, zum Teil gärtnerisch gestaltet. Der hintere Teil der Liegenschaft wird für Materiallagerungen verwendet.
Auf der Liegenschaft befindet sich ein Strom-, Wasser- und Kanalanschluß, doch sind die Baulichkeiten nicht angeschlossen.
Die Liegenschaft ist als Lagerplatz für eine Bauunternehmung oder ähnliche Branchen konzipiert und nach Fertigstellung als Lagerplatz, Auslieferungsplatz bzw. Werkstätte zu verwenden. Sämtliche nach dem 30.6.1953 errichteten oder adaptierten Gebäude und Schuppen wurden ohne öffentliche Mittel - welcher Art auch immer - errichtet.
Für den Fall der fristgerechten Fertigstellung des Wohn- und Bürogebäudes und die noch nicht fertiggestellten Schuppen ergibt sich eine Grundmiete von insgesamt S 22.560,- pro Monat (davon entfallen auf die Gaststube S 490,- und auf die umgebaute Scheune S 3.325,-).
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß das dem MRG unterliegende Objekt (ehemaliges Gasthaus) ein völlig untergeordnetes Nebengebäude darstelle und daß selbst bei Berücksichtigung der adaptierten Scheune ein Vergleich dieser Objekte mit dem gesamten Mietgegenstand dazu führe, daß die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 4 Z 1 MRG Platz greife, sodaß eine Überprüfung der Angemessenheit des begehrten Mietzinses im Sinne des § 37 Abs 1 Z 8 MRG nicht durchzuführen sei.
Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.
Das Rekursgericht führte rechtlich im wesentlichen folgendes aus:
Würden Räume, die besonderen Zinsbildungsvorschriften unterliegen, zusammen mit Räumen, die solchen Vorschriften nicht unterliegen, in einem Vertrag zu einem einheitlichen Mietzins vermietet, so sei die Mietzinsvereinbarung in Ansehung des gesamten Mietobjektes von den besonderen Zinsbildungsvorschriften ausgenommen, es sei denn, es bestehe ein krasses Mißverhältnis zwischen dem Gebrauchswert der mieterschutzfreien und der mietengeschützten Räume oder zwischen den bei getrennter Vermietung der beiden Raumgruppen erzielbaren Mietzinsen zueinander oder es handle sich bei den frei vermietbaren Teilen um Nebenräume, sodaß wegen der zu vermutenden Absicht der Umgehung des Mieterschutzes dieser sich hinsichtlich der Zinsbildung auf das ganze Objekt zu beziehen habe. Zutreffend sei das Erstgericht davon ausgegangen, daß von dem den zinsrechtlichen Bestimmungen des MRG unterliegenden ehemaligen Gasthaus nur die Wirtsstube (49 m2) als Lager verwendbar sei. Dieses Objekt trete daher gegenüber den anderen Teilen des Mietgegenstandes völlig in den Hintergrund.
Bezüglich der Scheune sei davon auszugehen, daß diese nach dem 30.6.1953 ohne öffentliche Mittel komplett umgebaut worden sei. Es sei daher von der Neuerrichtung eines ganzen Gebäudes auszugehen. Die Neuerrichtung werde nur durch Weiterverwendung bestehen gebliebener Räume, nicht aber durch die Weiterverwendung bloßer Mauern ausgeschlossen.
Etwaige Bauordnungswidrigkeiten oder das Fehlen der Benützungsbewilligung seien für die Beurteilung, ob bereits geschaffene Räumlichkeiten unter die Bestimmungen des MRG fallen, nicht von Belang. Derartige Umstände vermögen allenfalls, soweit der Mieter selbst für die bauordnungsgemäße Herstellung bzw. für die Erlangung der Benützungsbewilligung Verpflichtungen übernommen hat, einen Zinsminderungsanspruch zu bewirken.
Selbst wenn man aber den Standpunkt, daß die der Angemessenheitsprüfung unterliegenden Räumlichkeiten völlig in den Hintergrund treten (und daher der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG verwirklicht sei), nicht teilte, könnte dem Antrag der Antragstellerin schon deswegen kein Erfolg beschieden sein, weil ihr Begehren ausdrücklich darauf gerichtet sei, daß der begehrte Mietzins mit maximal monatlich S 2.000,- angemessen sei, jedenfalls aber ein diesen Betrag übersteigender Mietzins nach den Feststellungen des Erstgerichtes angemessen sei.
Der ordentliche Revisionsrekurs gegen diese Einzelfallentscheidung sei mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO nicht zulässig.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß ihrem Antrag stattgegeben werde; hilfsweise stellte die Antragstellerin einen Aufhebungsantrag.
Der Antragsgegner begehrt, den Revisionsrekurs zurückzuweisen bzw. dem Rechtsmittel im Falle einer meritorischen Erledigung nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
a)
Zur Zulässigkeit:
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil das Rekursgericht seine Entscheidung teilweise mit einer vom Obersten Gerichtshof nicht gebilligten Rechtsansicht begründete und eine entscheidungswesentliche Rechtsfrage nicht behandelte.
b) Zur Sachentscheidung:
Vorweg ist festzustellen, daß der Antrag der Antragstellerin, gerichtet auf Feststellung der Zulässigkeit eines Hauptmietzinses in der maximalen Höhe von monatlich S 2.000,- - entgegen der Ansicht des Rekursgerichtes - nicht ausschlösse, in bloß teilweiser Stattgebung dieses Antrages einen Hauptmietzins von über S 2.000,- pro Monat als angemessen festzustellen. Eine solche Feststellung wäre gegenüber dem Begehren kein aliud, sondern bloß ein minus.
Das MRG gilt gemäß dem Wortlaut seines § 1 Abs 1 - abweichend von den früher geltenden Bestimmungen des MG - nur für die Miete von Räumen, nicht aber auch von unbebauten Flächen (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 1 MRG Rz 26 unter Hinweis auf MietSlg 39.207/57 und MietSlg 39.208).
Wird - wie in dem hier zu beurteilenden Fall - eine ganze Liegenschaft (bestehend aus zwei offensichtlich eine wirtschaftliche Einheit bildenden Grundbuchskörpern) samt Gebäuden vermietet, so liegt nur dann Raum- und nicht Flächenmiete vor, wenn den umbauten Räumen selbständige Funktion zukommt; auf das Verhältnis von bebauter zu unbebauter Fläche kommt es nicht so sehr an (WoBl 1990, 158/79 ua). Obwohl nach den Feststellungen im Verhältnis zu den Nutzflächen der Gebäude eine relativ große Freifläche mit einheitlichem Mietvertrag vermietet wurde, fällt doch als bedeutsam ins Gewicht, daß den Gebäuden keineswegs bloße Hilfsfunktion zukommt (wie zB Dusch- oder Umkleideräumen bei einer Freiluftsportanlage - MietSlg 36.234/38; Empfangsraum, Gerätehütte und sanitäre Anlagen auf einem Campingplatz - WoBl 1990, 158/79), handelt es sich doch um recht ausgedehnte Räumlichkeiten, die unabhängig von den Freiflächen für einen Mieter zur Führung eines Gewerbebetriebes von Bedeutung sind.
Als nächstes ist zu prüfen, ob der vom Antragsgegner behauptete Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG hinsichtlich des ganzen Mietverhältnisses verwirklicht ist, auch wenn nur ein Teil der vermieteten Gebäude ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurde.
Zweifellos fällt das ehemalige Gasthaus nicht unter diesen Ausnahmetatbestand. Entgegen der in der Entscheidung des Rekursgerichtes gebrauchten Begründung wurde vom Erstgericht nicht festgestellt, daß nur die Gaststube (49 m2) als Lager verwendbar sei (der andere Teil des Gasthauses daher unbenützbar), sondern daß nur die ehemalige Gaststube tatsächlich als Lager verwendet werde; über die Verwendbarkeit der anderen Räume des ehemaligen Gasthauses wurde nichts festgestellt. Da es sich bei den anderen Räumen aber nur um untergeordnete Nebenräume handelt, würde es am Ergebnis nichts ändern, wenn alle Räume des Gasthauses als Lagerräume verwendbar wären.
Die zu einer Reparaturwerkstätte umgebaute ehemalige Scheune ist jedoch - entgegen der Meinung des Rekursgerichtes - kein neu errichtetes Gebäude im Sinne des genannten Ausnahmetatbestandes. Die Neuerrichtung eines Gebäudes schließt nämlich die Weiterverwendung bestehender Räume aus. Während es nach dem MG nur auf die Schaffung vorher noch nicht vorhandener Bestandgegenstände ankam, ist nunmehr nach dem MRG die Neuerrichtung des Gebäudes selbst erforderlich, sodaß die Weiterverwendung von Mauern nur dann nicht den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG ausschließt, wenn die Baumaßnahmen im Ergebnis dennoch als Neuerrichtung des Gebäudes anzusehen sind. Dies kann nur durch wertenden Vergleich mit der Neuerrichtung eines Gebäudes ohne Weiterverwendung von Teilen eines schon bestehenden Gebäudes erfolgen. In diesem Sinn hat die Rechtsprechung die Umwandlung eines jahrhundertealten Stall- und Tennengebäudes in einen modernen Verbrauchermarkt nicht als Neuerrichtung eines Gebäudes beurteilt (5 Ob 80/85). Dementsprechend ist der in den Feststellungen beschriebene Umbau der Scheune in eine Reparaturwerkstätte ebenfalls nicht als Neuerrichtung eines Gebäudes zu werten.
Demnach stehen das ehemalige Gasthaus und die ehemalige Scheune als für sich allein betrachtet mangels Verwirklichung des Ausnahmetatbestandes nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG auch den zinsrechtlichen Vorschriften des MRG unterliegend den in den Feststellungen nach Art und Größe beschriebenen anderen - als solche nicht den zinsrechtlichen Vorschriften des MRG unterliegenden - Gebäuden gegenüber. Die gemeinsame Vermietung dieser Räume in einem Vertrag zu einem einheitlichen Mietzins hat zur Folge, daß die Mietzinsvereinbarung in Ansehung des gesamten Mietgegenstandes von den besonderen Zinsbildungsvorschriften des MRG ausgenommen ist, weil - nach den getroffenen Feststellungen - weder ein krasses Mißverhältnis zwischen dem Gebrauchswert der mieterschutzfreien und der mietengeschützten Räume noch ein solches zwischen den bei getrennter Vermietung der beiden Raumgruppen erzielbaren Mietzinsen zu einander besteht; nur in einem solchen Fall wäre wegen der bei einem bestehenden Mißverhältnis zu vermutenden Absicht der Umgehung des Mieterschutzes dieser (auch) hinsichtlich der Zinsbildung auf das ganze Mietobjekt anzuwenden (MietSlg 38.587 mwN; 38.251/27 ua).
Daß der Mangel der Benützungsbewilligung für einen Teil der Räume für die Frage der Anwendbarkeit der zinsrechtlichen Vorschriften des MRG nicht von Bedeutung ist, wurde von den Vorinstanzen zutreffend ausgeführt.
Da sohin die materiellrechtlichen Voraussetzungen für die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses nicht gegeben sind, war dem Revisionsrekurs der Erfolg zu versagen.