Spruch:
Der außerordentlichen Revision wird nicht Folge gegeben.
Der Beklagte ist schuldig, dem Kläger die mit 3.655,68 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin 609,28 S Umsatzsteuer) binnen vierzehn Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Mit "Pachtvertrag" vom 21.Dezember 1971 wurde die eine Gesamtfläche von 1.337 m2 aufweisende Liegenschaft EZ ***** KG G***** von der H*****stiftung ***** (im folgenden: H*****stiftung) dem Beklagten bis 31. Dezember 1972 gegen einen - nicht wertgesicherten - Pachtschilling von 8.000 S pro Jahr in Bestand gegeben. Punkt 3 des Vertrages bestimmt, daß der Pächter das Pachtobjekt im bisherigen Zustand, also zumindest in dem, in dem es sich derzeit befindet, auf eigene Kosten zu erhalten und nach Ablauf der Vertragsdauer zurückzustellen habe. Nach Punkt 4 des Vertrages ist der Pächter berechtigt, das Pachtobjekt für gastgewerbliche Zwecke - vorbehaltlich der Erteilung der gewerbebehördlichen Bewilligungen - zu nutzen und die in diesem Umfang erforderlichen Baulichkeiten zu errichten und Investitionen zu tätigen. Darüberhinaus wurde es dem Pächter gestattet, das Pachtobjekt zur Einstellung von Fahrzeugen zu nutzen. Hinsichtlich der Investitionen und der auf dem Pachtobjekt errichteten Anlagen wurde dem Beklagten das Wahlrecht eingeräumt, sie der Verpächterin entschädigungslos zu überlassen oder sie unter Wiederherstellung des früheren Zustandes wegzunehmen. Neben diesem schriftlichen Vertrag wurde zusätzlich vereinbart, daß der Vertrag stillschweigend verlängert werde, wenn der Beklagte nicht vor Ablauf der einjährigen Vertragsdauer halbjährig zum Jahresende mittels rekommandierten Schreibens kündige. Die Verpächterin verzichtete weiters auf die Dauer von 25 Jahren auf eine Kündigung. Diese Nebenabreden wurden im Schreiben vom 21.Dezember 1971 festgehalten. Hiebei unterlief insofern ein Schreib- oder Rechenfehler als es heißt "Wir erklären, daß wir auf die Dauer von 25 Jahren, das ist bis 31.12.1997, auf eine Kündigung verzichten"; richtigerweise hätte der Endtermin 31.12.1996 lauten müssen. Die Verpächterin gab den Kündigungsverzicht auf Verlangen des Beklagten ab, der erklärte, nur an einer langfristigen Nutzung interessiert zu sein. Der Text des Vertrages stammte vom Beklagten.
Als der Beklagte die Grundfläche in Bestand nahm, befanden sich darauf der Schutt eines geschleiften Gebäudes sowie verwilderte Weinstöcke. Der Beklagte hatte bereits das angrenzende Grundstück gepachtet und wollte sich über die gegenständliche Grundfläche einen Zugang verschaffen. Darüberhinaus wollte er auf dem gegenständlichen Grundstück einen gastgewerblichen Betrieb errichten. Ein Termin für die Errichtung der Baulichkeiten wurde nicht vereinbart; der Beklagte erklärte seinen Verhandlungspartnern, daß er dies nach seinen finanziellen Möglichkeiten entscheiden werde. Der Beklagte errichtete eine Einfahrt für PKW und LKW sowie Stellplätze, legte einen Rasen an und sanierte eine Bauhütte, um dort Geräte einzustellen und eine Umkleidemöglichkeit zu haben. Am Nachbargrundstück betrieb der Beklagte Tennisplätze und verkaufte dort auch Getränke, ohne ein Buffet zu betreiben.
Vor etwa zehn bis zwölf Jahren hatte der Beklagte geplant, auf dem gegenständlichen Grundstück ein Restaurant mit Sauna zu errichten und beauftragte einen Architekten mit der Planung. Der Beklagte stellte auch ein Bauansuchen, nahm von dem Projekt allerdings aus finanziellen Gründen Abstand.
Nach einvernehmlicher Aufhebung eines Kaufvertrages über die Liegenschaften EZ ***** und ***** KG G***** wegen eines nicht beachteten Vorkaufsrechtes des Beklagten kam es zu weiteren Kaufvertragsverhandlungen zwischen dem Kläger und der H*****stiftung, die zum Abschluß des nur die gegenständliche Liegenschaft EZ ***** betreffenden Kaufvertrages vom 14.Mai 1986 führte. Der Kläger wollte wegen der vorangegangenen Schwierigkeiten mit dem Beklagten mit diesem keine Rechtsbeziehungen und erklärte, er erwerbe die Liegenschaft nur, wenn sie ihm bestandfrei übergeben werde. Im Punkt V des Kaufvertrages hielten die Vertragsparteien daher fest, daß die Verkäuferin dafür gewährleistet, daß die verkaufte Liegenschaft vollkommen frei von bücherlichen und außerbücherlichen Rechten und Lasten und insbesondere auch frei von Bestandrechten in den Besitz des Käufers gelange. Nach Zustimmung der Stiftungsbehörde wurde das Eigentum des Klägers an der Liegenschaft zu TZ 6929/86 des Bezirksgerichtes Döbling einverleibt. Die Bestimmungen des Bestandvertrages zwischen dem Beklagten und der H*****stiftung waren dem Kläger bei Abschluß des Kaufvertrages bekannt. Eine Vereinbarung, daß der Kläger in den Bestandvertrag eintrete, wurde nicht getroffen.
Im Jahre 1986 begehrte der Beklagte mittels Klage vom Liegenschaftseigentümer die Erteilung einer Vollmacht zwecks Ansuchens um Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen für das Grundstück gemäß § 9 der Wiener Bauordnung. Dieser Klage wurde stattgegeben. In einem weiteren Verfahren wurde der nunmehrige Kläger mit Urteil des Bezirksgerichtes Döbling vom 18.September 1991 verpflichtet, die Zustimmung zum Antrag auf Genehmigung der Ein- und Überfahrt über den Gehsteig, zum Antrag gemäß § 4 des Wiener Baumschutzgesetzes, zur Herstellung eines Strom-, Gas-, Wasser-, Kanal- und Telefonanschlusses sowie zur Bauführung gemäß § 63 der Wiener Bauordnung zu erteilen und die angeschlossenen Einreichpläne samt Baubeschreibung zu unterfertigen. Mit der Entscheidung vom 24.April 1992 gab das LGZ Wien der vom nunmehrigen Kläger gegen dieses Urteil erhobenen Berufung nicht Folge.
Am 17.Juli 1992 beantragte der Beklagte neuerlich, ihm auf der gegenständlichen Liegenschaft die Errichtung eines Gebäudes zur Nutzung als gastgewerblicher Betrieb zu bewilligen. Die Pläne ließ er von einem Studenten zeichnen. Das geplante Objekt liegt in einer Schutzzone, welche den aus dem alten Ortskern von G***** führenden historischen Straßenverlauf und die noch teilweise erhaltene Verbauung aus dem 18. und 19.Jahrhundert umfaßt. Nach Auffassung der für die Stadtgestaltung zuständigen MA 19 hat ein auf der gegenständlichen Liegenschaft zu errichtendes Objekt im Hinblick auf die Begrenzung eines historischen Straßenraumes und als Teil eines Schutzzonenessembles wesentliche stadtgestalterische Bedeutung. Das Grundstück ist als Baulandwohngebiet, Bauklasse 1, mit geschlossener Bauweise gewidmet. Die Gebäudehöhe ist mit 4,5 m beschränkt. Weiters ist eine vordere und eine innere Baufluchtlinie vorgeschrieben. Die außerhalb der Fluchtlinie befindlichen Flächen sind gärtnerisch auszugestalten.
Mit am 16.Dezember 1991 beim Erstgericht eingelangter Aufkündigung kündigte der Kläger das Bestandverhältnis mit dem Beklagten bezüglich der gegenständlichen Liegenschaft zum 30.Juni 1992 auf. Das Bestandrecht des Beklagten sei nicht verbüchert und unterliege nicht dem MRG. Dem Beklagten sei eine Freifläche vermietet worden; der Beklagte habe nicht die ernstliche Absicht gehabt, ein Gebäude zu errichten. Das von ihm eingereichte Bauprojekt sei nicht genehmigungsfähig.
Der Beklagte beantragte die Aufhebung der Aufkündigung und brachte vor, daß sich der Kläger beim Kauf der Liegenschaft gegenüber der Voreigentümerin verpflichtet habe, in den mit dem Beklagten geschlossenen Pachtvertrag einzutreten. Die Voreigentümerin habe bis zum 31.Dezember 1997 auf Kündigung verzichtet. Das Bestandverhältnis unterliege dem MRG, da die Liegenschaft zur Errichtung und zum Betrieb eines gastgewerblichen Unternehmens in Bestand gegeben worden sei. Der Beklagte habe die Errichtung eines derartigen Gebäudes auch beabsichtigt, der Kläger habe aber die für die Baubewilligung erforderlichen Zustimmungen verweigert; daraufhin habe der Beklagte den Kläger auf Erteilung dieser Zustimmungen geklagt. Weiters brachte der Beklagte vor, daß eine Vertragsübernahme durch den Kläger erfolgt sei; sollte dies nicht der Fall sein, werde eingewendet, daß der Kaufvertrag mangels stiftungsbehördlicher Genehmigung nicht wirksam sei.
Das Erstgericht erklärte im zweiten Rechtsgang die Aufkündigung vom 17. Dezember 1991 für rechtswirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung der Liegenschaft EZ ***** KG G*****. Das Bestandverhältnis unterliege nicht dem Kündigungsschutz des MRG. Gemäß § 1120 ABGB sei der Kläger als Erwerber der Liegenschaft an die Vereinbarungen seiner Rechtsvorgängerin, die die Dauer des Vertrages oder die Kündigungsfrist betreffen, auch bei Kenntnis nicht gebunden. Der mit der Voreigentümerin vereinbarte befristete Kündigungsverzicht sei als Vereinbarung über die Dauer des Bestandverhältnisses im Sinne des § 1120 ABGB zu qualifizieren. Die für den Eintritt des Klägers in das Bestandverhältnis erforderliche Einigung zwischen Verkäufer, Käufer und Bestandnehmer sei nicht zustandegekommen.
Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichtes und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es teilte die Rechtsauffassung des Erstgerichtes, daß der Kläger als Erwerber an den mit der Voreigentümerin vereinbarten befristeten Kündigungsverzicht nicht gebunden sei. Bezüglich der Anwendbarkeit des MRG verwies das Berufungsgericht auf seinen Aufhebungsbeschluß vom 18.Mai 1993, ON 21. Darin hatte es ausgeführt, daß gemäß § 1 Abs 1 MRG der Anwendungsbereich dieses Gesetzes grundsätzlich auf Raummiete beschränkt sei. Die Miete von Grundstücken zu geschäftlichen Zwecken werde nach dem Willen des Gesetzgebers nicht von diesem Sonderrecht erfaßt. Die Judikatur lasse eine analoge Anwendung des MRG nur in einem engen Rahmen zu, wenn der Mieter auf einer Grundfläche ein Bauwerk errichten solle, oder ein solches bereits errichtet habe. Im vorliegenden Fall sei mit Bestandvertrag vom 21.Dezember 1971 eine Grundstückfläche vermietet und gleichzeitig die Berechtigung eingeräumt worden, das Bestandobjekt zu gastgewerblichen Zwecken zu nutzen und im Zusammenhang damit notwendige Baulichkeiten zu errichten. Weiters sei dem Mieter auch gestattet worden, das Objekt zur Einstellung von Fahrzeugen zu verwenden. Ein vor zehn bis zwölf Jahren gefaßter Plan, ein Restaurant mit Sauna zu errichten, sei nicht verwirklicht worden; bis zum heutigen Tage sei ein Superädifikat auf dem gegenständlichen Grundstück vom Beklagten nicht errichtet worden. Mit dem gesetzlichen Kündigungsschutz für Geschäftsräumlichkeiten räume der Gesetzgeber der Sicherung der Geschäftstätigkeit in gemieteten Räumen aus volkswirtschaftlichen Gründen den Vorrang gegenüber der freien Verfügung des Vermieters über sein Eigentum ein. Hingegen fielen Grundstücke, auf denen Superädifikate errichtet worden seien, die nicht als Geschäftsräumlichkeiten qualifiziert werden könnten, wie diverse Anlagen, Zufahrtswege, Provisorien, aber auch räumlich nicht begrenzte Raumteile nicht in den Anwendungsbereich des MRG. Im vorliegenden Fall sei eine Geschäftsräumlichkeit überhaupt nicht errichtet worden und komme daher der die Analogie rechtfertigende Grund für die Sicherung der Bestandrechte am Objekt nicht zu Tragen. Von der im Aufhebungsbeschluß eingeräumten Anfechtungsmöglichkeit durch ordentlichen Rekurs an den Obersten Gerichtshof machten die Parteien keinen Gebrauch.
Gegen das bestätigende Urteil des Berufungsgerichtes richtet sich die außerordentliche Revision des Beklagten aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinne der Aufhebung der Aufkündigung unter Abweisung des Räumungsbegehrens abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Der Kläger beantragt, der Revision nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist ungeachtet der Unterlassung der Anfechtung des Aufhebungsbeschlusses des Berufungsgerichtes zulässig (SpR 37 neu = SZ 26/312; Fasching IV 292; derselbe ZPR2 Rz 1824; 5 Ob 521/87; SSV-NF 4/156; 4 Ob 20/92), da eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage, ob der Kündigungsschutz des MRG auch dann analog anzuwenden ist, wenn der Mieter einer Grundfläche von der ihm eingeräumten Berechtigung, ein zu geschäftlichen Zwecken zu verwendendes Superädifikat zu errichten, keinen Gebrauch macht, fehlt.
Die Revision ist jedoch nicht berechtigt.
Die Miete von Grundflächen zu Geschäftszwecken wird von dem auf Raummiete beschränkten MRG nicht mehr erfaßt (RV 425 BlgNR XV.GP 30 f), sodaß die generelle Einbeziehung von zu geschäftlicher Nutzung vermieteten Grundflächen durch Analogieschluß nicht in Betracht kommt (s Bydlinski, Superädifikate und Kündigungsschutz JBl 1984, 241 ff [250]; EvBl 1984/161 = JBl 1985, 107 = MietSlg 36.235/28 ua). Der Gesetzgeber will offenbar nur "Räume", nicht aber bloße Grundflächen als Bestandteile von Unternehmen bzw als Voraussetzung geschäftlicher Tätigkeit schützen und gibt nur der Sicherung der Geschäftstätigkeit in gemieteten Räumen aus volkswirtschaftlichen Gründen den Vorrang gegenüber der freien Verfügung des Eigentümers. Gerade daran zeigt sich aber, daß die Mietverträge zwecks Errichtung von geschäftlich genutzten Superädifikatsgebäuden ein Sonderproblem darstellen; auch hier stehen Räume als Geschäftsbestandteile in Frage, die nur mit Hilfe der Grundstücksmiete erlangt und aufrecht erhalten werden können. Bei Versagung des Kündigungsschutzes wäre die Stellung des Grundstücksmieters und Superädifikatseigentümers eine schlechtere als die des eigentlichen Geschäftsraummieters, da die wirtschaftlichen Nachteile des Verlustes benützbarer Räume hier wie dort gleich sind und beim ersteren auch noch die Belastung mit der Abbruchspflicht hinzutreten kann (siehe Bydlinski aaO sowie SZ 57/194). Auch in diesem Fall bilden die letztlich auf Basis eines Mietvertrages genutzten Geschäftsräumlichkeiten die räumliche Grundlage des Unternehmens und wäre ohne analoge Anwendung des MRG die vom Gesetzgeber mit dem Kündigungsschutz der Geschäftsräume verfolgte Sicherung des Bestandes des Unternehmens in der Hand des bisherigen Unternehmers und damit dessen Berufsausübung gefährdet (vgl Bydlinski aaO 249 sowie SZ 57/194). Eine im Hinblick auf den erklärten Willen des Gesetzgebers nur mehr in einem engen Rahmen zulässige analoge Anwendung der Kündigungsschutzbestimmungen des MRG rechtfertigendes Interesse des Mieters wird daher nur dann zu bejahen sein, wenn der Mieter der Fläche darauf ein Geschäftszwecken dienendes Bauwerk errichten soll und auch tatsächlich errichtet, weil nur in diesem Fall bei Kündigung des Mietvertrages der Bestand des Unternehmens durch Beeinträchtigung des vom Unternehmer geschaffenen, häufig mit dem Standort verbundenen Firmenwertes sowie durch Entwertung der vom Unternehmer getätigten standortgebundenen Investitionen typischer Weise gefährdet wäre (vgl Bydlinski aaO [241, 251 und 252], der die Analogie nur für errichtete Superädifikate bejaht; siehe auch MietSlg 39.207/57 = WoBl 1988/32 sowie MietSlg 36.235/28 = JBl 1985, 107 = EvBl 1984/161; vgl MietSlg 3.750 zur gleichartigen Lage des Mieters, der Wohnräume auf der gemieteten Grundfläche errichtet hat; in dieser Entscheidung wird - ebenso wie von Bydlinski aaO - mit der möglicherweise erforderlichen Abtragung dieser Gebäude bei Aufkündigung der Bodenmiete argumentiert). Wurde hingegen bisher ein Superädifikat vom Mieter der Grundfläche nicht errichtet, ist eine die analoge Anwendung des Kündigungsschutzes auf die bloße Grundflächenmiete rechtfertigende, mit der bei Miete eines (bestehenden) Raumes für Geschäftszwecke vergleichbare Gefährdung des Bestandes des Unternehmens durch Aufkündigung des Mietvertrages nicht zu befürchten. Mit Würth-Zingher (Miet- und Wohnrecht19 § 1 MRG Rz 28) ist daher die vom LGZ Wien in MietSlg 37.224 vertretene Ansicht, daß es auf die tatsächliche Errichtung des Geschäftsraumes überhaupt nicht ankomme, ebenso abzulehnen, wie die vom Obersten Gerichtshof in WoBl 1992/7 im Rahmen eines obiter dictum - das Superädifikat (ein Würstelstand auf Betonfundamenten) war vom Grundflächenmieter bereits errichtet worden - vertretene Auffassung, § 1 MRG sei analog auf die Miete von Grundstücken nicht nur mit darauf zu Geschäfts- oder Wohnzwecken bereits errichteten sondern auch mit vom Mieter erst zu errichtenden Superädifikaten anzuwenden.
Da der Beklagte in den rund 20 Jahren bis zur Aufkündigung des Mietvertrages ein Superädifikat zur gastgewerblichen Nutzung nicht errichtete, sondern die Grundfläche vor allem zum Einstellen von Fahrzeugen benützte - der Nutzung einer sanierten Bauhütte zur Einstellung von Geräten und zur Schaffung einer Umkleidemöglichkeit kommt gegenüber der der Freiflächen keine selbständige Bedeutung zu (siehe Würth in Rummel ABGB2 II § 1 MRG Rz 2 a; MietSlg 36.234/38; JBl 1990, 725 = WoBl 1990/79 sowie die Anm Würths zu WoBl 1990/80) - ist auf die vorliegende Flächenmiete der Kündigungsschutz des MRG nicht analog der im § 1 MRG ausdrücklich genannten Geschäftsraummiete anzuwenden.
Auf den mit der Voreigentümerin vereinbarten Kündigungsverzicht kann sich der Beklagte - wie das Berufungsgericht gleichfalls zutreffend erkannt hat - nicht berufen, weil der Kläger als Erwerber der Grundfläche gemäß § 1120 ABGB auch dann nicht an den Kündigungsverzicht seiner Rechtsvorgängerin gebunden ist, wenn er davon bei Erwerb der Liegenschaft Kenntnis hatte (siehe Würth in Rummel ABGB2 I § 1120 Rz 6 und 8 sowie SZ 32/89 und MietSlg 24.182; vgl SZ 56/72, wobei aber darauf hinzuweisen ist, daß abgesehen davon, daß im vorliegenden Fall Sittenwidrigkeit der Kündigung nicht einmal behauptet wurde, vergleichbare, die Sittenwidrigkeit der Kündigung durch den Erwerber begründende Umstände - Auszahlung des Mietzinses für die Vertragsdauer von 99 Jahren an den Voreigentümer und Errichtung eines Wohnhauses durch den Mieter - hier nicht gegeben sind).
Der Revision war daher ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.