OGH 5Ob129/94

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Vorweg ist darauf hinzuweisen, daß Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens nur noch das auf § 27 MRG gestützte Rückzahlungsbegehren der Antragstellerin gegen die Erstantragsgegnerin ist. Hinsichtlich der übrigen Antragsgegner wurde das Begehren bereits rechtskräftig abgewiesen. Die Wiedergabe des Parteienvorbringens sowie der Entscheidungen der Vorinstanzen kann sich daher im folgenden auf das zur Beurteilung des gegen die Erstantragsgegnerin erhobenen Begehrens Erforderliche beschränken.

Die Antragstellerin begehrt als Mieterin einer im Haus der Dritt- und Viertenantragsgegner gelegenen Wohnung - nach vorausgegangenem

Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung, daß der

von ihr anläßlich des Abschlusses des Mietvertrages am 27.9.1990 geleistete Betrag von S 310.000,- auf Grund einer ungültigen und verbotenen Vereinbarung begehrt und geleistet worden sei; der Erstantragsgegnerin möge die Rückzahlung des Betrages samt 4 % aufgetragen werden.

Die Antragstellerin habe die 60 m2 große Wohnung der Ausstattungskategorie A zum angemessenen Mietzins von S 2.152,- pro Monat durch den bei der Zweitantragsgegnerin als Hausverwalter abgeschlossenen Mietvertrag angemietet. Getätigte Investitionen seien im Mietvertrag festgeschrieben worden. Sie habe die Vereinbarung über die Zahlung von S 310.000,- für sogenannte "Sonderwünsche" nur deswegen unterfertigt, weil sie sonst die Wohnung nicht erhalten hätte (ON 8).

Die Erstantragsgegnerin wendete ein, die Antragstellerin habe ihr den Auftrag zur Durchführung von Arbeiten im gemieteten Objekt erteilt. Es handle sich um einen Werkvertrag. Die Antragstellerin habe auch Mängelrüge erhoben und wegen verspäteter Fertigstellung eine Hotelrechnung (von der Erstantragsgegnerin) bezahlt erhalten. Der Anspruch der Antragstellerin könne daher nicht im Verfahren außer Streitsachen geltend gemacht werden (ON 8).

Das Erstgericht stellte fest, daß die von der Antragstellerin geleistete Zahlung von S 310.000,- eine verbotene Ablöse im Sinne des § 27 MRG darstelle und verhielt die Erstantragsgegnerin (nach Abzug der dieser gebührenden Vermittlungsprovision von S 11.850,-) zur Rückzahlung von S 298.150,- s.A.

Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:

Die Hausverwaltung erteilte der Erstantragsgegnerin den Auftrag, die gegenständliche Wohnung zu vermitteln. Zwischen der Hausverwaltung und der Erstantragsgegnerin wurde die Vereinbarung getroffen, daß Wohnungen von der Hausverwaltung der Erstantragsgegnerin zur Vermittlung übergeben werden und daß diese berechtigt ist, mit dem zukünftigen Mieter Werkverträge über Renovierungsarbeiten in den Wohnungen durchzuführen.

Der zu verlangende Hauptmietzins wurde von der Hausverwaltung bekanntgegeben und mußte eingehalten werden. Ob tatsächlich Renovierungsaufträge vom Mieter an die Erstantragsgegnerin erteilt werden oder nicht, war für die Hausverwaltung gleichgültig. Eine Bedingung für die Vermittlung war dies nicht.

Die Erstantragsgegnerin, die eine Konzession für eine Realitätenvermittlung und als Bauträger hat, war am Erhalt von Werkverträgen interessiert und vermittelte an Mieter, sofern solche vorhanden waren, die gleichzeitig den Werkvertrag mit ihnen vereinbarten. In letzter Zeit kam es nicht vor, daß eine Wohnung ohne Abschluß eines Werkvertrages vermittelt werden mußte, weil immer genügend Interessenten vorhanden waren, die zum Abschluß eines Werkvertrages bereit waren.

Die Antragstellerin meldete sich auf Grund einer von der Erstantragsgegnerin aufgegebenen Annonce mit dem Wortlaut "Stilhauptmiete 8: 2 große Parkettzimmer, alle Nebenräume, Zentralheizung, Weitergaberrecht, Investablöse/S 3.200,-

Gesamtmiete". Als der Antragstellerin von der Erstantragsgegnerin die Wohnung gezeigt wurde, war diese noch nicht mit einer Zentralheizung versehen und in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Der Antragstellerin wurde mitgeteilt, daß sie S 310.000,- an die Erstantragsgegnerin zu zahlen habe und dafür von dieser Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt würden. Art und Umfang der Renovierungsarbeiten wurden grob besprochen; die Antragstellerin hatte gewisse Einflüsse, wie zB auf die Farbe der Fliesen und Malereien. Ein konkreter Kostenvorschlag mit detaillierter Aufgliederung wurde nicht erstellt. Andere Interessenten wären bereit gewesen, die S 310.000,- zu zahlen. Die Antragstellerin hätte die Wohnung ohne Abschluß des Werkvertrages nicht erhalten. Im Mietvertrag wurde das Mietobjekt als aus 2 Zimmern, Küche, Vorraum, Klosett, Wasserentnahmestelle, Bad, Hof- und Gartenbenützung beschrieben. In § 7 Punkt 5.) wurde ausgeführt, daß eine Gasetagenheizung, erneuerte Leitungen für Strom, Gas, Wasser und Abfluß, Badewanne und Waschbecken samt Amatur, Fliesen in Küche, Bad und WC und versiegelte Parkettböden übergeben worden.

Das Mietverhältnis begann am 1.Oktober 1990.

Obwohl der Antragstellerin mitgeteilt worden war, daß die Wohnung in 14 Tagen fertig sei, war dies auch 4 Wochen später noch nicht der Fall, sodaß sie zunächst nach Bad Ischl fuhr. Am 14.11.1990 wurde der Antragstellerin mitgeteilt, daß die Wohnung in Ordnung sei. Da dies nicht stimmte, wurde von der Erstantragsgegnerin der Antragstellerin für einige Tage die Hotelrechnung bezahlt.

Am 23.11.1990 zog die Antragstellerin in die Wohnung ein, obwohl die Arbeiten noch immer nicht in ordnungsgemäßen Zustand vollendet sind.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt im wesentlichen wie folgt:

Ein Werkvertrag sei mangels Willenseinigung nicht zustandegekommen und diene nur zur Verschleierung einer unzulässigen Ablöse. Der Wille sei nämlich nicht darauf gerichtet gewesen, die Wohnung im konkreten Zustand zu mieten, um auf Eigenkosten Investitionen durchzuführen und hiezu einen Werkvertrag abzuschließen (z.B. sei kein Kostenvoranschlag und keine Endabrechnung erstellt worden; der Werklohn habe unüblicherweise vor der Leistung entrichtet werden müssen). Vielmehr habe die Antragstellerin die Wohnung zu dem im Mietvertrag festgestellten Preis mieten wollen, wobei der vereinbarte Zustand (inklusive Bad und Zentralheizung) erst hätte hergestellt werden müssen. Die Antragstellerin habe S 310.000,- bezahlt, unabhängig davon in welcher Größenordnung sie dafür Arbeiten in der Wohnung erhalte. Da der Ausstattungszustand der Kategorie A erst durch den Hauseigentümer hergestellt werden sollte, sei die Berücksichtigung von Sonderwünschen des zukünftigen Mieters, was die Farbe der Wandmalereien und Fliesen anlangt, nicht bedenklich.

Die Antragstellerin habe diesen "Werkvertrag" nur unterzeichnet, weil sie sonst die Wohnung nicht erhalten hätte. Der Zwang zum Abschluß eines Werkvertrages sei nichts anderes als ein Umgehungsgeschäft, weshalb die Zahlung eine verbotene Ablöse gemäß § 27 MRG sei.

Das Rekursgericht hob den Sachbeschluß des Erstgerichtes, soweit er sich auf die Erstantragsgegnerin bezog, auf und wies die Sache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurück. Es sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht begründete seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:

Die Erstantragsgegnerin habe der Antragstellerin das Anbot gemacht, gegen S 310.000,- die zumindest im groben besprochenen - Renovierungsarbeiten in der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung durchzuführen. Indem die Antragstellerin der Erstantragsgegnerin S 310.000,- übergab, habe sie dieses Anbot angenommen. Da sich die Erstantragsgegnerin zur Herstellung eines bestimmten Erfolges - Renovierungsarbeiten in der Wohnung - verpflichtet habe, sei zwischen den Parteien ein Werkvertrag geschlossen worden, für dessen Zustandekommen ein Kostenvoranschlag nicht Voraussetzung sei.

Zwischen dem Abschluß des Mietvertrages und dem des Werkvertrages über Renovierungsarbeiten in dieser Wohnung bestehe allerdings ein unmittelbarer Zusammenhang, weil die Erstantragsgegnerin den Mietvertrag über die Wohnung vermittelt und selbst mit der Antragstellerin den Werkvertrag geschlossen habe (die Antragstellerin daher ihren Werkvertragspartner nicht selbst gewählt habe) und weil die Antragstellerin die Wohnung nicht erhalten hätte, hätte sie den Werkvertrag nicht geschlossen. Daher sei der Werkvertrag nach der zwingenden Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG zu prüfen.

Nach dieser Gesetzesstelle seien Vereinbarungen unter anderem

ungültig, nach denen der neue Mieter dem Vermieter, dem früheren

Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat, ohne eine

gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Hiebei sei die rechtliche

Konstruktion bedeutungslos; wesentlich sei, daß sie zu einer

unzulässigen Vermögensverschiebung an den Vermieter, früheren Mieter

oder an eine andere Person führte (vgl Würth in Rummel, ABGB2 Rz 3

zu § 27 MRG; MietSlg 39.393 ua). Über die Rückzahlung solcher nach

§ 27 Abs 1 MRG verbotenen Leistungen sei im Außerstreitverfahren

zu entscheiden (§ 37 Abs 1 Z 14 MRG), weshalb der von der

Erstantragsgegnerin erhobene Einwand der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtsweges nicht zutreffe.

§ 7 Punkt 5. des Mietvertrages (er laute "Übergeben wird:

Gasetagenheizung, erneuerte Leitungen f. Strom, Gas, Wasser u. Abfluß, Badewanne, Waschbecken samt Armaturen. Fliesen in Küche, Bad

u. WC, versiegelte Parkettböden.") sei angesichts der zwischen der Antragstellerin und Erstantragsgegnerin getroffenen Vereinbarung über die Renovierung der Wohnung und angesichts des an die Erstantragsgegnerin geleisteten Entgelts bloß als eine unrichtige Beschreibung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages aufzufassen. Mangels eines Antrages auf Überprüfung der Zulässigkeit der Höhe des Hauptmietzinses sei jedoch der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen.

Das Erstgericht, das trotz entgegenstehender Feststellungen eine Vereinbarung zwischen Antragstellerin und Erstantragsgegnerin verneinte, habe Feststellungen über den Wert der von der Erstantragsgegnerin an die Antragstellerin erbrachten Leistungen unterlassen. Es habe daher im fortzusetzenden Verfahren nach ergänzender Beweisaufnahme das angemessene Entgelt der mit der Erstantragsgegnerin vereinbarten Werkleistungen zu ermitteln (allfällige Gewährleistungsansprüche wegen mangelhafter Erfüllung habe die Antragstellerin gegenüber der Erstantragsgegnerin gesondert geltend zu machen). Die Entgeltvereinbarung sei insoweit unwirksam, als der von der Antragstellerin zu leistende und geleistete Betrag das angemessene Entgelt übersteige.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage fehle, ob ein mit einem Dritten in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Abschluß des Mietvertrages geschlossener Werkvertrag über Renovierungsarbeiten in der Wohnung (Wohnungsvermittler ist zugleich Werkunternehmer; die Mieterin hätte ohne Abschluß des Werkvertrag die Wohnung nicht erhalten) einer inhaltlichen Prüfung nach § 27 MRG zu unterziehen und nach welcher Berechnungsmethode im Verfahren nach § 37 MRG der Wert der Gegenleistung zu ermitteln sei.

Gegen den Beschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, den Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederherzustellen.

Die Erstantragsgegnerin begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist aus den vom Rekursgericht angeführten Gründen zulässig, aber nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Soweit in der Revisionsrekursbeantwortung abermals die Unzulässigkeit des Verfahrens außer Streitsachen zur Entscheidung über den von der Antragstellerin geltend gemachten Anspruch behauptet wird, ist darauf zu verweisen, daß beide Vorinstanzen übereinstimmend die Zulässigkeit des Verfahrens Außerstreitsachen bejahten. Über diese Frage ist daher gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 528 Abs 2 Z 2 ZPO rechtskräftig entschieden. Das Begehren der Antragstellerin ist daher ausschließlich nach den materiell rechtlichen Vorschriften des § 27 MRG zu beurteilen (vgl 5 Ob 66/94).

Nach § 27 Abs 1 Z 1 erster Halbsatz MRG sind Vereinbarungen ua dann ungültig und verboten, wenn der neue Mieter ohne gleichwertige

Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder - wie hier -

einem anderen etwas zu leisten hat. Solche Vereinbarungen können

sich in den verschiedensten Sachverhalten verkörpern und hinter den manigfachsten Rechtsformen verbergen: Die rechtliche Konstruktion ist daher bedeutungslos. Wesentlich ist, daß die Leistung in Ausnützung des Vermögens- und Seltenheitswertes des Mietobjektes gefordert und gegeben wird und eine gleichwertige Gegenleistung fehlt (MietSlg 39.393, dort allerdings ausgesprochen für den nach dem Gesetz gleichzubehandelnden Fall der Leistung an den früheren Mieter).

In der hier zu beurteilenden Rechtssache ergibt sich aus den Feststellungen der Vorinstanzen, daß - wie das Rekursgericht

zutreffend ausführte - die Forderung der Erstantragsgegnerin nach

Zahlung eines Werklohnes von S 310.000,- und der Abschluß des Mietvertrages in untrennbarem Zusammenhang standen. Es liegt also nicht ein vom Mietverhältnis unabhängig zu beurteilender Werkvertrag, sondern eine letztlich zur Bedingung für den Abschluß des Mietvertrages gemachte Zahlung vor, die gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG insoweit ungültig und verboten ist, als die Antragstellerin (als neue Mieterin) der Erstantragsgegnerin etwas ohne gleichwertige Gegenleistung zu leisten hatte. In diesem Sinn hat der Oberste Gerichtshof die Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG schon auf die Verknüpfung eines Mietvertrages mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände ausgelegt (5 Ob 66/94). Nach der eingangs wiedergegebenen grundsätzlichen Zielsetzung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG besteht kein Anlaß, die Verknüpfung eines Mietvertrages mit einem Werkvertrag anders zu behandeln. Daraus folgt, daß es sich bei dem von der Antragstellerin geleisteten Betrag von S 310.000,- insoweit um eine ungültige und verbotene, daher nach der bereits mehrfach genannten Gesetzesstelle rückforderbare Leistung handelt, als dadurch ein angemessener Werklohn für die vereinbarungsgemäß zu erbringenden Leistungen überschritten worden wäre.

Eine allfällige Minderung des an sich für die vereinbarungsgemäß von

der Erstantragsgegnerin zu erbringenden Leistungen angemessenen

Werklohnes, der insoweit nicht von der Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 1

MRG erfaßt ist, könnte von der Antragstellerin - zum Beispiel wegen

Nichterfüllung oder mangelhafter Erfüllung - nur mit den ihr im

Rahmen des allgemeinen bürgerlichen Rechtes gegebenen Hilfsmitteln bewirkt werden. Gegenstand des besonderen außerstreitigen Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG ist nämlich nicht die Entscheidung der allenfalls zwischen der Antragstellerin und der Erstantragsgegnerin bestehenden Streitigkeiten über die ordnungsgemäße Erfüllung des Werkvertrages, zu dem die Antragstellerin auch nach Schlüsselübergabe und dem damit gegebenen Wegfall der Zwangslage noch stand, sondern lediglich der von § 27 Abs 1 Z 1 MRG ungültige und verbotene Teil dieser Vereinbarung.

Zusammenfassend billigt daher der Oberste Gerichtshof die Rechtsansicht des Rekursgerichtes, die aus den bereits bei der Wiedergabe der Entscheidungsgründe des Rekursgerichtes genannten Erwägungen zur Aufhebung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses zwecks Feststellung des angemessenen Werklohnes führen mußte.

Zutreffend ist auch die Rechtsansicht des Rekursgerichtes, daß die

zulässige Höhe des Hauptmietzinses - insbesondere im Hinblick

darauf, daß kategoriebestimmende Instandsetzungsarbeiten nicht vom

Vermieter, sondern gerade durch den gegenständlichen Werkvertrag auf

Kosten der Mieterin durchgeführt werden sollten - nicht Gegenstand

dieses Verfahrens ist.

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.

Kosten des Revisionsrekursverfahrens wurden nicht verzeichnet.